Veuous aux fruits pendants lors du réméré

Il y avait en France diversité de coutume sur ce point de jurisprudence.

La coutume de Poitou, commentée par Tiraqueau , voulait que les fruils se partageassent entre le vendeur et l'acheteur au prorata du temps de l'année. On pensait qu'il était équitable que puisque le vendeur avait joui du prix pendant une partie de l'année, l'acheteur retint en récompense une partie des fruits au prorata de ce temps. Par exemple, la vente s'est faite le 1 er novembre et le réméré s'exerce le 1" juillet. Le vendeur ayant joui du prix pendant les deux tiers de l'année, l'acheteur doit retenir les deux tiers des fruits pendants [ej.

Cette opinion avait été adoptée par Jason, Socin l'ancien, Fachinéc et plusieurs autres,

[G] Cet exemple est donné par Fachinéc, à qui Pothier Fi emprunté (Cowlroc, lib. 3, c. 14).

DE LA VENTE

qui, toujours jaloux de trouver un point d'appui dans )e« lois romaines, citaient comme autorité les lois 5, 6 et 7. Dig. *olul. tnatrim. [<], d'après lesquelles, en cas de dissolution du mariage, les fruits de la dot se partagent entre le mari et ses héritiers , au prorata du temps que le mari a supporté les charges du mariage. Elle avait aussi pour elle le judicieux Coquille (Quest. 304), et un arrêt du parlement de Dijon du 28 mars 1584 [*]; il est même remarquante qu'un édit du roi du mois de janvier 1563 [s], relatif au rachat des biens d'Eglise aliénés, portait que les fruits de l'année du rachat se partageraient au prorata du temps entre les détenteurs et l'Eglise.

D autres coutumes avaient adopté un système différent. Elles donnaient au vendeur la totalité des fruits pendants, à la charge par lui de rembourser les labours et semences [*]. Pothier voulait qu'on suivît cette jurisprudence M, sous l'empire des coutumes de Paris et d'Orléans, qui , quoique muettes sur le retrait conventionnel , avaient rejeté le partage pour le retrait lignager. Elle était défendue par Alexandre [g], et par différents arrêts, au nombre desquels je citerai deux décisions du parlement de Paris, l'une du mois de mai 1502 [i], l'autre prononcée en robes rouges le 31 mai 1466 [r], et un arrêt du parlement de Toulouse, rendu, au rapport de Maynard, en septembre 1584 [o].

Le Code civil est resté neutre sur la question. En quel sens l'interpellation doit-elle la résoudre aujourd'hui?

L'avis du partage au prorata me semble préférable. Il est plus conforme à l'équité, il répond mieux au caractère commutai il qui doit toujours rester gravé dans toutes les prestations qui interviennent entre le vendeur et l'acheteur.

Opposera-t-on que les fruits pendants font partie de la chose et que le vendeur doit reprendre la chose telle quelle est? Je réponds que le vendeur, ayant joui de l'intérêt du prix, doit renoncer à une portion correspondante des fruits, sans quoi la balance serait inégale. D aurait, comme dit le vieux proverbe français, l'argent el le drap.

On objectera peut-être qu'en matière d'usufruit, les fruits pendants par racine, au moment

[t] L'art. 1571 , C. civ. est la reproduction de ces loi*.

[2] Bouvot, t. 1,9, 3, cl t. 2, 9, 5. Dcspcisses, 1. 1, p. 43, col. 1, octavo.

[S] Art. 7. Coquille s'en prévaut.

|-S Auvergne, Marche, Lodunois (t>oy. Pothier, Vente, a» 409).

[5] Celle opinion me parail rigoureuse de la part de Pothier, qui voulait que les fruits pendants au moment de la vente fussent comptés au vendeur (tupra, n« 7G9).

[6) Sur la loi 9111 Borner, Dig. deverbor. oblig. Fachinéc s'était attaché a la réfuter (toc. cil.). Yoy. sur tout ceci Tiraqaraa, $ Si flu*c t. * t M itm .

où l'usufruit prend fin , appartiennent en totalité au propriétaire (art. 585 du Code civil); qu'il en était autrefois de même dans le cas de restitution du tidéicoramis [10] , etc. Mais la réponse est qu'il n'y a aucune parité entre ces cas et le nôtre ; car ici nous cherchons à arriver à un résultat d'égalité et à compenser l'une par l'autre les prestations que se doivent les deux parties ; là au contraire rien de semblable n'est à faire , les parties sont étrangères l'une à l'autre. Elles n'ont pas contracté entre elles [n],

La loi 2, au Code, de partis inter venditor., qui est ordinairement invoquée contre notre décision, ne parait rien moins que ponctuelle. « Habita ratione corum quae post oblatam ex » pacto quantitatem, ad liaercdem emptoris périt vencrunt. » Voilà les termes dont on argumente. Mais à quoi se réfèrent-ils? l'empereur dit qu'il faudra tenir compte des fruits que l'acheteur a perçus indûment après sa demeure, c'est-à-dire après que le vendeur lui a fait ses offres. Mais nous ne disons rien de contraire. Nous mettons en scène un acheteur qui ne résiste pas à ses obligations, et qui au moment de remettre l'immeuble au vendeur , lui dit : a II » y a des fruits pendants, partageons-les? » Or la loi précitée ne s'occupe pas de ce cas; elle ne condamne nullement ce partage.

Toutes les analogies dont argumente le système opposé au nôtre, lui échappent donc. Au contraire, l'art. 1671 du Code civil s'occupe d'un cas presque identique et il se prononce pour le partage [iï] .

771. Néanmoins le partage ne devrait pas avoir lieu, si l'acquéreur avait fait autant de récolte; qu'il y a eu d'années pendant lesquelles il est resté propriétaire de l'immeuble.

Donnons un exemple.

Au temps de la vente (en juin 1831), il y a des fruits mûrs ou pendants , et l'acheteur les perçoit, en vertu des principes incontestables dont l'art. 1614 n'a été que l'écho. Au mois de février de l'annéo 1832 , le vendeur exerce le retrait. On demande si l'acheteur pourra exiger une part dans les fruits de cette année?

Pour la négative , on dit : L'acheteur n'a été maître de la chose que pendant deux ans et sept mois. Cependant il a eu la récolte de 1831, celle de 1832, celle de 1833, en tout trois récol-

(7) Charond., Rèpotu., I. 3, ch. 33, et 1. 13, ch. 34.

[8] Chopin, de pritileg. rutticor., lib. 3, c. 5, n» I. Bacc|uel. Droit» dejuttice, eh. 15, n<> 53. Mais notci bieu une ces deux arrêts sont antérieurs a l'édit de 1563 cité par Coquille.

[9] Maynard, liv. S, ch. 31. Despeisses , t. I, p. 43, col. t , octavo.

[10] L. Herennius, Dig. de tuurit.

[Hl Fachinée, Conl., Mb. 2,c. 14.

[12] Yoy. Tiraq., S 5, glose 4, n« 9.

r,ci

tes. Et cependant il veut encore un partage sur sur celle de 1834 ! N'y a-t il pas à cela une véritable injustice?

Pour l'affirmai ive, Tiraqueau répond que si l'acheteur a perçu trois récoltes, le vendeur a perçu ou pu percevoir les intérêts pour tout le temps qu'il a gardé l'argent entre ses mains; qu'ainsi il y a compensation [|].

Mais ce calcul est-il bien exact? Je ne le crois pas.

Admettons que la récolte de 1831 ait été payée avec les intérêts de 1831, celle de 1832 avec les intérêts de 1832, celle de 1833 avec ceux de 1833; il n'en est pas moins vrai que pour que la totalité des intérêts de 1833 soit perçue par le vendeur, il faut aller jusqu'en juin 1834, puisque le point de départ a été le mois de juin 1834. L'acheteur a donc l'avance sur le vendeur pour les annuités; et s'il réclamait une part sur les fruits de 1834 , il s'enrichirait aux dépens du vendeur, qui ne perçoit rien en compensation sur les intérêts de cette année M.

772. Supposez au contraire qu'il n'y eût pas de fruits pendants lors de la vente.

Je vous vends un champ en septembre 1831 avec faculté de rachat, et j'exerce le retrait en juin 1833.

L'acheteur n'aura fait pendant ce laps de temps qu'une seule récolte, celle de 1832; tandis que le vendeur aura retiré ou pu retirer de la somme qui lui a été payée une annuité, plus les intérêts de trois mois de 1832 et de six mois en 1833. Ce sera donc bien le moins que l'acheteur entre en partage des fruits de 1833 au prorata du temps pendant lequel le vendeur a joui des intérêts dans cette année.

Au surplus, pour éviter toutes les difficultés relatives- au partage ou à la compensation des fruits avec les intérêts , je donne aux parties le conseil de s'expliquer positivement à cet égard dans le contrat de vente.

773. Lorsque le vendeur prend, soit pour le tout, soit pour partie, les fruits pendants lors du retrait , il doit tenir compte des semences et des labours [$],

Il ne pourrait obliger l'acheteur qui en entrant, lors de la vente, aurait trouvé des fruits

[1] 5 5, glose 4, n" 12 et stiir.

|2] Celle opinion est aussi celle de Dflranlon, t. 9, n<>424.

13] Tiraq., S 5, glose 4, «• 17. Polhier, Vente , no» 409 el 410.

[4] Tiraqueau cl Polliicr, foc. cil.

[5] Polhier, Vente, n» 4! I.

(6 Loe. cit. La loi 2, au C. de pact. inter empt., n'exige que 'offre du prix. (Bruncuiaun , sur celle loi, n» 13.) 17 S 4, glose 6, no 4.

8] Delvincourt, t. 7, p. 162.

91 Dalloi, vo Vente, p. 166.

10] Davergicr pense nue, quoique les offres sitfll«enl

pendants , de subir par réciprocité une déduction, pour les travaux el déboursés qui auraient préparé cette récolte. Car l'acheteur a acquis l'immeuble tel qu'il était, et sans qu'on ait eu égard à toutes les dépenses antérieures [4].

774. Après avoir expliqué d'après quels principes et dans quelles proportions le vendeur a droit aux fruits pendants lors du réméré, il nous reste à examiner si, pour assurer son droit sur ces fruits, il doit consigner le prix , ou s'il suffit qu'il ait fait des offres à l'acheteur.

Plusieurs coutumes qui avaient traité du droit de réméré n'accordaient les fruits pendants au vendeur que depuis la consignation [5].

Mais Pothier pensait que sous l'empire des coutumes muettes , il devait être fait raison au vendeur de tous les fruits perçus depuis les offres, quoique la consignation n'eût pas suivi. L'acheteur, dit Polhier, ne doit pas profiler de sa demeure et des mauvaises contestations qu'il a faites sur la demande de réméré ; il ne peut pas se plaindre d'avoir été privé pendant le procès de l'héritage et du prix, puisqu'il n'a tenu qu'à lui de recevoir le prix qui lui était offert et de ne pas faire de procès. « Damnum quod quis eulpa sua sentit, non videlur sentire M. »

Cette opinion me paraît plus équitable que celle de Tirarqueau [7] et des auteurs qui exigent la consignation [s]. Lorsque le vendeur a fait des offres qui ont été refusées, il est trèsvraisemblable qu'il avait l'argent en main . et que dans cet état le capital n'a pas été productif d'intérêts. L'injuste résistance de l'acheteur ne doit donc pas le priver des fruits pour tout le temps que l'argent est resté oisif, par la faute de ce dernier. Néanmoins la question a été jugée dans le sens de la nécessité de la consignation par un arrêt de rejet de la cour de cassation du 14 mai 1807 [9]. Il est vrai que dans cette espèce la convention des parties exigeait la consignation. Ainsi, cet arrêt peut avoir été déterminé par cette circonstance , et on ne peut considérer la question comme définitivement tranchée [10].

775. Nous arrivons aux effets du retrait quant au domaine de la chose.

D'après le paragraphe final de notre article, elle rentre dans les mains du vendeur exempte

pour constituer l'exercice du réméré , elles ne doivent pas faire cesser le droit aux fruits pour l'acheteur. Tant que le prix n'est prfs consigné, le vendeur en jouit on peut en jouir ; par réciprocité, les fruits doivent appartenir a l'acheteur. Dire que, du jour des offres, le vendeur a conservé son argent oisif pour les réaliser quand il en sera requis , c'est supposer un fait qui a besoin de preuves puisqu'on y cherche le germe d'un droit, et qui n'est pas même vraisemblable : car pourquoi le vendeur ne consignerait-il pas de l'argent qui serait improductif, el quel motif l'engagerait a rester charge d'une responsabilité dont il lui est si facile de s affranchir? (Traite de la Vente, 1.2. n»M ) .Utrd, Vrd.l brt U r )

DE U VENTE

de toutes les charges et hypothèques dont l'acheteur l'avait grevée pendant sa détention.

C'est l'application de la règle resoluto jure danlis, resolvitur jus accipienlis [t]. Le retrait s'opérant ex causa necessaria, tout ce qui altérerait l'importance et la valeur primitive de la chose par le fait de l'acquéreur doit être considéré comme non avenu. On conçoit en effet que, si les charges imposées pendenle conditione n'étaient pas résolues, ce serait pour l'acheteur un n de priver le vendeur de l'exercice du

moyen

retrait, a Quia etiam emptor posset fraudare » venditorem , rem emptam tôt servitutibus , » debitis et obligationibus onerando, ut multo « salins esset venditori eam apud emptorem re- » linquere, quain récupérasse tôt tanlisque one- » n I ii is subditam [3]. »

77G. Si pendant sa jouissance l'acheteur a loué la chose , le vendeur sera uéaumoins tenu de respecter le bail fait de bonne foi. C'est la disposition de notre article.

Ce point était controversé dans l'ancienne

jurisprudence [s].

Le Code a préféré l't

prttero l'opinion la plus favorable à l'agriculture, à la commodité publique, et au commerce des choses. Pendant le réméré l'acheteur a droit de jouir ; c'est une condition de son acquisition. Il faut donc qu'il puisse la louer pour en retirer les fruits ; mais comment pourrait-il trouver des preneurs, s'il ne lui était pas permis de passer avec eux des baux qui eussent la durée ordinaire , et si les fermiers ou loca-

taires étaient exposés a se voir expulsés par le caprice du propriétaire rentrant dans la jouissance de sa chose ?

D'ailleurs la disposition de l'art. 1673 ne porte aucun préjudice au vendeur. Il succède à l'acheteur dans le droit de percevoir les fermages et loyers.

777. Mais il faut que les baux qu'on oppose au vendeur soient de bonne foi; car si la fraude les avait dictés , ils seraient de nulle considération [4].

En général, la fraude ressort, 1° de la vileté du prix [s] ; 2° d'une durée qui excède la durée ordinaire [e]; 3° d'un bail passé longtemps avant l'expiration du bail courant [7].

On peut consulter ce que j'ai dit à cet égard dans mon Commentaire sur les hypothèques, n°* 778 bis et ter.

778. En rentrant dans les mains du vendeur, la chose y retrouve la qualité qu'elle avait lors de la vente. Car ce n'est pas une acquisition nouvelle, c'est plutôt une dissolution du contrat primitif. Ainsi, si elle était propre lors de l'aliénation, elle ne prendra pas la nature d'acquêt [s].

779. Le vendeur pourra aussi compter la durée de la possession de son acquéreur pour la joindre à la sienne et s'en prévaloir pour la prescription [0]. Car, au moyen de la résolution du contrat , la chaîne des temps sera renouée et le vendeur aura joui par l'intermédiaire de son

à titre particulier.

De la rescision de la vente pour cause de lésion. ARTICLE 1674.

Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision , et qu'il aurait déclaré donner la plus value [10].

SOMMAIRE.'

780. De la rescision de la vente pour lésion. Son origine Droit antérieur ■ Uioclélien. En quel sens l'Ipien

[I] V'oy. mon Comment, sur les hxjpoih. , n°* 465, 46G et Bttlv. Tiraqueau rappelle les opinions pour el contro ; car ce point a été jadis controversé (S 3, glose 1, n«« 10 et suiv.).

îl Tiraq., Ux. cit., n« H.

3] Idem, n-» 14 et suiv.

4] Idem, n» 17, et art. 1673.

[ijTjWjjh de retract, gentil,, S I, glose 7, n» 75. L. 2, Dl f6] d Ara^d" n ort''. 595 et 14x9 du Code civil.

n-t-il dit que le vendenr et racltelour peuvent se cir-

convenir ?

[7] Arg. des art. 596 et 1430 du Code civil. 18] Tiraq., ad lit. fui., n° 164.

[9] Idem, n" 114.

[lu] L'action en rescision pour lésion de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble est non reeevable est prouve, autrement que par la déclaration qu'il en aurait faite dans l'acte, que le vendeurs voulu donner la plus value. L'apprécialiou de la preuve est dans le domaine du juge du fond. (Br. cass., I* juillet 1834 ; llwll. de tait. 1835, 117.)

781. Conslilu lion «Je Dioclétien, qui établit l'action en lésion d'outre moi lié.

782. Elle ne fut pas insérée dans le Code Théodosicn, et elle n'était pas observée dans les (taules.