Passons maintenant aux obligations de l'acheteur

J'ai dit ci-dessus que l'acheteur doit user de la chose en bon père de famille , et qu'il est tenu des détériorations survenues par sa faute (n° 738) . II devra donc faire toutes les dépenses nécessaires pour empêcher la chose de dépérir ; sans quoi le vendeur pourra le rendre responsable de son omission. Si, par exemple, il ne réparait pas les toitures, et que la pluie eût occasionné des dégradations, il serait tenu des dommages et intérêts [i],

765. L'acheteur doit rendre la chose dans l'état où elle se trouve [s], sauf ce que je vieus de dire des dégradations occasionnées par sa faute.

Ainsi, si la chose a été détériorée par l'effet nécessaire du temps fo] ou par force majeure, le vendeur devra la prendre telle qu'elle est , et il lui sera défendu de réclamer une diminution sur le prix ; car, d'une part , la somme qu'il doit payer n'est pas celle qui représente la valeur réelle de la chose quand il use du retrait [supra, n° 760), mais bien celle-là même qu'il a reçue; de plus, le retrait opère résolution de la vente; les parties doivent être remises en l'état où elles étaient avant d'avoir contracté, et il ne faut pas que l'acheteur en éprouve du dommage | sol.

766. Une question plus difficile est de savoir si l'amélioration qu'a reçue l'héritage par alluvion doit être restituée au vendeur, ou bien si l'acheteur doit seul en profiter.

Fachinéc , qui a examiné cette question avec détail, nous apprend que les docteurs ont donné trois solutions diverses à cet égard.

Les uns, tels que Paul de Castro et Cagnolus, voulaient que l'alluvion appartint au vendeur [n].

Les autres, tels que Zoanetus, pensaient que, si la vente était faite à la mesure, l'alluvion appartenait à l'acheteur, mais que , si elle était faite en bloc, l'alluvion devait retourner au vendeur. Mais cette distinction parait être tombée bien vite dans un oubli général.

Enfin une troisième opinion , qui était la plus

[6] Tiraq., S 7, glose I, n» 14 et n» 7.

[7] Ibid., n» 18. Dumoulin , sur Taris , t. 1 , glose 8 , n a> 57 et suiv.

(8] Pothier, n« 401.

[9] Voy. un exemple, n*738.

[10] Pothier, Vente, n» 402.

[11] CeUe opinion s'appuyait sur la loi cum autcin,$ 1, Dig. detedit. edirt. ; sur la lui hominem, Dig. de uxueup.; sur la loi voiunlate, Dig. qnibu* wodU pigntu vel hyp. Molv.i cnliu sur la loi 2, Dig. de in dicm addtet.

3oO

DE LA VENTE

répandue , et que Fachinée appelait senlentia vera et communis , décidait que l'augmentation doit appartenir à l'acheteur [il.

Voici les raisons que rappelle ce docteur :

La vente avec faculté de rachat rend l'acheteur propriétaire : il gagne les fruits comme maître de la chose. Pourquoi ne gagnerait-il pas l'alluvion? et ici Fachinée argumente de la loi 7 au Dig., de peric. et comtn. rei venditœ, portant Id quod pott emptionem fundo accessit per alluvinnnn, ad etnptoris commodum pertinet.

Ensuite, il faut, autant que possible, conserver l'égalité entre les parties. Or, si le fonds était diminué de valeur, c'est l'acheteur qui en souffrirait, car le vendeur se garderait hien de retirer la chose. Il est donc juste que l'avantage profite par compensation à l'acheteur.

l'olhier (Venir, n» 403) a porté du côté de ce dernier système le poids de son imposant suffrage. L'accrue, dit-il , n'a commencé à exister que depuis la vente. C'est pourquoi l'acheteur, en la séparant du fonds , ne retient rien de ce qui a été vendu. Les lois qu'on oppose ne sont pas applicables. Elles ne statuent que dans des cas pour lesquels l'acheteur est tenu de rendre non-seulement la chose , mais encore les fruits et tous les accessoires , comme dans le cas de rescision ou de rédhibition. Mais le retrait conventionnel n'a pas un effet aussi sévère. Il n'enlève pas à l'acheteur sa jouissance intermédiaire et le bénéfice des fruits qu'il a récoltés. La résolu- ! tion a plutôt lieu pour l'avenir que pour le passé.

Voilà quel était l'état des choses avant le Code civil. Depuis, Dclvincourt [s] a proposé de s'écarter de l'opinion de Ppthier, parce que le vendeur est ordinairement favorable, et que le I Code ne dit pas que la condition résolutoire n'agit que sur le passé. Duranton se range à ce

Grti [.-,] ; mais il a le tort de prêter à Pothier un igage que ce judicieux auteur n'a jamais tenu. Il prétend que si Pothier réserve l'alluvion à ' l'acheteur, c'est par l'influence des principes du ' droit romain, qui faisaient du réméré une nou- | velle vente et donnaient au vendeur un nouveau titre. Or, Pothier n'a cessé de combattre ceux qui voyaient dans le retrait une revente ; son argumentation sur notre difficulté, de même que celle de Fachinée, suppose toujours une vé- J rilable résolution. Pothier et Fachinée [*) se : servent même d'une manière expresse de ce 1 mot résolution, qui revient sous leur plume plusieurs fois. Leurs raisons de décider sont empruntées à des considérations plus justes et plus logiques. Duranton fait beaucoup trop d'honneur au système qui confondait le retrait avec

[1] Controv. ,l\b. 2, c. 6.

|9 T. 5, p, 15!), noie*.

" T. U. ii-«5.

t*l <> dernier «lit : Stem autan, ubivenditia est rusoi i t i ts (o rrrt iiitilim, ix.

une revente , en lui donnant pour origine le droit romain. J'ai établi ci-dessus (n° 693) qu'il devait sa naissance aux interprèles, dont, au reste, la théorie sur ce point avait été radicalement repoussée par le droit coutumier.

Quoi qu'il en soit, l'opinion de Delvincourt et de Duranton me parait préférable.

L'art. 1183 veut que la condition résolutoire qui s'accomplit, remette les choses au même état que si l'obligation n'avait pas existé. Il ne faut donc pas que l'acheteur retienne l'émolument qui a augmenté la valeur de l'immeuble par un simple bénéfice naturel.

A la vérité, il ne doit pas de compte des fruits. Il les a faits siens. Mais la raison eu est que cet avantage se trouve compensé par les intérêts que le vendeur a retirés du prix. D'ailleurs, il a cultivé , il a joui de bonne foi , et les fruits sont considérés comme la juste récompense du possesseur impensa et cultura. C'est moins un gain qu'une indemnité.

Il faut considérer ensuite que le vendeur est favorable. La vente a réméré cache presque toujours un prêt sur gage immobilier. Quand l'emprunteur rentre dans son immeuble, il ne faut pas le priver des accrues qui l'ont augmenté et dont il eût profité si la chose fôl restée dans ses mains [s]. L'acheteur gagnerait doublement; il retirerait tout à la fois des intérêts souvent exorbitants, et les casualités immobilières et inhérentes d'une chose qu'il ne conserve plus.

Enfin, l'art. 1673 me paraît fournir un dernier argument en faveur de ce système. Il raisonne dans l'hypothèse où la chose a augmenté de valeur pendente conditions , et il n'oblige le vendeur à indemniser l'acheteur que des déboursés qui ont procuré la plus value. Ne résulte-t-il pas implicitement de là que le vendeur est autorisé à retirer, sans compter avec l'acheteur, l'accrue qui s'est incorporée à sou immeuble et qui en est un accessoire?

767. Une difficulté à peu près semblable a été élevée pour le trésor caché [o] ; tandis que Pothier [î] décide qu'il doit appartenir à l'acheteur. Duranton veut qu'il soit attribué au vendeur [«]; car, dit-il, l'acheteur le posséderait sine catua une fois que la vente serait résolue.

Si le trésor pouvait être assimilé à un fruit delà chose, il n'y aurait pas de difficulté à le laisser entre les mains de l'acheteur. Mais le trésor n'est pas un fruit, un produit de l'immeuble. L'usufruitier n'y a pas droit en sa qualité; il ne pourrait y prétendre pour moitié, que comme inventeur; le trésor est un émolument que la loi donne au propriétaire ;urc soli,

[B] Arjr. de ce que j'ai dit »upm, n<> ."."3. [fil Tiraquoiu, lit. lin., n" 97, u cilé lutiles le* autotilt* : mai- il n*.i pa> rtholu !;i uueMiu».

(71 Venir, w m.

sauf la portion justement acquise par droit d'occupation à celui qui l'a découvert. L'acheteur na donc profité du trésor que comme propriétaire ; or, si sa propriété est résolue , elle doit aussi s'aoéantir dans les effets qu'elle a produits 7C8. Si l'acheteur est tenu de restituer l'accrue , il n'est pas moins certain qu'il a droit de retenir les adjonctions qu'il a faites à l'immeuble et qui en ont augmenté la contenance.

Mais c'est à lui à prouver ces adjonctions; car elles sont son propre fait, et comme il est demandeur dans son exception en distraction, il est tenu de justifier son allégation.

Comme ce point a été controversé, particulièrement dans les rémérés exercés au profit du domaine de l'État, je tâcherai de le mettre hors de toute controverse par quelques autorités.

1° En matière de fidéicommis, lorsque l'héritier substitué demande la délivrance, et que le grevé prétend qu'il a ajouté certaines parcelles, qui lui sont propres, à l'immeuble soumis au fidéicommis, c'est à ce dernier à faire la preuve de rette assertion.

Écoutons Fusarius : « Quia sa»pe evenit quod » bona propria et fideicommisso subjecta con- » funduntur, ampliando, minuendoque fundos » et confinia , et mutando eorum qualitatem, » ideo , si constat aliqua bona fuisse fideicom- » inisso subjecta et obscuritatem ette causalam » facto po$$essoris , ipse tenebitur probare qua» » essent bona propria ; alias, omnia adjudicanda » erunt (ideicommissario [i]. »

Et il citeMattueus, de AffJictU, lequel s'appuie d'une décision du sénat de \aples.

Peregrinus expose la même doctrine dans son traité De fiileicommitsis. « Nam, demonstrato » hoc, quod testator in eo loco bona possiderit, » si havres ipsius et descendentes ab eo, cujus » fidei «.-créditas fucrat commissa , non demon- » slrant qua; fucrint bona ipsius fideicommit- » tentis et quœ per cot acquUUa, optima ratione » preesumenda sunt ftdeicommissaria, quia cer- » tum per in$ertum non confundUur [«]. »

Et il cite quatorze jurisconsultes dont l'opinion est conforme, parmi lesquels se trouve le célèbre Mouochius [s] ; il ajoute qu'il a toujours consulté cl fait juger en ce sens.

2° En matière d'eniphy téose , le concédant qui veut reprendre sa chose, doit prouver que c'est bien celle-là qu'il a donnée à emphytéose. Mais, cela fait, si l'emphytéote prétend qu'il a ajouté à l'immeuble quelques parties à lui propres , il doit le prouver, parce que c'est son propre fait dont il excipe.

C'est ce que décident Jason et Peregrinus.

[I j Qutest. 618, p. 901 , n» 49, de fidei tubtt. [2] Arl. 54,11-22, p. 627.

[3] De pratumpl. ,1.6, pnesuinpt. 70, n° 33.

[4] Ail leg. 2, C. de jure emphyt., no J73.

[8] />-• fi'h,,-., arl. 34, n«23. p. 627.

Voici les paroles de Jason. a El conclusione )» veritas est, quod, quando non apparet de rc » emphyteuticaria (propter quam emphyleuta » sol vit canonem) omnis res ipsius solventis pne- » sumitur emphyteutica , nisi ipse contrarium » prohet [4]. »

Et Peregrinus : « Sicuti dicilur de emphy- » theuta , quod nisi particulariter ostenderit » qualia sunt emphytheuta , omnia prsesumuu- » tur ejusdem conditionis [s]. »

3 U En matière de fief, celui qui faisait le retrait devait prouver que la chose était concédée à fief ; mais le vassal qui prétendait y avoir réuni des terrains propres devait le prouver. C'est ce qu'enseigne Franchis Uerculanus dans son traité De negaliva probanda [0]. « A quibus non sunt » aliéna ea qua; diximus supra, quod licet alias » quadibet res pnesumatur libéra, tamen, si re» » reperiatur inter bona feudalia, dicens rem non » fcudalem, id probare débet, ut per fialdum in » lege insula, D. dejudiciis, et Socinum in lege î , » I). de acq. postest. »

Jason tient la même opinion. «Similc dicilur » de feudis, ubi ponit Raldus : quum dubiletur » quantum sit feudum,/an dominus tencatur » ostenderc quantitatem feudi an vassalus, solve » quod totum prosumilur esse feuduin, nisi » vassalus ostenderit fines feudi. »

Et c'est aussi le sentiment de Peregrinus et d'Alciat dans son petit trailé des présomptions [7].

Rien n'est plus juste que ces propositions.

Elles reposent sur ce que celui qui allègue son propre fait doit le prouver; sur ce que la possession actuelle fait supposer la possession ancienne, jusqu'à preuve contraire : ex pratenti, prœsumiiur in prateritwn [s) ; sur ce que l'accessoire suit la nature du principal, à moins qu'on ne prouve qu'il est de nature différente. « De accessorio idem jus censé tur quod de » principali, nisi probetur in accessorio non esse » eamdem ralionem. »

Eh bien ! s'il en est ainsi en matière de fidéicommis, d'empbytéose et de fief, il n'y a pas de raison pour arriver à une solution contraire quand il s'agit de retrait conventionnel. Les principes sont les mêmes.

La cour de Nancy a cependant rendu un arrêt qui semble les rejeter, dans une cause dans laquelle le domaine exerçait le reirait de la terre de Loupy-le-Petit contre des détenteurs. Il était bien établi que cette terre provenait du domaine. Mais la cour conçut quelques scrupules sur la question de savoir si la terre était restée dans le même état que lors de l'engage-

[6] On In trouve dans l'ouvrage intitulé : Traclatut tmctaïuum, t. 5. Le passage que je cile est à la page 15, n»t9.

[7] Pratumpl. 321 (Tract, trtwtatuum).

\ W Glose sur la loi 11 , Dig. de probat.

DE LA VENTE

ment primitif; elle craignit que le retrait ne frappât sur des portions patrimoniales qui auraient pu être ajoutées après coup au corps de cette terre domaniale; en conséquence, par arrêt inédit du 1 er juin 1832, elle ordonna que le domaine prouverait que toutes les parties de la terre de Loupy avaient la même mouvance que la terre elle-même. On voit la portée de cet arrêt et les dangers dont il environne toutes les demandes quelconques en retrait , en revendication, en rentrée en possession. Je prouve que la ferme ou que la terre que vous possédez m'appartient; mais, sous prétexte que vous pouvez y avoir fait quelques additions inconnues, non précisées, je me trouve dans la nécessité de justifier que toutes les parcelles de la ferme ou de la ferre m'appartiennent, ce qui est presque toujours impossible: car je n'ai pas de litres pour le détail de tous ces héritages que moi ou mes auteurs avons possédés en bloc , comme constituant le corps de la ferme ou de la terre. Ainsi, après avoir établi que la totalité connue, sous tel nom de ferme ou de terre , est bien à moi, aprè? avoir justifié ma demande pour cette totalité, je serai repoussé parce que je ne pourrai donner la filiation de chacune de set parties ! J'aurai raison en gros et je succomberai en détail! A ce compte, il n'y a pas d'action en revendication qui pût réussir en justice [i],

Ouoi qu'il en soit , le domaine ayant eu le rare bonheur de satisfaire à l'interlocutoire qui avait été mis à sa charge, la question ne se représenta pas lors de l'arrêt définitif. Peut-être aurait-elle reçu une solution différente; car l'arrêt du 1" juin 1832 n'avait pas été précédé de discussion à l'audience ; le domaine n'avait pas été appelé à s'expliquer sur l'incident, et à démontrer que la preuve ordonnée d'office devait être à la charge des détenteurs.

Au surplus, la difficulté ayant été soulevée dans un débat contradictoire devant la cour de Metz, elle y a été résolue dans le sens de notre opinion par un arrêt du 16 janvier 1826, qui, jusqu'à ce jour, est resté inédit. C'est la seule autorité moderne que je connaisse sur cette question. Je crois que les citations que j'ai données plus haut achèveront de prouver qu'elle est inattaquable.

769. Pour en Unir avec les obligations de l'acheteur, il ne reste plus qu'à nous occuper des fruits pendants au moment du contrat de vente et au moment du retrait.

[I] Je ferai remarquer, au surplus, qu'en ce qui convertie les bien* domaniaux, la question csi d'auluut moins douteuse , que la léitishilion spéciale sur les domaine* «le Lorraine In résout contre les détenteurs. L'ordonnance «lu due Lco|Mdd, du 28 dérembre 1714, est formelle. Elle veut ijiic ce soient les possesseurs qui fussent connaître les biens propres qu'ils ont annexés aux biens domaniaux. Kit-ce là un privilège ? Non! c'est l'expression du droit commun, d'après ce «pie j'ai dit ei-.tessus.

A l'égard des premiers , Polhier (de la Vente,

n° 408) pense que l'acheteur doit en faire raison au vendeur. Ces fruits, dit-il, ont augmenté le prix de vente. Il n'est pas douteux que, lorsqu'on Vf nd une vigne la veille de la vendange , le prix de cette récolte entre en considération dans le marché. L'acheteur qui a fait la vendange doit donc supporter une déduction sur le prix jusqu'à due concurrence; autrement, il aurait tout à la fois la chose et le prix, ce que l'équité ne permet pas.

Cette opinion n'a jamais été suivie dans la pratique avant et après Pothier ; du moins je n'ai connaissance d'aucun fait qui en témoigne l'application. Au contraire, on n'a qu'à lire le traité de Tiraqueau, et l'on verra que ce jurisconsulte suppose toujours que les fruits pendants au moment de la vente ne doivent pas être rendus par l'acheteur ; et certainement, s'il y avait eu quelque contradiction sur ce point, Tiraqueau, si exact à mettre en présence toutes les opinions émises dans un sens et dans l'autre sur chaque proposition qu'il avance, n'aurait pas manqué d'en faire mention [%].

Posons la question suivante; elle nous servira de thème pour l'éclaircissement de notre difficulté [s].

Au temps de la vente à réméré, il y a des fruits pendants et presque mûrs. Peu après le contrat, l'acheteur les perçoit en vertu du droit qui lui est attribué comme propriétaire [4].

Puis, au bout d'un an [5], le vendeur exerce le retrait. Dans cet état, peut-il exiger que l'acheteur entre avec lui en compte de ces fruits, sous prétexte qu'ils ont été pris en considération dans la fixation du prix?

Non, sans doute, dit Tiraqueau, dont le sentiment me parait devoir obtenir la préférence sur celui de Polhier. En effet, si l'acheteur a proGlé des fruits de la ebose, le vendeur a profité des iutérèls ou de l'utilité du prix, et l'on sait que c'est sur ces jouissances réciproques que s'établit la compensation. Supposons pour un moment que l'acheteur soit obligé de rendre nonseulement la chose, mais encore tous les fruils perçus ; mais d'un autre côté, le vendeur, étant soumis à restituer la somme principale, devra aussi faire raison des intérêts qu'elle a produits ou du produire, et il y aura une année d'intérêt correspondante à l'annéede fruits donl l'acheteur a profité et qu'il restitue. Eh bien ! au lieu de ces restitutions, il s'opère une compensation, et

[2] Koy. S ». 4. n«» 13, li, 13, 16.

[3] Tiraqacau, «V. cit., n» 12.

14] Art. 1614 du Code mil, et I. 2. C. dr partis inlrr 1 m/it.

[Si] Tiraqueau dit tim moi». Je mets un au , pour rendre l'espèce plus claire.

chacun garde ce qu'il a perçu ou pu percevoir. Il est clair que l'acquéreur indemnise suffisamment le vendeur des fruits pendants, en lui laissant les intérêts du pris pour l'année. L'acheteur payerait deux fois, et le vendeur s'enrichirait à ses dépens, si, en retenant les intérêts de l'année, il exigeait en outre une diminution sur le prix, pour compensation des fruits pendants consommés. Je ne vois rieu à répondre à cette raison, qui est aussi celle que donne Tiraqueau. « Quod autem poslea dictum est, emptorem re- » cuperare integrum pretium , cl nihilominus » hahere inlegros illos fruelus, raîione quorum » ptetium ipsum auctum fuerai, eodem modo » dilui potesl. Nam si id veniret eonsiderandum, » sequerelur quod emptor deberet restiluerc » partem illorum fructuum [ij. Sed et illud » quoque dici potest, quod quemadmodum empli tor percepit illos fruclus, ita et vendiior pereepil » aut percipere poluit ulilitatem ex prclio quod » illidatum est intérim dum illud non rcddil [s]; » quee ulililas minime contemnenda est [s]. »

Enfin, il me semble que Polluer donne beaucoup trop d'extension aux effets de la présomption, qui veut que les fruits aient augmenté le prix de vente.

Celle présomption que j'ai rappelée ci-dessus [t] d'après Cujas, est sans doute incontestable : et ob eos eliam pluris ce ni Use. Mais comment l'acheteur paye-l-il ces fruits? Est-ce au moyen d'une somme capitale, comme Puthicr le suppose ici? Nullement. C'est avec les intérêts du prix, qui font partie de ce prix. Eu règle générale et ordinaire, les intérêts sont la juste indemnité des fruits, et il me semble qu'il y a quelque chose de forcé à supposer que les parties ont entendu que l'acheteur débourserait une somme capitale pour être admis à jouir de ceux qui sont pendants. Si uue telle convention est intervenue, c'est au vendeur à le prouver : le doute doit s'interpréter contre lui.

L'opinion que j'embrasse est aussi celle de Duranton [s]. Mais les raisons par lesquelles il combat Pothicr me paraissent moins décisives que celles que j 'ai empruntées à Tiraqueau (voy. infra, n° 816).

On devrait porter la même solution s'il y avait plusieurs années de jouissance. Les principes y conduisent directement; et, en se reportant à ce que nous dirons au n° 771 sur les fruits pendants au moment du retrait, on se convaincra que notre opinion a le mérite d'être à la Tois équitable, parfaitement liée dans ses conséquences et côneiliatrice de tous les intérêts.

[I] Et Tiraqueau ne suppose pas que cela soit admissible. Il va d'ailleurs en donner la raison.

(S* H cile la loi 23, 1% de pùfnrr. aet.

h] S 3, glose 4,n" li «3, 14, 15, 16.

Quid si le réméré s'exerce au bout de six mois? Pour arriver à un résultat différent, .on pourra dire que l'acheteur a perçu les fruits pendants qui représentent le produit de la terre pour un an; qu'au contraire, le vendeur n'a perçu que six mois d'intérêts; qu'ainsi l'équilibre cesse d'exister.

Je crois néanmoins qu'il faut décider avec Tiraqueau que chaque partie gardera ce qu'elle a perçu. En effet, il s'opère entre les fruils et les intérêts une compensjliou à laquelle amène forcément la position respective des parties. Car si l'on veurobliger l'acheteur à tenir compte des fruits pendants, ne sera-t-il pas rationnel de forcer le vendeur a restituer les intérêts? Et cependant sur quoi se fonderait-on pour exiger de ce dernier ces mêmes intérêts? Il a été ptndente conditions propriétaire, il a pu retirer tous les avantages naturels de la chose sans avoir à en rendre compte à qui que ce soit. Eb bien!

conçoit-on que, tandis que le vendeur profite de ces intérêts qu'on ne peut lui arracher, il exige que l'acheteur lui rende les seuls fruits qu'il a perçus? Où serait la justice? ou serait la réciprocité ? Pour être fidèle aux lois du raisonnement, il faut reconnaître qu'à moins de cjauses particulières, l'acheteur ne doil pas de restitution de fruits alors que le vendeur ne doit pas de son côté la restitution des intérêts; qu'il a été dans l'intention des parties de compenser les h uils pendants avec l'utilité du prix, et qu'une précision mathématique n'est pas compatible avec la loi que les contractants se sont imposée par approximation. C'était au vendeur à expliquer dans le contrat qu'il entendait déroger à la règle géuérale qui fait compensation des fruits et des intérêts (supra, n° 319).