QneMe. .ont le* forme» du congé prohibitif de ré

459. La tacite réconduclion peut être prohibée par une clause de l'ancien bail ; mais le bailleur, par ta tolérance, peut y renoncer.

La tacite réconduction n'a pat lieu dan* le* baux

emphytéotique*.

Elle t'applique autti bien aux locations de meubles qu'aux baux d'immeuble* , mai» avec de* règles différentes relativement au congé au l lequel elle opère.

443. Nous entrons dans la matière de la tacite réconduction, qui s'opère lorsque, à l'expiration des baux, le preneur est laissé en possession par le bailleur. La loi suppose que les deux parties ont eu l'intention de continuer la location, et il se forme dès lors entre elles un nouvel engagement entièrement conforme au premier quant aux conditions , mais sans terme comme sans écrit , et sans que les hypothèques et l'engagement des eau lions, s'il y e"n a, continuent. Du

de bail pour le terme demandé, en ajoutant qu'il attendra le fermier dan* le courant du moi* pour la ratifier devant notaire, il y a li engagement réciproque et parfait d'un nouveau bail aux même* condition» du précédent.

On ne peut dire , dans ce* circonstance* , que l'exittence du bail nouveau dépendait de ta passation devant notaire.

Le retard ou la mauvaise volonté apportée par le fermier « remplir cette dernière stipulation ne peut avoir lence de dégager le propriétaire de ton engement. iBrux., SI janv. 1834. J. de B., 1835, 359.) [1] La circonstance que, dan» un congé où le requérant déclare qu'il eulcnd ne plu» consentir à tacite réel résilier tout bail que pourrait «voir le

reste, cette tacite réconduction n'aurait pas lieu, quoique le preneur eût joui quelque temps au delà du terme de son bail , si le bailleur, par un congé ou par une sommation de sortie signifiés à ce terme, avait déclaré sa volonté. J'ai emprunté à Mouricault ce résumé des articles 1738, 1739, 1740 [%].

444. La tacite réconduction avait lieu aussi dans l'ancienne jurisprudence [s], qui l'avait empruntée au droit romain [♦]. Les jurisconsultes

date aurait été erronément ind l'époque de l'expiration du bail et de la (ortie du locataire, ne peut avoir pour effet de rendre ce congé nul , la nullité ne frappe que tur le terme du bail mal indiqué. (Brux., 18 fév. 1835. J. de B., 1835, 557.)

[2J Fenel. t. XIV, p. 330. Locré , t. VII, p. 201. Voy. in/h, art. 1729, ce qui a trait à la réconduction des maiton*.

[3] Lille, art. 10, ch. 5. Monlargis , art. 5, ca». 18. Orléans, art. 420. Sent, art. 285. Bourbonnai* , art. 124. Chilont, art. 274. Rein», art. 588,390. Loisel, liv. 3, lit. VI, art. 10.

(4] Vlpicn, I. 14, D. Loc. cond., I. 13, S titre.

de Rome l'avaient puisée dans cette idée simple et vraie , que le louage , étant un contrat qui ne requiert aucune solennité, peut se former par un consentement tacite du bailleur et du preneur [»]. Or , d'une part , le preneur , par sa jouissance continuée, manifeste l'intention d'occuper les lieux comme locataire; de l'autre, le bailleur, par sa tolérance et son acquiescement, est présumé donner son consentement à ce nouveau bailjt]. Tel était, en droit romain et dans notre ancienne jurisprudence , le double fondement de la tacite reconduction. Je suis étonné que Trcilhard , esprit juste et vigoureux ,* ait pensé qu'elle ne s'opérait que par le seul fait du preneur [s].

Quoi qu'il en soit , l'assemblée constituante l'avait abolie pour les biens de campagne |4Ï. Elle s'était déterminée à ce parti à cause des difficultés et des surprises (peut-Hêtre beaucoup trop exagérées) auxquelles la tacite réconduction peut quelquefois donner lieu.

445. Mais les rédacteurs du Code civil pensèrent que, dans un système qui donnait place au bail non écrit , il était impossible de rejeter la tacite réconduction. Comment ne pas reconnaître qu'un bail nouveau s'est formé lorsque toutes choses demeurent en état entre le preneur et le bailleur [s] ?

Quelques cours d'appel cependant élevèrent la voix, mais sans une vive instance , en faveur de l'ouvrage de l'assemblée constituante [e]. Il trouva un défenseur plus ardent dans le sein même du conseil d'État, ce fut Tronchet M.

Les raisons qu'il développa sont si faibles, qu'jl ne faut pas s'étonner de les voir repoussées par la grande majorité du conseil. A entendre Troncbet , il eût semblé que quelques actes frauduleux et presque clandestins suffisaient, dans l'esprit du projet de loi, pour faire présumer un bail nouveau ; bail toujours préjudiciable au propriétaire et favorable à la mauvaise foi [s] du preneur ! C'était mal comprendre la portée de l'art. 1738. Treilhard Gt observer, avec cette précision qui caractérise son esprit, que cet article supposait non-seulement que le fermier restait en possession, mais encore qu'il y était laissé ! » « Il est certain, ajoutait-il, que si, au vu et su du » propriétaire, et non d'une manière furtive, le » preneur a continué d'exploiter , il s'est formé » entre eux une convention nouvelle qui fait

» durer la location pendant un temps quel- » conque.

» Cette possession , disait encore Bcrlier , est » un fait. Or, en faisant abstraction du premier » bail, on ne peut se dispenser d'apercevoir dans

» les nouveaux actes possessoires au moins un » bail sans écrit, et l'article en discussion ne pou- » vait faire moins que d'assimiler, comme il le » fait, l'ancien fermier à celui qui jouit sans bail » écrit [»]. »

Ces observations étaient déterminantes.

446. Restait à fixer le temps de possession nécessaire pour faire présumer le consentement réciproque. La cour d'appel de Cacn avait demandé un temps de possession de dix jours [io]. Bigot et Portalis pensèrent qu'il convenait de s'en rapporter à la sagesse des juges [m]. Cependant, , pour prévenir toutes les difficultés , et donner une règle non équivoque de conduite , Jollivet proposa d'ajouter ces mots : a est laissé en posses-

» «ion PESOAKT LB TEMPS NÉCESSAIRE POCR FAIRB » PRÉSUMER QU'IL Y A TACITE RRCONOUCTION , il

» s'opère un nouveau bail, etc. »

Cette rédaction fut adoptée [i*].

Et toutefois , par un oubli inexplicable , elle n'a pas trouvé place dans la rédaction définitive ! heureusement que l'art. 1738 reste clair malgré cette omission. Nul ne peut se méprendre sur son but et sa portée.

, Lorsque nous expliquerons l'art. 1759, nous parlerons de quelques coutumes qui réglaient la durée de la possession nécessaire pour faire présumer la réconduction ; nous rechercherons l'influence de ces usages sous le Code civil. En attendant , il nous suffit de rappeler que la loi s'en est remise à la prudence des magistrats [isj.

447. La tacite réconduction n'est pas l'ancien bail qui se prolonge, c'est un nouveau bail qui commence [m].

448. Il suit de là que les cautions du précédent bail ne sont pas tenues des obligations de la réconduction. Car une caution ne peut être engagée par le fait d'au t ru 1 , et la sûreté qu'elle a donnée pour tel contrat ne doit pas s'étendre à tel autre.

449. A l'égard des hypothèques que le locataire avait données sur ses biens par le précédent bail, le droit romain les prolongeait sur la tacite réconduction [15], et la raison en était simple ; c'est que les parties étant censées avoir bit le

fi] Fatre, Ration., inr la loi 14, D. Loe. eond.

m. voy. in/r., n« w.

. Discussion au conseil d'Etat. Fenet, t. XIV, p. 340. Locré, t. VII, p. 169, no 18.

[4] Art. 4, sect. 9, 1. 1, loi du 28 sept. 1791. [5] Cambacérès (Fenet, t. XIV, p. 844). I ocré, t. VU, p. 164.

[6] Lyon (Fenet, t. IV, p. 200). Paris (id., t. V, p. 275).

[7] Fcnrt, l.XIV,p.240. Locré, I. VII, p. 162, no 18. (8] Je me ter* de ton expression.

[91 Fenet, t. XIV, p. 243. Locre, t. VII, p. 163. [10] Fenet, t. III, p. 455.

[11] Fenet, t. XIV, p. 244. Locré, t.VII, p. 164. Infr.,

no 607.

[12] Id., t. XIV, p. 245. Locré, id.— Bien qu'un fermier ait fait, vert l'expiration «le ton bail, les travaux agricoles néeewaire» pour la récolte ta i vante, tant opposition formelle du propriétaire, il ne t'opère point par là un nouveau bail par tacite réconduction. (Brux., 6janv. 1823; J.de b., 1823, 1, 134.)

[13] Voy. comme exemples, les arrêta de Pau, 9 novembre 1827, de Lyon, 33 juillet 1833.

[Il] Ulpirn.l 11, D. Loc. ctW. Pot hier, surOrUant, t. XIX, ch. 1, no 76, et Louage, n»542.

[15] Ulpien, I.13.S11.D. Loe. ,

nouveau bail avec le» mômes conditions que le précédent , étaient censées être convenues des mêmes hypothèques.

H en a toujours été autrement en droit français, par une raison non moins palpable; car l'hypothèque doit être contenue chez nous dans un acte muni du sceau de l'autorité publique, et elle ne peut sortir du consentement tacite que forme la reconduction [i],

45'). Notez bien cependant que le nouveau bail ne décharge pas le preneur des obligations que le précédent lui avait imposées sous l'hypothèque de ses biens, et que cette hypothèque subsiste tant qu'il n'y a pas satisfait [tj.

45t. La tacite reconduction ne s'opère pas non plus nécessairement pour le même temps que l'ancien. C'est un bail sans écrit, dont la durée est déterminée par les usages sur le terme de ces sortes de baux. Nous verrons à l'art. 1774 les présomptions de la loi pour les baux de biens ruraux. En commentant les art. 1757 et suiv. , nous parlerons de quelques usages locaux sur la durée des baux de biens de ville. C'est à ces dispositions que renvoie l'art. 1738, quand il parle de l'arliclc relatif aux locations faites sans écrit.

452. A part ces différences do temps et la non-continuation des cautions et hypothèques, la tacite réconduction est censée faite aux mêmes conditions que le bail précédent. Ainsi le loyer reste le même [s], et les obligations respectives du bailleur et du preneur ne sont pas changées.

Mais l'on ne suppose pas la continuation des clauses extraordinaires, comme contrainte par

corps [al.

453. Puisque le principe do la reconduction est le consentement présumé du bailleur et du preneur [&], il suit que si , à l'époque de la continuation de jouissance, le bailleur était dans l'impossibilité d'avoir une volonté , le nouveau bail manquerait d'un de ses éléments, et pécherait par sa base.

fil Pothier, Louage, n« 366. Fcrrière», Mf Parit , art. 171, glose 1, n« 39.

[9] Poi hier. Louage, n« 568.

[3] Sent, art. 957 Chàlont,art.974.Ber, art, 109, etc. Lottel, I. 3, lit.VI, art. 10.— La reconduction tacite d'un héritage rural , aprè» l'expiration d'un bail écrit , a lieu aux condition» cl au prix comprit dam le bail expire , a l'exception de la durée, qui ctt réglée par le» loi». (La Haye, 18 mai 1897 ; J.du xix« ».,1827, 3, 903.)

Ml Pothier. no 384.

[51 Lor»que. de plu.icur» preneur» solidaire», un teal rctle en potte»»ion aprè» l'expiration du bail écrit, le bailleur n'e»l point en droit de prétendre <ju'il y a tacite reconduction a l'égard de» autre», qui n ont pas continué à jouir de la chose louée. (Brut., 16 arril 1819, i. de B.. 1819. 2.47.)

[6] l)lp.. I. 4. D. Loc. eond. Pothier, Louage, n» 345.

(7) Ferrière», »ur Pari», art. 171 , gloae, n» 45. Duranlon. du louage, n° 171. ......

|R1 be preneur qui. avant l'expiration d WH* rural i ci il, » rtfu«é du !<• rcnoinrvler moyennant nu rcud.igc plu» élevé, ne peut invoquer la tacite reconduction , •nu» le piélcxtc qu'il aurait clé laissé en powession , *i datllcui», »ur a»n nfu», le bien a été affermé à un

i , si le propriétaire était tombé en démence, cl qu'il n'eut pas de curateur; si le bailleur était mort sans qu'il y eut ni héritier ni administrateur de la succession vacante ; dans tous ces cas , il n'y aurait pas de locateur avec lequel le locataire pût être présumé avoir fait un contrat tacite de réconduction [e].

Il suit encore de là que la réconduction n'a pas lieu dans les baux qui sont soumis à certaines règles particulières , dans l'intérêt de ceux pour qui ils sont passés, par exemple dans les baux des établissements publics , etc. , etc. fi],

454. La réconduction serait repoussée à plus forte raison si le bailleur avait déclaré une intention contraire à la formation d'un nouveau bail [*].

C'est ce qui a lieu quand il a signifié un congé en temps utile (art. 1739) [9].

Ce congé n'est pas nécessairement le même que celui dont parle l'art. 1736. En effet , l'article 1739 suppose que le bail a été fait avec un terme fixe, et que l'échéance de ce terme l'a fait expirer de plein droit. Or, on sait qu'en pareil cas, un congé n'est pas nécessaire; à quoi servirait-il puisque la Gn du bail est assurée par d'autres moyens( art. 1737) ? Puis l'art. 1 739 suppose que, malgré cette expiration , le preneur a continué sa jouissance. Mais il déclare cette prolongation inefficace si une manifestation de volonté faite en temps opportun lui enlève l'adhésion du bailleur. Cette manifestation , appelée congé par l'art. 1739, n'a donc pas pour but de mettre fin à un bail dont la durée n'aurait pas été réglée, comme dans le cas de l'art. 1736. Il n'est que préventif de la réconduction. C'est à elle seule qu'il s'adresse par voie d'opposition [io).

455. Il suit de là qu'il n'est pas assujetti aux délais d'usage que l'on doit observer lorsqu'on donne congé pour résoudre le bail (art. 1736). Il sulfit qu'il soit donné assez à temps pour que la

autre. Il ne peut pa» même, dam ce ca», exercer le droit de rétention pour le rcmhourtcment de» frai» de labour et i4emencct* (Brui M 17 juin 1817 j J« tic B.» 1817, 2,144.)

[9] Le locataire d'un bien auquel un congé a été signifié, et qui , dan» une opposition a, par forme de transaction , offert de déguerpir, à une époque intermédiaire entre celle fixée par le congé et celle qu'il prétend être le terme légal de *on bvil . ne peut prétendre qu il y a tacite réconduction jusqu'à l'époque »ur laquelle porte »on offre . par cela «eul que le bailleur, loin répondre de »uitt> a »on oppcuition, l'a lai»»é en poi

»ion cl n'a intenté ton action en déguerpiitemeut qu'après le terme prescrit par le congé , alor» mémo que le bailleur a fixé l'époque correspondante a celle de l'offre du preneur, pour la mite en jouittance d'un nouvel acquéreur. (Brus., 13 nov. 1834 ; J. de B., 1836, 9, 325.)

Le congé signifié par plusieurs de» héritier» du bailleur, pour le» partie» qui leur »ont échue» en partage, met ohstnclc a la tacite reconduction pour ce* partir», Ipitquil a'igil de IlicDl qui peuvent être divinement cultivé». (Crux.. '.>0 avril iSiO . J. de li., 1520, 2, .il.)

[10] Art. 1759, qui dit : Stuu opinion.

CHAP. II. — DU LOUAGE DES CHOSES. — AKT. 1741. (K w 4JMM61.)

jouissance du locateur n'ait pas pris un caractère synallagmatique. Signifié le lendemain de l'expiration du bail , il serait irréprochable; il le serait encore le troisième , le quatrième jour, etc., etc., et même dans la huitaine, qui, dans certaines localités, doit s'écouler sans trouble , pour qu'un nouveau bail soit censé continuer [<].

456. Quoique ce congé ne soit pas nécessairement le même que le congé à fin de résoudre; toutefois celui-ci peut remplir les fonctions de celui-là. Ainsi, dans les baux sans époque fixe, le congé qui est nécessaire pour mettre fin au contrat , empêche par cela même qu'il ne s'en commence un second.

467. Au surplus, celui qui a donné congé pourrait y renoncer, et la possession du preneur, renforcée par cette adhésion, donnerait lieu a une réconduction tacite [il.

458. La forme du congé prolrbitif n'est pas sacramentelle. L'art. 1739 parle d'un congé signifié ; ce qui suppose un acte d'huissier. C'est la forme qui s'emploie ordinairement pour faire cesser une jouissance indue ; mais le congé verbal aurait autant de puissance s'il était avoué [s]. Une protestation ou une invitation de quitter les lieux , contenues dans la quittance du dernier terme, produirait le même effet contre le preneur qui la représenterait, et l'on ne pourrait opposer au bailleur une tolérance de quelques jours qu'il aurait accordée au preneur pour trouver un autre logement [s].

459. L'intention de ne pas faire une tacite réconduction peut encore résulter d'une clause du bail qui la prohibe d'avance [s].

Hais le bailleur serait censé y avoir renoncé, s'il avait laissé le preneur eu possession pendant un temps prolongé [e].

460. La tacite réconduction n'a pas lieu dans les baux emphytéotiques.

461 . Mais elle n'est pas particulière aux baux de maison ou de ferme. Elle trouve place dans les baux de meubles comme dans tous 1rs baux d'immeubles [i] ; c'est ce qui eut été plus évident encore si l'on eut conservé le classement qui avait présidé h la première rédaction du Code [h]. Ainsi, si je loue des meubles pour un an auprès d'un tapissier , et que je continue à les garder à la fin de l'année, un nouveau contrat de louage commence ; mais le temps n'en sera pas réglé par le premier contrat [9] , ou

1" même par la disposition de l'art. 1757 du Code civil ; la reconduction n'aura lieu que pour le temps pendant lequel le preneur aura gardé les meubles. Tel est l'usage [10 j. Ainsi, si un tapissier m'a loué des meubles à 2,400 francs par an, et que , depuis l'expiration du bail , je les aie gardés un mois; si au bout de ce mois je n'en ai plus besoin, je puis les rendre au tapissier, en lui offrant 200 francs pour le temps qu'a duré la tacite, réconduction j ni. Réciproquement le locateur a le môme droit.

Ainsi , il y a une grande différence entre la réconduction des meubles et celle des maisons. Elle vient de ce que la location des meubles peut commencer en tout temps, tandis que celle des maisons ne se fait qu'à certains termes d'usage.

Il y a une autre observation à faire. C'est que, dans le louage des meubles fait sans terme, on ne doit pas donner congé dans un délai déterminé. Les époques des congés n'ont été fixées par les coutumes que pour les baux de maisons, à cause de la difficulté de louer hors des termes. Kien de semblable n'existe pour les locations de meubles ; il suffira donc que les parties se prévien- II nent dans un délai raisonnable.

Article 1741.

Le contrat de louage se résout par la perle de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

[1] Orléans, art. 420. Pothier, Louage, n° 549. Duvergier. no 503.

2 Dmcrgier, 504.

3] Supr., arrêt île Nancy, no 437.

4] Même arrêt de Nancy.

S] Polhier. Louage, no 354.— f.a reconduction tacite m' peut s'opérer ai elle a été exclue par le bail, eoeorc hien que le fermier «oit resté en possession aprè< l'expiration du terme; A moin* qu'il ne prourc que le propriétaire a formellement consenti à ce qu'il continuât 'exploitation. (Liège, 23 août 1811 ;Rec., t. IV, p. 129.)

Lorsqu'un bail exclusif de la réconduction tacite , a été fait pour trois, six ou neuf an», et qu'à l'époque fixée pour l'expiration , l'exploitation a continué de fait, il y a lien d'appliquer le» règle» du Code relatives aux liaux fait» «au* écrit, nonobitanl tonte» clause» contraire» du premier bail. (Liège, 5 fév. 1827, rcc. t X. p. 519.] [6! Pothier, Louage, n» 354. — Lorsqu'un fermier a continué l'exploitation de certaine» terre» après l'expi-

ration d'un bail écrit, nonobstant la clause y contenue que la tacite réconduction n'aurait pas lieu . il ne peut prétendre qu'il ne doit payer que d'après une expertise, aux ternies de l'art. 1716 du Code civil. (Liège, 30 «ept. 1828 ; J. du xrx« s., 1827, S, 183.)

Lorsque 9 nonobstant un congé signifié et accepte^ le preneur d'un héritage rural e*t laisse en possession peo- Jant un lap» de s% moi» , on doit en induire une tacite réconduction dont les effets sont à régler d'après l'art. 1774 du Code civil. (Liège, 6 avril 1835 j J. de 11., 1836. 472.)

[7] Pothier, no 371. Jwge Rèp., vo Tacite reconduction, n» 8.

[8] Voy. Supr., no 103. L'art. 1738 l'appKfiiait à

tentes le» s: ri es île llTIUX.

[9] Supr , n- 151.

[10] L'iis.igc est souverain o i cette matière. Supr., no 451 .

[II] Pothier, ib., atteste cet i

SOMMAIRE

Dt tA ftisoumoH ur connut de louage.