Location de chaise» et coneewioo* de banc* dan

le* égli*e*.

69. Quoique les principes généraux qui gouvernent le contrat de louage soient, quant au fond du droit, la règle des baux qui intéressent l'État, les communes cl les établissements publics ; cependant des règlements particuliers ont créé à leur égard certaines mesures de surveillance et de protection dont notre article veut qu'il soit tenu compte. Passons en revue ces garanties spéciales.

S I er -

Des baux de bient nationaux.

70. D'après les lois romaines et dans l'ancienne jurisprudence, les biens et droits appartenant à l'État ne pouvaient être affermés qu'en justice [i] et les adjudications qui en étaient passées s'appelaient baux judiciaires. Ces baux ne diiféraicnl des baux ordinaires, qu'eu ce que la justice intervenait pour les adjuger au plus offrant et dernier enchérisseur, et pour corroborer par son autorité le consentement des parties. Aujourd'hui , ces baux se font à la diligence des receveurs de la régie des domaines , devaut le

[1] Matthieu», de Auctionibus . I. I, ch. 5, Dc»pei(»e», du Louage, »ect. 2, p. 50, n n « 3 et 6. Merlin, Rcpert., vo Bail, $ 17, n» 3, 1. 3, C. De local, prctdior. civil, l'othicr, Louage, n«» 376 et »uiv. Duvergicr, n«» 233 , et 131 et »uiv.

sous-préfet de l'arrondissement où les biens sont situés et à la chaleur des enchères [»].

Ils sont annoncés un mois d'avance par des publications, de dimanche en dimanche, à la porte des églises paroissiales de la situation et à celles des principales églises les plus voisines, à l'issue de la messe de paroisse , et par des aflîches de quiuraine en quinzaine aux lieux indiqués; l'adjudication est fixée h un jour de marché , avec désignation du lieu et de l'heure où elle se fora [5]. Les conditions de l'adjudication sont réglées par le sous-préfet et déposées en son secrétariat , où il peut en être pris communication sans frais. (Art. 15.)

71. Les baux des droits incorporels doivent être passés pour 9 années ; ceux des autres biens sont passés pour 3, 6, 9 années. (Art. 16.)

Les conditions en sont réglées par le sousprcfol et déposées en son secrétariat , où il peut en être pris communication sans frais. (Art. 17.)

Il est de règle de stipuler expressément celles qui suivent :

1" A l'entrée de la jouissance , il sera procédé par experts à la visite des objets affermés, ensemble à l'estimation du bétail et à l'inventaire

[2] I.oi*(le»28ocl.,5nor. 1790, tit. Il, art. 14.6 frim. an vu, S ii pluv. an nu.

[3] Art. 14 de la loi île 1790, précitée.

du mobilier. Le tout sera fait contradictoircment avec le nouveau fermier et l'ancien , avec un commissaire délégué par le sous-préfet. Les frais de ces opérations seront à la charge du nouveau fermier, sauf son recours contre l'ancien , si celui-ci y était assujetti. (Art. 18.)

2" L'adjudicataire ne pourra prétendre aucune indemnité ou diminution du prix de son bail, en aucun cas, même pour stérilité , inondation, grêle , gelée et tous autres cas fortuits. (Art. 19.)

On sent toutefois que si cette clause était omise dans le cahier des charges, le preneur rentrerait sous l'empire du droit commun, tel qu'il est déterminé par l'art. 1722 du Code civil. Duranton semble être d'uncopinion contraire [i]; mais je ne puis la partager, car la loi dont je retrace les dispositions principales n'a pas posé en thèse que le fermier serait , de droit , hors du principe d'équité consacré par l'art. 1722; elle se borne à ordonner de mettre dans le cahier des charges une stipulation formelle qui place l'adjudicataire dans une condition exceptionnelle.

3° L'adjudicataire sera tenu , outre le prix de son bail , d'acquitter toutes les charges annuelles dont il sera joint un tableau au cahier des charges ; il sera tenu encore de toutes les réparations locatives et de payer les frais d'adjudication. (Art. 20.)

4° Il sera stipulé qu'en cas de vente , l'acquéreur pourra expulser le fermier, mais qu'il ne pourra le faire , même eu offrant une indemnité,

Ïu'après l'expiration de la troisième année , ou e la sixième si la quatrième était commencée , ou de la neuvième si la septième avait commencé son cours, sans que dans ces cas le fermier puisse exiger une indemnité.

5° L'adjudicataire sera tenu de fournir une caution solvahle et domiciliée dans l'étendue du département , dont il rapportera la soumission par acte authentique , si elle n'est pas faite au secrétariat, dans la huitaine après l'adjudication ; à défaut de quoi, il sera procédé à un nouveau bail à sa folle enchère. (Art. 21.)

72. D'après l'article 14 de la loi que nous analysons, le ministère des notaires n'est nullement nécessaire pour la passation des baux des biens domaniaux. Les baux passés devant l'adminis-

[1] T. XVII, n» 11, 2] N» 505 bit.

3] No 41. Junge Favard. ▼» Louage, sect. 1, §4. 4] Merlin, Bèp„ v Bail, g 17. « Attendu , dit très- » bien la cour de cassation dans un arrêt du It novem-

» brc 1834, que le» tribunaux sont compétent* pour » statuer sur l'exécution d'un bail, quoiqu'il toit au nom

d d'une administration publique. »

Toutes le* qtic»lions relatives à la propriété ou aux droits qui en dérivent appartiennent , en Belgique, à la eonnaistance des tribunaux. (Conslil. belge, art. 92. Loi fondait)., art. 165.) Vov. pour de* applications du principe . Unix., cas*., 28 oct. 1833. Bull., 1834, p. 97 et 122.

(5] Duranton, t. XVII, n» 41.

(6] Merlin, lie, cit., et *• Àclt edminïttrntlf, - M.ii;

tration sont sujets au contrôle et ils emportent hypothèque et exécution parée. La minute en est signée par les parties, si elles savent signer, et par le sous-préfet.

Mais en ce qui concerne l'hypothèque , cet article n a-t-il pas été abrogé par la loi de brumaire au vu et par le Code civil ; par la loi de l'an vu , qui a substitué la spécialité à l'hypothèque générale de plein droit, seule usitée en France lors de la publication de la loi du 28 octobre 1791 ; par le Code civil , qui a voulu que l'hypothèque conventionnelle ne puisse être consentie que par un acte notarié? (Art. 2127.)

J'ai traité celte question, dans mon Commentaire des Hyp., sous ses faces diverses [%] : je crois inutile d'y revenir; je dirai seulement ici que je regrette de me trouver en dissentiment avec un savant professeur, Duranton , qui croit que si l'hypothèque attachée par la loi de 1790 aux baux administratifs, a subi l'influence de la spécialité et de la publicité, rien n'oblige à la stipuler dans les formes notariées prescrites par l'art. 2127 [s]. Cet article me semble tellement général et surtout tellement impératif dans ses paroles restrictives , qu'il est ditlicile d'échapper à son influence.

L'exécution des baux administratifs des biens domaniaux se poursuit devant les tribunaux ordinaires [*], dans les formes prescrites pour le genre d'action qui compèle à l'administration au profit de qui le bail a été passé. Si la matière est indéterminée ou excède le taux du dernier ressort, il y a faculté d'appel ; ici ne s'applique pas la disposition de l'article 66 de la loi du 22 frimaire an vu, qui porte que les décisions des tribunaux de première instance sur les droits d'enregistrement sont sans appel [»].

Mais si la demande était fondée sur la prétendue irrégularité des adjudications des baux, la connaissance en appartiendrait au conseil de préfecture, sauf le recours au conseil d'État [s].

73. La ferme des bacs et passages d'eau est déterminée par un arrêté des consuls, du 8 floréal an xu.

Les baux des eaux minérales appartenant à l'État sont réglées par l'art. 18 de l'arrêté du Directoire du 29 floréal an vu ; par un arrêté consulaire du 3 floréal an vm.

voy. pour la Belgique , Brux., eau., 9déc. 1833. Bull., 1834, p. 97.

Les formalité* et garanties introduite* pour la location de* bien» des botpice» et autres établissements publics, n'ont été introduites que dans leur intérêt, cl ils peuvent seuls *e prévaloir des irrégularité» qui y auraient été commises. Ainsi celui qui a été mi» en contravention à la loi prohibitive de la chasse, par le garde particulier du ectsionuaire du droit de chasse sur de* biens d'hospice, ne peut puiser une fin de non-recevoir contre la poursuite dans la circonstance que le droit de chasse n'ayant pas été affermé avec les formalités voulues pour la location des biens des hospices, la plainte qui sert de base a l'action publique n'est pas régulière. ( Gand , 5 juin 1838. J. de Br.. 1838, p. 574. Brux., cass., 7juill. 1S27. J. dcBr.. 1828,1. 11.)

Des baux des biens de la dotation de la couronne.

74. Les biens qui font partie de la dotation de la couronne ne peuvent pas être loués par baux excédant 18 ans, à moins qu'une loi ne le permette. Ces baux ne peuvent être renouvelés plus de trois ans avant leur expiration [t],

Des baux des biens des communes [*].

75. Dans l'ancienne jurisprudence, les baux d'une durée ordinaire, aussi bien que les baux à longues années, devaient être consentis par adjudication aux enchères publiques, dans l'assemblée des notables, après avoir été affichés trois fois, de quinzaine en quinzaine, aux lieux accoutumés. 11 n'y avait que les biens dont le revenu n'excédait pas 100 livres, qui pussent être- affermés par les officiers municipaux , sans le concours des notables et de gré à gré [s]. Dans les campagnes, s'il se trouvait quelques portions de pré, marais ou pâtis inutiles à la jouissance commune, ces terrains a pouvaient être donnés » à forme, après un résultat d'assemblée faite » dans les formes, pour une, deux ou trois an- » nées, par adjudication des officiers des lieux, » et le prix en était employé aux réparations des églises, dont les habitants étaient tenus, et aux affaires les plus urgentes de la communauté [*].

Aujourd'hui les baux à long terme sont autorisés et passés dans la même forme que les aliénations [s]. On appelle ici baux à long terme ceux qui excèdent 18 ans [«].

Les baux de 18 années ef au-dessous sont préparés par le maire, bquel dresse un cahier des charges qui, après avoir été soumis au con-

[1]Sénalu».con»ulte du 30 janvier 1810, art. 14. Loi duSnov. 1814, art. 15. L. du 2 raar» 1853, art. 1t.

[S] La loi communale détermine ainsi lc« attribution* dn conteil en matière de location ou de fermage.

Art. 81. Le conteil arrête le* condition* de location ou de fermage et de tout autre usage de* produit* et revenu* de* propriété* et droit* de la commune, ainsi que le* condition* de» adjudication* et fourniture».

Néanmoint, pour le» commune» placée» »ou» le* attribution* de* commuta ire» d'arrondissement , le» acte» de location» et adjudication» «eronl »oumi«, avec le» cahier» de* charge*, à l'approbation de la députation permanente du conteil provincial.

Il en tera de même, dan» le* antre* commune*, pmir le* acte* d'adjudication*, lor*quc ce* acte» auront pour objet une valeur de plu» de 10,000 fr.

Art. 83. Le conteil accorde, t'il y « lieu, aux fermier» OU adjudicataires de la commune, le» remite* qu'il* ont droit de réclamer, aux termes de la loi , ou en vertu de leur contrat ; mai* lorsqu'il s'agit de remue* réclamée* pour motifs d'équité et non prévues par la loi ou le contrat, le conseil ne peut le* accorder que *ou* l'approbation de la députation permanente du conseil provincial.

Le* baux emphytéotique» à comenlirpar de* commune* »ont tournis à l'avis de la députation permanente du conteil provincial et à l'approbation du roi. (Loi communale, art. 76.)

seil municipal et au sous-préfet, reçoit l'approbation du préfet; puis le maire procède à l'adjudication à la chaleur des enchères et après affiches et publications [7]. C'est sans fondement que Merlin soutient que le droit de passer les baux des biens des communes appartient aux sous -préfets [t]. Les lois administratives et la pratique sont également contraires à co système [9 1 .

Quand l'adjudication est faite, il en est passé acte devant un notaire nommé par le préfet; l'hypothèque n'a lieu qu'autant qu'elle est expressément réservée dans l'acte notarié [to]. Quant aux baux des eaux minérales appartenant aux communes , il existe à cet égard des dispositions spéciales dans l'arrêté consulaire du 6 nivôse an xi, dans le décret du 30 prairial an xu et l'ordonnance du 18 juin 1823.

Des baux des biens des établissements publics et des hospices.

76. Continuons à nous armer de quelque patience pour pénétrer dans le fatigant dédale des lois qui ont réglé cette matière.

L'art. 1" de la loi du 4 février 1 791 portait ce qui suit : « Les corps, communautés et éta- » blissemcnls publics, tant ecclésiastiques que » laïques, conservés et auxquels l'administration » de leurs biens est laissée provisoirement [11], » ne pourront faire des baux pour une durée » excédant 9 années, à peine de nullité. »

L'art. 2 ajoutait : « Ces baux ne pourront , » à peine de nullité, être passés qu'en présence d'un » membre du directoire du district dans les lieux » où se trouveront fixes ces établissements, ou » d'un membre du corps municipal , dans les » lieux où il n'y aura pas d'administration do

Il n'e*t exigé par aucune loi qu'un bail consenti par une régence soit paisé devant notaire*, et il suffit, quant rai formalité* exlrin*èquc*, qu'il ail eu lieu aux enchère* , après avoir été précédé d'affiche» et de publication».

Un bail semblable, consenti »an*quelecon*eil de régence en t ût arrêté le* condition*, comme le» règlement* l'exigeaient, ne »crait pa» nul, s'il avait été fait publiquement aux enchère», aux même* condition» que le» année» précédente», tans oppotition, et ti à ce* circonttancet se joignait celle que lo bail a été approuvé tacitement depuis par le conseil do régence. (Liège, 5 déc. 1833. J. de Br.. 1831. P . 35.)

(3; Édit d'août 1764, art. 26. Leber, Hitt, crillq. du pouvoir municipal, p. 554.

(4] Urd. de 1669, t. XXV, art. 7.

(5] Loi du 5 bot, 1790, t. Il, art. 13.

[6] Loi du 25 mai 1835, voy. /n/r.,n« 77.

[7] L. du 14 déc. 1789, art. 50. Loi du 98 pluviôse an vin, art. 9 et 14. Décret du 7 germ. an ix. Ord. du 7 oct. 1818. Arg. du décret du 12 août 1807.

[8J Voy . Bail, S 18, au Rêpert.-Junge Dali., Louage. p. 4.

[9] Favard, Rèp., vo Louage. Durauton, t. XVII, ne 4i.

[101 Mon Comm. de» Hypnihiq., no 505.

[11] Par l'art. 1, Ut. I,dc la loi du 23oct.(5 hot.1790.)

» district. Les formalités (d'affiches et d'enchères «publiques) proscrites par l'art. 13 du titre II » de la loi du 5 novembre 1700. seront obser- » vees pour la passation desdits baux, ô peine de » nullité [s], »

Mais une loi du 16 messidor an vu modifie, en ce qui concerne les hospices, la défense d'étendre au delà de 9 ans la durée des baux. « Les » biens-fonds des hospices (porte l'art. 1) seront d affermés de la manière prescrite par les lois. » Les maisons non apfkctébs a l'exploitation » DBS bibns bcbal'x pourront être affermées par » baux à longues années ou à vie, claux enchères » en séance publique, après affiches. Ces baux » u 'auront d'exécution qu'après l'approbation a de l'autorité chargée de la surveillance immé- » diate [9]. »

A l'égard des biens ruraux , la défense de les affermer pour plus de neuf ans subsiste dans toute sa force. Mais il pourrait y être dérogé par des décrets spéciaux.

En effet, l'art. 1 de l'arrêté du gouvernement du 7 germinal an 11 porte : « Aucun bien » bubal appartenant aux hospices, aux élablisse- 0 ments d'instruction publique, aux communautés » débitants , no pourra être concédé à bail à » longues années, qu'en vertu d'un arrêté spécial » du gouvernement. »

Par un autre arrêté, les mêmes autorisations et les mêmes formalités sont requises pour que la résiliation ou la modération du prix des baux ordinaires des biens des pauvres et des hospices puissent être consenties par les commissions administratives des hospices ou par les bureaux de bienfaisance.

Au surplus , nous verrons tout à l'heure que des dispositions législatives récentes ont beaucoup étendu la durée ordinaire des baux à ferme des hospices.

77. Quoi qu'il en soit, tel était l'état des choses lorsque le gouvernement crut utile de le modifier par le décret du 12 août 1807. Il faut le commenter dans son entier.

« Art. 1. A compter de la publication dupré- » sent décret, les baux à fkumb des hospices et » autres établissements publics de bienfaisance ou » d'instruction publique, pocb la durée ordi- » naibb, seront faits aux enchères, par-devant » un notaire, qui sera désigné par le préfet du » département, et le droit d'hypothèque sur » tous les biens du preneur y sera stipulé par » la désignation, conformément au Code civil.

» Art. 2. Le cahier des charges de l'adjudica- » tion et de la jouissance sera préalablement » dressé par la commission administrative, le » bureau de bienfaisance, ou le bureau d'admi- » nislration, selon la nature de l'établissement.

» Le sous-préfet donnera son avis, et le préfet » approuvera ou modifiera le cahier des charges.

» Art. 3. Les affiches pour l'adjudication sein ront apposées dans les formes et aux termes » déjà inttiqués par les lois et règlements [5]. En » outre, leur extrait sera inséré dans le journal 1» du lieu de la situation de l 'établissement, ou, d à défaut, dans celui du département, selon » qu'il est prescrit à 1 art. 083 du Code de pro- » cédure civile.

» Il sera fait mention du tout dans l'acte d'ad- » judication.

» Art. 4. Un membre de la commission des » hospices , du bureau de bienfaisance , ou du » bureau d'administration , assistera aux en- » chères ou à l'adjudication.

u Art. 5. Elle ne sera définitive qu'après l'ap- » probalion du préfet du département , et le » délai pour l'enregistrement sera de 15 jours » après celui où elle aura été donnée.

» Art. 6. Il sera dressé un tarif des droits des » notaires pour la passation des baux dont il est » question au présent décret, lequel sera ap- » prouvé par nous, sur le rapport de notre •• miuistre de l'intérieur. »

78. Résumons maintenant celles des dispositions qu'on vient de lire qui n'ont pas été frappées d'abrogation, et se concilient avec le décret du 12 août 1807.

S'agit-il d'un bail à ferme , de 3, 6, 9 années, c'est-à-dire d'une durée ordinaire, le décret précité est la loi en vigueur; il substitue le ministère des notaires à celui des administrations de district et de municipalité ; il veut une stipulation expresse d'hypothèque, conformément à l'art. 2127 du Code civil [4]. Du reste, en ce qui concerne les affiches, il faut le combiner avec l'art. 2 de la loi du 5 février 1791 , qui prononce la peine de nullité. C'est un point auquel n'ont pas fait attention Favard [5] et DurantOO [ej, qui pensent qu'aucune des lois qui règlent la forme des baux des établissements publics ne prononce la peine de nullité en cas d'infraction à leurs dispositions. Il est vrai qu'un arrêt du conseil du 21 octobre 1818 , approuvé par Duvergier [i], décide « qu'aucune loi spéciale » ne prescrivant a peinb db nullité les formes » d'affiches et d'enchères pour les baux des éta- » lahlissements britanniques de Paris , le ini- » nislre de l'intérieur avait pu valablement » approuver les baux faits sans l'observation de » ces formalités [s J. nMais \tts lois spéciales citées au n" 76 et rappelées dans le décret du 12 août 1 807 , ne démontrent-elles pas un oubli singulier de la part du conseil d'Etal?

Quant aux baux à loyer, ils restent sous l cm pire de la législation antérieure au décret du

[1] Sur l'hypothèque de ces baux adminittralif», voy. [5] Rip,, y» Louage.

mou Comm. ilei Hyp., n n 503 bit. [6 T. XVII, n< 41.

[2] Le *ou» préfet. Merlin, Jtép.,w Bail, p. 374, n«2. [7 T. I, n» 137.

[3] On le» a tu» toul à I heure au 110 76. [S Sirey, Juntpr. du conseil d' État , t. V, p. 1 . [4] Voy. mou Comm. «le» Jlyp., u° 505 bis, \\

1 2 août 1807 , lequel ne s'occupe que des baux à ferme.

Maintenant, il y a une remarque à faire; nous nous sommes placés sur le terrain du décret du 1 2 avril 1807, qui restreignait à 3, 6, 9, la durée ordinaire des baux de biens ruraux. Mais la loi du 25 mai 1835 a décidé que les communes, hospices, et tous les autres établissements publics, pourront désormais affermer leurs biens ruraux pour 18 années et au-dessous, sans autres Ci .m. alités que celles prescrites pour les baux de 9 années. On a pensé que ce laps de temps était peu considérable pour des établissements qui se perpétuent , cl qu'il ne dépassait pas la juste latitude qu'il convient de laisser aux administrateurs locaux pour la gestion des propriétés conliées à leur surveillance. On a voulu d'ailleurs mettre cous les yeux des particuliers un exemple qui encourageât les baux à longs termes, si favorables à l'agriculture. On appliquera donc aux baux de 18 ans tout ce que nous avons dit des baux de 3, 0, 9 années.

Mais s'il s'agit de baux à ferme d'une plus longue durée, il faut qu'ils soient autorisés par une ordonnance du roi. Lorsque l'ordonnance du roi est accordée, le bail est pa*se par acte notarié, et après alliches, conformément au décret du 1 2 août 1807, qui par analogie doit ici servir de guide ; car si le ministère des notaires cl les alliches sont nécessaires pour les baux de 9 ans. combien à plus forte raison pour les baux d'une plus longue durée !

Mais si un bail dépassant 18 ans était consenti sans une ordonnance du roi, serait-il nul, ou seulement réductible ? La raison de douter vient de l'article de la loi du S février 1791 qui prononçait la peine de nullité. Mais celte disposition rigoureuse n'a été ni rejetée ni rappelée dans aucun des actes législatifs qui ont suivi et

qui ont réglé la matière. Je pense donc qu'il faut s'arrêter au parti le plus indulgent, ad humanlorrm senlenliam, et prendre la raison de décider dans les art. 595, 1429, 1430 et 1718 du Code civil , qui se bornent à réduire les baux d'une durée excessive à la durée légale. — C'est ce qu'a fait, du reste, le décret du G novembre

181 3, en ce qui touche les baux des biens des séminaires, des cures, chapitres, évôchés(art. 9) ; c'est ce qu'ont décidé le sénatus-consulte du 30jauvier 1810, art. 14, et la loi du 8 novembre

1814, art. 15, en ce qui concerne les baux des biens dépendants du domaine de la couronne. Ces analogies sont décisives : elles montrent que l'esprit de la législation a été de supprimer une peine de nullité saus utilité, pour se rattacher à la sanction plus sage et plus efficace écrite dans les articles du Code civil qui forment la droit commun [i].

79. En ce qui touche les baux des maisons et des biens ruraux des fabriques, ils sont stipulés par le bureau des marguilliers dans la forme déterminée pour les baux des biens communaux [ij,

Si ces baux excèdent 18 ans, il faut une ordonnance du roi rendue après une délibération «lu conseil de fabrique, et l'avis de l'évèque diocésain [s].

On suit des dispositions à peu près semblables pour les baux des biens des séminaires , des écoles ecclésiastiques, des chapitres , des cures , des évèchés [*] , etc. ; quand il s'agit de baux d'une durée inférieure à 9 ans , la convention peut même dans certains cas se former de gré à gré [»].

80. Le décret du 30 décembre 1609 a réglé les formes spéciales auxquelles sont assujetties les locations de cliaises et les concessions de ' dans les églises par les fabriques [s].