Nous avons dit ci-dessus (n° 418) que

[1] Arrêt du 19 floréal on xn.

[i] Ainsi j ugé par arrêt de cassation du 7 frimaire an III. (Merlin , Qwtl., v» Garantie, S 1. Brodeau, sur Loact , cite un arrêt du parlement du 10 déc. 1640 (letl. A, 5 13).

VD Art. 1620. Supra, n« 418, 4x8, 427 , 426; infra, 474, 477. Dnranton,!.», n«*6l.

quand le vendeur a déclaré à l'acheteur les causes antérieures d'éviction dont la chose vendue est grevée, il n'y a pas lieu à l'éviction de droit. Mais si l'acte de vente contient promesse de garantir (supra, n° 432), même d'une manière générale et non précise, le vendeur est responsable des évictions prévues et annoncées [«]. La raison en est que la stipulation générale de garantie, quoique impuissante le plus * souvent pour atteindre le résultat éloigné, inattendu et exorbitant dont nous parlions au numéro précédent, n'a plus rien qui puisse tromper la volonté des parties, lorsqu'il s'agit d'une cause d'éviction qu'elles ont eue en vue. Cette stipulation prend alors un sens clair et positif ; elle s'explique par le danger que l'on redoutait ; elle rentre naturellement dans les conditions de la vente, et son opportunité est trop manifeste pour l'assimiler à une phrase jetée par habitude par le rédacteur de l'acte. D'ailleurs, le vendeur qui a si facilement pu en apprécier l'étendue et les conséquences, doit s'imputer de n'avoir pas réclamé contre son insertion.

Ainsi, si le vendeur déclare les hypothèques qui affectent l'immeuble, la promesse générale de garantie fait lever l'exemption qui, de droit commun, résultait pour le vendeur de l'énonciation de la charge qui grève la propriété [si. Cette promesse l'oblige à venir au secours de l'acheteur en cas de trouble ou de dépossession [*], et à lui payer tels dommages et intérêts que de droit. Cette décision s'autorise des lois 4, § 5, de doli et melut except., et 17 au Cod. de evielionibus.

469. La cour de Bordeaux a cependant décidé, par arrêt du 23 mars 1809, que, lorsque l'ache- | teur connaît le vice de la chose vendue, la clause explicite de garantie n'oblige le vendeur qu'à rendre le prix et les loyaux coûts, mais ne le soumet pas à des dommages et intérêts.

Il est à remarquer que cet arrêt statne sur une vente antérieure au Code civil, et se fonde

Sarticulièrement sur une ancienne jurispruence spéciale au parlement de Bordeaux. Mais, en thèse générale, le droit qui a précédé le Code civil, et celui qui l'a suivi, placent le vendeur dans l'obligation de payer des dommages et intérêts à l'acheteur qui, connaissant la cause de l'éviction, a stipulé une garantie. Voet le décide expressément. Qua occasion* generaliu* adnolandutn, eum qui scient émit rem altenatn, nullam quidem de evictione aclionem habere ad id quod interesi, si non spbcialiteh sibi de

BV1CTIOSB CAVBB1 COHAVBBIT [»]. Cette dûC-

(4) C'est l'espère de l'arrêt du 7 frimaire an xn.

[S] Ad l'ami., de eviet., a° 32. Voy. ausfci Pothicr , Vente, n» 191. Il détruit les objection* tirées de la loi fin., S *. C. eomm. légat., et Loyseau, Garantie des rentes, eh. I, n- 14 et 16.

DE LA VENTE

trinc est fondée sur plusieurs lois romaines tout à fait décisives [il, cl sur la disposition de l'art. 1630 du Code civil.

On lit, du reste, dans les considérants de l'arrêt de la cour de Bordeaux, une assertion fort extraordinaire, que je ne puis m'empècher de relever. Apres avoir longuement déduit les preuves de la jurisprudence anomale du parlement de Bordeaux, la cour prétend que cette jurisprudence a été consacrée par l'art. 1599, Code civil. Rien n'est plus erroné. D'après cet article, l'acheteur qui a su que la chose était à autrui, n'a pas droit à des dommages et intérêts. Nul ne le conteste. Mais a cette règle de droit, rien n'empêche d'apporter une dérogation par convention expresse ; et la stipulation de garantie place les parties en dehors de l'art. 1599. Convenances vainquent la loi [a].

470. Nous traiterons ailleurs d'autres clauses extensives de la garantie, comme fournir et faire valoir, exempt de toutes charges H servitudes quelconques, etc.

471 . En résumé, les parties peuvent étendre la garantie à tous les cas où elle n'a pas lieu de droit, même à la force majeure et au fait du souverain. Mais, en règle ordinaire, il ne faut pas être trop facile à puiser, dans des promesses générales de garantie, la preuve que le vendeur a voulu se charger de conditions si onéreuses et si éloignées de la nature de la vente.

472. Voyons les modifications qui dominent l'étendue ordinaire de l'obligation de garantir.

Tantôt elles exemptent le vendeur de la responsabilité de toutes les causes qui peuvent amener l'éviction , par exemple quand le vendeur stipule d'une manière absolue qu'il vend sans garantie.

Tantôt elles le dispensent expressément de toute indemnité et restitution de deniers; car ordinairement le vendeur, quoique ayant stipulé la non-garantie, est tenu de la restitution du prix (art. 1628).

Tantôt le vendeur, ne cherchant à s'affranchir que partiellement, se réserve de ne pas garantir l'acheteur dans telle circonstance donnée, en restant pour le surplus assujetti aux obligations ordinaires du vendeur lorsque l'éviction a lieu.

Tantôt enfin, le vendeur, sans se refuser à prendre le fait et cause de son acheteur pour toutes les causes d'éviction que la nature de la vente met à sa charge, stipule cependant qu'il ne sera tenu que de telle quotité de dommages et intérêts, ou bien même, qu'il en sera absolu-

( I] L. 7, C. co«w. N/niue. judie. L. 37 , C. <U eviet.

[-2] Dnlloz se range rependant à relie fatiise doctrine , et répète ce vicieux argumeMl (v» Ytntt, p. 106, n» 48). L'opinion que j'emtaiMe est ausoi celle de Duranlon , t. 9. n° Ma.

{3] l'olhiir, VVn/r.n» ISS.

{il Locré, t. 7. p. 95.

[9] Voet, nd Pand., dr paetit , n« 16. Prreziu*. Par-

me lit exempt, et qu'il sera quitte en rendant le. prix. Cette clause a pour objet de déroger k l'art. 1630, Code civil, que nous examinerons tout à l'heure.

473. Mais tout ceci est dominé par quelques principes généraux qu'il convient de rappeler et de développer.

D'après l'art. 1628, quoiqu'il soit dit que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, il demeure cependant tenu de celle qui résulte d'un fait qui lui est personnel [s]. La raison en est qu'il serait contraire à la bonne foi que le vendeur, qui tire profit de la vente, fit retomber sur l'acheteur ses propres faits, et lui transmit des causes de troubles, dont il serait l'auteur, lui à qui il appartient spécialement de le protéger. Quelle que soit la puissance des parties lorsqu'elles contractent, il n'est pas en leur pouvoir de donner une place au dol dans leurs stipulations. La bonne foi doit y présider, et la fraude ne saurait impunément y avoir accès.

Ce sont les idées qu'exposait Faure dans son rapport au tribunal : « Une première règle in- » contestable est que le vendeur doit toujours » répondre de son propre fait. Quand même le » contrat porterait qu'il ne s'est soumis a au- » cune garantie, la clause ne pourrait s'étendre » à ce cas particulier ; la règle prend sa source * dans la bonne foi qui doit présider à tous les » contrats ; il serait contre toute justice de sou f- » frir que le vendeur profitât de sa fraude, et » contre toute raison de présumer que l'acquéreur » a bien voulu lui permettre de le tromper impu- » nément [«].

474. Les faits personnels dont le vendeur est toujours tenu, même quand il y a stipulation de non-garantie, ne sont pas seulement les faits postérieurs à la vente et par lesquels le vendeur chercherait à évincer son acquéreur. Ces faits tombent sans exception sous le coup d'une inévitable responsabilité. L'acquéreur ne peut renoncer au dol à venir. Une renonciation de ce genre serait contraire aux bonnes mœurs [s].

Les faits personnels exceptés de U clause de nongarantie sont encore les faits antérieurs à la vente et qui ont amené l'éviction. Le vendeur ne peut ignorer son propre fait. Il est coupable de l'avoir tenu caché. En renonçant à se faire garantir, l'acheteur n'est pas censé avoir voulu autoriser une tromperie si contraire à la bonne foi. Ainsi, vous me vendes un immeuble que vous ne vous êtes procuré que par une vente lésionnaire, et sur lequel pèse, par conséquent, une

Uet. ad Codic, d. lit., n» 9. l'olliier, Pand., 1. 1 . p. 80 ,

n« 59 et 60.

J'ajoute que la clause de non garantie serait en contradiction avec la renie j d'un eoté, le vendeur assurerait a l'acheteur la libre et paisible propriété de la chose ; de l'autre, il se réserverait la faculté de le troubler, de le dépouiller même. (Duvergier, Traité de la Venlt, n° 338.)

" (A'oJr de ifdiUur btlgt.)

chance d'éviction [i]. Si ce fait de ksi on , qui est le vôtre, amène ma dépossession, vous serez responsable envers moi, malgré la stipulation de non-garantie; ainsi encore, vous me vendez un immeuble grevé d'hypothèques que vous avei créées et qui servent de garantie à vos dettes personnelles. La clause de non-garantie ne vous affranchira pas de mon recours, si les hypothèques que je ne connaissais pas viennent pour m'évincer [»]. De même, vous avez vendu à Pierre une maison dont il ne s'est pas mis en possession. Quelque temps après, vous me la revendez sans me faire connaître cette première vente, et vous exigez de moi la clause de nongarantie. Il est évident que votre fait personnel, étant la cause de l'éviction que je souffre, vous oblige à m 'indemniser. Car la frauile, dont vous vous êtes rendu coupable 1 , ne peut être pour vous un moyeu de vous enrichir à mes dépens.

475. On voit par ces détails que l'habitude où sont les notaires d'ajouter sans discernement à la clause de non-garantie, excepté des faits et promesses du vendeur, n'est fondée presque tou* jours que sur la routine, et que d'ordinaire elle u'ajoulc rien aux obligatiuns du veudeur, qui, de flroil et nécessairement, doit répondre de ses faits et promesses qui amèneraient une éviction. Cependant nous verrous (n° 478) que cette clause peut avoir son utilité dans quelques cas exceptionnels.

476. Remarquez, du reste, que les faits et promesses, que l'art. 1028 excepte de la clause de non-garantie, doivent être des faits personnels au vendeur. Il ne suflirait pas qu'ils fussent émanés de celui qu'il représente comme héritier ou successeur ab inteslut.