AUT. 1728-1729. (N

cas le preneur a satisfait à son obligation de payer le prix.

Et d'abord, il ne saurait être inquiété quand il a payé à la personne capable de recevoir [|], Inutile de rappeler ici les règles générales sur la validité du payement. (Art. 1239 et suiv.)

Nous ne dirons qu'un mot des payements faits de bonne foi par le locataire ou le preneur au propriétaire apparent. Ces payemeuts doivent tenir [al , et il ne faudrait pas rechercher avec une sévérité minutieuse le conducteur qui , trompé par l'apparence , s'est libéré dans les mains de celui qu'il avait juste sujet déconsidérer comme maître de la chose. Il est vrai que Papinicn condamne à payer une seconde fois celui qui avait versé entre les mains d'un possesseur de mauvaise foi les loyers qu'il aurait dû payer au locateur avec qui il avait contracté [s] ; mais on en sent facilement la raison : le preneur avait été fort imprudent. Au lieu de se libérer auprès de celui de qui il tenait la chose, il avait effectué les versements entre les mainsd'un usurpateur sans qualité apparente. Nulle excuse n'était admissible [*] ; mais Papinien indique qu'il en eût été autrement s'il eût contracté avec le possesseur lui-même et non avec le propriétaire.

C'est pourquoi, si mon propriétaire de maison vient à mourir et que sa succession soit appréhendée par un héritier apparent, je ne ferai rien

1810. (3., 11,1. 919.) Dijon, 31 juillet 1817. Dallo*. Louagt, p. SI. Parii, 19 fév. 1831. fS., 50. S, 501.) - Contrà, Colmar, 6 iléc. 1814. fi»., 15. 2, 157.) Brus., 7 août 1811. i\i.,Loua>je, p. 25. S., 12.3, 22.)— Lorsqu'un bail contient expressément la clame résolutoire, le conir.it e*l résolu de plein droit par l'inexécution det engagement* qui ont formé l'objet de la claute. Spécialement à défaut de pavement dan* le terme convenu. (Liège, 1" août 1810. Déc. not., t. XXI. p. S58t)

Lorsqu'il est dit daim un acte de bail qu'il y aura relocal ion à la folle enchêro . dan» le OU de défaut de payement aux échéance* , et que toute» le» claute* et condition» du bail seront de rigueur, cet stipulations sont valable* et impliquent formellement la condition résolutoire.

La clause réiolntoire formellement stipulée dan* un liail pour le ca» où le preneur uc payerait pas a l'échéance, doit être exécutée à la rigueur et opèru de plein droit, dès l'instant que la demeure du débiteur est constatée par une tommation de déguerpir.

L'art 1 184 n'est applicable qu'à la condition résolutoire *oii.-ealendue.

La demeure ne serait pas purgée par un payement fait plu* de deux an* aprè* l'échéance et pottéricurcment i la sommation susdite ; et le preneur ne pourrait »o prévaloir de ce que le bailleur aurait laissé s'écouler près «l'une année sans donner suite à la sommation de déguerpir, et aurait r... u des à-eomple sur les fermage* arriérés , sans aucune réserve de ses droit*. (Brux., 8 février 1815. Panicrii'ie à cette date.)

Lorsqu'il a été stipulé dan» un bail, que le loyer, à peine de résiliation, devra être payé au plu» lard dan» un délai déterminé, et que le dernier jour de ce délai cat un dimanche, le* offre* de payement peuvent encore être valablement faite* le lendemain. (Brux., 13 jaov. 1827. J.deB., 1827,2, 116.)

Lorsqu'un bail à loyer accorde, aprè* le terme fixé pour le payement, un délai fatal qui entratne la réalisation , le locataire qui a encouru celle déchéance ne peut

de répréhensiblc en lui payant mes loyers , et s'il vient à être évincé plus tard par un héritier plus proche , je ne pourrai être inquiété pour les actes faits de bonne foi.

323. Les fermiers de droits royaux ou publics peuvent , dans les grandes crises politiques , se trouver en présence d'événements de force majeure qui les obligent à payer ce qu'ils doivent il des pouvoirs de fait , vainqueurs du pouvoir légal. L'invasion peut aussi les placer dans le même embarras et la même contrainte. On a même vu dans nos troubles civils des fermiers ordinaires obligés de payer à des usurpateurs ce qu'ils ne devaient qu'au propriétai recxpulsé. Maislcs principes sur la force majeure viennent prévenir les dillicultés. L'histoire rapporte que Charles VI il, s'étant emparé de Naples en 1 464 , se fit payer par les fermier» de l'État et de la couronne de tout ce qui était dù à Alphonse, roi de Sicile. Plus tard, Ferdinand, fils d'Alphonse, ayant repris possession de son royaume , voulut obliger les débiteurs à payer une seconde fois. Mais un célèbre et vertueux jurisconsulte , Matlucus de Adliclis , décida qu'ils no devaient plus rien, et sa voix fut entendue [s].

La même question se présenta au milieu des troubles de la Ligue. Les fermiers des serviteurs du roi ayant été contraints de payer aux ligueurs, on demanda si les véritables propriétaires remis en possession devaient perdre leur»

*e prévaloir d'un pareil délai , pour *'oppo»er à la saisie* exécution do se* meuble* , a l'égard d'un second terme pendant lequel il a continué à occuper le bien. (Brux., 18 mars 1818. J. de B., 1818. 1 , 388.)

Si dan* un bail il ett stipulé qu'à défaut de payement aux terme* fixé* il sera résilié do plein droit . le* pavements fait* par le locataire postérieurement h une mise en demeure , et reçu» par le bailleur *ou* réserve de se» droit», ne le rendent pa» non recevablc à provoquer la re.iiiation. (Brux.. 19 fév. 1855. J. de B.. 1855. 2, 569.)

Lorsqu'un fermage dont le payement exact a été stipulé sous peine de résiliation , est quéralilc, la sommation de payer à laquelle il n'a pas été satisfait immédiatement . mai* seulement le lendemain , par de* offres réitérées au bureau de paix, ne peut avoir pour offet d'enlralner la peine de la résiliation , alor* surtout qu'il ne s'agit que d'un *eul terme d'un bail de long cour*, et dont le payement n'a pa* eu lieu pin* lit par de* circonstance» particulière* et toute* favorable* à la cause du fermier. (Gand , 4 juin 1833. J. de B., 1834, i, I86.)

Bien qu'il «oii stipulé dan* un bail que le loyer devra être payé au domicile du bailleur et que toute» les claute* sont de rigueur, le défaut de la part du locataire d'avoir «oldé à ce domicile le not-de-vin convenu ne peut entraîner la déchéance du bail , »i le locataire n'a pat été mi* en demeure, (lir. , 10 juill. 1826. Paticritie, p. 165.)

Bien qu'il a été stipulé dan* un contrat de bail qu'à défaut de payement la résolution serait encourue de plein droit , il ne faut pa* la prononcer par cela seul que lo locataire a été constitué en demeure par une tommation, *i ello n'a pat été faite au débiteur lui-même, mai», dans ton abtence , à l'un de te» domettique». et »i . instruit de la tommation . il t'empreue d'y satisfaire dan* un temps convenable? (Brux . , 10 févr. 1836. J. de B , 1836, p.184.)

(21 Arg. de l'art. 1340, C. civ. Besançon, 15 fév. 1827.

(3) L. 55. D. De eond. intleb.

(4] Voy. le* note* de Godefroy »nr cette loi.

[S] lioucl.cl, BW. ,lu ttfùit, vo l.op*e.«.

loyers et fermages. Mais on reconnut que les preneurs , ayant obéi à la force , étaient quittes et libérés [ij.

324. Quelquefois ce n'est pas une substitution violente qui met un créancier à la place d'un autre ; c'est un événement légal , par exemple une saisie immobilière, une faillite. Voyons alors ce que doit faire le preneur pour se libérer valablement.

Le cas de saisie réelle a été prévu par les art. 689, 691 du Code de procédure civile. Les locataires de l'immeuble saisi doivent payer aux créanciers inscrits les loyers échus depuis la dénonciation faite au saisi. C'est envers eux qu'ils deviennent désormais débiteurs [a], et il a même été jugé qu'ils ne peuvent opposer aucune compour ce que le saisi leur devrait enmaO que cette compensation prit sa base cte public passé longtemps avant la saisie [al.

325. Mais si des payements avaient été faits par anticipation [«] , comme il arrive quelquefois, les créanciers n'auraient le droit de les critiquer qu'autant qu'ils auraient été faits frauduleusement [s] ; bien entendu, cependant, que si le bail n'avait pas acquis de date certaine avant le commandement à fin de saisie, les créanciers pourraient le faire tomber. (Art. 691, C. pr. c.)

326. Lorsque le propriétaire tombeen faillite, il est dessaisi de l'administration de tous ses biens. (Art. 442, Code de comm.) Ce n'est donc plus à lui que les payements de loyers et fermages doivent être faits. C'est à ses créanciers représentés tour à tour par les agents de la faillite et les syndics.

327 . Quand un immeuble loué est vendu , il arrive souvent que le nouvel acquéreur ne se fait pas sur-le-champ connaître. D'après ce que j'ai dit ci-dessus au n° 322, il est inutile de rappeler ici que les payements faits au précédent propriétaire, dans l'ignorance de la mutation, sont irréprochables. Mais ce qui donne lieu à des difficultés, c'estqu'assex ordinairement les quittances de loyers se font sous seing privé, et restent dépouillées de la formalité de l'enregistrement. Or , on a vu , daus plus d'une occasion , le nouveau propriétaire prétendre que ces quittances, n'ayant pas de date certaine , ne devaient pas lui être opposées, aux termes de l'art. 1328 du Code civil.

Cette prétention a toujours été repoussée par la jurisprudence [a] ; et elle devra l'être dans tous les cas où des créanciers et des tiers viendront critiquer la date des payements de loyers

échus. On aperçoit sans peine que l'art. 1328 ne doit pas être pris à la rigueur dans une matière où tout est censé se passer de bonne foi et d'accord avec les parties contractantes. L'échéance du terme fait supposer que le preneur s'est acquitté de son obligation ; le bailleur n'aurait pas manqué d'élever la voix et de l'inquiéter s'il eût été eu retard ; son silence est une preuve que le preneur a satisfait ponctuellement à un devoir que les pères de famille diligents s'empressent de remplir avec exactitude aussitôt que le tenue est arrive. On sait que ce n'est pas la premièro fois que l'art. 1328 reçoit de la jurisprudence de sages tempéraments [7]. Celui-ci est commandé par la bonne foi , par des usages respectables [s] , et surtout par des présomptions imposantes qui font taire les doutes dont le législateur était pénétré quand il éditait l'art. 1728.

328. Non-seulement les quittances de loyers faites sous seing privé font preuve de leur date ; mais encore ellea font présumer, lorsqu'elles sont sans réserve , que les termes précédents ont été acquittés [0]. Non pas que ce soit là une présomption ; un s et de jure devant laquelle la conscience du juge doive plier Non l Mais c'est un grave indice , une présomption puissante , qui , dans la plupart des cas , fera taire les réclamations du demandeur [10].

329. Quand le bailleur a laissé écouler le temps voulu pour prescrire les loyers et fermages, c'est-à-dire cinq années, il échoue dans sa demande. L'art. 2277 du Code civil qui règle le point de droit , a été traité dans mou Commentaire de la Prescription avec des développements auxquels je renvoie.

330. Mais on peut aller plus loin et dire que lorsque les fermages comprennent certaines faisanecs et prestations en nature, comme des charrois, il n'est pas nécessaire de recourir, pour cette nature de redevances, aux règles ordinaires de la prescription; qu'il suffit de leur opposer une déchéance tirée de ce qu'elles n'ont pas été exigées en temps et lieu ; qu'en un mot, elles ne sont pas susceptibles de s'arrérager. C'est ce qu'a décidé la cour de Bourges, par arrêt du 6 avril 1830 [11]. l\ est vrai que, dans l'espèce, il y avait quelques reproches de négligence à adresser au bailleur. Une sommation avait été faite par lui, mais il n'y avait donné aucune suite, et rien ne prouvait que le fermier n'y eût pas satisfait. Mais toujours est-il que la cour commence par établir en droit que les prestations de charrois ne s'arréragent pas.

Quoique cet arrêt ait été critiqué sous ce point

[1] Bouche), Bibt. du droit, vo Loe»ca. V. au»»i Voct, Loc. cond. , n»28 . F.iuemble U loi 87 , $ dero , 1 ) De teg .,30.

[3J Mon comm. de» Ilypolhèq., n» 777 ter.

13] Rotien, 17 mai 18*5, et 14 iep. 1826.

t4] Sar le* payement» anticipé» fait» par le» »ou»-locataire», voy. infr.. n« 539 et 540.

[5] Voy. non Comm. de» Hypothiq,, loc, cit. Durer- (jier a prétenté le» même» argumenta que moi (Louage, n - 464; ; mai* il ne me eilc pa,.

[61 Be»ançoD, 15 fév. 1897. Bordcmia, 24 fétr. 1836. Infr., no 543.

7J Mon Comm. de U rente, n» 930.

8} Voy. mon Comm. de la Fretcription , n» 621 . 9] Oelvincourt, l. VII, p. 329. Il cite Black»lone. 10] Toullier, t. VU, no 339. Dumoulin, tur Pari», S 78, plotc 1, no 41. Pothier, Louage, no 179. ObUg,, no 812. Kou**cau de Lacombc, Arréragée, m" 1.

[Il] |ial!os,33,9, 11.

de vue par les arrêtistes , je pense qu'il y a du vrai dans sa pensée. En effet , presque toujours les charrois ont un objet déterminé , et n'ont d'utilité qu'à certaines époques fixes et pour une certaine cause spéciale et précise. Tels seraient, par exemple, les voyages que le fermier devrait faire pour venir prendre, avec ses chevaux et sa voiture, le propriétaire arrivant de la ville, et le conduire à la ferme; tels seraient encore les transports qui devraient être effectués à la vendange, ou pour la réparation de l'avenue du château, etc., etc. [l]. Il est évident que ces sortes de prestations ne sont pas de nature à s'arrérager. Si le propriétaire se rend à sa maison des champs sans mettre son fermier en réquisition ; s'il fait réparer son avenue sans exiger de charrois; s'il finit sa vendange sans employer les voitures du preneur, l'obligation de celui-ci sera éteinte dès l'instant que le besoin en vue duquel elle avait été établie aura été satisfait par un autre moyen. On aperçoit donc combien il s< -rait ridicule à un propriétaire de demander, après coup, des réparations pécuniaires pour une inaction qui serait de son fait [«]. Au surplus, les magistrats pèseront les circonstances qui , on le voit , ont ici une grande influence. Mais , avouons-le, alors même que la nature de la prestation se placerait en dehors des cas que nous venons de prévoir, bien souvent la force des choses portera les tribunaux à condamner le maître qui viendra fatiguer le fermier par des réclamations tardives; et ils seront enclins à considérer comme accomplies des obligations qu'on n'est pas dans l'usage de laisser s'arriérer.

331 . Quoique notre article fasse au preneur une obligation capitale de payer le prix stipulé dans le contrat , il faut cependant le concilier avec les articles précédents qui , dans certaines circonstances, l'autorisent à exiger une diminution. Nous nous sommes expliqué à cet égard dans le commentaire des art. 1722, 1724, 1726. Il nous suffira de remarquer ici que la demande en payement trouvera toujours, dans l'hypothèse de ces articles, une exception péremploire qui fera surseoir au payement du prix jusqu'à la liquidation de l'indemnité ou diminution proportionnelle [s].

332. Lorsque le preneur a satisfait à l'obligation de payer le prix , il n'est pas encore tout à fait quitte envers le bailleur; et il doit le rembourser de l'impôt des portes et fenêtres que

a payé à sa charge. Mais, par contre , le

fl] Infr., n«677.

[2] Junge Duvcrpicr, no 131.

[S] Pari», 29 avril 1817. (S., 18. 2. 50.)Ca*a.,99 no». 1832. (S., 33, 1, 18.) Junge DuverRier, n« 480.

[4] Zachari*. I. III, p. 12. n« 2. l'olhier. Louage, no» 211 et 214. Merlin. Rip., vo Bail, $ 9, n" 4.

[5] Junge décret .lu 9 janr. 1814. Loi du 19 avril 1831, art. 9. Duranton parait avoir ignoré ces di»po»ilion». (Du Louage, n» 76.)

[6] Duvergier établit avec ra'uon que le preneur ne pourrai! pas exiger imraédialcmrnl wn rembonr»emrnt

propriétaire est tenu envers le preneur de l'impôt foncier, dont ce dernier a fait l'avance au trésor.

Mais cette proposition demande quelques éclaircissements [4).

333. L'art. 147 de la loi du 3 frimaire an vu oblige les fermiers et locataires de payer à l'acquit des propriétaires et usufruitiers, la contribution foncière pour les biens qu'ils tiennent à ferme ou à loyer. Toutefois, cette obligation envers le fisc ne les constitue pas débiteurs de l'impôt au regard des propriétaires ou usufruitiers ; car le même article leur donne un recours contre ces derniers pour se remplir de celte avance , et les autorise à porter les quittances de contribution comme argent comptant dans leurs comptes de fermages et loyers [3] . Ainsi, envers le trésor, le preneur est débiteur; mais il a son recours contre le propriétaire, et ce recours s'exerce en moins payant quand le moment de payer le terme est arrivé [e]. C'est aussi ce qui avait lieu dans notre ancien droit [t].

Remarquons , du reste , que la loi du 1 9 avril 1831 sur les élections , autorise le fermier par bail authentique de 9 ans au moins, qui exploite par lui-même, à se prévaloir du tiers des contributions payées par la propriété ; sans toutefois que ce tiers soit retranché du cens électoral du propriétaire. (Art. 9.)

334. Quant à la contribution des portes et fenêtres , c'est une charge de la possession du preneur ; lui seid doit en rester grevé en définitive. C'est pourquoi la loi du 19 avril 1831 lui en tient compte pour la formation du cens électoral.

(Art. 6.) Mais ce n'est pas contre lui que l'action du fisc se dirige, c'est contre le propriétaire, sauf le recours de celui-ci contre le preneur [a].