Jusqu'ici tout est clair

Mais l'esprit de controverse a été chercher des doutes et des nuages dans la lot Aquilia, et l'on a essayé de défaire, par ce plébiscite , la solution ai bien réfléchie, si bien calculée du jurisconsulte. Voici donc comment on a raisonné. La loi Aquilia, a-t-ondit, a sans doute pour objet principal de régler les délits et les quasi-délits ; mais elle ne reste pas étrangère pour cela à la matière des contrats et des quasi -contrats ; il n'y a même rien de plus ordinaire que de voir une faute contractuelle poursuivie par l'action aquilienne. A chaque instant les jurisconsultes romains nous apprennent que l'action de ht loi Aquilia concourt avec 1 action produite par le contrat , et que le créancier peut opter contre celle-ci en faveur de celle-là [toj. Or, s'il préfère l'action

[6] Mon Comm. tic la / rn/r, ti" 3 G ! .

[7J Supr., no 335.

[8] Auui Farre éiond-il an louage la loi U, D. De peric. et comm. ret vend. {Ration., iur celle loi.) |9] Ulpien.

[10) Voy en rfifel : G»!u», I. 85. S 5, U. Loe. rond., ot I. 8, S If l>. Adley. Aqud. Julien, I. 4*, U. ddlvj.

I quilienne, qu'arrivera-t-il? C'est qu'il sera en droit de demander au preneur la réparation de la faute très-légère. Car cette espèce de faute tombe sous le coup de la loi Aquilia [ij. Ainsi , peu importe que la faute très-légère échappe à l'action locati; elle n'échappera pas à l'action aquilienne [si !

Si un te] résultat devait être accepté, ce serait bien vainement que la sagesse des jurisconsultes romains se serait appliquée à nuancer les divers caractères des contrats, afin de déterminer la mesure de responsabilité du dëbiteuret l'échelle graduelle des fautes. Et par exemple j'admirerais la bonhomie il'Alfenus, qui, connaissant trèsbien ce droit de concourt de l'action aquilienne avec l'action locati [s], se serait toutefois curieusement inquiété desavoir si celle-ci n'atteignait que la faute lourde ou la faute légère, sans voir que toutes ses recherches, toutes ses distinctions seraient renversées d'un mot par l'intervention de l'action aquilienne. Assurément je ne reconnaîtrais pas là ce jurisconsulte pénétrant et habile , qu'Horace appelait vafer, à cause de sa finesse [*).

Quant à moi, j'ai lu les lois sur lesquelles repose l'objection tout à l'heure retracée; je les ai méditées de mon mieux , et je n'ai pas trouvé ce que d'autres y ont vu. Voici l'opinion que je m'en suis faite.

Loin de moi la pensée de nier que l'action aquilienne ne puisse venir au secours d'un contrat , et par exemple du contrat de louage. Ce serait contester l'évidence. Ainsi j'accorde que dans les cas où l'action aquilienne procurait des dommages et intérêts plus considérables que l'action locali, le locateur pouvait la préférer, ou môme demander, par l'action aquilienne, le surplus de ce qu'il avait obtenu par l'action local i (s). En effet, la loi aquilienne donnait , pour l'estimation des dommages, des règles plus sévères que les actions ordinaires, et de l'application de ces règles il pouvait résulter, dans certains cas, des dommages et intérêts plus considérables. Permis alors d'opter pour l'action aquilienne ; rien de plus juste et de plus logique ; car cette action prenait son point d'appui dans une lésion également condamnée par la loi du contrat et par la morale. Maisquaud la convention voulait que le débiteur demeurât irresponsable, quand elle s'opposait à une action en justice, parce que, tout mûrement pesé , il était reconnu qu'il n'y avait pas faute imputable ; je ne puis admettre que l'action aquilienne pût ar-

Aquil. Ulpien. I. 7, % 8, D. Ad leg. Aquil.; I. S7, S 11 , D. id. ; I. 5, $ 27, U.id.i 1.5, g 3, l>. ii/.; I. 7, S 1, D. Commod. Alfenui, I. 50, S - , " Loc. cond.

[i] Ulp., I. 44. I). Ad leg. Aquil.

[i) Merlin ( Rép., v« Incendie. S no 7) se pose celte objection et ne voit pat moyen d'y résister. Il reconnaît donc que le locataire pourra être tenu par l'action aquilienne de la faute très-légère, pourvu que cette faute consista in jaritndo; car on sait que la loi aquilienne ne punissait pas les "

river pouf défaire un tel résultat. Je soutiens qu'alors n'y ayant pas faute contractuelle , il n'était pas permis de dire qu'il y avait faute aquilienne. Il n'y avait faute d'aucune espèce ; le débiteur était irresponsable.

Je trouve la preuve de cette assertion dans la loi 27, § 29, au D. ad. leg. Aquil., empruntée aux écrits d'Ulpien. Le jurisconsulte, en effet, décide ponctuellement que la stipulation insérée dans un contrat de louage pour régler ra prestation des fautes, et décharger le débiteur de la responsabilité légale, influe aussi bien sur l'action aquilienne que sur l'action locati, et que la cessation de celle-ci fait cessercelle-là.

Et ceci n'est pas en contradiction avec ce qu'Ulpicn a dit ailleurs, savoir : que la faute très-légère est atteinte par l'action aquilienne [s]. Car, sans examiner ici, avec Doneau, si la faute très-légère n'est pas la même chose que la faute légère fi], que résulte-t-il de cette proposition? Que la faute légère doit toujours être réprimée? Non du tout I Sans doute, elle sera une cause de dommages et intérêts quand elle sera imputable, mais non pas quand la loi expresse ou tacite du contrat en affranchira le débiteur. Daus ce dernier cas le débiteur n'aura pas agi injurid; il n'aura fait qu'user de son droit. Or, on sait que la loi Aquilia n'avait aucune efficacité envers celui qui avait agi en vertu de son droit :

« injlki a m hic accipere nos oporUt, quod non jure faclum est ; uoe bbt contba jus [s] ! »

362. La* théorie d'Alfenus reste donc debout telle qu'elle est formulée dans la loi 11 au D. De peric. et com. Cette loi est sur nôtre-question le dernier moi de la science et la règle inébranlable. Elle coïncide du reste avec les art. 1 728 et 1732 du Code civil ; de même qu'Alfenus demande au gardien de la chose les soins hominis (rugi H diligentis, de même l'art. 1728 exige du preneur les soins d'un bon père de famille. Les deux idées coïncident tellement, qu'on dirait que l'art. 1728 est la traduction de la loi 11 .

363. Ce point éclairci , une autre difficulté se présentait dans la pratique. L'incendie ayant consuméou endommagé ta chose louée, sera-ce au locateur à prouver que l'événement est arrivé par la faute du preneur, et non par force majeure?

Ou bienfaudra-t-il que le preneur, qui allègue la force majeure pour s'exonérer de l'obligation de rendre la chose, ou pour s'excuser de la rendre en mauvais état, prouve que l'incendie n'a pas été provoqué par sa négligence ?

On agitait vivement cette question dans l'an-

[3] Voy . ce qu'il dit en effet dans la loi 30, S g, D . Loc. cond.

4] SaHr. 4.

5) Voy. Cujas., Obierv., 1. 3, c. 35.

6] L. 44, D. Ad leg. Aquil.

7] il cherche à établir ce point (Coimn., lib. 16, c. 7) dans sa belle dissertation sur les fautes, et il huit convenir que ses raisons sont pressantes.

[S - l'ipicn , I. 5, 51, t>. Ad le,j. Aquil.

cienne jurisprudence, et Fachin l'appelait quœstio tanè difficUit.

Les uns faisaient retomber sur le locataire la preuve de sa diligence, d'après cette présomption écrite par Paul , dans son ouvrage sur la fonction du préfet des vigiles : incendium fit plerumque eulpâ inhabitanlium[i] .Les jurisconsultcsdecette opinion voulaient que le locataire fût condamné s'il ne se purgeait pasde la faute [a]. Ils n'allaient pas cependant jusqu'à exiger qu'il se lavât de la faute très-légère ; ils l'absolvaient pleinement s'il démontrait que sa conduite avait été dirigée par les soins d'un père de famille diligent, c'està-dire qu'elle avait été exempte de la faute légère [s]. Cette opinion, surtout en ce qui concerne le degré de faute imputable au locataire, trouvait un solide point d'appui dans la loi 1 1 De perte, et com., dont nous avons tant parlé au numéro précédent , et qui , évidemment, devait régler la position du preneur vis-à-vis du locateur par les mêmes principes que la position du vendeurà l'égard de l'acquéreur. C'est, du reste, ce que le président Favre ne manquait pas de faire observer dans son commentaire de la loi 11 [*].

Ainsi donc, dans ce système, on tenait que la preuve d'une exacte diligence excluait la présomption de faute qui pesait sur le preneur, et que le dommage de l'incendie cessait dès lors de retomber à sa charge, sans qu'il fût nécessaire d'aller jusqu'à la preuve d'une très -exacte diligence [s]. Vinnius nous apprend que telle était la jurisprudence des tribunaux de Naples et de Leipzig.

D'autres , au contraire , pensaient que c'était au locateur à prouver la faute qu'il assignait pour cause à l'incendie. Nul n'est présumé, dans le doute, avoir manqué à ses devoirs [o]. Le demandeur n 'est-il donc pas astreint à administrer la preuve formelle du manquement qui est le fondement de son action? Quant à la présomption de faute écrite dans la loi-3 au D. Deoffieioprœfecl. vigil.M dans la loi 1 1 Deperic.et com., on y répondait en disant, qu'à la vérité on pouvait bien présumer de la part du locataire une faute très-légère, mais que dans le contrat de louage cette faute n'est pas imputable ; que du reste , la présomption de ces deux lois est vague et indéterminée, puisqu'elle ne s'applique à aucune personne précise ; qu'il suit de là qu'on pourra bien supposer que la maison a été incendiée par le fait de ceux qui l'habitent , mais que, ne sachant pas lequel est positivement l'auteur de la faute, nul

[1] L. 3, l>. De officia pra-f. v'ujd.. à laquelle il faut joindre )• loi 11. D. Deperic. et cnmm. rei vendit.

12] Faibin, Coutum.. lib. 1, C. 87. Viiiuiu* , Select, qutesl., lib. 1 . c. 33. D'ArgMfré, *ur Bretagne, art. 599. Uoiuei cite, tupr.. n° 342.

(3) Fachin, toc. cit., cl Vinniut.

[4] Ration., »ur la loi 11, D. De périr, et comm., qu'il ot< ud au louage, en remarquant que le preneur n'eU tenu que de la faute légère.

(5] Favrc, toc. cil.

[6] L. 51, I>. J'iotocio.

ne devra être passible, de plein droit, de dommages et intérêts

Mais l'on aperçoit combien ces interprétations étaient forcées [s]. Aussi cette doctrine, proscrite par les tribunaux étrangers, comme nous venons de le voir , n'était pas suivie dans notre jurisprudence française, lienrys était parvenu cependant à la faire prévaloir par le siège auprès duquel il remplissait les fonctions d'avocat du roi. Mais sur l'appel, la sentence fut réformée par le parlement dé Paris [9], et cet arrêt n'est pas le seul ; on suivait la même jurisprudence aux parlements de Grenoble , de Normandie et de Toulouse, etc. [10]. Et que serait-il arrivé si l'on se fût écarté des sages combinaisons de la loi romaine? Le bailleur fût toujours reste sans recours possible contre le preneur. Est-ce qu'il lui est permis de surveiller l'intérieur du locataire et d'épier ses démarches? L'espèce d'aliénation contenue dans le bail ne lui ferme-t-elle pas l'entrée de la maison? Ne lui défend-elle pas de se mêler à la famille du preneur pour découvrir ce qui se passe chex lui [il] ?

364. C'est avec grande raison que l'art. 1733 s'est approprié ces dispositions du droit romain et de notre ancienne jurisprudence. Cet article n'excita aucune réclamation de la part des cours royales auxquelles le projet fut communiqué.

Toutes le considérèrent comme la garantie du droit de propriété et l'expression des principes généraux. Seulement au conseil d'Etat, Defermon fit observer a qu'il imposait au preneur m une obligation à laquelle il lui serait difficile » de satisfaire. Comment pourra -t -il prouver » que l'événement est arrivé sans sa faute [isj ? » Mais, Tranche! ayant répondu «que les preuves » de cette nature se tirent des circonstances » , la remarque de Defennon n'eut pas d'autre suite.

L'art. 1733 fut donc maintenu. Voici comment JaulM i t le justifiait devant le corps législatif.

« Ces règles sont sages , contervalricei de la » propriété à laquelle le bailleur n'a aucun moyen » de veiller : ces règles sont le gage le plus assuré » de l'esactitudc du preneur, du soin qu'il doit » apporter dans l'usage de son droit ; de la sur- » veillance qu'il doit exercer sur sa famille et » sur ses serviteurs.

» Au reste, la loi n'établit qu'une présomp- » tion. Cette présomption peut être détruite » par une preuve contraire ; mais la présomption » devait t'tre établie contre le preneur, parce que,

(7) Portai M, Ad cod. di tociT., n" 28. Voet, Ad leyem Âfuit., n« 20. Henry», l. Il, liv. 4, ch. Il, 9, 87 et 163. Menoeh.. De arb. Judic, lib. 2. catui590. et D* pra-tumpt., lib. I, 9, 59 et 97, n» 10. — Lib. S,prcr- Mumpt., 3, n" 128, et Prœmmpl., 42, u»3.

[8] Voy. la di».crlation de Merlin, t» Incendie , S 2, n» 9. Toullier, t. XI, 110 ICO.

19] Merlin , toc. cit.

[Kl] Id.

(1 I j n'Argenlré , »ur Bretajne, art. 599.

[H] Fend, t. XIV, p. 249. Ucré v I.VII,p.t60,B«32.

CHAP. lï. — DU LOUAGE DES CHOSES. — AUT. 4735-1731. (N<> 305.) 201

» d'une part, le bailleur n'a aucun moyen de préj» venir ni d'écitcr l'accident, et que, de l'autre, » les incendies arrivent ordinairement par la » faute de ceux qui liabitent la maison [t], »

Ces raisonnements ont de la force. On peut cependant en ajouter de plus përcmptoires encore, pour montrer que l'art. 1733 n'est pas une exception , mais un corollaire des principes généraux. Bien que l'incendie soit place en général parmi les faits de force majeure , il faut convenir cependant qu'il n'est tel que lorsque la faute du détenteur de la chose ne l'a pas provoqué. Or, quelle est la position du preneur? C'est celle d'un débiteur qui , à un certain moment convenu , doit rendre au créancier , au bailleur, la chose qui lui a été confiée, et doit la lui rendre dans l'étal où il l'a reçue. Il suit de là que si , au moment du payement , il la lui remet dégradée ou presque anéantie , il ne remplit pas son obligation , à moins qu'il ne fasse plier la puissance de cette obligation qui milite contre lui , par la preuve de faits d'excuse de nature à l'exonérer. Nul doute, par conséquent, que la preuve de ces faits ne soit à sa charge ; la force des choses le dit hautement.

Mais cette preuve , la fcra-t-il complète et satisfactoire, en venant dire que le feu a dévoré la chose? Non! car l'incendie provient aussi souvent [*] de la faute que de la force majeure. Et Paul n'a fait que proclamer une vérité établie par l'expérience de tous les temps et de tous les lieux , quand il a dit : « incendium fil ple- » rumqueculpà inhabitant ium.» Jusque-là denc, le juge restera perplexe ; il hésitera entre la force majeure qui est possible , et la faute qui ne l'est pas moins ; et dès lors il ne pourra délier le preneur de l'obligation de rendre, qu'à la condition que , faisant faire à la preuve un pas de plus , celui-ci établira que le feu a été mis sans sa faute ! Assurément , il me paraît difficile de ne pas se rendre à celte argumentation. Au surplus, je renvoie aux développements que j'ai donnés à cette idée dans mon Commentaire «le la Vente (n° 402), et ci-dessus n"' 222 et 312 [s]. Elle trouve son point d'appui dans un ensemble de textes imposants et qui se prêtent un mutuel secours. Lisez , en effet , la loi 52 , § 3 , au D. Pro socio , empruntée aux écrits d'Ulpien , puis passez au Code civil , et voyez les art . 1 303 et 1 245, qui sont la règle générale en matière de payement; pesez surtout les expressions de l'article 1245, et ces mots pourvu que, qui font évidemment de la preuve de l'absence de faute la condition de la libération du débiteur ! Considérez ensuite que le preucur est précisément obligé à rendre la chose telle quU l'a reçue (art. 1730, 1731), et qu'il y a ici un motif de plus pour mettre à sa charge la preuve de sa di-

ligence lorsqu'il ne la rend pas en cet état. Enfin, à toutes ces dispositions, liez l'art. 1732, qui formule contre le preneur la présomption de faute dans tous les cas où , à la fin du bail , on trouve desdégradations arrivées pendant sa jouissance; et dites, après tout cela, si l'art. 1733, bien loin de présenter une exception, n'est pas , au contraire , le dernier anneau de cette chaîne si bien tissue ! Je ne puis donc assez m étonner de voir un auteur judicieux , Duvergier, répéter sans cesse , à la suite de quelques considérants peu réfléchis d'arrêts de cours royales, que l'article 1733 est une règle rigoureuse, exceptionnelle , dont on doit dire : odia restringenda [♦]. Je n'ignore pas qu'où a trop souvent cherche à abuser de l'art. 1733 : mais, pour le renfermer dans le râle qu'il doit jouer , il n'est pas nécessaire de le mettre dans la classe des dérogations au droit commun et de renverser son véritable caractère [s]. Ce u'est même qu'en l'envisageant du point de vue où nous nous plaçons qu'on parvient à prévenir des controverses qui n'auraient pas dû uaitre , et qu'on voit s'aplanir toutes les difficultés!

365. Ainsi, si l'on vient s'emparer de l'article 1733 pour l'opposer à un propriétaire dont la maison incendiée a communiqué le feu à la maison voisine ; si l'on prétend que ce propriétaire est présumé en faute par la force de l'article 1733 , je répondrai qu'on se méprend étrangement sur la position que cet article entend définir. Il règle les rapports d'un débiteur cuvera son créancier ; il lui dit : Vous devea rendre la chose en bon état, et cependant vous la remettez dégradée, endommagée ; croyez-vous être quitte de votre obligation? Non, certes. Si vous voulez en être exonéré , prouvez que ces événements , exempts de faute de votre part, ont trompé votre diligence et vos soins.

Mais quand on met un propriétaire en présence d'un voisin avec lequel il n'est lié par aucune convention qui le rende son débiteur , combien les rôles sont différents ! L'incendie a causé un dommage , et le voisin en demande la réparation. Par là il se porte demandeur , et le fondement de son action est une faute du propriétaire incendié. C'est donc sur lui que retombe le poids de la preuve de négligence et imprudence. Quant au défendeur , il n'a rien à dire pour se justifier , tant que le demandeur n'a pas prouvé son quasi-délit. L'incendie étant autant un fait de force majeure qu'un fait d'imprudence, le juge ne peut qu'hésiter , et renvoyer par conséquent le défendeur absous ; in dubio reus absolvendus.

On voit que , pour arriver à ce résultat , il n'est nul besoin de fausser la pensée de l'article 1733, en le renvoyant au chapitre des excep-

[1] Fenel, t. XIV, p. 351, 352. Locré, t. VII, p. 211, [3] Voy. autti uu exemple , n« 182, pour le cas où te* n« 5. glace* endommagent un moulin.

(2) Il nVm pa« mémo hcMin île dire : plut souvent , [4] Louage, a- 408, 411. 280, etc. pretque lO' joHft. [S\ Celte ol»*crval'n>u a clé fait* au»>i par le* annota*

trur* île l'ouvrage «la Zidiaii*. (T. III, p. 13, uotc 9.}

lions. Il suffit de ne pas confondre des situations Tort diverses et fort distinctes.

C'est à quoi n'a pas fait attention Toullier (n° 172 , qui veut que le propriétaire soit de plein droit présumé en faute envers le voisin chez lequel le feu s'est communiqué. Cet auteur a été influencé et par d'anciens arrêts que la raison n'approuve pas [t] , et par la coutume de Bretagne (art. 653), que le Code civil a abrogée, et par l'art. 1733, sur la portée duquel il ne s'est pas fait de justes idées!

Je me réunis donc a Du vergier (n M 41 2 et suiv .) , pour ne pas approuver une telle doctrine; mais je me laisse diriger par d'autres raisons que les siennes [«],

Au surplus, la question de savoir si l'article 1733 milite de propriétaire à propriétaire, de voisin à voisin , n'est plus aujourd'hui l'objet d'aucun doute. La jurisprudence s'accorde à repousser le sentiment de Toullier : les arrêts sont nombreux et formels [s]. Il est vrai que tous ne sont pas des modèles de rédaction ; quelquefois des propositions hasardées les déparent ; on voit qu'ils ne sont pas toujours arrivés à une conception exacte de la pens^ de l'art. 1733, et que , pour en écarter l'autorité , ils ont imaginé d'en faire une disposition anormale. Mais il n'importe! au fond ils se sauvent par la justesse des résultats [4].

366. En généralisant donc l'idée que renferme le numéro précédent, on est conduit à cette proposition, savoir : que l'art. 1733 ne fournit aucun argument d'analogie pour le cas où l'auteur du dommage n'est pas engagé envers le demandeur par un contrat ou quasi-contrat.

Mais, par contre, il est l'écho d'une vérité de tous les temps , il est le reflet d'un principe général, en tant qu'il s'agit d'un débiteur qui veut se décharger , par une exception de cas fortuit , de l'obligation de rendre la chose dans l'état où

il l avait reçue.

L'art. 1808, que

tard

[1] Voy. ce» arrêts au Riper t. de Merlin, v» Incendie, $ 2, n«. 8 et 9.

[3] Voy. aussi Merlin , »• Incendie. Son opinion est «l'accord avec la notre. Proudhnn. Vtu/ruit , no 1561, Dalloz. Incendie, p. 17. Duraoton, Louage, n» 105.

m T.. mu , s août 1809. (S . 11. 2. 114.) Riom,5mai 1809. (S.. 10, 3. 56.) Cacn, 97 août 1819. {S., 19, 1. 857.) Voy. le» n-»357 et 368. Par». 97janv. 1824, et 6 juill. 1825. ( Liège, 17 avril et 26 juin 1834. J. de B., 1834, p. 194 cl 1835, p. 58.)

[4] L'arrêt decass., do 18 Aéc. 1827, rapporté infrà, n<> 568, est motivé sur les vrais principes.

[5] Bordeaux, 35 juin 1828. (S., S9, 3, 19.) Lyon, 12 août 1829. (S., 30, 3, 53. ) Casa., 11 avril 1831. (S., 31, 1, 196.)

[6] Cacn, 27 août 1819. (S., 19. 2, 257.) Grenob'e,

17 janv. 1823. (S., 34, 3. 297.) Paris, 16 mai 1825. (S., 25,2, 206.) Kaocy, 19 juill. 1825. (S., 26, 3, 179.) Cass.,

18 déc. 1827. (S., 38, 1, 44.; /,/., 1« juill. 1834. (S., 34, 559.)

Si le locataire prétend que le fen est venu des lieus occupé* par le propriétaire même et réclame des dommaj;e<-inl«'rtM» du chef des pertrs qu'il a subies, il doit prouver q* U y « eu faute de la part du propriétaire.

sur notre chemin , n'est qu'une exception dans cet ordre d'idées.

367. Ainsi , en suivant les applications de la première branche de notre conclusion, nous dirons qu'entre locataires d'une même maison, si l'un réclame contre l'autre la réparation du dommage causé par un incendie venu de chet ce dernier , il doit prouver qu'une faute en a été la cause [s].

368. Ainsi encore, le propriétaire qui habite un étage de sa maison , et qui transmet le feu à ses locataires, n'est responsable de l'incendie qu'autant que ceux-ci font la même preuve [e].

369. Par la même raison, le propriétaire ne pourrait opposer la présomption de l'art. 1733 à un hdle riche qui logerait momentanément chez le locataire et qu'il voudrait rendre responsable de l'incendie , a défaut du locataire insolvable. Cet hôte n'est pas son obligé ; il ne serait soumis à la réparation de l'incendie qu'autant que le demandeur prouverait qu'il en est l'auteur h].

370. Mais aussi (et ici nous rentrons dans la première branche de notre conclusion), le locataire qui aura communiqué le feu à l'appartement occupé par le propriétaire, ne sera pas fondé a prétendre que la présomption de l'article 1733 cesse parce que la maison ne lui a pas été louée en entier , et que le propriétaire ét ' là pour surveiller sa chose [s].

Ces prétextes frivoles seraient à peine i sibles contre une disposition injuste et tyrannique. A plus forte raison restent-ils sans valeur en face de l'art. 1733 , qui , par son étroite intimité avec les principes du droit, veut être plus sérieusement traité [a].

371. Remarquez toutefois que si le feu avait pris dans une partie do la maison laissée commune entre le propriétaire et le locataire , il ne serait plus possible d'imputer l'incendie à ce dernier. La condition principale de l'art. 1733 manquerait ; car cet article suppose nécessairement que le feu a pris chez le locataire et est

Dans ce cas c'est l'art. 1382, C. civ., qui est applicable. La présomption de faute établie par l'art. 1753, C. civ., contre le locataire, n'eai.le qu'en faveur du propriétaire. iGond, 5 août 1839. J. de B., 1840, p. 267.)

[7] Touiller, t. XI, n» 168, I. 1, S », U. Qui e/fud. /«/h, n» 398.

(8j Ouranton (Louage, n» 109) se contante de cette raison ! — La responsabilité qui pèse sur lo fermier en cas d'inconilie, cesse lorsque le propriétaire *Vsi réservé une partie des bâtiments loués. k Liège, 36 juin 1X31. J, de B., 1855, 58, et 1837, 250.)

L'obligation imposée par l'art. 1753, C. civ., au locataire de répondre de l'incendie qu il ne prouve pas avoir eu lieu par cas fortuit ou foroe majeure, otc., cesse lorsque le propriétaire s'est réservé l'usage d'une partie des bâtiments incendié*.

Le locataire ne peut être responsable de l'incendie de la partie non réservée par le propriétaire que dans le cas où celui-ci prouverait que le feu a commencé dans les bâtiments occupés par le preneur. (Liège . 29 mai 1857. J. de B., 1838, p. 226. Voy. Cand , 5 août 1839. J. de B., 1840, p. 267.1

191 Arç. «le Grenoble, 17 jauv. 1823. Lyon, 17 janv. 1834. (S., 34, 2, 242.) Voy. in/r., „, 580.

CHAP. II. — DU LOUAGE DES CHOSES. — AftT. 1735-1734. (N« 572-376.) 203

sorti du local dont il avait la jouissance exclusive [•].

372. Non-sculcmcnt le propriétaire opposera la présomption de l'art. 1 73S au preneur direct ; il pourra , de plus , agir contre le sous-locataire et se prévaloir, à son égard, de cette disposition. Il le pourra, dis-je; car le sous-locataire est tenu envers celui avec qui il a traité par les mêmes liens que si ce dernier était propriétaire; or, le bailleur originaire est maître d'exercer les actions de son locataire direct [s].

373. Imbus des principes posés aux n°' 365 , et 370 , que dirons-nous d'un arrêt de la

de Limoges, du 21 février 1839 [s], qui décide que l'art. 1733 n'est pas applicable au colon parliaire qui habite dans la métairie le logement qui lui est réservé et y communique un incendie? Nous payerons-nous de cette double raison, savoir : 1° que l'art. 1733n'est qu'une exception ; 2" que le colon parliaire n'est pas un fermier, un locataire, mais un associé? Nous répondons : Le premier motif indique les idées les plus fausses sur le sens de l'art. 1733, et le second est irrelevant et stérile. Qu'importe que le colon partiaire soit plutôt un associé qu'un locataire [*]! N'est-il pas débiteur de la chose? ne doit-il pas la conserver en bon père de famille? ne doit-il pas la rendre dans l'état où elle lui a été remise? et, dès lors, n'est-ce. pas fausser tous les principes en matière de contrat que de le décharger de son obligation sans qu'il prouve la force majeure qui le dispense de l'accomplir ?

374. Quand la maison est occupée par plusieurs locataires, tous sont solidairement responsables de l'incendie , à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie n'a ni commencé ni pu commencer chez eux. Telle est la disposition de l'art. 1734.

Quelques cours royales la repoussèrent avec énergie lors de la discussion préliminaire du Code civil . La cour de Colmar la signalait comme contraire à l'équité et à tous les principes : a Car, disait-elle, nul ne peut être obligé sans

[1] Rioin, 4 août 1899. C'est ainti que doit t'inter

éter cet arrêt, que traire à I arrêt de Lyon.

Lorsqu'une maison ctt en partie occupée par le propriétaire cl en partie par un locataire, celui-ci n'en renie pa» moins tenu de prouver, en cai d'incendie, que le feu a été communiqué d'une mai ton voisine ou qoe l'incendie est arrivé par oaa fortuit , force majeure ou vice de construction.

Il n'importe que l'incendie ayant détrait lea lieux occupés par le propriétaire en même temps que ceux occupé» par le locataire l'origine de l'incendie soit inconnue. (Gand. 5 août 1839. J. de IL, 1840, 267.)

[i] Toullier, t. XI, n* 169. DuraDlon , Louage, no 119. (Brux., 7 août 1839. J. de H., 1840, 37.)

Kn matière d'incendie le locataire répond , envers le propriétaire, des faute i de son sou «-locataire, dora mrloui qoe ta location • en lieu .ans l'agrément du propriétaire,

La présomption légale do foule prévue par la disposition «le l'art. 1733, C. civ., peut être invoquée par le locataire principal qui habile une partie de la maiaon

» sou consentemonl , et la loi ne peut jamais » obliger personne à courir des risques qu'on » ne peut prévoir ou qu'on ne peut éviter , sans a s'obliger Volontairement [s].

a II n'est pas possible, ajoutait la cour de » Lyon, d'établir une solidarité entre des loca* a taires choisis sans la participation , et souvent a contre le gré les uns des autres , par un pro- » priétaire ou un locataire qui ont pu leur périt mettra des professions dangereuses , capables > de communiquer le feu, à qui souvent, malgré » le besoin d'un foyer, ils ne donnent pas même x> une cheminée. On propose : S'il y a plusieurs » locatairtt dans une maison , U premier chet le- » quel le feu $'esi développé en est responsable , s'il » ne prouve pat que le feu a Hé communiqué à ton » appartement par iapitartemeni d'un autre loca- » taire, auquel tôt te dernier est seul tenu. Si autun » ne peut prouver dans l'habitation duquel le feu a » commencé, ils sont tenus des dommages chacun n pour sa part et portion [a]. »

EnÛn , la cour de Toulouse s'élevait contre cette injuste solidarité h].

Au conseil d'État , Lacuée représenta l'article 1734 comme trop dur; mais Treilhard lui répoudit qu'on ne pourrait le retrancher sans priver le propriétaire de son recours [s].

375. Ainsi donc, deux sorti» d'objections étaient dirigées contre notre art. 1734.

1« Bn lui-même il est trop sévère ; telle était la portée des observations de Lacuée ;

2° Tout au moins, il est trop rigoureux en tant qu'il rend les locataires solidairement responsables.

Reprenons une à une ces deux objections.

370. La première manque évidemment de toute espèce de base : quand le feu a dévoré la maison louée, tous les locataires sont tenus, chacun en droit soi , de rendre au propriétaire la portion de maison qui leur a été louée ; chacun d'eux ne peut dès lors être exonéré de son obligation qu'en prouvant qu'il est exempt de faute. La présomption établio par l'art. 1733 contre un

vis-à-vii du sous-locataire. (Brux., 7 août 1839. J. île IL, 1840, p. 37.)

Voy. dant le aena de la première solution, Pothier, du Louage, n» 193. Toullier, t. XI, no 166. Merlin, vo Incendie. Ce» donnera auteurs le décident ainsi dant le cas même de aous-location delà totalité du bail. Voy. dans le sens de la seconde solution .Toullier, ib.. nnl69, Oifvèrgier, du Louage, nos 411 et 416. — Plusieurs arrêt* ont déridé que la présomption légale de foute qu'établit l'article 1733 eeate lorsque le propriétaire occupe une partie des édifices incendiés (Liège, 26 juin 1)431, et 9 janv. 1837. J. de B., 1835, p. 58, et 1837, p. 229. Kiom, 4 août 1839. S., 18a0, 2, 59. — Contrà, Lyon , 17 janv. 1834), pourvu toutefois qu'il toit constant que le fou a commencé dans l'habitation du preneur. (S., 1834, 2, 242. Duranton, t. XVII, no 109.)

(3] Sirey. 39, 2. 406.

[4] Voy. làdestae <»/>., n« 637 et auiv.

[5] Fenet, t. III, p. 490.

(61 ld., t. IV. p. 200.

[7j ld„ h V, p. GI9.

18] ld„ U XJV, p. «50. Loeré, t. VII, p. 166, tu 33.

seul locataire ne peut pas s'affaiblir par cela seul que, dans le cas de l'art. 1734, clic s'étend à plusieurs.

Je sais que, dans l'ancien droit, Pothier avait enseigne que, si on ignorait le point de départ du feu , nul d'entre les locataires ne devait être tenu, à cause de l'incertitude sur le véritable auteur de la faute [t] ; mais cette opinion avait été repoussée par arrêt du parlement de Paris du 3 août 1777 , avec grande raison, car la présomption de faute , existant contre chacun en particulier, milite par conséquent contre tous à la fois [>].

377. Quant à la seconde objection, elle me parait plus sérieuse, et j'avoue que je trouve, avec les cours de Toulouse , de Lyon et de Colmar , que la solidarité est une peine bien dure et souvent bien injuste. On a beau dire avec Mouricault, que c'est aux locataires à se surveiller mutuellement [s] ; mais la raison est mauvaise , car elle pourrait tout aussi bien se rétorquer contre le propriétaire lui-même. Elle est d'ailleurs démentie par la nature des choses et par l'expérience.

378. Néanmoins, la loi existe, il faut l'accepter avec docilité; ainsi chaque locataire pourra être contraint par le propriétaire à l'indemniser pour le total, sauf son recours contre ses colocataires. Dans tout ceci , il est clair que le riche payera souvent pour le pauvre et que le propriétaire seul ne perdra rien dans le désastre commun.

379. Le recours du locataire qui a payé, contre les autres locataires, ne doit pas être proportionné à la valeur de l'appartement ou du loyer de chacun. La contribution se règle par tète de locataire, par portion virile ; car la présomption de faute planant sur tous indistinctement, chacun est censé avoir endommagé la maison pour le total [«].

380. Si le propriétaire occupe un appartement dans la maison et qu'on ignore le point de départ dcl'inccndie, il est intéressant d'examiner comment il devra être traité : scra-t-il assimile à un locataire? ou bien son droit de propriété continucra-t-il à rester armé des art. 1733 et 1 736 ? Aucune de ces deux solutions n'est admissible [s].

Un locataire qui agit en réparation du dommage de l'incendie doit prouver deux choses : 1° que l'incendie vient de chez celui qu'il actionne; 2" qu'il est le résultat de sa faute.

Or, le propriétaire ne peut, dans aucun cas, être astreint à faire preuve de la faute du locataire. Les art. 1733 et 1734 s'y opposent. l\

H] Louage, no 193.

18] Merlin , »» Incendie , S 2, n» 10. Touiller, t. XI , no 170.

51 Fenet. t. XIV, p. 329. Locrc, t. VII, p. 201. no 9. 4] Durant m. Louage, no 110. Ouvergier, no 423. 5] Le* art. 1733 cl 1734, C. ci*., no sa m applicable* qu'à la re»pon»abilité di« locataire* i lY-gard des

CropricUire*. et ne peuvent être étendu» au ca» où • propriétaire occupe ou c»t locataire d'une partie

suffit, comme nous allons le faire voir, qu'il prouve que l'incendie n'a pas commencé chez lui.

Je dis, en second lieu, que le propriétaire ne peut pas non plus invoquer dans toute leur inflexibilité les art. 1733 et 1734.

Et d'abord, entendons-nous sur la position de la question !

Et faisons bien attention à cette circonstance capitale , à laquelle je subordonne notre difficulté : c'est qu'on ignore tout à fait h: point initial de l'incendie. Nul ne peut dire s'il a pris naissance chez les locataires ou chez le propriétaire lui-même. On reste à col égard dans un doute absolu.

Ceci admis, nous nous rapprochons beaucoup de l'espèce posée au n° 371, et la solution de ce cas me parait s'appliquer ici.

Sur quoi se fonde la présomption de l'art. 1734? Sur ce que l'incendie a eu nécessairement son origine chez l'un ou chez l'autre des locataires. Mais si le propriétaire habite la maison, quelle voix s'élèvera pour affirmer que le feu a pris plutôt chez les locataires que chez lui? qui répondra qu'il n'a pas pris plutôt chez lui que chet les autres? qu'il n'a pas commencé dans les aisances communes de la maison ? dans les corridors fréquentés par tous les habitants sans distinction ? et au milieu de ce doute insoluble , quel juge osera prononcer une condamnation [6]?

Le propriétaire devra donc prouver que le feu n'est pas venu de son appartement ; ce sera la condition indispensable de son action en dédommagement. Alors seulement les art. 1733 et 1734 reprendront leur empire contre les locataires.

Ainsi, quoique l'art. 1 734 ue parle pas de cette exception à la responsabilité des locataires , on doit convenir qu'elle rentre forcément dans la nature des choses.

Du reste , il ne faut pas confondre le cas que nous venons d'examiner avec ce que nous avons dit au n° 370. Nous supposions alors qu'il était constant que l'incendie n'avait pas commencé chez le propriétaire [7]; et l'arrêt jugé par la cour de Lyon, que j'ai cité en note, décide expressément qu'il était constant en fait que l'incendie avait commencé et s'était manifesté d'abord dans le rez-de-chaussée occupé par le locataire.

381 . Voyons les autres circonstances qui font cesser la responsabilité.

Les art. 1 733 et 1 734 en émanèrent plusieurs :

de* édifice* incendié*, ni entre propriétaire* voitin».

Dan* ce ca* la retpon*abilité doit être jugée d'aprè* le* principe» du droit commun, c'c*t partant au propriétaire à prouver que le dommage a été cauté par la fauta de celui dont il réclame réparation. ( Liège , 17 avril 1834, et 26 juin 1834. J. de R., 1834,191, et 1835, 58.)

[6) Junge Ouvcrgicr, no 425.

[7J C'est bien ain*i que Duranton po*ait aimi la que*lion , du Louage, n» 109.

Le cas fortuit, la force majeure, le vice de con-

La communication du feu par une maison voisine (art. 1733);

Entre locataires, la preuve que le feu a commencé dans un autre appartement ;

Ou même qu'il n'a pu commencer dans l'habitation du locataire qui prétend se faire absoudre. (Art. 1734.)

382. Toullicr a prétendu que l'art. 1733 est limitatif [i]. Zacharise et ses judicieux annotateurs ont aussi pensé que cet article restreint le cercle des moyens de justiGcation du preneur [«] ; mais je crois que cette proposition manque de justesse. A mon sens, loin que l'art. 1733 fasse antagonisme avec l'art. 1732 , il se lie, au contraire , à lui comme le corollaire avec la règle. D'où il suit que tout moyen qui tendra à établir de manière ou d'autre que le locateur est exempt de faute, devra être accueilli. Car tel est le but que l'art. 1733 a eu en vue quand il s'est livré à une énumération purement énonciative [s], Supposons, par exemple, que le preneur prouve qu'au moment de l'incendie, il était absent depuis longtemps avec sa famille et ses gens. D faudrait être bien sévère pour ne pas trouver dans cette circonstance une justification complète de toute participation quelconque au désastre de la maison [4].

Zacharise ne recule pas cependant devant une telle dureté. Mais il ne fait pas attention qu'en poussant le rigorisme à ce point, il met une sorte de contradiction singulière entre les art. 1733 et 1734. Je remarque, en effet, que l'art. 1731 n'énumère plus les causes d'excuse détaillées dans l'art. 1733, et qu'en définitive il absout celui des locataires qui, par un moyen ou par un autre, prouve que le feu n'a pu commencer chez lui. Il ne lui dit pas : « Vous indiquerez le cas » de force majeure que vous assignez à l'in- » cendic; ou bien votis établirez qu'il y avait » vice de construction ; ou bien , enfin , que le » feu vous est venu du voisin. » Il se contente de lui dire : « Vous serez déchargé de toute res- » ponsabilité, si vous indiquez celui de vos colo- » cataires dans l'habitation duquel le feu a com- » mencé ; ou même si vous prouvez que l'incendie » n'a ptt commencer chez vous. »

Indiquer celui des locataires dont l'habitation a communiqué l'incendie, c'est, dansl'art. 1734, faire ce que prescrit le dernier paragraphe de l'art. 1733, c'est-à-dire, prouver que le feu a été communiqué par une habitation voisine. Mais démontrer que le feu n'a pu commencer chez

1]T. XI, n« 161.

2] T. III, p. 13, note 9, in fin*.

3] Junge DuTcrgier, n» 425.

4] Proudnon, Vtufruit, no 1552. Turin, 8 août 1809. (S., 11, 2, 113.)

[5] La pi-eutc que l'incendie est arrivé par ra* fortuit ou forco majeure, qu'impose au locataire l'art. 17."i3, C. ci*., peut résulter des dépositions faites dans une iu-

soi, c'est aller plus loin dans le cercle de la défense et des moyens d'excuse. Donc, un locataire qui, dans le cas de l'art. 1734, justifierait de son absence prolongée et de l'impossibilité qu'il y eût du feu allumé dans son appartement par suite de cet éloignement et de celui de ses gens , devrait être déclaré irresponsable. Et j'oserai en appeler, à cet égard, à la haute raison de Zachariœ lui-même. Or , ce que ce jurisconsulte est force' d'approuver dans l'art. 1734, deviendra-til insignifiant et non excusable dans l'art. 1733? Est-il possible de concevoir que le législateur ait vu une telle différence entre les hypothèses prévues par ces articles , qu'il ait formulé pour l'une une catégorie de preuves inadmissibles pour l'autre? n'cst-il pas évident, au contraire, que ces articles sont le produit de la même pensée , et qu'ils tendent au même but?

Pour moi, je tiens pour certain, malgré toutes les dissidences, que l'idée mère de" l'art. 1732 se reflète dans les art. 1733 et 1734, et que tout ce qu'exige la loi , c'est que le preneur démontre qu'il est exempt de faute. Les preuves dont parle l'art. 1733 ne sont que des moyens de parvenir à ce résultat ; ce sont des indications sages et non des restrictions fâcheuses et injustes [si.

383. Au surplus, remarquez que, lorsque j'ai parlé de l'absence du preneur , j'ai eu en vue une absence accompagnée de circonstances exclusives de fautes et de nature à rendre l'incendie impossible dans les lieux loués.

Telle n'était pas l'absence d'un des locataires du bazar incendié de Paris, qui croyait échapper à la responsabilité, en prouvant qu'il n'habitait pas son magasin la nuit de l'incendie et que même il lui était défendu d'y coucher. Il ne faisait pas attention qu'une absence de quelques Tieurcs, précédée de l'occupation des lieux dans la journée et le soir avec du feu et de la lumière, était insignifiante. Et c'est aussi ce qui fut très-bien jugé par la cour royale de Paris [g].

384. Les exagérations que je viens de relever ne sont pas les seules. D'autres ont encore essayé de fausser l'art. 1733; on a soutenu que le fait auquel ou rattachait la force majeure devait, en quelque sorte , être rendu matériel et tangible par la preuve; on aurait voulu voir la main de l'incendiaire et saisir sur le fait la torche coupable ; point de preuves indirectes , point d'inductions! il faut assigner la cause positive de l'incendie , et le locataire restera au-dessous de sa tâche si , se bornant à parler de ses précau-

struclion criminelle tant qu'il toit nécessaire de Ici reproduire par voie d'enquête spéciale, selon les forme* de la procédure civile. Il importe peu que l'accusé traduit comme conpahlr. de l'incendto ait été acquitté. (Litige, 29 avril 1816, Paticruie à cette date. Voy. Brux., 13 avril 1814 ) [6J 10 ma< 1331. (S., 31, 2,322.)

DU CONTRAT DE LOUAGE. — ART. 4755-H34. (N° 58a.)

tions, il ne met pas sous la main du juge cette

cause du sinistre ! ! 1 1 j .

Mais qu'est-ce à dire? a-t-on résolu de faire de l'incendie un cas privilégié? est-ce que ce ne sera pas assea pour le preneur d'avoir été victime d'une des plus terribles calamités ? Il faudra qu'il trouve devant la justice le fléau non moins redoutable du matérialisme de la lettre et du judaïsme des formules? L'on voudra enlever au juge la faculté de faire usage du raisonnement et d'arriver h la vérité par la puissance de l'induction !

Nous avons déjà vu, au n° précédent, que ce système inadmissible est repoussé par la lettre môme (puisqu'on veut des textes) de l'art. 1734.

Il a cependant été proposé très-sérieusement devant la cour de cassation. L'exemple que je vais citer montrera 1 abus auquel on courait risque d'arriver.

Un locataire avait été admis, par la cour royale de Douai , à prouver « qu'au moment de » l'incendie, tous les habitants de la ferme étaient » couches , et n'avaient pu échapper au danger » qu'en se sauvant presque nus ; que le feu avait » pris à un hangar éloigné d'environ 30 pieds » du corps de logis, hangar qui ne contenait que » des voitures et des instruments aratoires , où n jamais on ne portait de lumière , pas même » des lanternes, et où l'on n'était pas allé le soir » de l'incendie ; que le feu avait pris à la partie » inférieure du toit de ce hangar, construit en » chaume , et à l'extérieur, du coté de la voie » publique ; que l'opinion des habitants de la » commune était que le feu n'avait pu être porté » que par la main d'un incendiaire, et que la » ferme aurait péri aussi bien dans les mains du » propriétaire que daus celles du fermier. »

La preuve de ces faits ayant été administrée, uu arrêt de la cour royale , du 13 juillet 1833 , avait décidé que l'incendie était le fruit d'un cas fortuit.

Le pourvoi en cassation soutenait que le fermier n'avait pas prouvé le cas fortuit d'une manière expresse et positive ; que la cour l'avait admis par induction , et non pas par suite d'une démonstration directe et palpable. Hais ce pourvoi fut rejeté et devait l'être s]. Car cette matière n'empêche pas , plus que es autres , le juge du fait de puiser sa conviction dansdes circonstances qui conduisent indirectement à la vérité. Sans quoi on placerait le preneur dans la triste impossibilité de justifier sa conduite et sa diligence.

385. Je crains qu'un arrêt de la cour royale de Paris, du 4 juillet 1835, ne se soit pas montré aussi équitable que l'arrêt de Douai dont je viens de retracer l'espèce.

Le preneur demandait à établir que le feu avait pris dans un grenier ou jamais ses em-

ployés n'entraient avec du feu ; qu 'aussitôt la nuit venue , on en fermait la porte ; que dans les maisons voisines , il existait des ouvertures et des jours de souffrance non fermés et donnant sur ce grenier ; que plusieurs fois on y avait placé des réchauds de feu ; qu'on y avait vu des hommes qui fumaient; qu'enfin les poutres qui traversaient le grenier étaient voisines de cheminées où il y avait des lézardes et des ""'««« ,

Ces faits étaient graves , bien graves! Néan-

le tribunal et la cour royale en rejetèrent la preuve , par la raison que la cause de f incendie restait inconnue ; qu'il ne suffit pas au locataire d'établir la possibilité d'un fait de la nature de ceux énumérésdans l'art. 1733, mais qu'il doit prouver que l'incendie a été occasionne par une des causes énumérées dans ledit article [s].

J'avoue que ces mots me paraissent singulièrement restreindre le cercle de la défense du preneur et prêter à l'art. 1733 une pensée exclusive qu'il n'a pas. Le preneur prouve sa diligence ; il démontre qu'il a pris toutes les précautions d'un père de famille diligent , cautio quee intcUigetur in solo esse sapiente [*]. Et cependant l'on n'est pas encore satisfait , et l'on exige de lui , quoi ? de faire connaître la cause de V incendie. Mùs ni l'art. 1734, ni surtout l'art. 1732, qui est la règle générale, et la sanction de l'article 1728 , ne vont aussi loin, et cette observation devrait suffire pour prouver que l'art. 1733 ne parle de la cause de l'incendie qu'énonciativement et pour faire voir par des exemples quand il n'y a pas de faule de la part du preneur ; et c'était bien ainsi qu'on entendait , au conseil d'Etat, l'art. 1733; car Tronchcl disait que l'on devait tirer des circonstances la preuve de l'absence de faute du preneur M.

Ajoutons enfin que , par suite d'une confusion fâcheuse, on ajoute arbitrairement aux prescriptions de l'art. 1733. Quand, en effet, cet article parle de la force majeure, il ne demande pas qu'on montre taxativement au juge de quelle cause elle provient. Est-ce le feu du ciel? est-ce une main coupable qui a mis le feu ? L'art 1733 ne descend pas dans les détails; il ne demande qu'une chose , c'est qu'il y ail preuve de force majeure ou de cas fortuit. Or, qu'est-ce que la force majeure , si ce n'est cette puissance qui trompe la vigilance de l'homme et confond ses soins prudents? Lors donc que le conducteur a pris les sages mesures de conservation d'un père de famille diligent, quand il prouve qu'il a été exact, attentif, surveillant, précauiionné , il démontre par cela même que le désastre est l'effet de la force majeure, c'est-à-dire d'une force plus grande que la force et la prévoyance données à l'homme ! « Accidens quod prr cuslo-

[11 Voy. ra*icri,.e l,cl G e, an I8t4, p. 49 et J. de B., 1814, l.p.219.

[2|R«|uét.,lt fév. 1834.

13] Inédil. Il «tr.pporlé par Du»er C ier, n° 436.

[4] Cicér. (Tuteur. Iiv. 4, n« 6.) [51 Fcnct, i. XIV. p. 250. Locré, t. VII, p. 16G : Supr., n« 364.

CHAP. II. — DU LOUAGE DES CHOSES. — AUX. U33-I734. (N« 38t>-389.) i07

» lari \ \ | . » Après cela , que la cause du sinistre soil de telle sorte ou de telle autre , il n'importe ! La justice n'a que faire de le savoir. Elle est satisfaite. Ne vous montrez donc pas plus exigeant qu'elle , en sommant le preneur de vous indiquer ce que , daus la plupart des cas , il ne saurait conuaitre , quand même il serait présent partout à la fois , et le jour et la nuit . Car les nues de l'incendiaire échappent à toute surveillance. |

386. L'art. 1733 n'a donc rien de. limitatif; il ne fait pas au preneur une position exception- j nellc et restreinte. Il ne l'emprisonne pas dans tel ou tel genre de preuve. En un mot , il ne doit être judalquement interprété, ni pour aggraver la difficulté de mettre au grand jour sa diligence et ses soins , ni pour le faire absoudre d'une incurie évidente.

Cette dernière réflexion nous conduit à un nouveau point de vue.

L'art. 1733 dit que le preneur est responsable de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que le feu a été communique par une maison voisine. Mais cette preuve n'est pas toujours suffisante. Supposons que la cheminée du voisiu qui a servi à la communication du feu soit en bon état de son coté , tandis que du côté du locataire , le mur est tellement dégradé par les œuvres de ce dernier, qu'il ne reste qu'un très-léger parement ; que ce même locataire a adossé au mur ainsi délabré des matières inflammables qui ont pris feu à la faveur du peu de renfort du mur de séparation [i]. Dans ce cas, le fait de communication du feu par la maison du voisin, sera bien loin d'entraîner à lui seul l'excuse du preneur, et il ne pourra échapper à la responsabilité écrite dans l'art. 1732.

387 Autre hypothèse. Le feu vient de la maison voisine ; mais le locataire qui le voit arriver et qui peut l'éteindre , reste spectateur indifférent de ses progrès , semblable à ce duc de Mazarin qui , prévenu par ses gens que son bétel brûlait , leur dit avec le plus grand calme : « Je » ne me mêle pas des affaires de ménage : allez » prévenir madame la duchesse. » Nous pensons que l'origine du feu ne serait pas pour le preneur négligent une excuse suffisante. Son incurie supine le constituerait en faute grave ; ce serait un cas de responsabilité [s].

388. On voit par là que, soit que l'art. 1733 soit tourné contre le preneur, soit qu'il soit invoqué par lui comme arme défensive , il faut toujours le comhiuer avec les art. 1728 et 1732, par lesquels il est dominé.

C'est faute de s'être bien pénétré de cette vérité que Duvergier (n° 417) a vu du louche dans l'arrêt de la cour royale de Paris , dont je parlerai tout a l'heure , et qui a été rendu à l'occasion de l'incendie de la Gaieté. La cour ne s'est nullement arrêtée , comme parait le croire Duvergier, à cette thèse de la plaidoirie,

[î] Supr., n» 345, noie, et no 360, le tute d'Alfenui. [2] Voj. un met de Poitiers, du 10 juin 1819.

savoir, que l'art. 1733 n'est pas opposable au locataire d'un théâtre. Elle a réduit la question à cette recherche unique : Y a-t-il eu faute de la part du preneur? Sur ce terrain, elle était dans le cercle de la loi , et la décision qui relaxe le preneur, d'après les faits de la cause, me semble juste et irréprochable.

389. Or donc , puisqu'il est constant que tout vient aboutir en définitive à une appréciation de diligence ou de faute de la part du preneur, le juge pèsera avec soin les circonstances. Indépendamment des règles qui l'aideront à reconnaître la faute lourde , ou la faute dont ne se rend pas coupable le père de famille diligent [*] , il entrera dans tous les détails qui sont de nature à caractériser la conduite du preneur ; il interrogera les faits qui ont pu influer sur ses démarches , et déterminer sa position.

Cette recommandation est nécessaire. Voyez, en effet , combien les circonstances font varier les aperçus juridiques.

Les salles de spectacles, par exemple, exigent* par suite même de leur destination , un emploi extraordinaire du feu. Là , l'élément destructeur n'est pas renfermé dans la prison tutélairc du foyer domestique ; il se promène au contraire en tout sens , il circule depuis les sou ter rai us jusqu'au faite. Lancé par la main qui le dirige, il sillonne l'air et va se jouer auprès de la toile et de l'étoupc inflammable. Sans doute le danger est grand ; mais l'illusion scénique et les plaisirs du public sont à ce prix ! Le propriétaire qui a loué sa salle l'a su ; sa prévoyance n'a pu ignorer que les chances d'incendie étaient quotidiennes dans un édifice loué pour de telles expériences. Il a consenti d'avance à des faits qui ailleurs seraient imprudents , et qui sont ici de nécessité; il a pour ainsi dire autorisé une lutte périlleuse et incertaine entre deux forces rivales ; entre le feu livré à son essor, et l'art de l'homme qui cherche à le gouverner.

Dans une telle situation , l'on aperçoit tout de suite que la force majeure se juge ici d'un tout autre point de vue que dans les cas ordiuaircs. Le simple locataire qui , dans son appartement , braverait par de telles épreuves les dangers de l'incendie, serait condamné tout d'une voix comme un imprudent ; mais il en est autrement d'un directeur de théâtre , qui est obligé d'employer le feu à des usages autres que les usages domestiques. La force majeure, c'est-à-dire , la puissance du plus redoutable des éléments , le serre donc de plus près ; elle est à côté de lui plus menaçante et plus grave , et tout le génie de l'artificier ou du mécanicien peut rester impuissant pour la prévenir ou la dompter.

Dès lors , il devient plus évident que jamais (et ceci confirme de plus en plus l'interprétation que nous avons donnée de l'art. 1733) que le lor cataire aura fait tout ce que le contrat cl la loi

[3] Rèpert. de Merlin , v col. 1.

14] Supr., no» 361, 462.

« Incendit, $ 3, no 7, p. 56,

l'obligeaient à faire quand il aura pris toutes les mesures de prudence d'un surveillant diligent et exact.

C'est ce qu'a très-bien vu la cour royale de Paris dans l'affaire de l'incendie du théâtre de la Gaieté.

Un des préposés avait été charge do simuler des éclairs, et une partie enflammer s'était détachée de la torche , ce qui avait été la cause première de l'incendie de la salle.

Du reste , il était établi que l'instrument destiné à imiter les éclairs était tel qu'on a coutume de l'employer dans tous les théâtres; qu'il n'avait été rien innové aux procédés usités ; qu'on ne pouvait même reprocher au preneur de s'être livré , dans la mise en scène . à des expériences de nature à augmenter les chances du feu ; que toutes les précautions avaient été prises pour prévenir les ravages du feu ; que le matériel destiné a agir en cas d'incendie était en état; que les réservoirs étaient remplis d'eau , et que les pompiers étaient à leur poste , en plus grand nombre qu'à l'ordinaire.

Dans ces circonstances , le tribunal de première instance de la Seine et la cour royale décidèrent que le preneur avait rempli toutes les obligations qui lui étaient imposées , et qu'aucune faute ne lui était imputable ; que dès lors, si le feu n'avait pas été éteint dès l'origine , s'il était arrivé à l'état d'incendie , le sinistre , n'ayant pu être empêché par le preneur, était la conséquence d'un cas fortuit.

Cette décision me parait contenir une appréciation très-exacte de la position des parties , et une compréhension tout à fait juridique de l'article 1733 [ij.

300. Passons maintenant à un autre ordre d'idées, et voyons ce qui a trait à l'indemnité due au bailleur.

Elle consiste dans la somme nécessaire pour la réparation ou ta reconstruction de l'édifice détruit ; il y a même d'anciens arrêts qui ont condamné le preneur à refaire la maison brûlée par sa faute [*]. Dans tous les cas , il doit rendre le bailleur indemne de tout dommage [s]. Et notez bien qu'il n'est pas dans la même position que les assureurs : ceux-ci n'ont contracté qu'une obligation , qui est de payer la valeur réelle de la chose au moment du sinistre [*] ; mais les engagements du preneur vont au delà : tenu de rendre la chose dans l'état où il l'avait reçue, il faut qu'il la remplace par le dédommagement de tout le mal qu'éprouve le bailleur par la privation de sa chose , lucrum ceuans cl damnum

11] Supr., no 388.

[S] Voy. Legrand , sur Troyci , p. 338, t. Il, n» 95. [3] Bourjon, l. II. th. IV, ch. 3, «cl. 3 , n«« 37 et 42. [4] Toullicr, t. XI, n« 177. Grun, det Atturancet , n n 252. BouilouMjnic . n» 174. Duvergicr, no 419. NE] Ihivcrpt r, toc. cit.

[0] Colmar, 23 avril Ib38. Il rut rapporte clana l'inlércttaut recueil tl« » arrï-ls «le celte cour, par Mo Ncy- 1 (1838, p. 87 et iuiv.).

391 . Lorsque la destruction a été totale , le bail prend fin nécessairement d'après l'art. 1741, et il ne serait pas au pouvoir du preneur de reconstruire la maison pour continuer à l'habiter. Mais si la destruction , quoique très-considérable, n'est que partielle, le preneur qui a intérêt à continuer le bail pourra faire faire les réparations à ses frais et conduire le contrat jusqu'à sa fin. Pour que le propriétaire fût fondé à y mettre obstacle, il faudrait qu il prouvât des actes de mésus et de négligence affectée rentrant dans le cas de l'art. 1720.' Mais la simple présomption établie dans l'art. 1733 ne serait pas suffisante , au moins dans les cas ordinaires , pour servir de fondement légitime à une demande en résiliation. Le preneur satisferait pleinement le propriétaire en rétablissant les lieux dans leur primitif état [§}.

392. Nous ferons remarquer, du reste, avec Zacharia; [7] , que la responsabilité du locataire n'a pour objet que le dommage causé au bâtiment; qu'elle ne s'étend pas , de plein droit, à la perte ou à la détérioration du mobilier que le propriétaire avait placé dans la partie du bâtiment incendié qu'il occupait. Un arrêt de la cour de Lyon , du 17 janvier 1834 , l'a, avec raison, ainsi décidé [»]. Lorsqu'en effet le propriétaire réclame l'indemnité du dommage causé à son mobilier, ce n'est plus comme bailleur qu'il agit , et l'art. 1733 ne sert plus de fondement à sa demande. Son action ne trouve son point d'appui que dans les art. 1 382 et suivants du C. civ., qui ne porte contre le défendeur aucune présomption défavorable. Le propriétaire n'aura donc droit à une indemnité qu'autant qu'il prouvera la faute du preneur [9].

303. Le droit à l'indemnité est cessible de sa nature, et l'on voit tous les jours les compagnies d'assurance se faire subroger, par les polices , au droit du propriétaire à qui elles auront payé la valeur du sinistre. La validité d'une telle clause avait été contestée par la cour royale de Colmar [10]. Mais la jurisprudence est aujourd'hui d'accord pour lui prêter sa sanction [11].

304. Quelquefois une clause du bail charge le locataire d'assurer l'immeuble loué, et alors l'assurance est prise en son nom et à ses fiais.

Dans ce cas, si l'incendie retombe sur lui, l'indemnité lui profite , et c'est entre ses mains que la compagnie doit la payer.

Si , au contraire , l'incendie provient de force majeure et retombe sur le bailleur, ce dernier seul aura droit au montant de l'indemnité , et le locataire sera censé n'avoir agi que comme son twgotiorum geslor [«].

7] T. III. p. 15.

9] Jung* Durergier, n» 420.

10] 13 jan». 1832 tS.. 33. 105).

111 Ca«., 1er dcc. 1834 (S., 35, 148). 13 ■Yril 1836

36, NS). Toullicr, l. XI, n- 175. rmvcrgicr, n- 418. [12] Colmar, 23 atril 1858 (Recueil précité).

Article 1735.

Le preneur est tenu des dégradations qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

SOMMAIRE

895. Origine de cetle disposition ; clic est bien préférable à la législation romaine sur cette matière.

396. Le locataire est responsable même du fait de son sous-locataire.

la chose louée par les voyageurs qu'il héberge. 398. Le locataire peut-il se libérer des poursuites du bailleur en lui cédant ses actions contre les auteurs du dommage?

> 399. Quid si l'auteur du

395. L'art. 1735 a été emprunté aux écrits de Pothier. Ce jurisconsulte faisait remarquer la différence existante entre le droit romain et le droit français sur la responsabilité du preneur, par rapport aux personnes de sa maison.

Par le droit romain , le preneur n'était responsable qu'autant qu'il avait commis la faute de prendre chez lui des personnes capables de commettre , par leur étourderie ou leur négligence , des actes de dégradation [t]. Mais, dans la pratique, cette théorie était la source de beaucoup de difficultés. Comment arriver à convaincre le locataire d'avoir connu les mauvaises mœurs ou l'incurie de ses hôtes et serviteurs ? La jurisprudence française rejeta donc toutes ces distinctions , et elle voulut que le preneur répondit indistinctement des fautes des personnes de sa maison ; c'est aussi ce que le Code civil a exigé par notre article. Cette obligation est dure quelquefois ; mais elle était commandée par la sûreté publique , et les preneurs pourront le plus souvent s'en garantir en veillant sur leurs domestiques avec un soin diligent [i] . On trouvera du reste l'application de cette règle aux n°»57l, 580 et 589.