On doil tenir compte des chances que l'acheteur a

[I] Dalloi, v Action, t. 1, p. 254.

[2) Sur Paris, S 33, glose 1, n°U. Voy. aussi Polhicr, n» 349. Ce principe est fondamental, Infra, n« 823, 837 et 840.

13) Voy. Part. 890 du Code civil, qui contient une disposition analogue.

CHAP. VI. — ART. lG7a.

pu prendre a ta charge, et qui ont amené une diminution dans le prix.

816. Il faut déduire les impenses qui, depuis l âchai, ont amélioré la chose entre les mains de l'acheteur. U ne

fout compter ni le trésor découvert depuis , ni l'alluvion. Quid des fruits pendants lors de la vente? 817. Quid de la chance d'un réméré?

COMMENTAIRE

810. L'art. 2175 fait entendre que l'immeuble doit être estimé pour savoir s'il y a lésion de plus des sept douzièmes. Nous verrons plus lard par qui cette estimation doit être faite. Occupons-nous maintenant des bases de l'opération.

811. D'abord l'immeuble doit cire estimé d'après son état et sa valeur au moment de la vente et non dans son élut actuel. La raison en est qu'on ne pourrait pas dire qu'il y a eu lésion si, au temps de la vente, la ebose valait ce qu'elle a été vendue et si la dépréciation n'était survenue qu'ex poil fado. Cette règle ne souffrait pas de difficulté dans l'ancienne jurisprudence [îj. Venditioni» lempus pracise inspieiendum est, disait le président Favre [3]. Le Code civil ne pouvait se dispenser de l'adopter.

812. L'estimation, en se reportant à l'époque du contrat, doit se régler sur la commune opinion , et non sur des affections privées et des idées individuelles [5]. « Pretia rerum non ex » affectu nec ulilitate singulorum , sed commu- » niter funguntur [4]. »

Elle doit être fixée eu égard à la diversité des temps et des lieux [s]. El l'on ne doit pas tenir compte d'une cherté extraordinaire et momentanée [0].

Il ne faudrait pas que les experts se contentassent de dire que maintenant la chose vaut tant, et qu'étant, à l'époque du contrat, de même bonté, elle ne devait pas être de moindre valeur. Cette manière de procéder par conjecture ne mériterait pas la confiance de la justice; car la bonté étant la même, la valeur peut avoir changé [7].

81 3. Le plus souvent la comparaison des divers titres de vente n'est pas à elle seule une base suffisante d'appréciation [s]. Les mutations subies par le prix de la chose peuvent avoir été déterminées par l'affection de quelques acheteurs qui ont voulu faire des sacrifices. Il faut comparer le prix avec ceux des propriétés voisines, pour arriver à la connaissance du prix commun ; il faut avoir égard aux baux et aux partages de famille {infra, n M 831 et 835). Mais je crois que le président Favre a été beaucoup

[I] Despeisscs, t. 1, p. 19, decimo. Polhier, n°345. 13] Cod., lib. 4, lit. 30, def. 19. Vou. aussi def. %. Bretonnier, sur Henrys, t. 4, p. 220, n» 50.

3] Favre , /oc. cit.

4] L. 33, Dig. ad leg. aquil.

5 L. 63, S dernier, Dig. ad leg. falcid.

6] Idem. Despeisses, loe. cit.

7 Favre, loe. rit. Infra. n n 831 .

trop loin , lorsqu'il a repoussé tout à fait la preuve littérale, sous prétexte que les contrats ne prouvent pas la commune opinion, qu'ils n'indiquent que des opinions isolées et peut-être des prix exagérés, par suite de l'affection de l'acheteur, o llaec verior ralio propter quara

U la-'Sio NON BENK POTBST probari PEU INSTRL'-

» ment a. quia sunt singulorum [0]. »

Il est clair que les partages de famille ne sont pas suspects de complaisance et de fiction dans le prix. L'égalité qui en fait la base y fait rechercher avec soin l'exacte valeur de la chose. Les baux méritent la même confiance ; ils excluent toute présomption d'appréciation arbitraire, et, quoiqu'ils ne soient que des témoins muets , ils forment un point de comparaison à peu près certain [10].

811. Si l'on présente aux experts deux actes de mutation de la chose, et que l'un soit une adjudication publique avec un prix modique, et l'autre une vente privée avec un prix plus élevé, quel est celui des deux qui devra avoir la préférence pour servir de contrôle à ce qui sera déclaré être le prix commun?

Le président Favre a examiné cette question, et il rapporte une décision du sénat de Chambéri, de 1593, par laquelle il fut dit que la vente publique devait mériter plus de confiance que l'autre [11]. En effet, une vente publique n'est jamais attaquable pour lésion ; une vente privée peut porter un prix suspect d'exagération.

815. Pour parvenir à une juste appréciation de la valeur de la chose, d'après le prix commun, il faudra tenir compte de toutes les circonstances qui peuvent diminuer l'importance et l'émolument de la chose. Ainsi, si l'acheteur s'est chargé de tous les périls de l'éviction , en présence d'hypothèques nombreuses, ou de prétentions élevées sur la propriété par des tiers, il faudra avoir égard à la diminution d'avantages qui résultent pour l'acheteur du sacrifice qu'il a fait de son droit à la garantie et à une tradition pleine et libre de la chose [it]. Mais on devra prendre garde de ne pas se laisser tromper par une clause d'achat à ses risque* et périls,

[8] Voy- 1. 4, C. dt rtteind. vend. Polhier, n*346. [9] Loe. cit., def. 2, note 6.

[10] Voy. infra, n° 831, l'opinion de Cambacérès, directement contraire à celle de Favre.

fil] Lib. 4, lit. 30, def. 19.

[12] Favre, lib. 4, lit. 30, def. 18 et 20. Polhier, u» 346.

Supra. n« 790.

DE LA VENTE

insérée frauduleusement dans le contrat pour faire croire à des dangers imaginaires; le juge devra s'assurer si les causes d'éviction out été sérieuses.

816. Puisque l'estimation doit se régler sur l'état de la chose à l'époque du contrat, il s'en* suit qu'il faut en rechercher la valeur, déduction faite des impenses par lesquelles l'acheteur l'a améliorée depuis son entrée en jouissance [i].

On ne comptera pas non plus le trésor découvert depuis le contrat par l'acheteur. C'est une bonne fortune imprévue que le vendeur ne doit pas envier à celui qui, ayant pris à sa charge les risques de la chose , doit proGter de ses avantages [*].

Il en serait de même d'une mine ou d'une alluvion.

Mais devra- 1 -mi prendre en considération les fruits pendants lors de la vente? Faudra-l-il les estimer avec le fonds et comme accessoire nécessaire de la chose?

Un arrêt de la cour de cassation du 15 décembre 1830, portant cassation d'un arrêt de la cour de Limoges, a décidé que les fruits pendants par racines, étant immeubles, devaient être estimés, afin que leur prix fut ajouté à la valeur de la chose.

Voici l'espèce de cet arrêt. Il s'agissait d'une vente antérieure au Code civil. Damazat avait vendu eu 1780, pour le prix de 8,500 fr., deux domaines avec Us récolles qui en dépendaient. Les experts estimèrent ces deux biens, valeur en 1780, et déduction faite des améliorations, à une somme de 15,645 fr. ; les fruits furent estimés 800 fr. environ. Total de la valeur de la chose, 16,445 fr. ; et comme le prix avait été flxé à 8,500 fr., il était clair qu'il n'y avait pas lésion d'outre moitié.

Biais la cour de Limoges, considérant les fruits comme une vente a part , défalqua 800 fr.

sur le prix, et calcula comme s'il n'était que de 7,700 fr.

Cette décision ne pouvait se soutenir; elle dénaturait les clauses du contrat pour arriver à la preuve de la lésion. Elle transformait en chose mobilière les fruits pendants vendus avec le fonds par un pacte exprès. Elle scindait ce que la vente avait cumulé.

Mais devrait-on décider de la même manière

[1] Fnvre, dof. 15. Despeisses, p. 17, nw.

[2] Farhinée, lit». I, lit. 20. Brelonnier, sur Henrys, t. 4, p. 220 , ii» 30. DopeUses. loc. c •(. Polluer . n» 34ti.

[ôj Dim-rgicr fait remarquer que In cour de rossalion n'n pas vu une considération décisive dans la stipulation que la vente «le l'immeuble uvait été faite avec les recolle» qui ou dépendaient. Est-ce que la venta d'un immeuble ne comprend pas, «ans que le vendeur le due, le* fruits pendants au moment où la veole est faite? la clause expresse relative aux finit* n'en change point la nature, elle n'ajoute rien a l'obligation légale d'estimer l'immeuble »ui>aul son état. Troplong dit que les fruits

si la vente ne s'expliquait pas sur les fruits?

Je ne le crois pas. En général les fruits pendants se compensent avec les intérêts du prix. Les intérêts payent les fruits (supra, n° 769) ; c'est ce qui a heu le plus ordinairement, et l'on doit d'autant moins en douter ici, que le Code laisse à l'acheteur tous les fruits autres que ceux qui sont échus depuis la demande [infra, n° 842). Or, si les fruits avaient été payés avec le capital, le Code n'eût pas manqué d'en ordonner la restitution, en échange de la restitution du prix [s].

817. On demande si, pour apprécier la lésion, on droit ajouter au prix convenu la valeur de la chance d'un réméré que l'acheteur a promis de souffrir.

Favre pose cette question, et la résout de la manière suivante [*] :

a Vendit a re sub pacto de retrovendendo, si » venditor dicat se immodice. laesuru, non aliter » laesio per testes probata videri polest, quam >> si testificentur de communi asstimalione, subn ducto eo quanti minoiïs res est , prnpter » pactum illud de retrovendendo , quod utique » pars prelii est. Sed tamen magis est, ut si de » ea tcslilicentur asstimatione , quse tanta sit » ut appareat, eliatn subducto pretio pacti de » retrovendendo, adbuc iminodicam tasionem » intervenisse, non eo minus pro venditore pro- » ntinliari oporteal. Est enim ca res juris magis h quam facti, et plcrosque latet ctiam perspi- » caecs viros, quanti wstimandutu sit onus talis » pacti, cum de eo ipsi quoque interprètes dubi- » tent ; quanquam magis communiler, nec sine » rationc, receptum videtur, ut res quai alioqui » digna esset centum aureis, non acslimelur nisî » septuaginta, si ejusmodi pacto vendita sit [s] ; » nimirum, si pactum de retrovendendo fuit hbe- » rum et perpetuum. Nam quo brevius est, eo » certe minoris est, et consequenter lauto minus » pretium diminuit, licet non desint qui hanc » temporum distinctioncm non probent. »

Ainsi, suivant Favre, le pacte de réméré diminue pour l'acheteur la valeur de la chose. II faut donc l'apprécier et en tenir compte. Mais plus le temps de réméré sera court et plus l'estimation de celte charge doit être minime. C'est aussi l'avis de Despeisses [e].

Mais Pothier ne le partage pas, et il en donne

se compensent avec Ire intérêts du prix. Distinguons : le*

fruits futurs se compensent avec les intérêt» qui courront; mai* nous raisonnons ici dans l'hypothèse de fruit» extant* au momrnt de In vente; et au moment de la vente, il n'y a point encore d'intérêts échus : or, In prêtant ne sa compense point avec l'avenir. (Traité de la Vente, l 2, n» 89.) (Mot* de l'édit. belge).

[41 Loc. rit., def. 27.

{r»j V'oy.. par exemple, Tiraqaeau, Prtefat., n°» 20 et 25.

[6] T. 1, p. 19, sexto.

une raison Tort plausible, c'est que lorsque le prix est au-dessous de la moitié (aujourd'hui des sept douzièmes), la charge de réméré est de nul effet et, par conséquent, de nulle valeur, puisque le vendeur, quand même elle n'aurait

pas été ajoutée, n'en aurait pas moins eu le droit de rentrer dans son héritage, non pas à la vérité par l'action de réméré, mais par l'action reacisoire (n« 347)[i).

ARTICLE iG7G.

La demande n'est plus recevante après l'expiration de deux années, à compter du jour de la vente [2].

Ce délai court contre les femmes mariées et contre les absents, les interdits et les mineurs venant du chef d'un majeur qui a vendu.

Ce délai court aussi et n'est pas suspendu pendant la durée du temps stipulé pour le pacte de rachat.

SOMMAIRE

818. Du temps do l'action «n rescision pour lésion, i** fin dt non-rtetvoir.