Transition au articles

473. L'article 1743 est peut-être le plus grave et le plus fécond de toute la matière du louage. C'est lui qui a transformé le caractère de ce contrat ; c'est lui qui a fait passer le droit du preneur de la classe des droits relatifs (jux ad rem) à la calégorie des droits absolus {ju* in re). L'importance n'en a pas été saisie par tous les commentateurs du Code. Plusieurs se sont même attachés à la rapetisser et à l'étouffer. Je vais m'efforcer de lui rendre son véritable caractère.

474. Il y avait dans le droit romain une loi célèbre qui décidait que l'acheteur n'était pas tenu d'entretenir le bail passé par le vendeur. « Emp- » lorcm , disait l'empereur Alexandre, emptorcm » quittent fundi neresse non est stare calono, eut a pn'or dominas locavil.uui eà lege émit. Verum » si probetur aliquo pacto consensissc ut in » eudem eonduclione mnneal , quamvis sine » scriplo , boiue fidoi judicio , ei quod placuit » parère cogetur jt]. »

Cette décision n'était pas particulière au cas de vente de la chose louée. Tout successeur particulier, à quelque titre que ce fut, était dispensé !

fl] L. 9, C. Loc.

[2] L. 3i. D. Loc. cond. (Jnliantt») ; I. 190, l 9, D. De légat. 1» (L'Iptenl.

pï] Accnrsc, sor la loi 39.

[4] C.ujas. sur In loi 120 (Jtsjp. (H lpien, I. 9). [5] L. 59, S t, D. De utu/r. (Paul;.

de l'entretien du bail consenti par son auteur, parce que, dans le système du droit romain, le bail n'engendrait qu'un rapport particulier entre le preneur et le bailleur ; il ne produisait que des obligalionsdepersonneàpersonnc; il n'engageait le locataire qu'à une obligation de faire jouir dont la violation ne pouvait donner lieu qu'à des dommages et intérêts.

Ainsi, le légataire pouvait expulser le fermier [a], sauf le recours de ce dernier contre l'héritier [s]. Le donataire avait le même droit [a], aussi bien que l'usufruitier [s]. Nous avons même vu *upra (n° 1 55), que le bail finissait avec l'usufruit , et que le propriétaire n'était pas astreint au bail passé par l'usufruit ht [e]. Cujas résume dans celte court»? observation la raison de ces solutions, a Et turc ratio est, quia colon i s non » habet jus in rb oc a M conduxit ; legalarius, » vert), donalariux, [ntetuarius, etnptor, habent jus » in re. Et meriiô igilur prtrferuntur colono hfj. » On ne conçoit pas que de graves conseillers d'Etat, que Troncbet [h] et Galli [•], aient dit que la loi Emplorem n'était fonoke que sua

[6] Coquille, qua»t. 156.

(7) Loc. ci/.

[8] Fcnet, l. XIV. p. 251. Locré, t. VII, p. 166. n° 41. [9] ld., p. 311. Expoiè Jet motif,. Locré, t. VII,

fen smTiLiTK ! Comment n oiil-ilspas vu qu'elle dérivait de l'éternelle et profonde division qui se pare le jut ad rem du jut in re !

475. Ce n'est pas tout ! la loi MStu C. Loc. [t], permettait au propriétaire de rompre le bail pour occuper sa maison en personne. Ici, je l'avouerai avec Tronchet , cette disposition ne reposait sur aucun principe. C'était une concession faite au droit de propriété ou détriment des droits du conducteur, que l'on considérait comme d'un ordre inférieur et subordonné.

47$. La jurisprudence qui vint fleurir sur le tronc du droit romain s'appropria ees deux lois ji] ; celle-ci , par suite d'un préjugé ! car les nations modernes, dont la première éducation s'est faite sous l'influence des idées féodales, ont accordé a la prépondérance de la propriété bien

pl us de sacrifices encore que I

par respect pour les principes ! car des l'instant que l'on n'admettait le bail qu'à la condition de n'exercer aueune influence d'affectation sur la ebose . la raison voulait que le successeur particulier à if ni cet le chose, était transmise, la reçût sans le contrat et l'étreinte du bail [s].

477. Du reste, dans le droit romain comme dans le droit français, la règle tueeetsor pariieularit non Icnttur store cotono, souffrait des exceptions que nous devons rappeler en peu de mots.

478. La première avait lieu dans les baux emphytéotiques, qui attribuaient au preneur le jut in re [t]. L'acheteur du fonds emphytéosé ne pouvait expulser le colon. Les constitutions des empereurs attestent que les acquéreurs de ces aortes de biens avaient tenté de substituer leurs propres colons et leurs esclaves aux colons

par le fisc sur les fonds ainsi concédés , que ces tentatives furent réprimées avec

ne pas êtreexposés à desdommages et intérêts [m] . Par là le successeur particulier se trouvait lié par une obligation personnelle qui l'aurait rendu non rccevable à expulser le fermier.

480. La troisième exception avait lieu à l'égard des acquéreurs des choses du lise. Dans les ventes de ces sortes de biens , la clause d'entretenir le bail était toujours sous-entendue. J'ai expliqué ci-dessus ( n° 1 1 ) les motifs de cette loi toute d'exception et appelée parCujas Socaet inandita $tnlrn.l\a.

481. Les docteurs étrangers avaient voulu essayer d'étendre à l'Eglise ce privilège du fisc [h]. Mais Pothier nous apprend que leur opinion n'était pas suivie en France (n" 204).

482. Une grande question était celle de savoir si lorsque le bail avait été passé par-devant ivo-

séquence l'héritage se trouvait hypothéqué à l'obligation de faire jouir le fermier, et aux dommages et intérêts résultant de l'inexécution, le nouvel du bénéfice de la loi Emplirent.

Les uns, comme Baldc et Bartole [n], peu»

suent que le fermier ne pouvait être dépossédé; ils se fondaient sur ce que celui qui a une hypothèque sur la chose, a le jut in re, et par conséquent droit de rétention. Mais cette opinion a été très-bien réfutée par Coquille [ixj , qui fait observer qu'elle n'allait à rien moins qu'à détruire la loi Emplorem en France , où tous les actes passés jar-devant notaire donnaient alors

! Celle-là, taire, et qu'en

Et comme le bail au-dessus de 10 ans conférait le jus in re (sj, on tenait qu'il ne pouvait être rompu par le successeur particulier. Telle était l'opinion commune attestée par

D'autres pensaient que le fermier ne pouvait être expulsé quand le bailleur lui avait donné une hypothèque spéciale pour l'obligation de le faire jouir. Cujas était de cet avis [u], et l'on comptait à sa suite une foule d'auteurs de grand renom , comme Godefroy [ta] , Fachin fie] , Coquille [«], Charondas [is] , Brodeau [ w] ; quelques coutumes avaient été rédigée* dans cet esprit (so).

Enfin une troisième opinion tenait que . nonobstant toute hypothèque générale ou spéciale,

i ■ — - tr ■ ™ ■ 1 — /i — 1 — çj ■ *

JaJ, malgré quelques protestations de] le fermier pouvait être expulsé, à moins que par

le contrat d'achat l'acquéreur ne se fût obligé à respecter le bail ; le défenseur de cette opinion était Dumoulin [«]. Elle avait fini par prévaloir au palais et dans la tluoric {**]. Elle reposait sur cette idée, que l'hypothèque, soit générale, soit spéciale, ne donnait au preneur que le droit de

l'école (tJ que j'ai rappelées plus haut

47#. La second*- exception avait lieu lorsque l'aliénation était faite avec la condition expresse que le liail serait respecté [•]; cette clause était assez fréquente. Gaïus conseillait aux vendeurs de l'insérer dans le contrat d'aliénation afin de

[1) ftc Pempcreur Anlonin. Voy. Brodeau, sur Louel, ch. 4, W« 1

le' Ire L, ch,

[91 PoUmt.

v" Bail, dm 19, |jt,

|>. 27. Despe'.ssè*. t'. 1, p. 11», etc. Perrière*, aar Pari», art, 171, glose 1, n» 52.

, w** $88 4SC §ii iv.. ©t 529. Bi llion ^

t. tv,

si.

Supr., n» 6.

t.. 5, C. thiHtmcipiit ttvàhmit.

Supr., n" 25.

Sur la loi 9. C. loc. cond., no \ , F«%re, sur la loi 32, I). Loc cond. et Detrrorib. praymal. Uécad. 100, n» 5. Il convient que presque tous les docteur). . depuis Bariole, étaient d'avis que le bail au-destut de dix ans conférait le droit réel. .

[8] Supr. . n» 25.

[t] I..9.C. Lac. cond.

, «v» iSt-2.

p0] L. 55. { t, D. Loc.

\\\\ l>«p<W.. lot. cit.

(12] t»ur la loi Emplorem.

[13] Uunl. 902.

Sur le titre du Code De loc, et sur la Un 120. D, De légat. 1» [Retjtons. U'putn., lib. 2).

15] Sur la loi Emplorem.

ï«] Lib. 1, c. «8.

17] Qucsl. 202.

18] Répons., 1.12, ch. 53.

19) Sur Loues, lettre P, oh. 41.

^20] Sedan, art. 171. disait : Pourvu que Vhiritmg* fût spécialement attaché à l entrait nement du bail. [21] Sur Paris. % 50,*». 108, 109. 110.

192] Itrelonr.ier sur Henry», t. IV, f. 27.

L 'uaje, n" 291.

se venger sur l'héritage hypothéqué pour le payement de ses dommages et intérêts, mais qu'elle n'était pas de nature soit à lui donner un droit de rétention , soit à obliger personnellement le successeur à titre singulier à entretenir le bail et à le rendre non reccvablc dans sa demande en expulsion , en offrant de lui payer les dommages et intérêts hypothéqués sur la chose.

483. Du reste, si le successeur particulier n'était pas tenu d'entretenir le bail ; par réciprocité , le preneur, du moins d'après l'opinion la plus générale, était dispensé de l'entretenir à son égard [i]. Car le successeur, ne représentant pas le bailleur dans ses obligations personnelles, ne le représentait pas davantage dans ses droits in personam \t). Toutefois ce système avait , il faut en convenir, de graves contradicteurs.

484. Tel était en résumé l'état des choses sous l'ancienne jurisprudence. Il en résultait de longs et dispendieux procès pour le règlement des dommages et intérêts ; d'autre part , le droit de propriété était , pour ainsi dire , placé en état d'hostilité envers ses plus utiles auxiliaires. Les conducteurs d'héritages urbains ou ruraux étaient sans cesse exposés à être troublés dans leur jouissance, et ce danger était grave, surtout en ce qui concerne les fermiers, qui ont besoin de garanties de stabilité pour leurs exploitations.

L'assemblée constituante, préoccupée surtout des intérêts de l'agriculture, crut devoir porter remède à ce mal. Elle abrogea donc la loi Emptorem à l'égard des baux de biens de campagne.

Voici comment elle s'exprime [a],

« Art. 2. Dans un bail de 6 années et au-des- » sous , fait après la publication du présent dé- » cret , quand il n'y aura pas de clause sur le » droit du nouvel acquéreur à titre singulier, la » résiliation du bail, en cas de vente du fonds, » n'aura lieu que de gré à gré.

» Art. 3. Quand il n'y aura pas de clause sur » ce droit dans les baux de plus de 6 années , en » cas de vente du fonds, le nouvel acquéreur à y» titre singulier pourra exiger la résiliation , » sous la condition de cultiver lui-même sa pro- » priété , mais en signifiant le congé au fermier » au moins un an à l'avance, pour qu'il sorte à » pareil mois et jour que ceux auxquels le bail » aurait fini , et en dédommageant au préalable le » fermier, à dire d'experts , des avantages qu'il » aurait retirés de son exploitation ou culture » continuées jusqu'à la fin de son bail , d'après » le prix de la ferme , et d'après la avances et » les améliorations qu'il aura faites à l'époque de » la résiliation. »

Ces dispositions étaient sages et utiles : mais elles étaient incomplètes. La loi parlait un lan-

[t] L. 32, D. Loc. eond. Voy. Ob*crr. de la cour de Grenoble ;Fenet, l. 111, p. 590).

[2] Brunemann , itir la loi 32 , précitée. Godefroy, »ur I» loi Emptorem. Polhicr, n« 298. Arr»H du 19 juillet 1696, rapporté par Soef»e, t. Il, c h. 38. — Contrà, Bretonnicr, *ur Ucory*. t. IV, p. 29.

gage trop restreint. Elle ne s'occupait que du cas de vente de la chose, tandis que le fermier était tout aussi bien menace par un légataire, un donataire , un usufruitier [*], etc., etc., que par « un acquéreur. Devait-il rester sans défense visà-vis de ces successeurs à titre singulier, ou bien fallait-il qu'une interprétation favorable étendit jusqu'à eux l'influence delà loi nouvelle? J'aurais opiné vers ce dernier parti , mais j aurais mieux aimé que la loi s'en fût expliquée ellemême.

Et puis , on l'a déjà remarqué , cette loi ne s'occupait que des biens ruraux. Ainsi , tous les autres baux restaient soumis à la règle Successor particularis non lenetur stare colono / Cette règle se trouve même expressément consacrée par l'art. 15 du titre II de la loi du 28 octobre 1790, relative aux baux des biens nationaux [s]. De là un contraste frappant entre le louage des maisons et les baux à ferme ; la jurisprudence , au lieu de se simplifier, se bigarrait d'anomalies choquantes et difficiles à expliquer !

485. Du reste, fixons bien notre attention sur la portée des art. 2 et 3 que nous avons transcrits.

D'abord , les baux à ferme de 6 ans et au-dessous sont soustraits , en cas de vente , à la règle Successor particularis non lenetur stare colono. L'art. 2 ne se sert pas tout à fait des mêmes I termes que l'art. 1743, C. civ. ; il ne dit pas que l'acquéreur ne pourra expulser le fermier; il emploie cette tournure de phrase, In résiliation n'aura lieu que de gré à gré. Nous aurons occasion plus tard de revenir sur cette observation.

486. En second lieu , les art. 1 et 2 laissent plutôt supposer qu'ils ne décident expressément que la même règle a lieu à l'égard des baux audessus de 6 ans. Du reste , cette opposition n'est pas une vaine conjecture ; elle est le résultat logique de la comparaison des deux articles ; et d'ailleurs , comment l'assemblée constituante aurait-elle ignoré que, par la jurisprudence sous l'empire de laquelle on se trouvait, plus les baux étaient à long terme , plus les droits du preneur s'approchaient du droit réel , et que les baux audessus de 10 ans, consacrant à son profit le>tc* in re, n'avaient pas à redouter la loi Emptorem [o] !

Il est vrai que l'art. 3 autorise le nouvel acquéreur à demander la résiliation dans un cas unique , c'est-à-dire , quand il voudra cultiver par lui-même , et à charge par lui de payer des dommages et intérêts au fermier. Mais cette exception est tout autre chose que l'application de la loi Emptorem, et je suis étonné que Duvergier s'y soit laissé tromper [7]. Si le nouveau propriétaire eût été placé dans les conditions de la règle

[3] Loi du 28 sept. - 6 ©et. 1791, t. 1, »ect. 2, art. 2. {Patin, a cette date.) [4] Supr., no 474.

[S] Patin, à cette date, [6] Supr., n» 478.

|7j Louage, t. !,■•«•, p. 257.

Suecessor parlicularis non tcnetur tiare eolono, il n'eût pas été astreint à payer des dommages et intérêts au fermier expulsé par lui. Ce dernier n'aurait eu de recours que contre le bailleur qui manquait à l'obligation de le faire jouir [i], et la loi du 28 septembre 1791 eût commis le plus énorme des contre-sens en obligeant le nouveau propriétaire à payer des indemnités pour la violation d'une promesse qu'il n'avait pas faite, pour la rupture d'un lien personnel auquel sa personne n'était pas engagée. Il est même évident que l'art. 3, en faisant peser les dédommagemonts sur le nouveau propriétaire , et non pas sur l'ancien , considérait nécessairement l'obligation d'entretenir le bail comme étant passé à sa charge. Que si elle l'autorise à faire résoudre le bail , c'est par une sorte d'extension de la loi .Ede [»], et nullement par application de la loi Emptorem ; c'est à titre de propriétaire qui vent occuper ses domaines ruraux et les cultiver par lui-même ; c'est pour favoriser l'esprit agricole et le goût des travaux champêtres. Mais ce n'est pas à titre de successeur particulier qui vient dire : Le bail n'a pas fait impression sur la chose; je n'en suis pas tenu ! Eh mon Dieu ! il en est si bien tenu, que, pour peine d'y porter obstacle, il est condamné à des dédommagements.

487. Quoi qu'il en soit , il y avait dans les articles 1 et 2 le germe d'une innovation précieuse ; il ne fallait que la généraliser. Le bail à terme venait de recevoir le cachet du droit réel , puisqu'il militait désormais contre tous les acquéreurs et successeurs a titre singulier. Un pas restait à faire pour étendre à tous les baux d'immeubles cette heureuse idée. Il était réservé au Code civil d'accomplir cette amélioration.

488. Je dis que le droit réel faisait pour la première fois son apparition dans le louage d'immeubles à court terme. Les auteurs que j'ai réfutés , suprà (n°*9 et suiv.), ont nié ce fait évident. Mais en vérité il faut avoir un bandeau sur lta yeux pour ne pas en être frappé. Duvergier, par exemple , n'a pu colorer son système qu'en se faisant illusion sur le sens de l'art. 3, et en lui attribuant des effets dont je viens de démontrer le pou de solidité.

489. Voyons maintenant ce qu'a fait le Code civil. Je l'ai dit : il a complété la réforme commencée par l'assemblée constituante [s]. Il ne s'est pas contenté de placer dans un coin du tableau le droit réel , révélé par le Code rural de 1791 ; il l'a mis sur le premier plan ; il en a fait un principe général.

Mais il est intéressant de voir quel chemin il a pris pour arriver jusque-là. Ouvrons les travaux préliminaires de l'art. 1743 !

La cour d'appel de Lyon fut la seule qui discuta sérieusement l'art. 1743. Un de ses membres en présenta la critique ; d'autres le défendirent avec insistance [*]. La question y fut si

(11 Supr., n« 474.

(«] Supr., n-> 475.

nettement posée et si franchement abordée , que je crois utile de rappeler ce débat.

L'adversaire de l'art. 1743 disait : « L'assemblée constituante, qui fut toujours très-attentive à maintenir la propriété , et la convention nationale , ont respecte! le droit du propriétaire consacré par la loi Mde. Il est naturel , juste , conforme à la raison qu'un propriétaire puisse , quand il le désire , habiter chez lui , et obtienne la préférence sur son locataire.

» Quant à la loi Emptorem , le Code rural de l'assemblée constituante l'avait aussi respectée à l'égard des maisons «l'habitation. Il ne l'avait modifiée qu'en ce qui concerne les propriétés rurales. Aujourd'hui , l'on veut établir un droit nouveau, contraire à l'usage universel de tout le territoire. C'est une subversion qu'aucun motif ne légitime.

» On va diminuer les droits de la propriété; les diminuer, c'est l'altérer dans sou essence, c'est diminuer sa valeur. Tout le monde y perdra , cl le fermier n'y gagnera pas grand'chosc.

» Quand on verra des domaines affermés , on hésitera avant de les acheter, de peur de rester trop longtemps engagé à l'exécution de conventions qu'on n'a pas formées , et à des relations forcées avec un fermier qu'on ne connaît pas.

» On paralyse ensuite l'industrie de ceux qui veulent cultiver par eux-mêmes. C'est laisser l'agriculture dans son mauvais état , et nuire au bien général .

» On allègue le respect pour les contrats. Mais le fermier est bien libre de résilier quand il veut, en ne payant pas , en violant relativement à la culture les clauses du bail, et par une foule d'autres moyens. La foi des conventions n'est pas violée quand la loi a prononcé elle-même la résolution du contrat dans certains cas. La loi Emptorem n'a donc rien d'injuste. La modification qu'y avait faite la loi de 1791 était déjà peut-être trop considérable : la maintenue de cette loi est donc la plus grande faveur que le nouveau Code puisse faire au fermier. »

Voici maintenant ce que répondaient les partisans de l'art. 1743.

« D'abord , en ce qui touche la loi Mde : le propriétaire , en louant , a vendu sa jouissance. Cette jouissance est dkvkm e use propriété du locataire ; la lui ôter, c'est attaquer le droit de propriété.

» Quant au nouvel acquéreur, le locataire ou le fermier ayant obtenu, antérieuretnenl , /« cession de ta jouissance , doit être préféré au nourri acquéreur dont les droits sont postérieurs.

» L'intérêt général et bien entendu de la propriété exige que les conventions faites pour on tirer parti par des baux soient exécutées fidèlement. La possibilité de la non-exécution en diminue la valeur. »

On voit que , dans la pensée de la cour d'appel

[3] Jauherl. (Fenct, t. XIV, p. 35î.)I.ocrc, t. VII, p. 219, n» 7.

{4} heurt, l. IV, p. 202.

— ART. 1713. <N»'4$0-49t,)

de Lyon , le droit du fermier se présentait sous I les couleurs d'un droit attaché à la chose, d'une quasi -propriété entée sur la propriété , et aussi respectable que la propriété même.

490 Mais arrivons à la discussion du conseil d'État. Je l'ai lue et relue avec attention, et franchement je doute que les membres qui y ont pris part aient bien su ce qu'ils allaient faire. Le mot paraîtra téméraire et dur. Je vais le justifier.

Ce n'est pas sans doute sur l'abrogation de la \o\Mde , par l'art. 1761 , que porteront mes observations. Je reconnais avec Tronchet qu'elle n'était fondée sur aucune raison solide [i] ; mais quant à la loi Emplorcm , il n'en était pas ainsi ; j'ai montré ci-dessus [*] qu'elle était le résultat logique du principe, que le bail n'engendrait que des rapports de personne à personne. Pourquoi donc Tronchet s'oublie-t-il jusqu'à avancer que cette loi n'était, après tout , qu'une subtilité? Pourquoi Berlier répète-t-il ces paroles en y applaudissant [s] ? Pourquoi Bigot vient-il ajouter que la loi Emptorem ne peut te concilier avec l'équité et la foi due aux contrats u ' Pourquoi enfin ces incroyables reproches trouvent-ils une mention honorable dans l'exposé des motifs île Galli [5]?

Quand il s'agit d'hommes comme ceux que je viens de nommer, le reproche d'ignorance serait inconvenant et déplacé ; mais , du moins , ne pourrait-on pas expliquer par une méprise ce langage inexplicable?

Le conseil d'Etat avait une pensée que je crois bonne, c'était de mettre le bail au-dessus des vicissitudes occasionnées par lesmulatious de propriétaires . sans rien faire qui pût frapper la propriété d'inertie et d'immobilité; il voulait rendre moins fréquentes les mutations de jouissance dont l'excès nuit à la bonne culture et à ces créations agricoles qui font lleurir les campagnes [o]. L'entreprise était facile. 11 suffisait d'ajouter un linéament aux traits caractéristiques que le bail avait eus dans le droit romain. 11 suflisail de considérer le bail comme créant au profit du preneur, outre les rapports personnels, un droit distinct de celui du propriétaire et s'incorporant à la chose même : c'est ce qu'avait fait la cour d'appel de Lyon.

Cette idée poursuivait le conseil d'État ; elle couvrait de son prestige la loi Emptorem. Elle en éclipsait à ses yeux le sens et la légitimité ! Il faudrait être aveugle pour ne pas voir qu'elle est au fond de toute la discussion , et que seule elle en donne la clef; du reste , elle éclate dans le rapport de Mouricault [7] , qui repousse toutes les objections tirées de la loi romaine par ce grand principe : qu'on ne peut transmettre àautrui plus de droits qu'on n'en a soi-même.

Eh oui! voilà le grand mot proféré, et nous

\i)Supr., n» 475.

1*1 Supr., no 474.

[3] Feoet. I. XIV, p. 258. Locré, t. VII, p. 16r5, no 4. [4] Fenct, t. XIV, p. 252. Locré. ut tuprà.

[5)lil., p. 314. Locré, t. VII, p. 193, n« 10.

allons y revenir. Mais comment ces homme»

éclairés ne voyaient-ils pas que la loi Emptorem n'était fondée précisément que sur co que, le bail n'affectant la chose par aucun point, le propriétaire pouvait en disposer librement, sans blesser le moins du monde la maxime rappelée par Mouricault?

Maintenant, que résulte-l-il de tout cela?

C'est que tout le monde était d'accord pour vouloir que le bail apportât une restriction au droit du propriétaire sur la chose, qu'il fit impression sur l'immeuble, et que la mutation de cet immeuble se fit avec le cortège du bail qui l'affectait. On le voulait , dis-jc ; car l'invocation du principe rappelé par Mouricault en est la preuve manifeste. Ce principe n'aurait eu aucune application possible si le bail n'eût engagé que la personne du locateur, comme daus le droit romain et notre ancien droit français, et s'il n'eût pas engagé la chose. A un propriétaire dont la chose est dans ses mains , libre de toute restriction et de toute affectation, et qui la vend telle qu'elle lui appartient, ou ne peut opposer la règle, que nul ne peut transmettre plus de droits qu'il n'en a lui-même; car il ne fait que transmettre tout juste les droits qu'il a lui-même, et c'est ce qui répond à celte questiou de Jauhcrt , qui , après avoir exposé la pensée du projet de loi, demandait : « Pourquoi l'intérêt des tiers serait-il lésé » par une vente qui leur est étrangère? Pour- » quoi un titre nouveau détruirait-il un litre » préexistant [s]? » Certes, ces paroles ont un grand sens quand on preud sou point de départ dans l'art. 1743; mais elles n'en auraient aucun si l'on se plaçait dans le système de l'ancien droit. Le preneur qui , dans ce système , n'avait pas la plus légère affectation sur la chose, le preneur, qui n'avait pour obligé qu'uue personne et nou la chose , n'était pas lésé quand cette chose lui échappait, et il ne s'élevait aucun conflit coutraire à la justice entre les titres respectifs !

491 . J'ai donc raison de le dire, il y avait dans la discussion de l'art. 1743 un malentendu. On ne se posait pas au point de vue de la loi Emptorem. sans s'en rendre compte, on avait fait, à la suite de l'assemblée constituante, un voyage immense qui en avait éloigné l'aspect et effacé la physionomie. C'est pour cela qu'on s'imaginait ne faire disparaître qu'une subtilité, tandis qu'on opérait une subversion , comme disait le magistrat de la cour de Lyou !

Il reste donc acquis que le bail déflore le droit du propriétaire et qu'il constitue au profit du preneur une charge tellement inhérente à la chose, qu'il ne peut transmettre cette chose; sans la charge! C'est un fait nouveau «huis le droit et inouï avant l'assemblée constituante ; mais c'est un fait qu'il faut accepter. Le bail n'engendre

[6] Vov. le rapport de Jaub«rt.'(Penct, t. XIV, p. 35 ?.) Locré. t.' VII, p. 212, n« 7.

[7) Fcnel, I. XIV, p. 331. Locré, l. VII, p. 201, mm 1 1 el 12.

j l». Fciict, t. XIV, p. 3^J. Lccié, t. VII, p. 212, n» 7.

sur la chose, il l'affecte, il l'embrasse de son étreinte, et si le propriétaire essayait de l'aliéner sans le bail , il violerait la règle invoquée par Mouricault : Sul ne peut transmettre plu» de droits qu'il n'en a lui-mt'iM,

Or, qu'est-ce qu'un droit qui, de la personne, rejaillit sur la chose par une affectation directe et incessante , qui suit cette chose de main en main , qui survit aux aliénations et aux changements de propriétaires? Est-ce un inconnu dans la jurisprudence? Non! Les jurisconsultes de tous les temps l'ont nommé un droit réel.

492. Toutefois , quand il s'agit du bail , uos auteurs modernes ne veulent pas qu'il en soit ainsi. Us se complaisent, ils s'évertuent à faire de ce droit du preneur une anomalie, un rapport sans nom, quelque chose d'incohérent et d'indéfinissable. Tantôt c'est un droit de rétention [ i j ! tantôt c'est une sorte de droit de suite sans réalité ou bien la source d'une action personnelle , avec le retranchement de se» conséquence» [b] ! que sais-je, enfin ! car je ne finirais pas si je voulais épuiser la nomenclature de toutes les vaines et stériles qualifications, inventées laborieusement par la routine , pour les substituer à celle qui est seule simple, vraie, logique!

J'ai réfuté ci-dessus le système de nies devanciers. C'est un travail sur lequel je ne veux pas revenir. J'espère que les lumières que j'ai tirées des travaux préliminaires du Code civil éclaireront d'un jour nouveau mes conclusions.

493. Il n'y a qu'uu point sur lequel j'ai besoin d'insister , parce qu'il se rattache au commentaire de l'art. 1743. C'est sur celte fausse idée que le droit du preneur ne serait qu'un droit de rétention. J'ai promis, au n" 10 ci-dessus, d'y revenir. Il est temps de montrer que l'art. 1743 ne doit pas être renfermé dans les limites étroites qu'on lui assigne.

Il y a dans l'art. 1743 un mot qui a été la source de bien des méprises et surtout de celle que je vais combattre. C'est le mot expulser. On s'en est emparé et l'un a dit : L'art. 1743 n'admet pas qu'un preneur qui n'est pas en possession soit préféré au nouvel acquéreur; il ne veut qu'une seule chose , c'est que le nouveau propriétaire ne puisse pas expulser le fermier ou le locataire ; ce qui suppose que ce dernier doit être en jouissance de la ferme ou do la maison. S'il n'est pas en possession, le bail est rompu par la vente. Le droit ancien est maintenu dans son ancienne vigueur; car l'art. 1743 n'y a apporté d'exception que lorsque le nouvel acquéreur trouve le preneur déjà installé ; mais si cette circonstance manque, l'exceptiop disparait. Or, est-ce la, ajoute-t-on, la création d'un droit réel? Un droit réel doit pouvoir se poser en adversaire , et poursuivre par voie de revendication et de suite ceux qui l'usurpent. C'est alors seu-

1] Preudhon. Supr., no t0.

1| Toullicr. Duvergier. l. I, p J5J.

j Duwrgier, 1. 1, p. 857.

lement qu'il est droit absolu. Mais quand au

droit est borné à une simple maintenue en possession, quand il lui est défendu de prendre l'initiative , et qu'il est subordonné à la condir lion d'èlre eu possession, il n'ett loul au plus qu'un droit de rétention; il n'est pas un droit réel, uu droit absolu.

Or , d'après l'art. 1743, le preneur qui n'est pas en jouissance doit voir son bail brisé par l'aliénation de la cbuse. De même, le fermier mil en possession doit être préféré à celui qui ne l'est pas, quoique le titre de ce dernier soit antérieur [«].

Telle est la vertu qu'on attribue au mot expulser dans l art. 1743. Que de choses dans un mot!

494. Mais il est temps de sortir de ce fétir chisme dq la lettre et de s'élever à une interprétation plus digne, plus en harmonie avec la pensée de la loi.

Jaubert a dit une vérité que j'ai rappelée plus haut et que l'un de mes adversaires a citée comme décisive dans son opinion [s]. C'est quu l'art. 1743 a voulu compléter lu réforme commencée par l'assemblée constituante. Prenons acte de ceci. On nous accordera sans doute , en présence de cette déclaration , que le Code n'est pas veuu pour rétrécir l'innovation tentée par le Code rural de 1 701 , mais bien pour en élargir le cadre et en féconder le germe.

Or que propose-t-on dans l'opinion à laquelle je m'adresse? Précisément d'amoindrir l'ouvrage de l'assemblée constituante et de rétrograder au lieu d'avancer. Je m'explique.

405. J'ai rappelé, au n° 485, les termes du Code rural. Il ne se sert pas du mot expulser écrit dans l'art. 1743. Il dit qu'en cas d'aliénation de la chose affermée la résolution n'aura lieu que de gré à gré. Si l'art. 1743 avait employé celte formule, le système que je réfute n'aurait jamais songé a se produire. Jamais on n'aurait imaginé de faire dépendre le droit du fermier de son entrée en jouissance. Aucune expression n'aurait mis sur la trace de celte découverle. C'est qu'en effet le Code rural de 1701 ne limite par aucune condition l'abrogation de la règle Succetor iwrtitularis non tenctur ttare colono, du moins en ce qui concerne le bail des biens de campagne. Paul donne sa terre à ferme pour 6 ans à Pierre, avant que le fermier sortant n'ait délogé ; car il faut s'y prendre d'avance pour ne pas éprouver une fâcheuse interruption. Pierre prépare son entrée en jouissance ; il achète des bestiaux et des instruments aratoires; il dopne congé à son propriétaire pour être prêt au moment convenu, liais, dans l'intervalle, Paul vend sa lerre , et l'acquéreur trouve le bail de 6 ans passé à Pierre, mais non encore exécuté. Pourrat-il n'en tenir aucun compte? Non. Le bail existe ; il a une date certaine , du moins nous le supposons. La loi de 1791 dit positivement qu'il

\i] riuvcrcier ■ résumé ces U\èe% (t. 1, n» 280), «ni

«Mtltwltut de HrttxttMDj Durante», Dclvincourt, eic ( 5j Uimxfiicr, t. I, p. 2 Ï9,

»e pourra être résilié que de gré à gré. Si elle eut permis de le briser, sous prétexte que le fermier ii 'était pas encore en possession , elle aurait agi contre son propre but. Elle aurait paralysé l'industrie agricole qu'elle voulait relever. C'eût été enlever aux fermiers tout avenir , leur défendre toute avance, leur interdire tout préparatif pour se mettre à l'œuvre d'une manière fructueuse. Je crois que sur ce point nulle contestation ne s'élèvera. Le texte du Code rural ne le permettrait pas.

Puis est venu l'art. 1743, qui a eu la volonté d'agrandir la réforme et de la compléter. Malbeureusement , il ne s'est pas servi de la même locution que la loi de 1791, et, à force de vouloir être explicite et absolu, il a donné à la controverse des armes contre lui-même. Les rédacteurs du Code civil voyaient partout écrit dans l'ancicndroit que le preneur pouvait être expulsé par le successeur à titre singulier. Telle était la formule consacrée. Elle est dans tous les livres [i] ; elle est même dans les lois [a] ; ils crurent donc qu'il n'y avait pas de moyen plus radical d'effacer tous les vestiges de l'ancien système , que de prendre le contre-pied de la proposition , et d'en renverser les termes; et ils dirent , dans leur antagonisme : L'acquéreur ne pourra expulser le preneur. Eh bien ! voyci le malheur : c'est de ces expressions mêmes qu'on s'empare pour soutenir qu'une partie de l'ancien système est encore debout !

Je soutiens, au contraire, qu'aucun débris n'en a survécu, et que le Code a dit et voulu dire que la vente de la chose louée n'empêche pas le bail de subsister , soit que le preneur soir en jouissance, soit qu'il n'y soit pas encore. Les preuves abondent.

Comment , en effet , l'art. 1743 aurait-il subordonné le maintien du bail à la condition que le preneur serait en possession? Le (k>de rural de 1 791 n'avait pas placé le preneur dans une position si restreinte et si périlleuse ! El l'on soutiendrait que l'art. 1743 l'a emprisonné dans cet étroit défilé, lui qui a voulu compléter la réforme , l'étendre , la généraliser !

496. Duvergier objecte que l'art. 1743 a eu une raison pour donner au preneur qui possède, une préférence sur Je preneur qui ne possède pas. C'est que sa jouissance est un fait que le nouvel acquéreur n'a pu ignorer ; que , la connaissant , il est censé l'approuver ; que, l'ayant approuvée, il est en état de mauvaise foi quand il prétend la troubler (n"" 280 et suiv.). Mais qu'ai-je besoin de discuter ce point de vue? Il me sutbt de renvoyer Duvergier au Code rural de 1791 , qui ne dit pas un mot de la possession du preneur ; il me suffira de lui rappeler que luimême convient que le Code civil a été plut loin

fl] t'oilii.T, louage, n» 289.

[■*} Loi «lu tteel. 1790, lit. Il, art. 15.

[ôj C'eut ce qu'ont Irèfbict) aperça In annolnle nr* il" livre Ut' /. irl.Hi iu-. l:> ri »-oni.8>MC»l <(,«•« l'art. 17 S." n ol

que l'assemblée continuante; qu'U modifie plut profondément l'ancienne règle S ne essor parti» CLLARISNON TBNRT1IR vr ARE COLON* » Si, en effet, je prends l'art. 1743 avec les limites que lui assigne Duvergier, il va moins loin que l'assemblée constituante; il modifie moins profondément l'ancien droit.

Mais il y a plus : Mouricault n*a-t-il pas dit que la racine de l'art. 1743, c'est que nulnepeut transmettre à autrui plut de droits qu'il n'en a lui-même? Duvergier sent bien que, s'il en est ainsi , il faut assimiler le preneur qui n'est pas en possession à celui qui y est déjà! D en fait lui-même l'aveu. Mais il cherche à se débattre pour établir que l'art. 1743 n'est pas une application de la maxime que je viens de rappeler. Quelle raison en donne-t-il? Aucune. Il lui suffit d'une dénégation. l\ oublie que le contraire résulte de la déclaration expresse de Mouricault, organe de ce tribunat, dont il ne répudie pas l'autorité puisqu'il l'invoque quand il parle par la bouche de Jaubert (p. 259).

Ainsi, remarquez-le bien! voilà déjà deux obstacles irrésistibles à l'interprétation que j'attaque : 1° le texte du Code rural, auquel l'art. 1743 est venu s'ajouter pour le compléter et non pour l'amoindrir; 2" l'opinion de l'orateur du tribunal qui donne la raison de cet article par cette règle, que nul ne peut transmettre à autrui plus de droit* qu'il n'en a luime'me [s].

Mais ce n'esl pas tout ! !

499. J'ai dit ailleurs [a] que, par l'ancien droit, le bail finissait avec l'usufruit, par suite du principe Successor parlicularis non tenetur stare colono. Mais, de même que ce principe est tombé par rapport à la vente de la chose louée (art. 1743), de même l'art. 595 du Code civil l'a renversé dans les rapports du preneur avec celui qui succède à l'usufruitier. La législation nouvelle le poursuit dans ses applications les plus saillantes et hii substitue un ordre de choses différent. Tout successeur particulier est tenu d'entretenir le bail, parce que ce bail affecte la chose et la suit partout où elle fiasse.

Voilà donc deux positions bien identiques et ramenées à la règle commune.

Eh bien ! si la possession du preneur est une condition nécessaire du maintien du bail par l'acquéreur , elle le sera à plus forte raison à l'égard du nu propriétaire. Car l'usufruitier qui a fait le bail avait sur l'immeuble des droits moins pleins et moins absolus que le vendeur qui l'a aliéné ; et si l'acquéreur peut se montrer difficile pour les actes émanés du propriétaire vendeur, combien le nu propriétaire ne sera-t-il pas fondé à voir avec plus d'ombrage les actes d'un simple usufruitier !

Or, les art. 1429 et 1430, qui sont le cotnplé-

qu'itnc conséquence tic celle régir, et qu'ainsi il n'y a pat de dittiiiction a faire entre le cas où le preneur est en

possession et relui où il n'yest pas. (T. III, p. 96,1101618.) 1 i] Sujir., n « 10.» < t 474.

ment de l'art. 595, disent en tontes lettres que le nu propriétaire est tenu d'entretenir (à certaines conditions qui ne sont ici d'aucune considération) les baux de 9 ans et au-dessous dont Texieution n'a pas commencé fi].

Et l'on voudrait que l'acquéreur fut traité plus favorablement ! on voudrait que deux situations égales sous l'ancien droit pussent été régies par le nouveau avec si peu d'égalité ! on voudrait que la moins favorable eût reçu une faveur dont la plus favorable n'aurait pas été investie! J'invite les partisans de la doctrine de Delvincourt , Proudhon , Duranton, etc., à y réfléchir sérieusement. Je leur demande comment il est possible que des auteurs, si respectables d'ailleurs, aient passé devant les art. 505, 1429 et 1430, sans voir la lumière qu'ils projettent sur l'art. 1743. Je les adjure de dire si cet ensemble de textes , coordonné surtout avec le Code rural de 1791 , et avec le discours de MouricauH, ne parle pas plus haut qu'un mot détourné de son but et faussé dans sa portée.

498. Au surplus, la question est sortie des étreintes dans lesquelles de vaines théories s'efforçaient de la tenir captive; elle a été posée devant la cour royale de Dijon , et cette cour a eu l'honneur de lutter la première contré les pré|ugés de l'école, et le courage de les condamner. Son arrêt du 21 avril 1827 [j] décide in termini* que le preneur a le droit de poursuivre entre les mains de l'acheteur l'exécution du bail dont il n'avait pas été mis en jouissance avant la vente. Cet arrêt a été critiqué [s] ; mais il survivra aux censures ; et je m'aperçois d'ailleurs que je ne suis pas le seul à le défendre; car la doctrine qu'il consacre a trouvé, dans les leçons de Zachariae, des titres nouveaux au respect et à la confiance des jurisconsultes (t. III, p. 26). C'est pour moi un encouragement à persister dans tout ce que j'ai dit; et quand Duvergier m'exhorte à revenir de mon opinion (p 270), je me sens mieux fondé que jamais à lui répondre comme Crassus : « Tum ille fidenter conftrmare, » itù se rem habere ut respondisset [ »] » .

499. Maintenant donc , voilà la position du preneur dégagée dans le cas de vente de la chose louée, aussi bien que dans le cas de consolidation de l usufruit avec la propriété; mais resterat-elle indécise quand l'immeuble sera légué, donné, échangé ? Non. Il est vrai que l'art. 1743 n'en dit mot , et si le système d'interprétation restrictive devait prévaloir, on aperçoit à quelles anomalies absurdes on serait entraîné ; mais la règle que nul ne peut transmettre plus de droits

Îu'il n'en a lui-même explique et aplanit tout, c n'est qu'en refusant de voir en elle la base de l'art. 1743 qu'on se perd dans un dédale de

11] Supr., n» 151.

Duvergier, n° 282. Duranton, Louage, no 139.

Cicer., Dt oratore, lih. 1, n»56.

l'othicr, Louage, n» b5.

Mon Comm. du ta fente, w* 39, 40 et mut.

tradictions, d'exceptions et d'impossibilités !

500. Elle sauve une autre difficulté, celle qui surgit quand un bail ayant date certaine se trouve en rivalité avec un bail postérieur suivi de possession.

Dans l'ancien droit, on le sent tout de suite, la préférence appartenait à la possession. Le preneur le plus récent qui possédait l'emportait sur le conducteur le plus ancien à qui la délivrance n'avait pas encore été faite. Ce dernier n'avait que la ressource de l'action en dommages et intérêts contre le propriétaire qui avait manqué à ses engagements personnels [s].

Aujourd'hui , il n'en est plus de même [«]. Le bail antérieur prévaut, abstraction faite de la possession ; le propriétaire , ayant limité son droit sur la chose par le premier bail qu'il a consenti, n'a pu en accorder un second à une autre personne, que sous la charge du premier. Quant au fait de possession, il reste indifférent. Les droits les plus importants et les plus précieux se transmettent par la volonté! la propriété elle-même est déplacée par le seul effet du consentement sans tradition [7].

L'art. 1141 du Code n'est pas un obstacle contre notre décision. Il ne serait applicable qu'autant que le droit du preneur serait purement mobilier. Or, nous avons prouvé qu'il n'est rien moins que cela [s] , et la démonstration a dû paraître plus complète encore, depuis que nous l'avons vu l'emporter sur les successeurs h titre singulier, non encore investis de la possession.

501. Résumons maintenant les principales idées auxquelles nous voilà arrivés.

1° Le preneur peut forcer le propriétaire à le mettre en possession de la chose [»] ; c'est une conséquence de l'art. 1719 [»].

II peut même forcer les acquéreurs et successeurs à titre singulier à lui délivrer son droit de jouissance.

Enfin, s'il trouve devant lui un preneur dont le titre est postérieur au sien, mais muni de la possession , il peut encore se mettre à sa place et obtenir malgré lui la délivrance de la chose. (N« 499.)

On voit combien le droit du preneur a acquis d'importance et d'iudépendanec sous le droit nouveau. On voit de combien d'innovations l'article 1743 a été la source.

502. Il reste un point à éclaircir : le preneur d'une chose indivise qui tient son droit d'un seul des communistes et qui craint de le voir s'évanouir sur la réclamation des autres communistes , sera-t-il fondé à demander le partage afin de conserver son droit sur le lot qui adviendra à son bailleur?

Cette question s'est présentée devant la cour

[7] Dallor, t. XIX, p. 13, n» 7, cl n» 283, «ont d'opinion contraire.

[8J Supr.. no 15.

[9] Voy. le coniiddrant d'un arrêt de 1831. (S.. 31,1, 133.)

r MM Supr., no 169. Polhier, n" 88.

,1.1, ., du 22 fc>.

de Ni mes [il , ot par suite, devant U cour de cassation [sj. L'action on partage , iutenlée par le fermier, a été repoussé* ; il y avait dans l'espèce une circonstance qui rendait ce résultat inévitable : c'est que le preneur ne demandait pas un partage de toute la succession; il ue réclamait qu'un partage partiel.

Mais si ce point de droit se présentait nûmenl et sans mélange, que devrai t-ou décider?

On peut considérer l'action du preneur sous deux aspects ; d'abord, le preneur peut être considéré comme exerçant les droits du bailleur dont il est le créancier; en secoud lieu , on peut le considérer comme agissant de son chef.

Du chef du bailleur, on ne comprend pas qu'on puisse le déclarer non reccvable. Les art. 1 166, 882, 2205. sont pour lui une garantie manifeste do la légitimité de son action. Les insinuations contraires qu'on aperçoit, à travers des phrases fort équivoques, dans l'arrêt de la cour de cassation que j'ai cité tout a l'heure, ne sauraient prévaloir contre des textes si formels. Tel est aussi l'avis de Duvergier (t. I, n" 88).

l\ y a plus de difflcullé quand le preneur inteutc l'action de son chef. Pour la repousser, on dit , avec les anciens principes , qu'il n'a pas de droit réel sur la chose , et qu'il ne peut former aucune action réelle ou mixte. Ces raisons dominent en grande partie l'arrêt de la cour de Nîmes. On peut les fortifier de la loi 7, $ U , D. Corn, ilivid.

Néanmoius, les nouveaux principes atténuent singulièrement leur puissance. Nous avons vu ci-dessus que lo preneur a un droit réel sur la chose, et qu'il a une action contre les tiers pour se faire investir de son droit. Je pense dès lors qu'on doit l'assimiler à l'usufruitier , en ce qui concerne le droit de demander le partage.

503. Revenons à présent à l'objet direct de l'art. 1743, dont une digression nécessaire nous a fait un mfument dévier.

Le successeur particulier n'est tenu du bail, d'après notre article, qu'autant qu'il a date cer* laine avant le fait légal qui fait changer la propriété de mains. Si l'on eût eu égard aux baux sans date certaine, on eût favorisé les fraudes^] ;

[I] 24 déc. 1S27. [S., 28, 2. 271.)

W M Ht. 1831. (S , ni. 1. 133.)

[3] Trcilhard. V Fcnct , t. XIV. p. 181.; Locrc . I. VII. p. 100, u» 40.

I. 'acquéreur d'une chose louéo par liait authentique n'eat pai lonu, d'après l'art. 1713. ('. civ., de respecter les convention* vci haies faites entra son vendeur et le preneur, postérieurement a l'acte de bail, et qui sont contraires à ce qui avait été stipulé par cet acte , s'il n'a point d'ailleurs pris sur lui les obligations personnelles résultant de ce clif f contre ton vendeur, et «'il les a ignorées. (Uni., 28 juill. 1826. J. de B., 1826, 2, 191.)

[11 Duranton, Loirn/e, n» 140.

Lor.qne dans un cahier de charges il est stipulé « que les acquéreurs auraient a respecter les baux qui pourraient exister îles biens A vendre, et qu'ils pourraient agir contre le locataire, ainsi et de la manière que les Vendeurs str.m nl tenus de le faire, sans aucun recours de ce chef, » les acquéreurs sont obligé» de ntaiuU-air

le Tondeur aurait pu passer des baux tardifs en les antidatant ; il aurait pu donner a l'acquéreur, et malgré lui, de» fermiers à long terme ou à des prix inférieurs.

504. Si donc le bail n'a pas de date certaine , le preneur ne peut l'opposer au sucoesseur particulier qu'autant que celui-ci y serait engagé par son contrat [i] ; sinon, le successeur par lieu» lier peut expulser le preneur sans lui payer des dommages et intérêts (art. 1750),

Toutefois le bail conserve sa force entre Ifl bailleur et le preneur [5), et celui-ci peut réchv mer contre celui-là des dommages et intérêts, dont l'étendue est fixée par le juge, suivant les principes ordinaires [0].

505. Si le successeur particulier trouvait le preneur en jouissance , il ne pourrait l'expulser sur-le-champ. Il faudrait qu'il attendit le délai accoutumé des congés, comme dans le cas où le bail est sans écrit [1] (art. 1736 «l 1774).

506. Mais que devrait-on décider si le sucectleur particulier laissait jouir le preneur, et per-> cevait les loyers sans protester , dans les quittances, de sa volonté d'expulser le fermier?

Les circonstances décideront presque toujours celte question. Mais s'il fallait en porter sou avis en thèse générale, je penserais, avee Pothier (n* 300) , contre Despeisses, quelo successeur parr liculier n'est tenu du bail que pour le temps des tacites reconductions, mais qu'il n'est pas censé adhérer à continuer le bail écrit pendant loul le temps qui peut rester à courir, Son silence et l'exécution qu'il fait du bail ne doivent être considérés que comme l'approbation du bail uns écrit ou sans flxatiou de durée [s].

507. D eu est autrement lorsque l'antériorité et la certitude de date du bail l'ont imprimé sur la chose. Les reJalions qui s'établissent alors entre le preneur et le nouvel acquéreur, associent nécessairement ce dernier au bail qu'il est chargé d'entretenir. Elles vont même jusqu'à lui ren* dre personnelles les obligations principales que le contrat imposaitàson devancier, parexemple, de tenir le preneur clos et couvert, du le garantir de toute éviction, etc., etc. le]

Au surplus, il est inutile de dire que je n'e»-

méme un acte tout teins P" v,, > (Brux., 29 dée. 1838. J. de R . 1838. p. 249.)

[51 Treiliiard, toc. cit.

[ù] Z*charia\ t. III. p. 27.

[7| Pothier. n" 297. Ouranton, Louage, n* 144. D11verffier, n» 546. Turin. 21 juin 1810. (8., 11, 2, 235.)

[81 Jungt Ouranton, Louayt, n» 145. — C'ontrÀ, Onvergier, WO

[9j En cas de vente de la cho^c louée, le locataire M peut opposer à l'acquéreur qui veut l'ex|>u|»cr, un bail authentique dans lequel il oo figure point, mais qu'il allègue, avec offre de preuve, avoir été réellement fait à son profit sons le nom d'un autre ; celte preuve n'est point admissible contre l'acquéreur. (Urus., 17 ocl. 1823, J. de H., 1823. 2. 295.)

L'acquéreur d un immeuble ne doit pas. pour pouvoir agir eu expuLion contre le locataire, signifier préalablement a ce dernier sou litre d'acquisition. (Itrux., 10 ocl. I 1818; 23 avril 182». J. deB., 1818,2,257; 1829, 1, 426.)

tends pas que le nouveau propriétaire succède à la responsabilité des faits personnels de son autour. Je me suis explique ailleurs sur ce point (n° 290), et quand je parle de l'obligation de garantir qui passe sur lui , tout ce. que je veux exprimer, c'est qu'il est garant des faits survenus depuis son acquisiliun. Quaut aux causes d'éviction antérieures, elles ne le concernent pas. (Voy. n« 290.)

508. L'art. 1743, dont je viens d'exposer l'esprit et les conséquences, ne s'applique pas aux locations de meubles. Il ne concerne q^m» le louage des immeubles ou des choses mobilières accessoirement unies aux immeubles [i].

509. Nous allons passer maintenant à un eas prévu par notre article, mais réglé par les articles suivants; le veux parler de celui où le bailleur s'est réservé, par le bail, le droit d'expulser le preneur.

Article 4744.

S'il a été convenu, lors du bail, qu'en cas de vente l'acquéreur pourrait expulser le fermier ou le locataire, et qu'il n'ait é!é fait aucune stipulation sur les dommages et intérêts, le bailleur est tenu d'indemniser le fermier ou le locataire de la manière suivante [2].

Article 1745.

S'il s'agit d'une maison, appartement ou boutique, le bailleur paye, à titre de dommages et intérêts, au locataire évincé, une somme égale au prix da loyer pendant le temps qui, suivant l'usage des lieux, est accordé entre le congé et la sortie,

Article 174G.

S'il s'agit de biens ruraux, l'indemnité que le bailleur doit payer .au fermier est du tiers du prix du bail pour tout le temps qui reste à courir.

Article 4747.

L'indemnité se réglera par experts s'il s'agit de manufactures , usines ou autres établissements qui exigent de grandes avances.