Clause» habituelle» de» baux «ur le» impôt» et k

203. Après s'être occupe dans les articles précédents des obligations du bailleur, le Code passe aux obligations non moins importantes cl non moins étroites du preneur ; il y en a deux que l'art. 1728 appelle principales ; la première est d'user do la ebose en bon père de famille et suivant sa destination ; la seconde est de payer le prix. Cette division de l'article 1728 servira de division à notre travail.

291. Le conducteur doit, disons-nous, user de la ebose eu bon père de famille et suivant sa destination [i]. Il y a dans cette première obligation deux idées distinctes : l'une qui a pour objet l'usage de la chose en général, et quelle que soit la destination ; c'est celle de jouir eu l>on père de famille. L'autre, qui se réfère à la destination que la ebose doit conserver pendant le bail . Celle seconde idée ne se confond pas avec l'autre. Eu bon père tic famille peut changer à sa volonté la destination de sa chose , et substituer à une destination qui cesse pour lui d'être utile, une nouvelle destination plus avantageuse. Si donc le conducteur n'était tenu que des obligations du bon père de famille, rien ne s'opposerait à ce qu'il changeât la destination des lieux ; mais il n'en est pas ainsi. Aux devoirs généraux du bon père de famille se réunit ici un devoir spécial, celui de conserver à la chose sa destination.

Occupons-nous donc d'abord de l'obligation générale. Nous examinerons ensuite l'obligation spéciale [*].

[1] Polhier, n- 188, 189 et »uiv. [2] ln/r., n« 30t.

[5] Colonus curare débet, dit Calua, ut opéra rustica justo queque temporc facial , ne intempestive culture, detcriorrni fuiidum facial. L. 25, £ 3, D. Loc. cond. Voy. inf'r., n" 683.

[4] La défende de diroyer, c'est-à-dire de dc»»okr, portée dans un bail à peine de résolutiou à la volonté du bailleur, se réduit à celle de ne pouvoir épuiser les terres par des culture» forcée» , il contraire» à la pratique de» laboureur» du canton.

295. Le conducteur n'a que la jouissance de la chose; cette chose n'est pas sienne ; elle appartient à un tiers qui a suivi sa foi. C'est une raison déterminante pour qu'il s'environne dans son usage de tous les soins qu'un bon père de famille apporte à la conservation de son propre patrimoine. La morale lui eu fait un devoir; la loi écrite sanctionne par ses commandements les préceptes de la morale.

296. 11 suit de là que l'agriculteur qui prend la ferme d'un immeuble , doit le cultiver avec toute la diligence d'uu bon et soigneux père de famille ; qu'il tloil façonner les terres eu temps convenable [s] ; qu'il ne lui est pas permis de les épuiser, en obtenant d'elles des produits forcés, eu les chargeant et en les dessaisounant [4] ; qu'il doit veiller à la conservation des édifices [sj, des clôtures, au maintien des limites, et avertir le propriétaire des usurpations comnùses dans l'année, afin que celui-ci se mette en mesure de les réprimer [0]. C'est de tous ces devoirs que Gaïus disait : « Omnia secundum trgem cunduc- « lion w facere [7]. »

297. Et comme notre article s'applique au louage des meubles, malgré un classement vicieux que j'ai Fréquemment signalé, on décidera que celui qui a pris à loyer une mouture doit avoir soin de ne la pas fatiguer par des marches excessives; de la faire panser et nourrir, etc., etc. la].

298. Par suite de notre règle, le preneur doit empêcher que ses fautes personnelles et celles

L'obligation imposée au fermier de lai*»er un lier» des terres en jachères a la disposition du bailleur la dernière année du bail, doil être exécutée. 'Brux., 21 ro.tr» 1807. Dec. not., 1811, p. 97.)

[3] Loi précitée : Curam villarum habtre dcbel , ut tas inrorruptas Itabcat.

[6J Supv., uo 281. et arl. 1768, «/>-., no 314. Pothicr, n<> 190. Voy.arl. 1766.

[7] L. 25, S 3, D. Loc. cond. Iujr., n» 663.

18] l'olbier, 110 190.

C1IAP. II. — DU LOUAGE DES CHOSES. — AKT. 1728-1741). (N« 499-301.) 179

des individus qui l'environnent ne détériorent la chose louée. Ce devoir , dont les conséquences ont une large portée, bit l'objet des art. 1730, 1731 , 1732 jusqu'à 1736. Il se résume dans ces lignes d'Ulpien : « Item prospicere débet con- » ductor, ne aliquo veljut rei vel corpus deieriu* » facial vel fieri patialur [(]. » Nous renvoyons donc aux articles que nous venons d'indiquer , le commentaire de ce qui a trait aux fautes du locataire [s] , aux dégradations éprouvées par la chose, à l'incendie, etc., etc.

299. Voyons maintenant l'obligation du preneur, de conserver à la chose louée sa destination.

La destination de la chose peut avoir été fixée par le bail ; peu de difficultés s'élèveront probablement alors entre les parties. Mais, le plus souvent, la convention est muette. Il faut alors avoir recours aux circonstances pour savoir quelle destination a été réservée à la chose dans l'intention des parties. Ainsi le décide l'article 1728. Or les circonstances peuvent varier infiniment. La loi les abandonne à la sagesse des magistrats [s]. On verra plus bas, et notamment au n° 308, celles qui présentent le plus de gravité, et rendent la décision plus facile.

Au reste , les contestations relatives au changement de destination paraissent avoir été fort rares chex les Romains. On en trouve peu d'exemples dans les réponses et dans les commentaires de leurs jurisconsultes. Elles sont au contraire fréquentes chez nous. La mobilité dans la propriété a pour conséquence la mobilité dans l'usage de la propriété. Les riches et beaux hôtels des seigneurs de la cour de Louis XIII et de Louis XI V sont transformés, dans le quartier du Marais, en dépôts de marchandises. Un pensionnat a pris la place des appartements aristocratiques de madame de Sévigné. Quand une classe émigré d'un quartier, une autre classe vient occuper le poste vacant , et c'est surtout l'industrie qui se charge de peupler les demeures délaissées par leurs anciens maîtres, et disposées pour d'autres besoins et d'autres mœurs. Or, l'industrie qui joue un si grand rôle dans notre état social, veut avoir une grande liberté d'agir; pour mieux se mouvoir et se développer, elle repousse les gènes et les entraves , et cherche à se mettre à son aise là où elle a fixé ses établissements. Mais la propriété dont elle est tributaire par le louage des choses , s'inquiète souvent de son indépendance et de ses caprices. De là des conflits dont le contre-coup vient retentir dans

[1)L.11, S», b.Uc. comt.

[3] Art. 1733, 1735.

13| OWrv dfl irihnn.it tnr Part. 172rt. (Fenet.t. XIV, p. 381. Locré, in-8», t. VII. p. 185. no 9.) Arrêt de la chambre des requête* dn 18 février 1839, au rapport de M. de Mcnerville. Cette proposition résulte implicitement de l'arrêt.

[4] Voy. tes argument» que fourniment le» circonstance» , infr., d» 308.

15] Duranton, du Louage, no 99. Duvcrgicr, no 400.

La règle à suivre en cette matière , c'est celle que nous donnent les art. 1728 et 17 29 combinés.

Il faut que la chose conserve l'usage auquel elle a été destinée par le bail ou par les circonstances du bail [*] ; il faut surtout que l'usage auquel elle est employée ne porte pas au bailleur un dommage qui n'était pas entré comme élément de prévision dans les bases du contrat; sinon celui-ci pourra , suivant les circonstances , faire résilier le bail.

300. Mais avant d'aller plus loin , il faut s'entendre sur le véritable sens de l'art. 1 729. A s'en tenir au texte , il pose deux cas alternatifs : le premier , quand la chose a été employée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ; le second , quand elle est employée à un usage dont il peut résulter un dommage pour le bailleur.

Quelques auteurs ont pensé qu'il ne fallait pas prendre cet article au pied de la lettre, et que la disjonctive ou, fruit de l'erreur et d'une mauvaise rédaction , devait être remplacée par la copulaliverf [§),

Je ne partage pas celte opinion : je ne pense pas qu'on puisse corriger légèrement une disposition de la loi. A plus forte raison faut-il la respecter quand elle se défend par de sérieux motifs.

Toutefois, remarquons d'abord que, quelle que soit la leçon destinée à prévaloir, l'art. 1729 offre une incorrection grammaticale. Au lieu de : « si le preneur emploie la chose louée à un » autre usage, etc., etc., » il faut lire : « si lèpre* » neur emploie la chose louée à un usage autre » que, etc. » C'est le seul moyen de le mettre d'accord avec les règles de notre langue. Du reste, cette incorrection , qui n'a aucune influence sur le fond de la pensée , s'explique par la circonstance , que le titre du louage a été rédige en grande partie par Galli, dont je serais très-disposé à absoudre les idiotismes piémontais [g], si je ne le soupçonnais d'avoir eu l 'arrière-pensée d 'entrer à l'Académie française [7] !

301 . Quoi qu'il en soit , arrivons à la critique plus sérieuse dont l'art. 1729 a été l'objet, et voyons s'il la mérite.

Suivant ma manière de voir, cet article se lio aux deux branches de la première obligation principale à laquelle l'art. 1728 astreint le preneur, savoir : 1° user de la chose louée en bon père de famille ; 2° en user suivant sa destination [s]. On ne niera pas qu'ici l'obligation ne soit double. Le texte de l'art. 1728 est si formel qu'il repousse toute équivoque. D'ailleurs, le livre de Pothier qui a fourni au titre du louage ses plu»

[8] Voy. ton expoté de» motif* du louage.

[7] Un Gilles Ménage, d' Angers, disait-il, un François Reguicr,de Pari», ont pu imprimer en langue italienne, ont pu être inscrit* en Toscane académicien» de la Crusca. Les Piémontais ne pourront-ils pas on joor se rendre dignes d'être inscrit» dan» la classe de la langue et de la littérature française? ./.•• l'etpère. ( V.xpoti det molift, Fenet, t. XIV,' p. 330. Locré, t. VII, p. 196, no 33.)

[8] Supr., iw 394.

riches matériaux viendrait à l'appui delà rédaction de cet article. Notre jurisconsulte traite en effet , dans deux paragraphes distincts , de l'obligation d'user en hon père de famille , et de l'obligation de ne faire servir la chose qu'aux usages ' auxquels elle est destinée. (N"» 189 et 190.)

Or, c'est à ces deux idées que l'art. 1 729 vient se rattacher. Il est le corollaire de l'art. 1728, auquel il prête une sanction pénale en donnant au bailleur l'action en résolution toutes les fois que l'un ou l'autre de ces deux devoirs n'a pas été rempli.

Ainsi , le preneur a-t-il employé la chose à un usage autre que celui auquel elle a été destinée, il pourra , suivant les circonstances , faire résilier le bail; car, c'est un manquement à l'une des deux branches de la première obligation principale imposée au preneur par l'art. 1728.

Ou bien le preneur, tout en conservant à la chose louée sa destination, en a-t-il fait un usage dont il puisse résulter un dommage pour le preneur, c'est enfreindre l'obligation de jouir en hon père de famille, autre membre de la première obligation principale écrite dans l'art. 1728; c'est une seconde cause de résiliation [i].

Ainsi, chaque obligation du preneur correspond à un droit réciproque du bailleur , et devient une source d'action en justice. Rien n'est plus logique et mieux combiné. De même que deux cas différents sont prévus dans la première partie de l'art. 1728, de même deux cas différents sont envisagés dans l'art. 1729, qui lui sert de complément.

Je crains donc que le sens de l'art. 1729 n'ait pas été parfaitement saisi par les auteurs qui en ont fait la critique. Par exemple, Duvergicr semble croire que lorsque cet article parle de l'usage dommageable de la chose, il se réfère au cas où le preneur, usant comme il le doit et selon la légitime destination de cette chose, cause cependant au bailleur un préjudice ; mais tel n'est pas du tout le cas prévu par l'art. 1729 [al; par sa corrélation avec l'art. 1728, il suppose forcément que le dommage dont se plaint le bailleur

Provient d'un usage non dirigé par les soins d'un on père de famille.

Concluons donc que l'art. 1729 est parfaite-

[1] Le bailleur peut faire résilier le bail pour dommage» résultant de dégradation* qui proviennent de l'excès , de la part du preneur, dan» l'usage auquel la chose donnée en bail avait clé destinée. Le preneur ne peut s'y maintenir jusqu'à l'expiration .lu bail . en rendant alor» la chose en étal de réparation», ou en bonifiant le» dommages pour cau»c de dégradation». (Brux., 18 mai 1822 ; J. de B., 1839, 2, 81.)

I.e fermier qui , malgré l'oppotilion du propriétaire , vend sur pied la récolte croi»»aote, ne cultive pat en bon père de famille, et encourt la peine de la résolution du bail. (Liège, 5 juin 1813, rec., t. V, p. 388.)

[2] Infr. t n- 313.

[ô) Fenet, t. XIV . p. 327. Locré, t. VII, p. 200, no 8. [4] Lyon, 6 fcv. 1b33 (S., 33, 2, 392). Cass., f.cq..

19 mars 1835 (S., 35, 186). Il peut y avoir lieu à ré»ilialwa du bail duuc BWÎion, ani termes de l'art. 1729

ment clair et logique ; nulle variante ne doit en réformer le texte ; si Mouricault, orateur du tribunat, a substitué dans son discours la conjonction et à la particule ou\ s], je m'en inquiète peu. Je donne à la formule légale la préférence sur la paraphrase inexacte de Mouricault.

302. Maintenant que la pensée des art. 1728 et 1 729 est dégagée des nuages dont on l'avait environnée, essayons d'en rendre l'application plus facile par quelques exemples. Nous prendrons ces exemples dans les deux ordres d'idées tracés par ces articles ; nous montrerons d'abord quelques cas de changements de destination ; puis nous arriverons à ce qui concerne l'usage dommageable de la chose.

11 y a des changements de destination sur lesquels tout le monde est d'accord ; ce sont ceux qui sont réprouvés par les bonnes moeurs. Si , par exemple, un locataire déshonorait une maison en sous-iouant à des filles publiques, ou s'il y établissait lui-même un mauvais lieu , le droit du bailleur à demander la résiliation ne ferait l'objet d'aucun doute [*]. Car, comme Coquille le dit énergiquement, « entre les droit» de l'héritage, ett que l'honneur de la maison toit conservé [a] . » On devrait même se montrer très-sévère sur les fins de non-recevoir par lesquelles le preneur chercherait à repousser l'action du bailleur. Quand une demande est fondée sur des motifs d'honnêteté publique, quand elle intéresse les mœurs de plusieurs familles réunies sous le même toit et condamnées au spectacle des plus détestables exemples , les fins de non-recevoir sont défavorables ; il faut d'impérieux motifs de légalité pour les faire prévaloir [e].

Si cependant la maison louée était mal famée, ou que le bail eût été passé en connaissance de cause de la profession du preneur, le bailleur ne serait pas écouté dans sa demande en résiliation

303. On a agité devant la chambre des requêtes la question de savoir si l'on peut faire la preuve par témoins que le preneur ou ses sous- locataires exercent un infâme métier. On prétendait que l'admission à une telle preuve avait des dangers pour la vie privée , qu'elle pouvait être une oc-

et de vengeances. On ajoutait

du Code civil, »i te preneur qui l'a prise a bail en qualité de marchand de vin, y établit une maison publique. (Brus., 28 juill. 1826; J. de B , 1826,2, 191. — Le fait du sous-locataire d'une maison qui y a établi un lieu de rendez-vous n'e»l pa» un motif suffisant pour faire résilier le bail contre le locataire direct , lortque celni-ci s'est empressé de faire cesser cet état de chose aussitôt qu'il en a été prévenu et avant rintcnlemcnt de la demande en résiliation. L'établissement d'un estaminet dans une maison bourgeoise ne peut donner ouverture à l'action en résiliation de bail. (Liège, 6 juin 1839. J. de B., 1841, p. 87.)

[5j Inst. au droit français, titre det Contrat*. Il cite la loi non aliter, D. De mu et habit.

[6] Voy. un exemple «Uns l'arrêt de casut. de 1835, précité.

(cl cette raison était tellement insoutenable que je ne la rappelle que pour mémoire ), on ajoutait, dis-je , que , le bail étant de plus de 150 IV., la preuve testimoniale ne devait pas avoir lieu, s La cour pensa qu'aucune loi ne s'opposait à la preuve offerte; que les filles de mauvaise vie et autres gens livrés à de détestables commerces ne devaient pas trouver un privilège dans leur infamie même; que si la preuve était refusée, il arriverait qu'on déshonorerait impunément une maison , et qu'on mettrait en fuite les locataires amis de la décence et des mœurs, etc., etc. Sans doute les cours royales devront se montrer scrupuleuses sur l'admission à la preuve; elles examineront avec soin si la plainte n'est pas déterminée par l'esprit de récrimination et de haine. Elles consulteront le caractère des parties, leur réputation, leurs antécédents, etc., etc. Hais si les magistrats pensent, dans leur prudence, que l'action du bailleur est fondée sur des faits sérieux et graves , l'appointement qu'elles ordonneront ne contiendra aucune violation de la loi. C'est ainsi, du reste, que ce point était entendu dans l'ancien droit. « Si un propriétaire , dit » Brillon, justifie par simple information que son » locataire tient lieu public, il doit être con- » damné à sortir par provision. » Arrêt du parlement de Paris, du 11 septembre 1542. Papon, liv. XXII , Ut. IX, n» liM.

A plus forte raison, la preuve serait -elle admissible si on offrait de prouver la profession du locataire par titres écrits et délivrés par la police [*].

304. Ce que nous venons de dire des maisons de prostitution et de débauche s'applique aux maisons de jeu, qui sont aussi immorale* et aussi dangereuses [s]. L'on aperçoit surtout que la preuve testimoniale serait bien loin d'offrir les inconvénients qu'elle peut quelquefois avoir dans l'espèce rapportée au n° 303.

305. Il y a des changements de destination qui , sans porter atteinte aux bonnes mœurs publiques , n'occasionnent qu'une incommodité pour le propriétaire ou pour les autres locataires. Ce changement suffit pour opérer la résiliation. C'est ce qui a été jugé à l'égard d'un locataire qui avait converti en cercle ou casino , un appartement destiné à l'habitation d'une famille. Les dégradations deviennent plus fortes; les locataires sont exposés à des désagréments de tous les jours, de tous les instants [*].

306. Il en est de même dans le cas où un hotclier, déguisant sa profession et se disant négociant, aurait établi une auberge ou un hôtel garni dans une maison qui n'aurait pas eu cette destination [s].

« Si une maison , dit Pothier , a été louée

[1] V» Bail, n» 26 [2] Arrêt d'adi rentre Coquard.

[3} Parit, 11 mars 1826; S., 26, 2, [41 Aii. 51 janv. 1833.

15) Bordeaut, lOmar. 1828.

du 2 janv. 1839. V Atai..

» comme maison bourgeoise, et était exploitée » comme telle , il ne sera pas permis au locataire » d'en faire un cabaret ou un brelan, d'y établir » une forgede maréchal oude serrurier, etc. .etc. » Il doit l'occuper comme maison bourgeoise , » sinon le locateur peut l'expulser et le faire con- » damner en des dommages et intérêts [e] . »

307. Il semble cependant que la cour de Bourges ait méconnu ces sages indications, dans un arrêt du 2 janvier 1837 [7). La veuve Germain avait loué , pour 6 ans, au sieur Leborgne, une maison qui , jusque-là , n'avait servi qu'à l'habitation bourgeoise. Celui-ci sous-loue à Tyssier, qui établit une auberge. La veuve Germain demande la résiliation pour cause de changement de destination. Mais la cour rejeta cette prétention ; elle considéra que rien n'établissait que lors de la location le propriétaire eût prescrit un mode particulier de jouissance; que dès lors le locataire avait pu jouir à son gré , pourvu que l'objet loué ne souffrît pas un préjudice irréparable ; que les incommodités dont le bailleur pouvait avoir à souffrir n'étaient pas un grief suffisant ; car il pouvait prévoir cette chance et en faire l'objet d'une clause spéciale; que si l'affluence des voyageurs peut donner lieu à des dégradations , elles ne sont pas de nature à compromettre le corps de bâtiment, et rentrent dans la catégorie de celles dont le preneur est tenu à sa sortie ; qu'ainsi les circonstances ne comportaient pas un caractère de gravité suffisante ; qu'enfin les destinations de bâtiments sont très-variables en France depuis que le commerce a pris de l'extension , de telle sorte qu'on voit des hôtels princiers transformés en magasins.

308. Cet arrêt me parait susceptible de critiques, et les raisonnements qui lui servent de base sont plus spécieux que logiques.

Il n'est pas nécessaire qu'un propriétaire se prononce expressément sur la destination que la chose doit conserver. Cette destination est suffisamment précisée par l'état des lieux , par l'usage auquel la chose avait servi jusqu'au moment du bail , par la qualité du locataire avec qui le contrat est passé [s]. Dans l'espèce, c'était une maison bourgeoise louée à un particulier pour son habitation ; rien dans sa profession ni dans ses habitudes n'indiquant qu'il louait avec la peusée d'établir une auberge , le propriétaire n'avait pas à se prémunir contre un danger dont aucun indice ne l'avertissait.

L'arrêt reconnaît qu'il y avait tout à la fois préjudice cl incommodité dans la conversion inattendue que la chose louée avait subie dans sa destination. Mais , d'une part , il écarte le préjudice sous le prétexte qu'il n'est pas irréparable, comme si les art. 1728 et 1729 exigeaient

[6] N» 189. Juwja Duvcrgier, n" 57. Ouraulon, du Lsuaije , n° 95.

[8] Delviocourt. t. VII, p. 224. Duvcrgier, n° 396. Obicrv. du tribunal . Fc-ncl, l. XIV, p. 281. Uocré, I. Vit, p. 181, no 9.

iH-2

DU CONTIUT DE LOUAGE. — ART. n-28-1729. (N<* 309-310.

cette condition; d'autre part, il ne tient aucun compte de l'incommodité , par la raison que le bailleur devait prévoir cette chance ; comme si le bailleur n'avait pas fait tout ce que la prudence lui conseillait de faire , en se confiant à une loi formelle, qui lui a dit que la destination ne devait pas être changée !

Ce n'est pas tout. La cour ne s'arrête pas à la possibili t é des dégradations ; car, dit-elle, le preneur réparera les lieux. Mais ne peut-il pas arriver que celui-ci tombe en déconfiture? D'ailleurs ne vaut-il pas mieux prévenir le mal que de se livrer a des moyens éventuels et incertains pour le réparer ?

Enfin, la cour est frappée des nombreux changements de destination qui affectent la propriété et qui ont mis l'industrie en possession des demeures nobiliaires de l'ancienne aristocratie. Mais la question est de savoir si ces changements se sont faits ou doivent se faire malgré les propriétaires; ou si, au contraire, la loi n'exige pas une volonté expresse ou présumée de la part de ceux-ci !

309. Lorsqu'un local ayant une certaine valeur par son achalandage commercial, est loué a un individu qui exerce l'industrie en rapport avec cet achalandage, le preneur changerait la destination , s'il fermait l'établissement sans une absolue nécessité et allait établir ailleurs le siège de son commerce. Pothier le décide ainsi, à l'égard d'un aubergiste qui n'entretiendrait pas pendant toute la durée de son bail la chose qui aurait été louée comme auberge fij. Par cet abandon anticipé , il déprécierait la maison , il lui ferait perdre ses clients, qui prendraient l'habitude d'aller ailleurs. Et le propriétaire ne pourrait plus la louer à l'avenir à un prix aussi considérable

Un arrêt de la cour de Lyon , du 26 mai 1 824 [s] , a paru , à quelques personnes , s'écarter de ces notions. Mais en y réfléchissant, on voit qu'il est rendu dans une espèco où des circonstances du fait tendaient a établir que l'achalandage n'était pas attaché à la boutique. C'est en partie sur cet aperçu que se fonde la cour, et il faut convenir, quoi qu'on en ait dit [«], que son observation est vraie dans un grand nombre de cas. Ainsi , je possède, dans un quartier populeux de Paris, une boutique propre à tous les genres de commerce et n'ayant aucun achalandage qui lui soit particulier. Le locataire sortant y avait établi un magasin de nouveautés, et le locataire entrant y ouvre un magasin de cristaux. Le public qui venait chex son prédécesseur n'est pas le mémo que le public qui vient chez lui. Les chalands qu'il

[f] Il n'ett pai permit au locataire d'un hdlel ou de tout autre élablittemcnl commercial de l'abandonner avant l'expiration du bail , quoiqu'il en ait paye anticipalivcment le loyer.

I.c» tribunaux peuvent, pour un tel fait, prononcer la résiliation du bail et condamner le preneur à de» domruaget iuteicti, bien qu'aucune clause exprette du bail ne lui ait impose l'obligation de continuer le mode H

y attire sont le fruit de son industrie, et non une clientèle appartenant à la boutique, qui ne retire sa valeur que de sa situation favorable. Si donc le marchand de cristaux vient à s'apercevoir que le quartier ne lui est pas favorable , parce quo l'industrie qu'il exploite a ailleurs son centre d'activité , il sera maître de transporter ailleurs son magasin et de ne pas vendre dans ma boutique ; pourvu qu'il me paye mes loyers, je n'aurai pas à me plaindre. Car il ne change pas l'état des lieux; il ne fait que renoncer à l'achalandage qui ne m'appartenait pas. Quand le bail sera fini , rien ne m'empêchera de louer au premier négociant qui se présentera ; et ce sera à celui-ci à faire son achalandage dans son genre d'industrie, comme ses prédécesseurs avaient fait le leur dans leur branche de commerce.

Ainsi, quand la difficulté se présentera, il faudra examiner si l'achalandage est un attribut inhérent de la chose louée, et s'il forme une partie de sa valeur , comme dans l'espèce donnée par Pothier. Ce n'est qu'alors qu'on suivra la doctrine de ce jurisconsulte.

310. Il peut arriver que le changement de destination ne porte pas de préjudice au bailleur, que même il lui soit avantageux. On demande si toutefois il sera fondé à se plaindre.

Faisons d'abord une distinction entre un changement partiel et un changement total.

Les changements partiels qu'un locataire fait dans son appartement pour l'approprier à ses besoins , ne doivent pas être considérés comme contenant des changements de destination; car la chose , en elle-même et dans son ensemble , reste toujours employée à l'usage fixé par le contrat. Un étage de maison a été loué à un particulier pour son logement et celui de sa famille ; qu'importe que d'une chambre, il en fasse deux ; qu'il change le système d'une cheminée; qu'il supprime une alcôve qui le gêne, etc., etc.!

pourvu qu'à sa sortie , il mette les lieux dans l'état où il les a trouvés , le propriétaire aurait mauvaise grâce à se plaindre de ces légères modifications dans la distribution intérieure de l'appartement. Il serait surtout dans le faux en prétextant un changement de destination [«].

Je vais même jusqu'à penser que le locataire ne serait pas reprochable s'il changeait la destination d une pièce , pourvu que l'appartement , dans son ensemble, conservât sa principale destination; ainsi, il pourrait sans inconvénient convertir un grenier en chambre , pour se donner plus d'aisance et de commodités [e] ; il n'y a pas à cela plus do mal qu'à faire d'un salon uno chambre à coucher, ou d'un cabinet de travail

de jouiwaocc que l'établiasement avait avant ton entrée enjouittancc.Liége.SI janv.1838. J.deB., 1839, p. 332.

[3J N» 189. Fari». 38 avril 1810 (S., 18, 37«). ~ 17 mar» 1834 (S., 34, 596).

[4] Duvergier, n« 403.

[5J bepage. Lait dtt hâlimrntt, 2* partie, p. 180.

(6] l.yon, 38 novembre 1858 i

CHAI». II. — DU LOUAGE DES CHOSES. — ART. 4 7*4-4 m (N-5H-3I5.) 185

un salon. Ce «ont des arrangements intérieurs qui , loin de contrarier l'usage pour lequel la chose a été louée, ne sont qu'une suite de cet usage approprié aux besoins du preneur.

311. Du reste, il va sans dire qu'il lui est interdit d'exécuter des travaux qui seraient de nature à nuire à la solidité des bâtiments, ou qui présenteraient d'antres inconvénients, comme «le percer les gros murs, pour y établir des fenêtres, des ouvertures, desconduitsde tjaz, etc. fi]. On le voit , re serait empiéter sur les droits du propriétaire, dépasser les bornes d'une jouissance précaire et limitée, et faire ce dont un bon père de famille doit s'abstenir dans l'usage de la chose d'autrui.

312. Voilà les idées qui serviront de règle quand il s'agira de modilleations partielles à l'état des lieux.

Mais lorsque le changement do destination affecte la chose en totalité , et que l'usage cesse d'être ce qu'il était lors du contrat , je pense qu'alors même que le propriétaire n'éprouverait pas de préjudice, il pourrait invoquer le bénéfice des art. 1728 et 1729. Ces articles subordonnent la plainte du maître à une condition unique, c'est qu'il y ait changement de destination. Ils ont su que le droit de propriété est de tous le plus jaloux ; ils n'ont pas voulu quo celui qui n'a reçu qu'une possession d'emprunt pût, sous les yeux du propriétaire et malgré lui, disposer de l'usage de la chose , le transformer à sa volonté, le détourner de la destination convenue. Peu importerait que les changements opérés fussent des améliorations. Le propriétaire a le droit «le les répudi«'r. Inrilo beneficium non dalur. Le locataire savait, quand il a pris les lieux, quelle en était la destination ; il l'a acceptée en connaissance de cause ; il doit la subir jusqu'au bout ; sinon il déborderait son titre, et empiéterait sur le droit de propriété.

313. Apr«>s avoir développé les principes relatifs au changement de destination, faisons un travail analogue pour ce qui concerne l'usage dommageable. Nous supposons que la destination n'a pas été changée , et que le préjudice résulte d'un excès bu d'un mes us dans la puissance.

Pour se faire des idées justes à cet égard , il faut considérer que, dans certains cas, la jouissance du preneur est inséparable d'inconvénients plus ou moins graves pour le bailleur. Mais ce n'est pas de ceux-là que nous nous occupons ici ; parce que, dès l'instant qu'ils sont la suite nécessaire du contrat, ils ont dû être prévus par le locateur, et acceptés au moment où s'est formée la convention. Par exemple : vous louez à un «listillateur un rez-de-chaussee de votre maison. Pour peu que vous ayez eu de jugement et de prudence, vous avez dû savoir que ses opérations

[1] Rourjnn. t. Il, til. IV, .tel. 3, n<» 33 et «iiiv. Uuverpier, n» 399.

[i] ll..ur C r., 2 1 avril 1348.

chimiques pourraient répandre dans toute la maison des odeurs incommodes , vous avez dû vous attendre à l'établissement d'alambics et d'ateliers «le nature à vous causer de la gène. Dès lors, point «le grief à proposer contre l'usage que votre locataire fait de votre rez-de-chaussee, suivant «les prévisions légitimes. L'art. 1729 n'a pas été fait pour vous [a].

314. Quel est donc le préjudice auquel cet article a voulu porter remède? C'est celui qui provient d'un usage que ne dirige pas la diligence du bon père de famille ; c'est celui qui est empreint d'un caractère d'abas , parce qu'il déliasse l«is bornes du contrat; c'est celui qui a pour cause la faute du preneur , et que la convention n'a pas mis expressément ou tacitement à la charge du bailleur.

Tel serait le fait du fermier d'une forêt qui forcerait les coupes annuelles , ou du colon qui épuiserait les terres par des rendements exagérés [sj.

315. C'est à ce point de vue qu'il est nécessaire de se placer pour bien comprendre un arrêt de la cour de Grenoble du 6 mars 1835, dont j'ai déjà eu occasion de parler, et qui a été l'objet do critiques inopportunes à mon sens [4]. La question à juger était celle-ci : le preneur d'une carrière peut-il outre- passer les limites de l'exploitation suivies de tout temps, surtout au moment de la convention ; de telle sorte que , si des besoins tout à fait imprévus viennent à se présenter pour la population, il lui soit permis d'épuiser la carrière et d'absorber dans un temps fort limité des produits qui , suivant les apparences , devaient se répartir sur un grand nombre d'années. Tout dépendait de ce point. Quelle a été, dans la pensée des contractants, et d'après les circonstances, la limite de la jouissance? D'après les prévisions communes des partiea , la carrière était-elle destinée à être exploitée longtemps encore après l'expiration du bail? En multipliant les extractions au delà de l'usage suivi jusqu'alors, en appauvrissant tout d'un coup la carrière qui avait devant elle de longues années d'exploitation, les preneurs n'ont-ils pas excédé les bornes de la jouissance convenue ? N'ont-ils pas dès lors occasionné par cette aggravation un dommage au bailleur? La cour de Grenoble a décidé ces questions pour l'affirmative ! Souveraine dans l'appréciation de la volonté des contractants , elle a adopté le parti qui lui a paru le plus en harmonie avec tous les précédents, avec la fixation du prix , avec l'intention réciproque des parties; en cela, elle n'a certes violé aucune loi ; je crois même qu'elle est arrivée à une interprétation équitable de la pensée qui avait dicté la convention, et son arrêt doit être signalé comme l'un de ceux qu'il est utile de connaître pour voir sous toutes ses faces le sens de

[3] Supr., n«- iOù cl 301 à U noie.

[4| Supr., n« 239.

l'art. 1729. Il reproduit au surplus une idée fort juste, formulée par le Code prussien : « Le pre- » ncur n'acquiert que l'usage et la jouissance » ordinaire des produits de la chose ; il ne peut » jouir des produits extraordinaires d'une manière » nuisible à sa substance » Pourquoi donc cet arrêt a-t-il arrache tant de plaintes à Duvcrgier (n° 404)? C'est que ce dernier ne s'est pas uiis au véritable aspect de la décision qu'il critique. C'est que, trompé par quelques considérants épisodiques , il a vu dans l'arrêt des points qui n'y sont pas. La cour de Grenoble n'a pas fait autre chose que s'occuper de la limite imposée par le bail à l'usage de la chose louée; elle a répondu en fait aux questions que les art. 1728 et 1729 l'avaient chargée de résoudre d'après les circonstances.

316. Le lecteur est maintenant suffisamment éclairé sur les griefs que peuvent faire au bailleur l'usage abusif de la chose et le changement de destination.

Ces griefs lui donnent l'action ex localo pour demander des dommages et intérêts , ou pour faire résilier le bail. Mais les juges auront la faculté de peser les circonstances, afin de voir si la résiliation ne serait pas une peine trop rigoureuse, et s'il n'y aurait pas moyen de donner satisfaction au bailleur par des tempéraments plus doux [*].

317. L'action en résiliation est mixte , d'après les principes que j'ai enseignés sur la nature du bail [s] ; et c'est aussi sous ce point de vue qu'elle a été envisagée par un arrêt de la cour de Paris du 16 février 1808 [*]. En effet, le conducteur prétend faire effacer la jouissance qui affectait l'immeuble; il conteste pour recouvrer un jus in re qu'il en avait détaché [s]

Je n'ai pas besoin dédire, du reste, que cette décision a fait jeter les hauts cris à tous les écrivains qui ne veulent voir dans le bail , tel que l'a fait le Code civil , que la physionomie dont le vieux droit français l'avait empreint [•]. Mais il serait temps d'ouvrir les yeux , et d'apercevoir la vérité qui se montre à découvert [7].

Ajoutons qu'il est d'autant plus équitable d'attribuer juridiction au juge de la situation de l'immeuble, dans le cas où le locataire a ailleurs son domicile réel, que très-souvent la plainte du demandeur, roulant sur des dégradations et des . mésus, sur l'abandon ou le changement de la

[I] Art. 270 et 271. (Conf. pir Sa'mt-Joteph, p. 90.)

[2| r. ,- , 19 mai 1825.

[3] Supr,. uo» 5. 6 et »uiv.

[4] Ualloz. Action, p. 267. Sircy, 9, 2, 771.

[5| Voy. mr l'action mixte ce que j'ai dit, /'ente, ii« -2ù2, cl supr.. uo 170.

[6] Ponrct, des Actions , p. 181, 182. Carré, Compétence , t. il, p. 359. Dalloir, Action, p. 230.

[7] Voy. dan* Sircy, 33, 1, 32, un rapport de feu mon honorable tollèjjue àc Broc, qui, lui aut»i, a cédé au préjugé dominant.

8; Di.x I. et Maxim., I. 17, C. Lac. cond.

Xùn II doit >e faire au domicile du locataire. 9] l.a < !:tn»r par laquelle Ici partie» convienaent que |r >i i\ d'un bail *era payable en maini du bailleur OU do

destination , ne peut être vérifiée que par une visite de l'étal des lieux ; or la nécessité de ce préalable ne raltache-t-clle pas l'action beaucoup plus au tribunal de la situation de la chose qu'au domicile du défendeur?

318. Après l'obligation d'user de la chose en bon père de famille , et suivant la destination convenue ou présumée , il en est une autre non moins essentielle, et aussi appelée principale par l'art. 1728. C'est celle de payer le prix aux termes convenus [s].

Nous ne rappellerons pas ici les règles générales sur le lieu où doit se faire le payement [*bis] (art. 1247, C. civ.), sur les frais qu'il entraine. (Art. 1 248 ) Notre sujet est assez vaste ; ne cherchons pas à l'allonger par des digressions qui ne s'y rattachent qu'indirectement [»].

Nous nouscontenterous de faire remarquer que si le contrat n'a exprimé aucun terme pour le payement , ce sera , dit Pothier, au terme auquel il est d'usage dans le pays de payer les fermes. In contractions veniunt ea quai sunl morù el consuetudinis.

Plusieurs coutumes anciennes avaient réglé cet usage. Les pays qu'elles gouvernaient, et qu'elles régissent encore par la force qui s'attache à l'usage, auront recours à leurs dispositions dans le silence de la convention fio].

319. A côté de l'obligation, plaçons tout de suite les droits corrélatifs du bailleur, et les moyens coercitifs qui en font la sanction.

Le premier s'adresse à la personne du preneur. C'est la contrainte par corps; mais elle n'a lieu que lorsqu'elle a été stipulée dans le bail. (Article 2062. C. civ.)

Le second affecte les meubles dont le preneur a garni les lieux loués et les fruits de la récolte de l'année. Ici l'on voit paraître le privilège du locateur, réglé par l'art. 2102, C. civ. [m).

Puis, vient l'art. 1155, C.civ., d'après lequel les loyers et fermages échus produisent intérêt à compter de la demande en justice [«] .

Enfin on trouve la résiliation pour défaut de payement du prix et d'expulsion du preneur.

On voit que les garanties ont été échelonnées de manière à ne pas compromettre les intérêts de la propriété.

320. Mais après quel temps de non-payement cette expulsion pourra-t-elle être requise?

Quelques cours avaient demandé que le Code

•on receveur, tan» détermination du lieu , ne déroge pa« a la règle générale d'après laquelle le payement doit être fait au domicile du débiteur. (Liège, 3 juill. 1837. J. de B.. 1838, 2, 308. J. de II. , 1836, p. 184.)

[10] Melun, 180; Sent, 257;Dourdao, 143; Yaloi*,180; Bordeaux, 37.

Polluer dit que dan* l'Orléanais les fermes de bien* ruraux »e payent chaque année à la Toussaint , et le* loyer* de* maison* par terme* de tix moi* en six moi* (no 135.)

En !Wmandie , le* fermier* , dans plusieurs localité*, payent à Pâques et h ISoèl , en deux terme* égaux; mais cet usage n'est pa» universel.

[11] Voy. mon Comra. de» Hypolhiq., n»« 149 et *uiv.

1 12) Polbier, n» 138. Paul, I. 17, C 4. I>. lie usuris.

civil contint des dispositions précises à cet égard [i]. La cour de Grenoble proposait l'amendement suivant à l'art. 1729. « Le preneur » peut encore être expulsé à défaut de payement » du premier bail , si les arrérages excèdent une » annuité du prix (s! . » La cour de Besançon , après avoir fait sentir l'utilité de fixer le temps après lequel le défaut de payement opère la résolution du bail , demandait si le débiteur serait admis à purger la demeure [sj.

Les rédacteurs du Code civil ont gardé le silence sur ces amendements. Mais l'interprétation doit suppléer à la lettre muette.

Sur la première question, le droit romain ne nous offre pas des données incontestées. Quelques auteurs ont pensé sur le fondement de la loi 54, $ 1 , D. Loc . cond. , empruntée aux écrits de Paul (*] , que le preneur ne devait pas être expulsé avant deux ans de retard [s] . Mais les meilleurs interprètes renferment ce texte dans le cas unique qu'il prévoit, et qui est celui d'un preneur qui avait stipulé expressément qu'il ne serait pas expulsé pendant la durée du bail . Si la loi 56, I). Lot. cond., également extraite des livres de Paul [e] , parle aussi de deux ans de délai , ce n'est qu'en faveur des locataires absents. Mais lorsque le locataire ne s'était pas mis à couvert par une clause , et qu'il était présent, le locateur pouvait faire résoudre le bail aussitôt qu'il mettait du retard à payer, a Hinc enim » ttalim alque cestavil , disait le président Fa- » vre [7], in solvendà pensione cxpelli posse ex » tege 3 , C. Loc. cond. » Vainement aurait-il dit que tant de rigueur était inutile, puisque le bailleur avait un gage tacite sur tous les objets garnissant la maison ; on lui aurait répondu que ce gage n'avait été ajouté à l'obligation principale

Sue pour la fortifier et non pour la diminuer [s]. >e là les interprètes concluaient qu'il y avait une grande différence entre la position du preneur ordinaire et celle de l'emphytéote; car celui-ci ne pouvait être expulsé qu'après 3 ans de contumace ! La raison de celte différence s'expliquait facilement par une considération péremptoire, c'est que, pour enlever à l'emphytéote son quasidomaine, il fallait se montrer beaucoup moins

I] Montpellier. (Fenel, t. IV, p. 461.) 9] Fenet, t. III, p. 589.

3] ld., t. 111, p. 173.

4] Lib. V, Rttpont.

5] Merlin, vo Bail, $ 7. n° 3.

6] Libro unie, o* orricio Mtxrtcr. vica.

7] Ration., tur la loi 54, $ 1, D. Loc. cond.

8} C'est toujours Favre qui parle.

9] ld., d'après Paul de Castro.

10] Rtpert., Bail, p. 339.

II] Bourges, 8 et 15 juin 1813. (Dali., Louage, p. 26.) 12] L .24, $ 4, D. Loc. cond. (Paul, lib. 34, Ad tdict.)

La clause par laquelle le preneur s'engage i payer yrompttment à chaque échéance ne donne pas au bailleur le droit «le taire résilier le bail pour le moindre relard. (Brux., 10 flor. an xm. Dec. not., t. VIII, p. 366.)

Dons la Flandre, malgré la stipulation do la clause résolutoire pour le cas de non-payement, le fermier purgeait la demeure en payant les fermage* échus. (Brux., 15 niv. an xiu. Dec. not.. t. V. p. 19.)

facile que pour mettre fin à un simple bail [«] Dans notre ancienne jurisprudence , on avait fixé à deux termes, sans compter le courant , le délai après lequel le preneur pouvait être expulsé. Ainsi , supposons un loyer qui dut se payer tous les six mois , le preneur qui négligeait de s'acquitter encourait au bout d'un an la peine d'expulsion.

Toutefois quand les termes étaient courts, on accordait répit pendant trois échéances , si , par exemple , le prix devait se payer de trois en trois mois , il fallait attendre neuf mois avant d'obtenir l'expulsion du locataire en retard [io].

Le Code n'a prescrit là-dessus aucune règle. Il s'en rapporte à la prudence du juge , et se borne à rappeler à sa pensée ce principe général, que le bail se résout par le défaut du preneur de remplir ses engagements. (Art. 1741 .) Il suit de là que tantôt les juges suivront les indications de l'ancienne jurisprudence , prenant ainsi un juste tempérament pour concilier les égards dus à une position malheureuse avec les droits d'un créancier légitime [it]; que tan tôt, à l'exemple du droit romain , ils pourront s'armer d'une sévérité plus grande et voir une infraction irrémissible dans uti retard moins grand. Tout dépendra de la qualité et de la moralité des personnes , appréciées avec une équité impartiale. L'art. 1184, qui domine toutes les conventions, viendra éclairer l'art. 1741 et se combiner avec lui.

Du reste , les juges ne devront pas voir, en thèse générale, une cause suffisante de résiliation dans un retard de peu de temps. Ils se rappelleront le conseil du jurisconsulte Paul : «Nihil » ex obligatione, paucorum dierum mora mi- » nuerc ut]. »

321 . Mais si le contrat contient la clause résolutoire expresse, le juge aura moins de latitude ; il ne pourra vérifier les causes du retard et accorder de nouveaux délais que le contrat ne donne pas. C'est ce qui résulte de l'art. 11 83 dont j'ai exposé la portée dans mon Commentaire de la Vente (u° 61 et 666), et l'on ne devrait pas adoucir ses dispositions par l'art. 1656, qui n'a pas été fait pour le contrat de louage [a],

322 Maintenant , voyons quand et dans quels

La cloute par laquelle le propriétaire stipule que dans le cas où le fermier ne payerait pas dans un temps déterminé, le bail sera résolu , n'opère pas de plein droit. Le fermier peut purger la demeure soit par offre soit par le payement, tant que le jugement n'est pas prononcé. (Brux., 7 aoùl 1811, et 11 août 1808. Dec. not., t. XXIV, p. 11.)

Dans le cas où la clause résolutoire n'a pas été expressément convenue, et lorsque la demeure a été promptement purgée, il n'y a pas lieu à appliquer le principe de la résolution, surtout lorsque antérieurement le locataire satisfaisait régulièrement à ses engagements. (Brux., 5 janv. 1834. J. de B., 1835,2, 76.)

Les offres faites par un locataire des loyer* dos , quoique non réalisées , ont pour effet , sinon de le libérer, au moins d'empêcher qu'il puisse être condamné à la résiliation du bail comme étant en retard de remplir se* engagement*. (Brux., 24 avril 1839. J. de B., 1839, 2, 578.)

[13] r.as..,3déc.18r.9. (S.. 39,2,338.) I.iége. 1*raoiU