I. 3. C. Theod., Deadm.elperic.tulor
337, 1. 4, C. Theod.. De annonâ.
359, I. 9, 0. Theod., De extraord.
364, I. 3. 0. Theod., De colla lione fundor.
385, I. 17, C. Theod., De extraord.
398, I. 4, C. Theod., De collation* fundor.
39G, I. 5, C. Theod., De censitor.
414, 1. 54, 0. Theod., De harreticis.
U M I. 19, 0. Theod., hb. XI, 7.
423, 1. 14, C. Theod.. De indutg. debilor.
[15] JumjeXA el3, ..8,10. J)e/un././>a/ri*., I. 7, 9, C. De omni ayro deserto.
116] L. 1, 0. Theod., De collai. fumlor. ; I. 5, c. 7 , De f undis rei privais* ,- I. 5, c. 7, De local, pradior. civ. ,1.9, c, 7, De fundis patrimon.
[17] L. 1, C. Theod.. lomm. divid. ; 1. 1, 9; C. Th. De extraord., Godcfroy, Faralil. <ur le titre du Gode Theod., De local, fundor.
[18] A Oon.lantinople, p. c*., 1. 36. C. Theod., lib. 5, t. XIII il. 1, 0. De offictocomuis S. ?alatii.
CHAI». I". — DISPOSITIONS GÉNÉRALES. — ART. 1709. (N°3i.) 77
sont souvent appelés perprtwrii possenores comme le prouve Godefroy [a] , et môme domini [s].
Vuy pense que les constitutions des empereurs qui prémunissent les détenteurs contre les dangers des dépossessions violentes, attestent qu'avant elles le droit accordé sur l'amer publient conservait ses racines, et que les premières emphy téoses du domaine impérial étaient précaires et révocables comme les concessions de 1 Viper publicus [«]. J'aurais de la peine à partager cette opinion , qu'aucune preuve ne me paraît légitimer. Elle me semble surtout démentie par cette vérité démontrée à mes yeux , savoir, que l'emphytéose est sortie de Vager vectigalis et n'a été qu'une application du contrat vccligalien aux fonds du domaine de l'empereur. Je sais que, par d'intolérables abus de pouvoir le despotisme augmentait souvent les canons et expulsait les emphytéotes qui refusaient de les payer. Je sais que les intrigues des délateurs, cette peste de" la cour impériale [a], s'agitaient pour troubler la sécurité des provinciaux et des possesseurs, et que, lorsque l'avarice du prince trouvait un solliciteur ou un prétendant qui offrait une redevance plus forte que celle du possesseur, on lui adjugeait la concession au mépris des droits acquis. Mais ces iniquités étaient l'effet de la violence; elles attestent les écarts d'une tyrannie odieuse, et non pas l'exercice d'un droit; car elles s'exerçaient sur ce qu'il y avait de plus légitime, de plus irrévocable, de plus sacré. Ne voyons-nous pas les villes dépouillées de leurs biens par des empereurs qui craignaient de les voir servir à favoriser le culte des gentils [«] ? Les propriétés des temples païens ne furent-elles pas plus d'une fois confisquées? Enfin les exactions et les surimpositions ne s'étendaient-elles pas aux simples fermiers eux-mêmes des biens personnels du prince ? Ne fallait-il pas aussi que les empereurs vinssent à leur secours pour protéger leurs contrats et leur assurer le bénéfice du droit commun [7]? Aussi Niebuhr n'bésite-t-il pas à dire que les rares vestiges des anciennes
[11 L, I, C. De eotlat. fundor.; I. 5, C. De fund. pair, m., 1. 4, C. Theod., Décollât, fundor.
[2] Il protire que les perpétuant sont la môme choie que les emphyt. (Sur lo lit. du Cod. Theod. De local, funilor.)
[3] L. 3,C. De fund. rei privâtes.
[5] Voy. le Code Theod., De petit, (lib. 10, t. X.)
[6] L. 1, C. Theod. , De local funilor. jurit emphyt. Par celte loi, Julien l'Apostat en ordonne la restitution.
[7j L. iQ, C. Theod , De extraord. Evidcnier atquc absolulù juhemus, nefundi ad palrimonium nostrum pertinentes, seu coaaocTioius titiw, seu perpetuo jure teneanlur, aliquid praler ordinem , tuperindicti , vcl pretii petiti nomine , vel de sordidis quibuscumque muneribus agnosvant ; nam hoc et à divis principihus irapetratum est, et à noslrA serenitate reparatum (595).
[8] Voy. ce que j'ai dit ci-dessus des poitcttionet situées en Germanie
[H 1 T. III, p. 197. noie 311.
110] Voy. le* loi» 1 et 2, C. Theod. De patcuit (Va-
possessions de Vager publicus que l'on rencontre encore sous les empereurs [s] , n'ont rien de commun avec la législation relative au domaine des empereurs [«]. Ce qui me confirme dans cette opinion, c'est que le texte des constitutions qui défendent de troubler les possesseurs du domaine ne prouve pas suffisamment qu'on ait voulu introduire un droit nouveau [io]. Au surplus, quand même la conjecture de Vuy serait vraie, elle ne prouverait rien autre chose, sinon que les emphyléoses du domaine s'étaient écartées pendant quelque temps de l'état normal fixé pour les locations de Vager vectigalis, et que lesmisèresde l'agriculture dans ce temps désastreux forcèrent à rentrer bientôt dans l'élément primitif et régulier. Mais ectélëmcnt préexistait ; en lui-même, il n'a souffert aucune modification de ce voisinage. Loin de là , il est resté le type auquel les locations domaniales sont venues se rallier.
Voyons maintenant quels étaient les droits et les obligations résultant de l'emphytéosc, depuis que ce contrat s'était uni par des liens si intimes aux tenurcs domaniales.
L'emphytéosc profitait des esclaves attachés au fonds du domaine m]. Comparé au propriétaire , il pouvait même les affranchir [u]; l'émolument delà chose lui appartenait ; il transmettait son droit à ses descendants à perpétuité [nj; mais pouvait-il le vendre , le donner , l'aliéner sans l'autorisation du magistrat?
Une constitution de Constantin permettait à l'cmphytéote de céder son droit par donation sans être tenu de se munir d'une permission du juge, sauf toutefois à répondre du payement du canon [t i]; maisCujas [tsj pensait qu'il n'en était pas de même dans le cas de vente, et que le consentement du rationalis ou procureur de l'empereur [ta] était indispensable. Celte opinion , adoptée par de savants auteurs de l'école moderne allemande \ i) , ne me semble admissible qu'avec quelques restrictions : aucun texte ne parle de la nécessité de cette autorisation ; plusieurs s'occupent même du commerce des choses
leniin,, 305); I. 3, C. Theod., De local, fundor. (Theodos., 3801; I. 5. id. (Honorius, 400). I. ull.. C. Theodos., /' collai, fundor. (An-ad. rt Honorius. SUS.)
[I I] Godefroy, Paralit., C. Theod. De local, fundor. jurit emphyt.
[12] La loi 12, C. De fund. patrim.. est formelle (Theod. et Valent.). « Liccntia ci concedenda etiam libertates ■ mancipiis ex fundis patrimonialihus atquc emphyleuti- • cariis, cum fundorum tint domini , prxstare. » (Vuyei Ctijai sur celte loi.)
Vuy pense que celte constitution a été altérée par Tri-
I u , cl qu'elle n'a de valeur que pour le iv.m • de
Juslinicn.ct non pour les trmps antérieurs, p. 127, mais ce reproche n'est pas prouvé à mes yeux.
[13) L. 5, C. De local. prœdior. civil.
[14] L. 1, C. De fundit patrimonial .
[15] Sur la loi 1, C. De fundit patrim.
[16] l'.risson. De verbor, tignific, ro Rationales.
[17] Nolhomb. Spécimen jurit emphyt., p. 17, 36. Vuy,
emphytéosées et gardent le silence sur la loi d'une permission préalable [i]. Tout ce qu'on exige du cédant , c'est que , si son cessionnaire est insolvable , il réponde en son nom personnel du payement des prestations [*].
A mon avis , ce qu'il a de plus vraisemblable l'a-dessus , c'est que les agents du fisc élevaient souvent des difficultés sur les transmissions de biens emphyléosés, et que leurs pré tentions, quelquefois appuyées ou encouragées par les empereurs avares , qui trouvaient dans ces exigences une occasion de rançonner les parties, n'étaient cependant pas toujours jugées favorablement parle prince; témoin la constitution de Constantin relative aux donations. Du temps de Juslinien, il n'y avait encore rien de positif et de légal sur cette prétention du propriétaire direct ; plusieurs l'exerçaient avec âpreté , mais cet empereur en parle comme d'une chose douteuse, et d'une source d'abus, sur laquelle il fallait porter le remède d'une législation fixe et équitable [s].
L'emphytéote était assujetti au payement d'un canon qui consistait partie en denrées , partie en or. Le payement de* denrées s'effectuait tous les quatre mois , celui de l'or en un seul payement [*]. Pour que le fisc n'éprouvât ni retard ni non-valeur , on avait soin , avant de concéder un bien domanial à emphyléose , de discuter les facultés de celui qui se présentait [s]. Le preneur était obliiré de réunir aux terres fertiles de
sa tenure les fonds stériles voisins, et de supporter pour celte adjonction une augmentation de canon [s] ; pensée qui avait son bon côté, puisqu'elle voulait étendre la zone des défrichements, et obtenir de l'accroissement de la richesse agricole l'accroissement des tributs ! ! mais mesure inefficace dans uu temps de langueur morale et de décadence , où manquaient à la fois et les ca-
[I] L.13, au C. De prmdiis et aliis reb. m'mor, Ulp., L», S 4, D. De reb. eor. Theod. et Valent., I. 5, c. 7. Dr loc. prçedior.. Oral, et Valent., I. 3, c 7. De fundts rei privai. Voy. surtout Ici ln»l. deJust., Loc. cond., S Adeo.
[2] L . précitée , De fund. rei privater, et Hnlerpr. de Cujat.
[3] L. dernière, au C. Dtjure emphyl. Elle dit : cùm dubitabalur, etc.
[4] Valens et Valent., C. Theott., 1. 3 (lib. Il, t. XIX), et Godefrov, »ur relie loi.
[C] L, 5, G. Theo.l., De eentit., et Godefrov. Pnratit. «r le litre du C. Theod. .i)e locat. fundor. jur/t emphyt.. I. 3. c. 7, Deomni agro deterto.
[6] L. », C. 7. De omni agro deterto. Godefroy, iur la loi 4, C. Tbeod., De ,ocat. fund. jur. emphyt.
[7] L. 1 et 2, C. Deeoiat. fundor. patnm.
[8] Constant, 1.5, C. Theod. , De extraord. muner., I. 1,C. 7, De privdeg. domùs Augustœ. Couslantius et Constans, I. 9, C. Theod. De extraord. mvnerib.
[9] L. 1 , C. 7. De inductionib., et le Comm.de Cujas.
[10] L. 2, C. Theod., De auetorlb. procar., I. 4, C Theod , Décollât, fundor. patrim.. I, 15. C. Theod., De extraord. muner., I. 15, C. 7, De excusât, muner,
[tl| L. 1. C. 7, De collai, fundor.
[19] L. 5, C. 9, De collât, fundor. V»y, p. 137. Venant, sur ce titre du Code, n« 1.
pilaux , et l'amour du travail , et la confiance dans l'avenir ! ! Du reste , depuis Constantin, les empereurs avaient souvent adouci pour les emphytéotes des domaine* les rigueurs de l'impôt. Ce prince les avait affranchis des charges extraordinaires appelées munera txlraordinaria [7] qui fatiguaient les sujets d'exigences accablantes et intarissables. Ces exemptions , répétées sous ses successeurs [h] , avaient bien souffert quelques atteintes temporaires [9] ; mais , à de rares intervalles près, elles s'étaient maintenues pendant le quatrième siècle [10] ; et , à part les réparations des chemins, auxquelles les emphyléotes restèrent constamment soumis [it], l'intolérable fardeau des impôts extraordinaires, des superindiclions, etc., etc., ne s'appesantissait pas habituellement sur eux; ils ne supportaient que l'impôt ordinaire foncier comme tous les citoyens [i*J. Cet état de choses continua jusque sous Justiuien , qui , dans son Code , rappela les constitutions impériales favorables aux emphytéotes domaniaux [«].
Jusqu'à présent l'histoire du droit romain ne nous a montré l'emphyléose que comme exclusivement usitée pour les terres des municipes et les fonds du domaine impérial. On trouve cependant les propriétés des temples louées par de longs baux de 100 ans u , et même par des baux, emphytéotiques [ts] ; mais aucun monument ne nous apprend que de telles conventions aient été pratiquées entre particuliers. Tout semble indiquer que ceux-ci n'y avaient pas recours. Ce n'est qu'en approchant du règne de Zenon, c'està-dire de la seconde moitié du cinquième siècle, que l'on commence à voir le contrat d'emphytéosc en usage dans les relations civiles des citoyens [te]. A celte époque, les moyens ordinaires d'utiliser les propriétés rurales étaient devenus de plus en plus difficiles, et les latifundia, con-
[13] Vuy pense que depuis llonorius cl Theodotiiu . 1rs seuli emphytéoles du domaine rei privatœ furent affranchit de* charges extraordinaires . et qu'd en fut de
fp.141 et note 515); usai.
par k Code de Justinien I la constitution il'Honorius cl de Théodosius, qui sert de base h cette opinion de Vuy '1. t, C. De indicl.), n'est , au jugement de Cujas , qu'une mesure spéciale, et ne porte que sur un impèl temporaire et exceptionnel. D'où il suit que ce jurisconsulte estime qu'il ne faut pas l'étendre ans antres impôt* extraordinaires, et le regarder comme une règ'c générale. Cette constitution ne change donc rien a la législation antérieure. Quant à la loi 5, C. 7, De pritulejiit domût Au juste*, elle ne fait que prononcer pour le» domaines rei privatat l'exemption portée pour les fund i patrimoniales dans le titre De collai, fundor. patrim • Hsîc excusari ab extraordinariis , à » sordidis. i tuperindictiliis (possetsore* rei privala;). » Idemque depatrimonialtbus, traditum est supra. (Cujas, sur la loi 1. C. De privilegiis domùs Augustœ.) Si on n'adoptait pas ces interprétation» de Cnjas , il faudrait dire que le Code de Juslinien offrirait les plus monstrueuses antinomies.
[14] Niehuhr. p. 188-189 et la note 389.
[15] L. 9, C. 7, De rei dommicer. L. 5, C. Theod., De loc. fundor. Juris emphyt. Junge Vuy, p. 100 el 103.
[10] C'est ce qui résulte clairement des trois lois que l'on trouve au C. de Just. De Jure emphyt.
centres plus que jamais dans un petit nombre de mains, fussent restés improductifs, si l'emphytéose ne fût venue au secours des particuliers embarrasses de leurs riebesses; mais, en tombant dans lo domaine privé, le bail erapbytëotique vit renaître des questions a peu près assoupies depuis Caïu*. Tant que les erophy téotes s'étaient trouves en face du fisc, qu'ils avaient besoin de ménager , ils avaient garde le silence; mais lorsque la liberté des conventions les eut liés d'intérêt avec de simples particuliers , ils furent plus hardis à élever la voix et a étendre leurs prétentions. De leur côté d'ailleurs, les propriétaires directs, opposant exigences à exigences, multipliaient les petites vexations et les tracasseries [i], afin d'accroitrelesrevenusdeleurstcrres.Ces conflits ranimèrent de sérieuses difficultés. L'emph) téose estelle un bail ou uuc vente? La perte partielle de la chose décbarge-t-elle l'empliy téotc d'une portion proportionnelle du canon? Par quel retard dans le payement du canon , l'emphytéote cucourt-il la déchéance? Peut-il aliéner la chose emphytéosée sans la volonté du propriétaire direct? ou bien, au contraire, ne doit-il pas se soumettre aux redevances que lui impose celui-ci pour lui accorder son consentement ?
Zénon trancha les deux premières questions par une constitution devenue fameuse ; car c'est elle quia faitde l'emphytéose un contrat mitoyen entre la vente et le louage [a] ; d'après cet empereur, l'emphytéose n'est pas une location comme l'avaient vouluCaïuselPapinicnJs]; caria location ordinaire ne se fait pas à perpétuité, et l'emphytéose est habituellement perpétuelle. D'un autre côté, elle n'est pas non plus une vente; car la vente est une aliénation absolue , et l'acquéreur libère par le payement devient tout à fait étranger au vendeur. Au contraire l'cniphytéose laisse subsister une portion du domaine de propriété dans la personne du concédant , et l'emphytéote reconnaît cette supériorité par le payement d'un canon annuel.
Et puisqu'il n'est pas un simple fermier , il s'ensuit que la perte occasionnée par cas fortuit ne doit pas se régler par les principes en vigueur pour le contrat de louage. Ainsi la perle totale sera pour le compte du propriétaire principal. Mais la perte partielle sera aux risques du preneur , qui ne pourra, de ce chef, demander une diminution de canon.
Telle est la nouvelle physionomie que Zenon donna à l'emphytéose. L'emphytéote y gagnait peu ; car la question des cas fortuits était résolue contre lui , et sa condition devenait plus dure qu'elle ne l'avait été dans les siècles précédents.
Justinien arrive , et , par une constitution [*]
(1] Et no «varitia doraini..., qnod uMpie ad presens temput perpetrari cognofimut... L. ult. C. D* jure emphyt.
[8] L. 1 , C. De jure emphyt.... Jo» wnpl.ytenticarium, ncque cooductioni», neque alieoalionit «Me tilulit adjiciendum , ted hoc ju» lerlium eue conOituisnu».
non moins célèbre que celle de Zénon, et qui joua un bien plus grand rôle dans le moyen âge [s] , puisqu'elle fut le point d'appui du fisc des seigneurs pour accréditer et maintenir les hds et ventes, l'empereur décide aussi en faveur du propriétaire direct la question relative à l'aliénation du domaine emphytéosé; ce point, comme je l'ai déjà dit, était l'objet de prétentions diverses. Aucune, règle positive ne fixait l'étendue des droits du bailleur et les obligations du preneur. Justinien voulut que , dans le silence de la convention primitive, le preneur ne put vendre son droit sans le consentement du bailleur. Mais à cette prescription il apporte sur-le-champ une sage modification ; afin que l'emphytéote ne soit pas à la merci du propriétaire, il accorde à celuici deux mois seulement pour manifester sa volonté, et ces deux mois parlent du jour où la dénonciation du contrat lui a été faite. Si ce temps s'écoule sans que le propriétaire se soit prononcé , le preneur peut passer outre à l'aliénation.
Du reste , dans le cas de vente , le bailleur est investi d'un droit de préférence sur tous les autres acquéreurs , et il lui est permis de prendre, dans les deux mois, la vente pour son compte , en offrant le prix porté au contrat.
Faute par l'emphytéote de dénoncer l'aliénation au propriétaire direct , il encourt la déchéance de son droit.
Enfin , pour récompense de l'approbation que le propriétaire donne à l'aliénation, l'emphytéote doit payer la cinquantième partie du prix ou de l'estimation de la chose, lorsqu'un autre taux n'a pas été fixé par le contrat primitif de concession. l\ parait qu'avant Justinien , certains propriétaires, poussant à l'extrême leurs prétentions à cet égard , pressuraient les emphyteotes par des tributs exagérés. L'empereur règle uniformément le prix de la redevance pour mutation , et met un frein à des abus criants.
J'ai cru devoir présenter un résumé complet de cette constitution , qui a une grande valeur historique. On la retrouve à tout moment dans le régime des fiefs, et elle a été le champ de bataille de disputes infinies entre certaines prétentions de la féodalité et les légistes hostiles aux droits des seigneurs.
Enfin il restait un dernier point à décider.
Dans quel temps l'emphytéote encourt-il la déchéance lorsqu'il cesse de payer le canon?
Lorsque l'emphytéose était assimilée à un simple bail, il est très-probable qu'un retard de deux ans suffisait pour faire déchoir le preneur de son droit [e] ; mais dès l'instant que Zénon eut enlevé a l'emphytéose le caractère d une
31 Vojr. ei-deuut.
4 L. 1, C. De jure emphyt.
5] Voy. mon «rticle »ur rorigine dei droiu de mutation. Revue de léyhlalion . t. X, p. iUO, 284.
[6] Loi 54, S L «l !. 56, D. Loc. cond. Cujai, tur la NoïcIleVïl.
Incation, il fallut une autre règle. Justinicn la donna [<]. Il étendit les délais en faveur de l'emphyléote et lui accorda trois ans pour prévenir la commise.
Nous avons suivi l'emphytéose dans son berceau, dans ses progrès et ses phases diverses. Son histoire nous a conduits un peu au delà de la chute de l'empire romain dans les provinces de l'Occident. Vnyons maintenant quel rôle ce contrat a joué pendant le moyen âge, en présence des immenses propriétés des seigneurs , des églises et du fisc royal. On le trouve pratiqué de honne heure dans les Gaules, surtout pour les hiens appartenant aux établissements religieux [*],ctlesCapitulairesclasscnt l'emphytéose perpétuelle parmi les titresd'aliénationfsj; elle continua donc à être employée avec le bail à ferme U] pour féconder des territoires qui seraient demeurés stériles sous l'inerte administration de la mainmorte, ou des grands écrases de l'immensité de leurs domaines [s].
Mais lorsque la féodalité se fut définitivement constituée sur les ruines du monde romain, lorsqu'elle eut engendré les institutions qui lui furent propres, et qui témoignent de sa puissance, elle ahsorha le contrat emphytéotique dans les coulrals particuliers, dont on lui doit l'invention cl la première origine; et , par exemple, les traits de l'emphytéose se confondirent avec ceux des héritages censiers , de telle sorte qu'au jugement de Dumoulin , on ne connaissait presque plus en France de véritables emphyléoses. « De » quo ex solo verbo cmphylrosos non continué» » liquet , propler naturam rjus exolclnm \g). » Aussi, la doctrine constante de; ce célèbre jurisconsulte est-elle que le mol emphytrosr, employé dans un contrat , ne suffit pas pour lui faire attribuer les caractères et les elfels que l'emphytéose véritable avait dans le droit romain ; que, dans le doute, on ne doit jamais présumer une cinphytéose pure [7] et temporaire [s], et qu'à moins des stipulations les plus expresses et les plus claires, il faut i n te rprëtcr ce contrat avec les modifications que les moeurs féodales avaient introduites , et qui le rapprochaient singulièrement du bail à cens. Plus tard , un autre feudiste. Fonmaur, disait encore : « Quoique nous » ayons adopté le mot iVrmphylwsr, le vrai est » pourtant qu'il n'y a pas de véritable emphy- » téose cher nous , mais seulement des baux à » cens [n] . »
[Il L. 2. C. fiejureemphyt.
[2' Loi tic* Lombard», lib. 3, t. lit,". 4. Cnpilulnirc du 9 février 877 (Battue, t. Il, p. 211. n» 10. cl p. 341, n» 41). Concile «le Tour», III, c. 35, dan» la trouante addition .le- Capitul., t. I, p. 1174, n" 90.
[3] Lib. 2 , c. 29, el tromème addition, n" 56, t. I, p. 1166.
[4] Non liceal chritliani» jttdseorum ncqae i ; inorum Tel harelicoruni re» , emphyteoteot vel conductianis titulo, baberr. Concile de Tour» précité.
[5] Au»»i Voct ilnaîUil : « Clique, agriculture promnvenil* cau-.i, poiUvmiim cmjibylctHin aliuTcn'nro tjomfat. (Ail Paud., Si ajcr veetig.)
Expliquons brièvement les motifs de cette altération.
D'après le droit romain , l'emphytéose se distinguait des autres contrats en ce qu'elle avait pour but , soit d'améliorer un héritage stérile , soit de l'augmenter par des constructions et des plantations [mj.Nous avons vu que tel avait été le but que les empereurs avaient poursuivi sans relâche.
De plus, elle se signalait dans son exécution par deux circonstances remarquables. La première , que le défaut de payement de la redevance emphytéotique pendant trois ans, faisait cesser le droit du preneur [m]; la seconde, que l'emphytéose tombait en commise si le preneur aliénait la chose sans dénoncer le contrat au propriétaire direct, afin que ce dernier pùt, dans les deux mois et pour le même prix , demander la préférence sur l'amélioration , s'il le jugeait convenable [«],
Mais quand le droit féodal eut pris possession de la société, et qu'il se fut trouvé en face de cette plaie de la grande propriété qui avait perdu Rome et l'empire , son génie original multiplia les moyens , soit de sous-diviser les terres , soit d'associer les classes indigentes aux bienfaits de la possession du sol. On vit naître tour à tour les baux à fief, les baux à rente perpétuelle foncière, les droits d'usage et de pacage, les baux à cens !! Les baux à cens surtout furent un des contrats les plus fréquents parmi ceux auxquels il donna naissance , et qui soutinrent sa longue domination ; c'était une convention par laquelle le maître d'un héritage noble en transportait le domaine utile, au preneur , qui le tenait désormais à titre de propriétaire roturier, mais sous la réserve du domaine direct et féodal ; et d'une modique rente annuelle appelée cens , et destinée à témoigner de la supériorité du seigneurfis] . Ce contrat n'était pas sorti d'une imitation du droit romain; les mœurs féodales l'avaient produit spontanément [■«], et, quoiqu'il eût beaucoup de rapports avec l'emphytéose , il en différait cependant par des points essentiels. L'emphytéose avait pour fin spécifique [is] d'améliorer des terres incultes et d'augmenter la richesse agricole du sol. Le bail à cens était plutôt destine à procurer au seigneur des hommes et des sujets. L'emphytéose ne transmettait au preneur qu'un quasi-domaine, et le bailleur retenait non -seulement la directe, mais encore
(6] Sur Pari», § 82. ç\o*t 1. no 10.
[7] Ibid., S 73, no 43; 37, 42.
[8] Ibid.. g 73, n» 29.
19) No 121). Duparc Poullain dit ta même cboïc, t. 111, p. 262 ; cl Dctpeissc» parle de l'empliytcote comme d'une cho«e identique au bail a cen» seigneurial.
[10] Cuja» , »ur la loi 1, au Code Dejur» emphyt,
[11] //i/r„ no 46, el tupr.
[12] Jnfr., n o 44.
[13] Coquille, Inttit. au droit fronçait des cent. (1 1] Dumoulin, «tir Paria, $ 73, no 22.
[15; Id.jl.b., 30.
une partie du domaine utile [i]. Au contraire, le bail à cens faisait passer sur la tète du preneur tout le domaine utile ; il ne restait au rnncëdant que les droits honorifiques de la propriété et la directe seigneuriale , portion de la puissance publique [«]. L'emphytéose tombait en commise |>ar défaut de payement du cens; les censives étaient exemptes de cette peine [3]. Enfin l'emphytéotc ne pouvait aliéner irrequieto dtmiino. Au contraire, le vassal avait droit de disposer librement de la chose accenséc, sauf le payement des lods et ventes [*].
Mais ces deux contrats avaient des rapports de ressemblance capitale. C'est que l'un et l'autre laissaient subsister entre le bailleur et la chose baillée un lien de dépendance qui réduisait le droit du bailliste a un domaine imparfait. C'est que , dans le bail emphytéotique comme dans le bail à cens , une prestation annuelle venait témoigner de l'infériorité de position du preneur. C'est enfin que l'un et l'autre contrat faisaient porter la perte totale par le propriétaire direct , et la perte partielle par le détenteur [r>].
Ce voisinage de deux contrats si analogues ne tarda pas à amener de plus intimes rapprochements. D'une part , les seigneurs empruntèrent au régime des emphy tcoses l'idée de la rcdcvaucc dont Juslinien avait frappé l'aliénation du domaine emphytéosé [a], et ils transportèrent cette taxe dans les censives , exigeant pour l'approbation du nouvel homme une prestation devenue célèbre sous le nom de Ventes, et l'un des principaux produits du fisc des seigneurs [7]. D'autre part, les prétentions des suzerains et l'ignorance des vassaux firent confondre avec le cens proprement dit , signe de vasselagc , les redevances que payaient les propriétés allodiales ellesmêmes, et l'on finit par regarder comme aveu de la directe seigneuriale toutes les prestations 1 assises sur un fonds quelconque.
Aussi Beaumanoir renfermait-il le franc-alleu dans cette définition restreinte : « L'on appelle » alleux ce que l'on tient sans faire nulle rede- » vance à nul lui [s]. » Il arriva dès lors un résultat infaillible; c'est que l'emphytéose alla se perdre dans lacensive [»]. La langue du moyen âge, d'accord avec les faits, le prouve évidem-
1] Infr., no 32.
2 Merlin, Rip., v» Fief, p. 223. Infr., no 33. 3] Dumoulin, »ur Pari», S 73, no W.
4 Id., loc. cit.
5 M., toc. cit.
6] Mon article sur l'origine des droit* de [Revue de léyisl., t. X, p. 280.) [7] M£me article.
[M] Cout. de BcauvoUi». ch. 94, p. 123.
(9] GarrandeCoulon. Répert. de Merlin, »° Féodalité. [10] C'ett ainti qu'on voit dan» une charte de 1356 , Emphiotce pour emphyteotœ. (Ducaoge , à ce root.)
(11) Vo Libellas.
(12) Dan»unecharted'Hugue«ett.o(hairc,roi»d'halie, de 934, on trouve déjà « per libellant et emphyleusim.
Ducange donne cette définition du libellus : « Charta ■ quà prvdium in eropliyteutim conceditur.
thohosg. — kciuv-.l. — tor*os.
ment. Cette langue barbare, qui mutilait les mots [toj et pliait leur sens légitime à des dévialions irregulières, appelait du nom d'emphytéose toutes les concessions quelconques dans lesquelles elle apercevait la réserve de la directe moyennant des redevances annuelles. J'en trouve une preuve entre mille , dans ce fragment d'un vieil écrivain cité par Ducange [n]. Contractes iste (l'emphytéose) secundum diversas terrarum eonsuetudines , diversis nominibus nuncupatur. Dicitur enim emphyleusis, precaria, libellus [il], eensus, fielum [13], et cependant tous ces ténements étaient fort différents les uns des autres [14]!! On conçoit facilement quelle confusion dut résulter de ces assimilations inexactes. L'expression emphytéosé devint donc équivoque et trompeuse : Yerbum empkyteusi* , disait Dumoulin , est spquivocum [ts] ; dans l'usage courant , elle signifiait bien plus un bail à cens qu'un bail emphytéotique proprement dit ! !
Comme le premier était beaucoup moins sévère dans ses effets que le second , comme il ne connaissait ni la commise pour défaut de payement du canon , ni la confiscation pour vente et aliénation de la chose sans l'assentiment du seigneur , on décida que , dans le doute , on ne devait jamais présumer une vraie emphytéosé; nisi expressè et clarè probetur, disait encore Dumoulin Il suit de là que l'emphytéose, telle que les Codes de l'empire romain l'avaient réglée, dégénéra rapidement de sa pureté primitive. On ne s'attacha plus à la condition de convertir des terres stériles en terres fertiles , condition si rigoureusement poursuivie par les empereurs , et les fonds les mieux cultivés firent l'objet de contrats appelés baux emphytéotiques. Enfin la commise tomba en désuétude , et le mot d'emphytéose ne fut plus suffisant par lui-même pour faire appliquer les principes du droit romain ; il fallut , pour que la commise fut appliquée à la rigueur, que les parties eussent manifesté par les témoignages les plus éclatants leur volonté de rester dans les purs termes du tlroit et de faire une vraie emphytéosé romaine [17].
Au surplus , quoique l'usage du plus grand nombre des provinces identifiât l'emphytéose et la censive, il faut remarquer cependant que lors-
• tractût ac paclioni» »pecic> olim fuit » pr.Tdii« ecclcsia»tici», » tub vulgari ac receptâ nomenclaturâ prœcana et preetlariœ. (vo Liaittei.)
Vojea du reite, *ur ce contrat , Cuja», sur le» fiefs, lib. 1, t. Il, et *ur la loi 1, C. De jure emphyt. Il montre le* différence» qu i la teparent de l'emphytéose. Jumje Loyneau, Dig., I. 1, ch. 4, no i9. Le mot libellus venait de libella, petite pièce d'argent.
(13) F'Ktum, ou affictum, centns, locatio, pensio, roditus, vecligal fixutn ac certum. Nam fictum pro fixum diii«»e veterc» ob*ervat Salmuiux. (Ducange, vo Fictus.)
[14] Cuja*, «ur la loi 1, C. De jure emphyt. Dunod, Pretcript. p. 345.
Sur Pari», S 73, no 43.
ld.,ibid.
Dumoulin *ur Pari», S 73, no 42. Infr., no 44,
S 82, g)o*cl,no 10.
; les éUldM eurent débrouille les incohérences ie l'époque féodale, de bons esprits cherchèrent à rendre aux mots leur signification propre , et dans les localités où les coutumes ne s'y opposaient pas, le mot ccusive s'employait plus à propos quand lo fonds objet de la concession était noble, tandis que le mot empbytéose convenait mieux à la concession des fonds roturiers h].
Mais alors arrivait une sorte d'équivoque ; car plusieurs jurisconsultes de mérite crurent pouvoir soutenir que l'emphytéose à perpétuité des biens roturiers n'était pas autre chose qu'un bail à rente perpétuelle. Telle était l'opinion d'Hervé [s] et d'Argou [s]. Mais nous verrons plus tard que co point de vue manquait d'exactitude h).
32. Maintenant, plaçons-nous moins en dehors de ces diverses méprises, et recherchons les véritables caractères de l'emphytéose dégagée de tout élément féodal et ramenée à son type propre.
En tenant compte des modifications que les usages français lui ont fait subir , nous trouvons qu'on peut en donner deux déûnilions.
La première , plus étroite , est plus conforme à l'étymologie , d'après laquelle ce contrat doit s'entendre de la concession temporaire ou perpétuelle d'un terrain allodial nu et stérile pour l'améliorer par des constructions et des plantations, sous la réserve d'une modique redevance établie en reconnaissance du domaine direct réservé-par le bailleur.
J'ai dit temporaire ou perpétuelle ! ! en quoi je n'ai pas suivi la doctrine de Dumoulin , qui voulait que l'emphytéose proprement dite fût temporaire [s]. Les textes du droit romain , loin d'autoriser cette assertion , la repoussent formellement; ilsnoùs montrent l'emphytéose habituellement perpétuelle U] , et ce n'est que très-rarement qu'ils parlent démphyléosc temporaire [7] . Mais Dumoulin, faute de bien connaître l'histoire de l'emphytéose , s'était imaginé que, dans l'origine, cette sorte de concession avait été à temps, et que c'est seulement dans la suite et par l'effet d'une sorte de dégénérescence , qu'elle avait été pratiquée à perpétuité [s]. Mais cette opinion, quoique souvent répétée [0], n'a pas le moindre fondement historique cl légal. Du reste, nous verrons plus tard | »<»] que , sous le Code civil , il ne peut plus y avoir d'emphytéoscs perpétuelles.
J'ai dit sous la réserve d'une modique rede-
[1] Durand de Maillane, Iiict. de droit canon, vo Emphyl. Hervé, Mat. fiod.. t. III, p. 329.
2] Mat. fiod., t. Il, p. 329.
31 T. Il, p. 297.
4] Jn/r.. n» 52.
S] Sur Pari», S 74. no 29.
B; In.t., Ix>r. cond., g Adeà. Cuja*. Intl., S, 145. Paul! I. I ,'f>. Si ajcr vectig., et J 1 de cette loi.
[7] Pnul, I. Ult., D. Si ayer vrcluj., Not. VII. c. 3. No». (W, r. t. 6.
[8] Sur l'aris , S 73, uq 29 : $ 7a. C lo»e • 14.
vance ; en effet , les altérations dans I ayant abaissé la valeur des redevances emphytéotiques [u], l'exiguïté du canon devint un des caractères habituels de ce contrat ; certâ mndied annud pension* in recognitinnem dtminii direct i, disait Dumoulin Ut] ; et ccltcobservalion du plus grand de nos feudisles a été constamment répétée par les commentateurs eux-mêmes du droit romain [15] , tant ce fait était devenu fréquent et caractéristique ! I
La seconde définition qu'on peut donner de l'emphytéose est plus large et plus en harmonie avec les altérations subies par le droit romain. L'emphytéose n'est pas seulement un contrat qui a pour but l'amélioration des terres stériles, c'est encore une convention par laquelle un propriétaire concède à perpétuité ou pour un long temps, un terrain, même productif, à l'effet, par le preneur, d'en jouir moyennant uno modique redevance annuelle et de ne pouvoir en être privé par le concédant , qu'en cas de nonpayement du canon [u].
Entrons maintenant dans la doctrine du contrat emphytéotique.
Et d'abord quelle est la nature du droit que ce contrat transfère au preneur?
Les auteurs n'étaient pas tous d'accord sur ce point.
D'après quelques-uns, l'emphytéose perpétuelle transférait tout le domaine utile , et retenait pour le propriétaire le domaine direct seulement, tandis que l'emphytéose temporaire n'attribuait au preneur qu'un jus in rt, un jus in fundo, et ne faisait nullement passer sur sa tète ce domaine inférieur en honneur , que les feudisles ont appelé domaine utile. Dumoulin , chaud partisan de cette idée [15], ne se contentait pas de la soutenir avec l'appui des raisons tirées du droit français ; il voulait encore fortifier sa distincUon par l'autorité des lois romaines qu'il
par I
croyait avoir en sa faveur. Maison retrouve ici l'inexpérience indocile qui signale trop souvent les excursions de Dumoulin dans le domaine du droit romain, et qui faisait dire au président Favre a que m si Cujnceio conféras , nuUus hoino tlf, » Voici en effet quel était le système de Dumoulin. Dans l'origine, remphytéose était temporaire , et c'est à cet ordre de choses qu'il faut reporter les textes qui ne donnent au preneur qu'un jim in re. un jus servilutis sur le fonds concédé [to|. Mais plus tard, l'oniphytéose commença à être perpétuelle, et c'est pour cela qu'on voit
(9] Par Loj»cau, par es.; de» Rente», li». 1, ch. 4,
Duvergier a »uWi,< n» 146)
[10] Jn/h. n» 50.
[Il] Tnfr., no34,j<:iabli»ce po j nt>
[13] Infr., n« 36, ce que dit Doncau.
[Hj Doiicjui, Comm., lib. 9, c. 13, n» 3. Cuja», sur le C. De jure emphyt., loi 1. Dumoulin , 5 73, n» 33. [13] Sur Pari», \ 98, glo»e 4, n»« 14 cl 15.
116] Paul, I. 1, J |, &. Si ayer veclif. Ulpito, 1. 3,
CHAP. I". - IWOSITlOiNS (ÎÉiNÉîtAI.I'.S. — AJtT. I70U. (X*32.) »3
alors les lois romaines appeler les emphyléotes fundorum rfomini [<]!!! Maintenant, si on lui oppose la loi 1 , $ 1 , P. Si ager veciig., qui, s'occupant d'une concession vectigaliennc perpétuelle , prononce cependant d'une manière positivcquelccoucédantn'a pas de droitde propriété, mais un simple jus in re: il répond que c'est probablement qu'avant Constantin, les jurisconsultes étaient restes fidèles aux anciennes idées et n'avaient pas encore modifié le langage de leurs prédécesseurs. On le voit, il n'est pas permis de fairo plier d'une manière plus audacieuse les lois et les textes à l'esprit de système. En effet, il est tout à fait contraire à l'bistoire de prétendre que l'emphytéose a été temporaire dans l'origine. Son état habituel endroit romain a toujours été la perpétuité, ainsi que je l'ai montré ci-dessus , n" 32 ; et c'est d'empliy téoses bien et dûment perpétuelles, que les jurisconsultes ont parlé lorsqu'ils ont dit que le preneur n'avait qu'un jus pradii , un jus servitutis. Caïus , d'ailleurs, ne laisse à cet égard aucun doute [a] ,
auand , examinant le caractère de la tenure vecgaliennc à perpétuité (in perpetuum locala), il la classe parmi les simples locations 1 ! ! Du reste, les oppositions de texte que Dumoulin cherchait à concilier par de si pénibles tortures , s'expliquent facilement pour quiconque a suivi l'histoire de l'emphytéose telle que nous l'avons exposée. Qu'y a-t-il d'extraordinaire à trouver des idées diverses sur l'étendue du droit de l'emphytéote, lorsqu'on sait que l'on n'était pas d'accord, avant Zenon , sur la nature de l'emphytéose, et que plusieurs voyaient en elle une sorte de vente ! !
Les auteurs qui ont pénétre plus avant que Dumoulin dans les profondeurs du droit romain n'ont attribué à l'emphytéote que le jus in re, le jus pradii ; tel estCujasjs], Ce jurisconsulte lui refuse le domaine utile. Car en droit romain, le domaine utile est inconnu. Aucun texte n'en parle. « Quod jus doctorcs nostrl appellant utile » dominium, $ed perperam, ni llvm est domimi m » btilb; omne dominium est directum, et est » proprietas rei, vel jus ejus, quo quis fretus » rem suam propriam esse asserit ; » l'emphytéote n'a que le quasi-domaine, et ce quasi-domaine lui appartient , soit que l'emphytéose soit perpétuelle, soit qu'elle soit temporaire [s], lï est vrai qu'il a l'action utile pour obtenir certains avantages que donne le droitde propriété; mais, à moins de changer le langage juridique (ne mutemus verbajuris auctorum), ou ne saurait dire que , parce qu'il a l'action utile , il a le domaine utile. C'est comme si l'on prétendait que
S 4, D. Dé rtb. eor. Julianut, 1. 86. S 4. D. Deleg., 1o.
[1] Valent, Grat. et Valent., I. 4, C. De /undii pa- Irim. Valent., I. 5, C. De divertit preediis.
[2] In»t , t'omm.. III, H5.
[3] Sur la loi 74. D. De rei vindie. Pauli, Ad edicl.. Iil>. 2t. Jumje Doncau , IX, 13, SS 1,8, 3, et Vuy, 1, 308, 200.
[4] Ftnphyteum quasi dominium tribut! §eu «il perpeluaria, teu leroporaria. Ap. lit. Cod. De jure emphyt.
celui qui a l'action utile hypothécaire, a l'hy*
Eothèque utile [s] ! .' ! Telle est la doctrine de ujas , et pour la confirmer on peut ajouter quo les constitutions du Code de Justiuien qui ont donné à l'emphytéote son caractère définitif, sont si éloignées de considérer l'emphytéote comme ayant le dominium, qu'elles l'opposent perpétuellement au propriétaire, rei domino[n]. Mais maintenant , si du point de vue du droit romain , nous passons au droit français, en serat-il autrement? Je sais que la distinction du domaine direct et du domaine utile , inconnue sous l'empire des lois romaines [7] , était passée dans notre droit à la suite des frudistes et des canouistes [s] , qu'elle y était devenue usuelle , fondamentale, et qu'on la trouve partout. Mais est- il vrai que l'emphytéote eiH tous les avantages attribués nu propriétaire du domaine utile? Pour résoudre celte difficulté , il faut .s'entendre sur ce que l'on appelle le domaine utile.
Dans le sens propre et exact, le domaine utile, c'est la propriété même de l'héritage, de telle sorte que le seigneur utile est le vrai propriétaire de cet héritage [0] . Quant au domaine direct , c'est le domaine ancien , originaire , qui, par le démembrement du domaine utile, n'est autre chose qu'un domaine de supériorité , qu'un droit particulier d'exiger certains devoirs récognitifs [il, Telle est la doctrine de Dumoulin, qui, dans les matières du droit français, reprend une revanche si éclatante, « Cauteruui in idiolismo » nostro , dominus dirretux , eliam quem propriè » et stricte très-foncier vocamtis , non dicitur » proprictarius ; sed vox proprietarii , apud nos, » pro ultimo domino dunlaxat , stve pro possi- » dente jure duminii etiam utilis, in ni u m I'bitr- » patur f 11] . » Les mêmes idées ont été plus tard enseignées par Pothier [«],
Cependant il faut convenir que, dans l'usage, le domaine utile s'entend quelquefois du simple droit de percevoir les fruits de la chose , tandis que les autres attributs de la propriété restent attachés au domaine direct. On trouve un exemple entre mille de cette signification restreinte et impropre dans les écrits de quelques feudistes et notamment dans un passage d'Hervé que je citerai dans un instant.
Maintenant arrivons a notre quoslion. L'emphytéote a-t-il le domaine utile . c'est-à-dire la propriété de la chose, comme le veulent Dumoulin et Pothier , sauf la reconnaissance d'un domaine direct?
A l'égard de l'emphytéote h temps , le doute n'est pas permis : Dumoulin lui-même convenait que l'emphytéote n'avait pas ce dominium utile;
[51 Snr la loi 74 précitée.
6] L. 1, 2. 3. C 7, De jure rmphyt.
7J Dumoulin en convenait. Sur Paris, J 78, {jlo»c I, n»5.
9j Hothicr. Propriété, n° 3, in fine.
10 Uh ""<>.
11 Sur Paris, f Ci, z^k 4, u" 4.
12 Loc. al.
et si certains jurisconsultes sont allés quelquefois jusqu'à le lui donner , c'est que , dans leur pensée , le domaine utile n'était pas autre chose que le droit de percevoir les fruits. C'est en ce sens que s'explique Hervé [i]. « Le bail emphytéoti- » que temporaire ne transfère pas la propriété » pour le temps de sa durée. Car il ne transfère » que la propriété utile. Or on a beau subtiliser, » on a beau distinguer entre la propriété directe » et la propriété utile , cette dernière propriété » n'est que le droit de percevoir les fruits , et » n'ai pas une véritable propriété; il n'y a de » vraie propriété que celle du fonds. » C'est aussi en se plaçant à ce point de vue qu'il faut entendre ce que j'ai dit dans mon Commentaire des Hypothèques [a] , que l'emphytéose renferme une aliénation temporaire du domaine utile.
Je ne me suis peut-être pas servi des expressions les plus exactes. Mais onfin je trouve mon excuse dans un usage qui n'est pas sans autorité [s].
Quant à l'emphytéotc perpétuel, si le domaine utile devait se prendre dans le sens détourné et restreint dont je viens de parler , il est évident que son titre l'en investirait ; car il peut assurément prétendre aux mêmes droits que l'emphytéote àtemps.Maissi nousrendonsau domaine utile la signification large et compréhensive qui lui appartient , il nous sera impossible de croire que l'emphytéose perpétuelle le fasse passer tout entier sur la tète du preneur. Dumoulin a pu
[1] T. Il, p. 329 et tuir.
(2] T. Il, n« 405.
(3) Un arrêt ilcla cour de caualion, du 1" avril 1840 (chambre civile), a décidé par voie de cassation, « que » l'emphytéose A lempi (99 an»), rut, tout le Code civil, » une aliénation temporaire de ta propriété; que le pre- « neur possède , comme propriétaire , l'immeuble qui lui
■ est transmit ; que le bail emphytéotique ett réellement » translatif de propriété, et, par conséquent, soumis au
• droit proportionnel établi sur tous les actes qui sont de
■ nature à opérer une trantlation de propriété de bient
• immeubles. * Cet arrêt a été l'objet de vives critiques. (Sirey, 40. 1, 433. Championnière, Control. de l'enregittr., t. VI, p. 113, no 5715.) Il se sert, en effet , de certaines expressions que l'emphytéose temporaire doit être bien étonnée de se voir appliquer ! ! ! Un aulrc arrêt
anssi l'emphytéose à une transmission d'immeubles, cl la déclare passible des mêmes droits de mutation. Mais les motifs en sont beaucoup réservés. Ils se bornent à dire que, dan* l'ancien droit, l'emphytéose transportait tint portion de propriété, appelée domaine utile. (Sirey, loc, cit., et Championnière , i. VI, p. 146, no 5744.)
Du reste, de la comparaison de ces deux arrêts, il semble réaulterque, dans la pensée de la chambre civile, le bail emphytéotique • pris, sous le Code civil, qui (comme on le verra plu» tard) carde le silence le plus complet sur ce contrat et doit tout au moins se combiner avec la législation de la révolution , qui n'admet que des emphytéoses temporaires , un caractère plus absolu et plus indépendant que dans l'ancien droit, qui autorisait des cmphytco«cs a perpétuité [M Au reste, quelle que soit la décision des deux tribunaux saisis de la question par suite de la carnation, il faut reconnaître que, si le premier arrêt de la chambre civile laisse beaucoup à désirer sous le rapport de la rédaction, il peut se défendre, sous le rapport de la décision , par des raisons meilleures et plus
soutenir le contraire, alors que l'influence des idées féodales faisait presque généralement confondre les emphytéoses perpétuelles avec les héritages censuels[4]. Mais nous, qui cherchons précisément à dégager l'emphytéose des éléments qui l'absorbaient dans l'ancien régime , nous qui voulons la retrouver dans son état normal, nous ne saurions attribuer à l'emphytéote les droits de propriété dont le bail à cens investissait le vassal. Nous verrons , en effet , que l'emphytéote n'a pas le droit d'user et d'abuser, qu'il ne peut profiter «les mines et carrières, que son droit au trésor est fort contestable [s] , etc., etc. Ce sont là des restrictions qui ne s'harmonisent pas avec le vrai domaine utile , tel que le définissait Dumoulin ; avec ce vrai domaine utile qu'avait le propriétaire de l'héritage censuel et qui ne laissait au seigneur direct que des droits honorifiques [•]. Quand certains écrivains modernes ont cru retrouver dans l'emphytéose cette espèce de propriété [7] , ils se sont laissé égarer par une fausse application de l'autorité de Dumoulin M.
De tout ceci, je conclus que le plus sûr serait de ne pas parler de domaine utile en cette matière et de dire avec Cujas [9], que l'emphytéote n'a qu'un quasi-domaine , ayant, du reste, la même étendue, soit que l'emphytéose soit perpétuelle, soit qu'elle soit constituée à temps.
33. Continuons à nous occuper des principes qui gouvernent le contrat d'emphytéosc [to].
juridiques. Et néanmoins, il sera trouvé bien sévère par tous ceux qui pensent que la loi fiscale ne do' étendue par de simples analogie» !ll
[4] Voy.cc que nous avons dit ci-dessus de celto< fusion.
[5] Infr., no 38.
[6] Pothier, tur Orléant, inlrod. au t. H, no 1, Dunod , p. 345.
[7] Duvergicr, no 145.
[8] Les biens appartenant A des corporations ecclésiastiques dans les ci-devant pays-Bas autrichiens, et spécialement dans la province de Hainaut, ne pouvaient être donnés à bail emphytéotique, soit perpétuel , soit A long terme , soit enfin pour un terme excédant neuf ans, sans observer les formalités requise* pour l'aliénation drs biens immeubles. (Brux., 28 mai 1817; J. de Brux., 1817, 1, 155.) Il en était autrement en Brabant. (Brux., 12 fcv. 1810, Déc. not., t. XX, p. 118.)
[9] Junge Dunod, Pretcript., 1. 1, p. 339.
[10] Ce contrat est régi en Belgique parla loi du 10 janvier 1824, rendue exécutoire A partir du 1er janvier 1825. En voici le texte :
(Loi du 10 janvier
Art. ltr. L'emphytéose est un droit réel , qui consiste k avoir la pleine jouissance d'un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevanco annuelle, soit en argent, soit en nature, en reconnaissance de son droit de propriété.
Le titre constitutif de ce droit devra être transcrit dans les registres publics à ce destinés.
2, L'emphytéose ne pourra être établie pour un terme excédant quatre-vingt-dix-neuf ans, ni au-dessou» do vingt-sept ans.
3. L'emphytéote exerce tous les droits attachés a la propriété du fond» , mai» il ne peut rien faire qui en diminue la valeur.
Il diffère du contrat de superficie dont nous avons parlé ci -dessus (n° 20), en ce que celui-ci ne donne droit qu'à la superficie, tandis que le droit de l'emphytéote s'étend au fond et à la superficie et in univerio pradio [i]. Si je vous loue un terrain pour soixante ans afin que vous y bâtissiez, je vous concéderai un droit de superficie qui fait que pendant toute la durée du contrat vous serez
Ainsi il lui est défendu, entre autres, d'en extraire dci pierres, de la houille , de la tourbe, de l'argile et autres matières semblables , faisant partie du fonds , à moins
3 ne l'exploitation n'en ait déjà été commencée à l'époque e l'ouverture de son droit.
4. Il profitera des arbres morts, ou abattus par accident , pendant ta durée de son droit, à la charge de les remplacer par d'autres , et il pourra également disposer à sa volonté de toutes les plantations qu'il aura faites lui-même.
5. I.e propriétaire n'est tenu à aucune réparation. L'emphytéote est obligé d'entretenir l'immeuble donné
en emphytéose , et d'y faire les réparations ordinaires.
Il peut améliorer l'héritage par des constructions, des défrichements , des plantations.
6. Ha la faculté d'aliéner sou droit, de l'hypothéquer, et de grever le fonds emphytéotique de servitudes pour la durée de sa jouissance.
7. H peut, i l'expiration de son droit , enlever les constructions et plantations par lui faites , et auxquelles il n'était pas tenu par la convention ; mais i) doit réparer le dommage que cet enlèvement a causé au fonds.
Néanmoins , le propriétaire du fonds aura droit de rétention sur ces objets , jusqu'à l'acquittement de ce qui lui est dû par l'emphytéolc.
8. L'emphytéoto ne pourra forcer le propriétaire du fonds à payer la valeur des bâtiments, ouvrages, construction* et plantations quelconques, qu'il aura fait élever, et qui se trouveraient sur le terrain à l'expiration de l'cmphytéose.
9. Il supportera toutes les impositions établies sur le fonds, soit extraordinaires, soit annuelles , soit à payer en une fois.
10. L'obligation d'acquitter la redevance emphytéotique , est indivisible : chaque partie du fonds donné eu emphytéose demeure grevée de la redevance.
I.'emphyléote pourra être contraint au payement, par exécution parée.
11. L'emphytéote n'a droit a aucune remise de la redevance, soit pour diminution, soit pour privation entière de jouissance.
Néanmoins, si la privation totale de la jouissance a duré pendant cinq, années consécutives , remise sera due pour le temps de la privation.
13. Il n'est dû aucune redevance extraordinaire à chaque mutation de l'emphytéote, ni lors du partage d'une
13. A l'expiration de l'emphytéosc , le propriétaire a contre l'emphytéote , une action personnelle en dommages-intérêts , pour les dégradations occasionnées par la négligence et le défaut d'entretien du fonds, ainsi que pour la perte des droits que l'emphytéote a laissé prescrire par sa faute.
14. L'emphytéote, éteiote par l'expiration du temps, ne se renouvelle pas tacitement, mais elle peut continuer d'exister jusqu'à révocation.
15. L'emphytéote pourra être déclaré déchu de son droit , pour cause de dégradations notables de l'immeuble , et d'abus graves de jouissance, sans préjudice des dommages-intérêts.
16. L'emphytéote pourra empêcher la déchéance pour cause de dégradation ou d'abus do jouissance , en rétablissant les choses dans leur ancien éUt, et en donnant des garanties pour l'avenir.
maître de la maison [*], mais vous ne serez que superficiaire ; car vous n'avez droit qu'à la maison qui forme la superficie du terrain. Mais si je vous donne une terre inculte pour que vous l'amélioriez par tous les assolements, plantations, constructions, défrichements que vous voudrez, je vous concéderai plus que le droit de disposer de la superficie; vous aurez un droit sur le sol;
17. Les dispositions du présent titre n'auront lieu qua pour autant qu'il n'y aura pas été dérogé par tes conventions dos parties , sauf la disposition de l'art. S du présent titre.
18. L'emphytéosc s'éteint de la même manière que le droit de superficie.
Dm droit de superficie.
Art. 1er. Le droit de superficie est un droit réel qui consiste à avoir des bâtiments , ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui.
3. Celui qui a le droit de superficie peut l'aliéner et • l'hypothéquer.
Il peut grever de servitudes les biens qui font l'objet de son droit, mais ponr la durée de sa jouissance seulement.
S. Le titre constitutif du droit de superficie devra être transcrit dans les registres publics à ce destinés.
4. Le droit de superficie ne pourra être établi pour un terme excédant cinquante années , sauf ta faculté do le renouveler.
5. Pendant la durée du droit de superficie , le propriétaire du fonds ne peut empêcher celui qui a ce droit, de démolir les bâtiments et autres ouvrages, ni d'arracher les plantations et de les enlever, pourvu que ce dernier en ait payé la valeur lors de son acquisition , ou que tes bâtiments, ouvrages et plantations aient été construits ou faits par lui , et pourvu que le fonds soit remis dans l'état où il se trouvait avant la construction ou la plantation.
ft. A l'expiration da droit de superficie, la propriété îles bâtiments , ouvrages ou plantations, passe au propriétaire du fonds, à charge par lui de rembourser la valeur actuelle de ces objets au propriétaire du droit de superficie, qui, jusqu'au remboursement , aura le droit de détention.
7. Si le droit de superficie a été établi sur un fonds, sur lequel te trouvaient déjà des bâtiments, ouvrages on plantations, dont la valeur n'a pat été payéo par l'acquéreur, le propriétaire du fond* reprendra le tout à I expiration du droit, sans être tenu à aucune indemnité pour cet bâtiments, ouvrages ou plantations.
8. Les dispositions du prêtent titre n'auront lieu que pour autant qu'il n'y aura pas été dérogé par les conventions det parties , sauf la disposition do l'art. 4 du présent titre.
9. Le droit de superficie s'éteint , entre autrea : 1» Par la confusion.
2° Par la destruction du fonds.
So Par la prescription de 30 ant.
La loi du.... décembre 1834 a déterminé l'époque de la miso en vigueur de ces deux lois.
Art. 1". Lorsque, à partir du 1 er janvier 1835, les parties auront stipulé de constituer un droit de superficie ou d'emphytéote , ces conventions seront régies par toutes les dispositions énoncées dans let loit du 10 janvier 1834.
8. La transcription det titret conttitutif* , preterilo par les articles 3 et 1 des susdites lois, se fera de la même manière et d'après les mêmes dispositions énoncées dans la loi du 3 janvier 1834 à l'égard des mutations de bien* immeubles .
[1] Cujas, sur la loi 74, 0. De rei vind.
[2] Dunod, P rescript., p. 339.
vous serai emphytéote. « Superficiariotfjc laisse » parler Cujns) ncripit solum ut super a-difieet ; » emphyteutaut «rot, colat, serai, plante! . Sun perficiariushabeljus in superficie, emphytcula » in solo [i], »
Cette nuanee entre l'emphytéose et la superficie n'est pas une vaine abstraction. Elle produit de graves conséquences, anj Doneau a très-bien aperçues. En effet, le droit de superficie s'éteint par le changement survenu dans la superficie du sol, tandis qu'un pareil changement ne met pas fin au droit de l'emphytéote. La raison eu est que le premier n'a contracte que pour la superficie que la convention a eue en vue ; d'où il suit que si celte superficie est changée , le contrat est dissous, inleritu m. Au contraire, l'emphytéote ayant stipulé pour le fonds môme, le contrat doit subsister tant que le Tonds ne périt pas [*].
34. D'après le droit romain, la redevance qui (H>rtait indifféremment les noms de tectigal, de canon , était, pour le propriétaire , une source de revenus. Nous en avons vu la preuve dans les règlements des empereurs pour fixer les époques de payement des redevances en denrées et en or [s]. 11 en fut très-certainement de même après la dissolution de l'empire romain. Car les sols et les deniers que l'on trouve dans les anciens contrats d'emphyléose , à litre de canon, avaient , sous les rois de la première race , une valeur considérable (4]. Dans les lois des Bourguignons , en effet, le meilleur cheval est estimé 10 sols; le bœuf 2 sols; la vache, le porc, le mouton 1 si»! ; et dans celle des Saxons, 1 sol est le prix de 30 mesures de seigle, de 10 mesures d'orge, de 60 mesure» d'avoine [a)! Il est évident dès lors que les canons en sols cl deniers qui nous paraissent si minimes aujourd'hui, de- | vaient h cette époque représenter la valeur des fruits des héritages emphyléosés.
Mais peu à peu ces monnaies, qui étaient d'aliord d'or et d'argent, subirent des altérations; les sois et les deniers furent même convertis en cuivre Les redevances devinrent dès lors de nulle importance [s], et n'ayant plus aucun rapport avec la valeur des fruits, on s'accoutuma à les regarder comme de simples aveux de la supériorité du bailleur et non pour avoir profit qui ail quelque proportion aux fruit» de l'hèrilage [i]. C'est également ce qui arriva aux cens seigneuriaux [s].
Et comme ce qui est d'usage dans les contrats
[1 ] Loc. eit.
(*jlk>ii«au, |U». 9. r. 18, 110 1.
[3] Patrimoniale! fonda*... 1MI ifieriem el f rumrnl i
ptwrimui mathu, «.-on » 1 « 1 pmoW«rc , l. 1. C. Tlieod.. De
extraord. muner.
|4] I.rhlanc, des Monnaie!, ah, 1.
[5j Hunoil, Prêter,,,!., p. 341.
[0] Ar,;..u. t. I. p. I4H UXHÎfO, I. 3, oh, X. D-mod , loc. cil. M«nle»<|uieu, Ktpr. deito.t. I. 31. ch. 33. [7j Coquille . Inl. au droit /'rnnçait mi eau». |8] Arpoii il hunol , /«P. Cil.
finit lot ou tard par se convertir en loi, il arriva que les jurisconsultes, frappe* de l'exiguïté des prestations qu'ils rencontraient dans tous les anciens titres et qui par habitude se reproduisaient dans les nouveaux, crurent et firent décider que le canon emphytéotique devait être de sa nature modique et hors de proportion avec la valeur de la jouissance de l'immeuble. Doneau en fait la remarque : « Sic vocatur ea pensio quai eo no- » mine prcestatur domino , non ut alia qua prœ- » slanlur pro um rtrum loeatarum , sed ut talent » vectiyalia publiea pro rebusquœ alioqui nottrœ » sunt In]. » Celle observation a été faite par Velascus ;io], par Voet [il], par Dumoulin [u], par Argon [ts] ; en un mot, par les jurisconsultes de toutes les écoles. Hilligerus (Osuald), annotateur de Doneau , l'a formulée en ces termes remarquables et énergiques : Pemio ronstituUur non pro mercede, in oco dippkht a locations, t$d in reeognitionem dominii [u] . J'insiste sur ce point, parce qu'il est capital et qu'il montre entre le bail et l'emphytéose une grave différence inconnue du droit romain et introduite lentement par les mœurs du moyen âge; différence qui fait mieux ressortir le caractère de l'einphytéosc, sorte d'aliénation, surtout quand elle est perpétuelle , et du bail , qui au contraire n'est qu'un moyen de retirer de la chose la plus grande somme de produits.
C'est donc pour cette raison que les contrats d'emphyléose n'imposèrent dans le moyen âge et depuis que des prestations très-peu élevées , et consistant asset ordinairement en un sou, un chapon, une geliue (vieux mot français , que la langue moderne a abandonné pour lui substituer la triviale expression, poule) [15]. Il est si vrai que dans les idées admises depuis des siècles , la redevance est moins un revenu équivalent aux fruits qu'un aveu de la directe, que le Code hollandais contient à ce sujet une disposition tout à fait expresse. « L'emphytéose, dit-il, » est un droit réel qui consiste à avoir la jouis- » sance d'un immeuble appartenant à autrui , » sous la condition de lui payer une redevance » annuelle , soit en argent , soit en nature , en » reconnaissance de son droit de propriété [10]. »
Les auteurs nous apprennent cependant que les canons furent quelquefois augmentés par les nus propriétaires, de manière à former un produit net et lucratif, calculé sur l'importance des fruits perçus par le preneur [nj ; dans ce cas, le bail emphytéotique se rapprochait beaucoup du
[101 Quzst. 1, n« 15, De jure emphyl.
[tl] Si a.jer yectig., 0° 16. • Ad perpétuas) dominii mcmnriiira . » dit-il lit [12] Sujir., no 3'J.
[13) T. II. p. 255.
[14) Sur lloneau./tfc. eit.
|15| Le mol yeltne e»t «ocore «mployé dana la pa'oia
lorrain.
f 16 i Art. 767. Voy. la Concordance det C&Ut, par de Saini-JoM-pli, p. 143.
[17) Vccl,/,».ci/..no 116.
contrat du bail ordinaire fait à longues années. Aussi de graves auteurs voulaient-ils qu'en cas de
S xlc partielle de la chose, la prestation annuelle t diminuée proportionnellement, comme le loyer et le fermage [i].
35. Voyons comment s'établissait l'emphytéose et pour quelle durée. On pouvait créer une emphytéose par contrat, même par aele de dernière volonté [*]. Ce droit pouvait aussi être acquis par prescription [s]; ce qui avait lieu, soit que le détenteur eut possédé la chose d'autrui comme emphytéote; soit qu'il eût possédé sa propre chose au même titre en payant à un tiers un canon annuel, et en lui imprimant ainsi la qualité de maître de la directe ; soit qu'il eût acquis l'emphytéose à non domino, en vertu d'un titre translatif de propriété [*].
Ainsi donc si un individu avait possédé , pendant 30 ans, un immcublo en payant uniformément un canon annuel , on décidait qu'au bout de ce temps, le propriétaire n'avait pas le droit de l'expulser pourvu qu'il fût prêt à continuer la prestation. Cependant les circonstances pouvaientsingulièrement modifier ce point. Il fallait interroger avec soin les faits de jouissance , la nature de la prestation , afin de voir si celui qui se prétendait emphytéote n'était pas un simple bailliste. Sans quoi on eût rendu tous les baux à ferme perpétuels.
36. L'emphytéose pouvait s'asseoir sur un héritage rural , ou même sur un édifice [s] ; les moulins étaient surtout concédés par ce genre de contrat.
37. Tantôt il était créé à perpétuité, c'était le cas le plus ordinaire , comme nous l'avons vu ci-dessus, dans l'exposé historique du droit d'emphytéose; tantôt il était établi pour 99 ans. C'était la durée habituelle des baux emphytéotiques consentis par les églises. Enfin, il pouvait être concédé pour un moindre temps ; mais il était nécessaire qu'il embrassât une longue série d'années [g]. Constitué ordinairement pour améliorer un héritage, il fallait que le preneur trouvât, dans sa longue jouissance, l'indemnité de ses avances et de ses travaux.
38. Voyons les droits de l'emphytéotc sur la chose : ils étaient fort étendus. Le quasi-domaine, dont son contrat l'investissait [7], lui permettait de profiter , indépendamment des fruits , de la chasse, de la pêche, de 1 alluvion [*}.
(1) Voet, toc. cit. Fabre. Cod., lib. 4, t. XUUtdef. 56. Farbin était d'opinion contraire. [Coût., lib. 1 , c. 89. j Infr., no 43.
[2] Voet,.?* ager vectig., n» 4. Blondcau, Chreet.. p. 598.
[5] Arg. delà loi VU. in fin., C. De pratteript. lomji ttmpor'a. Blondcau , toc. cit., p. 398. Dcipeitset, Dei droit* seigneur taux, art. t t def droite de ïemphyl.,l. III, p. 313, col. 1, n» 10.
[4] Arg. det loi» 15, SS 26 et 97, D. De damno infecto, Voet , ad Pamt., Si ager vectiijat., n° 4.
[5] No». VII, c. 3, $ i. Nov. CXX, c. 1, S 2. Vuy, p. 170.
16] Cwjas, itir la loi 71, D. Dr rel vindic. I. 21 . IWi
Mais, plus favorisé que l'usufruitier, pouvaitil réclamer le trésor? Voet soutient l'affirmative ; mais cette solution est fort douteuse à mes yeux, et de graves jurisconsultes l'ont repoussée en se fondant sur ce que l'emphyléote n'a pas le domaine de propriété, qui est la source du droit au trésor [•].
Au surplus, la question a été résolue dans l'un et l'autre sens par les deux Codes hollandais et napolitain, qui, mieux qu'aucun autre , se sont occupés de formuler , dans ces derniers temps , les principes de l'emphytéose. Le Code hollandais [io] , adoptant de préférence la doctrine do Voet, donne à l'emphytéotc tous les droits attachés à la propriété du fonds (art. 768) ; c'est dire implicitement que le trésor lui appartient. Le Code des Dcux-Siciles , au contraire , plus rapproché de notre sentiment , se prononce de la manière suivante (art. 168C) : « Cependant, le » trésor qui se trouvera dans le fonds appar- » tiendra en proportions égales à lemphytéole » et au propriétaire direct, sauf le droit de » celui qui l'aura découvert aux termes de Tarit tiole 636 n]. »
Quant aux mines et aux carrières non ouvertes, l'ancienne jurisprudence , même celle qui. était la plus favorable à l'cmphytéote , ne l'investissait pas du droit de les fouiller [<«] ; et Voet conciliait cette opinion avec celle qu'il avait émise sur le trésor , en disant que l'emphytéote ne prenait la chose qu'à la condition de l'améliorer ou tout au moins de ne pas la rendre en plut mauvais état, et que c'eût été appauvrir le fonds que d'en extraire les produits dont il s'agit. Ici donc, l'emphyléote était assimilé à l'usufruitier. C'est encore ce que fait le Code hollandais, dont l'art. 768 est ainsi conçu : « Il s lui est défendu d'en extraire des pierres, de la » houille, de la tourbe , de l'argile et autres ma- » tières semblables faisant partie du fonds, à » moins que l'exploitation, n'en ail déjà été eom- » mencée à l'époque de l'ouverture de son droit. »
Remarquez au surplus, avec soin, la règle de Voet, que l'emphytéotc ne peut détérioer le fonds. Elle répond suilisammcnt à la question de savoir s'il pouvait changer la superficie. Oui ! il pouvait se permettre les modifications super- Gciaires, dont le fonds n'était pas altéré , et c'est encore ce que décide l'art. 1686 du Code des Deux-Siciles ; mais les changements aggravants
ad rdict. Vinniu», tur Ut Jntt., I. 3. t. XXV, S 3. Godefror. «ur la loi 3, D. Si ager vectig. DuTergier, t. 1, no 149. S-pr.. n* 32.
[7] Supr., no 38.
[8] Voet, no 11. Duvcrçier, no 161. Detpeiatet, t. III, p. 11 1, n» 4.
[9] Vuy, p. 171, et Thibaut et Warnkœnig, ciu't par lui.
[10] Vor. la Concordance d'Anthoine de St.-Joieph , p. 144, et plu» h. ml le teite de la loi hel|*c.
[111 ld., p. 115. Le Code prumicn eu fiil un uiufrui-, lier (ld., p. 94.)
[12] Voel, b- 11. Dumoulin, :74, C lote2.
tels que démolition de maisons, abatis de futaie et autres actes qui diminuaient la richesse et la valeur de la chose, tout cela était en dehors de son pouvoir ; si la jurisprudence s'est quelquefois écartée de cette règle , c'est dans des cas où l'emphytéose se confondait avec le bail à fief ou à cens. Il me semble que Duvergier n'a pas fait assez d'attention à cette nuance (n°180).
Parmi les droits de l'cmphytéote, je crois inutile de rappeler, après ce que j'ai dit de l'histoire du bail emphytéotique , qu'il a l'action possessoire contre les tiers et même contre le véritable propriétaire [i]; que l'action réelle lui appartient aussi .
Nous examinerons plus tard [*} si l'ancienne jurisprudence lui permettait de vendre, d'hypothéquer, de constituer des servitudes.
39. L'cmphytéote supportait toutes les charges de la propriété, ainsi que les impôts [s], à moins que l'importance du canon ne donnât lieu de croire qu'il avait été dans l'intention des parties d'en partager le poids entre le bailleur et le preneur. Dans ce cas, l'équité empruntait les règles du bail pour alléger la condition de l'emphytéote [*).
Du reste, la loi du V décembre 1790 (lit. II, art. 6) alla plus loin; l'impôt foncier venant d'être établi sur de nouvelles bases, le législateur voulut faire concourir au payement des contributions publiques tous les propriétaires quelconques, même ceux qui ne recevaient des prestations foncières qu'en reconnaissance de leurs droits. Elle autorisa donc les débiteurs de ces prestations à faire sur le payement annuel une retenue proportionnelle à la contribution , à moins que le bail ne contint la condition de la non-retenue des impôts par le preneur [s]. Cette retenue fut fixée ultérieurement d'abord au quart, ensuite au cinquième [oj. L'étal ac tuel des choses est donc que, de droit et à part toute convention, l'emphytéote est tenu des impôts, sauf le cinquième, qui reste à la charge du propriétaire. Cette dernière restriction n'existe pas dans le Code hollandais, qui oblige l'emphytéote à supporter toutes les impositions établies sur le fonds , soit ordinaires , soit extraordinaires (art. 774) M ; il en est de même dans la législation napolitaine (art. 1687) [«].
40. Le bail emphytéotique périssait par l'expiration du temps pour lequel il avait été concédé, ou par l'extinction de la famille ou du degré appelés à en profiter [»].
La tacite reconduction n'était pas applicable
| en matière d'emphytéose. Ce contrat opérait un démembrement trop grave de la propriété pour qu'on étendit jusqu'à lui la rénovation tacite dont le propriétaire n'éprouve dans le simple bail à ferme presque aucune incommodité [io]. Le Code hollandais a sanctionné dans son art. 779 cette règle de l'ancien droit.
41 . Lorsque la chose périssait en totalité, l'emphytéose s'éteignait, et le preneur était déchargé du payement du canon ; on a vu ci-dessus que , depuis Zenon, ce point avait été décidé d'une manière irrévocable. Le Code napolitain a suivi dans son art. 1088 une si sage décision, et la même règle est encore adoptée par le Code hollandais. (Art. 783 et 765.)
Mais si la chose ne périssait qu'en partie, par exemple si la maison bâtie sur le fonds était incendiée, le canon ne devait pas cire proportionnellement diminué; le sol qui restait continuait à servir d'assiette à la redevance; on pensait néanmoins que le preneur pouvait prétendre à une réduction dans le casoù le canon avait été fixé à tant par arpent ; ou bien si, pour en déterminer l'étendue, on avait eu égard aux produits naturels et industriels de la chose. Comme dans ce dernier cas le canon était représentatif des revenus de la chose, on recourait aux règles équitables suivies en matière de baux [il],
42. Si la partie restante du fonds concédé ne produisait plus des fruits suffisants pour payer le canon , le preneur avait le droit de délaisser la chose pour le total [«]. Il en était autrement toutefois dans les emphytéoses concédées par le fisc , ou bien si la perte avait eu lieu par la faute de l'emphytéote [«]. Que si le preneur expulsé par un usurpateur n'avait pas réclamé sa réintégration , et que , privé de la perception des fruits par cette usurpation , il demandât la diminution du canon, il n'y était pas admis.
C'était sa faute s'il n'avait pas usé de son droit [«].
Sur tout ceci, voici, au reste, ce que nous lisons dans le Code napolitain [is] : « Si le fonds » n'est détruit qu'en partie, il ne peut prétendre » à aucune diminution de la rente pourvu que le » produit de la portion restante suffise à son entier » payement. Dans ce cas, toutefois, si une portion » considérable du fonds a péri, il sera loisible à » l'emphytéote de renoncer à son droit en resti- » tuant le fonds au propriétaire direct. »
43. La remise du canon ne pouvait être réclamée pour cause de stérilité extraordinaire , ou d'invasion , ou de charges insolites, imposées
[10] Voct , n«15. Fachin, Controv., lib. 1, c. 84. — Culmar, 6 août 1820.
[11] Voct, n« 16. FaTrc, C. lib. 4, t. XLII1, def. 36. — Coutià, Fachin, lib. 1, c. 89.
[H] Kal.rc, Cod. lib. 4,1. XI.III.iIcf. 11 et 36. Tiraq., Derctract.ycnlU., S 34, c b.*c 1 , n>" 3 et 4. Voct, n» 17. Loyteau , Diijnerp., I. 4, c. 9, no» 3 et «uiv.
[13] Voct, no 18. Favrc, C. lib. 4, l. XLUI, dcf. 37, n» 7, et def. 33.
[14] Voet et Favrc, loc. cit.
[15] Art. 16;>8. [Ccncord. de St.-Josqdi , p. 145.)
[1] Caronda» , Ripant., I. 7. c. 173. Cassai., 26 juin 1S22.(S., 22, 1,362.) Jnfr.. n o 50.
[2] Jnfr., 44 45.
[3] Hall., s» Impôt, p. 8, n» 8, et Louage, p. 60, no 12. [4j Voct, no 12.
[5] Ca*tat., 2 vent, an su. Paticriiie a cette date. (6] Lois.dc* 3 frim. an vu, 11 frioa. an vin, et avis du conseil d'Kial du 4 janv. 1809.
[71 Concord. de Si .-Joseph, p. 144.
[9] Voet, no 11.
par l'État [i], à moins toutefois, disait Voct [«] que le canon ne fût proportionné aux fruits; tempérament fort équitable que repoussait Fachin [s], et que n'adopte pas Duvergier n° 165, mais qui me semble sortir naturellement des clauses du contrat, qui, au moyen d'une élévation de canon contraire aux habitudes de l'emphytéose moderne, mélangent ce contrat de l'élément d'un bail à ferme.
Si l'invasion ennemie avait eu pour résultat d'expulser tout à fait l'empbytéote , celte circonstance de force majeure était assimilée à la perte totale de la chose [4]. Voilà pourquoi le Code hollandais porte (art. 776) : « Si la pri- » vatiou totale de la chose a duré pendant cinq » années consécutives , il lui sera dû une remise.»
44. Nous avons vu ci-dessus que, d'après les lois de Justinien , l'emphytéosc périssait par commise, lorsque l'emphytéote aliénait la chose sans en informer le propriétaire [s]. J'ai dit ailleurs combien cette disposition législative eut d'influence dans le droit féodal , et quel parti le fisc des seigneurs sut en tirer pour étendre les profits sur les mutations [e] . Mais, au témoignage de Voet, elle n'était plus observée dans plusieurs F.tats modernes, n u 22. La France étaitcllc du nombre? L'emphytéote pouvait-il aliéner, sans avoir prévenu au préalable le propriétaire, et sans lui avoir présenté le marché pour le même prix qu'offrait l'acquéreur? Merlin, donnant dans un de ses plaidoyers la définition de l'emphytéose , range parmi les conditions inhérentes à ce contrat la défense d'aliéner, sans avoir offert au propriétaire la préférence sur le futur acquéreur [t]. Duvergier croit, au contraire, que cette condition n'avait plus d'existence dans notre ancienne jurisprudence, n° 1 46, et il cite Despeisses [s] , Dumoulin, Argou, Caroudas , etc. Et en effet, Dumoulin s'exprime en ces termes : « Ut enim feuda va.«allis, ita Mcensualiacensuariis suntpatrimonialia; dominis » irrequietù libéré alienabilia in toto regno ; idem
» BTIAM OR VESA BMPIIYTBOSI , CX COntUetudilie
» generali [•]. » Mais il faut convenir cependant que Dumoulin semble atténuer dans d'autres parties de son savant ouvrage l'autorité de cette assertion. Ainsi, par exemple, je vois qu'après avoir combattu Bariole, qui avait prétendu
[1] Zénon, 1. 1 landais, art. 776.
[2] No 19. Supr., no 34.
dcf. 36. Vinniui , Jnit,, (oc
i C. De jure tmphyl. Voy. Code hol- (Concord., p. 145.)
te
Pavre , C. lib. 4, t. XLIII , cond., $ 3.
Cont., lib. 1, c. 89.
Facbio, Cont,, lib. 1, c. 90. Voct, d»20.
