DR LA

répond à celle que les Romains avaient coutume d'exprimer par ces mots : uli maximus oplimusque est; elle astreint le vendeur à faire cesser la servitude ou à indemniser l'acheteur. « Hoc significat , dit Paul , ut liberum prœstclur « prœdium, » ou bien encore comme dit Ulpien, nulli servire [il,

528. Si la servitude est occulte et que le vendeur ne l'ait pas déclarée, il est tenu, de droit, de garantir l'acheteur. L'acheteur pourra donc exercer son recours, si, par exemple, la forêt qu'il achète est grevée d'un droit d'usage qui lui a été caché; si la maison qui fait l'objet de la vente doit un droit de passage, qui ne s'annonce pas par des travaux extérieurs ; si l'une de ses parties est frappée d'une prohibition d'élever au-dessus d'une certaine hauteur, etc.

J'emprunte à Cicéron le fait suivant, qui est devenu célèbre dans la matière qui nous occupe.

Les augures, ayant à exercer leurs fonctions sur le Capitolc, ordonnèrent à T. Claudius Centimalius, qui avait une maison située sur le mont Ccelius, d'en démolir une partie dont la hauteur gênait les observations. Claudius la mit en vente; elle fut achetée par P. Calpurnius Lanarius. Les augures lui Tirent la même sommation. Calpurnius obéit; mais, ayant reconnu que Claudius n'avait mis en vente sa maison

Ju'après avoir reçu des augures l'ordre de la emolir, il le traduisit en justice. L'affaire fut jugée par Marcus Caton, père du grand Caton.

Ce juge prononça donc que le vendeur, sachant l'ordre des augures et ne l'ayant pas déclaré, devait une indemnité à l'acquéreur. Ce jugement est aussi rapporté par Valèrc • Maxime , qui ajoute : m Sur» rua qmdem eu m atquUale : » quia bonœ fidei venditorem, nec commodorum » spetn augere, nec incommodorum cognUionem » obteurare oporlet. (Offic, lib. 3, c. 16; lib. 8, » c. 2.) »

Cependant une convention expresse pourra mettre ces servitudes à la charge de l'acheteur cl affranchir le vendeur de la garantie.

Les praticiens ont coutume d'insérer dans les actes qu'ils rédigent , des formules d'exemption plus ou moins larges. Mais l'abus qu'ils en font, la facilité avec laquelle ils les prodiguent de-

pn< entendu m'obliger à indemniser l'acheteur de l'exercice de servitudes qu'il connaissait, et qu'il n'était pas en mon pouvoir de faire cesser; j'ai .seulement donné l'assurnure qu'il n'existait point de scrv itudes autre» que celles qui frappaient tous les yeux. Duranton est sans doute de cet Mb ; car, selon lui, pour accorder S l'acheteur la garantie des servitudes apparentes , if faut que l'héritage ait élé vendu franc et lihre de tontes servitudes, à IVxe.piion d'une telle servitude : il voit, dans l'exception ainsi faite pour une seule servitude dont le vendeur ne sera point garaut, l'intention manifeste de lui imposer la responsabilité de toutes les autres : doue, sans cette cir-

vront être pris en considération par le juge pour apprécier, suivant les cas, l'importance qu'il convient de leur attribuer.

Examinons, du reste, en elle-même la portée de plusieurs de ces clauses. On est loin d'être d'accord sur l'effet qu'elles doivent produire.

529. La première est celle-ci : telle qu'elle se poursuit et te comporte , dont l'origine est fort ancienne, et dont l'usage est très-fréquent [s]. On demande si lorsque la chose est ainsi vendue, le vendeur est affranchi de tout recours pour les servitudes occultes et non déclarées dans le contrat.

Il existe pour la négative une masse d'autorités imposantes. Domat assure que ces stipulations, comme U se comporte, ainsi que le vendeur en a joui, avec ses droits et conditions, n'empêchent pas que le vendeur ne demeure garant des servitudes cachées et des charges inconnues [s]. Bourjon est du même avis, et il va même jusqu'à dire que le vendeur est tenu des charges visibles [4]. La raison qu'il en donne est que ces expressions ne s'entendent que de ce qui est réel et actif et ne s'entendent pas de ce qui est passif , sur quoi le vendeur a dû s'expliquer clairement. Voet professe un sentiment conforme.

De catero venditorem qui vitium scivit, non excusabit, quod tempore venditionis gencraliler pactus fueril ac protestatus se bbm vbndbre qcalis bst,

XEC UE V1TI19 BJCS MORBISVE VELLB TES El I [»}.

Il y a de l'exagération dans plusieurs de ces opinions. Voet va, ce me semble, beaucoup trop loin, quand il considère comme inutile la clause par laquelle le veudeur stipule qu'il ne sera garant d'aucun des vices et charges de la chose; Bourjon est dans l'erreur, même sous l'ancienne jurisprudence, quand il veut étendre aux servitudes visibles la responsabilité du vendeur.

Enfin Bornât, qui a la prétention de ne jamais rien dire qu'une loi romaine à la main, cite mal à propos la loi 81, § 1 , Big. de cont. empt., qui s'éloigne beaucoup plus de sa position qu'elle ne la confirme [0].

Néanmoins, au fond, ces jurisconsultes me paraissent avoir raison. Une clause aussi banale que celle dont il s'agit ne doit pas avoir pour effet de rendre le contrat aléatoire, et c'est fort justement que Bourjon dit qu'elle ne s'entend

constance, il ne raisonnerait pas de la même manière. (I)uvergier, t. I,n° 379.)

(,V. de l'Hit. Mgt).

[I) L. 169 et 90, Dig. de rerb. signif.

lï] On en trouve un exemple dans In loi 81, S L Dig. de eonl. empt.

[5] Liv. i,til.2,sect. H,n« 13.

15] Ad Pand., de mlilit. edielo, n» 10.

[G] V'oy. l'explication qu'en donne Cujas, dans ses Reeil. sotenn. sur le titre du Dig. de eont. tmpt.

que des droits actifs ou des charges visibles que l'acheteur est censé avoir prises en considération pour la fixation du prix. (Voy. infra, 656.)

630. Il est une clause plus extensive que la précédente et qui est ainsi conçue : Ainsi que l'immeuble se poursuit et se comporte, et que l'acheteur a oit bibn connaître.

Suivant Loyseau [i], elle exempte le vendeur de la garantie dans le cas où il y est astreint , et je lis dans un arrêt de la cour de cassation du 26 février 1820 : a Attendu que le » demandeur, en déclarant connaître l'état des » lieux, s'est soumis par le contrat à souffrir » toutes les servitudes passives , apparentes ou » occultes dont le fonds était grevé. »

Les circonstances de l'acte influent toujours beaucoup sur la décision de pareilles questions. Toutefois, dans le doute, je serais enclin à adopter une opinion contraire. Les énonciations dont je viens de parler portent en général sur ce qui est apparent. C'est l'état visible de la chose que l'acheteur déclare connaître. Mais comment peut-il deviner les charges cachées, si son vendeur ne les lui a pas déclarées? et si elles lui ont été déclarées, pourquoi n'ont-elles pas été énoncées dans le contrat? On sait que ce n'est pas par la sobriélé dans les mots que pochent not aulcs notariés. Il faut rester fidèle au principe que, dans le doute, l'interprétation doit se prononcer contre le vendeur (art. 1602).

.531 . On rencontre encore dans les actes de vente une autre clause qui est l'objet d'anciennes et de récentes disputes. C'est celle-ci : Ici qu'il se contient et se comporte , avec ses servitudes TANT ACTIVES QUE PASSIVES , OU bien

chargé de ses charubs : ou bien, avec Us mêmes droits et charges que le vendeur le possédait.

Bouvot [s] et Brillon [s] citent un arrêt du parlement de Bourgogne du 26 avril 1605, duquel il résulte qu'un contrat par lequel un particulier a vendu un héritage chargé de ses charges, sans déclarer une censé qu'il savait due, ne peut subsister. D'Olive [s] rapporte un arrêt du parlement de Toulouse du 7 juillet 1633, par lequel la demoiselle de Salinier. ayant vendu à Roux une maison avec les tailles et charges quelconques qu'elle se trouverait faire, fut condamnée à garantir l'acquéreur de la moins value occasionnée par une charge qu'elle n'avait pas expressément déclarée.

Celte opinion est aussi celle de Delvincourt[s], et elle a été adoptée par arrêt de Colmar 26 décembre 1821 [o], dans une espèce où, malgré la clause que le vendeur cédait l'immeuble avec

I] Garantie des rentes , ch. 2, n« i 6.

2] Arrêta de Bourgogne , Vente, q. 38.

3) Diet. det arrêt», f Vente.

A] Questions notables, liv. 4, ch. 24.

SI T. 2, p. 379.

«| DrIIm, «• Venu, 129 et 5«iv.

ART. 1638. m

les mêmes droits et charges qu'il l'avait acquis et possédé, il fut décidé qu'il devait garantir l'acheteur d'un canon emphytéotique dont cet immeuble était grevé, et qui n'avait pas été déclaré.

Au contraire, la cour de cassation [7] et la cour d'Agen [h] veulent que la clause, avec ses servitudes actives et passives , mette à la charge de l'acheteur toutes les servitudes apparentes ou occultes, par exemple, un droit d'usage au profit d'une commune, si c'est un bois qui est vendu.

Cette seconde opinion me parait d'une excessive sévérité.

Que veut, en effet, notre article pour que la garantie cesse? Il exige que la servitude et la charge soient déclarées.

Or, la preuve que le vendeur a déclaré le droit occulte qui vient troubler l'acheteur résullct-elle nécessairement des termes que nous avons rappelés?

Je ne puis le croire.

Il est d'abord un point qui frappe par son évidence : c'est qu'une telle clause ne contient, dans l'intention des parties, rien d'aléatoire, qu'elle n'a pas pour objet de faire peser sur l'acheteur des charges imprévues; en un mot, qu'elle ne met aux risqués de l'acheteur que les servitudes connues et qui ont pu entrer dans les éléments d'appréciation de l'immeuble.

Maintenant où est la preuve que l'acheteur a §» été éclairé sur l'existence des charges latentes? Je ne la vois nulle part. La clause avec ses servitudes actives et passives ne contient aucune lumière sur ce point. Elle laisse toujours en question si les servitudes occultes ont été déclarées. Le vendeur, contre qui doivent se résoudre les stipulations douteuses, reste donc chargé de la garantie, d'après la disposition de notre article.

Les lois romaines viennent prêter leur appui à cette décision.

Un individu vend un fonds, et sachant qu'il est grevé de plusieurs servitudes, il dit vaguement : servitutes , si quee debenlur , debebunlur; cette clause ne suffira pas pour l'affranchir du recours de son acheteur. Il sera tenu de l'action ex empto [9]. Il en est de même s'il dit : Les droits de chemin et de sentier resteront au même état , ou continueront d'appartenir à ceux à qui ils sont dus [10].

Toutes ces clauses sont trop ambiguës pour décharger le vendeur. Ce sont le plus souvent des formules adroitement glissées pour surprendre l'acheteur. Aussi est-ce comme des ruses répréhensiblcs que les lois romaines les envisagent [n], et Cujas s'en explique en ces termes

[7] Arrêt du G mnrs 1817. (Oallor, SwùWe», Ul.)

(8] Arrêt du 30 novembre 1830.

[9] L. 39, Dig. dt art. empt. Pardessus, Servitudes.

[101 L. «9, S 5, dt eviet. Sca-vola.

[tl] QHiaemptvrem decipit, dit lu loi 69, S 5, précitée.

DE LA VENTE

énergiques : « Si venditor cum sciret fundum » quem vendebat , debere vicino servitutem » aliquam, id relicuerit, et ut vêrbis rem infus- » caret, et quoquo modo, si fieri possit, sese » obligatione exueret, perfusorie et generaliter » ila vendendo dixit : si qua debentur, debebun- » lur, et nibil dixit de ea quam sciebat deberi, » hic sertno generalis cap ti os us est, nec vendi- » torcm excusât [i]. »

A toutes ces autorités, il faut joindre une considération puissante; c'est que les clauses que nous examinons ne sont plus aujourd'hui que de style ; Huberus en fait la remarque [t] : «Ejusmodi claunUam, ci m jdbibcs, commodis » ac servitctibcs, quas in slylum complementi » notariats abiit, non posse venditorem tueri a » prestations rerum, quibus ex natura contrac- » tus leneatur, nec ideo, bis verbis ullam inesse » vim majorent, quam venditor habeat, si onus » relatum sit, dicendum videtur. »

Eh bien ! je demande si l'on peut attacher une bien haute importance à ces clauses banales et machinalement insérées dans nos écritures notariées, lorsque les Romains, beaucoup plus sobres de paroles dans la rédaction de leurs actes, et étrangers à tout ce verbiage qui obscurcit les nôtres, voulaient cependant qu'elles fussent renfermées dans une étroite et sévçre interprétation !

532. Mais que devrait-on décider si la servitude était énoncée dans les titres remis à l'acheteur?

La solution dépend des circonstances.

1° Si la vente porte que la chose est franche et libre, le vendeur devra garantie; car il y a lieu de croire qu'il s'est obligé à faire disparaître la charge [s].

2° Si la vente est muette, et que les titres aient été remis à l'acheteur avant la passation de l'acte, je crois que le vendeur sera affranchi de toute garantie. Les titres n'ont été communiqués à l'acheteur que pour qu'il les examinât avec soin, et l'on doit supposer qu'il n'a pas été assez négligent pour ne pas les lire. La remise du titre contenant la mention de la servitude, équivaut donc à une déclaration de l'existence de cette charge.

3° Enfin si la vente se consomme sans avertir l'acheteur, et que les titres ne lui soient remis qu'après la passation du contrat, comme cela arrive souvent (argument de l'art. 1605), le

1 S«r la loi 39, DifC. de art. empt.

2 Sur le titre de crie». , n» 10.

3 Bourjon, I. I, |>. I8I,**4S.

I Pothicr. Vente, n« 202.

.1 Pothicr, ibH..

G] L. Gl, Di«. dttrdil. ediclo.

71 Arg.de l'art. 1601 cl de l'art. IG17.

8) D'Olive, Quttl. not., liv. 4, ch. 23 el 2t. Arg. de

l'art. 1G43.

[9] !dtm. Arrêt du parlement de Toulouse du 7 juil-

vendeur devra garantir. Les conditions de notre article se réaliseront.

533. Examinons maintenant ce que comprend l'action en garantie de l'acheteur.

Si les servitudes ou autres charges occultes sont de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat. Ceci est laissé à l'arbitrage du juge [*] . Si la vente est résiliée, l'acheteur doit la chose, et le prix lui est restitué (art. 1644).

Si la servitude n'a pas une importance assez grande pour faire supposer que l'acquéreur n'aurait pas acheté, il aura une action en indemnité. Celte action s'appelait par le droit romain quanti minorit. Elle a pour objet de faire condamner le vendeur à supporter, à dire d'experts, une diminution de prix proportionnée à ce que la chose aurait été achetée de moins, si l'acheteur eût connu la charge [s]. Ulpien s'en explique en ces termes : « Quoties de servitutc agitur. vic- » tus lantum prœslare débet, quanti minoris emis- » set, emptor, si scissethanc servitutem imposi- » tam [a], m

Elle ne comporte pas toujours de dommages et intérêts; elle se réduit souvent à une diminution sur le prix, l'immeuble étant estimé à sa valeur au moment de la vente M, On vient de voir Ulpien le décider formellement, Utntum prœstare débet, etc.

Si cependant le vendeur était de mauvaise foi, c'est-à-dire, si, ayant connu la servitude, il l'avait dissimulée a l'acheteur, il devrait être condamné à des dommages et intérêts [h]. U y a là un dol punissable. Mais si, par des raisons suffisantes et une juste erreur, il avoir ignoré la charge, toute l'indemnité se réduirait à la moins value [9]. 0 Cum venditor ignorabal servitutes, » dit là glose [tel, non ad interesse tenetur tune, » sed quanti minoris. 1» (Argument de l'article 1646.)

La raison en est que l'erreur sur la qualité d'une chose pouvant se rencontrer, par suite de causes très-plausibles, chet le père de famille le plus attentif, il ne faut pas se montrer trop sévère afin de ne pas entraver, par des recours ruineux, le commerce des choses. D'ailleurs, il n'en résulte pas en général pour l'acheteur un dommage tel qu'il puisse se plaindre, lorsque le prix a été proportionnellement diminué [u],