Voyons maintenant à quoi est tenu le

fi] Duranton, Louage, a» 148. Delvincourt, t. VII, p. 238.

(2] Contrà, ZacUria-, t. III, p. 26. DuTerçier, n«543. Intrà, «o 519.

!3] Mouricault. (Fenet, l. XIV, p. 331.) Locré, l. VII, p. 202.

[4] Jnfrà. corn m. do Tari. 1763. La cour de Toulouse roulait que le preneur n'eût pa» droit a de» dommace»; elle disait : Ce» dommage* tiendront lieu de prorogation de bail, ce qui serait contraire à la convention. (Fcnet, t. V, p. 620.) Mai» on Tient de »oir la réponnc a ce »y«tème trop rigoureux.

bailleur qui expulse le preneur par suite de la

réserve stipulée.

Nous verrons, parl'art.1748, qu'il doit d'abord lui donner le congé d'usage.

Occupons-nous maintenant des dommages et intérêts , et voyons ce qu'a voulu la loi lorsque l'indemnité n'a pas été réglée parle bail [3].

D'abord le bailleur est soumis de droit à payer un dédommagement. Le bailleur qui s'est réservé la faculté d'expulser, en cas de vente, agit dans un esprit de spéculation. Il espère qu'il vendra la chose plus chèrement. Dès lors, l'équité voulait qu'il ne fit pas ce profit aux dépens du preneur. C'est bien assez de lui permettre de convenir qu'il n'entretiendra pas le bail [*].

Mais quelle sera la quotité de l'indemnité ?

Le législateur établit une distinction entre les baux d'édifices urbains, ceux de biens ruraux et ceux des usines.

51 3. Dans le premier cas, l'indemnité consiste dans le payement d'une somme égale au prix du loyer pendant le temps qui , suivant l'usage des lieux, est accordé entre le congé et la sortie [5]. (Art. 1745.)

514. Dans le second cas, l'indemnité est du tiers [0] du prix du bail pour tout le temps qui reste à courir. (Art. 1746.)

Et ici je remarquerai l'erreur de la cour royale de Paris , qui , ayant à régler l'indemnité dont s occupent nos articles à l'égard d'un chantier, crut devoir faire application de l'art. 1746 [7]. Un chantier n'est pas un bien rural. Il rentre dans la catégorie des choses dont s'occupe l'article 1747.

515. Enfin, dans le troisième cas, lorsqu'il s'agit d'usines, de manufactures, carrières, chantiers, hôtelleries ou autres établissements qui demandent de grandes avances , l'indemnité est réglée par des experts. ^Art. 1747.) Cette disposition manquait au projet primitif. Elle y a été introduite sur la proposition de la cour de Rennes [si. Elle ne rentre pas tout à fait dans la rubrique de notre section, qui est intitulée : Des règles communes aux baux de maisons el de biens ruraux. Or, il s'agit ici d'autre chose que de baux de maisons, et surtout que de baux de biens ruraux [9]. Mais j'ai fait voir, bien souvent déjà, que les arguments tirés du classement des articles dans le titre du louage, n'ont pas une grande valeur [10].

[5] Supr., il»* 407 et »ui». »ur ce délai.

[6) Voy . le» observation» de la cour de Lyon. (Fenet , l.XL.n» 206.) Dan» l'ancien droit, c'était le lier», comme dan» l'art. 1746. Le Code rural de 1791 tuivait d'autre* bate».

[7] 16 juin 1825. (S., 25, 2, 272.) Voy. infrâ *ur cette erreur, o» 527 et 632.

[8] Fenet, t. Y , p. 366,367.

[9) Voy. no 514.

110} Quid »'il s'ac'.*»ait d'une chotemixte? (Voy. fn/r.,

no 526.)

d'admettre cette réciprocité. La réserve est tout entière dans l'intérêt du bailleur ou de l'acqué reur à qui il la communique M. Elle procèd< d'une ~

516. Les indemnités dont je viens de parler doivent être payées préalablement à la sortie du preneur. (Art. 1749.)

517. lorsque le bailleur s'est réservé d'expulser le preneur en cas do vente, le preneur peut-il , par réciprocité, faire résoudre le bail lorsque le bailleur ne le fait pas.

J'ai dit plus haut que, dans l'ancienne jurisprudence, il y avait réciprocité, au moins d'après l'opinion commune, et que si le successeur particulier pouvait faire résoudre le bail au détriment du preneur, le preneur pouvait à son tour le faire résoudre au détriment du successeur particulier [t].

Mais je ne crois pas qu'il en soit de même aujourd'hui. Aucun article du Code ne permet

— le

e convention dirigée contre le preneur, avec MM consentement. Il ne saurait, tans une contreconvention , la rétorquer contre le bailleur. On aperçoit d'ailleurs que les raisons données par l'ancienne jurisprudence, et tirées de la maxime Succetsor parliculari* non tnwiur tiare cotono , sont sans force a l'heure qu'il est. De droit, l'ac-' quéreur doit entretenir le bail ; si une convention contradictoirement stipulée l'en dispense , le preneur n'a pas en sa faveur une convention égale pour se dispenser de remplir de son côté ses obligations.

Article 1748.

L'acquéreur qui veut user de la faculté réservée par le bail d'expulser le fermier ou locataire en cas de vente, est, en outre , tenu d'avertir le locataire au terme d'avance usité dans le lieu pour les congés.

Il doit aussi avertir le fermier de biens ruraux au moins un an à l'avance.

SOMMAIRE

518. Il eût été inique «le permettre à l'acheteur d'expulserle preneur sans aucun avertissement préalable.

519. Le congé donné par le bailleur avant l'aliénation e*l valable a] l'acbcieur l'accepte.

518. Il eût été trop rigoureux d'obliger le preneur à vider sur-le-champ les lieux qu'il occupe ; déjà dans l'ancienne jurisprudence, l'acheteur ne pouvait expulser en surterme [al. On considérait que l'équité naturelle , qui impose des devoirs non moins étroits que les conventions, soumettait l'acheteur à certains ménagements envers le preneur, auquel il ne devait pas causer un grand dommage sans nécessité.

Le Code a suivi ces idées équitables. L'acheteur appelé à profiter de la réserve du bail, devra donc donner congé en se conformant aux délais en usage. Il faudra même qu'il avertisse un an d'avance le fermier des biens ruraux.

519. Quoique notre article charge l'acheteur de donner le congé , il n'est pas moins certain que le congé signifié par le bailleur devrait tenir, si l'acheteur entendait en profiter [4].

Article 1749.

Les fermiers ou les locataires ne peuvent être expulsés qu'ils ne soient payés par le bailleur ou, à son défaut, par le nouvel acquéreur, des dommages et intérêts expliqués.

SOMMAIRE

Droit de rétention accordé au pulsion.

en cas d'ex-

il] Supr., n-> 483.

[2] Delvincourt, t. Vil, p. 237. Duvcrgicr, no 551. [3] Pothier, n» 297.

[4] Lorsque le bailleur s'est réservé la faculté de réailier le bail eu cas de vente avant l'expiration d'un temps miné, et qu'il a usé de cette faculté, en

a la

du bien

524. Cette faveur ne lui est accordée que c où le bail a date certaine.

loué, l'acquéreur n'est pas tenu . de son coté, d'avertir le locataire au temps d'avance, usité pour les congés. (Brux., 2 mai 1 8 1 4 . J . de B . , 1814,1, 202 . Paticruie , i ce» te date.)

L'acquéreur d'un immeuble ne peut tirer avantage d'un congé signifié au locataire, à la requête du vendeur, mais postérieurement à l'acte de vente. (Déc. uot., t. IV, p. 137.)

DU CONTHAT DE LOUAGK. — ART. 4750-1751. (N" 5«0-î>2:>.)

520. Le preneur tient de notre article un droit de rétention jusqu'à ce qu'il soit payé de ses indemnités par le bai I leur, premier oblige , ou , à son début, par le nouvel acquéreur [i].

621 . Mais cette disposition n'est pas applicable au cas où le bail , n'ayant pas date certaine , ne peut être opposé à l'acbeteur. L'art. 1749 ne se réfère qu'aux art. 1744, 1745, 1746, tous relatits au cas où le bail contient réserve d'expulser le fermier. Ce qui acbève de démontrer cette vérité, c'est que l'art. 1750 déclare expressément que,

propriétaire n'est pas tenu de

térêls, tandis que, dans l'hypothèse de l'art. 1749, il est tenu de le» payer à défaut du bailleur, s'il veut entrer dans la possession de la chose. Donc, dans le premier cas, il jicut la prendre sans faire aucun sacrifice ; donc il peut en dépouiller le preneur quand même celui-ci n'aurait pas été indemnisé par son bailleur.

La raison de cette différence entre ces deux cas vient de ce que, dans le cas où le bail manque de date assurée , la loi craint une antidate , et redoute les baux supposés (*]. Dès lors elle se tient sur la réserve , au lieu de prodiguer les [*],

Article 1750.

Si le bail n'est pas fait par acte authentique ou n'a pas de date certaine , l'acquéreur n'est tenu d'aucuns dommages et intérêts.

SOMMAIRE

52Î. On peut voir ce que j'ai dit , à cet égard , aux n°» 503 , 504 et 521 .

Article 1751.

L'acquéreur à pacte de rachat ne peut user de la faculté d'expulser le preneur jusqu'à ce que, par l'expiration du délai fixé pour le réméré, il devienne propriétaire incommu table.

5. Elle s'applique aussi l.irn an cm où la rê»er»e d>». puUic > aéui atipnlée dan» un bail auUVatiqae, qu'a celui où 1. bail n a jm dal

came de l'identité de. motif».

a l'opinion de Poihicr.

.523. Dans l'ancienne jurisprudence, alors que le successeur particulier voyait le bail expirer devant lui. il était admis, par la jurisprudence, que l'acheteur a pacte de rachat devait le respecter [4], On en donnait cette raison : a Qu'il » n'est pas seigneuret propriétaire incommutablc >» pendant le temps de la grâce ; car , pouvant » être lui-même évincé par son vendeur, il n'est » pas juste qu'il expulse le locataire qui a droit » de lui [s]. »