IL

[3] Mai» voyez Liège, 18 dcc. 1838; J. de Br., 1841,

[4] Le pourvoi fut rejeté par la teclion de» requête», parce qu'il lui sembla que le tribunal avait décidé eu fait qu'il n'y avait pa» eu exécution du bail du Grenier.

15] DllL, Lounye, p. 7. Déc.nol., t. XXII.p. 169. Voy. ci-deuiis no 108 aux note*.

[C' Sirey, 37, 2, 427.

CHAP. II. — DU LOUAGE DES CHOSES. — ART. 1714-1716. (N« 114-Uo.) 121 .

l'appui de cette jurisprudence. Dans l'espèce du second , on articulait qu'il y avait eu exécution, et cependant la preuve fut déclarée non recevante ; dans l'espèce du premier , un locataire avait occupé les lieux pendant un an , à la suite d'un premier bail expiré ; il prétendait que cette occupation n'était que l'exécution d'un nouveau bail de 3 années, et il offrait d'en faire la preuve testimoniale. Mais cette offre , quoique admise eu première instance , sur le fondement d'une exécution convenue entre les parties, fut repoussée en appel , et le locataire fut contraint de vider les lieux.

Cette jurisprudence , qui vient de recevoir la sanction d'un arrêt de la cour de cassation , du 14 janvier 1840 [i] , me parait très-raisonnable. En effet , le bail étant dénié , à quoi tendrait la preuve de son exécution alléguée par l'une des parties, sinon à établir, au moyen d'une enquête, qu'il y a eu réellement un bail convenu , et que les faits d'exécution n'en sont que la conséquence? Mais alors u'irait-on pas heurter de front l'article 1341 qui exige qu'il soit passé acte de toutes choses excédant 150 fr., et qui interdit la preuve testimoniale sur toute demande dépassant ce taux? Comment supposer que l'art. 1715, qui n'a été imaginé que pour limiter le droit commun sur la preuve testimoniale des conventions, lui aurait donné dans notre espère une extension contraire à toutes les règles ordinaires?

114. Cependant il faut tempérer ceci par une observation. Sans doute, on ne peut prouver dans aucun cas l'exécution du bail; mais lepro- | priétaire ne pourrait-il pas offrir de prouver que sa maison , son champ ont été occupés pendant 2, 3, 10 ans par celui qui dénie le bail? Ne pourrait-il pas dire à ce dernier : « Ne parlons plus » de bail , puisque vous ne voulez pas être mon » locataire et que je ne puis prouver par témoins » l'existence d'un bail verbal qui excède 150 fr.; » mais alors je vous signale comme un usurpa- » teur de ma propriété, et je veux établir que » vous en avex joui pendant tel temps. Payez-moi » en conséquence les fruits perçus ou la valeur ' » des jouissances; payez-les-moi non plus comme » fermier ou locataire, mais en vertu de l arti- * clc 549 du Code civil. »

Il est évident qu'un tel système devrait être accueilli.

Ecoutons Boiceau : « Néanmoins si , par né- » gligence ou par trop de confiance et de facilité, » le propriétaire a loué sa maison et n'a pas fait » de bail par écrit , en ce cas il ne faut pas qu'il » agisse contre le locataire qui occupe sa maison

11 Sir., 40, 1.6.

9] De la preuve, ch. 14, no 9.

3] Add. au ch. 14, n» S.

4] Sur Troyc». art. 164.

5] Kép., ch. 53. Il cite un arrêt du 13 juillet 1575. 6] Sur Tord, de 1667, t. XX, art. 4.

7] T. IX, no 39.

8] Il y a cependant un arrêt contraire de la cour de Bruxellei, du 24 arûl 1607. (Uall.. louage, p. 6, n«3. Dec. Ml., t. XII, p. 3a J.) Cet Prrét, dont l'arreti.'e nu

» et qui dénie de l'avoir louée, comme s'il y avait » eu un bail verbal ; mais il doit plutôt intenter v contre lui l'action qui s'appelle tn faclum, par » laquelle il conclura à ce qu'il soit tenu , en » qualité de détenteur et d'injuste usurpateur , de » lui rendre les fruits par lui perçus de l'héritage » en question ou les loyers de la maison, suivant » l'estimation qui en sera faite; car, en faisant » cette demande, ce ne sera pas prouver un bail » ronrenlionne/ , ce qui ne serait pas permis, ce » sera uniquement prouver l'injuste détention » du fermier ou du locataire , en conséquence , » de laquelle ce fermier ou ce locataire sont » tenus, en vertu d'un quasi-contrat ou d'un » quasi-délit , parce que personne ne peut s'ap- » proprier les fruits d'une chose qui ne lui ap- » partient pas; c'est pourquoi s'ils dénient cette » détention du fonds , ou d'avoir habité cette » maison , tout cela pourra être prouve par té- » moins, nonobstant l'ordonnance de Moulins, » parce qu'il ne s'agit pas de prouver une conven- » lion mais un fait [%}. »

Cette opinion est aussi celle de Danty [s] , de Legrand {*] , de Charondas [s] , de Joussc [o] et de Toullier [7]. On voit , du reste, qu'elle ne fait que montrer dans un jour plus éclatant l'impossibilité d'admettre la preuve testimoniale du bail exécuté qui excède 150 fr. ; impossibilité unanimement reconnue dans l'ancienne jurisprudence , et qu'assurément le Code civil n'a pas voulu faire cesser par les dispositions des art. 1715 et 1716, bien plus rigoureuses que l'ordonnance de Moulins.

115. Tout cela paraîtra donc incontestable quand le prix du bail dépasse 150 fr. [»}. Mais la question présente plus de difficulté lorsque le bail est au-dessous de cette somme; peut-on prouver par témoins le fait d'exécution et arriver par là à la preuve de l'existence du bail verbal dénié par l'une des parties?

Pour la négative, on peut dire : La preuve que l'exécution de la convention n'ouvre pas un champ libre aux témoignages oraux , c'est que I l'art. 1716, se plaçant dans l'hypothèse d'un bail avoué, exécuté, défend cependant de rechercher, par la voie d'une enquête , quel a pu être le prix verbalement stipulé. Combien , à plus forte raison . la preuve vocale doit-elle échouer lorsqu'il s'agit de constater, non pas seulement l'une des conditions du bail , mais le bail même dans son essence !

Mais à cet argument , qui ne manque pas de force , je réponds d'abord par la contexturc de l'art. 1715. En effet, cet article est conçu de

fait pat connaître l'cipèce , juge que l'exécution d'un bail, quelle que «oit la quotité, peut toujour» «e prouver par témoin*. Mais on a vu ci-dcuuf que celte cour »'e»t déjugée par arrêt du 20 novembre 1810. Duraiiton (du Louaye, n« 56) parait croire que la preuve de l'exécution e»t admittihlc. quel que toit le prix. Mail il ne diieute pat le* arrêts cl les raitons qui militent contre ce »y»téme, ni le» tempérament» qui »'en rapprochent »ur un point.

manière à indiquer qu'il n'enlève au bail verbal inférieur à 150 fr.. le bénéfice de la preuve testimoniale introduit par le droit commun, que s'il n'a pas encort reçu d'exécution. L'art. 1715 , qui est une exception , doit donc être renfermé dans le cas précis qu'il prévoit.

J'ajoute que si l'art. 1716 défend de faire la preuve testimoniale du prix d'un bail avoué, quand même ce prix serait inférieur à 150 fr., c'est parce qu'il y a d'autres bases plus satisfaisantes et plus simples que l'audition des témoins pour parveuir à la connaissance de ce prix. 11 ne faut donc pas argumenter de la prohibition de l'art. 1716 à l'espèce qui nous occupe. Car les motifs qui ont déterminé cet art. 1716, n'ont pas pu frapper le législateur lorsqu'il est question de l'existence même du bail inférieur à 150 fr. , et dont l'exécution est posée en fait.

C'est, du reste, en ce sens que ce point de droit a été préjugé par les arrêts de la cour de Bruxelles et de la cour de Paris , que je citais au numéro précédent , et sur lesquels nous reviendrons tout à l'heure (i).

116. Mais que devrait-on décider si, quoique le loyer annuel fût inférieur à 150 fr., tous les loyers cumulés s'élevaient au-dessus de cette somme? La preuve testimoniale serait-elle admissible? ou bien devrait-on la rejeter par les raisons exposées au n° 115?

Les cours de Bruxelles et de Paris ont décidé que la preuve vocale n'était pas admissible [a] , et je crois celte jurisprudence parfaitement conforme à l'esprit et à la lettre des art. 1341, 1342, 1.'.45 du Code civil. Boiceau [s] rapporte que sous l'ordonnance de Moulins, qui n'admettait pas la preuve par témoins des choses excédant 100 livres, il fut jugé au présidial de Poitiers qu'un individu qui alléguait avoir pris une maison à loyer pour 3 ans, moyennant 50 liv. par année , ne pouvait faire la preuve testimoniale de celle convention Boiceau fortifie cette décision par le texte du jurisconsulte Caius : Si à eolono stipulalus, fidêjussorem acceperil, DMA stipvlatio est pli ru m PEssioxiu [«]; 1 opinion de cet auteur est appelée juridique par Danty, qui cite une foule d'auteurs graves à l'appui [s].

117. Nous voilà filés maintenant sur la nature des preuves de l'existence d'un bail verbal . Mais il nous reste un pas à faire encore.

Supposons que le bail verbal soit avoué; mais les conditions peuvent en être douteuses. 11 est

[1]Duranton conclut to»ii I iadmUsibililé do la preuve (n« 56). et cela doit être. puiMjuil l'admet mime dam le cat prévu au numéro précédent. Junue Duvergier, no 359. Voy. cependant la noie du n« 113 ci dc«»u».

[2] Voy. ce» arrêt» au n» 115. L'arrêt de la cour de Paris e»t «urloul in termmit.

[3] De ta preuve, ch. 14, n" 304.

[4j L. Si à colono. D. Defidrj.

[5] Addition* au ch. 14, n • 4 et S.

jflj Dali., Louage, p. 910, iii-8", p. 7. I> fermier ou le locaUirc, a»»iguc M expulsion par fuc<|uéreur, peut

possible que les parties ne soient pas d'accord sur le prix, et sur la durée de la location.

En ce qui concerne le prix , l'art. 1716 a pris soin de lever tous les doutes; le propriétaire en est cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts.

Cette disposition est sage; elle pourvoit eux intérêts des parties «ans avoir recours à la preuve testimoniale, qui offre tant de dangers; on re- I marquera au surplus qu'elle rejette cette preuve, alors même que le bail est inférieur à 150 fr.; quelque minime que soit la somme, il faut opter entre le serment ou une expertise.

118. Mais le législateur a gardé le silence sur la manière de prouver la durée de l'engagement, et les autres conditions accessoires. De là la question de savoir si la preuve peut s'en faire par témoins.

Examinons d'abord le cas où il s'agit d'un bail au-dessus de 150fr.

La cour de Mimes a jugé, par un arrêt du 14 juillet 1810, que l'on pouvait faire preuve par témoins de l'époque à laquelle le bail avait commencé , et de l'époque a laquelle il devait finir [o], et cet arrêt est approuvé par Durant on [i].

Cette cour a décidé aussi , par arrêt du 22 mai 1819 [s], qu'un fermier devait être admis à justifier par témoins que le bail était à mi-fruits, et non pas à rente fixe. C'est la confirmation de son premier arrêt.

On a prétendu que cette cour avait passé à une opinion contraire, par arrêt du 6 juin 1823 [»]; mais cette assertion ne me parait pas exacte. Dans l'espèce de la décision dont il s'agit, le fermier demandait une expertise pour faire déterminer le produit d'un pré qui lui avait été loué ; et la cour rejeta le serment offert par ce propriétaire , ainsi que la preuve testimoniale. La question du procès était donc une question de prix; elle n'avait pas de rapport avec celle que nous discutons jinj.

Mais aux deux arrêts de Nîmes on peut opposer un arrêt de la cour de Grenoble du 14 mai 1825 [tt], qui condamne la prétention d'un locataire, lequel demandait à prouver par témoins que son bail devait durer 6 ans, uns clause de repentir à l'expiration de la 3 # année.

Plus lard , une question analogue s'est élevée devant la même cour : c'était de savoir si le bailleur devait être admis à prouver, non plus par témoins , mais par son serment , quelle était

être reçu a prouver par témoin» le» terme» et le* condition» du liait verbal en vertu duquel il occupe le bien vendu , si l'existence et le prix de ce bail «ont «ttffiiamment con»l«té«. Unix.. 7 août 1821 ;J. de R., 1821. 2, 16.5. et 24 août 1807. Dec. not., t. XII, p. 328.)

[7] Du Louage, n° 55.

[8] Dali., loc. cit., p. 8. Si rev, 90, 2, 33.

[9] Voy. la lahlc du J. du Palau, «*) Bail.

[10] Dalloi, ▼•> Louage, p. 8.

[Il] Ou peut <Mre d» 4 mai : enr Dalloz lui donne ce* deux date*.

l'échéance do* payements. Le propriétaire se prévalait de l'art. 1716 du Code civil. Mais, par arrêt du 4 août 1832, la cour, « attendu que si, » aux termes des art. 1715 et 1716 du Code » civil , le bailleur doit être cru sur son affir- » mation relativement à la qualité du prix, il » n'en est pas de même de l'échéance de» payent menti , qui doit tire déterminée par l'utagc da » liens fij. »

Ainsi , toutes les fois qu'il s'agit de conditions autres que celle du prix , il parait que la jurisprudence de cette cour est de rejeter également et la preuve testimoniale et la preuve ordonnée par l'art. 1716; elle veut qu'on recoure à l'usage des lieux. On voit combien cette manière de juger s'éloigne de celle de la cour de Nimcs et de l'opinion de Duranlon.

Entre ces avis divergents, quel est celui qui doit prévaloir?

Je n'hésite pas à condamner les arrêts de la cour de Nîmes , parce que j'y vois une violation ouverte des principes consacrés par l'article 1341 [s].

Que demande-t-on à prouver? Les époques de l'entrée et de la sortie, celle de l'échéance des payements, la qualité du prix, c'est-à-dire s'il consiste en argent ou en fruits. Mais ce sont là autant de choses dont il a été facile de se procurer une preuve écrite. Admettre une preuve vocale , c'est se placer au-dessus de toutes les règles. Notre système est surtout d'une évidence frappante pour ce qui concerne la durée du louage [al.

Le Code a d'autant moins voulu livrer aux chances d'une preuve testimoniale , toujours difficile et coûteuse , ce point de la convention , qu'il a posé des présomptions sur la durée des baux faits verbalement [4]. Ces présomptions, fondées presque toujours sur l'usage , sont la loi naturelle des parties. Elles ne peuvent être détruites par la preuve vocale de conventions dérogatoires.

Pour mieux comprendre cette vérité , il faut se rappeler ce que nous avons dit au n° 102, savoir : que, dans le projet primitif du Code civil , on avait englobé sous une même section toutes les règles relatives à la forme et à la durée des baux. Après avoir déterminé les moyens de prouver la quotité du prix d'un bail verbal avoué, eu ayant soin d'écarter la preuve testimoniale, le projet établissait par des présomptions légales ce qui concernait la durée des baux faits sans écrit [«]. Il est évident qu'en s'occupant de cette autre condition des locations verbales , il n'en-

[2j C'est au»i l*avii de DeWincourt, I. VII, ». 215, et de Toullicr, t. IX, a» 33. Cet auteur critique même avec une jutle sévérité l'arrêt de Mme s, du 22 mai 1816. Jitngt tluvrrgier, n» 258, et Curatson, p. 280, n° 18.

[3] La durée du bail ne peut être prouvée par témoin*, le hail eût-il reçu un commencement d'exécution et le* partie* fussent-elles d'accord »ur le prix. (Brus., 9 déc. 1826. J. .IcTr. 1827. l.*3.)

[4] Art. 17ô6, 1757, 1758, 1774.

tendait pas que la preuve testimoniale pût être invoquée pour élever, contre les dispositions do la loi , de prétendues conventions non écrite-. Car, après avoir rejeté la preuve testimoniale pour le prix , il n'aurait pas été conséquent de l'admettre pour la durée du bail, suffisamment précisée par les présomptions qu'on venait de prendre pour base.

Lors de la rédaction définitive, l'ordre des articles du Code fut changé. Mais qu'impôt te pour notre question ! la pensée de la loi n 'estelle pas toujours restée la même?

Je maintiens donc que la durée du bail verlial doit se régler par les présomptions établies par la loi , quelles que soient les allégations des par» lies relativement à des conventions non écrites.

J'en dirai autant, avec la cour de Grenoble, de toutes les cnudilions qui pourront être déterminées par l'usage des lieux; point de preuve testimoniale. Les art. 1715 et 1716 témoignent contre elle d'une trop grande répugnance.

Dans tous les autres cas où la loi et les usages locaux seront muets, on appliquera la règle générale, adore non probante, reu» absolvitur, et l'on se réglera par les circonstances.

Ainsi, par exemple, dans l'espèce jugée par l'arrêt de Poitiers du 22 mai 181», la cour royale aurait dû régler la nature du prix du nouveau bail sur le pied de l'ancien, dont il n'était que la continuation ; il fallait repousser dans sa prétention la partie qui prétendait qu'on avait substitué un partage des fruits à un prix lixe annuel [e].

119. Toutefois, s'il y avait quelques points qui tinssent plus du fait que de la convention, il ne faudrait pas s'armer d'un rigorisme trop outré pour empêcher les parties qui ont intérêt % s'en prévaloir d'en faire la preuve par témoins.

Par exemple , quoique l'usage des lieux règle presque partout les termes où commence le bail des maisons et où il finit , cependant il est possible que le locataire entre en jouissance avant le jour du terme ; alors , comme le dit Pothier, le bail est fait tant pour le temps qui doit courir depuis qu'il est entré en jouissance jusqu'au terme , que pour le temps qui s'écoule depuis le jour à quo jusqu'au jour ad qtum [i]. Mais comment constater l'époque précise de l'entrée en jouissance? Comme c'est là un fait de possession [s], je pense que la preuve testimoniale pourra être invoquée par la partie à qui il importe de prouver que le terme a été devancé.

120. Examinons maintenant si les notions que de rappeler, depuis et y compris

[5] Art. 1415 et .uiv. (Fenet, t. XIV, p. 219. Locré, t. VII. ». 154).

[6] Lorsqu'un fermier a continué l'exploitation de certaine» Ion e* après l'expiration d'un bail écrit , nonobstant la clause y contenue que la tacite reconduction n'aurait pas lieu, il ne peut prétendre qu'il ne doit payer que d après l'expertise aux termes de l'art. 1716 da Cet». (Liège, 30 sept. 1826. J.du I9«»., 1827,5, 183.)

r J] Loufije, n" 50.

MSupr., u» 114.

m DU CONTRAT DE LOUAGE. — ART. 1714-1716. (N« 121-124.)

le n° 1 1 8, reçoivent quelques modifications quand le bail n'excède pas 150 fr.

Et d'abord , en ce qui concerne la durée du bail , je pense qu'on doit s'en tenir à la présomption de la loi qui la détermine. La loi a Tait ellemême, pour la durée, ce que l'art. 1716 a fait sortir du serment ou de l'expertise, pour le prix; et de même que la preuve orale ne peut êlr«* invoquée pour la fixation de la quotité du prix, de même elle doit échouer lorsqu'il s'agit de prouver des conventions verbales de nature à modifier les présomptions de la loi relatives à la durée. Il a été dans la pensée du législateur d'enlever le plus possible à la preuve testimoniale.

J'en dis autant des époques du payement des termes , et de tout ce qui est réglé par l'usage des lieux.

Mais si on alléguait quelque condition sur laquelle l'usage des lieux et la présomption de la loi Tussent muets , je ne vois rien qui fût de nature à s'opposer à l'admission de la preuve. L'article 1341 reprendrait son empire. Ainsi . si dans l'espèce jugée par l'arrêt de Poitiers, du 22 mai 1819, il se fût agi d'un bail dont le prix n'eût pas excédé 150 fr., je n'aurais rien à dire contre la décision de la cour.

A plus forte raison n'y aurait-il pas d'empêchement à prouver par des dépositions de témoins ce qui consisterait en fait [il.

121. Après avoir parlé de la forme du bail , je ne dois pas passer sous silence les promesses de bail, qui sont une convention usuelle et trèslégale [ftj. Ce genre de contrat se règle par les principes que j'ai exposés dans mon Commentaire de la Vente sur les promesses de vente (n ,yt 114 et suiv.). On distinguera les promesses de bail unilatérales, d'avec les promesses de bail synallagmatiques (n-' 115 et suiv.). Mais, malgré quelques différences qui les séparent, on devra les considérer comme entraînant toutes deux des effets obligatoires (n°» 115 et suiv.). Et l'on ne s'arrêtera pas à cette opinion de quelques auteurs qui croient qu'une promesse unilatérale acceptée n'est d'aucune valeur. 11 est certain qu'elle oblige celui qui l'a souscrite , à passer contrat. Je crois avoir démontré cette vérité avec les autorités les plus convaincantes dans mon Commentaire de la Vente [s].

A plus forte raison y aurait-il une vertu obligatoire dans une promesse de louage synallagmatique. Ce point a été contesté cependant devant la cour de Paris , dans l'espèce suivante , sur laquelle le nom des parties jette un intérêt particulier.

Le 28 floréal an vin, Leprincc, propriétaire

f1) Art}, du no 114 cl du n° 119.

(2j l'olbier. Louage, no 390. Duranton, du Louage, no 48. Duvcrgier, n° 145.

[5] Loc. cil.

[4] Dalloz, Louage, p. 10. Proroc«se de bail util bail comme promené de vcnle vaut vente. Elle le vaut à l'effet de faire pretumer que le» partie» ont voulu %'ta

d'une maison , promet de donner à titre de bail, pour l'espace de 9 ans, et à partir du 1" mexsidor de la même année , aux sieurs Maret et Rœdercr , un local destiné à l'établissement du Journal de Paris. Il est ajouté que ce bail sera fait pour 3,000 fr. par an , et que Leprincc aura son abonnement gratuit au journal.

Les sieurs Maret et Rœderer déclarent , par un foudé «le pouvoir , accepter cette promesse de bail aux clauses et conditions exprimées.

Mais quelques jours après , ayant trouvé un local plus avantageux , les sieurs Maret et Rœderer annoncent à Leprince qu'ils ne se croient pas liés par une promesse de bail , que néanmoins dans l'intention qu'il ne conservât d'eux aucun souvenir désagréable , ils lui offraient un abonnement gratuit de necp ans au Journal de Paris. Leprince , à qui sa promesse assurait tout à la fois l'abonnement gratuit au journal et la location de sa maison , repousse les offres. On lui propose alors 750 fr. , à titre de dommages et intérêts ; il insiste , et par arrêt de la cour de Paris , du 7 nivûse an x , les offres de Maret et i Rœderer furent déclarées nulles et insuffisantes, et il fut ordonné que la promesse de bail serait exécutée suivant sa forme et teneur [*].

122. Les promesses de bail verbales doivent ! être assimilées aux locations faites sans écrit et

non exécutées. Ou ne peut donc en autoriser la preuve par témoins [s].

123. Si la promesse de louage a été faite avec des arrhes, on se réglera par les dispositions de l'art. 1590 , dont nous avons donné le commentaire développé dans notre ouvrage sur la Vente [a].

124. Mais quelle serait l'influence des arrhes sur une convention de louage qu'on prétendrait être parfaite?

De deux choses l'une , ou la location dont on excipe est verbale , ou elle ne l'est pas.

Si elle est verbale et contestée, l'art. 1715 ne considère pas les arrhes comme un signe de la conclusion du marché; il suppose que s'il a été donné des arrhes , c'est précisément parce qu'il n'y avait rien de définitif , parce qu'il n'y avait qu'un simple projet. Aussi ne permet-il pas qu'on fasse la preuve de l'existence du bail verbal alors même qu'il y a des arrhes. Il me semble que cet article confirme pleinement ce que j'ai dit dans mon Commentaire de la Vente, sur les arrhes qui accompagnent la vente verbale dont les caractères sont incertains (n° 141).

Si la location est avouée ou constatée par écrit , on s'aidera des distinctions que j'ai proposées dans mon Commentaire de la Vente (n 0 ' 141 et suiv.).

rapporter pour le nouveau bail à toute» les clause* du bail préexistant, autre* que celle* auxquelle» il a été expressément dérogé par la promette. (Unix,, 31 dvc. 1 807. Dec. nol., t. XVII. p. 289.)

[. r i] Brillon, v» Bail. Dalloi, Louage, p. 4, n° 16.

,6] 135. Junge Ihiranton. du Louage, n» 48.

Dallox./oe. cit., no 17.

La location est-elle soumise à une condition suspensive , potestative , ou mixte , les arrhes seront un dédit (n° 142).

Le bail est-il soumis à une condition résolutoire , la stipulation d'arrhes équivaudra à un dédit (n°143).

Enfin , est-il pur et simple , Duranton croit que les arrhes doivent alors être considérées comme un à-compte sur le prix , et non comme une circonstance qui autorise à se dédire [ij. C'est aussi le sentiment de Delvineourt [*] , et l'on peut s'autoriser d'un arrêt de la cour de Colmar , du 15 janvier 1813 [s].

Toutefois, je préfère appliquer l'art. 1590, qui règle le sort des arrhes dans les promesses de vente, et qui ne voit en elles que la représentation des dommages et intérêts en cas de dédit.

A la vérité , j'ai enseigné le contraire pour les ventes pures et simples dans mon commentaire, de l'art. 1590 (n« 144 et suiv.). Mais c'est par des raisons particulières au contrat de vente et qui ne trouvent pas leur place dans le contrat de louage. J'invite le lecteur à y re-

[1] Y> 49, du Louage.

[2] Voy. mon Comm. de la Pente, no 140.

[3] Ibid.. no 140.

[4] J'ai engagé le lecteur a recourir aux raison* que j'ai donnée» dam mon Commentaire de la fente, et qui expliquent Ici difFércncet que je met» a l'égard de* arrhe* entre le contrat de vente et le contrat de louage. Mai» peut-être n'ai-je pas donné à mon argumentation toute la clarté désirable, car je m'aperçoit qu'elle n'a pa» été bien «aiiic par Duvergier >nn 110, note 4). Il ne •era donc pat inutile de la retracer en deux mott.

Le Code civil ne parle pa* det arrhes ajoutée» k une veutc parfaite. Pour en préciter le» effet», il faut donc recourir a l'ancienne doctrine et à l'interprétation ; mai» la doctrine ne nou» offre que de» opinion» divergente». Le» uni voulaient que le* arrhe» fu»sent la rcpré»entation de» dommagei-intérét» au ca» de dédit; le* autre» vonlaient au contraire qu'elle» luttent un à-compte »nr le prix. Au milieu de cette lutte, l'interprétation pouvait teulc me donner une tolution , et c'ett à clic que je me »ui» adresié , en ayant totn de tenir compte du caractère nouveau que le Code civil a imprimé au contrat de vente. Dan» l'ancien droit, la vente ne produi»ait que de «impie» obligation» , et il fallait la tradition pour qu'elle transportai la propriété à l'acheteur. Ilicn d'étonnant alors que quelque» ancien» auleun aient été amené» i contidérer comme dédit le» arrhe» ajoutée» k une vente non comomméc par de» fait» quelconque» d'exécution. Mai» leur» idée» pcuvent-elle» «'accommoder au Code civil, qui attribue à la vente une puissance bien plu» énergique que l'ancien droit? Non! car la vente a aujourd'hui le pouvoir de trantférer la propriété tan» tradition ; par la »eule vertu du coutentcmcnl , elle opère ce que la vente ancienne ne pouvait faire qu'avec le *ecour» de la tradition. Il »uil de li que , dan» Ici principe! actuel», une foi* que la vente e»l parfaite, le» choie» ce tient d'être entière» ; car la propriété a été tur-le-champ déplacée et elle a quitté le patrimoine du vendeur pour entrer dam le patrimoine de l'acheteur. Or, quand Ici choie» ne «ont plu» entière», le» arrhe» ne •auraient être un moyen de »e dédire. Tout le» juriicon- «ulte» tout invoquét à cet égard , et ti quclquei-um de ceux qui ont écrit avant le Code civil ont attaché aux arrhei l'idée de dédit, c'e»t à la condition que la rente n'aurait pu été exécutée, et quo 1'acheteu.r n'aurait pas

courir; j'espère qu'il ne les trouvera pas sans force.

A côté de l'analogie que présente l'art. 1500, plaçons ensuite la disposition de l'art. 1714 qui refuse de voir dans les arrhes ce que les jurisconsultes romains appelaient argumentum contractât. Et l'on se convaincra d'autant mieux , qu'il a élé dans l'esprit de la loi , dans sa propension naturelle , de voir dans les arrhes la simple représentation de dommages et intérêts. Euliii , consultons l'usage, qui est le meilleur interprète des lois. Vous arrêtez votre place à une voiture publique et vous donnez 50 fr. d'arrhes. Quelle idée attache- t-on invariablement à ces arrhes, lors même que la convention est avouée? N'estce pas celle de pouvoir se dédire en perdant la somme donnée?

Vous louez un domestique et vous lui donnez des arrhes. Qu'est-ce que cette somme , sinon le signe d'un dédit possible? EnGn, dans tous les exemples qu'on pourrait citer, n'est-ce pas toujours l'opinion qu'on peut se dédire qui prévaut dans les convictions populaires (*]?

1 25. Il est , du reste , iuutilc de dire que lors-

prit tradition. 'Mon Commentaire de la Pente, na 137.)

C'eit tout l'influence de ce* penaéc* que j'ai été amené à conclure que, tout le Code civil, le» arrhe» ne peuvent être considérée», dan» le doute, comme moyen de m dédire, et qu'il faut le* regarder comme à-compte »ur le prix. J'ai terminé mon argumentation par une observalion *ur le tent du mot dédire. « On *e dédit d'un enga- • gcmenl , ai-je dit , mai» on ne »e dédit pat d'un droit i de propriété. Se dédire d'un droit acquis et con- » jommé , e«t une idée qui implique contradiction. > [n° 144).

Ce» notion», dont Duvergier parait n'avoir en connaissance qu'après la composition de »on travail, ne lut ont pas semblé a»*cz forte» pour le déterminer à s'écrier de» voie» ouverte* par le* ancien» auteur» et tiui Iciquelle» il t'est renfermé. Voici leulemcnt ce qu'il répond à mon observation, qu'on ne le dédit pat d'un droit acquit et consommé. * Le droit de propriété, quelque » étendu, quelque respectable qu'il toit, te trantmel par •> la volonté det parties . et peut, rtn l'trriT be cettr " voLonr», revenir à celui qui l'as ht di-poliil». » Kh I vraiment oui, la volonté »cufc suffil pour faire deteendre cl remonter la propriété. Mai* c'e*l précisément ce qui condamne le système de mon honorable contradicteur ; car il ne pourrait y avoir dédit qu'autant que ce* déplacement» ne seraient pai effectué», et, tant qu il* le seront, l'idée de dédit ne *cra qu'un non-*cns. Qu c»' -ce, en effet, qu'un dédit ? C'c»l la rétractation d une parole donnee. On »e dédit tant qu'il n'y a que de» promette» ou de* engagement» per»onnel» non exécuté*. Mai» quand e*l-il venu dans la pen»éc d'un juri»cousulle quelconque d'enseigner qu'on »c dédit d'un droit acqui» , d'un fait consommé? Tou* le» auteurs ne ditciil-il» I pas, tau» exception , qu'il n'y a lieu à dédit que lor»i|uo les cho*e< tont encore entière»? Duvergier n'en convient-il pa» lui-même? Pourquoi cela? Parce qu'on peut bien renoncer à un droit acquit et le trantférer i autrui, mail non pat t'en dédire 1 parce qu'où ic dédit d'une parole, d'un dire, mai» non pa» d'un fait) parce qu'il lerait ausii contradictoire dan» le» terme» de »e dédire d'un droit quo de renoncer à une obligation. Ou renonça à un avantage et nullement à une charge. On »e dédit d'une obligalioo qui oe i'e.1 pa» réali.éc par de» fail* et on ne »e dédit pa» d'uo droit. Se dédire dun droit, celle locution m'en rappelle une autre qui, quoique a»tex

que le contrat a reçu un commencement d'eië- jj données offrirait de les perdre. Comme aussi cution , il devient définitif, et que l'une des celui qui les a reçues ne sera pas fondé à voupartiesite peut, sans le consentement eiprè* de loir discéder de la convention en restituant le l'autre, s'en dégager. Les arrhes alors s'imputent double, sur le prix, et c'est en vain que celui qui les a »

Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.

Elle peut être interdite pour le tout ou partie. Cette clause est toujours de rigueur.

SOMMAIRE

1Î6. Le droit i an bail agi cessible de sa nature; sealement le preneur ne peut le céder à quelqu'un qui uterail de la cho»e d'une manière dommageable.