Les art. 1730, 1731 , 1732, sont unis

outre eux par des liens si intimes , qu'il est dif- | licile d'en présenter le commentaire sépare. Us se réunissent en effet dans cette pensée commune : que le preneur est tenu de rendre la chose dans l'état où il l'a reçue ; pensée qui en elle-même n'est que le corollaire de cet autre principe formulé dans l'art. 1728, savoir, que le preneur doit en user en bon père de famille [i].

Ainsi, le preneur a-t-il fait subir à la chose des changements de forme que le bailleur n'approuve pas , a-t-il coupé les pièces par des cloisons , supprimé des alcôves , bouché des jours , il est de son devoir de faire disparaître ces modifications que le bailleur a pu tolérer tant que le bail a doré , mais dont il a droit à voir les lieux débarrassés lorsqu'il rentre dans l'usage de sa chose. Il ne serait pas de la bonne foi d'un père de famille scrupuleux de vouloir imposer à autrui des arrangements que son intérêt seul avait déterminés. «

Ou bien , le preneur qui avait reçu la chose en bon état de réparations de toute espèce , la rendil avec des dégradations ; laisse-t-d les marbres des cheminées écornés, les glaces cassées, les dalles des salles a manger fendues, il faut qu'il en fasse la réparation à ses frais : a Item prospi- » ccre débet conductor, disait Ulpicn, ne , in » aliquo , vel jus rci , rel corpus détenus facial » vel ficri patiatur [*]. » Il doit rendre la chose dans l'état où elle était [s] , et ce n'est pas remplir cette obligation que de la rendre dégradée [«].

338. U faut même aller jusqu'à dire que si le preneur laissait perdre par non-usage quelque servitude utile à la chose louée , dont il aurait eu pleine connaissance, il serait responsable, aux termes de l'art. 1732. Telle était l'opinion d'Accurse, et le président Favre lui donne son assentiment [s],

339. Toutefois , la responsabilité du preneur s'efface, lorsque le dommage éprouvé par la chose louée a pour cause , 1" une jouissance non exclusive et partagée entre le preneur et d'autres locataires, aiusi que je l'expliquerai au n° 590 fe] ; 2° la force majeure ou la vétusté.

La vétusté et la force majeure marchent to

[1] Voy. tupr., no 288, le texte d'Ulpien.

2] L. 11, S 0. Loc. cond.

3] I.. 25, C. Loc. cond.

4] L. 3. S Si rtddltâ, D. Commod. L. 1, S Si ret, D. Vepositi. L. 39, S Si qui*, M^Vc vert>. obliy. Infr., ii ■ 550 et suiv.

jours sur la même ligne [i]. Or , on a vu par le

commentaire de l'art. 1722, que, loin que le preneur soit responsable de la force majeure , c'est lui au contraire qui a une action contre le bailleur pour faire diminuer le prix du bail quand la force majeure a fait périr une partie de la chose. L'art. 1730 ne veut pas davantage que le preneur soit rcsponsahle des effets de la vétusté, et sa disposition se trouve rappelée dans l'article 1 755 ; car la vétusté est une sorte de force majeure; elle est l'effet inévitable du temps, qui use avec lenteur et dégrade insensiblement les plus solides ouvrages de la main des hommes.

340. Mais ici deux difficultés se présentent sur la preuve des conditions dans lesquelles se trouvait la chose alors qu'elle a été livrée, et des faits qui sont venus la modifier ou l'altérer. Qui prouvera l'étal des lieux au moment du bail ? Qui prouvera ensuite que les pertes cl dégradations n'ont eu lieu que par vétusté et force majeure?

Sur le premier point , il y a une considération qui frappe l'esprit tout d'abord : c'est que le bailleur étant obligé, par l'art. 1720 , de livrer au

Srcncur la chose louée en bon élal de réparations e toute espèce [s] , est présumé avoir rempli cette obligation, au moins en ce qui concerne les réparations localives. On ne suppose pas que le preneur eût consenti à recevoir la chose , si le bailleur ne l'eût pas mise dans l'état où la loi veut qu'elle se trouve quand le bail commence, et surtout dans l'état où lui, preneur, doit la rendre lors de sa sortie des lieux. De là une présomption légale posée par l'art. 1732 ; c'est que le preneur est censé avoir reçu les lieux en bon étal de réparations localives.

Notez bien cependant que la loi ne suppose pas de plein droit que le preneur a reçu les lieux en bon état de réparations de toute espèce. Non ! la présomption se concentre sur les réparations localives [o] et ne va pas au delà. Pourquoi cela? Parce qu'il est à croire que le preneur se sera beaucoup moins inquiété des grosses réparations qui ne sont pas à sa charge pendant la durée du bail ; tandis qu'il aura du être plus exigeant à l'égard des réparations localives qui sont à ses frais Uni qu'il occupe les lieux. (Art. 1720.)

Sur la loi 11, g 2. D. Loc. cond. (Ration.) Voy. cependant l'art. 1734.

L. 30, S 4, D. Loc. cond. Fi* *l vtluttaj (Alfenus). Supr., no 164.

•?«/«•., no 178, la définition.

CHAI». 11. — DU LOUAGE DES CHOSES. — A HT. 1750-1732. (N°* 341-343.) 191

Ainsi donc, en l'absence de toute autre preuve, le bailleur est censé avoir mis la chose en état , et y avoir fait préalablement les réparations localives ; d'où il suit qu'à sa sortie , le preneur doit faire en sortequ'elle ne soit affectée d'aucune dégradation de cette espèce.

Toutefois, celte présomption n'est pas de celle* qu'aucune preuve contraire ne peut ébranler.

L'art. 1732 réserve expressément au preneur la facilité de prouver par tous les moyens qui sont en son pouvoir , même par témoins [i], que les lieux n'étaient pas en bon état de réparations locativesTs].

341 . Mais cette preuve n'est pas toujours facile. 11 y a un moyen plus sûr d'en prévenir la nécessité : c'est de dresser , lorsque le bail commence, un état contradictoire des lieux. (Article 1730.) Par là tous les doutes se trouvent lovés. Les lieux sont décrits d'une manière circonstanciée ; on sait si la chose était ou non en bon état lorsqu'elle a été confiée à la foi du preneur ; ou sait aussi dans quel état elle devra se trouver quand il en fera remise au propriétaire ; car il faudra qu'en fiude compte son état soit le inème qu'au commencement , sauf les dégradations occasionnées par force majeure et par vétusté.

342. Maintenant voilà le preneur en possession ; or , sa jouissance doit être celle d'un bon père de famille , qui préserve la chose des dégradations ou des pertes qui sont le fait do l'homme. Il sera donc responsable de toutes les altérations provenant de sa faute. (Art. 1732.) H y a plus , c'est que les dégradations existantes à la fin du bail seront censées être de son fait. La présomption de la loi est encore ici tournée contre lui (art. 1732), et c'est à lui à prouver qu'elles ont eu lieu par vétusté ou par force majeure [s].

Duvergier penne que dans l'ancien droit il était de règle que le baillour dût prouver que les dégradations dont il demandait la réparation étaient occasionnées parla faute du preneur, et cette jurisprudence lui parait conforme aux principes généraux (n° 407). Mais il n'en est rien. Lisez plutôt Pothier , que Duvergier a omis de consulter. Il vous dira : « Le locataire est déchargé de l'obligation de rendre la chose , si la » chose a péri sans sa faute ; mai* il doit enst i- » gner et justifier comment elle a péri; autrement » elle est présumée avoir péri par sa faute » (n°1W). » Lise» même G orner, que Duvergier cite sur la foi trompeuse de Dcspeisses [s]. Loin auc Gomez ait placé sous le patronage de son érudition l'erreur qu'on lui prèle , il suppose au contraire que c'est au locataire à prouver la force

(1] Ou conçoit difficilement qu'un profeueur ansii iTi»linç«it ! que Delvincourt ait pu penser que la preuve testimoniale n'est pa> admissible , »i l'objet du litige excède 150 fr. (T. VII, p. 227.) Il i'agit ici de prouver un fait et non une convention (Thiranlou, Louage, no 101. Duvergier, no 443).

(9j Bourse., î mar» 1825 (S., 25, 358).

majeure. Seulement , il examine si , la force majeure étant établie par lui , il doit aller jusqu'à justifier qu'elle a eu lieu sans sa faute ; et il résout qu'en général il lui suffit de prouver la force majeure ; mais que , s'il s'agit d'un individu exerçant une profession qui a déterminé le contrat de louage , comme un berger à qui l'on a confié un cheptel , c'est à lui à prouver que les bestiaux ont péri sans sa faute; ainsi il va bien plus loin que l'art. 1808. Enfin il pense qu'il en est de même dans les eas d'accidents qui , trèssouvent , arrivent par la faute de l'homme .

comme l'incendie [»J , le vol , la fuite des eslaves [e]!

Il n'est donc pas exact déconsidérer l'art. 1732 comme introductif d'un droit nouveau. Il n'est que l'écho des anciens, des éternels principes; il est fondé sur cette règle : que le preneur, étant obligé de rendre la chose dans l'état où elle lui a été confiée , doit , lorsqu'il la restitue dégradée et dépréciée , prouver la cause de ces changements. Nous retrouvons ici la doctrine que nous avons enseignée aux n°* 221, 222, 223.

343. Mais (faisons-y bien attention) pour que le preneur soit responsable , de droit , des dégradations, il faut qu'il soit constaté qu'elles ont eu heu pendant sa jouissance ; c'est la condition exigée par l'art. 1732. On sent , en effet , que la loi n'a pas voulu que le bailleur se déchargeât sur le preneur de réparations qui auraient pour cause des pertes ou des dégradations antérieures à son administration.

Mais à qui la preuve de cette condition Y au preneur ou au bailleur?

Celte question se résout par les idées que nous avons développées aux n°* 340 et suiv. ; ou plutôt c'est la môme question reproduite sous une autre face.

D'abord , elle ne saurait se présenter pour le cas où il a été fait un état des lieux. Cette description détaillée fera toujours connaître si la détérioration est antérieure ou postérieure au bail.

Elle ne peut se présenter non plus lorsque ,

n'y ayant pas d'état des lieux, il s'agit seulement de réparations locatives , puisque le preneur est censé avoir reçu les lieux en bon état sous ce rapport.

Il n'y aura donc lieu à la poser que lorsque la difficulté roule sur des dégradations de gros entretien , et qu'il n'a pas été fait d'état des lieux. Par exemple : Pierre vous a loué une maison, et vous en avez pris possession sans état descriptif. Au moment où le bail expire, Pierre s'aperçoit qu'une des poutres qui supportent le grenier a ûechi parle milieu; et, sous prétexte que vous

(3] Pothier, no 199.

[4] N'iMNt'uu

! autorité doctrinale. Son ou-

vrage n'ett cité que on (5] ifl/h, »«• 36S et raiv.

[61 Variar. reaol., t. Il, c. 3, De loe. eonti., v» SI et 22. Pothier cite entai le vol comme imputable au preneur, n» 429, Louage. Ver. infrà, ». 824.

avez pu occasionner cette dégradation en encombrant outre mesure le grenier , il exige que vous vous chargiez de cette dégradation. Y serat-il fondé?

Je réponds qu'avant tout Pierre devra prouver qu'au moment où la maison vous a été livrée la poutre était en bon état. Ici, aucune présomption légale ne milite contre vous. D'une part , vous n'êtes pas censé avoir reçu la maison en bon état de réparation de gros entretien. D'autre part , aucune description de la maison ne constate que la poutre n'était pas , au principe du bail , dans l'état où on la trouve aujourd'hui. Vous êtes donc en droit de soutenir que la chose ne vous a pas été livrée dans un état de parfaite conservation ; de même que c'était à vous à faire faire un état descriptif pour vous décharger de la responsabilité des dégradations locatives antérieures au contrat , de même c'était au bailleur qu'il appartenait de constater par une semblable description que la chose était exempte de grosses dégradations. Ainsi donc, la présomption qui incombe contre le locataire , lorsqu'il s'agit de réparations locatives, se rétorque contre le bailleur quand on discute sur des réparations de gros entretien Ces réparations ne sont censées provenir de la faute du preneur qu'autant que le bailleur justifie qu'elles sont postérieures au bail.

344 Au surplus il est ordinairement assez facile ( pour les architectes surtout ) de reconnaître si les réparations de gros entretien viennent de vétusté, de vice de construction , ou du fait des personnes qui occupent l'immeuble [il.

l\ y a aussi des causes de dégradation dont la date s'annonce avec trop d'éclat pour qu'on puisse l'ignorer; telle est l'incendie.

345. Maintenant qu'on est bien fixé sur la position respective des parties , et sur les réparations qui tombent de droit aux frais du preneur, il reste a examiner une difficulté. Elle consiste à savoir de quelle espèce de faute il est tenu. Est-ce de la faute lourde seulement ? ou bien aussi de la faute légère et même de la faute très^ légère?

[t] l.epagc, Loti det bâtiments.

{2] Pothier, Louage. n« 193. Vinniu*. *nr le» In«t. Loc. cond., S 5. n«>» 1,2, 3. Connann», lin. 7, cap. 1 1 , n» 10. Voct, Loc. cond., no 29. Favrc, De error. , Déc. 75, c. 1. Junge Legrand, tur Troyet, t. Il, p. 337, no» 15, 16 cl »uiv.

[3] Sur le fondement de» loi», 9, 5 3; 11, S 3; 13, S 1 ; 31, D. Loc. cond.

14] Voct, n« 30.

[5] Voy. une application, infr., n<> 664. Elle est remarquable.

[6] Court de droit civd fronçait, t. II, p. 319 et 320,

Ïue je ne connaissais pa» quand j'ai publié mon Coram. c la Fente.

{7] Je répondrai tcolcment , et en peu de mot», à trois objection» de Duvergicr.

PaiHtiae omuctior. J'avais cherché à enlever à Toullier l'appui des art. 1582 et 1585, en diiant qu'étranger» h In matière de» contrat!, il» ne se réfèrent qu'a la matière de» delitt cl de» çuan-dtlitt ; qu'ainsi il» oc »au-

I,cs meilleurs interprètes [*] du droit romai n étaient d'accord en général pour repousser la faute très-lés^ère , au moins dans le louage des choses [s]. \\ y avait toutefois dans ce système deux textes embarrassants , c'est le § 5 des Inst. au titre de Loc., où il est dit que le preneur doit avoir tous les soins que pourrait avoir l'homme le plus diligent : dUigentissimus paterfamilias ; c'est encore la loi 25, % 7 , D. ïak. cond. , dans laquelle Gaïus tient le même langage ; mais on répondait aux Institutes en disant que le superlatif n'avait là d'autre valeur que celle du positif, comme il y en a plus d'un exemple dans les livres du droit romain. Quant à Gaïus , on l'expliquait en montrant qu'il ne s'occupait que d'un louage d'industrie, et que, s'il allait jusqu'à imputer la faute très-légère, c'était à l'égard d'un individu qui faisait métier de transporter des marchandises fragiles , et de qui , par conséquent , on devait exiger une diligence trèsexacte (*].

Le Code civil , qui doit faire notre règle , ne nous livre pas à ces combats de textes et d'interprétations. Ses dispositions sont nettes et positives. Il rend le locataire responsable de la faute. (Art. 1732, 1735.) H exige de lui les soins du bon père de famille (art. 1728, 1806); il bannit les superlatifs. Par là , il rejette la faute trèslégère.

Duvergicr croit cependant qu'elle doit être imputée au locataire (n° 410). C'est de sa part une fidélité honorable , mais peut-être trop docile aux doctrines deToullicr , dont j'ai essayé de montrer l'imperfection dans mon Commentaire de la Venlc (n° 361). Je ne puis que renvoyer à ma dissertation sur la matière des fautes, insérée dans cet ouvrage. J'y persiste avec d'autant plus de confiance [s] , que je me trouve d'accord , sans l'avoir su , avec un savant jurisconsulte allemand, Zacharise, dont les solutions sont absolument conformes aux miennes [e].

On verra , je l'espère , dans cette dissertation un examen approfondi des textes du Code civil et des systèmes des jurisconsultes modernes [7].