Occupons-nous du premier point de vue

L'art. 1725 décharge le bailleur du trouble de

fait , c'est-à-dire des dommages occasionnés par des tiers qui ne prétendent aucun droit sur la chose. Il se contente de donner au fermier une action contre les auteurs du dégât.

*Cette disposition a été empruntée dans son idée principale à Polhier (n» 81).

Mais ce jurisconsulte modifiait sur-le-champ sa doctrine par un tempérament pris de l'influence de la force majeure sur le bail , et il enseignait que si l'action du fermier était inefficace, soit par l'clfet de l'insolvabilité des défendeurs, soit parce que les auteurs du trouble étaient inconnus, ce même fermier était fondé à se faire décharger d'une portion proportionnelle du prix , « de même , ajoutait-il , que dans les cas où il a » été empêché de jouir par une force majeure » qu'il n'a pu empêcher. »

Ce système était peut-être équitable. Le preneur est le gardien de la chose ; c'est donc à lui qu'il appartient de diriger les actions contre les faits qui, sans affecter le fond du droit, trompent sa surveillance ; car ses actions sont en quelque sorte attachées à la jouissance dont il a été investi. Néanmoins , s'il ne peut obtenir de réparation par des causes indépendantes de sa volonté , il y a l»ur lui défaut de jouissance , et la perte retombe sur le bailleur.

257. L'art. 1725 n'a pas adopté cette limitalion. Pour connaître les motifs de ce dissentiment avec Pothier, consultons la discussion du conseil d'Etat.

Dans le projet de Code , l'art. 32 (aujourd'hui l'art. 1 725) se terminait par cette phrase : « Sauf » au preneur à demander, s'il y a lieu , une dimi- » nution du prix, suivant ce qui est dit à l'art . 70 » (l'art. 1726) [i].»

[1] Fen*t, t. XIV, p. 822. I.ecré, t. VII, p. 104. n° 94.

12] Vov. mon Omm. .le la r,»ie, no» 480, 487, oO*.

Lacuéo et Regnaud réclamèrent contre cette disposition finale. Lacuéc soutint qu'il y avait contradiction à décharger le bailleur de toute gai rantie et d'autoriser cependant celui-ci à reclamer une diminution de prix. Regnaud ajouta que le renvoi à l'art. 70 contredisait le principe de l'art. 32 ; car le bailleur deviendrait responsable des vols et des coupes faites furtivement par des tiers sur les terres données à ferme. A ces observations , il y avait une réponse bien simple : c'est que l'article discuté n'était pas plus en contradiction avec lui-même que ne l'était sous l'ancien droit la doctrine de Pothier dont cet article émanait, et que le recours en diminution do prix limité à certaines éventualités dommageables, se conciliait à merveille avec l'affranchissement de l'obligation de garantir, obligation bien plus large , bien plus compréhensive que celle d'accorder une réduction [*] ; mais cette réponse ne fut pas faite , et Tronchet se hâta de prendre la parole pour dire qu'il n'est dû de diminution sur U prix que lorsqu'une partie de la récolte a été détruite par des événements de force majeure, teU que ! ceux de guerre [s]. En conséquence , le paragraphe fut retranché.

U faut donc le reconnaître, l'art. 1725 s'écarte avec connaissance de cause de la théorie de Pothier. Les troubles de fait apportés par des tiers restent à la charge du preneur, quoiqu'ils amoindrissent sa jouissance , et c'est à ce dernier à en obtenir la réparation à ses risques et périls. Un seul cas fait exception à cette règle, c'est celui de force majeure qui , bien que non réservé dans notre article, y demeure sous-entendu, soit d'après l'observation de Tronchet, soit par la force de l'art. 1722.

258. Quelques jurisconsultes ont pensé que l'article 1725 porte une sorte d'atteinte au principe de l'art. 1719 ; que la disposition proposée au conseil d'État se liait beaucoup mieux avec | l'obligation du bailleur défaire jouir paisiblement le preneur. On peut objecter cependant , pour le justifier, que les troubles dont s'occupe l'article 1725 proviennent en général d'un défaut de surveillance imputable au preneur : qu'étant le gardien de la chose , il est juste qu'il prenne à sa charge des dégâts qu'une vigilance plus active aurait pu prévenir; qu'il s'agit d'ailleurs, en général, de dégâts qui ne produisent pas un de ces préjudices énormes que la loi prend en considé-

(3) Penet, t. XIV, p. 245, 246. I.oeré , 1. VII. p. 164 ,

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ration pour venir au secours du remuer ; qu'en fin il peut toujours se défendre en établissant que le trouble trouve sa cause dans la force majeure. On peut ajouter ce rapprochement : le droit romain ne donnait jamais d'action au fermier pour agir contre les tiers qui enlevaient ou dévastaient les fruits de l'immeuble, par la raison qu'il n'était pas propriétaire des fruits tant qu'il ne les avait pas récoltés ; c'était le maître qui devait agir , parce qu'avant la perception , la propriété des fruits reposait sur sa tète. EU bien ! le recours du fermier contre lui était limité à la restitution de ce que l'action dirigée contre le tiers avait procuré au maître. « Colonus, disait Ulpien , con- » ducti actione consequetur , ut id iptum tibi prattartlur [i] . » D'où il suit que , si l'action était inefficace , le fermier n'avait rien à réclamer, et que même le bailleur pouvait se libérer envers lui en lui cédant ses actions [t]. Or, le résultat est aujourd'hui le môme, si ce n'est que l'action , nu lieu d'être intentée par le maître, avec charge d'en rendre compte au fermier, est portée directement par celui-ci contre les tiers !

259. Ainsi, si des animaux s'échappent de la garde du berger et viennent pal Ire dans les prés de la ferme, si des voleurs enlèvent dans la Vigne des paniers de raisin, si des gens malintentionnés jettent dans les étangs des substances vénéneuses qui nuisent au poisson , dans tous ces cas, le preneur n'aura rien à réclamer contre le bailleur; il n'aura d'action que contre les auteurs de ces voies de fait [s].

260. Parmi les exemples de troubles qui restent à la charge du preneur, on doit ranger les maraudages causes par un régiment qui traverse la contrée [a].

261. Mais il en serait autrement si le dégât, prenant un caractère plus grave , pouvait être rangé dans la classe d'un acte d'hostilité, d'un ravage de guerre, d'une invasion redoutable de voleurs attroupes [a]. Il y aurait alors force majeure, et exception par conséquent à l'article 1725 [a}. C'est pourquoi nous avons fait remarquerci-dessus, n° 237, l'erreur d'un jugement du tribunal de la Seine , qui avait cru trouver dans notre article un obstacle a l'action en réduction de loyer intentée par un preneur que les désordres occasionnés par des tiers pendant la révolution de juillet avaient privé d'une partie des produits de la chose.

262. Lorsque l'art. 1725 a charge le preneur de la responsabilité et de la poursuite des troubles de fait , il a supposé qu'il était en possession. Mais si la délivrance ne lui a pas encore été faite, rien ne l'oblige a prendre l'initiative pour faire

(1] L. 58. D. De fMh.

[2] El la note de Godefroy, sur la loi 60, $ D., Loc. cond.

[3] Pothier, n» 81.

[4J Cujas sur la loi 85, D. Loc. cond, (ad Afric, tract. 8). «Si eterritus praterieni ptr ImtcMam aliquid • abuulerit, ob hat causas es merceda condacUr nihil » qnidquam dedurerc potcit. »

cesser l'obstacle. Il peut même agir contre le bailleur pour faire prononcer la résiliation, ai celui-ci ne lui procure pas les effet» du contrat [1].

263. Mais supposons maintenant que le preneur soit en possession de la chose ; ne perdons pas de vue que, bien que l'art. 1725 le charge de poursuivre en son nom personnel les auteurs des troubles, c'est a la condition que ces individus ne prétendront sur la chose aucun droit. Car, dans ce cas, les art. 1726 et 1727 tracent une marche différente à suivre.

264. Il suit de là que l'art. 1725 ne saurait légitimer de la part du fermier une action possessoire contre des tiers. Car tout débat sur le possessoire suppose une prétention à un droit sur la chose. Resterait à savoir si, à défaut de l'art. 1725, le conducteur ne trouverait pas dans la nature de son droit le principe de l'action possessoire. Mais c'est un point que nous traiterons un peu plus tard.

265. Arrivons à notre deuxième point , et mettons le fermier en présence de tiers qui élèvent des prétentions sur la chose.

Ces prétentions peuvent toucher ou à la propriété et à ses démembrements , ou à la possession. Elles constituent ce que l'on nomme le trouble de droit. Elles peuvent se traduire en actes judiciaires , en demandes portées devant les tribunaux contre le fermier. Pothier les appelle alors Irouble» judiciaire! (n° 82).

Ou bien le tiers peut se tenir sur la défensive, laissant au fermier qu'il a dépossédé le soin de se faire rendre justice, ainsi qu'il avisera. Nous examinerons successivement ces deux hypothèses.

266. Lorsque îc preneur est troublé par une action concernant la propriété du fonds, il a à choisir entre deux partis. Le premier, c'est, d'une part , de dénoncer le trouble au propriétaire ; et, d'autre part, de requérir contre le demandeur sa mise hors d'instance , en nommant celui pour qui il possède [s].

267. La raison pour laquelle il lui est loisible de se faire tirer des qualités, c'est que le droit de propriété sur lequel le débat est engagé ne lui appartient pas ; c'est qu'alors même que la contestation roule sur la simple possession , c'est au bailleur et non à lui à soutenir le litige; car il possède pour le bailleur, et sa possession n'est qu'une possession d'emprunt [a].

Ainsi , supposons qu'un fermier soit assigné en délaissement de l'héritage dont il jouit , il lui suffira d'indiquer au tiers qui l'inquiète le nom de son bailleur, afin qu'il se pourvoie contre lui;

[5] Cujas, loc. cil. a Pradonutn mort, dit-il, vei » hotlium, milites vattaverint totum fundtun. » [6] Supr., n«> 257.

[7] Cas*., 7 juin 1837 (àirey, 37, 1,970). Duvergicr, n» «77.

[8] Expression de l'art. 1737. Mouricaadt, tribua. (Fcnel, t. XIV, p. 526. Locré, t. VII, p. 2*0, n. 8. |»el- -incoort, t. VII,p.2*>.)

[9] Moitriranll, loc. cit.

et sur cette seule déclaration, le fermier obtiendra congé de la demande [j ] .

Le second parti que peut prendre le conducteur , sur l'action qui s'adresse à lui , c'est de rester au procès et d'appeler immédiatement le bailleur en garantie. Dans l'ancienne jurisprudence , Pothier ne pensait pas que la simple demande dirigée contre le fermier donnât ouverture au recours en garantie [*]. Car le fermier n'étant pas , suivant lui , personne capable pour défendre à la demande , le locateur ne lui paraissait pas être obligé de prendre sa défense. D'après Pothier, le locataire ne pouvait que se faire renvoyer de la demande , en indiquant le propriétaire. Pour que l'action en garantie lui fut donnée , il fallait non pas seulement qu'il y eût trouble, mais dépossession effective et défaut de jouissance.

Le Code n'a pas suivi ces idées [s]. Il autorise le preneur à rester dans l'instance (art. 1727) et à appeler en garantie son propriétaire. Il a à cela un intérêt que je ferai ressortir au numéro suivant.

268. Et remarquez bien, au surplus, que si le fermier préfère se retirer du procès, le demandeur ne pourrait pasexiger que le fermiermit son bailleur en cause avant de se retirer, a Le fer- » mier, dit Cbarondas, appelé en action pétitoire » par-devant le bailly de Senlis, remontre sa qua- » lité et nomme celuy de qui il tient à ferme et » sa demeurance ; le demandeur insiste et sou- » tient qu'il doit faire comparoir et entrer en » cause son maître; ce qui est ordonné à Senlis. » Mais, par arrêt du 24 septembre 1563, fut dit » mal jugé, et que l'intéressé fera appeler le » maître dudit fermier, si bon lui semble. Aussi » contre un fermier qui restiluendi facultalcm non » habel, la revendication est mal intentée [4]. »

II est vrai que l'art. 1727 porte que le preneur doit appeler le bailleur en garantie. Mais cette obligation du preneur n'a pas été écrite dans la loi en faveur du tiers qui a intenté l'action ; elle n'existe que du preneur au bailleur. Et l'on en sent la raison. Car le preneur qui a connaissance du trouble par la citation qui s'est adressée à lui, doit d'abord, pour prévenir les surprises dont son bailleur pourrait être victime M, l'informer surle-champ des prétentions qui le menacent, et le mettre en mesure de se défendre. Il peut surtout l'appeler en garantie, puisqu'en cas d'éviction, il a des répétitions à exercer contre lui. Mais, quant au demandeur en délaissement , cette mise en cause ne le concerne pas ; il n'est pas fondé à l'exiger, et c'est à lui à appeler le propriétaire au procès, si le fermier s'y refuse [•].

Au surplus, lorsque le fermier, toujours mal tre de se retirer du débat , aime mieux y rester,

[1] Papon, I. 11. t. IV, n» 18. Arrêts du parlement •le Paris, des 24 sept. 1563 et 26 sept. 1579. Mérita, Rip., t» Garantie, S 1.

[2] louage, a» 91.

[3 Voy . analogie dans mon Comm. de la Fente t no 436. [4) Réponses, I. 3, rhap. 71.

ce n'est pas pour défendre à l'action sur le fond, puisque le propriétaire a seul qualité a cet égard ; c'est uniquement soit pour faire statuer sur le recours en garantie contre le bailleur appelé en cause, soit pour proposer de son chef quelques moyens tendants à établir que l'éviction du propriétaire ne doit pas entraîner la sienne [7]. Ceci répond suffisamment aux raisons que Pothier tirait du défaut d'intérêt du conducteur, et explique l'économie de l'art. 1727.

269. Maintenant, voilà le procès engagé entre le tiers demandeur et le propriétaire. A la suite du débat , ce dernier succombe , il perd la propriété de la chose louée !

Ou bien, le procès ne roulait que sur une partie de la chose, et le demandeur reste encore victorieux ;

Ou bien, enfin , le propriétaire est condamné à souffrir une servitude dommageable.

Dans toutes ces hypothèses , la défaite du propriétaire peut rejaillir sur le preneur. Il est possible qu'elle entraine l'éviction totale ou partielle de ce dernier, ou qu'elle l'assujettisse à supporter des charges qui diminuent sa jouissance. De là sort pour le propriétaire l'obligation d'indemniser le preneur. C'est la fin de l'action de garantie de ce dernier. Nous verrons plus tard l'étendue de cette obligation.

270. Jusqu'à présent nous avons considéré l'auteur du trouble comme demandeur contre le fermier. Mais il faut aussi examiner le cas où le tiers qui a commis la voie de fait garde la défensive. Que doit faire le preneur dépossédé en totalité ou en partie?

L'art. 1727 ne s'occupe pas de ce cas; il suppose que la prétention de l'auteur du trouble s'est manifestée par une action en justice. Mais le premier membre de l'art. 1727 est-il plus large? En le combinant avec le second , peut-on dire qu'il ne repousse pas l'idée d'un fermier prenant l'initiative de l'action?

En y réfléchissant on acquiert bien vite la conviction qu'il n'est pas possible que le preneur soit personne capable pour intenter contre les tiers des actions qui ont trait à la propriété ou à la possession de la chose; car il n'est ni propriétaire ni possesseur !

271 . Il n'est pas possesseur, comme le disait Mouricault ; le bailleur possède par lui [h] , sa possession est purement précaire ; elle est tellement dominée par celle du propriétaire qu'elle se trouve absorbée et pour ainsi dire effacée aux yeux des tiers qui ne voient en lui que le représentant du maître [0]. Aussi il a toujours été reconnu , en droit français, que le preneur n'a pas l'action possessoire soit contre le propriétaire qui le trouble , soit contre des tiers qui lo

[5] Jn/k, do 690.

[G] Merlin, loc. cit. DeUincourt, t. VII, p. 220. [7] Voy. exemples, no 275, et tupr., o» 98.

[8] Fenet, t. XIV, p. 326. Locré, t. VII, p. 200, col. Ire. [9] Supr., no 4.

dépossèdent M, Sans doute si la loi était à faire, il y aurait quelques raisons à donner, et quelques précédents à citer pour admettre le fermier à se défendre en personne des troubles qui affectent sa jouissance. Heineccius nous apprend qu'en Allemagne l'usage du barreau a étendu l'interdit tfft possidelis aux preneurs eux-mêmes [i], et Blondeau , sans citer cet exemple , dit qu'il ne comprend pas pourquoi l'idée dont il est l'expression, n'est pas générale [»]. Mais la loi existe et nous devons la respecter.

272. Nous allons même jusqu'à croire qu'elle met obstacle à ce qu'un fermier par bail de plus de 9 ans, intente la complainte. Je sais que, dans l'ancienne jurisprudence, Masuer voulait que le fermier à longues années, c'est-à-dire pour plus de 1 0 ans , eût le droit de diriger les actions possessoires pour se faire garder en sa quasi-possession [4]. Mais les textes de nos lois modernes ne font pas de distinction, et puisque le bail de moins de 10 ans ne transfère pas au preneur les actions possessoires, quoiqu'il constitue en sa faveur un droit réel [s], il n'y a pas de raison pour attribuer un plus grand privilège au bail de plus de 10 ans; car ni l'un ni l'autre n'opèrent un démembrement de la propriété. Le bailleur, en recevant les canons représentatifs des fruits, la retient avec tous ses émoluments.

273. Le preneur ne peut donc pas intenter l'action possessoire pour faire cesser les voies de fait, et se faire remettre en possession.

A plus forte raison, il n'aura pas qualité pour prendre l'initiative d'une action qui s'engagerait sur la propriété du fonds , ou sur une servitude établie sur la chose louée. Les actions relatives à la propriété ou à ses démembrements n'appartiennent qu'au propriétaire. Toute décision intervenue entre le fermier et le défendeur sur ces droits respectables, serait pour le propriétaire res irUer aliosacta . et ne saurait lui être opposée [e].

274. Il est donc impossible de supposer que l'art. 1727 a fait la moindre allusion à une action dirigée par le preneur contre le tiers, à l'effet d'agiter des débats sur la possession ou la propriété de la chose. Je conçois cependant que le preneur , ignorant les motifs qui ont pu déterminer les voies de fait, les considère comme dépouillées de prétentions sur l'immeuble, et qu'il agisse dans le cercle tracé par l'art. 1725. Mais dès l'instant que le défendeur aura articulé un droit sur la chose louée; dès l'instant qu'il aura dit : Feci, sedjure feci ; le preneur s'effa-

[1 j Poih.. Louage, no 286 He nrion , Comp. , ch . 4 1 , p . 353 . Mcnochiut, De adipltc, vel relin., pottett. (Remed., 1, 0"63, 63 et tait.) Ord. de 1667, t. XVIII, art. 1. Article 33, C. pr. Ce»., 7 sept. 1807. (S., 8, 555.) Id., 17 avril 1837. (S., 37, 456.) — Mai* si ce n'était pas proprement une action possessoire, si le fermier ne prétendait pa« to maintenir comme possesseur pro tuo; «'il n'entendait que persévérer dan* la jouissance a titre du bail qui lui avait été fait par un tien, n'aurail-il pas «ne action contre celui qui prétendrait avoir droit, à titre •le fermier, de jouir de quelques pièces de terre qui se trouvaient comprise, dans son bail? La cour de Brus.,

cera ou descendra au second rang pour céder la première place au propriétaire.

275. J'ajoute néanmoins qu'il est une circonstance où le preneur a qualité pour entamer l'action. C'est lorsqu'il soutient que, quel que soit le propriétaire, son bail doit subsister, et que , quand bien même il serait jugé qu'il tient son droit à non domino, il doit toujours continuer à occuper la chose louée, soit parce qu'il est preneur de bonne foi d'un propriétaire apparent M, soit parce que son contrat a été ratifié par l'auteur du trouble. Mais on le comprend : dans ce cas, il n'y a pas débat sur la propriété du fonds. C'est le droit seul du preneur (isolé de tout contact avec le droit seul de propriété mis en question), qui puise en lui-même ses moyens d'attaque et de défense.

276. Concluons donc que dans toutes les hypothèses de trouble prévues par les art. 1726 et et 1727, il n'y a pas lieu pour le preneur à se. porter demandeur. Tout ce qu'il a à faire c'est de dénoncer le trouble au locateur. Si le trouble n'a pas amené de dépossession à son préjudice ou de diminution de jouissance , il attendra que le procès se vide entre les personnes qui ont qualité pour le soutenir, et suivant l'événement, il agira ou non en garantie ; que si le trouble l'a privé de la possession, ou a porté coup à sa jouissance , il pourra tout d'abord exercer contre le bailleur l'action ex conducto pour que ce dernier le fasse jouir paisiblement et le dédommage M.

277. Voyons maintenant ce que comprend l'action de garantie du conducteur contre le propriétaire ; les principes que nous avons exposé* dans notre Commentaire de la Vente serviront de règle. Nous allons en parcourir les sommités.

D'abord le propriétaire est tenu de prendre le fait et cause du conducteur , et de le défendre ; c'est une obligation de faire , indivisible de sa nature [o] ; elle est subordonnée à l'obligation do faire jouir [io].

Si le propriétaire ne réunit pas ses efforts, il faut qu'il acquitte le preneur ; seconde obligation subordonnée à la première, et divisible à la différence de celle-ci [tt].

Pour indemniser le preneur, le propriétaire doit lui faire remise des loyers ou des fermages pour le temps qui reste à courir depuis l'éviction. Si l'éviction n'est que partielle, la remise se fera proportionnellement (art. 1726) ; de plus, le propriétaire est tenu de payer au conducteur

par arrêt du 3 avril 1811, a consacré l'affirmative. (Déc. nos., t. XXIII, p. 335.)

2] Inst., no 1302.

3) Chre.t., p. 374, nolel.

4] Ch. 11, no 49. Ucnrioo.ch. 11, p. 381.

5] Supr., n». 5 et 6.

6] Arg. de ce que dit Pothier, Louage , n» 91 .

7] Supr., no 98.

8] Duver~ier, n«520.

»] Mon tlomm. de la fente, no. 435, 438 et 443. 10] Infr., n« 393, note.

1 1J Mon Comm. de la FenU, o« 435, 438 et 443.

les dommages et intérêts que l'éviction totale ou partielle lui a fait souffrir [«]. On y fait entrer les frais de déménagement, les impenses extraordinaires [s], la perte des profits que le locataire aurait retirés d'une sous-location [s], etc., etc.

278. Contre les recours en dommages et intérêts , le locateur ne pourrait opposer la disposition de l'art. 1726, qui ne parle pas de ce chef de demande , et ne s'occupe que du droit de demander une réduction proportionnelle. L'article 1726 est rédigé sans précision , il faut en convenir; il ne prévoitqu'un seul cas, et va même jusqu'à oublier celui où il y a dépossession totale et par conséquent cessation complète des canons ! Mais il n'a pas été dans la pensée de l'art. 1726 d'enlever à l'action en garantie dont s'occupe l'art. 1727, son effet caractéristique et perpétuel [à], c'est-à-dire le droit de demander des dommages et intérêts quand il y a eu préjudice causé [s] !

270. Mais comment procédera-t-on pour opérer la réduction proportionnelle autorisée par l'article 1726? Par exemple , un arpent de pré a été sépara de la ferme par l'effet de l'action en désistement. Faudra- 1- il rechercher pour quelle somme ce pré pourrait être aujourd'hui affermé, eu égard à sa valeur présente ? Non. Ou se basera sur la somme pour laquelle la partie enlevée a été effectivement affermée au preneur ; on recherchera pour quelle valeur elle est entrée dans le prix total de la ferme ; on évaluera toutes les parties de cette ferme , non au temps de l'éviction , mais au temps du bail , et la diminution sera fixée sur la valeur respective à cette époque [•]•

Mais si le pré évincé a augmenté dans ses produits depuis le bail , et s'il a procuré des jouissances plus considérables, cette plus value que l'éviction a enlevée au fermier sera comprise dans le second chef de l'action ex conducio, elle figurera au chapitre des dommages et intérêts [t].

280. Nous avons vu jusqu'à présent les griefs qui donnent ouverture à l'action en garantie, la marche que le conducteur doit suivre pour se faire protéger et garantir par le propriétaire, les conclusions de la demande lorsque ce dernier échoue dans ses efforts, et que le bail est paralysé en tout ou en partie. Il faut examiner maintenant quelles sont les conditions auxquelles le recours en garantie est subordonné pour que le bail leur soit tenu d'y répondre.