TROPLOX&. — DI LA V BITTE

DE LA VENTE

Le droit étant conserve, il ne s'agit plus que de le réaliser par la prise de possession. Mais cette prise de possession est subordonnée ellcmèine à des obligations importantes. Le ret rayant doit payer à l'acheteur des prestations et des indemnités, sans quoi celui-ci conserve le droit de rétention de la chose.

La première partie de notre article s'occupe des sommes que le vendeur doit payer à l'acheteur pour entrer en jouissance. Quand nous aurons développé la portée de cette obligation, nous nous occuperons des prestations que le vendeur peut, à son tour, exiger de l'acquéreur.

La seconde partie de l'art. 1673 signale les cRVts du retrait par rapport au vendeur et aux tiers qui, pendant la condition, ont acquis des droits sur l'immeubtc. Nous ferons ressortir ces résultats.

760. Le vendeur doit rembourser le prix principal qu'il a reçu de l'acheteur Je dis qu'il a reçu, afin de rester fidèle à la pensée de l'art. 1659 que j'ai ci-dessus analyse et qui se sert de celte expression remarquable : la restilulion du prix principal; ce qui indique que le prix dont il s'agit ici n'est pas celui que vaut la choie au moment du retrait, comme l'ont voulu quelques anciens docteurs [*], mais celui qui a été déboursé par l'acheteur et reçu par le vendeur [supra, n u 696).

Le vendeur ne doit pas rendre les intérêts, quoiqu'on général ils fassent partie du prix, la raison en est que l'acheteur, ayant joui de la chose, ne peut percevoir sans injustice les fruits et les intérêts du prix M — M.

Si l'acheteur a payé quelque charge qui faisait partie du prix, le montant doit lui en être remboursé.

Le vendeur doit payer ensuite les frais et loyaux coûts de la vente [s], ce qui comprend les honoraires du notaire , le pol-de-vin , les épingles, le salaire des courtiers, les droits d'enregistrement, etc. IndetnnU enim débet emplor discederc.

11 doit rembourser encore les réparations nécessaires, en entier, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. C'est ce qui résulte de notre article. Du reste, j'ai traité la matière des impenses et améliorations dans mon commentaire sur le titre des hypothèques M. On y trouvera la solution des questions qui peuvent se présenter ici. Mais le vendeur n'est pas tenu des dépenses d'entretien, parce qu'elles sont une charge des fruits dont l'acheteur a profité [7].

On ne pourrait non plus l'obliger à payer des améliorations tellement excessives, qu'il lui serait impossible, dans son état de fortune, de les supporter. L'acheteur ne devait pas se livrer a des dépenses qu'il savait être de nature à paralyser l'action de réméré. Son fait serait une imprudence ou un acte de mauvaise foi pour nuire au vendeur, et ce serait le cas de dire avec Tiraqueau : Quod imporlabiUm sarcinam imponit, non videtur militer gestum [s]. Quand notre article parle d'améliorations, il parle de celles qui rentrent dans les calculs prudents d'un père de famille qui n'aventure rien [9]— [loj.

Mais l'acheteur pourra enlever ces améliorations excessives, pourvu que leur enlèvement ne dégrade pas le fonds fui.

761. Lorsque le réméré s'exerce contre un tiers, le vendeur n'est tenu qu'aux prestations auxquelles il serait astreint, s'il relirait la chose des mains de l'acheteur direct : IVcmo ex altcrius facto pragravari débet [«].

I] l'othier, Vtnle. n» 412.

21 Pothicr le* rériitr,/oe. eil.

â] l'othier , Venir, »■>• 417 et 420.

41 Le paiement des intérêts n'est pas dû. si les fruits ne «ont pas rendus ; mais Duvergicr pense qu'il n'est pas conforme aux trais principe* sur l'effet de* conditions résolutoire* , <le lai««rr les fruits m l'acquéreur. Il réfute l'opinion de Piithit'r,qui prétend que, lr réméré n'opérant In résolution de la tente que pnur l'avenir, lotit rc qui c-,1 protrnu de la eliosc tendue jusqu'au réméré doit appartenir à l'acheteur. Il pense , au reste, qu'on doit admettre entre les parties une convention tacite que, nonobstant l'effet rétroactif de la résolution , les frtrtts resteront a l'acheteur qui les aura perçus. (Traite de ta Vrutr. t. 2, n- 50.) (A'ofe de l éditeur beift.)

[.')] Tiraqueau, S 6. H 1 "» 0 ,l " 1 cl suiv - l'oOiicr 1 11» 421.

[6] Sur l'art. 2173, t. 3, n»8.'>0, p. 463 et suiv. Tiraqueau a aussi examiné ces questions , S 7, glose I, u < ( et suiv.

[7] Polbier, n» 424. Tiraqueau , S 7, glose I , n» 4, in fine.

181 S 7, glose I, u.5. Junyt Dcspeisses, t. 1, p. 44, col. I.

[Il L. /h fnndo. l>ig. de rei l iitdiait. Supra, n° 683. [10] Les tribunaux apprécieront les motif» qui ont dé-

terminé l'aclieteur. Il dttcul lé qu'oppose la plus value n l'exercice du réméré, et, selon les circonstances, ils autoriseront le vendeur il reprendre son héritage sans rembourser l'augmentation de valeur, sauf a l'acheteur à enlever , si cela est possible sans déjsrnder le fonds , les plantations, construction* et autres tratatix qu'il nura faits. Dans plu»icurs coulumrs on Iromeiitie dis|K»silion qui peut encore aujourd'hui être utilement consultée. Llle affranchissait le retrayant soit tiptmgcr , soit conventionnel, de l'obligation de payer la plus value, lorsque l'exercice du retrait devait atoir lieu dans l'année ; cl laissait subsister la régie lorsqu'un temps plus long était assigné à l'exercice du retrait, l'othier trouve relie dislinrtlon très-équitable. Sans doute aujourd'hui clic ne doit pas être rigoureusement sni\ie: mois l'esprit qui l'avait dictée peut servir de guide aux magistrats , el la durée plus ou moins longue sur le délai accordé pour l'exercice du réméré sera certainement prise en considération, lorsqu'il s'agira de décidrr si l'acquéreur 0 pu raisonnablement rt en bon administrateur, faire certaines améliorations* I héritage. ftWrgier, t. 2, n» 48.)

(.\otrdr l édil. belge) [il] Tirnq., toc. cil.. n«6. Yoy. Delvine., t. 3, p. 162, notes.

[12] l'othier, Vente, n> 42«. Tiraqueau . $ 7, glose t. n« 13. Supra, n» 731.

762. Tant que le vendeur n'a pas payé le montant de toutes ces sommes, il ne peut entrer en possession. L'acheteur a le droit de conserver la chose par devers lui à titre de page.

Dans l'ancienne jurisprudence, on faisait une distinction entre les sommes liquides et non liquides dont se composait le montant du réméré.

Plusieurs jurisconsultes, au nombre desquels se trouve Pothier , pensaient que le vendeur n'était pas obligé d'attendre la liquidation des loyaux coûts et des impenses; qu'il suffisait qu'il eût payé ce qui était liquide pour se faire délaisser l'héritage (n° 427).

D'autres, également partisans do cette distinction, ne voulaient cependant que l'acheteur fût tenu de se dessaisir , qu'autant que le vendeur donnait caution qu'il payerait quand la liquidation serait faite. Dcspcisses cite plusieurs arrêts du parlement de Bretagne qui l'avaient ainsi décidé fil.

Mais Tiraqueau repoussait toutes ces distinctions fi]. Il voulait que, soit que les impenses fussent liquidées on non, l'acheteur ne fût pas tenu de se dessaisir de son gage. « Octavo de- » clara , ut si ctiam hujusmodi impenses , quau » restitui aut deduci debent , non sunt liquida; , » tamen non tenetur emptor rem restituera , » pnestita sibi cautionc de illis restituendis , » cum erunt liquidas : sed tune demum tantum » cum h;v sol u ta; fuerint post carum liquida- » tiones; » et il s'autorise du sentiment de Paul de Castro [s] et de plusieurs arguments tirés des lois romaines [*].

Il semble que c'est ce dernier sentiment que le Code a voulu faire prévaloir. La généralité des termes dont il se sert pour accorder à l'acheteur le droit de rétention exclut positivement, à mon avis, les distinctions que repoussait Tiraqueau.

763. Du reste , rien n'empêche l'acheteur de renoncer à son droit de rétention. En se dessaisissant de la chose, il n'en conserve pas moins son action personnelle pour se faire payer de ce qui lui est dû [s]. Cette action reste également intacte , quand même il se serait laissé condamner à la résolution du contrat , sans qu'il lui eût été fait des offres pour les impenses , et sans qu'il en eût alors exigé le remboursement. Tous

[1] T. I, p. 44, tertio.

2]S7,glos<

itnn

losc I, n° 13.

[3] Coni. 2<i8 , Ub. 2.

[4 I.. mm urrui, Dig- de fondit, tt demonit. L Hberati>r. J I , Dtp. qnib. mod. pit/nv* $olv.

[5] Mais inutilement prétendrait-il se faire considérer comme vendeur lui-même , comme créancier du prix , H comme ayant pour le recouvrement de ce qui lui est dû, le privilège «pic la loi accorde on vendeur, te système, présenté de la manière la plus ingénieuse , n été complètement détruit par Merlin, v Privilège de créance, sert. 453, n« 4 et 5. (Duvcrgier, t. 2, n» 52.)

frôle de iedittur belge.)

les anciens docteurs sont d'avis que, lors de l'exécution delà sentence, il pourrait faire valoir tous ses droits (e].