L. uH. C. De jure emphyt

Voy. mon article sur 1 origine de* droits de mu- . (Revue de ligitt., t. X, p. 280,; [7] Quett. de droit, »» locatairie perp., p. 316. [8] T. III, p. 122, no 6.

[9] Sur Pari». S 73, glo»e 2, n» 1.

; lu S 73, Pratm., no* 40, 41. Jung* 3 82, glose 1, • 9 et 10.

[11] Art. 1691 et suiv.

[12} Junge Code des Dcm-Siciles, art. 1690. C. bol-

étendre au contrat superficiaire la constitution de Justinien ; après avoir réfuté Angélus , qui , allant plus loin encore par une extension inadmissible , voulait la faire peser sur les baux à cens, il ajoute : « Commissum do quo in 1. 2 » et ult. C. de jure emphyt. , non babet locum , » nisi in ver a bmphyteosi, et in requam constat » clarè ad onus et condilionem, emphyteoticam » concessam [to]. » Pour concilier ces deux opinions diamétralement opposées , il n'y a qu'une chose à dire , c'est que , dans ce dernier cas , Dumoulin n'a voulu parler que de la portée de la loi romaine, abstraction faite des modifications par lesquelles l'usage l'avait altérée, tandis que, dans le premier , il combine cette loi avec les habitudes françaises.

Après tout, on ne doit pas s'étonner si, dans la pratique, la constitution de Justinien était tombée en désuétude. L'assimilation de l'emphytéose avec le bail à cens qui ne connaissait pas la commise, avait di\ faire insensiblement profiter celle-là du bénéfice de celle-ci.

Je pense donc, avec Duvergier, que la commise et le droit de préférence ne pouvaient être exigés à la rigueur dans notre ancien droit français. Le Code hollandais (art. 771), d'accord avec ce que Voet nous avait déjà appris des usages de ce pays, en affranchit l'emphytéote; mais le Code des Deux-Siciles reproduit les dispositions de la loi dernière au Code de jure emphyt. , qui, en Italie , n'a pas cessé de conserver son influence [n],

45. Au reste, dans l'ancien droit, l'emphytéote pouvait hypothéquer [h] sans en informer le propriétaire , même depuis la constitution de Justinien [is]. Il pouvait également imposer des servitudes [14]. Mais, d'après la maxime retduto jure dantis, rcsolvitur jus aceipientis, le propriétaire reprenait la chose franche et libre de l'hypothèque et de la servitude, lorsque le bien emphytéosé lui faisait retour [13].

46. Une autre cause de fin de l'emphytéose se tirait de la négligence du bailiistc à payer le canon aux époques fixées. S'il laissait écouler 3anssansacquitter la redevance, la loi 2 au C. de jure emph . le déclarait déchu de plein droit : et tlatim esprllendu».

Mais le droit canonique n'adopta pas cette rigueur : il adoucit la position de l'emphytéote des

landais, 771. Mais le Code sicilien défend d'imposer des servitudes, ce que ne fait pas le Code hollandais.

[13] L. 16,Sdcrnicr, D. Depignorat. t L.31, D. De pignar. cl hyp. Voct , n« 21.

114] L. 1, S ult.. De tuperfteieb.

[15] L. 31, D. Depignor. Voet, no 24.

Un moulin à vent fixé sur piliers et construit par un cmphytcole est susceptible d'hypothèque à sa charge.

La jouissance à titre d'emphytéose , consentie sous l'empire du Code civil, est susceptiblo d'hypothèque, ainsi que les constructions que l'emphyléole a faite* sur le fonds tenu en emphytéosc. (Brus., 14 mai 1824. J. de Brut., 1824, 2. 220. balloz , 17, 136.) - Contra, Brui., 5 juill. 1826. J. de Brui., 1826, 2, 153. Voy. aussi Grenier, Hyp., no 143.

bien» ecclésiastiques, qui, sous unaulrc point do vuo , avait été plus sévèrement traité , puisque le délai de grâce à son égard n'était que de doux ans , au lieu de trois. Il fut autorisé à purger sa demeure, en satisfaisant l'Église aussi parfaitement que possible. « Emphvteota quoque, ees- » sando in solutione canonis per bibnnicm , » nisi, céleri $atis faction* , pnttmodùm $ibi ctmsu- » 1ère studuutet, justè potuisset expelli , nonnh- » stante quod ei , ut canoncm solvcrct , non » exstitit nunciatum; ru -u in hdc cautd dies » ilatuta interpellet [i], »

En France, il était universellement reconnu , même dans les pays de droit écrit, que les dispositions de la loi romaine avaient été profondément modifiéeset tempérées. On yavait même dépassé la limite du droit canon. Le preneur de biens laïques ou ecclésiastiques emphytéosés, était toujours reçu à purger la demeure ; il le pouvait, quand même les clauses les plus expresses du contrat eussent semblé le lui interdire. Toutes ses renonciations étaient considérées comme de style, et la clause résolutoire était réduite à de purs effets comminatoires [>]. Le juge seul pouvait déclarer la déchéance. Après la citation en payement, il fixait un délai pour acquitter les canons arriérés, et à défaut de ce faire, il prononçait la commise. Elle n'était encourue qu'autant que le preneur avait laissé écouler sans payement le délai imposé par la sentence.

Merlin a cru toutefois qu'il ne fallait pas aller aussi loin. Il convient que la clause résolutoire, quelque expresse qu'elle soit , n'est que comminatoire. Mais il soutient qu'aussitôt que le bailleur a donné citation en commise pour défaut de payement , le juge ne doit plus accorder de délai, et que, d'après la loi des parties, il ne lui reste plus qu'à ordonner à l'cmphytéote de déguerpir [s]. Cette opinion de Merlin ne saurait prévaloir contre la jurisprudence universelle du royaume et la doctrine de tous nos anciens écrivains. Aussi, l'arrêt de la cour de cassation du I" thermidor an xi, qui fut rendu à la suite de ses conclusions, n'a-t-il adopté eu aucune manière cette doctrine ; s'il a cassé l'arrêt critiqué par l'illustre et savant procureur général , ce n'a pas été parce qu'il y avait eu violation de la loi du contrat, comme il le soutenait, mais bien parce que la cour royale avait maintenu l'emphytéote , quoique celui-ci eût acquiescé à la déchéance et abandonné volontairement le bicnemphytéosel!!

[1] Décret, toc. eond., ch. 4. Fachin, lib. 1, e. 98. (2] l.ovwnu , O/fteu, I. 14. oh. 13, no 4, Serrai, I. 3, t. XXV. Calellao, I. 3. ch. 7. Domat, 1. 1, t. IV, *ect. 10, no 10. Caroodat, p. 160.

8] Quett àe.ir.nt. »o JSmphut ., $5,00 1, p. 631 , col. 2. 4] Vinniu*. Intl., Loe.cond.. $3.

5] Voel, Si a>jrr vtcllg., no 36.

6] Ibid.

7] Fâvro , Dejureemphyt., def. 27.

8} Je pourrait donner de* document* tur la jurisprudence suivie en liai i« et pat liculièicmenl a Hume cl i

Non-seulement le système do la déchéance de plein droit avait été abandonné en France ; il était encore répudié en Hollande [«] , en Belgique [s). Toutefois dans ces pays, on avait égard au pacte commissoire écrit dans le contrat [e). Il en était de même au parlement de Chambéry [•]. Je rappelle ces usages, parce que tous les auteurs qui on l écrit sur cette matière, ont enseigné que l'usage des lieux est la règle des cITets de la clause résolutoire [s].

Du reste , la clauso résolutoire pouvait être poursuivie contre les tiers détenteurs euxmêmes , pour défaut de payement des canons.

C'est ce qui a été consacré de nouveau par des arrêts rendus depuis le Code civil [»].

Maintenant examinons quelle solution l'on devrait porter sur la question de déchéance , si elle se présentait sous l'empire du Code civil.

Et d'abord une distinction est nécessaire : ou il s'agirait d'un contrat passé depuis la promulgation du Code , et alors l'on devrait suivre sans hésiter les principes du nouveau droit en matière de résolution stipulée ou sous-entendue. Si le contrat était muet , la résolution devrait être demandée en justice, et le juge pourrait, suivant les circonstances, accorder un délai au défendeur [toj. Si au contraire le contrat réservait la déchéance faute du payement , le juge ne pourrait vérifier les causes du retard et accorder une prorogation. Le contrat serait virtuellement violé [n] ; vainement on argumenterait de l'article 1656. Cet article édicté pour le cas de vente d'immeuble [«] , ne saurait être étendu à l'emphytéose, qui n 'est pas une vente [«1, tant qu'elle reste limitée à un certain nombre d'années.

Ou bien il s'agirait d'un contrat emphytéotique antérieur au Code civil , et alors on peut prévoir deux cas : 1° le contrat ne stipule pas de déchéance , et l'on applique l'art. 1184 avec d'autant plus de confiance qu'il est conforme à l'ancienne jurisprudence, sous l'empire de laquelle le contrat aurait été passé. Y eùt-il d'ailleurs dissidence entre la jurisprudence en vigueur lors de la passation de l'acte et le Code civil, l'article 1184 devrait prévaloir. L'exécution des contrats se règle par la loi nouvelle, par la loi vivante quand cette exécution est réclamée hé],

2° Le contrat stipule la commise d'une manière expresse faute de payement dans deux ou trois ans.

Un arrêt de la cour de cassation , du 27 mai

Gène», ayant été à m#m» de l'examiner dam direr* procc«qui «ont pauét »ou* mes yeux ; mais j'ai été effrayé de* détail* dan» le*quel* j'aurai* été entraîné.

[9] Cawat.. 30 août 1837. Grenoble, 13 fér. 1833.

[!•] Art. 1184, 956, 1655, C. c. Mon Comm. de la fente. w> 61.

(11] Art. 1183. Mon Comm. de la Fente, lac. cit. 12] Mon Comm. de la l'ente, no 666.

f 13] Contra, Duvergier, n° 167. Il pente , d'apret l'art. 165b', qu'une sommation »eraii néceuaire.

(11, Merlin, Rip., E/fet rétroactif, p. 53, a» 11.

1817 [l], se fondant sur cette règle incontestable qu'en matière de mise en demeure , c'est la loi eu vigueur lors de l'interpellation qui doit être appliquée , a décide , dans le cas d'une cmphytéose perpétuelle considérée par les lois de 1a révolution comme une cession définitive du fonds [î] , que l'art. 1656 du Code civil qui règle l'effet de la clause résolutoire expresse dans les rentes d'immeubles, était la règle à suivre.

Mais cette décision est loin d'être irréprochable ; elle oublie , en effet , que , d'après la législation eu vigueur à l'époque où les parties avaient exprimé leur intention , la clause résolutoire i-tait de pur style, et n'avait aucune valeur réelle. Elle fausse donc l'intention des contractants : elle ajoute à ce qu'ils ont stipulé; elle attribue un sens à ce qui , d'après elles , n'en avait aucun; elle relève de leur inutilité des mots qui se sont échappés machinalement de la plume du rédacteur de l'acte , et ont glissé inaperçus et sans portée pour les parties. On conviendra que c'est là quelque chose de plus que de régler le mode d'exécution d'une convention ; c'est l'interpréter d'une manière formelle , et lui imposer rétroactivement une pensée qui lui a été étrangère.

Comment donc devait-on trancher la question ? A mon avis , il était du devoir des magistrats de repousser l'art. 1636, qui suppose une clause résolutoire sérieuse, réfléchie, mûrement discutée et consentie ; ici il n'y a rien de semblable. II fallait tout simplement appliquer l'art. 1184, qui règle les effets de la résolution quand le contrat est muet , ou , ce qui est la même chose , quand il ne porte que des clauses de style : tint mente sonum.

Et c'est ce qu'a fait la cour de Dijon , par arrêt du 27 juillet 1816, confirme par arrêt de la cour de cassation du 19 mai 1819 [s]. Merlin s'est emparé des motifs de ces arrêts pour les combattre avec une apparence de raison [4] , et Duvergicr l'a suivi dans cette voie (n u 168) ; mais au fond, leurs efforts portent à coté du but. Quels que soient certains considérants qui obscurcissent l'arrêt de Dijon , et plus encore celui de la cour de cassation , il reste acquis que la cour royale a voulu rester dans les termes de l'article 1184, qui contient le résumé des principes généraux sur la matière , et se placer en dehors de l'art. 1666; certes une telle décision se justifie hautement par cette considération qui a échappé à Merlin et à Duvergicr, savoir , qu'une clause résolutoire , frappée de stérilité ab initio.

Merlin, Çuest. dt droit, vo EmpAyt., % 3, p. 365. /»/*■.. no 50.

Merlin, Queet. de droit, v Emphyt., $ 3, p. 365. Loc. cit.

, Voet, no 46. Nov„ CXX, c. 8. Caïu., Intl. III. 145. I. 3. C. De loc. Fa>re, C. lib. 4, l. XLIII, def. 53. VuT.p.200.

[6J Do SainlJ.*eph, 144.

ultérieurs , étrangers a la volonté des contractants.

47. Parmi les autres causes de cessation de l'emphytéose , on peut encore compter les abus énormes , les dégradations considérables , les malversations dommageables dont l'emphytéote était convaincu pendant sa jouissance [s]. Ce point de droit est passé dans le Code hollandais , qui porte, art. 780 : « L'emphytéote pourra être » déclaré déchu de son droit pour cause de dé- » gradations notables de l'immeuble et d'abus » graves de jouissance, tan» préjudice de di>m- » mages et intérêts.

» Art. 781. L'emphytéote pourra empêcher » la déchéance pour cause de dégradations et » d'abus de jouissance , en rétablissant les choses » dans leur ancien état et en donnant des garan- » tics pour l'avenir [e]. »

Le Code napolitain contient dans son art. 1602 des dispositions semblables [7].

On peut même ajouter que, d'après l'ancienne jurisprudence , le propriétaire n'était pas absolument tenu de demander le retrait lorsque l'empythéotc se rendait coupable de malversation. II était libre de l'actionner pour le contraindre à faire les réparations nécessaires a l'effet de maintenir la chose en bon état, ou les améliorations convenues dans le contrat [•].

48. La cessation de l'emphytéose par l'une des causes énuméréei ci-dessus, faisait retourner la chose au propriétaire. L'emphytéote devait la lui remettre en bon état [o| , sans cependant être tenu des rééditica lions de bâtiments détruits par force majeure. Car en droit on a toujours fait une distinction entre les réédifications et les réparations [10].

L'emphytéote était également obligé de livrer au propriétaire , et sans indemnité , les améliorations qu'il s'était engagé à faire lors de la constitution de l'emphytéose [11].

Mais si l'emphytéote avait opéré durant sa jouissance des constructions volontaires ; si, sans y être obligé , il avait de son plein gré fait des dépenses pour augmenter les bâtiments, pour améliorer les terres , etc. , etc. , avait-il le droit d'en réclamer la valeur?

Cette question partageait les esprits dans l'ancienne jurisprudence.

Dumoulin [n] et Loyseau [is] étaient d'avii que , lorsque l'emphytéose se terminait d'ellemême, et par l'effet du terme assigné lors du contrat , l'emphytéote pouvait retirer ses améliorations ; mais que lorsque l'emphytéose tombait en commise et se résolvait 'par la faute du

[8] Arrêt ilu grand conaeil du 13 dot. 1740. Nouveau

Deniian, $ 3, no 8. Duvergicr, l. I, no 137.

[9] Voy. Louet, lettre E, m m m. XI. Ain»i ju(fë par arrêt <lu 13 août 1599. Nivernais, art. 15, t. VI.

[1(1] Loyseau. Dig., 1. 5, c. 6, n n » 13, 19, 30. Duvcrgier, iio179. Contra, Proudbon, n» 3733.

Î11] Fachin, lib. 1, Cout., c. 93. Voet, n*52.

[12] SurPari»,Sl,gloie5, n°80; S3,glM« 1, qo toi, rt «ur If con«etl 518, n" 2. de Drcitit.

ir.j Ihjuerjiïi.ewcnl, I. U, cil. 6, ne 6.

preneur, celui-ci perdait toutes ses améliorations I indistinctement et ne pouvait ni Ips répéter ni en demander le remboursement [•]. Coquille adoptait aussi cette distinction et la donnait comme conforme à l'opinion commune des docteurs [*]; il convenait cependant que l'art. 1.5, tit. VI , de la Coutume du Nivernais, semblait repousser, dans tous les cas, la prétention de l'empli) téote , et c'était aussi le sentiment de Facliin [s] ; les considérations suivantes venaient lui prêter leur appui : par sa nature, le contrat d'emphytéosc a pour but l'amélioration de la chose ; c'est donc se conformer à l'esprit de ce contrat que de faire retourner cette chose au propriétaire avec les améliorations que le preneur a sciemment opérées. D'ailleurs, si l'on accordait la répétition du preneur, n'arriveraitil pas que le propriétaire , n'ayant pas moyen de le rembourser, serait privé de son bien et serait forcé de laisser l'emphytéose se perpétuer?

Il paraît que la jurisprudence du parlement de Paris inclinait vers ce dernier parti; il est vrai que quelques-uns de ses arrêts ont pu être déterminés par cette circonstance , savoir, que le preneur, voulant rendre l'emphytéose perpétuelle, avait fait frauduleusement de grosses réparations, quelque temps avant la fui du contrat , afin de mettre le bailleur dans l'impossibilité de reprendre sa chose faute de moyens d'en payer la plus value [«]. Mais d'autres arrêts ne peuvent s'expliquer par cette particularité M,

Quoi qu'il en soit, cette jurisprudence est extrêmement rude, comme disait Argou [•]; elle est repoussée par le Code des Deux-Sieiles (art. 1703) et par le Code hollandais (art. 772 ). Elle triompherait difficilement aujourd'hui [ih même dans le cas où le preneur aurait mis une affectation frauduleuse à embarrasser le bailleur par d'énormes indemnités , on ne ferait pas profiter de plein droit le propriétaire de ces améliorations excessives. Le bailliste pourrait les enlever, à la condition que leur enlèvement ne dégradât pas le fonds [s].

49. La doctrine que nous venons d'exposer sur le contrat d'emphytéose , a déjà montré à quiconque y a réfléchi, la différence qui sépare le simple bail et ce contrat. On peut appliquer ici ce que nous disions du contrat de superficie ; car l'emphytéose est surtout remarquable en ce qu'elle détache et aliène une portion du domaine

[1] L. 2. D. De jure emphyl.

[11 Sur [Hivernait, t. VI, art. 15.

[S] Cou/., lib. 1, c. 92.

[4] I.ouet interpréta aimi l'ami .lu 3 mai 1597. (I.ellrc K, som. X.)

(5j Brodeau tur I.ouet, toc. cit., n» 3.

Le droit qui, en ca» de résolution d'un bail emphytéotique , eompète au preneur du chef des maisons par lui coiiitruite» sur le bien loué, n'est pai censé comprit dan» la «aine du droit de bail , faite par »e« créanciers. 5 juill. 1836. Bru*., J. de Br., 1826, 2, 153.

(6) T. Il, p. 298.

[7] Du verrier, no 171.

utile, un quasi-domaine, tandis que le bail, pris sans mélange et à son état naturel , laisse toute l'utilité de la chose entre les mains du propriétaire.

Cependant la différence s'atténuait d'une manière remarquable aux yeux de beaucoup de jurisconsultes anciens, lorsque le bail se prolongeait au delà de 3, 6, 9 années, et que l'emphytéose déposait son caractère habituel de perpétuité!!

Ecoutons Cujas[o]. « Emphyteuticarius plus » quàm inquilinus est, quia non in quinquen- » niutn tantùm eonduxit, sive in iingula lustra » iu quaï fieri solebant locationcs et conduc- » tiones omnes; non ultrà in longius tempus [io]. » Et saepè in titulo locali. Et apud Varronem » (5. de Linguà latinâ) : Emphyteuticarius, in- » quit , non eonduxit fundum is sinoulà lcstrà ; » alioquin nudut esset inquilinus , std cum con- » duxit in perpeluum vcl ( ut Paulus ait in leg. » 3. D. «i ager vectig.) ad tempus, id est ad » longius tempus quàm quinquennii; ad non » modicum tempus, ut rectè glossa notavit, » pula ultra quinquennium , ut in superficiario » diximus [u]. »

Ainsi dans ce système, l'emphytéose n'est quelque chose de plus que le simple bail , qu'autant qu'elle est perpétuelle ou à long temps ; et le bail ne demeure dans son état de pureté et de simplicité qu'autant qu'il est fait pour un lustre, ou in singula lustra. Mais s'il est fait pour une période qui embrasse, d'un trait de temps et sans division, dix ans et plus, il se rapproche de l'emphytéose temporaire, et les deux contrats se donnent pour ainsi dire la main.

Voilà, certes, deux grandes autorités, Cujas, Varron!!!

D'autres se rencontrent encore dans des temps plus rapprochés de nous. J'ouvre , en effet , la Théorie des matières féodales d'Hervé [a] , et j'y lis ce qui suit : « On pourrait aller jusqu'à dire » que les baux à vie et les baux emphytéoti- » ques à temps , sont de même nature que les » baux à ferme. La véritable différence consiste » uniquement dans la durée. S'il était reçu qu'on » fit un bail à ferme de 50 ans, on ne verrait aucune » différence réelle entre ce bail et un bail emphy- » téotique. »

Toutefois, la doctrine do Cujas a été combattue par Vinnius [«], et plusieurs arrêts de la cour de cassation ont refusé de la sanctionner [u].

[8] Mon Comm. de la rente, n» 760.

i»l Lib. 91, Pauii ad edict., tur la loi 74, D. De rei

vindic.

[10] L. 4, S Penutt. de reb. eor. L. quiper collusion., D. De act, empt. Quum in quinq., D. De jure fiici.

[1 1] En effet, il a dit plut haut que le long terme pour un bail, c'est 10, 90, 30 ans. ■ Non ad modicum lemput, . pilla 10, 20, 30 annos, vcl quaradiù advixcril. •

[12] T. Il, p. 329 et suit.

[13] Inst.. Loc. cond., S Aded, no 3.

[14] Cassai., 15janv. 1824. {Qs\\.,y Louage.) 23 nivôse an vu. (Id., t. XIX, p. 61.)

Je serais aussi enclin à la repousser. Ce n'est pas que, si j'examinais la question dans les termes du pur droit romain, et alors que les canons emphytéotiques étaient l'exacte représentation des fruits, j'osasse prétendre queCujas s'est égaré. Non ! sans doute , et Vinnius n'y a pas fait assez d'attention. Je ne comprends pas facilement quelle peut être, dans cette hypothèse, la différence qu'il y a entre un bail à ferme prolongé au delà de 9 ans , et vin hail emphytéotique à temps (véritable anomalie dans le droit romain , où , comme je l'ai dit ailleurs, l'emphytéose était habituellement perpétuelle). Personne n'ignore, d'ailleurs , que le bail à ferme qui excédait ce terme était considéré comme une sorte d'aliénation qui attribuait au preneur le jus in re et un droit immobilier [t] ! !

Mais depuis que le bail emphytéotique n'a plus eu pour objet de faire percevoir au propriétaire des canons équivalents aux fruits [a] , la théorie de Cujas ne me parait plus aussi exacte. Le contrat de bail , alors même qu'il embrasse une longue période et qu'il investit le preneur du jus in re, ne transfère pas autant d'éléments du domaine utile que le bail emphytéotique. Le fermier, qui tous les ans est obligé de déduire une portion considérable des fruits pour la remettre au propriétaire , n'est pas maître , et le domaine reste plein , entier , productif dans les mains de ce dernier , qui touche tous les ans le revenu net de son immeuble. Le droit de jouissance du fermier est tellement mélangé avec celui du propriétaire ; il est si fortement surveillé , contenu, restreint par cette nécessité annuelle de faire compte du produit net ; il porte une dépendance si immédiate du droit du bailleur , qu'il y aurait un véritable écart a voir en lui un dépositaire d'un çuost-domaine ; c'est pourquoi la cour de cassation a refusé les caractères d'un bail emphytéotique à un contrat qui laissait plusieurs héritages à bail pour 29 ans , au prix élevé de 960 fr., plus les impôts [s]. Hais l'on sent qu'il en est autrement de l'emphytéote, qui perçoit tous les fruits, sauf la légère rétribution qui sert à rappeler le droit du propriétaire direct; qui est maître de changer la superficie , de cultiver à sa manière , pourvu qu'il ne détériore pas ; de vendre, d'hypothéquer. Aussi nous pensons, avec Accurse, qu'un bail à ferme, même pour 99 ans, n'est pas nécessairement une emphytéose [ i] ; du moins il ne le serait qu'autant que la redevance ne représenterait pas l'indemnité des fruits.

[1] Sup., n<> 95, et I. 3. Voct, Si ager vectig. [2] Sup., n» 34.

[3] Arrêt «la 23 nivôse an fit, précité.

[4] Loc. cond. Merlin, vo Bail, p. 330.

[5] La concession «le la jouissance et possession d'un immeuble tout réserve d'une prestation annuelle pour cent ans et un jour, est un bail emphytéotique i long terme , et non un acte de vente ou de bail k rente foncière... bicu que les mots vtndeur et acceptant s'y trouvent insérés, s'il résulte d'ailleurs des clauses du contrat que c'est un bail emphytéotique* que les parties ont eu

Ainsi avons-nous jugé à la chambre des requêtes le 23 juillet 1839 , au rapport de Bayeux , qu'un contrat qualifié bail par les parties et passé pour 99 ans , moyennant le prix de 250 fr. par au , ne devait pas être confondu avec un bail emphytéotique. Il y avait cette particularité dans l'espèce , que la convention défendait au preneur de sous-loucr [s].

50. Examinons maintenant la question qui doit servirde couronnement à tout ce qu'on vient de lire , et qui ne pouvait être bien résolue sans avoir sous les yeux l'ensemble de la doctrine sur le droit d'emphytéosc.

Le bail emphytéotique est-il incompatible avec le Code civil ?

La loi du 18-29 août 1790 , après avoir soumis au rachat toutes lesrentcs foncières perpétuelles, soit en nature, soit en argent, et les champarts de toute espèce, avait défendu de créer à l'avenir aucune redevance foncière non remboursable ; puis elle ajoutait, art. l* r : « Sans préjudice des » baux à rente ou emphytéose non perpétuels et » qui seront exécutes pour toute leur durée , et » pourront être faits à l'avenir pour 99 ans et auto dessus, ainsi que les baux à vie, même sur » plusieurs tètes, à la charge qu'elles n'excèdent » pas le nombre de trois [«,]. »

Cette disposition est précieuse ; elle permet pour l'avenir les baux emphytéotiques temporaires; elle ne se met en hostilité que contre les baux emphytéotiques à perpétuité; et encore est-il à remarquer que si , depuis sa publication, on avait stipulé une emphytéose perpétuelle, elle ne serait pas nulle ; seulement le preneur pourrait contraindre le bailleur à souffrir te rachat de la redevance. C'est ce qu'a très-bien jugé la cour de cassation par une décision du 15 décembre 1824 [7], portant cassation d'un arrêt de Colmar, qui avait cru que l'infraction à la défense de créer des emphytéoses perpétuelles devait être réprimée parla peine de nullité. Un bail emphytéotique perpétuel serait désormais une véritable aliénation de la propriété ; le preneur serait maître de la chose comme un acheteur ; le bailleur n'aurait qu'une créance , sujette à remboursement [s].

Mais le Code civil , qui est venu après la loi de 1790, a-t-il abrogé l'autorisation qu'elle accordait de stipuler des emphytéoses de 99 ans et au-dessus?

Delvincourt se prononce pour l'affirmative , ou , ce qui est la même chose, il pense qu'un bail

l'intention de faire. Bruz., 7 juill. 1819 1 J. de B., 1819, 2, 141.

[6] Un bail emphytéotique, fait postérieurement au décret du 29 déc. 1790, n'est pas nul par cela «cul que, contre la prohibition de ce décret, il a été consenti « perpétuité. — Cassât., 15 déc. 1824 ; J. de Br., 1825, 2, 364; Sir.. 25, 1, 290.

[7] Sir., 25, 1, 290. Duvergier, n« 148.

[8] Avis du conseil d'Etat approuvé le 7 mars 1808. — Autre, du 2 fév. 1809. Paticritie à celte date. Infr., n« 54 et 55.

DU CONTIIAT DE LOUACK. — ART. 1700. (N« 31-52.)

emphytéotique ne diffère plus en rien d'un simple bail à ferme , et qu'il ne donne pas le ju$ in re[t).

Toullier hésite sur la nature de ce genre de contrat, qu'il reconnaît être en usage encore dans plusieurs départements, et dont il lui parait difficile de déterminer le caractère spécilîque [i].

Au contraire, Duranton s'applique à prouver que l'emphytéose subsiste toujours avec les caractères que l'ancien droit lui attribuait [s] . et je n'hésite pas à croire que cette opinion est la seule admissible [*]. L'article 543 dit, en effet: « On peut avoir sur les biens ou un droit de » propriété, ou un simple droit de jouissance, » ou seulement des services fonciers à préten- » drc. » Or l'emphytéose n'cst-ellc pas un droit de jouissance plus marqué et plus caractéristique encore que l'usufruit , puisqu'elle ne s'éteint pas par la mort du possesseur?

11 est vrai que l'article 526 ne classe pasl'emphytéosc parmi les immeubles; mais cet article n'est pas limitatif, comme nous l'avons dit ailleurs Ts] ; il ne parle ni du droit d'usage , ni du droit de superficie, qui cependant sont très-certainement immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent [•].

Après tout, je n'aperçois pas l'avantage qu'il y aurait a retrancher du mouvement des relations civiles un contrat qui est favorable à l'agriculture et qui contribue à mettre en valeur des biens qui ne rapporteraient rien entre les mains du propriétaire. Un établissement public a des friches qu'il veut faire assoler, sans avoir actuellement les moyens défaire des avances. Un bail emphytéotique va lui procurer un colon industrieux , et sa terre deviendra féconde. L'État qui est propriétaire des rivières navigables et flottables, y laisse établir, moyennant des baux emphytéotiques ou à litre de droit de superficie , des moulins à eau, fixés sur piliers, qui lui procurent des redevances. En quoi donc ces sortes do contrats seraient-ils incompatibles avec les principes modernes? Pourquoi vouloir entraver par des gènes inutiles la liberté des conventions?

51 . Toutefois je ne voudrais pas qu'on se fit illusion sur le degré d'utilité qu'on peut attendre de l'emphytéose dans les temps où nous vivons, et je ne crois pas, comme Duvergier (n° 143), qu'elle soit appelée à jouer un grand rôle dans

[11 T. III, p. 185. Jung* Proudhon, Uiufr., no 87. |2] T. III, n" 101.

[3] T. IV, n" 80. Junge Duver|jier. no 151.

[4] Voy. Mon Comment, de» Hypothèq.,n<» 405cl776.

[5] Supr., n» 16.

[6] Dei acte» du pouvoir tégUlalif ont du re*le »anctinr.ru cette opinion. Sénatu»-CQn»ultc du 30 janv. 1810, art. 14. Loi du 8 nov. 1814, art. 15. Ord. du 8 août 1821, art. 9. Loi du 21 juin 1826 ; id., 28 juin 1829, art. 8; id.. 21 avril 1832.

[7] Ca»»., 26 juin 1829. ( Sir., 92, 362.) Cet arrêt décide qnc l'emphy téole peut exercer l'action po»te*»oirc. Junge Caronda». Hep., 1. T,c. 173. Ca«., 18 juill. 1832. Douai, 15 déc. 1832, cl le» autre» «rril» rapporté» aux numéro» précédent*.

les progrès de notre industrie agricole. L'époque de prédilection du contrat emphytéotique, c'est celle où règuenl de vastes domaines , et où la propriété, frappée d'une sorte d'immobilité, se perpétue de générations en générations dans les mêmes mains. Mais quand le sol est soumis au mouvement rapide d'une division indéfinie , quand les détenteurs des domaines fonciers se serrent les uns sur les autres avec tant de presse, qu'il y a place à peine pour les nouveaux venus, quand enfin la propriété est emportée par une circulation incessante, le bail emphytéotique ne peut être que rare , accidentel; il ne répond pas aux plus impérieux besoins du moment; car il ne fonctionne pas avec asseï de promptitude, et demande trop à l'avenir pour une génération qui dévore le présent. En un root, il n'est bon que dans certains cas exceptionnels et pour certaines natures de propriétés; c'est ce qui fait qu'il tient un raug très-secondaire aujourd'hui dans la vie pratique. Cependant, je le répèle, il se rencontre des circonstances où ce débris du passé peut procurer au temps actuel une certaine utilité, et cela suffit pour que nous réclamions une place pour lui dans notre jurisprudence.

Tenons donc pour constant que le bail emphytéotique subsiste aujourd'hui dans toute sa force et avec les caractères distinctifs qu'il avait dans l'ancien droit, sauf la durée. C'est, au surplus , ce que la jurisprudence tend de plus en plus à établir par ses arrêts M.

52. Le bail à rente foncière , fort usité dans l'ancien droit, s'éloignait encore plus que le bail emphytéotique du bail à ferme. Car l'cmphytéote n'acquérait qu'un quasi-domaine [s], tandis que le preneur à rente foncière devenait véritable propriétaire de la chose , sous la réserve cependant de la rente que l'on considérait comme un droit de copropriété dans l'héritage [o]. Cette nuance entre l'emphytéose et la rente foncière, n'avait pas toujours été aperçue par nos anciens écrivains [io]. Elle avait été pour eux la source de plus d'une erreur. Un estimable professeur, Delvincourl, n'a pu, malgré son savoir, s'en garantir complètement [ti], La vérité est que le bail à rente foncière transférait et le domaine direct et le domaine utile; au lieu que l'emphytéose, même perpétuelle, ne communiquait, je le répète , qu'un quasi-domaine [«].

[8] Supr., no 32.

[9] Polluer, Rente foncière, no 107,111. Fœlii et Hcnrion, Des renlct foncière*, p. 3.

10] Supr., no 31. in fine.

11 1 T. Ht. ». 185. note».

k 12] Junge Duverpicr, no 154, note.— La conce»ilou de la jouiuance et po»te»»ion d'un immeuble , «ou» ré- »rrvc d'une prettation annuelle pour cent an* et un jour, est un bail emphytéotique à long terme , et non un acte de vente ou de bail à rente foncière, bien que les mol» vendeur cl acceptant *'y trouvent inséré» , »*il résulte d'nillcur» de» claute» du contrat que c'c»t un bail emphytéotique que le» partie» ont eu l'intention de faire. - Br., 7 juill. 1819 j J. de Dr., 1818, 2, 141.

ont conservé l'usage

Les lois de U révolution ont changé la nature des rentes foncières. Irrachctablcs sous l'ancien régimp , elles ont été déclarées essentiellement rachetantes par les lois des 3 novembre 1789 et 29 dec, 1790; l'art. 530, C. civ., a confirmé cette innovation. Le contrat de bail à rente perpétuelle ne serait plus aujourd'hui qu'une vente de la propriété , ayant pour prix le capital nécessaire pour racheter la rente [i].

53. Quelques provinces des baux à locatairie ou la culture, des baux à complant, des droits de champart, qu'il ne faut pas confondre avec le bail à ferme.

« Le bail à locatairie perpétuelle , disait Bou- » tarie [s], diffère du contrat emphytéotique [s] > en ce que, pour donner un fonds à titre d em- » pbytéose , il faut en avoir la propriété pleine, » c'est-à-dire Je posséder allodialement et indé- » pendamment de toute seigneurie directe; au » lieu que pour bailler a litre de locatairie per- ■ pétuelle, il suffit d'avoir la dominicité utile. » On ne regarde point ce contrat comme transla- » tif de propriété... ce n'est proprement qu'un a cùaillement de la dominicité en deux parties, » dont l'une demeure à titre de propriété a » celui qui donne le fonds, et l'autre passe à litre » d'usufruit sur la tête du locataire. »

D'après cette manière de considérer la locatairie perpétuelle , le bailleur conservait la propriété et la possession appelée civile par les auteurs , à peu près comme le nu propriétaire reste maître de la chose , et la possède par l'intermédiaire de l'usufruitier. Le preneur n'avait

Sue la possession pour autrui [15] , et dans les mites de l'usufruitier, qui, par exemple, ne peut couper les bois de haute futaie.

Ainsi, tandis que le bailleur se dépouillait par l'emphy téose d'un quasi-domaine ,i I ne se dépouillait, par la locatairie perpétuelle, que de la possession utile[n]\ telle était la jurisprudence suivie au parlement de Toulouse sur ce contrat particulier aux provinces méridionales [êl. Elle avait été probablement imaginée pour l'utilité de ceux qui voulaient appliquer aux propriétés non allodîales certains avantages réservés à la propriété privilégiée.

Mais l'esprit peut difficilement se prêter à cette fiction d'une possession précaire qui est destinée a durer à perpétuité. « Un usufruit perj» pétuel, disait Tronchet, est une idée sauvage [7] » et peu conciliante avec les idées communes. Il » en est de même de l'idée que ce contrat est un a cisaillement de la propriété en deux parties, » lequel réserve à l'un la propriété et à l'autre

[1] Fslis et Henrion, loc. cit.

[2] Droitt teigoeuriaui, ch. 14, n°l. Merlin, v° Locatairie perpétuelle, et Queit. de droit, même mot. [3] Mai» note» bien qu'il ne parle ici de lemphyléote 11 bail* cen.MI Cette remar-

[4] ronmaur. Lotis et venter, n»536.

[5] Queit. de droit, de Merlin, vo Locatairie, ICI Hep., de Merlin, i° Locatairie, «Queit. de droit, >mo«.DX>T.ve,l.2, 9,15.

n une possession perpétuelle. Celle idée ne si- » gnific rieu, ou ne signifie autre chose que ce » genre de propriété fictive que l'on suppose n également réservée au bailleur dans le bail à » renie ordinaire [s].

C'est probablement pour cela que le parlcmeut de Provence avait adopté , sur la nature du bail à locatairie perpétuelle, d'autres idée* que lu parlement de Toulouse; il envisageait le contrat comme un vrai bail à rente [s].

54. La révolution vint; les décrets du 4 août 1789 déclarèrent rachctabicc toutes les rentes foncières qui avaienl élé constituées jusqu'alors, soi t purement et simplement, soit même avec clause expresse d'irrédimibililé. Delà la question de savoir si l'on devait soumettre à cette mesure si favorable au dégrèvement de la propriété territoriale , les rentes foncières constituées par baux à locatairie perpétuelle.

Mais la loi du 18 décembre 1790, après avoir déclaré, dans son art. 1", que la faculté de rachat n'était pas applicable aux rentes stipulées soit par des baux à rente ou emphytéose non perpétuels et non excédant 9'J ans, soit par des baux à vie qui ne fussent pas sur plus de trois tètes, décida que cette faculté s'étendait aux rentes ou redevances foncières, établies par Us contrats connus en certains pays sous le litre de locatairie perpétuelle.

Par là, l'assemblée constituante donnait h préférence à la jurisprudence provençale sur la jurisprudence du parlement de Toulouse. Elle faisait passer la propriété sur la tête du preneur du fonds locaté, sauf le payement de la rente toujours rachelablc à volonté; elle assimilait le bail à locatairie perpétuelle au bail à rente [toi. Et ce rôle du preneur, devenu propriétaire désormais, fut confirmé par le décret du 2 prairial an u (21 mai 1794) , qui, de plus, étendit les dispositions qu'on vient de lire aux baux à culture perpétuelle.

Ainsi, les anciens baux à locatairie ou à culture perpétuelle qui subsisteraient encore aujourd'hui et que les -preneurs n'auraient pas dégagés, par le moyen du rachat, du service de la rente , ne pourraient sous aucun rapport être assimilés à des baux à ferme. C'est pourquoi , consulté sur la question de savoir si le créancier de la rente aurait le droit d'exercer le privilège accordé par l'art. 2102 du Code civil pour les loyers et fermages des immeubles, je n'ai pas hésité à répondre négativement ; car les privilèges ne peuvent s'étendre d'un cas à un autre. Us sont de droit étroit.

[7] Ne pourrait-on pat dire de ce ityle ce que Tronchet diMit de l'idée?

[8] Rapport de Tronchet au comité de* droit* féodaux. (Merlin, Quest. de droit, vo LoceUairie, p. 318.)

[9] Merlin, loc. cit. Detpeutea, t. I, I. 4, 9, 85. L«touloubre. part. 2, p. 112. Julien, t. I, p. 969.

[10] Supr,, no 50. Forli* et Henrion, Traite det reniée foncière!, p. 22. Duvcrgier, n«lB5.Cat»., 7 vent, an an; 30 mar* 1808 {Quest. Je droit, ?• Locatairie. SS 1 et 8); 5 ocl. 1808 (S., 9, 1. 118) ; 29 juin 1813 (S., 13, 1, 882).

Quant à une autre question qui consiste à sa- I voir s'il aurait le privilège de vendeur, je ne puis l'examiner ici. Elle se rattache au commentaire de l'art. 530 du Code civil [i]. J'espère la traiter un jour avec tous les développements dont elle est susceptible.

55. S'il arrivait que , depuis la promulgation des lois de la révolution et de l'art. 530 du Code civil, on passât un contrat sous le nom de bail à locatairic perpétuelle [*} , ce ne serait au fond qu'ose constitution de rente foncière rachetable Fsj et une aliénation de la propriété.

Mais que devrait-on décider si le bail à locatairic passé sous le GkIc civil était temporaire? Je crois qu'il faudrait consulter sa durée et la nature de la redevance, pour décider s'il faut l'assimiler au simple bail ou bien à l'emphyléose.

Si, par exemple, il était constitué pour un très-long temps afin d'améliorer un héritage et moyennant un faible cauon , je le comparerais à une empbytéosc.

Si, au contraire, le canon était la représentation des fruits, j'y verrais un bail à ferme. On voit que je m'écarte du sentiment de Duranlon, qui semble ne voir d'une manière générale dans la locatairic temporaire , qu'un bail ordinaire, tel que celui qui se contracte avec un colon parliairc [«],

56. Il ne faut pas confondre avec le bail à locatairic ou à culture perpétuelle, le bail héréditaire pratiqué dans la province d'Alsace. Le preneur n'acquérait par ce genre de bail que les droits d'un fermier ordinaire, sauf la transmission de ces droits à ses héritiers directs. Quant au bailleur, il conservait la propriété pleine, entière et tout à fait utile de la chose [r.J. Dans un tel état de choses, il n'était pas possible d'aller puiser dans les lois des 3 septembre 1789 et 20 décembre 1790, le principe d'un intcrverlisscmenl qui , dépouillant le propriétaire du droit le plus légitime , eût fait passer le domaine de la chose sur la tète du simple fermier ; aussi la cour de cassation a-t-elle décidé , par un arrêt rendu en audience solennelle [n] , contre la prétention de la régie de l'enregistrement et des domaines, qu'un bail héréditaire n'opère pas transmission de. la propriété, et que, ne se trouvant pas expressément dénommé dans les lois dont il vient d'être parlé, il échappe au droit de rachat.

l\ semble que la même décision devrait être portée à l'égard du bail à m&alrie perpétuelle,

[11 Fœiix et Hcnrion se prononcent pour le privilège, p. 141, 142 cl suiv.

[2] J'en ai eu de» exemples. Par exemple, j'ai eu connaissance d'un bail de celte nature passé en 1826, dans le ressort de la cour de Mîmes. Il fut soumis a la chambre des req. le 3 dcc. 1838, au rapport de I.asaçni.

[3] Forlix et Hcnrion, p. 23. Duranlon, t. IV, n« 87. Supr., no 50.

[4] T. IV, n" 85.

[5] Cass. , 21 nov. 1837 , rendu en audience solennelle. Supr,, n« 4. Championnièrc et Nigaud, t. IV,

I usiteencorc aujourd'hui danslc Limousin et dans la Marche ; car le métayer, simple colon partiaire, chargé des travaux d'agriculture et de la récolte, n'avait , même sous l'ancien droit , qu'un droit annuel à la moitié des fruits. D'après Salviat [7], toutes les actions concernant la propriété ou même la possession du fonds appartenaient exclusivement au maître, qui restait chargé, de droit, de la réparation des bâtiments. l\ y avait cependant des exemples de baux qui mettaient certaines réparations, telles que l'entretien des couvertures, à la charge du métayer [h]. Le droit du métayer n'était pas cessible [n] sans le consentement du bailleur. Celui-là ne pouvait employer les bestiaux à aucun autre usage qu'à la culture, à moins que le propriétaire n'eu eût donné l'autorisation. Le propriétaire devait être consulté aussi pour savoirquels bestiaux devaient être vendus et à quel prix. Il était défendu au métayer de couper des arbres; il n'avait que l'usage du bois mort ou des branchages pour les clôtures et pour sou chauiïage [to] ; du reste, le bail se transmettait de génération en génération, en ligne directe [11]. La famille ne pouvait former qu'un seul pot et feu; elle devait vivre en communauté peqiétuelle [ta], afin de ne pas aggraver la position du propriétaire. Dans le cas de minorité d'un des descendants , il était loisible au maître de prendre le tiers de ce qui pouvait revenir au métayer pour payer les valets, appelés à faire un travail que son âge l'empêchait de faire lui-même [»].

Malgré ces divers caractères de colonage partiaire, un arrêt de la cour de cassation, du 2 mars 1835 [u], a décidé, en cassant un arrêt de la cour de Limoges , que les baux à métairie perpétuelle tombaient sous l'empire des mesures édictées par les lois de la révolution , dans le but de dégrever la propriété foncière des prestations perpétuelles qui nuisaient à sa richesse et à la liberté des transactions. Un motif particulier l'a surtout déterminée à se ranger à cet avis, et ce motif, elle l'a puisé dans le décret du 2 prairial an n. Elle a dit : « S'il s'était élevé quelques doutes sur la véritable entente de la loi de 1790, ils ont été levés par le décret interprétatif du 2 prairial an 11, qui déclare formellement que les baux à culture perpétuelle sont soumis au rachat de la part de celui qui détient et possède réellement le bien grevé de la prestation ; le décret n'examine pas si le preneur était ou non originairement propriétaire ou copropriétaire,

[6] Loc.cit.

17] Jurispr. du parlement de Bordeaux, vo Bail à métairie perpétuelle, éd. de 1824. Junge DuYereicr. no 200.

[8] Voy. l'espèce rapportée dam Sir., 38, I, 394.

(9) Même espèce.

[10] Id.

[III Id.

[M] Id.

[13] Id.

[14] S., 35, 1, 394. Voy. aussi Limoges, 22 avril 1839; S., 39, 2, 405.

CHAP. I". DISPOSITIONS GÉNÉRALES. — ART. 1709. (Si« 57-58.) 97

mais seulement s'il délient et possède ; car il suppose qu'un tel bail constituepar sa perpétuité une véritable aliénation.

o Aucune loi postérieure n'ayant abrogé ce décret, mais seulement celui du même jour concernant les domaines congéables, il doit être exécuté par les tribunaux. »

Ainsi toute cette argumentation roule sur cette idée, que les baux à métairie perpétuelle ne sont pas autre chose que les baux àlocatairie perpétuelle, ou à culture perpétuelle, dont se sont occupés et la loi des 18-29 décembre 1790 et le décret de 2 prairial an u, et peut-être qu'en s'en tenant à l'écorce des mots , on trouve dans celte assimilation quelque chose qui séduit à raison de la synonymie apparente qui semble exister entre la locatairie, la culture et la métairie.

Cependant il ne faut pas se dissimuler, en pénétrant plus-avant dans la nature de ces divers contrats, des différences graves qui se rencontrent.

Le bail à locatairie perpétuelle transmettait la propriété même, ou tout au moins la possession utile, et celte possession utile était tellement voisine des avantages attribués à la propriété, qu'il ne faut pas s'étonner de voir ces deux choses identifiées par les lois de la révolution.

Mais le bail à métairie perpétuelle est loin de produire des effets aussi graves; il est loin de transmettre au preneur des prérogatives aussi larges et aussi élevées. Ce contrat, très-fréquent encore dans le Limousin, n'a rien de mystérieux. Tous les jurisconsultes de ce pays en connaissent à merveille la portée, et aucun de ceux que j'ai consultés [i] n'a balancé à me dire que le métayer reste a peu près dans les termes d'un colonage partiairc pur et simple, tandis que le domaine utile est retenu dans sa plénitude par le bailleur. U est vrai que le preneur acquiert un droit réel, susceptible de partage et de licitation entre ses héritiers [«]; mais nous avons démontré ci-dessus que le droit réel n'est nullement inconciliable avec la position subordonnée du fermier [s] ; il est vrai encore que le métayer transmet son droit de génération en génération, et qu'il le conserve dans sa famille; mais l'hérédité d'un bail, dans la ligne directe, ne saurait suffire pour l'élever au rang et aux prérogatives de la propriété. La cour de cassation l'a décidé positivement dans l'arrêt solennel du 21 novembre 1837, cité au commencement du numéro, et cette décision grave semble devoir affaiblir beaucoup l'arrêt de la chambre civile du 3 mars

collègue

Limoge», 22 avril 1839 ; Sir., 39, 2, 405.

[3 Supr., nos 6, 7 et »uiv.

[4] Ce mot est authentique ; il a été dit par Tempe reur lui-même à mon «avant collègue et ami Lasagni , qui me Ta répété.

[5] Jungc Dnvergier, no 200.

[H] Bret., sur Henry*, t. I, l. 1, c. 3, q. 34. Coquille , •or Nivernais, tit. des Champartt, XL Pothier, sur Orléans, t. IV, Det champartt et terraget. Loyscau, Dé-

Faisons d'ailleurs une observation ; c'est que les lois de la révolution qui ont fixé les positions respectives du bailleur et du preneur dans les baux à rente, à locatairie ou à culture perpétuelle, n'ont pas expressément dénommé les baux à métairie perpétuelle. Or, dans une matière où le législateur s'est montré si rigoureux pour les bailleurs, il ne faut rien faire par analogie ; car on courrait le risque de faire peser sur eux des mesures injustes de dépossession. L'empereur Napoléon appelait ces lois, quelquefois si sévères à force de vouloir être démocratiques, le jubilé de la révolution [«] ; mot piquant , qui peint à merveille l'esprit qui les avait dictées. Tâchons donc de ne pas faire d'efforts pour les aggraver

Cr une extension qui toucherait à la spoliation, irsque le législateur de 1790 a pesé dans la balance les droits respectifs du preneur et du bailleur à locatairie ou à culture perpétuelle , il a pu trouver que le premier apportait avec lui des fragments du droit de propriété assea nombreux et assex prépondérants, pour qu'on pût le déclarer véritable propriétaire sans arriver à une interversion repoussée par la loi du contrat; mais pourrait-on en dire autant du preneur à métairie? Quels sont les démembrements du droit de propriété dont il aurait à se prévaloir? Ne faudrait-il pas un renversement force pour faire descendre jusqu'à lui la propriété restée intacte dans les mains du maître primitif?

J'ose donc croire, en définitive [5], que l'arrêt de la chambre civile n'est pas destiné à faire jurisprudence ; c'est , du reste , une conviction établie dans le ressort de la cour de Limoges , et l'on m'a assuré que cette cour, voulant faire cesser les inquiétudes jetées dans le pays par cet arrêt, continue à rester fidèle aux idées qui ont fait la base de sa première décision.

57. Le champart [campi pars) était encore une tenure en usage dans plusieurs parties de l'ancienne France [«]. Ce droit, aussi appelé agrier dans le Midi [Vj, et terrage, était fort ancien [s] , et consistait dans une certaine partie aliquote de fruits que le propriétaire qui aliénait un héritage , se réservait de prendre sur la récolte de chaque année [9]. Il se gouvernait par les mêmes principes et les mêmes règles que les rentes foncières [10]. Nous n'avons donc pas à nous en occuper ici , et nous nous bornerons à dire que les lois de la révolution ont fait subir aux champarts les mêmes effets qu'à la rento foncière [11].

58. Un autre droit, qui avait de l'analogie avec le précédent, était le droit de quart, tiers ou

guerp., I. 1, ch. S, lo 9. DcspcUses, t. III, t. IV, art. 3, sect. 4. p. 95. Championnière, t. IV, ne 30C9.

[7] Dumotajranuro.Voy. Bignon.sur Marculfe, t. II, p. 947. Loi de» Bavaroise. 1, tit. XIII. L. 2, C. Thcod., De vétéran.

[8] Voy. Ducange, v» Camppart. Il cite île» chartes des site et mu" siècles. Voy. de plus la note précédente. [9] Merlin, Rip., vo Champart. Duvcrgier, no 182.

[10] Deniiarl, v» Champart, $ 2, w> 2.

111] Voy.

Comm. des Hypothèque/, uo 409.

demi-raisin [il. Il so prélevait sur les fruits de la vigne, et était surtout usité dans les provinces du Rhin et de la Moselle [a k Les preneurs des vignobles grèves de cette redevance étaient considérés comme emphyléotes [s].

59. Le bail à comptant, pratiqué dans le midi de la France [4], dans le Poitou, le Maine et le pays d'Aunis [5] , etc. , etc. , se rattache aux plus anciennes coutumes de la France, et avait pour objet de favoriser et d'étendre la culture de la vigne. On en voit de fréquents exemples dans des chartes du Poitou , du Dauphiné , du Limousin, du Nivernais, des neuvièmect dixième siècles [e] . Les églises, surtout, et les monastères qui voulaient s'assurer leurs provisions de vins, sans être tributaires des lieux vignicoles, multipliaient ces sortes de concessions , et les moines s'imaginaient boire les délicieux vins de Faleme, dont la réputation s'était conservée jusqu'au milieu des rigueurs du cloître. « Postqudm ista » lerra in agbo falbrnico per quinquennium , » dit une charte de 898 donnée par un abbé » poitevin, benè fuerit redacta [i], » Une des clauses les plus usuelles, dans ces temps reculés, était de stipuler qu'au bout de 5 ou 7 ans , la moitié du terrain comptante rentrerait dans les mains du bailleur , et que le preucur conserverait l'autre moitié , tantôt franche , libre et en toute propriété [s], tantôt moyennant certaines redevances déterminées par l'usage des lieux [0].

Ce contrat , fort ancien à l'époque dont nous parlons, car les titres se fondent déjà sur les coutumes des Gaules (secundùm Galliarummorem) [10], introduisit ou développa la culture des vignes dans un grand nombre de provinces; il se perpétua jusqu'aux temps les plus modernes avec diverses modifications. On le trouve mentionné dans lescoutumesd'Anjou (1 60), du Maine (177), de Saintonge (18, 21, 127), de la Rochelle (62), du Poitou (59, 82, 101, 75); c'était toujours un contrat par lequel on donnait un terrain à complanter en vigne, et à exploiter moyennant une certaine redevance, appelée complanlcrie [ttl. Lorsque la concession était perpétuelle, le bail à comptant n'était autre chose dans son dernier état qu'un bail à rente; car il transférait la propriété [il]. Le preneur a donc eu, depuis la révolution, le droit de racheter la redevance et de devenir propriétaire incommutablc [13] .