Mode d'expultion plu» expéditif autorisé par quel

Justification de la légalité de ce mode d'expulsion. Arrêt i l'appui.

Ce mode n'est que l'exercice du droit de propriété contre nn envahisseur , et d'ailleurs le propriétaire ne s'en prend qu'à sa propre chose.

Autorité de* ancienne* coutume» d'Auvergne et du Dauphiné.

440. Différence de ce moyen d'expulter un locataire obttiné avec le droit féodal det «eigneur* cen- •icr» de mettre obitacle à la joui»*ancc de* cen- «itaire* qni refusaient le payement du cens.

Cet ancien droit était une véritable mesure d'exécution, interdite de nos jours k toute personne de son autorité privée.

Il n'a rien de commun avec le fait d'un propriétaire qui veut entrer en jouiuance de ta ch

400. Nous arrivons aux causes de dissolution du bail. Le législateur va traiter cette matière dans les art. 1736 i 1751.

Le bail cesse par l'expiration du terme fixé | par la convention ou par l'usage des lieux (articles 1737 et 1775).

Si le terme n'a pas été fixé , il peut finir par la volonté des parties (art. 1736) [i].

Le bail finit encore par la perte de la chose louée (art. 1741), ou par l'inexécution des conditions convenues ou inhérentes au contrat (même article).

[1] En ca» de rétiliation d'un bail , consentie par la femme en vertu d'une procuration générale de son mari, tir* acte* de potsession exercés par le bailleur pottérirurnvent I r« -I e rr.ilislion , n'emportent |>n* n< revirement une ratifie.- lion tacite d.« (.V-rt du mari. Uni*., 1M juill. 1814 J. île 11.. IHH. S, BUT.)

Le bailleur qui ne f«>l • ui uuc i-«" |i»u»c * la notification de la part du preneur do la résolution du contrat, ne

doit pa» être cencé y avoir donné «on adhé*ion. (Brux., 8 oct. 18*3 ; J. de B. 1893, 9, 911.)

Sou* l'empire de l'édil perpétnel de 1611 , la preuve testimoniale était admUsihle à l'effet dVial.lir I neeeptatim de» clef» et la reprise du bien loué île la part du bailleur . ce qui, au* terme» du bail , «uffUnit pour le faire regarder comme rvailic. (Brui., 8 mar» 1828; J. de B , 1828,1, 983.)

Enfin, il prend fin par l'événement d'une condition qui , d'après la convention , devait entraîner l'expulsion du fermier (art. 1744 et

suivants).

Nous nous occuperons successivement, etdans l'ordre du Code , de ces causes de résolution du contrat de louage. Commençons par l'art. 1736 : il est relatif au casoù le bail est muet sur l'époque de sa Gn.

401 . Si le bail est fait sans terme fixe, comme il serait contraire à sa nature qu'il se prolongeât indéfiniment d'une manière irrévocable [i], notre article veut qu'il se résolve par la volonté de l'une ou de l'autre des parties. Mais cette volonté ne doit pas être tellement absolue et exigeante , qu'elle ne laisse à la partie adverse aucun délai pour se reconnaître et prendre ses mesures. Il serait contraire . en effet , à la justice que le preneur fût obligé de quitter sur-le-champ le domicile qu'il occupe , au risque de manquer d'un asile propre à le recevoir, lui , sa famille et son mobilier; réciproquement, ce serait faire tort au propriétaire que d'abandonner les lieux à ('improviste, et de le mettre dans la nécessité de subir des non-valeurs par défaut de location immédiate {«]. Les habitudes de chacune de nos

S ravinées avaient donc fixé certains délais qui evaient précéder la résolution du bail , et auxquels la volonté des parties devait se manifester pour être utile. Ces délais variaient à l'infini. Plusieurs des cours d'appel auxquelles fut soumis le projet du C. civ-, manifestèrent le désir de voir ramener les choses à l'unité , et insistèrent pour que la loi nouvelle fit disparaître une fâcheuse bigarrure , en fixant un délai uniforme | pour toute la France [s]. La multiplicité des réclamations aurait dû prouver au conseil d'État et au tribuuat que ces usages locaux n'étaient pas de ceux auxquels il n'est pas permis de faire violence sans inconvénient [♦]. Néanmoins, les observations de ces cours d'appel ne furent pas écoutées. Le Code s'en réfère, pour le délai des congés, aux usages particuliers de chaque localité. En matière de hail , les usages ont toujours eu beaucoup d'empire [•].

402. L'on voit du reste que le Code continue à appeler congé l'avertissement par lequel l'une ou l'autre des parties fait connaître son intention de mettre fin au louage; mais il ne prescrit pas dans quelle forme le congé doit être donné.

Quelques cours d'appel avaient encore demandé une règle à cet égard [a]. Quelque juste que fût

[11 Supr., n» 4, art. 1709.

[9] Un propriétaire de maison qui en loue 1c rei-dcchaussée en t'en réservant l'étage supérieur pour son habitation, avec la stipulation qu'il pourrait le quitter à son gré et le laisser au compte du locataire , peut le délaisser quand bon lui semble, sans être astreint à suivre les règles relatives aux congés en matière de bau* dp maison. (I!r.. 23 nov. 1831 : J. de B.. 18V2. 9, 45.1

[5] Amiens (Feoet, I. III, ». 140). Bourges, i.l.. p. 218. ('..un, id ., p. 455. Liège, id., p. 627. Vrlt (Kcml, t. IV, p. 115). Orléans (id., t. V, p. 83). Poitiers, id., p. 310. Toulouse, id., p. 618.

l'observation, les rédacteurs du Code n'en ont pas tenu compte.

403. Quand le contrat détermine une époqua fixe à laquelle le louage doit finir, il n'est plus nécessaire de douner congé. Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé (art. 1737)[7],

En est-ilde même du cas où c'est l'usage ou la coutume locale qui donne au bail une durée précisc?Cette question sera examinée aux n"* 408 et suivants.

404. Tel est le raccourci des idées principales qui se rattachent aux art. 1736 et 1737. Quand Bariole a fini un semblable travail sur une loi romaine , il conclut ordinairement par ces mots : UocdicU. Je ne puis en faire autant à l'égard des art. 1736 et 1737 ; car ce que je viens d'exposer est bien ce qu'ils ont voulu dire , mais non pas littéralement cequ'ils ont dit ; car leur texteprèle beaucoup à la critique, et la rédaction en est vicieuse. C'est une observation qui n'a échappé à aucun de ceux qui ont écrit sur le contrat de louage. Il semblerait , en effet, par la lettre des art. 1736 et 1737, que la nécessité du congé u'a lieu que lorsque le bail est fait sans écrit, et qu'il ne devient inutile que lorsqu'il a été fait par écrit. Mais comment l'écriture serait-elle une circonstance déterminante? Qu'importe que le bail soit écrit , s'il ne s'explique pas sur l'époque où il doit cesser? Qu'importe qu'il soit verbal , si les parties sont d'accord sur sa durée , ou si celte durée a été fixée par l'usage des lieux? L'écriture est donc absolument indifférente, comme le dit très-bien Delvincourt [s] ; c'est le silence des parties sur l'époque à laquelle le contrat doit finir, ou bien la convention d'un terme fixe, qui décide s'il doit y avoir congé , ou si le contrat se résout de plein droit ; l'imperfection de nos deux articles tient probablement à ce que la durée des baux faits verbalement, est indéterminée dans beaucoup de localités, tandis que la durée des baux faits par écrit est presque toujours fixée. Mais ce n est pas une raison suffisante, pour excuserdanslaloi un langage aussi peu précis [oj.

405. Ce reproche n'est pas le seul. Les articles 1736 et 1737 sont places sous la rubrique des règles communes aux baux de maisons et de biens ruraux. Il semble donc qu'ils font la loi pour les baux à ferme et les locations, de terres il cultiver; et dès lors, celui qui aura donné a bail , sans fixation de durée, un immeuble, tel que vigne , pré, champ, etc., sera tenu de douner congé au preneur avec lequel il voudra rompre

[4] Mouricault (Feuel, t. XIV, p. 32S)] donne dant cette raison. (Locré, t. VII, p. 201, n« 10.)

f5] t.. 19, C. Loc.

[6] Bourges, Metz, Orléans.

[7] Polbicr, Louage, n» 29. Infr., n«s 408, 430.

[8] T. III, p. 195, notes, id. , in-8», t. VII , p. 230. Jutige Duranton, Louage, n« l 16. Duvcrgicr, o«i 485, 486. Z.irbaria-. p. 23.

['J' Menu- dtUil de rc.î.iciion .îau» U» an. 1771, 177:,, I77,i.

ses rapporta. Eh bien , pas du tout. L'art. 1775,

Klacc sous la rubrique des règles particulières aux tux à ferme, dit que ces sortes de baux, quoique faits sans écrit , c'est-à-dire sans terme contractuel , cessent de plein droit et sans signification de congé, à l'expiration du temps pour lequel ils sont censés faits d'après l'art. 1774 [i] !

L'explication de cette contradiction se trouve dans une observation que nous avons présentée au n° 103. C'est que l'art. 1736. destiné originairement à figurer dans une section qui traitait de la forme et de la durée des baux , a été déclasse par suite d'un amendement de Regnault de Saint-Jcan-d'Angely. J'ai déjà fait remarquer combien ce déplacement a nui à la clarté de la section que nous commentons ; il nous suffira de remarquer que , malgré une distribution défectueuse, l'art. 1736, inapplicable aux baux à ferme , qui sont toujours faits avec un terme fixe, exprès ou sous-entendu (art. 1774), domine tous les autres baux soumis à l'empire d'une durée illimitée. On aurait tort de croire qu'il ne concerne que lo louage des maisons [i] . Il embrasse , je le répète , tous les baux quelconques sans terme fixe , baux de carrières , de mines , de tourbières, comme les baux d'habitations. Il faut rendre à l'art. 1736 la généralité que le remaniement provoqué par Regnault, et maladroitement exécuté, lui a enlevée en apparence.

406. Revenons maintenant sur les délais du congé. Nous ne voulons pas entreprendre de donner un tableau complet des usages si divers suivis dans nos provinces. Quelquefois les coutumes les avaient fixés, mais la jurisprudence des tribunaux les avait modifies. Souvent aussi on n'était d'accord ni sur l'usage ni sur la jurisprudence. Nous n'avons pas des documents assez exacts pour satisfaire tous ceux qui voudraient trouver ici le narré encyclopédique de tant d« diversités.

Nous nous bornerons à signaler quelques fragments de la jurisprudence suivie dans les pays dont les habitudes sont mieux connues [s].

407. A Paris, s'il s'agit d'une maison entière, d'un corps de logis ou d'une boutique sur la rue, le délai du congé est de six mois, à raison de la difficulté qu'il y aurait à trouver dans un moindre temps une location de môme nature ; mais s'il s'agit d'une ou plusieurs chambres, il suffit de prévenir trois mois d'avance , quelle que soit la somme à laquelle se monte le loyer : tel est l'usage actuel ; il déroge à d'anciens us attestés

[1] Duranton , Lattage, p. 28, noie. Merlin, Rip., v Bail, S 4. Lyon, 4 «c P t. 1806. Trêves, 57 mai 1808 ; S., 8, 309. Bru«., 15 mm 1808; S., 10, 536. McU, 1« avril 1818 ; S., 19, 83 ; Dali., Louage, p. 55.

[2] C'c*t ce que semblent croire Merlin, Bail, S 4, et Curai ton (Compêt. det juger de paix, p. 287).

[51 Bruxelles. Dan* l'usage de la ville de Bruxelles , constaté par l'art. 127 de la Coutume, le confié doit être notifie trois moi* il'.iv.mce. ^Ilrux., 13 Vend, au mi ; Dccis. nol., t. IV. p. 123.)

[4J i'roccd. vit:, t. Il, p. 1 12. Juwje ca»i., 23 ftv. 181 1. (Dali., Louage, p. 4.)

par Pigeau [s] et Delvincourt M, et plus anciennement par Denixart [e] et Pothier [7]. Il est consacré par arrêt de la cour de Paris du 20 juillet 1825.

Le délai de six mois est cependant accordé , dans tous les cas , aux personnes qui exercent certaines professions qui les obligent à demeurer dans un quartier déterminé : tels sont les commissaires de police, les maîtres et les maîtresses de pension [s], les juges de paix [0].

Les délais sont toujours réciproques [to].

408. L'usage d'Orléans , tel que Pothier nous l'atteste , est digne de remarque [11]. Le bail est présumé fait pour un an. Après ce terme, il expire de plein droit , sans qu'il soit besoin de donner congé auparavant; ainsi, l'on suit à Orléans, pour le bail verbal des maisons, une règle analogue à celle que le Code a proclamée en matière de bail de biens ruraux. (Art. 1775.) Le bail de maisons y est toujours censé fait avec un terme fixe ; il contient une convention implicite que le bail finira au bout de l'année.

L'art. 1737 abroge-t-il cet usage ?soppose-t-il à ce qu'un bail verbal expire de plein droit par l'échéance du terme régie par la coutume?

Je ne le pense pas.

J'ai dit que ces mots, bail écrit, bail fait sans écrit, ne doivent pas être pris à la lettre. Ils ne signifient pas autre chose que, bail avec terme , bail sans terme.

Qu'importe dès lors que le terme soit fixé par la convention écrite ou qu'il soit fixé par l'usage î Lorsque les parties s'en réfèrent à la coutume pour régler leurs relations , les dispositions de la coutume ne viennent-elles pas s'incorporer nécessairement à leur accord? Eadem vis est taciti ac expressi [ni.

Notez bien d'ailleurs que l'art. 1736 ne dit pas en termes prohibitifs et absolus que le bail verbal ne finira que par un congé. La formule qu'il emploie est bien différente. Il veut tout simplement que l'on suive l'usage des lieux pour le délai des congés à donner , dans le cas où le bail est fait sans écrit.

Il est vrai que l'art. 1 737 semble attribuer aux seuls baux écrits le privilège de se terminer de plein droit; mais dès l'instant qu'il est accordé par tout le monde que les mots baux écrits n'ont pas un sens rigoureux et précis , et qu'ils signifient baux sans termes fixes, l'objection qu'on voudrait tirer de l'art. 1737 tombe d'elle-même. L'art. 1775 en est la preuve évidente.

[5] T. VU, p. 230.

6) Voy. Congé.

7] Louage, n» 29.

[8] ArrOt précité de la cour de cassation. 11 est relatif h un maître de pension.

[9j Delvincourt et Pigeau, (oc. cit., d'aprèa Pothier, no 29.

flO] Duver(»ier, n« 40, — Contrà, Pipeau.

[Il) Louage. n<> 29.

112] \9j.hfr., no 619.

CHAP. II. — DU LOUAGE DES CHOSES. — ART. 1730-1737. (N« i09-420.) 213

Enfin, il paraît difficile de croire qu'à l'instant même où l'art. 1736 fait revivre les usages locaux, l'art. 1737 les eût abrogés d'une manière si brusque.

409. La coutume de Montargis[t] donne aussi aux baux de maisons une durée d'un an ; mais l'effet de ce terme était-il d'agir de plein droit comme à Orléans et de dispenser d'un congé? Je le crois, à raison de l'identité d'origine des deux coutumes [s].

L'art. 1775 du C. civ., combiné avec l'article 1737, fournit d'ailleurs un argument favorable à ce résultat.

Au surplus, tout dépend des usages particuliers. J'ignore si aujourd'hui il en existe de contraires a celui dont Potbier nous a conservé la tradition.

410. J'en dirai autant des coutumes de Lille [s], Reims (art. 390), Toulouse U], d'après lesquelles les baux sont censés faits pour un an, mais qui ne décident rien sur la nécessité et l'époque des congés. Je pense que l'expiration du terme coutumier met fin au bail , de plein droit .

411. Duvergier est d' une opinion contraire ; il considère l'usage d'Orléans comme exceptionnel ; il croit que dans les lieux où les locations sont censées faites pour un an ou pour tout autre temps , l'usage est de ne faire expirer le bail qu'autant qu'il y a eu congé. Mais les coutumes de Sens (art. 257) , de Châlons (art. 274) et de Bar (art. 202), qui lui servent d'argument, ne me paraissent pas concluantes. Ces coutumes n'imposent l'obligation de donner congé trois mois d'avance qu'au cas de tacite réconduction ; elles supposent qu'il y a eu précédemment un bail d'un* 1 ou plusieurs années; qu'à l'expiration de ce bail , le conducteur reste en possession , et qu'alors commence un nouveau bail appelé tacite réconduction. Mais quelle sera la durée de la reconduction? sera-t-elle d'un an , ou plus ou moins? ces coutumes ne précisent rien, elles laissent au nouveau bail une durée indéfinie, et c'est pour cela qu'elles ont senti la nécessité du congé, qui opère , par la volonté des parties, ce que la loi locale n'a pas entendu déterminer.

412. L'usage de Normandie semble au contraire rentrer davantage dans l'opinion de Duvergier ; là , au témoignage de Houard , la durée du bail verbal est d'un an , et par conséquent aussi , celle de la tacite réconduction ; et cependant l'usage est de donner congé six mois avant la fin delà'

[1] Ch. 18, art. 5.

[2] Brodeau dit qu'elle* sont tortiee du mime tronc (sur le* rubrique* de l'ancienne coutume d'Orléan», au Coutumier général).

3] Ch. 15, n» 10.

4] Du Louage, art. 9.

5 j Dict. de droit normand, v° Bail, n > 3.

&] Art. S de la cout. de Saint-FIour.

7] Art. 1 de la cout. d'Aurillac.

8| Duparc-Poullain, eur Bretagne, art. 182.

9] Cottereau , n°» 3346 et *uW.

| a De droit, tout bail verbal pour Us biens de ville » est d'une année; et apbbs la jouissance d'unis » année, le propriétaire doit avertir le locataire

» 6 MOIS AVANT I/BXPIBATION DB LA DBUXIBMB

» année , s'il est question d'un corps de logis » entier, etc. [s]. »

Remarquez cependant qu'on ne donne pas congé pour la première année. On suppose donc que ce temps d'un an fixé par l'usage local , a la même vertu qu'à Orléans , et que le bail expire de droit à ce terme. Ce n'est que lorsqu'on a commencé , sans nouveau marché , une seconde année, qu'alors la tolérance des parties est censée se prolonger tant qu'un congé ne vient pas manifester des intentions contraires. Ainsi l'usage normand , loin de favoriser l'opinion de Duvergier, me parait en définitive la rendre plus douteuse.

413. Dans les pays de haute Auvergne, tels que Saint-FIour [e], Aurillac [i] , le délai des congés est de 6 mois.