Quitt si le locataire est chargé des

raocc? L'indemnité fournie par la compagnie d'assurance lui sera-l-ellc duc dans tous les cas?

357. De toutes les causes de dommages et de pertes , la plus redoutable et la plus fréquente , c'est l'incendie. C'est pourquoi elle méritait une mention particulière ; d'autant plus que l'incendie est autant un cas de faute qu'un cas de force majeure , et que le doute, dont l'esprit est saisi quand on veut remonter à son origine , rendrait cette matière conjecturale et arbitraire, si le législateur n'était venu au secours des intérêts privés par des dispositions précises.

Or donc, pour placer l'art. 1733 dans son jour véritable , nous aurons besoin d'en montrer l'bistoire et la liaison avec les principes généraux du droit ; ce sont là des notions indispensables pour ne pas errer dans son application.

358. L'ancienne Rome, dont les jurisconsultes ont posé les bases de l'art. 1733 [i] , fut souvent désolée par des incendies ; dans la plupart des quartiers , les rues étaient si étroites et les maisons si élevées , que les habitants avaient peine à se prémunir, soit contre les dangers du feu , soit contre la ruine des édifices. Quand on porte sa pensée sur cette capitale du monde , on a coutume de se la représenter avec la parure de ses palais, de ses temples somptueux, de ses colonnes et de ses portiques, etc., etc. ; et l'on prend à la lettre ce mot d'Auguste, qui se vantait de l'avoir laissée de marbre après l'avoir reçue de briques [s]. La distance et surtout l'imagination font disparaître à nos yeux la place moins brillante occupée par cette masse de prolétaires affamés et inquiets à qui la main de l'< mpereur donnait du pain et des spectacles. Ici le luxe disparait , et il faut descendre dans ces demeures surchargées d'étages, dans ces rues obscures , rétrécies, où la misère habite, et où la pauvreté étale ses haillons. C'est là particulièrement que l'incendie exerce ses ravages et que la chute des maisons menace la vie des citoyens. Entendez Sénèque le philosophe se plaindre de cette Rome si magnifique dans nos souvenirs, si défectueuse

• est. ■

Dans la loi 11, D. D« peric. rteomm.

Suét., Oclav. Aug„ no 39.

Voy. son admirable satire 3*.

Paul, 1. 1, D. De officio prœftet. vigil.

Voy. Suétone, Oclav. Àwjutl., no 30. • Adversùs - noclurnas, vigilcsque commentu»

pour ceux qui la virent do près ! « Tanta altitudo » est œdificiorum , tantaque viarum anguslia, ut » neque adversùs ignem pra-judicium , nequeex » ruinisullum , ullam in partent , eflugiuin sit. » Et Juvénal , qui s'indignait de tout , n'a pas manqué de s'indigner, sans hyperbole cette fois , de l'écroulement des habitations soutenues à l'aide de quelques faibles étais ; de ces murailles béantes, dont les crevasses étaient masquées avec un peu de recrépissage; de l'horreur quotidienne des incendies; du péril des voisins, déménageant en toute hate; du sort cruel de ces malheureux qui, logés sous la tuile où l'amoureuse colombe venait déposer ses œufs, avaient le triste privilège d'être brûlés les derniers, alors que tous les autres étages étaient consumés [s].

Depuis longtemps toutefois des mesures avaient été prises pour proléger les citoyens contre l'imprudence ou contre le crime des incendiaires [4]. Des triumvirs, appelés nnciurni à cause de leurs rondes de nuit, étaient chargés de veiller sous ce rapport à la sûreté de la ville [s] ; les édiles et les tribuns du peuple avaient aussi une part d'intervention dans cette partie de la police urbaine. D y avait encore des préposés publics, placés en sentinelle auprès des portes et des remparts, pour se porter au premier appel sur le lieu du danger. Néanmoins les incendies se multipliaient au point de dévorer plusieurs édifices en un jour. C'est pourquoi Auguste institua sept cohortes [a] de vigiles (vigilum), ayant à leur tète un préfet appelé prœfectusvigilum. La mission de ce corps était particulièrement de veiller la nuit et de faire des patrouilles avec des seaux à incendie et des haches , d'arrêter les filous et les maraudeurs , de saisir les incendiaires , d'éteindre le feu , de punir ceux qui , par négligence , étaient cause du dommage [1].

Toutes ces sages précautions n'empêchèrent pas cependant le célèbre incendie de Rome sous Néron. Déjà Lyon , cette reine des Gaules , avait

[6] Vali-re-Maxime rapporte une condamnation prononcée contre eux parce qu'ils arrivèrent trop tard pour éteindre un incendie qui avait éclaté dans la fia Sacra. (Lin. VIII , cap. 1, 5, an de Rome 585.) Voy. aussi le n» 6. (An de Rome 698.)

[7] Voy. les lois 1, 3, 3, S 1, 9, 3 et suit. D. prïrfhvtl vig.

été la proie des flammes, et une nuit avait sufli pour mettre un monceau de ruines à la place d'une vaste et riche cité [t] I

350. Il n'était pas nécessaire que le mal parvînt à ce point pour que les jurisconsultes romains, si soigneux des moindres difficultés, s'occupassent do la garantie des dommages causés par l'incendie.

D'abord ils imaginèrent des clauses de baux qui imposaient au preneur une responsabilité tellement étroite, qu'il restait chargé de la force majeure. Cette clause était ordinairement formulée par les mots ignem ne habeto [•], c'est-àdire qu'on allait jusqu'à défendre au locataire d'avoir du feu ebée lui , afin qu'il n'y eût pas équivoque sur la sévérité de la garde qu'on lui imposait.

D'autres fois ou autorisait le preneur à avoir du feu , pourvu que ce fût un feu innocent, innocent ignit, c'est-à-dire un feu qui ne produisit pas de ravages. Dans ce cas , le preneur u'était excusé que si la force majeure, venant tromper •a prévoyance, rendait le feu dommageable [s].

Mais, à part ces stipulations, la question avait été discutée théoriquement. Kilo se présentait sous deux rapports : premièrement , entre personnes étrangères les unes aux autres ; secondement , entre personnes avant entre elles des relations contractuelles, de telle sorte que l'une fût obligée par contrat ou quasi-contrat à la garde de la chose incendiée.

Le premier point de vue était dominé par la loi Aquilia.qui pourvoyait aux dommages causés par les délits et les quasi-délits. L'incendie, dont la cause n'était pas due à la force majeure , rentrait dans ses dispositions générales [4]. Lo second point do vue se rattachait à la théorie des fautes contractuelles, c'est-à-dire, des fautes commises contre le degré de vigilance dont la convention impose la toi au débiteur. Mais ici l'unité des idées des jurisconsultes romains, brisée par le ciseau de Tribonien , no nous est parvenue qu'à travers des nuages. Les interprètes ont essayé de reconstruire le tissu d'or qu'un parfilage maladroit avait décomposé. Ils ont édifié des systèmes , et disputé pendant des siècles. Et néanmoins la vérité n'est pas encore exempte d'obscurité !

Heureusement pour nous qu'un texte surnage entre tant de textes difficiles à concilier. La pensée en est claire , positive, satisfaisante pour la raison. Voyons ce qu'il uous apprend.

360. Le jurisconsulte Alfeuus examine le cas où une maison vendue , mais non encore livrée, est incendiée entre les mains du vendeur. Bien entendu que si le feu a pris par force majeure , le vendeur restera irresponsable , à moins que H

(I] Véy. la lettre de DeaèqUO, .( iiberatir. (L*U. 101,

Mil. de Panes. ,1. VII, p. IJ

(3] Ulpren, I. 11..; 1. U. Loe. eomd.

(S) i<J., I. 9, $ 8, 1). Loe. coud.

[4] M.. 1. 27. S 9 et 10, D. Ad tegem A,pM. L. 30, $ 3. même toi.

[5] !.. 11, U. Deperic. tt connu.

la force majeure n'ait été mise à sa charge. Bien entendu encore que si l'incendie provient de sa faute, le dommage pèsera sur lui. Mais de quelle faute sera-t-il tenu? de la faute lourde seulement? ou bien de la faute légère et même de la faute très-légère? C'est ici que le fragment d'Alfenus est précieux pour notre sujet ; car il entre dans le vif de la difficulté , et il la tranche sans hésitation. Eh bien I suivant notre jurisconsulte, le vendeur sera tenu de la faute légère ni plus ni moins. « Si vtndilor eam diligmiiam adliibuiaset » in intulâ euttodirndd qcam dbbp.nt hominbs » PBCOl kt diligentes prœslare , ti quid accidit- » tel, nihil ad eu m pertinebit [s]. » On sait que la faute légère est celle qui constitue lo manquement à la diligence du bon père de famille. (Article 1137, C. oiv.) («]. Or, Alfenus repousse ici les superlatifs . Ce n'est pas le diligcnltuimut employé par Gaîusdans la loi 25, $ 7, D. /oc. cond. ou par Justinien dans ses Institutes [7]. Ce n'est pas non plus le lecUsima culpa dont parle Ulpien dans la loi 44, au D. ad Itg. Aquil. Non ! c'est sur le type du bon père de famille, de l'homme diligent , et non très-diligent , qu'Alfenus mesure la conduite du vendeur, et il le déclare absout s'il a pris toutes les précautions que prend ordinairement un père de famille soigneux, voulant alors que l'incendie soit imputé à forco majeure.

Nous accorderons volontiers que cetto décision n'est pas faite tout exprès pour le cas d'un locataire à qui la garde de la chose a été conûée : in eutlodiendd insuld. Mais on aperçoit combien elle lui est applicable à cause de la similitude des deux contrats et de la parité parfaite des positions [s]. D'ailleurs, s'il était besoin d'un texte, la célèbre loi 5, § 2, au D.Commud., serait là pour nous montrer réquipollence du louage et de la vente , sous le rapport de la prestation des fautes [u].