Position des parties quand la rescision s'e

contre un tiers détenteur.

8$l . Des droits de mutation en cas de rescision. 852. Y a-t-il lieu a la perception du droit pour nouvelle

mutation de propriété?

COMMENTAIRE

836. L'art. 1681 nous conduit au dénoûmcnt de l'action en rescision. U précise les effets qu'elle produit lorsqu'elle se trouve fondée [s]. L'importance de ces dispositions se comprend d'elle-même.

r.nntfunm tmntil in rem Judiralam, consacré par l'arlii le. ' J5 du Code de proréd., reçoit exception toutes les fois que la loi n indiqué l'expertise eommnic moyen spécial de vérifier un fuit ; il rite deux arrêts de la cour de cassalion qui ont décidé qu'en matière de droits d'cnrepi-ilreluenl , l'avis des experts lie les juges (Sircy, 8, 2, 213 et 20, I, 491,) Il ajoute qu'il en serait de même relativement nuuc expertise ordonnée dans l'espèce dcl'art. 1G78, Code eiv., puisque cette expertise est la seule voie que le juge puisse employer , alin d'obtenir la preuve de la M«umi lésullaul d'un acte de vente. Je serais de l'avis de Carré, dit Duverpi- r, si, comme lui, je croyais fexper-

TROrlOXG. — DE LA VE1TS,

837. J'ai dit' ailleurs {tupra, n" 808 et 825) que la véritable conclusion de l'action en rescision est le rétablissement des parties dans l'état où elles étaient avant la vente, et que le vendeur ne peut exiger directement un supplément

lise indispensable; mais, après avoir démontré qu'elle n'est que facultative , je ne dois pas admettre l'exception qu'il propose a In règle générale de l'art. 323. (1 serait absurde que les juges qui pourraient prononcer sans expertise, fussent obligés de sacrifier leur conviction, parce qu'elle serait contraire à l'opinion dcs'cxpcrl». (Traité de ta t'enfr. t. 2, n« 113.) (;Vo(c de l'éilil. belge.)

[I] Yoy. l'art. 891 du Code civil, qui est conforme.

[2] Notre article dit : « Si l'action en rescision est admise. • Durantou aimerait mieux bien fondée, parce que, dit-il, l'action a déjà été reçue (t. 9, n» 473, note).

DE LA VENTE

de prix , parce que la faculté de payer ce supplément n'est pour l'acheteur qu'une faveur dont il lui est libre d'user ou de ne pas faire usage, suivant son Imn plaisir. Notre article confirme cette idée. Mais elle est exprimée avec beaucoup plus d'énergie dans l'art. 891 du Code civil , qui règle la matière des rescisions dans le cas de partage et qui s'explique en ces termes : « Le défendeur à la demande en rescision peut » en arrêter le cours et empêcher un nouveau '» partage, en offrait et er. fournissant au de- » uiaudcur le supplément de sa portion hérédi- » taire, soit en numéraire, soit en nature. » On ■voit bien clairement par cet article que le supplément de prix, loin d'être pour l'acheteur une obligation qu'on puisse exiger de lui par •iclion , n'est au contraire qu'une exception contre l'action en rescision. Celle exception, qui arrête la nullité de la vente/est fondée en raison. L'action du vendeur s'appuie sur un dommage qu'il en a éprouvé [i]. Or l'intérêt est la mesure des actions, et si l'acheteur fait disparaître le dommage en payant un supplément de prix, l'aclion est dépourvue de cause. Mais, encore une fois, c'est pour l'acheteur une simple faculté.

Le tribunal devra donc se garder de condamner le défendeur à se libérer au moyen d'un supplément de prix. Pour resler dans l'exactitude des principes, il faudra qu'il prononce la rescision de la vente, si mieux n'aime l'acheteur {farder le fonds en payant le supplément, conformément a notre article.

838. Examinons maintenant les deux hypothèses dans lesquelles l'acheteur se trouve placé, et dont le choix dépend de sa volonté. Supposons en premier lieu qu'il préfère parfaire le prix , parce que ce parti est en général le moins rigoureux.

Le projet d'article soumis au conseil d'État par la section n'était pas conforme à l'art. 1681 que nous analysons. Il exigeait que l'acheteur fournit un supplément assez fort pour que \tt vendeur reçût le juste prix de la chose |»J. Cette disposition était conforme ;'i l'ancienne Jurisprudence [s].

Le premier consul , qui suivit avec une grande attention les débats du conseil relatifs au litre delà rescision, exposa ses doutes sur I'equilé du projet qui imposait à l'acheteur l'obligation de parfaire le juste prix. Celte disposition lui parul Irop sévère. « Si le vendeur,

1 '] L'action en rescision pour dol, crainle, etc. , est :iussi fomUe sur un dommage. Elle ne serait |ios admise *• !«• dol un la crainte n'a\ aient pas occasionné une perte. \y? n, ( '° daiHttum rxigit, dit Cujos, mec la loi 12, C |, n o^ij ,Uo<i mttu * <•«««<»• V'ojf. aussi Vocl, même litre,

[?] \'°y l'art. 102, dans Fenel, 14. 17.

rf J ?. ol, . ,icr » Vtntc, n< 334. Dc.peisses , t. I,

» disait-il , avait \ du tenir rigoureusement » au juste prix , l'ac icrcur n'aurait pas acheté, ii II est donc raiso table de réduire le juste » prix de dix pour c< t. Rarement on achète une » chose à sa valeur .acte. L'acquéreur, après » lotit, est venu au se nirsdu vendeur, et celui-ci » aurait rerfainemm consenti à recevoir quatre- » vingt-dix pour cent le la valeur h]. »

Le bon sens de c le proposition était frappant. Elle fut adop e, malgré Bigot de Préamencu, qui défendit l'ancienne jurisprudence.

Le juste prix de -a donc être diminué de 10 pour cent; cetti faveur engagera le plus souvent l'acheteur à ;arder l'immeuble, ce qui vaut mieux, dans 1 utérèl de la propriété et des tiers, qu'une rcs< ision qui elTace le passé et porte la perlurbatic 1 dans des droits acquis dans l'intervalle [s]. Suivant Tronchct, celte déduction a toujours été de droit dans l'estimation des experts. M < (elle ne parait pas avoir été l'opinion de Big t. Il n'aurait pas résisté presque seul ;■ la pn position du premier consul, si celle déduction n'eût pas clé une nouveauté.

830. L'acheteur d< il les intérêts du supplément de prix du jour de la demande en rescision.

(iujns voulait qu'il payât les intérêts pour tout le temps qu'il avait gardé la chose |oj; car les intérêts sont l'équivalent de la jouissance de l'immeuble. L'acheteur ne peut jouir tout à la fois de la chose el du prix.

Mais Pespeisscs [7] el Domat [s] tenaient une opinion contraire. L'acheteur, aisaient-ils , a payé tout ce à quoi il était tenu par le contrat. La présomption est due au titre : tant que le vendeur ne s'est pas plaint , l'acheteur est censé avoir joui de bonne foi, et il n'a commencé à devoir un supplément que dès que le vendeur a formé ses réclamations.

Polluer, n° 337, en rapportant les opinions pour et contre sur celte question, ne fait pas connaître quelle est celle qui lui parait préférable.

Le Code a opté pour le parti le plus favorable à l'acheteur , parce qu'après avoir décrété , malgré de nombreuses répugnances, le principe de la rescision, il a presque toujours incliné dans les mesures secondaires pour ce qui pouvait en miliger la rigueur [»].

840. Arrivons au cas où l'acheteur prend le parti extrême de rendre la chose.

[il Fenel, 14, 75.

(51 Faure, rapport au tribunal (Fenel, 14, 176). .6] Sur la loi 2, C. tic resrhid. vend.

[7] T. 1 , p. 20, duodecimo.

[H] Part, t, I, lit. 2, secl. 9.

[9] Voy. un arrêt de la cour de cassation du 15 décembre 1830, qui applique ce principe.

Ici des intérêt* plus compliqués sont mis en jeu. Le vendeur et l'acheteur se doivent des restitutions dont la portée va nous occuper.

1 U L'acheteur en rendant la chose doit la rendre exempte des charges et hypothèques qu'il avait établies pendant sa jouissance [<] (art. 2125 du Code civil). Le droit du vendeur élait imprime sur l'immeuble, et l'acheteur no le possédait que sous la réserve du droit de ce même vendeur, dont il n'a pu rendre la condition plus mauvaise par son propre fait. Objectera-t-on, comme Bariole, que la rescision s'opère par un fait volontaire de l'acheteur, qui, en suppléant le juste prix, aurait pu la prévenir? Maison répond avec Balde que ce à quoi il faut avoir égard, c'est l'obligation principale de l'acheteur qui est de rendre la chose, obligation piécise, véritable, et but de l'action révocatoire ($upra, n°' 808, 825, 837) ; qu'on ne doit pas prendre en considération la faculté de suppléer le prix, parce que, par cela même que c'est une simple faculté , il dépend du libre arbitre de l'acheteur de payer ou de ne payer pas. D'ailleurs de quoi peuvent se plaindre ceux dont les hypothèques sont menacées? Quel tort leur fait on, puisqu'ils peuvent eux-mêmes suppléer le juste prix [a]?

841. 2° L'acheteur doit rendre les fruits à compter du jour de la demande.

Le Code a fait prévaloir la doctrine dont, après plusieurs autres, Fachinée [s] et Voel [*] ont été l'organe, sur celle de Cujas [s], qui voulait que l'acheteur fut tenu de rendre tous les fruils qu'il avait perçus pendant sa jouissance, sous la déduction des intérêts du prit dont le vendeur avait profité.

Les raisons dont s'appuie le système de Cujas sont très-spécieuses. Des le moment que le contrat est rescindé, l'acheteur a possédé sans titre, sans cause, et même sans bonne foi. Comment peut on des lors lui attribuer les fruits? Dans la rescision pour cause de minorité , les lois décident que l'acheteur doit rendre tous les fruits qu'il a perçus [al. Pourquoi en serait-il autrement dans le cas de lésion énorme? u 'estil pas juste que l'obligation de compter des fruits soit d'autant plus sévère que la lésion a été plus forte?

[I] Tirnq., de rttraet. eonvtnt.. S 3, glose I, n«» 10 et sniv. Fachinée, Cont. , lil>. 2, c. 23. Loyseau, Dèguerp., Ut. 6, c. 3, n» 8. Maynard, Itv. 3, ch. 69. Itespeissca , I. I, p. 18, titcimo tenu Dumoulin, sur Pari», S 33, glose I, n»44. Polhier, Vente, n 572. Brelonnier , sur Uenrvs, I. 4, p. 221, n> 63.

[2'j'Oisp. de l'art. 1681.

m Lib 2,c. 24.

[4] De reitmd. rend. , ne |0. Junge Brelonnier, sur Ilemys, t. 4, p. 220, i*> 56.

(5] Sur la loi 2, C. de reteind. vend.

16] L. 27, S I, Uig.de minoriè.

[7] Voy. un arrêt de la cour de cassation du là décembre 1830. Yuy, aussi tvpra, n° 567, la tendance du droit

Mais on répond t cette argumentation de la manière suivante :

La rescision n'empêche pas que l'acheteur n'ait possédé en vertu d'un titre apparent qui suffit pour faire présumer sa bonne foi. Rien ne prouve qu'il connaissait le vice en vertu duquel il possédait. Ce n'est que la réclamation du vendeur qui a pu faire cesser son ignorance; et c'est en quoi sa position diffère de celle de l'acheteur qui a contracté avec un mineur. Ici le vice de la vente est flagrant , la rescision est la conséquence nécessaire et prévue d'un tel traité. Mais la même notoriété n'existe pas quand on stipule avec un majrur. et que le vice ne résulte que d'une appréciation variable Sur laquelle l'acheteur peut avoir erré.

Ces raisons ont paru préférables aux rédacteurs du Code civil. La bonue foi se présume toujours, et d'ailleurs, dans le doute, le droit le moins rigoureux doit être adopté [7]— [«].

842. L'acheteur doit-il supporter, sur le prix que le vendeur lui restitue, une déduction pour les fruits pendants lors du contrat?

Polhier se prononce pour l'affirmative. Car, dit-il , l'acheteur aurait tout à la fois les fruit* qu'il a consommés et le prix de ces mêmes fruits que le vendeur lui rend , puisque la valeur des fruits a fait partie du prix entier.

Ayant examiné cette question pour ce qui concerne le réméré, je renvoie aux observation! que j'ai présentées au n° 760 , elles trouvent ici leur application. J'ajouterai seulement que le Code fournit ici une raison de plus de s'éloigner de l'opinion de Pothier. Car il laisse à Tacheteur tous les fruits, excepté ceux qui sont échus depuis la demande, (.'est bien affranchir de toute restitution les fruils pendants lors du contrat [9].

843. 3" L'acheteur doit rendre tous les accessoires de la chose, tels que lalluvion, la portion de trésor qui aétéa Itribuée jure sali [to]. On peut s'aider ici des raisons que nous avons proposées aux numéros 766 et 767.

Mais, comme je l'ai dit au n° 768 , il a droit de retenir les adjonctions qui résultent de ses acquisitions et de son propre fait.

814. -i° L'acheteur doit faire raison des dégradations dont il a profilé, comme ventes de

français à éviter les difficultés des liquidations de fruits.

[8] Ce sont leg difficultés que présenterait nécessairement la liquidaliun , et non la prétendue bonne foi de l'acheteur, qui ont déterminé le législateurs prescrire seulement la restitution des fruils, échus du jour de la demande, et le payement des intérêts par le vendeur , a compter du même jour. (Duvergier, t. 2, n» 119)

(Aoff de l éditeur belgt.)

[9] Faurc dirait au tribunal : • Si l'immeuble est res-

* litué , l'acquéreur et le vendeur se feront raison res- » pectivcmrnt des fruits cl des intérêts , i coiptkh du

• jour de la demande en mciiion. • (Feuel, 14, 176 )

110] Pothier, n» 360.

futaies, etc. [i]. Mais il ne doit rien pour les détériorations qui sont l'effet nécessaire du temps ou de la force majeure (supra, n° 765). Il ne doit pas même celles qu'il a occasionnées par sa négligence. Car, étant présumé de bonne foi et se croyant propriétaire , il a pu négliger un héritage qu'il pensait lui appartenir [t] — [5]. Il n'en est pas ici comme du cas de réméré (tupra, n° 765), où l'acheteur ne pouvait ignorer qu'il n'avait qu'un domaine révocable.

815. Voyons maintenant ce que le vendeur doit rendre à l'acheteur.

1" Il est dans l'obligation de restituer le prix qu'il a reçu et tout ce qui en fait partie [*].

816. 2' Il doit p iyer à l'acheteur les intérêts du prix du jour de la demande.

Mais 1 acheteur , qui n'a pas touché de fruits, a droit aux intérêts à compter du payement qu'il a fait [s].

817. 3° Le vendeur doit faire raison à l'acheteur des améliorations qui ont augmenté la valeur do l'immeuble [0].

Salicet et plusieurs autres docteurs ont tenu néanmoins la négative, sous prétexte que l'acheteur peut, en payant le supplément de prix, retenir la chose.

Mais cette opinion est restée isolée [7].

L'acheteur est présumé de bonne foi : on ne doit pas lui enlever les droits qui appartiennent à un possesseur qui. avec un juste titre, fait des améliorations dans un bien qu'il croit lui appartenir. On lui fait un reproche de ne pas payer le supplément. Mais ses affaires peuvent quelquefois ne pas le lui permettre ; d'ailleurs il n'y est pas obligé : is non faeil injuriam net in culpa essedicitur, i/ui jure tuo utilur [»).

A] Pothier, n» 361. Supra, sur l'art. «('.."5. 2] Polluer, l<te. cit.

3J Cependant aujourd'hui que la lésion doit èlK île plus de-, sept douzième-;, rllr atteindrait presque toujours ce degré d'énorinité que Pothier, n» 358, considère comme exclusif de la bonne foi de l'acheteur. D'ailleurs le prétendu «loi réel, désigné comme base de l'action en rescision , est incompatible avec l'idée de bonne foi. ■ Duvergier. t. 2 , n» 1 21 .) (.Vote de l edit. belge.)

[il Supra, n» 795. Pothier, Vente, n<>362.

15] Arp. de l'art. 1632.

[f»j Pothier, n° 563. Fachinée. Cont.. lib. 2.c. 20. Brrlonnicr, sur llcnrys, t. 4, p. 221, n° 62. Supra. n° 760 elarl. 535 du Code civil.

[7] Fachinée, loc. rit.

(H] Fachinée, loc. cit.

[9] Vwj. aussi I. ti icrvot, Dig.tfe pignor. aet. L. uti- '•««, Dig. de impennis in re dut. L. intpetua , S utilri, Dig de rerb. tignif. Junge Pothier, Vente, n» 565, et tupra, n«760.

[10] Pothier, no 369.

[III T. 1, p. 18, derimo tertio. Il argnmente de la loi 27, Dig. de ad il. edieto. Indcmnis enint emptor disesderc débet.

[12] De reteind. vend., n» 9.

.ti 1 Idem. H« 570. Supra, 11» 762.

I.V Pothier pense que ce droit de rétention est même le Klll nui appartienne à l'acheteur ; qu'il ne peut con-

VENTE

Si les améliorations utiles faites par l'acheteur étaient excessives , il faudrait suivre la disposition équitable de la loi 38 au Dig., de rri vindicat. , qui décide que l'on ne doit tenir compte au possesseur que des impenses modérées qu'aurait faites un bon père de famille et non de celles qui rendent im|>ossiblc la revendication [•]. 1,'achetcur ne peut se plaindre, puisqu'il a la faculté de conserver ses améliorations en suppléant le juste prix.

Au reste, le cas doit se présenter rarement aujourd'hui que le délai de la rescision est trèscourt.

818. Le vendeur n'est pas obligé de rendre à l'acheteur les frais que ce dernier a faits pour l'acquisition [10] . Despeisses lient cependant une opinion contraire [tt] , de même que Voet [m). Mais ces auteurs ne font pas attention que lorsque le vendeur rentre, pour cause de lésion, dans l'immeuble qu'il avait aliéné, il ne doit rendre que ce dont il a profilé, sans quoi la rescision ne serait pas pour lui une restitution. C'est aussi l'avis de Delvincourt fir,].

819. 1,'achcteur peut exercer le droit de rétention jusqu'à ce qu'il soit payé par le vendeur de ses répétitions [14] — [is].

850. Nous avons raisonné jusqu'ici dans l'hypothèse où le vendeur est en présence de l'acheteur. Si maintenant nous le mettons en contact avec un tiers détenteur, nous trouverons que les droits sont respectivement les mêmes [m] — [17]. Le vendeur n'aura rien à rahattre de ses prétentions; mais aussi le tiers pourra exercer les mêmes répétitions; il aura également la faculté d'arrêter la demande en rescision par l'offre d'un supplément de prix (art. 1681 et 1082).

traindre le vendeur à payer le prix cl les autres prestations ; qu'il peut demander tout au plus que, faute par le vendeur de If satisfaire dans un certain temps fixé par le juge, l'héritage lui reste irrévocablement. Duvergier ne croit pas qu'on doive suivre cette opinion : le jugement ne crée pas une faculté pour le vendeur, il attribue à Chacune drs parties des droits qu'elles sont maîtresse* d'exercer. Voy. Perrière, v° Letton. (Duvergier, t. 2, n" 128.) (A'o/e de l'éditeur Mge.)

[161 Pothier. w 371 .

[ 17] Delvincourt pense que l'acheteur est tenu des détériorations causées par sa négligence , puisqu'il ne peut être supposé tic bonne foi ; tandis que le tiers détenteur est pré.sumé avoir ignoré le vice de la première vente, cl par conséquent a pu négliger la chose comme sienne. Il est difficile, dit Duvergier , de comprendre que la lésion n'ait pas été révélée au tiers détenteur qui d'une part a eu connaissance du prix de la première vente , puisqu'il n'a pu acheter sans se faire représenter le titre de son auteur; et qui. d'un antre coté . a H la véritable valeur de la chose, puisqu'il l'a acquise. Dès lors la bonne foi ne peut guère se supposer plus «pie relie de l'acquéreur. L'art. 2175 rend le tiers détenteur responsable envers les créanciers hypothécaires , des détériorations causées par sa négligence. Le tiers détenteur ne parait pas devoir èlre traité plus favorablement . dans ses rapports nvee le vendeur demandant la rescision. (Traité de la Vente, I. 2, n» 130.) {Aote de I éditeur belge.)

L'art. 1681 réserve au tiers possesseur son recours contre son vendeur direct. Ce recours est de droit.

851 . La rescision de la vente ne donne pas à l'acquéreur le droit de se faire restituer par la régie les droits qu'elle a perçus. L'art. 60 de la loi du 22 frimaire an vu porte, en effet : « Tout » droit régulièrement perçu en conformité de » la présente ne pourra être restitué, quels » que soient les événements ultérieurs, sauf les » cas prévus par la présente [i]. »

852. Une question plus difficile consiste à savoir si la rescision , en faisant revenir la chose entre les mains de son précédent vendeur, doit donner lieu à la perception du droit pour nouvelle mut.ition de propriété.

La cour de cassation s'est prononcée pour l'affirmative.

Elle a d'abord pris pour son point de départ l'art. 68, § 3, n° 7, de la loi du 22 frimaire an vu , qui ordonne qu'il ne sera perçu qu'un droit fixe de 3\fr., et non pas un droit de mutation, pour les expéditions des jugements portant résolution de contrat ou de clause de contrat, pour cause de nullité radicale.

Puis, examinant de quelle nature est la cause de nullité qui agit sur le contrat entaché de lésion , elle a décidé que ce n'était pas une cause de nullité radicale, mais un moyen de rescision qui n'empêche pas le contrat d'avoir toute son existence et de recevoir son exécution tant que le moyen n'est pas proposé.