Lorsque le domaine affermé appartient

à plusieurs propriétaires par indivis, le congé ,

refuse la représentation de la quittance à Pierre | donné par un seul , est valable , si , du reste ,

celui de qui il émane est censé avoir agi pour le compte de ses copropriétaires et avec leur assentiment. On présume facilement ce mandat tacite lorsqu'il a administré seul le domaine pendant toute la durée du bail , et que le fermier n'a eu de rapports qu'avec lui pour tout ce

qui concerne la gestion et la jouissance [«].

428. Mais, hors ce cas, le congé signifié par l'un des copropriétaires indivis , sans l'assentiment des autres , ne ferait pas cesser le bail. La jouissance du preneur est indivisible ; l'un des bailleurs ne saurait la scinder à son préjudice. Quand le locataire a loué un appartement, ce n'est pas pour l'occuper en partie et par fractions. 11 faut donc que tous les bailleurs s'entendent dans une volonté commune pour mettre Gn à un bail formé par leur commun consentement M,

429. Prenons maintenant la thèse Inverse , et supposons que. plusieurs preneurs occupent la chose par indivis , et que c'est de leur coté que vient le congé.

Si les preneurs sont solidaires entre eux , le congé donné par l'un deux, pour ce qui le concerne, est évidemment insuffisant [si], La réunion et le consentement de tous les cofermiers sont indispensables pour mettre fin à un bail pris sous une obligation solidaire [s].

Mais si la solidarité n'existe pas , je crois que chaque preneur pourra donner congé pour sa part et portion. Il arrivera alors ou que le propriétaire, voyant s'éloigner un de ceux qu'il avait entendu avoir pour obligés, ne voudra pas laisser subsister le bail avec les autres; ou bien qu'il les laissera en jouissance, ce qui sera un nouveau bail tacitement consenti [toj.

430. Nous nous sommes assez étendu sur la cessation du bail sans terme fixe.

1] Bourjon convient qu'on le jugeait ainti au Chitclet. S] Jumje Curasson, p. 289 S] Supr., n« 424.

4 Rourjon. I. II, p. 40, »-> 8.

5) Pigeau, t. Il, p. 413.

6] Cas»., 85 plu*, ao su. ( Bip., vo Congé, p. 7.) Douai. 6 fév. 1838. Le bail d'une mai*on appartenant par indivis a plusieurs propriétaire! ne peut être invoqué comme litre pour te maintenir dans* la jouissance de l'objet loue, s'il n'a pas die con*enli par lou». (Brux., 6 août 18.15. J. de fi., 1836, 2, 176.) [7] Curasson, p. 291, no 31.

[8] Le bail d'une carrière de granit ou pierre* I bftlir, pour un terme de trois on six an. e*t indivisible , en ce «ensque, s'il y a deux preneurs, le renon fait par l'un d'eux, pour la première période, no.peut lier l'autre et amener la fin du bail.

Il n'y a pas lieu dau» ce casdediviser la carrière entre le preneur restant et le bailleur, ni do faire entrer rclui-ci à la participation de* bénéfice* pour moitié.

La convention avenue entre le* deux preneur* que l'exploitation sera continuée par celui d'entre eux que le sort désignera, n'est point une sous-location : un pareil arrangement ne contrevient point à la prohibition de *ou*-louer renfermée dan* le bail.

Il n'y a point abu» de jouissance donnant lieu à la rétiliation du bail si le preneur place les déblai* tur le même banc de pierre que l'ancien exploitant ou l'exploitant voisin ; seulement il peut y avoir lieu , à la fin du bail . à une action en dommages-intérêt* , ci le banc ett reconnu exploitable, et que le* déblai* nuisent a (on extraction. (Brux., 0 juin 1 «37 J. de B., 1837, p. 389.)

[9] Arrêt exprès de cassation , portant cassation d'un arrêt de la cour de Mmcs, 19 avril 1831.

[10] Curasson, loe. cit , p. 390. n° 30. — Lorsque de plusieurs preneurs solidaire* nu «eul reste en possession après l'expiration du bail écrit , le bailleur n'est point en droit de prétendre qu'il y a tacite réconductiou à l'égard

Ides autre* qui n'ont pas continué a jouir do la chose louée. (Brux., 16 avril 1819. J. de B., 1819, 3, 47.)

DU CONTRAT DE LOUAGE. — ART. 1730-1737. (N M 431-43-i.)

l'indication d'un terme convenu ou sous -entendu. Nous avons dit, avec les art. 1737 et 1775, que l'échéance de ce terme les fait expirer de plein droit et sans qu'il soit besoin de donner congé [i].

Mais prenons garde de ne pas confondre avec le terme Gnal du bail , les différentes époques •auxquelles chaque partie peut le résilier, en vertu de la convention. « Ainsi , dit très-bien Delvincourt (*], il est d'usage de faire à Paris (et cet usage existe ailleurs) des baux de 3, 6, 9 année*. Mais ces baux sout vraiment des baux de 9 ans , qui contiennent la faculté , en faveur de chacune des parties , de le résilier à l'expiration des 3 ou 6 premières années , après avoir donné congé dans les délais d'usage. En conséquence , ces baux ne cessent de plein droit qu'à l'expiration de la neuvième année. »

431 . Lorsqu'il s'élève des contestations sur la validité des congés , elles doivent être portées

[1] Supr., n» 403, 408.

(2) T. VII, p. 331. — Quoique dan* un bail de 3 ou 6 an> le locataire ail la faculté de faire cesser le bail a l'expiration de ebaque période de 3 ant , la location ne cesse pat de plein droit. L'art. 1737 n*e»t pat ici applicable. (Brux., 6 uov. 1823. J. de B., 1834. 1, 895.)

Un contrat de louage où il cil dit que la location «e fait pour trois, six ou neuf an*. *an» qu'il toit parlé de la faculté qu'auraient le preneur et le bailleur de résilier la contention a la fin de* deux premier* terme*, ni de l'obligation de donnrr congé, présente le* caractère* d'un bail de neuf an* qui peut être ré»olu par l'une ou l'autre de* partie* contractante* à l'expiration de la troi*ièmc ou de la dixième année. Ce n'ett pa* un bail de troi*, de tix ou de neuf an* , qui cc»*e de plein droit i la fin de chaque terme, tan* qu'il toit nécessaire de donner congé. (Brux., 3t mar* 1814. J. de B., 1814, 2, 193.)

La clause par laquelle il e*t dit que le propriétaire donne i bail pour troi*. tix ou neuf ant, n'a d'effet dan* la juritprudenec de Flandre qu'en faveur du fermier.

(Brux., 19 gérai, anxm. Déc. not.. t. VIII, p. 280.)

[3] Art. 3 de la loi française du 12 mai 1838. — Une loi belge du T> ocl. 1833. relative à l'expulsion det fermier* et locataire*. c*t ainsi conçue t

Art. 1". Lor»qu« la valeur de* loyer* ou fermage» pour toute la durée du bail n'excède pa* le* limite* de ta compétence, le juge de paix connaîtra tant de la demande en résolution du bail que de celle en expultion , à »on expiration. Il connaîtra dan» le même ca» de la demaude en validité de la »ai»ie gagorie dont il pourra môme permettre, sur requête, l'établissement i Huilant. Dan* cet ca» le jugement tera exécutoire provisoirement, nonob- (tant appel et*an» caution. Le juge le pourra même déclarer exécutoire nonobstant opposition.

2. Lortque le juge de paix n'ett pa* compétent pour en connatlre, la demande en expultion, toit pour cause d'expiration de bail, toit pour défaut de payement, pourra être portée directement en référé devant le prétident du tribunal de première instance, qui statuera provisoirement tur la demande, son» préjudice,au principal pour lequel le* partie* pourront se pourvoir à l'audience *an» préliminaire de conciliation.

3. Toute demande en expulsion de fermier ou de locat.iirc c«l également dispensée du préliminaire de la conciliation.

4. Le* demande* formée* du moment où la présente loi tera exécutoire demeureront soumises ou juge qui iloit en et tinallrc «l'api e. le» lois existante» loi » de la

b. Il sera libre cependant au demandeur de re-

devant les tribunaux compétents. Les juges de paix connaissent des congés lorsque les locations verbales ou par écrit n'excèdent pas annuellement, à Paris, 400 fr., et 200 fr. partout ailleurs [s] ! La sentence est toujours susceptible d'appel ; car la demande est indéterminée ; elle frappe sur la jouissance de la chose louée [*}.

432. Maintenant voilà le bail expiré, soit de plein droit , soit après un congé signifié.

Mais il peut arriver que le preneur reste en jouissance; d'un autre côté, l'expérience prouve tous les jours combien il est difficile à un bailleur de se défaire des mauvais locataires , qui ne veulent ni payer ni vider les lieux.

433. De deux choses l'une : ou le preneur est laissé en possession par le bailleur, et alors s'opère une tacite reconduction , dont les effets sont déterminés parles art. 1738, 1739 et 1740, que nous expliquerons tout à l'heure.

il 434 . Ou bien le bailleur veut obtenir Texpul-

noncer à la demande formée par lui , et d'en intenter une nouvelle selon le* règle» établie* par la prétente loi.

Depuii a paru la loi tur le* Compétences , du 25 mar* 1841, dont nout rapporteront ici le* disposition» qui concernent le* attribution* de* jugea de paix en matière de

Art. |s». Le* joue* de paix connaissent de tonte» action* purement personnelles ou mobilière», tan» appel,

jusqu'à la valeur de cent franc», et i charge d'appel juaqu'à la valeur de deux cent* franc*.

2. Il* connaissent de* demande» en payement d'intérêt», d'arréragé» de rente*, de loyer* et fermage*, lorsque le capital réuni aux intérêt* formant l'objet de la demande, ou le montant de* loyer* ou fermage* pour toute la durée du bail , n'excèdent pa» les limite* fixées par l'article précédent.

3. Ils connaissent des mêmes demandes , i quelque valeur que le capital ou le montant des loyer* ou fermages, pour toute la durée du bail, puisse s'élever, lorsque In montant des intérêts, des arrérage», de» loyer* ou des fermage» formant l'objet de la demande , n'excède pa» leur compétence et que le litre n'e»t pas contesté.

4. Sont compris dans ces dispositions le* loyer*, fermage*, intérêt* et rente* comiilant eu denrées et prestations appréciable* d'après le* mercuriales.

5. Les juge* de paix connaissent de même des demande» en résolution de bail, et de celle* en expulsion à son expiration, lorsque la valeur de* loyers on fermages, pour toute la durée du bail , n'excède pas les limite» de leur compétence.

7. Le» juges de paix connaissent tans appel , jusqu'à la valeur de cent francs, et à charge d'appel, à quelque valeur que la demande puisse monter :

1» Des actions pour dommages faits, soit par le* hommes, soil par les animaux, aux champs, fruits et récoltes; des actions relatives à l'élagage des arbres, aux haies et au curage . soil îles fossés, soit des canaux servant i l'irrigation des propriété» ou au mouvement des usines , lorsque les droits de propriété el de servitude ne sont pas contestés :

2° Des réparations localivesdes maisons et des fermes;

5» De* indemnité* prétendue* par le fermier ou locataire , pour non-jouiscance, lortquc le droit d'indemnité ne sera pas contesté, et des dégradations alléguées par le propriétaire ;

4" Du payement des salaires des gens de travail , des gages des domestiques et de l'exécution des engagements respectifs des maîtres et de leur* domestiques ou gens de travail.

[4]Cura»»on, p. 262,31-

sion du preneur et faire cesser sa jouissance ; alors il l'assigne devant le tribunal compétent [i] Le juge ordonne l'expulsion dans un bref délai, passé lequel le propriétaire demeure autorisé à faire procéder à l'évacuation , en faisant jeter, au besoin , les meubles sur le carreau , par le ministère d'un huissier [t].

435. Mais ce procédé est dispendieux , et il faut qu'un propriétaire , déjà exposé à perdre tous ses loyers , fasse encore des frais pour avoir la liberté de la chose qui lui appartient !

Il y a un procédé plus expéditif , plus économique et non moins légal. C'est d'enlever les portes et les fenêtres de l'appartement en présence d'un huissier requis. Cet usage , pratiqué dans plusieurs de nos provinces, remonte à l'antiquité la plus reculée ; les anciennes coutumes l'autorisaient. On le retrouve en Écosse, dans ce pays où règne au plus haut degré un esprit pacifique et moral. « On commence, dit Walter » Scott, à enlever le toit des chaumières et à je- » ter par terre les portes et fenêtres, mode d'vx- » pulsion très-sommaire, très-efficace, et qui est » encore EN usagb dans quelques parties de I Ê- » cosse, quand un fermier se montre réfracta taire [s]. »

Je sais que plusieurs jurisconsultes respectables condamnent cette pratique. II y en a qui vont même jusqu'à la considérer comme tellement illégale qu'elle pourrait exposer le bailleur à des dommages et intérêts envers le locataire E. Troplong , mon frère, membre du conseil de l'ordre des avocats de la cour royale de Bordeaux , m'a assuré « qu'il y avait plus de cent » jugements du tribunal de cette ville , qui ont » décidé que', même dans le cas de non-payement . » très-prolongé , le bailleur n'a pas le droit de » troubler le locataire par enlèvement de con- » trevents, d'escalier, de toiture, etc., etc. »

Pour moi , je crois que ces scrupules sont exagérés et tiennent à un abus de cette règle , si souvent faussée et mal comprise, que nul ne peut se faire justice à soi-même.

436. Posons d'abord la question d'une manière nette et précise.

Je suppose que le bail est arrivé légalement à sa fin , soit par l'expiration du terme convenu, soit par un congé valable. Que si le bail n'avait pas cessé par l'un de ces moyens, et que le propriétaire voulût le rompre de sa pleine autorité en mettant le locataire à la porte avec des voies

[1] Le juge de pais connaît det expuliiont det lieux , lorsque le* location» verbale» ou par écrit n'excèdent pas annuellement, à Paria. 400 fr., et 300 fr. partout ailleurs. (Loi française du 95 mai 1838, art. 3.) Mais la déciaionest toujours soumise à l'appel. (Voy. tupr., n« 43t.)

Celai quia commencé l'occupation d'une maison à titre «U bail , ne peut, pour repousser l'action en déguerpi»scmenl et en payement de loyer*, intentée a sa charge, «e prétendre propriétaire de la maison louée. (Brux., 39 avril 1835. J. de R . 1835, 991. Liège, 30 nov. 1835, »'*.. 1836. 185. Vov. Toullicr. t. VII. n» 599. J. de B., 1897, 9, 95. Voct, i. 19. lit. 11. n° 39, t. la», p. 859.

Ce u'e»t pa* au propriétaire fc prouver que le preneur,

de fait et en jetant ses meubles et effets sur le carreau , j'accorde sans difficulté qu'il serait répréhensible et passible de dommages et intérêts [s]. Par là j'écarte tout d'abord un arrêt de la cour de Bordeaux , du 30 avril 1833 [a]. Dans l'espèce , le bail était verbal et aucun congé n'avait été signifié. La location n'était donc pas encore expirée, et rien par conséquent ne pouvait excuser l'expulsion violente et sans forme de justice du locataire.

D'ailleurs, la violence s'était adressée à la personne du preneur ; il avait été expulsé de force avec ses meubles, et je veux bien aller jusqu'à concéder que, sous ce nouveau rapport et alors même que le bail eût été fini , le propriétaire dépassait son droit.

Il est vrai que je pourrais trouver des précédents respectables pour autoriser son procédé. Je lis dans Boucbel [i] : « En fin de temps, un » locateur voyant qu'après le temps du louage » passé, son conducteur, malgré lui, voulait te- » nir sa maison , après plusieurs sommations et » actes pris de son contredict , se met et entre de » sa propre autorité en sa maison , et prend un » notaire et témoins , et en leur présence met » hors tout le meuble de son conducteur, qu'il » fait inventorier. Le conducteur se plaint. Le » maître gagne sa cause aux grands jours de » Tours , contre l'opinion de Balde. »

Quelque précise , quelque imposante que soit cette autorité , je ne refuse pas cependant d'en faire le sacrifice. Par une concession qui prouvera jusqu'où va ma réserve pour le droit <l autrui . j'accorde que ce propriétaire auraitdû être condamné pour avoir jeté dehors la personne du locataire , et mis de son autorité ses meubles sur le carreau.

Mais la position que j'examine ici est bien différente. Dune part, le bail a cessé; de l'autre, le locateur n'essaye pas d'attenter à la personne et aux meubles du locataire. Il ne fait acte de disposition que sur sa propre chose. Quelle est donc alors la loi qui défend au propriétaire d'user à sa volonté de son immeuble devenu libre?

437. Aussi , un arrêt de la cour de Nancy, du 7 août 1834 [s], a-l-il jugé , avec grande raison, à mon avis , qu'il est maître de faire enlever les clôtures.

o Considérant qu'il est convenu entre les parties que Franconnet a donné en temps utile à Toussard , son locataire , un congé verbal qui a

dont le bail à ferme est expiré, a eu et conserve la jouissance d'une pièce de terre comprue dan» une plu* grande quantité qui lui a été donnée en location ; mai* c'est an preneur à désigner »ur le* lieux, dan* le* ancienne* limite*, la pièce Je terre dont on lui conteste la déli (Brux., 4 dée. 1816. J. de B., 1816. 9. 190.)

l'igeau, t. II, p. 415.

Guy fiannering, chap. 8.

Curaiaon, p. 303.

Voy. l'art. 1741.

Recueil de cette cour, 1833, p. 309.

Ilililiotli. du droit, v« Louage.