Enfin Papinien propose une troisième question [s

La rivière a dévoré 200 arpents sur les 1 ,000 dont se composait la prairie, et que j'ai payés 50.000 fr.; mais, depuis, elle a fait, d'un autre côté, une accrue de pareille quantité. Postérieurement, je suis évincé d'un cinquième par un tiers, dont mou vendeur m'avait laissé ignorer les droits. Que serai-jc en droit de réclamer contre mon garant?

Papinien limite le recours pour le prix au prorata du cinquième des 800 arpents, c'est-àdire à 8,000 fr. , et il ne veut pas qu'on tienne compte, sur ce chef de l'action ex emplo, des 200 arpents produits par l'alluvion.

Ce n'est que quand il s'agit d'arbitrer les dommages et intérêts, que Dumoulin et Pothier, interprétant la pensée de Papinien, enseignent que les quarante arpents acquis par l'action du fleuve, et enlevés à l'acheteur par l'éviction, devront faire la base d'un chef de répétition.

En vertu de notre article, on procédera par d'autres voies. On prendra la prairie dans l'état où elle se trouve au moment de l'éviction ; on l'estimera avec les 200 arpcnls d'alluvion, suivant sa valeur actuelle, et le cinquième de celle valeur sera attribué à l'acheteur. S'il y a plus value sur le prix d'acquisition, et que l'immeuble vaille 55,000 fr., l'acheteur aura droit à une indemnité de 11,000 fr. pour le cinquième évincé. Si la valeur est inférieure, et qu'elle soit de 45,000 fr., il ne réclamera que 9,000 fr.

522. On demande si l'art. 1637 est applicable à l'éviction qui a lieu après une vente sur expropriation forcée.

L'affirmative a été jugée par arrêt de la cour de Toulouse du 24 janvier 1826. Mais cette décision me parait consacrer un paradoxe. Elle prend pour point de départ une opinion contraire à tous les principes du droit, et qui veut que l'adjudicataire ait une action en éviction, et par conséquent en indemnité [4] contre le créancier poursuivant [5]. La vérité, est que l'adjudi-

(3] L. 64, S 2, 1%. de erict.

[i] Le mot se trouve ilati- le texte île l'arrêt.

[8] J'ai réfute' celte opinion ci-dessus, n« 432.

cataire n'a que la simple action, connue en droit

sous le nom de condiclio indebili ; ayant payé par erreur, il n'a droit qu'à une répétition du prix au prorata de ce dont il a été évincé. Or, j'ai dit plusieurs fois, d'après Dumoulin, <jue quand il s'agit de récupérer le prix ou portion du prix, c'est l'époque de la vente qu'il faut considérer.

Ce n'est que lorsqu'il y a lieu à accorder des dommages et intérêts qu'on doit prendre eu considération, avec notre article, l'époque de l'éviction. L'article 1637 sera donc écarté. La section sous laquelle il est placé en fait d'ailleurs une loi. Il rentre dans la matière de la garantie. Il fait suite à une série d'articles dont le premier, l'art. 1630, commence par ces mots : Lorsque la garantie a été promise, etc., il a été fait pour le cas où il y a lieu à recours en garantie contre le vendeur. Or, ici il faut reconnaître qu'aucune obligation de ce genre ne se rencontre.

La cour do Toulouse, qui a voulu à toute force un article du Code pour décider la question, ne s'est rattachée à l'art. 1637 qu'en désespoir de cause, n'en trouvant aucun autre qui touchât de plus près à la difficulté. Si elle y eût fait attention, elle aurait vu que l'art. 1619 offrirait une analogie bien plus exacte {supra, n* 343) ; mais voy. Duvergier.

523. Une autre erreur est échappée à la cour de Dijon [«]. Elle a cru pouvoir appliquer l'article 1637 au saisi ou à ses héritiers, ainsi qu'à ses créanciers postérieurs à la cause du trouble.

Voyons l'espèce de cet arrêt.

Dessauze vend a Dufour le pré de la Foi franche; il prend inscription pour sûreté du prix, le 13 mars 1811.

En 1815, Dufour tombe en déconfiture; tous ses biens sont vendus par expropriation forcée, et Fénéon s'en rend adjudicataire.

Mais Dessauze, qui n'avait pas été payé du prix du pré de la Foi franche, obtient jugement qui ordonne distraction à son profit de cet immeuble. Ainsi Fénéon se trouve évincé d'une part divise des objets qu'il avait achetés sur l'expropriation forcée. Il demande à être indemnisé suivant la valeur réelle du pré au moment de l'éviction ; les créanciers soutiennent, au contraire, qu'il n'a droit qu'à une diminution sur le prix proportionnellement à la somme pour laquelle le pré est entré dans sa fixation. Ce système est adopté par le jugement de première instance.

[IJ Arrêt du 8 février 1817. (Dnlloz, v Vente , 125 ) l.a jurisprudence a décidé, en thèse générale, que la garantie est duc dans les ventes sur expropriation forcir, rumine dans les ventes volontaires (voy. rupra. note sur le n° 432). Ce principe une fois établi, l'art. 1 057 c»l nécessairement la régie applicable au cas d'éviction d'une partie de la chose comprise dans une adjudication sur saisie immobilière. Il ne faut pus perdre de vue que

Sur l'appel, Fénéon fait une distinction entre les créanciers de Dufour, porteurs d'inscriptions antérieures h l'inscription de Dessauze. et les créanciers inscrits postérieurement à cette inscription. A l'égard des premiers, il consent qu'il ne soit fait distraction que de la somme pour laquelle le pré est entré dans le prix ; mais à l'égard des autres, il persiste dans la prétention qu'il avait manifestée en première instance.

Sur ce débat, arrêt qui considère a que tout » acquéreur évincé a droit à des dommages et » intérêts proportionnés à la valeur réelle de » l'objet vendu. Que dans le cas particulier, les » créanciers de Dufour dont l'inscription est » antérieure à celle de Dessauze, ont seuls inb térèt à ce qu'il ne soit fait distraction au profit » de Fénéon que de l'estimation par ventilation u de l'objet dont il a été évincé ; mais que rela- » tivement aux créanciers postérieurs et aux » veuve et héritiers Dufour, ils doivent souffrir » celte distraction à quelque somme que l'es- » limation des dommages et intérêts la fasse » monter. »

Voilà, il faut l'avouer, une décision étrange.

La cour de Dijon distribue les créanciers en deux classes, l'une composée de ceux qui n'ont pas connu l'inscription de Dessauze, l'autre de ceux qui l'ont connue. Pour savoir au juste sur quel fondement la cour a fait celte distinction, il faudrait qu'elle eût pris la peine de l'expliquer.

Après plus d'une conjecture, je me suis arrêté à l'idée que la cour de Dijon avait raisonné ainsi qu'il suit : elle aura dit aux premiers créanciers : Vous ne connaissiez pas la cause de l'éviction; vous avez vendu de bonne foi, croyant que Dufour était propriétaire du pré de la Foi franche; vous ne supporterez donc qu'une répétition de partie du prix, parce que vous ne pouvez vous enrichir aux dépens d'autrui.

Puis, elle aura dit aux autres : Vous connaissiez 1 inscription de Dessauze; vous saviez qu'il y avait sur le pré de la Foi franche une cause d'éviction; vous devez donc être tenus des dommages et intérêts comme garants.

Mais tout cela est inadmissible.

Ou les créanciers sont vendeurs, ou ils ne le sont pas. S'ils sont vendeurs, ils doivent tous être tenus des dommages et intérêts, soit qu'ils aient connu ou non la cause de l'éviction. C'est une règle triviale en droit, que le vendeur est garant, quand même il aurait vendu de bonne foi la chose d'autrui [a].

c'est contre le saisi et non contre le poursuivaut que l'action en garantie peut être dirigée et que ce dernier n'est soumis qu'a la responsabilité de la faute qu'il aura commise , en comprenant légèrement dans ses poursuites ce qui n'appartenait pas au saisi. (Uuvcrgirr, t. I, 11" 577.) (.Xote de l'éditeur belge.)

[ï] Supra, n» 232, art. 1630. Infra, n» 524. Pot hier. Venir, il" 137.

S'ils ne lont pas vendeur», on ne conçoit pas que la vente puisse donner matière à demander contre eux des dommages et intérêts, puisque celte vente n'est pas de leur fait

Dans un système comme dans l'autre, la cour de Dijon s'est donc toujours placée dans le faux.

Après cela, je ne dirai rien pour établir qu'elle a fait peser sur les héritiers du saisi une obligation rigoureuse dont ils n'étaient pas débiteurs. N'eit-il pas absurde de rendre le saisi responsable des mécomptes survenus par suite d'une

vente faite par voie ooercitive et maigre' luit Je renvoie a ce que j'ai dit au numéro précédent, et au n° 432.

Enfin , si l'inscription de Dessauze avait fait connaître à quelques uns des créanciers la cause de l'éviction, l'adjudicataire, pour qui la même inscription n'était pas moins notoire, pouvait-il prétendre cause d'ignorance? La connaissance qu'il avait de la possibilité du trouble ne devaitelle pas fermer tout accès & une demande en dommages et intérêts [i]?

Si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté, s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se couteuter d'une il nité [*].

594. 1.o vendeur doit garantir l'nrheleur des charges non dé lurée* nu non visibles qui diminuent la taleur de la chose. La bonne foi du vendeur est prise ici en considération. Raison de cela, et pourquoi on n'y a pas égard quand il y a éviction d'une partie matérielle de lu chose.

:»*:>. four que l'acheteur puisse *c plaindre, il faut qu'il ait été en erreur.

."•20. Il n'a psis droit a être garanti des servitude» visibles. Anecdote a l'appui de ce principe, rapportée par

GifcYoBi

'M7. Mais le vendeur serait garant, même des servitudes visibles, s'il s'était soumis a la garantie. De la clause fruuc et quille de loult charge quelconque.

'.iiH. Si lu charge est occulte, et que le vendeur ne Tait pas déclarée, l'acheteur pourra exercer son recours, à moins qu'un pacte exprès n'ait dérogé aux règles générales sur la garantie.

52t». De la clause telle qu'elle se pourrait el se comporte. Excmplc-l-elle le vendeur de la garantie pour servi-

rn a

* trop

ludes occultes? De la clause aimi qu» le vendeur joui, ou avec $et droit» et action*.

530. De la clause ainti que l'immeuble *e pour»* comporte, el que l'acheteur 9 déclaré bien cannait

53t. De la clause ain»i que l'immeuble »e comporte te» trrvitude», tant actives que pa»*ive» , ou char y e de »t» charge»; ou bien, avec le»

que le tendeur le» po»*èdait. Rejet d'une opinion rigoureuse de la cour d'Agen et de la cour de lion. Ces clauses sont bicu souvent de slvlf. V« inutile dau* nos aeles notariés.

532. Quid si la servitude était énoucée dans les litres remis à l'acheteur ?

533. O que comprend l'action en garantie de l'acheteur i I» résolution; 2» sinon, diminution de prix; 5» dommages et intérêts si le vendeur était demauvoise foi.

63i. La vendeur doit des dommages el intérêts s'il a vendu . la chose franche.

535. Renvoi pour la question de savoirs! l'art. 1658 s'applique ans. ventes !

COMMENTAIRE

524. Nous avons vu ci-dessus que le vendeur doit faire passer en la possession et puissance de l'ai beteur la ebose que celui-ci a achetée avec 1 intention d'en devenir propriétaire (art. 1604). UnnMiM conséquences de cette obligation

[I] Art. 1629, et tvprm, n°» *19,'481, 483.

[1] L* vendeur n'est point tenu de garantir l'éviction

d'un service foncier apparent, donl "

ont déjà passé sous nos yeux, et nous avons vu particulièrement que le vendeur est tenu, soit de délivrer à l'acheteur la contenance énoncée dans le contrat, soit de le faire jouir de la totalité de l'objet dont il lui a fait tradition, c'est-

nVivoir eu aucune connaissance au temps de la vente. (Br. 16 fév. 1820. J. d» B. 1820, 1, 298 )

à-dire, de le garantir de l'éviction qu'il souffre, soit de la chose même, soit d'une de ses parties matérielles.

Notre article place à coté de ces devoirs du vendeur, une nouvelle conséquence de son obligation principale de faire jouir l'acheteur. C'est de faire cesser le trouble occasionné par les tiers, qui viendraient faire peser sur la chose vendue une charge non prévue, et de nature à en diminuer la commodité et la valeur.

La raison de cette disposition se comprend

Lorsque le vendeur aliène la chose qui lui appartient, la bonne foi lui ordonne de déclarer à l'acheteur ces sortes de charges ; il les connaît presque toujours, ou il est censé les connaître; il y a dol de sa part s'il les dissimule. L'acheteur a donc droit à une réparation. Nous dirons tout à l'heure laquelle.

Si le vendeur ne connaissait pas les charges, il ne serait pas moins tenu de garantir l'acheteur. Car il y aurait diminution de l'émolument de la chose qu'il a vendue comme investie de qualités dont on reconnaît plus tard qu'elle est dépourvue. Il aurait déçu l'aeheteur par son ignorance, et lui aurait promis plus qu'il ne peut lui tenir. « Dummodo sciamus venditorem, etiamsi iguo- » ravit ca quas sediles prsestari jubent, tamen » teneri debere. Nec est hoc iniquum. Potuit » enim ea nota habere venditor. Nec interest a emploi s cur fallatur ignorantia venditoris an » calliditatc [tj. »

Nous verrons cependant (n° 533) que l'erreur du vendeur n'entraîne pas une responsabilité aussi étendue que sa mauvaise foi. Mais lorsque le texte que nous venons de citer tient le langage qu'on a lu, il ne fait allusion qu'à l'action quanti minons ou en diminution de prix, et non pas aux dommages et intérêts [t]. Car, dans le second recours de l'acheteur contre le vendeur, la bonne foi de ce dernier est prise en considération, ce qui n'a pas lieu dans le cas où l'acheteur est dépouillé d'une partie matérielle de la chose vendue |s).

La raison de cette différence est qu'une erreur sur un droit accessoire attaché à une chose, sur une qualité secondaire, sur un degré de bonté plus ou moins grand, est beaucoup plus excusable qu'une erreur sur le fond du droit principal. Dans l'hypothèse de l'article 1638, la chose, considérée matériellement et quant à sa contenance, reste ce que le vendeur avait promis lors du contrat. Le droit de propriété est certain. Le tréfond demeure entier; seulement la liberté de

II] l'Ipien , I. I , S S, Dig. de a du. edielo. Voct, ad Pand., d. lit., n» 10.

[2] Favn-.CWr, lit». *, lit. 33, dcf. I, note 8.

[ô] Supra, n« 232 cl 523, cl art. 1030.

Ll] .SH/iro.ii»«4l8, 4«M«3,ctc.

[5J l'othier, Venir, n« 200. Arrêt cassation do 12

ART. 4638. ÎM

la chose se trouve gênée. On sent qu'un pareil événement n'est pas en général aussi grave que celui qui enlève à l'aeheteur la chose même ou une portion matérielle et intégrante de cette chose. Nul n'est excusable d'être dans l'erreur sur son droit principal de propriété. Au contraire, il arrive très-souvent qu'on est pardonnable de s'être mépris sur un droit secondaire dont les sens n'ont pas été frappés.

525. Mais pour que l'acheteur puisse se plaindre, il faut qu'il ait été induit en erreur. Car s'il a connu la charge dont l'immeuble était grevé, l'obligation de garantir cesse tout à fait. On sait que c'est là, en matière de garantie, un principe fondamental. Nous l'avons exposé ailleurs [4]. Notre article le reconnaît ici en termes exprès.

526. Il suit de là que l'acheteur n'a pas droit à être garanti des servitudes visibles, telles que gouttière, égout, fenêtre, etc. En visitant la maison pour acheter , il lui a été facile de s'assurer de l'existence de ces charges dont l'existence frappe les sens [a].

Cicéron raconte, dans son excellent livre des Offices, une anecdote qui vient à l'appui do notre principe.

Marcus Gratidianus avait revendu à Sergius Orata une maison qu'il avait achetée à celui-ci quelque temps auparavant. Elledcvait une servitude que Marcus G ra lidianus n'avait pas décl arce dans le contrat. L'affaire fut portée en jugement. Crassus défendait Orata, et Antoine, Gratidianus. Crassus, s'appuyant sur la lettre de la loi, alléguait le droit qui condamne au dédommagement le vendeur qui ne déclare pas les défauts qu'il connaît. Antoine se fondait sur l'équité, soutenant que cette charge était connue de Sergius, puisqu'il avait lui-même autrefois vendu et. possédé cette maison, qu'il n'était donc pas nécessaire de déclarer la servitude : quelle apparence, disait-il, qu'il y ait déception, lorsque l'acquéreur devait bien connaître les charges de la propriété qu'il avait achetée [fi]?

Cicéron ne nous fait pas connaître la décision du magistrat ; mais elle ne pouvait être douteuse, et toute l'éloquence de Crassus ne put probablement préserver Orata du rejet de sa demande.

527. Il en serait autrement si le vendeur, par dérogation aux principes généraux, s'était soumis à la garantie.

L'obligation exceptionnelle de garantie ressortirait suffisamment de la clause par laquelle le vendeur aurait vendu la chose franche el libre de toute charge tt servitude [7]. Cette stipulation

août 18IXiUallos, v» Vente, 127). Autres arrêts de la cour de l'nris du 13 janvier 1810, et de la cour de Bruxelles du IC février 1820 Dalloi, lue. cit., 128).

[6] Off., Iib.3,n»l7.

[7] II n'e*t pas BUT que ceUe interprétation soit toujours accueillie. On conçoit que le vendeur dise : Je n ui