C'est ordinairement à la fin du bail que

raient »crvir à interpréter et à limiter l'art. 1137, rèçlo de* fautet contractuelles.

J'ajoutai» qne le» motif» de aevérilé qui , dan» le» art. 1382 et 1583, ont pu déterminer le législateur à tenir compte de la faute très-légère , ne «e rencontrent plus, lorsque la faute e»t commue par un individu avec qui on a consenti à traiter et i qui on n'a pa» cxpre»sément imposé une diligence plut grande que celle du père de famille diligent.

Duvergicr m'adresse d'abord une critique de mol» et me reproche d'avoir appelé faute contractuelle une faute commise après la formation cl non pa» contre la lettre expresse du contrat (l'ente, n« 279). Je pourrai» donner de très-bonne» raisons pour défendre une locution que tout le monde comprend ; mai» j'ai hâte de pa»»er à quelque chose de plu» sérieux.

Duvergicr pen»c que le» motif» »ur lesquels je me ■ fonde pour repousser les art. 1582 cl 1383 sont au contraire de nature à les faire admettre ; car. dit-il, plu» ou a suivi la foi d'un individu , plu» la loi doit être *év*re

le bailleur exige la mise en état des lieux et la réparation des fautes commises par le preneur pendant sa jouissance. Si , cependant , les dégradations étaient de telle nature qu'elles pussent compromettre d'une manière grave la bonne conservation de la chose , le bailleur aurait intérêt à agir avant la fin du bail. C'est ce qui arriverait si le locataire laissait les fenêtres sans carreaux de vitres , et que la pluie , pénétrant dans les appartements, étendit la pourriture sur les planchers et les plafonds; si le fermier négligeait de curer les fossés et que les eaux pénétrassent lesterresd'unehumiditéqui nuisit pour l'avenir a leur fertilité [t].

347. Avant de dire quelques mots sur la compétence des tribunaux chargés de connaître des

pour punir le» abus de confiance que commet ce même individu. — A cela , deux réponse* :

1" La mesure de pénalité que Duvergicr préfère à In la mienne n'r»l pas celle à laquelle non loii pénale* ont donné la préférence. Car Part. 401 du Code pénal de 1810 punit d'un emprisonnement d'un an au moins et de cinq ant au plut l'auteur d'un vol ordinaire, d'un larcin, d'une filouterie; tandis que l'art. 408 ne punit l'abus de confiance que d'un emprisonnement de deux mois au moins et de deux ant au plus!

So Au surplus , le nœud de la difficulté n'eut pas là , «t faire dépendre uniquement la solution de la question, de savoir si celui à qui on s'est confié est plus coupable que celui avec qui on n'a pas traité, c'est n'envisager qu'une des faces de la position des parties. Ce dont il faut tenir compte surtout . c'est la possibilité qu'a eue le créaucier de dicter la loi du contrat et d'imposer une responsabilité aussi sévère que possible. C'est pourquoi je dirais : « Si le créancier avait voulu plus que l'cxac- » litude du bon père de famille, il aurait fallu qu'il en • fit l'objet d'une stipulation expresse. Son silence est » une preuve qu'il n'a rien exigé d'extraordinaire et de » trop onéreux I • A cela Duvergicr ne répond rien , et d'ailleurs qu'aurait-il pu répondre?

Se osjkctio*. J'ai i riliqué la rédaction de l'art. 1 137 ; mais la rédaction seulement.' c»r , du reste, j'ai reconnu que cet article a un grand sens et qu'il a introduit d'keureuset améliorations. Eh bien ! ces concessions ne suffisent pas à Duvergicr. Il s'étonne que l'art. 1137 n'ait pat trouvé grâce devant moi.

Ce qui n'a pas trouvé grâce devant moi, c'est que l'art. 1137 ait annoncé qu'il y a des cas où le débiteur est tenu à plus de soins que ceux d'un bon père de famille, c'est-à-dire de la faute très-légère , tandis que, dans aucun des article* qui suivent, le mot de faute très-légère n'est prononcé.

Ce qui n'a pas trouve grâce devant moi , c'est que l'art. 1137 ait déclaré proscrite la distinction des interprètes du droit romain entre les conventions qui ont pour objet l'utilité du délenteur, et celle* qui ne lui procurent pas d'avantage*. Tandis que, dans le* art. 1 57 f , 1928 et 1992, nous voyons que le détenteur n'e*t tenu que de la faute lourde . précisément parce que la détention de la chose e*t sans utilité pour lui !

Duvergier a cru que je faisait résulter ce dernier défaut d'harmonie d'une contradiction entre le paragraphe premier et le paragraphe second de l'art. 1137. Ce n'est pa* ce que j'ai dit, et dès lors il était inutile de m'opposer la paraphrase de l'orateur du gouvernement. J'ai trouvé ce manque d'ensemble dan* le rapprochement de l'art. 1 157 et des art. 1574. 1928 et 1992 !

5» oujictio*. Pour prouver que le Code n'a pas complètement pa»sé *ous silence la faute très-légère annoncée par l'art. 1137, Duvergicr s'empare de l'art. 1733

actions auxquelles donnent lieu les dégradations et pertes imputables au preneur, nous ferons remarquer que les art. 1730, 1731, 1732, quoique placés sous une rubrique restrictive, s'appliquent au louage de toutes choses.

348. Jetons maintenant un coup d'oeil sur les actions nées des art. 1730, 1731 , 1732.

Les actions relatives aux réparations locatives et aux dégradations et pertes imputées aux preneurs se portent devant le juge de paix , pourvu que la demande n'excède pas la somme de 1,500 francs. Ce magistrat les décide sans appel quand la demande ne s'élève que jusqu'à la valeur de 100 fr. , et à charge d'appel quand elle arrive jusqu'au taux de la compétence en dernier ressort des tribunaux de première instance [*].

et m'oppose, avec Toullier (t. XI, no 161), que cet article n'cxrmpip le locataire de la responsabilité de l'incendie qu'autant qu'il établirait l'une du ces quatre excuse* : 1" Cas fortuit, 2° force majeure, 3" vice de construction, 4» communication du feu par un mauvais voisin : qu'ainsi une foute quelconque rend le proneur responsable (Voy. Duvergicr, Louage, n» 410).

On pourrait tirer le même argument de l'art. 1784 , dont ne parle pas mon contradicteur.

Mais 1rs art. 1728. 1732, 180G, répondent péremptoirement : en effet , ils ne demandent au preneur que les soins d'un père de famille ddigent; ils ne lui imputent que la faute , c'est-à-dire le manquement dont un père de famille diligent ne se rend pas coupable ; ils ne parlent pas de faute trèt-lègire; il* ne vont pat jusqu'à exiger do lui la vigilance d'un père de famille trèsdiligent.

Or, ce* article* (et curtout le* art. 1728 et 1732) sont le commentaire naturel et nécessaire de l'art. 1753.

D'où il suit que si le locataire a mi* à prévenir le feu tou* les soins d'un père de famille diligent, il sera irresponsable; cl l'on devra attribuer le feu au cas fortuit, à la force majeure. Car, d'après Baldc, la force majeure est : • Accidcns quod per custodiam, curam, vol dili- • gentiam menti* humanx non potest evitari ab eo qui » petitur » (sur la loi quat fortuit., C. De pignor. act., n<> 4), et celle définition nous rappelle ce mot de Neralius, custodia adveriùt vim parùm prof it, I. 31, D. De act. empt. Qu'est-ce quo cette garde? qu'est-ce que ces soins? Evidemment ceux du bon père de famille et rien de plus, à moins que la loi ne se montre plus exigeante. El» bienl quelle est ici la mesure de responsabilité? Le» art. 1728 et 1732 nous l'ont dit) Il «oit de là que le locataire qui «'est conformé à leur* déposition» est exempt de faute, et là où cesse la faute, commence la faute majeure. Casus fortuitus caret culpâ, dit Médici* (quiest. 12, n<> 10. Voy. suprà, n» 204 et le* note»). Ce que nous dit le rapprochement de* art. 1728, 1752 et 1753, le* empereur* Dioctétien et Maximïn l'avaient exprimé dan* ce texte important à consulter ici : « In » judicio locati conduclo dolum et custodu», non etiam » casum cui rcsisti non potest, venirc constat. • (1. 28, C. toc. cond.) Ainsi, là comme dan* le Code civil, la force majeure est ce que n'a pu empêcher la vigilance du bon père de famille. Voy. infrà, a« 385.

[1] Lcpage, Lois des bâtiments, p. 2, ch. 3, p. 179. Carré, Compét., t. IV, p. 136. Duvergier, n» 448. Cura «on, Çompit. detjuget de paix, p. 452, m> 19.

[2] Art.4de la loidu25mai1838.Cura**on, p. 347, £2, no 15. V. l'art. 7 de la loi belge, du 25 martl841,p. 316.

D'après l'art. 10, n° 5, de la loi du 16-24 anOi 1790, le juge de paix connaît tant appel jusqu'à la voleur de 50 livre» , et à charge d'appel à quelque valeur que le demande puisse monter ;

349. Quant aux dégradations causées par incendie et inondation , le juge de paix ne peut en connaître que dans les limites ordinaires de sa compétence, c'est-à-dire sans appel, si la demande arrive à 1 00 fr., cl à charge d'appel si elle arrive jusqu'à 200 fr. [il.

La raison de cette différence se fait sentir d'elle-même. Les inondations sont un faildc force majeure ; ce ne sont pas là des dégradations ayant pour cause la faute du preneur. En ce qui concerne les perles occasionnées par l'incendie, elles sont quelquefois si graves, elles fout naître tant de questions et de diUicultés , qu'il ne fallait pas les assimiler aux autres natures de dégradations.

350. Au surplus , comme mon but n'est pas de mêler à mon sujet la discussion de questions qui se rattachent à des lois de procédure, j'arrête ici mes observations sur ce point , et je rentre dans mon sujet.

351 . Si le preneur peut avoir dégradé la chose, il peut aussi l'avoir améliorée. Par exemple , il arrive quelquefois des circonstances qui , soit à raison de l'cloignement du bailleur, soit pour tout autre motif, mettent le preneur dans la nécessité de faire à la chose des réparations d'urgence et de gros entretien; déplus, il est possible que, pour son utilité ou sou agrément, il ait fait des améliorations utiles ou voluptuaires, comme d'avoir tapissé les appartements, peint à neuf les boiseries et repiqué les plafonds, etc. Souvent les locataires font fixer dans des encoignures des armoires; ils font poser des stores aux fenêtres. Un fermier peut avoir fait des plantations et des constructions, ou créé des pépinières, etc, etc. Or, on demande si , quand il sort , il a droit de retirer les améliorations susceptibles d'enlèvement, et de demander une indemnité pour celles qu'il ne pourrait reprendre sans endommager la chose.

5« De* réparation* local ivc» de» maison* et ferme*;

4» De* indemnité» prétendue» par le fermier ou propriétaire pour non-jouissance lorsque le droit de l'indemnité oç »era pa* conle»lé, et de» dégradation* alléguée» par le propriétaire.

Cette loi n'était pa» encore modifiée en France par la loi du 35 mai 1838, lorsque Duvcrgicr a publié »on Traité du Louage, dan* lequel il invoque le* di*po*ition» de la loi de 1790. On peut comulter cet auteur aux ir » 450 et suivants. La loi de 1790 a été modifiée en Belgique par la loi rapportée p. 216.

[I] Art. 4 de la loi française précitée, du 35 mai 1858. Cur.mson, p. 354.

[2] Polluer, Louage, n«129.

Celui qui a pri» à bail de* bien» d'une personne qu'il croit de bonne foi en être le propriétaire, peut réclamer, à charge du véritable propriétaire qui demande la nullité du bail, uoe indemnité pour le» réparation* utile* et nieeuairei que lacté de bail Vautoritait à faire, et le remboursement des frai* de construction , ouvrage* et plantation» , jusqu'à concurrence de la plu» value de» bien* qui en est résultée. Il peut retenir, pour assurance ■tu remboursement tic celle indemnité, le» biesfj ain*i pri, par lui à bail. ;llrux., 7 janv. 1824; J. de B., 1824, 1,323.)

Lorsque le fermier ne lient son bail que de l'un de» copropriétaire* de» bien» loué» , il n'est pat fondé à ré-

352. En ce qui concerne les réparations nécessaires , nul doute que le preneur n'ait droit d'être indemnisé. l\ est venu au secours de la chose qui périclitait ; il a fait ce que le bailleur devait faire. Celui-ci s'enrichirait à ses dépens s'il ne lui remboursait ses avances [*].

353. A l'égard des réparations simplement utiles ou voluptuaires , il y a d'autres règles à consulter.

Et d'abord, il faut disliuguer si les améliorations sont susceptibles ou non d'être enlevées.

Dans le premier cas , le preneur peut eu opérer le retrait pourvu qu'il laisse la chose dans son état primitif. L'art. 555 du Code civil nous offre ici un argument très-concluant. Quoiqu'il ne soit pas fait pour l'espèce précise qui nous occupe , il offre cependant , entre toutes les dispositions du Code , celle qui a le plus d'analogie avec notre sujet.

Vainement on lui opposerait l'art. 599 relatif à l'usufruitier, et qui (à part les additions voluptuaires, telles que celles déglaces, tableaux, etc., que l'usufruitier est fondé à enlever) veut que les améliorations faites à la chose pendant la durée de l'usufruit profltent au nu propriétaire; vainement encore on objecterait que le preneur a su ( comme l'usufruitier ) que la chose n'était I«s sienne , et qu'il est censé dès lors avoir fait sans espoir de répétition des dépenses que le locateur ne lui demandait pas et qui n'étaient pas d'une nécessité absolue; que c'est sur cette règle: Donare vidftur qui in alieno solo xciens œdi fient , que repose tout entier l'art .599 précité : qu'ainsi, le preneur ne saurait ni prétendre à une indemnité ni même à l'enlèvement de la chose.

Hais il faut répondre que l'art. 599 contient une disposition sévère que l'on ne doit pas étendre hors de son espèce. Le preneur n'a pas été dirigé par un esprit de libéralité pour le proprié-

xlamer contre les autre» au mnin» par voie de compensation avec ce qu'il leur doit pour indue jouissance, leur quoic-parl dans le» impenses faite* pour les bicu» loué», conformément aux clame» du bail existante* cotre lui cl le bailleur. Il n'a d aclion. dan* ce ca», que contre le bailleur Mut, Il en serait autrement à l'égard des impenses nécessaires ou utiles qu'il pourrait avoir faites , sans qu'elles eussent été l'objet d'aucune convention entre lui et le bailleur. Ceux de* copropriétaires qui ont oblcnu l'annulation du bail consenti par l'autre , cl des dommages-intérêt» contre le fermier, peuvent pendant l'instance en règlement de ce* dommages-intérêts, demander et obtenir une provision , s'il eousle que leur quote-part dans le* impense* réelaméc* ne s'élèvera pas à la somme & laquelle leurs dommages-intérêt» pourront monter. (Brux., 23 fév. 1821 ; J. de B., 1821, 1, 293.)

Le fermier auquel il a été accordé le droit de rétention pour impenses et amélioration* , perd ce droit » il e»t en demeure de faire liquider le* doromsge*-iutérêU.(Trève», 29 août 1807 ; Déc. not., t. XIII, p. 175.)

Le fermier qui prétend avoir tait pour le propriétaire et par sou ordre des travaux aux bien* de la ferme n'a pas le droit de se mainleuir dans la ferme jusqu'au remboursement de se» impenses.

il n'est pas recevablc dans une exception de compensation à cet égard , si sa demande n'est pa* liquide, (br., 14 «eût 1934 ; J. de Br., 1835, 475.)

CHAP. 11. — DU LOUAGE DES CHOSES. — ART. 1 750-1 732. (N«* 554-356.) 195

taire, et certes, il ne doit pas être plus généreux à son égard que celui-ci ne l'est pour lui. Or , le propriétaire ne lui a donné rien peur rien ; il * exigé strictement les loyers et fermages; il s'est fait tenir compte des dégradations. Pourquoi donc établir au préjudice du preneur des présomptions forcées? Pourquoi sortir de la vérité des faits? Le preneur n'a eu qu'un but , c'est de pourvoir à sa commodité, à son agrément, à son utilité. L'équité exige donc qu'il reprenne ses améliorations, pourvu que l'enlèvement ne cause aucun préjudice à la chose , et c'est ce que décidait expressément Ulpion dans la loi 19, % 4, D., local, conducli [i]. Ce texte, joint à l'art. 555, décide donc la question d'une manière trèsnette («]. On peut y joindre l'autorité d'arrêts anciens ; car Uni Ion rapporte un arrêt du parlement de Rennes du 17 octobre 1575, qui autorise un fermier à emporter des arbres qu'il avait plantés dans le fonds tenu à ferme [s].

354. Mais le bailleur pourra-t-il s'opposer à l'enlèvement en offrant de payer la valeur des améliorations?

Si ces améliorations consistent en additions que le preneur avait faites à perpétuelle demeure, comme , par exemple , des plantations d'arbres, le bailleur sera admis à les garder en les payant. L'arrêt du parlement de Rennes que je viens de citer au n précédent , en contient une décision expresse. Le fermier aurait mauvaise grâce à s'y opposer; car le retrait ôlerait à ces choses leur destination. D'ailleurs elles font corps avec l'immeuble; elles lui appartiennent en quelque sorte par droit d'accession : donc le bailleur qui les retient, sauf récompense, ne fait aucun grief au preneur.

Mais si ces additions consistent en choses susceptible» de déplacement, comme des arbres de pépinière , des glaces , l'accession ne serait pas assez énergique pour les retenir , et le droit de propriété du preneur l'emporterait sur celui du bailleur. 11 serait manifeste que le preneur n'a pas voulu incorporer ces objets à l'immeuble , qu'il ne les a attachés a. cet immeuble que momentanément et avec l'espoir de les reprendre et de les retirer suivant son bon plaisir [*].

355. Voyons maintenant ce qui concerne les réparations utiles ou voluptuaires qui ne peuvent être enlevées sans dégrader l'immeuble

A cet égard , il y avait parmi les interprètes du droit romain des opinions divergentes. Plusieurs voulaient que le preneur fût indemnisé par le locateur sur le fondement de la loi 55. S 1 , D., local, conducli, et de la loi «1 au même titre.

Tels étaient Favre [s]. Fachin [o], etc., etc.; mais on répondait victorieusement à cette opinion que la loi 55, § 1 , ne parle pas d'indemnité, mais seulement du retrait de l'amélioration par le preneur [i] ; que la loi 01 est dans une espèce toute particulière ; elle pose, en effet, le cas d'un colon qui a planté des vignes sans y être obligé ; bientôt le propriétaire a augmenté le canon a cause du produit de ce nouveau vignoble ; puis H eongédie le colon en exigeant de lui le fermage ainsi augmenté. Alors celui-ci lui demande, en retour de cette augmentation de prix , l'indemnité des dépenses qu'il a faites pour la plantation de la vigne. Assurément il ne fallait pas avoir la génie précis et sagacc de Sac vola pour répondre que l'indemnité ne pouvait être refusée.

Mais, en thèse ordinaire, le preneur reste sans action. C'est ici qu'il est permis de supposer avec raison qu'il a fait don à l'immeuble desadditions qu'il savait ne pouvoir en détacher.

C'est ce qui fut jugé au parlement de Paris dans une espèce où un locataire avait fait des ornements dans l'appartement qu'il avait loué ; les murs avaient été tapissés par lui , les plafonds peints, etc. , etc. La cour décida , sur les conclusions conformes de Séguier, avocat général , que ces embellissements devaient rester à la maison sans indemnité [s].

S56. L'arrêt alla plus loin , et sous ce rapport il est infiniment remarquable. Le locataire, irrité de ce que le bailleur lui refusait l'indemnité de ces embellissements, s'était mis a gratter les peintures et à arracher les papiers, croyant qu'il lui suffisait de laisser les lieux dans l'état où il les avait reçus. Mais l'arrêt précité le condamna à des dommages et intérêts ; la cour pensa qne ces destructions étaient de sa part un acte de malveillance sans aucun profit; que ces embellissements étaient devenus une partie de la chose même , par la puissance du droit d'accession ; qu'ils étaient dès lors la propriété du maître de la ma son, et que celui-ci était fondé à demander que los lieux restassent en l'état; d'autant que le locataire n'ayant ni intérêt à faire disparaître les additions, ni possibilité de les détacher sans les détruire entièrement, il n'était pas moral d'autoriser des actes que le seul esprit de méchanceté pouvait expliquer [a].

Cet arrêt se base sur le défaut d'intérêt du preneur. Il est irréprochable. Convenons cependant qu'il y avait de la part du bailleur un manque de loyauté, qui excusait jusqu'à un certain point la mauvaise humeur du locataire.

[1] Vo y . le Comm. de Favre ter cette loi, Ration [i] l'oihier. Louage, n» 131. Ton Hier, t. III, no 130. M Voy. Jrbre,, n« 5. Il cilc Chopin, .ur Pari., 1. 1, t. I, n» lit.

[4] Lepage, perl. 9, ch. S, art. 1, p. 190. 191. [5] Ration., aur la toi 55, % 1, U. Loc, cond,, et sut Il \<* 19, $ 4.

(61 Cent,, 1. 1, a. 85.

[7] Poihier, l'ami , «ur celte loi. Çedcfroy donnait

une autre intcrprciion.

8] Upage, pari. î, ch. 3. arl. 1, p. 188, 189. 19| ld.^.Do»en|ier,oo«57.

Article 1733.

Il répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve :

Que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure , ou par vice de construction ;

Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

Article 1734.

S'il y a plusieurs locataires, tous sont solidairement responsables de l'incendie, A moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un

d'eux, auquel cas celui-ci est seul tenu; Ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux ,

auquel cas ceux-ci n'en sont pas tenus.

SOMMAIRE

557. Nécessité de remonter à l'origine historique de noire article pour en comprendre U portée.