SES. — ART. 4723. <N

Si le locataire ne veut pas garder la chose dans

l'état où elle est, il a un moyen que lui offre l'art. 1722, c'est la résiliation. Mais quand il opte pour la continuation du bail, tout ce à quoi il peut prétendre, c'est une diminution de prix. L'art. 1722 ne parle pas des réparations, et son silence doit s'interpréter contre le preneur, avec d'autant plus de justice et de raison , que ces réparations peuvent s'élever à des sommes énormes ; qu'elles dépassent toujours toutes les prévisions ordinaires; qu'il serait trop rigoureux d'en imposer au bailleur le fardeau actuel.

Ou bien , le sinistre provient d'un fait de force majeure qui ouvre au bailleur une action en indemnité, comme l'incendie d'une maison assurée, l'expropriation pour cause d'utilité publique; alors les positions sont différentes. Le bailleur n'éprouve pas une perte sans dédommagement ; ou peut encore dire qu'il ne |ierd pas proprement sa chose puisqu'il la retrouve dans l'indemnité. Il est donc tenu do réparer et mettre en état les lieux que le preneur veut retenir [s].

Toutefois, cette distinction a éprouvé quelques échecs, et la cour royale de Paris a rejeté la prétention d'un preneur qui exigeait des réparations, alin de rendre possible la continuation du bail , et cela , dans une espèce où le bailleur, dont la maison avait été incendiée en partie, avait reçu une indemnité de la compaguie d'assurances [•].

220. Pour moi , je pense qu'il n'y a pas lieu à distinguer. L'art. 1720 n'admet pas de différence cuire les deux cas qu'on oppose l'un à l'autre : ou le preneur doit toujours succomber dans sa prélenlioud'obtcnir la réparation de l'immeuble, ou il doit toujours réussir. Tout milieu entre ces deux alternatives me parait arbitraire.

J'ajoute, qu'à mon seus, le locataire est toujours fondé à demander les réparations propres a assurer sa jouissance. L'opinion contraire ne s'appuie sur rien de sérieux et de solide. Ceux qui l'ont inventée raisounenteomme si l'art. 1 722 ne donnait taxativement au preneur que l'option entre la résiliation et la diminution du prix. Mais cet article ne se sert d'aucune expression limitative et exclusive. Tout ce qu'on peut dire, c'est qu'il garde le silence sur le droit du preneur d'exiger l'entretien et la réparation des lieux endommagés. Mais ce silence n'a rien qui tire a conséquence. L'art. 1722 n'avait pas besoin de rappeler un droit écrit dans l'art. 1719, droit inhérent à la position du preneur, en vertu de la nature de la convention ; droit perpétuel et correlatif à l'obligation de faire jouir prise à sa ebarge par le bailleur ; droit qui ne peut être détacbé du contrat qu'en vertu d'une renonciation certaine. Or aucune renonciation de cette espèce n'existe dans le cas que nous examinons.

came. Autrement c-et arrêt ne »erait pas juridique. [I] Bordeaux, 94 déc. 1813,

[5] Pari», 1* fif. 1833. (Sir,, 33, 600.) Du»erf>r ,

[6] S mai 1826. (&., 28 r 18.)

m DU CONTRAT DE LOUAGE.

Lorsque les art. 1719 et 1720 ont obligé le bailleur à entretenir la chose en bon état de réparation, ont-ils distingué si les dégradations provenaient de cas fortuit , ou de vétusté , ou de vice de construction? Nullement, il y a même quelque chose de plus : c'est que l'art. 1720 exclut toute restriction; il veut, en effet, que le bailleur soit tenu de faire, pendant la durée du bail , toutes Ih réparation! qui peuvent devenir nécessaires. Toutes les réparations ! En présence de ces mots énergiques, quellcbase peuvent avoir les distinctions et limitations que nous repoussons?

Ce n'est pas tout. Si l'on donnait au bailleur la faculté exorbitante de se dispenser des réparations, qu'arriverait-il? C'est qu'en définitive il serait toujours maître d'amener la résiliation du bail avant l'expiration de sa durée. C'est qu'à lui seul profiterait l'option que l'art. 1722 a entendu donner exclusivement au preneur !

Et en effet , comment voulez-vous que le locataire continue à jouir de la faculté d'occuper les lieux où le retiennent ses intérêts, ses habitudes, l'achalandage de ses magasins, etc., si le bailleur ne veut pas le mettre à couvert, s'il se refuse à faire disparaître les ruines qui rendent sa demeure inhabitable? Est-ce que le droit de maintenir le bail ne deviendra pas illusoire? Est-ce qu'il ne sera pas toujours au pouvoir du bailleur de donner congé , et d'obtenir la liberté de la maison? Mais, de bonne foi, est-ce là ce qu'a voulu l'art. 1722? ou pour mieux dire n'est-ce pas le renversement de ses dispositions [i]?

Mais voyez jusqu'où l'on se trouverait entraîné s'il fallait prendre au sérieux cette idée que l'article 1722 n'oblige pas le propriétaire à la reconstruction de la partie de la chose détruite par la force majeure [«].

Un coup de vent violent et extraordinaire renverse les cheminées , arrache les persiennes et brise les fenêtres. Il n'importe ! le propriétaire pourra laisser le locataire dans l'impossibilité de faire du feu , et de se garantir des intempéries de la saison, il le pourra sous prétexte du silence de l'art. 1722 !! et l'on appelle cela faire jouir le preneur !

Une neige inaccoutumée charge les toitures pendant un hiver très-dur, et le toit s'enfonce.

[1] Voy. Supr., no 213.

[2 1 Je copie le* «pressions de l'arrêt de Pari» du 12 fév. 1833.

[3) Nedidt, D* COS. fort., question 10, no 23 de la 2° partie.

[4] Queit. 13 «le lalro partie, no 1.

[5] Fente, no 402.

[6] Junge Médicis, part. 1, q. 13, no 12.

[7] Un locataire est responsable de l'incendie arrivé par le fait d'un tiers. Ce cas ne peut être considéré comme un cas fortuit relativement au locataire. Il ne peut être affranchi de la responsabilité qui pè*e sur lui »'il n'établit le fait du tiert que par de* présomptions et a'il ne signale pat l'incendiaire. (Br., 13 avril 1814. foy. dans le sens de la première question Toullicr, t. Il,

V r ous croyez que, d'après les art. 1719 et 1720, le propriétaire devra s'empresser de réparer ce dégât! nullement. Ces articles ne sont bons que pour les dégradations survenues par des causes ordinaires! Or, ici il s'agit de force majeure , et l'art. 1722 est muet, dans ce cas, sur l'obligation de réparer ! A la vérité , le locataire a droit de continuer le bail. Eh bien! qu'il reste dans l'appartement ; mais qu'il y reste sans réparations ! qu'il y reste déclos et découvert ; c'est tant , pis pour lui.

Assurément il suffit d'énoncer de tels résultats pour rendre inadmissible le système déraisonnable dont ils découlent.

L'art. 1722 ne concerne pas seulement le* batix de maisons et ceux de biens ruraux. Malgré la rubrique menteuse à laquelle il appartient, le principe qui l'a fait édicler l'étend forcément au louage des choses mobilièreset à toutes les espèces de louages de choses.

Ainsi , je vous loue un cheval pour quinze jours, afin que vous fassiez une tournée dans les environs. Mais vous êtes attaqué en route par les voleurs, qui tuent votre monture ; il y a résolution du bail, et vous n'êtes tenu de me payer que le nombre de journées pendant lequel le cheval vous a servi. (Art. 1741) [3].

221 . Au reste, ici comme toujours, il ne suffit pas au preneur d'articuler la force majeure. Il faut qu'il la prouve. Alleyans fortuilum casum, dit Médicis, t'Mum tenelur probare [*].

222. A cet égard il est à propos de reproduire une observation que nous avons faite ailleurs [5] . * On sait que certains cas de force majeure n'excluent pas par eux-mêmes la possibilité d'une faute de la part de ceux qui en sont atteints, par exemple l'incendie et le vol [0]. Alors il ne suffit pas au preneur de prouver la force majeure ; pour qu'il arrive à un résultat complet , il doit encore prouver que sa faute n'a pas amené ou favorisé l'événement [7] Je trouve dans l'ouvrage de Médicis la confirmation de cette doctrine , évidente , du reste , malgré quelques dissentiments [s]. « Probalo illo casu, non dicitur » purgala culpa, et tune tenetur probare culpam » in eo cessare [9]. » Je renvoie , du reste, aux développements que j'ai donnés à ce sujet dans mon Commentaire de la Vente (10].