La promesse de vendre |ieut être a terme

I3i. De la renonciation respective des partir* à la promesse de vente, et de ses effets a l'égard des tiers. Dissentiment avec Duranlon. Du cas où celui a qui la promesse n été faite est en retard de passer le contrat.

COMMENTAIRE

114. Le sens de notre article ne peut être mis dans tout son jour, si l'on ne jette un coup d'oeil sur la théorie que les auteurs antérieurs au Code civil ont donnée des promesses de vente. Cet examen détruira , j'espère , les fausses idées que je trouve répandues sur ce point de notre droit

Ces jurisconsultes distinguaient deux sortes de promesses de vente :

La première, qui était unilatérale, et par laquelle une partie seule s'obligeait envers l'autre, à lui vendre une certaine chose , ti elle le requérait ;

La seconde, qui était synallagmatique, et par laquelle l'une des parties s'obligeait à vendre et l'autre à acheter moyennant un prix convenu , de telle sorte qu'il ne restit plus qu'à passer acte de la vente ainsi préparée.

115. La première espèce de promesse de vente est la seule dont se soit occupé Polhier , dans le chapitre intitulé des promettes de vendre [t]. On peut s'en convaincre en lisant la définition qu'il donne de la promesse de vente, et surtout ce passage emprunté au n° 479 : « Le contrat de » vente est un contrat synallagmatique, par le- » quel chacune des parties s'oblige envers l'au- » tre ; mais la promesse de vendre est une con- » vention par laquelle il n'y a que celui qui » promet de vendre qui s'engage ; celui à qui » la promesse est faite ne contracte aucune oWi- » galion. »

Trois opinions s'étaient formées dans l'ancien droit sur les promesses unilatérales , mais (remarquons-le bien) toutes étaient obligatoires ; il n'y avait de divergence que sur la portée de l'obligation.

Les uns pensaient que la promesse de vendre

f I] Polliier, Vrwle, n° 477. t. l".

(21 Philippe Dère, dont l'opinion est rapportée dans Tirtq., de réf. cenr-nfion., lit. fin., n" 12. Ange!., ei'é

ne pouvait donner lieu qu'à des dommagesintérêts, en cas d'inexécution. Celui qui promet de vendre , disait-on , ne vend pas encore , pas plus que celui qui promet de se marier ne contracte actuellement mariage. Une telle promesse est une obligation de faire, qui se résout toujours en dommages et intérêts. Semo ad factum précise tenetur [*].

D'autres allaient plus loin. Ils voulaient que le promettant fût tenu de satisfaire à M parole en passant contrat. De ce nombre était Pnthier. II décid ât que celui au proGt de qui la promesse était faite , pouvait obliger précisément le promettant à l'accomplir en faisant ordonner que , faute par lui de passer contrat , la sentence en tiendrait lieu et servirait de titre pour saisir la chose et s'en mettre en possession.

C'est ce qu'avait jugé le parlement de Paris , par arrèl du 28 mai 1658, sur les conclusions conformes de l'avocat général Talon.

Cette opinion était incontestablement meilleure que la précédente. L'objection , JVemo prœcite potett cogi ad factum, consacrée par l'art. 1162, Code civil, était sans fondement. Car cette maxime n'est applicable que lorsqu'il s'agit de faits corporels , que nul aulre que l'obligé ne peut accomplir, par exemple de faire un tableau. Mais à l'égard des faits dans lesquels l'intervention du débiteur peut être suppléée par une intervention étrangère, la maxime cesse d'être applicable. Or, le fait qui est l'objet d'une promesse de vente peut se suppléer par un jugement [s].

Enfin , une troisième opinion faisait un pas de plus : elle voulait que ce lui au profit de qui la promesse était îaite , pût , en offrant le prix convenu, demander recta via que le promettant

par le même, n«i7. Voet, de cnntrarht emptionit, n« 2. • Arlio mihi rompetil ad hoc quod intertst. » [3] Polhicr, Vente, a" 840, t. I«r.

Consommât la vente en lui faisant délivrance de la chose [i].

Cette opinion ne conduisait pas à un résultat bien différent de la précédente. Néanmoins, elle avait l'avantage d'éviter les circuits , et , sous ce rapport, comme sous celui de la précision logique, je la crois préférable. Il était inutile en effet que le juge obligeât à passer contrat ; car le contrat n'est qu'un des différents moyens d'opérer la vente, mais il n'est pas le seul. Il n'est pas sacramentel , et l'on peut s'en passer; la vente peut résulter du fait même de la tradition de la chose, et de la réception du prix. Livrer une chose en touchant un prix , c'est vendre [t] . C'est donc remplir la promesse de vendre. De là il suit qu'il est plus expéditif d'ordonner que la vente se consommera par ce double fait , que par un contrat à peu près inutile, puisque la sentence en tient lieu.

Et ici ne faisons pas de confusion ; ne disons pas que celte manière d'envisager la promesse de vendre l'assimile à la vente; car, tant que le créancier n'a pas fait connaître sa volonté de profiler du marché , il n'y a pas contrat synallagmalique : la chose continue d'appartenir au vendeur; elle demeure à ses risques. Il n'y a pas vente par conséquent ; il y a seulement obligation de vendre quand on le requerra [s] . Ce n'est que lorsque le consentement du créancier se sera manifesté , que force sera de passer d'une simple promesse à une vente effective, soit au moyen d'un contrat, soit au moyen de l'échange de la chose avec le prix. Il n'y a rien de commun entre l'action en délivrance, qui procède d'une vente consommée, et celle qui est intentée par le créancier en vertu d'une promesse de vendre. Par la première, l'acquéreur réclame une chose qui lui appartient déjà , qui est à ses risques, et dont il doit avoir la jouissance , puisqu'il en est propriétaire. Par la seconde.au contraire, le créancier ne demande la chose que pour faire opérer, par le fait de la tradition, une vente qui n'existe pas encore. Il ne réclame pas une chose qui est sienne ; mais il veut que la chose soit faite sienne au moyen de la translation du domaine qui lui a été promise.

Cette troisième opinion que je viens de rappeler est consacrée par un arrêt du parlement de Paris mentionnée par Tiraqueau [*]. En voici l'espèce :

Après une vente passée entre deux habitants de la Rochelle , l'acquéreur avait promis au vendeur de s'obliger envers lui à lui donner, dans un certain temps , la faculté d'exercer le

[I] Fachin, Cont., liv. 2, c. 7, 8. Bocrius, Decis. 183, n« 14. Tiraq., de rel. eonv., lit. fin., n» Cl .

[2] Voet, de cont. empl. , n° 2. « Uti non minus re » quam verbis sœictatem coirt placent (I. 4, Dig. Pro • socio), ita ratio non ett cur non idem in emptiont pro- » bttur. »

T10N.0H6. — Df. U TMTt.

retrait au bout de ce délai. Le vendeur ayant sommé l'acquéreur de lui remettre la chose moyennant l'offre réelle du prix , celui-ci répondit que son adversaire ne pouvait demander, en vertu de la promesse, que la concession d'exercer le retrait. Le vendeur répondait qu'il fallait éviter les circuits, et qu'il était conforme à l'équité et à la raison que le retrait fût exercé sans plus de longueur.

Le premier juge ayant renvoyé l'acquéreur de la demande, appel fut interjeté, et le parlement de Paris , réformant cette décision , condamna l'acquéreur à supporter le rachat, et à restituer les fruits à compter du jour de la demande.

Tiraqueau , après avoir rappelé les opinions de tous les docteurs pour et contre sur cette question , conclut en disant que le parlement a suivi dans cette circonstance l'avis le plus équitable (wquiorem senlentiam secutus est), fidèle ici, comme toujours , à son usage d'éviter les circuits et d'arriver à la vérité en dédaignant les subtilités.

Tel était l'état de l'ancienne jurisprudence ; on voit que les divergences qui s'étaient élevées sur l'étendue de l'obligation renfermée dans la promesse de vendre ne font que confirmer le fait incontestable et toujours admis , savoir , qu'une telle promesse contenait un lien de droit et était obligatoire de manière ou d'autre par le promettant.

C'est cependant en face d'un tel état do choses que la cour d'Angers a cru pouvoir décider que , dans l'ancien droit , une promesse de vendre, non accompagnée de la promesse d'ft* cheter, ne constituait qu'un simple pourparler, auquel le promettant n'était pas obligé de se tenir. Dans sou arrêt, qui est du 27 août 1829 [s], cette cour , qui , à ce qu'il paraît , a ignoré complètement ce que les auteurs ont écrit sur cette question , ne s'est-elle pas imaginé que le sentiment de Pothier, sur la force obligatoire de ces promesses unilatérales , était tout à la fois isolé , contraire à la jurisprudence du parlement de Paris et combattu par la disposition générale du droit! Il est impossible de se placer plus à rebours de la vérité.

116. Reste à savoir maintenant quel parti a été pris par le Code civil sur les promesses de vente non synallagmatiques.

Merliu n'hésite pas à dire que la doctrine de Pothier, qui veut que ces promesses n'équipollent pas à vente , ne peut plus se soutenir en présence de l'art. 1589 ; il va même jusqu'à préten-

[3] Pothier, Vente, t\« 477, 1. I.

[4] Deret.com-., lit. fin., tf* 25 et Cl.

15] D»Uoi, 30, 2, 74.

dre que sous le Code civil, toule promise de venir est nulle si elle n'est pas accompagnée de la promesse d'acheter, et qu'elle n'est pas obligatoire pour celui qui l'a faite [<].

Mais on ne doit pas douter que ce ne soit là une erreur manifeste.

Notre article ne s'occupe nullement des promesses de vente unilatérales. Il n'a en vue que le cas où il y a promesse réciproque de vendre et d'acheter, et consentement synallagmatique sur la chose et sur le prix. Les promesses de vente unilatérales subsistent donc avec le caractère que leur avait imprimé l'ancien droit : sans doute, elles n'équipollent pas à la vente; mais elles valent comme promesses obligatoires [s]. Il n'y a en elles aucun vice de nature à délier le promettant; la bonne foi au contraire veut qu'elles soient exécutées, à moins qu'on ne dise que le Code civil s'est montré moins moral que l'ancienne jurisprudence, et qu'il a adopté les commodes doctrines de ce Romain à foi punique, dont Martial se moque dans Tépigramme suivante :

Si ilonare votas, promiltcre n.v donare, Cal .

Vinram te donis muneribusque nicis :

Aceipe callaicis qtiidquid fodit Aslur in arvis,

Aima quidquid habet divitis unda Tugi ;

Quidquid htbeol omnes , necipe , quo modo dus [3]

Disons donc que le promettant sera obligé à tenir sa parole, et qu'en cas de refus, il pourra être contraint par jugement, soit a passer contrat, comme le veut Pothier, soit à faire recta via délivrance de la chose , ce qui me parait plus direct et non moins légal. C'est ainsi que la question a été envisagée par la cour de Paris , 10 mai 1830. L'auteur de la promesse fut coudamné , sur la demande du créancier , à passer contrat dans un délai déterminé, faute de quoi la sentence fut déclarée valoir contrat de vente [*]. C'est la condamnation formelle et tout à fait juridique de l'opinion de Merlin.

117. Lorsque la promesse unilatérale de vendre a été faite avec limitation de temps, le promettant est déchargé de plein droit , si , avant l'échéance, il n'a pas été mis en demeure [s).

Eu effet , il est clair qu'en précisant une époque , celui qui s'est obligé à vendre n'a pas entendu perpétuer au delà son obligation. On ne pourrait, sans violer la convention, la proroger. Vainement Duranton pcnse-t-il que, pour faire tomber en déchéance le créancier, il faudrait une

[I] Bèp„ va Vente, S 7, n«» 3 et S, non bit in idem, n» 16. L'opinion de Merlin a elé adopter par un orret de Lyon du 27 juin IK32 (Sircy, tK33, p. 383.)

[2] Supm. n o> n et 102. L. ult.C. ad S. C. Vellcj.

(31 Lib. iO. rptK. 1C.

[4] Sirey, J827. p. 87. Duranton, t. 9, 106, p. 49, est également de cet avis.

VENTE

sommation, conforme'ment à l'art. 1 130 du Code civil. Je réponds que cet article, de même quo l'art. 1146, n'est applicable que pour la mise en demeure du débiteur, et qu'ici, au contraire, c'est le créancier qui est en retard de profiler de ses droits.

Lorsque la promesse a été faite sans limitation de temps , Pothier veut que le promettant , pour en être déchargé, obtienne sentence portant que l'autre partie déclarera , dans un temps limité, si elle entend acheter; faute de quoi, la promesse sera considérée comme non avenue [ej.

Mais je pense avec Duranton qu'un jugement n'est plus nécessaire sous le Code civil , et que, par argument de l'art. 1130, on doit dire qu'il suffit d'une sommation portant que, si celui à qui la promesse a été faite ne se décide pas à en profiler dans tel délai , le promettant sera dégagé.

S'il s'est passé un temps considérable sans quelle créancier ail exigé l'accomplissement de la promesse, on pourra, suivant les circonstances, décider que les parties se sont désistées tacitement de la convention [7].

118. La promesse unilatérale de vendre doitelle être nécessairement faite avec fixation d'un prix?

Pothier soutient la négative [s]. Suivant lui , une telle promesse contient la convention implicite que le prix sera fixé par des experts dont les parties conviendront [«]. A la vérité, continue Pothier, il ne peut y avoir de vente sans un prix convenu entre les parties ; mais la promesse de vendre n'est pas encore une vente [io].

Contrairement à celle opinion de Pothier, Voet croit qu'une promesse de vendre à juste prix ne contiendrait pas de lien de droit, et que le promettant pourrait impunément en discéder [11]. Son motif est qu'il n'y a pas là de promesse positive sur le prix , et que le vendeur peut avoir entendu par juste prix uuc somme plus forte que celle à laquelle le futur acquéreur pouvait penser de son coté. Je suis assez porté à préférer ce sentiment, et à ne voir qu'un simple pourparler dans la déclaration dont il s'agit , à moins qu'elle n'ait été suivie d'un commencement d'exécution.

110. Lorsque le prix est porté par la promesse de vente, quelque variation qui soit survenue depuis celte promesse dans la valeur des choses de l'espèce à laquelle appartient l'objet dont il a été traité , le vendeur n'est pas recevable à vouloir vendre pour un prix plus haut que celui qui a été convenu. Il n'est pas non

[5] Poihicr, Vente, n°48l,t. 1.

Un Vente, n» 481. Voy. supra, n* 1 01 .

(?] Duranton, t. 9, n» 38, p. 30.

[8] Pothier, Vente, n» 18t.

[9] Arg. de la loi 49. S 8, Dig. de leg. f •.

[10] Pothier, Wnfr. n« 483, t. !.

lilj De • n, mpi., n» 2. Voy. Duranton, t. 19,n«57.

plus tenu de le vendre pour un moindre prix

120. Si la chose s'augmente par alluvion dans le délai convenu, le promettant pourra retenir l'accrue. Co prolit de l'augmentation appartient à celui aux risques de qui est la chose [ijj le promettant pourra donc esiger que l'acheteur lui fasso raison de cette plus value.

1 21 . Si la chose avait été détériorée par quelque cas fortuit, l'acheteur ne pourrait exiger une diminution du prix ; car celui qui a promis de vendre ne s'est obligé de le faire que pour le prix exprimé par sa promesse , et non pour un prix différent [s).

122. Pendant le délai, le promettant peut louer la chose promise; car elle lui appartient, et il faut qu'il en tire profit. Si néanmoins le bail avait été fait frauduleusement pour préjudicier aux droits du futur acquéreur, il pourrait être annulé

123. La vente, qui vient réaliser la promesse de vendre faite par obligation unilatérale , ne remonte pas à la date de cette promesse; il n'y a de vente que lorsque le consentement de l'acquéreur s'est ajouté à la promesse du vendeur [s]. C'est pourquoi je ne comprends pas que Duranton ait soutenu que la déclaration faite par celui à qui la promesse a été donnée, de vouloir en profiter et passer contrat, doit avoir un effet rétroactif [«). Cette opinion bouleverse toutes les notions reçues, et, pour eu sentir tous les vices, il suffira de se reporter a ce que nous avons dit au i • 113. Vainement Duranton parlet-il de l'effet rétroactif de la condition suspensive (art. 1179). La rétroactivité en cette matière n'a lieu que lorsqu'il y a contrat; mais la raison se refuse à l'admettre, lorsqu'il n'y a qu'une promesse unilatérale.

Rien ne prouve mieux l'erreur de Duranton que l'espèce à laquelle il applique son principe de rétroactivité, et les conséquences qu'il en tire. Il suppose que Pierre a promis à Jacques, sans réciprocité, de lui vendre l'immeuble A, et il veut que si , avant d'accomplir son obligation, Pierre vend à Paul l'immeuble en question, Jacques ait action contre ce dernier pour le forcer à le lui restituer. Quoi! Paul, qui a acquis lorsque l'immeuble était encore dans le domaine de Pierre, pourrait être inquiété par un individu qui n'a consenti, qui n'est devenu acquéreur que postérieurement à lui ! Il est impossible d'admettre un résultat aussi contraire aux saines doctrines.

Il) Pothier, Vemte.u» 484, t. I.

1*1 L. I». Uig., * rrg. juris. L. fin. C. * furtis. Pothier, h° W6, l. I.

[3] Polluer, Ytnte, n° 483, t. t.

[4] Arrèl de Paris, 10 mai 1826 (Sircy, 1837, 2, 87).

[5] Duvergicr, n° 126.

1 1. , Durant*», i. », u» 59, p. 28. Coulon, Quut. dt dr., dial. 64.

[7] Pothier, Ytntt, 47». Supra, no 118.

124. Du reste, il faut prendre garde de ne pas confondre une simple proposition de vendre avec une obligation de vendre [i].

Quand un commerçant envoie une circulaire portant indication des articles qu'il vend et du prix , avec offre de les fournir et de les expédier, c'est là une simple proposition qui ne le lie pas : il peut vendre à d'autres acheteurs qui se présentent dans ses magasins [s] , et ceux qui ont reçu sa circulaire ne peuvent s'en plaindre.

Mais si , par exemple, l'acte est ainsi conçu : a Je promets et m'oblige de céder à la coin- » mune de Saint-Pierre de la Cour le presby- » 1ère, lorsque l'acte de vente m'en aura été » consenti en me remboursant de mes dépenses » et déboursés, a c'est là une promesse obligatoire. La cour d'Angers n'a pu juger le contraire que par un véritable oubli des principes de la matière [9] ; ce qui me rappelle ce mot de B retourner : Qu'il faut faire peu de fondement sur la jurisprudence des arrêts ; et qu'il est bien plut sur de s'en tenir aux principes [to].

, 125. Venons aux promesses de vendre synallagmatiques. Ces promesses valaient-elles vente dans l'ancienne jurisprudence?

En quel seus valaient-elles vente?

Il y avait sur ce point beaucoup d'obscurité et une grande divergence entre les arrêts et les auteurs.

Tiraqueau, conseiller au parlement de Paris, a rapporté, avec son inépuisable érudition [11], le sentiment de tous les docteurs, qui veulent que la promesse de vendre ne soit pas équipollente à vente , et qu'elle se résolve, selon ka uns, en obligation de passer contrat , ou . selon les autres, en dommages et intérêts. Ces docteurs sont très-nombreux. On voit figurer dans cette nomenclature Philippe Dèce, Balde, Angélus, Salicet , Imola , Paul de Castro, Bartole, Alexandre, le prince des jurisconsultes de son temps, et une foule de célébrités aujourd'hui tombées dans le plus profond oubli [n).

Dumoulin , qui vint après eux , proposa sur tout cela une distinction.

Ou bien les parties n'ont voulu s'engager à titre de vente et d'achat que dans un avenir plus ou moins éloigné , et alors autre chose est vendre et promettre de vendre ; ou bien leur volonté se or f ère à un acte présent , contenant toutes les conditions substantielles de la vente , mais devant être corroboré par un acte futur; alors la promesse de vente est une véritable

[8] Pardcs*u«, n» 269.

[9] Arrêt du 27 août 1839.

[10) Sur Henry*. I* 2. p. 335.

[il] Brelomiier, toujours enclin è lancer IVpipranimc contre les magistrats de son temps, prétendait que Messieurs ses confrères avaient bien su se corriger de ce défaut. (Sur Henrys, t. 2, p. 333, 334.)

[12) lté rctract. conc, ad tit. fin., n- 42 et soiv.

DE LA VENTE

vente. Par exemple, je vous promets de vous vendre un tel immeuble, en conséquence de vous lb livher au prix de tant , et de vous en passer contrat authentique sous le sceau d'un notaire de Paris, dans certain délai. Vous et moi nous faisons une vente actuelle, malgré l'acte futur qui doit venir s'y joindre. Jiotrc promesse réciproque porte sur quelque chose de présent. Je m'oblige à vous livrer la chose. Cette chose, le prix et le consentement sont réglés à l'instant même , et tout aboutit à une vente irrévocable et définitive , si l'on veut mettre de c6té d'inutiles circuits.

« Haec tamen sanc intelligenda sunt quando » partes rémanent in terminis simplicis con- 0 ventionis de vendendo, vcl alio actu faciendo 3» in futurum , ita quod intentio purtium et » verba disposiliva referentur ad aclum de fuit turo; secus, si et verba obligativa et mens j» referantur ad actum pnrsentem et omnia ad » substantiam actus requisita praesto sint ; quia » tune, licet insérai) i ur verba sonantia in futu- » rum , ut protniito talcm rem lanti vendere, » tradere, et infra lot dies instrumentum au- » thenticum tub tali tigillo, puta parisiensi , con- » ficere, nihilominus celebratur actus de prae- » senti, attenta intentione partium, dispositione » etcapacitate materiœ suhjecta? [ij. »

Ailleurs, dans une consultation, Dumoulin tient le langage suivant :

a Quando omnia substantialia venditionis de » pnesenti intervenant , tune pactum de tvn- » dendn transit in vtnditionem de prœsenti et est * aelualis venditio; quod si promitto me tibi » ohligaturum ad dandum deeem , quod statim » donatio perfecta est et possum recta conveniri » ad decem , causa vitandi circuitus [*]. »

Cette distraction du prince des jurisconsultes français fit fortune dans plusieurs tribunaux et chez un grand nombre d'auteurs. Henrys l'adopta [s] en ces termes : « l\ faut pourtant » prendre garde de quelle sorte la convention y> est dressée , car, si au lieu d'une simple pro- » messe , on avait parlé de vente, c'est-à-dire si » on avait parlé en termes de présent , et non de » futur , l'acte serait valable et obligatoire , » comme quand on dit : vend dès à présent , et » que la promesse de passer contrat n'est que » pour l'assurance. C'est une distinction qui a » été remarquée par Dumoulin. »

[i] Sur Taris, de» Centives, S 78, glose 1, n» 82.

pfl Conseil 30, n» 7. On voit par cet exemple, que Dumoulin donne à l'appui de son opinion , en quel sens il entend que la vente est actuelle ; c'est en ce sens que le donateur peut être directement actionné ad Iraâitiontm, pour éviter les circuits. Au surplus, dnns l'espère sur laquelle il émettait -ou avis comme avocat, la vente était présente, cl les paroles du futur n'avaient été employées que pour apposer an terme à l'obligation. (Même conseil, n n 8.)

(5] Vol. 2, 1. 4, ch. G,q. 40, p. 333, n» 4.

126. On voit que Dumoulin et Henrys ne faisaient pas une grande concession en "attribuant le caractère de vente à de pareils marchés. Dans les deux exemples qu'ils posent , la promesse ne porte que sur l'obligation de passer contrat authentique, mais auparavant il y a déjà vente formelle, soit verbale, soit sous seing privé; Henrys le déclare naïvement, « rend dès à présent, » et quant à Dumoulin, quoique son hypothèse n'ait pas la même ingénuité, elle n'arrive pas moins au même résultat. Car celui qui promet de livrer une chose {promitto talcm rem... tradere), se sert d'une promesse équipollente à celle de la vente, dont l'objet est de procurer la livraison d'une chose moyennant un prix. Si c'est là ce qu'on a appelé promesse de rendre , il faut convenir qu'on a nourri et perpétué une grande équivoque ! car ces prétendues promesses de vendre, de prœsenli, . qu'on dit équipollentes à vente, ne sont autre chose que des ventes bien et dûment conditionnées [«], surtout dans l'ancienne jurisprudence, où le contrat de vente ne suffisait pas pour transférer le domaine à l'acheteur.

En veut-on de nouvelles preuves? qu'on consulte les arrêts rendus sous l'influence de la distinction de Dumoulin.

127. Un particulier avait vkndc [s] une métairie moyennant uu certain prix, avec la clause qu'elle serait arpentée au plus tôt, et qu'il en serait passé un contrat par-devant notaire, lors duquel les parties conviendraient des termes du payement. Le billet avait été signé par le vendeur et l'acheteur. Sur le refus du premier, il intervint le 12 janvier 1649, au parlement de Toulouse, un arrêt après partage, qui décida qu'un tel acte devait être exécuté : et qu'il en serait passé contrat [b]. Mais n'est-il pas clair qu'il y avait ici vente parfaite exprimée dans le billet sous seing privé , et que la seule question à examiner était celle de savoir si la promesse de passer contrat authentique suspendait la vente,' question qui se rattache bien plus à ce que nous avons dit ci-dessus, n<"18et 19, qu'à la portée des promesses de vendre. C'est cependant comme décision sur une promesse de vendre, que cet arrêt est cité par Bretonnier.

C'est aussi dans le même sens que Brillon rapporte plusieurs arnts intervenus sur des espèces semblables [»]. Nous allons le laisser

[4] Il y avait cependant quelques auteurs qui pensaient que ces ventes n'étaient pas parfaites tant que le contrat authentique n'était pas rédigé (voy. ««/«ru, n" 18 et 19). Ils supposaient que les parties nvnient voulu faire dépendre leur engagement de la condition suspensive de la rédaction d'un acte authentique.

[jj Je me sers du mol employé par Bretonnier, sur Henrys. vol. 2, p. 3."4.

jC] Catclan, t. 2, Hv. î>, ch. 4. Bretonnier, sur Henrys, vol. 2, p. 3."i.

[7] Dictionnaire du Arrêts. Voy. Venu, n» 49.

« Des conventions de main privée, de la main » de la demoiselle de Bassin , et du sieur de » Bienassis, qui portaient vente db prjesbnti , et » qu'il en serait fait contrat , par avis d'avocats » (ce qui pourtant n'avait pas été fait) , furent » confirmées au parlement de. Grenoble. Par » arrêt du 3 mars 16-10 [i] cette demoiselle fut » déboutée de sa requête par laquelle elle avait » déclaré le changement de sa volonté, soute- » nant que cette vente n'était pas parfaite.

» La simple promesse de vendre n'oblige pas » précisément à la tradition de la chose ; mais » cela se résout en dommages et intérêts. Tou- » tefois il faut bien prendre garde de quelle >» sorte la promesse est dressée; car si on parle » de temps présent, et non de futur, la promesse » est obligatoire... etc. »

Boniface [»] est aussi préoccupé de la même pensée : car il appelle promesse de vendre un écrit par lequel une demoiselle Braqueti avait promis à M" Broglia, avocat de Marseille, de lui vendre pour 1,500 liv. un immeuble sis à Merveil , avec clause que les intérêts comptaient du jour de cette convention , et que l'acheteur s'obligeait à laisser jouir les fermiers, sauf à rédiger le tout en contrat authentique à première réquisition. Or, il est bien clair que ce traité contenait une vente actuelle, puisque le prix était dû dès le moment qu'il avait été passé et qu'il produisait intérêts. Il n'y avait là de promesse in futurum que pour la rédaction du contrat authentique.

Enfin citons un dernier arrêt pour achever de prouver que ce qu'on appelait promesse de vendre, n'était pas autre chose qu'une vente actuelle , accompagnée de la promesse d'y joindre un acte authentique, afin d'avoir Ain acte portant hypothèque et exécution parée.

La marquise du Quesnc passa avec le sieur Bosc un écrit sous seing privé, qui fut ensuite déposé cheà un notaire , et qui était ainsi conçu :

a Propositions convenues entre madame la marquise du Quesne et M. Bosc pour l'achat de la terre et marquisat du Quesnc. Le prix . 260,000 liv.

» Pour tes payements :

a Le sieur Bosc se charge de la dette de ma- » dame de Clerainbault. 63,000 liv. »

Suit l'indication de divers payements.

[i] Voy. aussi Choricr, dans sa Jnr. de Guy-Pape, p. 238, notes.

[2] T. 2, p. 213,1. 4, ch. t-

[3] Brillon, toc. rit. Bretonntcr, sur Heiirys, vol. 2, p. 333. Fcrriercs (v» Promesse dr venir), qui «lit « promrit.tr de vente vaut renie. » appuie celte proposition sur rct MTét, ainsi que sur ta distinction U Jlenrys el sur d'autres dédiions analogues.

[41 Tiraq., toc. supra cit.

[5] Vol. 2, p. 332.

ART. 4589. 69 Puis on ajoute :

« La jouissance à commencer au jour de » Saint-Martin prochain 1696.

» Fait double à Paris, ce 6 juin 1696. »

Bosc, ayant été invité par la marquise du, Quesne à passer contrat authentique, crut pouvoir s'y refuser. En conséquence , il fut traduit devant les requêtes du palais pour se voir condamner à passer contrat dans les trois jours, et à payer les sommes portées dans l'arrêt fait double le 6 juin 1696. Par sentence du 4 janvier 1697, il fut décidé que Bosc passerait contrat , sinon que la sentence en tiendrait lieu ; en conséquence, qu'il payerait le prix convenu.

Sur l'appel , arrêt du parlement de Paris, du 19 juillet 1697, qui confirme la sentence.

On voit par cet arrêt, que citent tous les auteurs qui veulent appuyer la proposition promesse de vente équivaut à vente [s], que la promesse ne portait que sur l'acte authentique destiné à consolider la vente sous seing privé faite antérieurement. Ainsi donc, ce que l'on entendait par promesse de vente équivalant à vente, c'était une promesse de rendre authentique une vente déjà parfaite, mais passée sous seing privé.

128. A cette première confusion dans les termes, vient s'en joindre une seconde.

Lorsqu'une promesse de vendre restait dans les limites d'une simple promesse in futurum sans aucune obligation actuelle, c'était une grande question pour les jurisconsultes de savoir si elle devait se résoudre en dommages et intérêts, ou bien s'il en résultait une obligation de passer contrat [*]. Ici se reproduisait la lutte dont nous avons parlé au n° 115. Henrys, Brelonnier [s], Boniface [o], Brillon [t] , etc., tenaient que la promesse de vendre et d'acheter ne devait aboutir qu'à des dommages et intérêts. Mais le parlement de Paris, et en général la jurisprudence des arrêts , décidaient que le promettant était tenu de passer le contrat de vente [k]. Alors, pour résumer en termes énergiques cette manière d'envisager les promesses de vendre, il arriva que plusieurs auteurs s'avisèrent de dire que la promesse de vendre une chose était effectivement une vente. Pourquoi à leurs yeux était-elle une vente? Écoutons Danty [»] : « La promesse de vendre une chose » est effectivement une vente ; car elle est oWi- » galoire de pari et d'autre, par la raùon que

[61 T. 2, p. 210,1.4, ch. t.

[7] Dict. des Arrêts, v» Vente promise.

[H] Lu jurisprudence des arrêts juge sans distinction (disait Brrtonnirr, p. 334, loe. tu,) qu'une semblable promesse oblige relui qui l'a faite de l'exécuter et de passer contrat de la vente. Cependant, Boniface cite un arrêt en sens contraire, rendu par le parlement de Provence, le 12 mai Kitil.

[S)] Ut ta preuve, p. 740.

» celui qui a promis de vendre est tenu de livrer » ee qu'il a vendu , et celui qui a promis d'acheter » est tenu de le payer. Quod ab tnilio sponte scripy> tum aut in poUieitatione deduetum est, hoeab in- » vitis complealur.vL. ult.C. ad. S. C. Vellcian.

Et Boiceau n'avait pas une autre pensée lorsqu'il donnait la rubrique suivante, « Im pro- » messe de vendre est une véritable vente m à ce passage de son ouvrage sur la preuve : « Et a quant à la maxime vulgaire qui dit que l'on » peut se départir d'un contrat, qui n'est pas > encore parfait ni mis au net, elle ne peut être » opposée ; car ceux-là se trompent qui croient » que cette maxime a lieu dans les conventions » qui portent promesse de vendre, louer, échan- » ger, etc., et qu'il est permis de s'en repentir , » ce qui est entièrement faux; car ces sortes de » contrats sont parfaits entièrement , quoique, » pour leur entière exécution, ils requièrent un » autre contrat. C'est pourquoi Bartole et Balde » les appellent des contrats innomés dans les- » quels il n'est pas permis de se repentir [l]. »

Ainsi donc ces contrats, que Boiceau appelle innomés, et qui certainement ne sont ni un bail ni une vente, puisque la vente et le bail sont des contrats nommés [tj, ces contrats, à qui il manque quelque chose pour leur entière exécution, ne sont assimilés par l'auteur k une véritable ▼ente qu'à cause de leur force obligatoire [s] !

129. Concluons, en définitive, que dans l'ancienne jurisprudence , quand on disait qu'une promesse de vendre était une véritable vente, on voulait dire seulement qu'elle était obligatoire, et qu'à l'instar de la vente , elle devait conduire à la tradition de la chose et au payement du prix. Concluons encore que, dans un autre sens, on appelait promesse de vendre équivalente à vente, les ventes sous seing privé qu'on s'était obligé à rendre authentiques. Ces locutions n'avaient pas un grand inconvénient, parce que, dans l'ancienne jurisprudence, la vente seule ne transférait pas la propriété , et qu'elle ne donnait lieu qu'à une action personnelle pour avoir la chose ou le prix , ce qui lui était commun avec la promesse de veudre. Toutefois, elles n'étaient pas parfaitement exactes. Dans le premier sens, il était faux que la promesse fiU une vente véritable, puisque la chose restait aux risques du vendeur [s], tandis que •'il y eût eu vente, le risque etU été pour l'acheteur [5]. Comment, en effet, la chose aurait-elle été aux risques de l'acheteur, puisque, comme Boiceau en convient, le marche était incomplet, et qu'il fallait l'intervention d'un nouvel acte pour le consommer, savoir, ou un contrat, ou

[f] Boiceau dit d'ailleurs lui-même, iun'1, « yr w ne «on» pa§ dtt ventes nidtt baux. -

[3] Toullier explique aussi de celle manière la maxime « La promus* de vente vaut vente, » t. 5, a» 92,

VENTE

la tradition de la chose jointe h la numération du prix? Car, il faut bien y faire attention, c'est par abus de mots qu'on qualifiait de vendeur ou d'acheteur celui qui avait promis de vendre, celui qui avait promis d'acheter. L'un ne pou* vait devenir vendeur, l'autre ne' pouvait êtro acheteur, que par un contrat ou par la vente tacite résultant de la tradition et du payement du prix [«]. Dans le second sens, il était également faux d'appeler promesse de vente ce qui portait sur une vente parfaite.

Ainsi, il y avait daus tout ceci une double confusion, puisque, sous le premier point de vue, on appelait vente ce qui n'était que promesse de vente , et sous le second point de vue, on appelait promesse de vente ce qui était réellement une vente parachevée.

13o. — C'est sous l'empire de ces idées qu'a été conçu notre article portant que la promesse de vente vaut vente lorsque, etc.

Si l'on veut chercher dans les travaux préparatoires du Code civil le sens qu'ont donné k cet article ceux qui l'ont rédigé, on est forcé d'en restreindre singulièrement la portée.

Portalis disait dans son Exposé des motifs :

« La promesse de vendro vaut vente, lorsqu'il y » aura consentement réciproque des deux parties » sur la chose et sur le prix.

» On trouve effectivement , en pareil cas , » tout ce qui est de la substance du contrat de » vente. »

Portalis arrête là ses expressions laconiques; mais, comme pour leur donner un commentaire, il cite en note Cochin, t. 6, 4, 160 [7].

Mais, en recourant à ce que dit, sur ce sujet, ce célèbre avocat, nous lisons : a II est de prin- » cipe qu'on n'est pas moins lié par un acte » qu'on rédige et que l'on signe soi-même , que » par ceux qui se font en présence des notai -

» res Si, par l'acte même, on s'oblige à en

» passer un autre par-devant notaires, l'acte » pour cela n'est pas un simple projet, c'est d seulement une forme plus authentique que m l'on promet d'y ajouter , mais dont on peut se » passer .... Il a été mille fois jugé qu'une pro- » messe de passer contrat de vente était obligatoire, m quoiqu'il n'y eût aucun contrat passé en cont> séquence , et qu'il suffisait pour cela que la » promesse de passer contrat contint les condi- » tions essentielles de la vente, substantialia » contractus; et lorsqu'une des parties a voulu » secouer le joug d'une pareille promesse, elle a » toujours été condamnée à l'exécuter. » Puis , faisant allusion à l'espèce sur laquelle il écrivait, Cochin ajoute-: « Ce n'est pas une simple

[4] Bretonnier, sur Henry*, t. 8, p. 354. Pothicr,

[51 Polhier, Ve»/e,n».308et 479.

[61 Yoy.«ij> ra ,n»H5.

171 L©crf,t.7,p.71.

» promesse de passer contrat, c'est un acte par- » fait par lui-même, qui contient une obligation » présente, absolue, sans retour, et à laquelle » on a seulement ajouté la promesse de le ci- » menler par un acte devant notaires, si la » dame de Méiières le réclamait. »

Si Cochin est le commentateur officiel de l'article 1589 du Code civil, qu'en résulte-t-il î que cet article, en décidant que la promesse de vendre vaut vente, n'entend dire rien autre chose, sinon qu'elle est obligatoire et que le vendeur peut être contraint , recla via , sans détour, à livrer la chose , et l'acquéreur à solder le prix ; en un mot , que l'art. 1689 ne renferme rien de plus que ce qu'ont voulu dire Boiceau et Danty que je citais tout à l'heure ; car il y a parfaite conformité d'idées entre ces jurisconsultes et Cochin.

Mais l'art. 1589 a-t-il voulu que la simple promesse de vendre valût vente, en ce sens que, comme la vente, elle mit la chose aux risques de l'acheteur et l'en rendit de plein droit propriétaire?

A cette question je répondrai par uno distinction.

Ou la promesse de vendre est une promesse de passer un contrat ajoutée à une vente verbale ou sous seing privé déjà parfaite, et lorsque le risque pèse sur l'acquéreur dès avant la rédaction de l'acte authentique, car, comme le dit Cochin, il y a là contrat parfait, absolu, san* retour;

Ou bien la promesse de vendre ne vient s'ajouter à aucune convention présente, et alors, elle ne peut pas plus transférer de plein droit la propriété qu'elle ne faisait dans l'ancienne jurisprudence; car le Code n'a attribué à la promesse de vente que le caractère qu'elle avait dans l'ancien dreil. Le nom de Cochin, iuvoqué par Portalis, en est la preuve évidente. Grenier, orateur du tribunat , vient la confirmer, lorsqu'il dit : m L'usage de la promesse de vendre i» est aussi ancien que la vente. Il n'y avait » aucun inconvénient à le conserver [<]. »

Ce sentiment est aussi celui deToullier.

« Il est bien évident , dit-il , que la simple » promesse de vendre n'a pas l'effet de transférer » la propriété, puisque celui qui promet seule- » ment de vendre n'a pas la volonté de s'en dé- » pouiller actuellement. Il ne s'oblige qu'à la » transférer par un nouveau contrat nécessaire » pour cette translation [«],

» La commission chargée de la rédaction du

[I] Locré, t. 7, p. 108.

[f] Duranton, t. 9, n» M, p. 43,

[S] Idem, n« 92, p. 42.

[4] Idem, n«9t,p. 42.

[5] Duranton est d'une opinion contraire (t. 9, n" SI). Il veut que la simple promesse de vente transfère la propriété, et, pour arriver ù ee résultat, il lui suffit de prendre à la lettre l'art. 1589. Comme cet auteur n'a

» projet de Code embrassa l'opinion des auteurs » qui (dans l'ancienne jurisprudence) pensaient » que les promesses de vente obligeaient préci- » sèment à passer contrat et à livrer la chose. » Elle s'exprime dans les mêmes termes que les » auteurs : la promesse de vente vaut vente, sans » s'apercevoir que cette maxime manquait ab- » solument d'exactitude, sous l'empire des nou- » veaux principes, qui veulent que la propriété » s'acquière et se transfère par l'effet des con- » ventions, notamment par la vente, encore » que la chose n'ait pas été livrée.

» Ainsi , la première vente , quoique non » suivie de tradition , prévaut toujours sur la » seconde, même suivie de tradition, parce que » le vendeur n'a pu transférer un droit qu'il » n'avait plus.

» Au contraire, la vente postérieure à la pro- » messe de vendre , même authentique , est » valide parce que la propriété ayant , nonob- » stant celte promesse , continué de résider sur » la tète du vendeur, il continuait aussi d'avoir » le pouvoir de la transférer à un acquéreur de » bonne foi , sauf à celui en faveur de qui la » promesse avait été faite, de former une ac- » tion en dommages et intérêts contre le ven- » deur [$]. »

En conséquence, Toullier décide que la maxime la promesse de vendre vaut vente, n'est absolument vraie que lorsque la promesse est suivie de tradition et de possession ; sans quoi , dit-il , •> il est certain que la promesse de vente n ne peut avoir les mêmes effets que la vente [4].»

En suivant tous les progrès de l'ancienne jurisprudence, en recherchant l'origine de l'art. 1589, et en descendant dans la pensée de ceux qui l'on rédigé, il me parait impossible de ne pas adopter l'opinion de Toullier [5].

D'ailleurs, si l'on voulait prendre à la lettre les paroles de l'art. 1589, si on ne les éclairait pas par les précédents qui ont servi à sa rédaction , on se trouverait entraîné dans les conséquences le5 plus fausses et les plus contradictoires avec la volonté formelle des parties. Il est déraisonnable de soutenir que la propriété est transmise de plein droit et actuellemetU à l'acheteur, lorsque le pacte intervenu entre les deux promettants fait expressément dépendre la translation du domaine d'un fait futur, d'un fait que les contractants n'ont pas voulu actuellement consommer.

Ce sentiment semble pouvoir se corroborer d'un arrêt de la cour de cassation du 22 décem-

obordé aucun des arguments que je viens de passer en revue, je ne crois pas devoir rien changer (quant a présent du moins) i ma manière de voir, qui me parait reposer <ror des bases difficiles a ébranler ; savoir : d'un côté, la raison, la force des choses et la volonté précise de» contractants, qui ne saurait être révoquée en doute, et dont on ne tient aucun compte dans le système de Duranton > de l'autre, l'origine de l'art, im.

VENTE

bre 1813 [0. Le 26 thermidor an 13, le sieur Deslon s'oblige à payer à Sahuguet, dans le délai d'un an, 6,156 fr.,et, a défaut de payement, de lui consentir une vente de six pièces de terre désignées dans l'acte, suivant l'estimation qui en fut faite par des experts. On voit que c'était là une promesse de vente dans laquelle il y avait consentement sur la chose et sur le prix. Mais entraînait-elle translation du domaine de la chose? Une pareille idée ne fut pas même proposée, et sur la question de savoir à compter de quelle époque Sahuguet était deveuu propriétaire, il fut jugé par l'arrêt précité que c'était à compter d'un jugement du 30 août 1815 , portant envoi en possession des immeubles vendus M.

131. Mais sous les autres rapports, la promesse de vendre synallagmalique doit être assimilée à la vente.

Ainsi il a été jugé par la cour de cassation que c'est à partir de l'acte notarié, passé en con-

[\] Dalloi, F.nreyitt., 1. 13, p. 159. Merlin, Bép., y Vente. S !•. il» t 6i«.

[31 Duvergier . n» 124 , enseigne que la promesse synnllagmntique transmet In propriété ronuue la vente Même. Les partisans de l'opinion contraire, dit-il, ont cherche anliéuiicr la force delà disposition de Part. I5H9, par l'explication des motifs qui l'ont fait introduire dans le Code civil ■ il* ont pensé que In maxime, la promette de vente vuut vente, avait él«* admise, «.ou» l'ancienne jurisprudence , uniquement comme expression laconique du système qui trouvait dans la promesse de vente, urin-

seulcmciii le principe d* action en dommages-intérêts,

mais aussi |<< fondement d'une action pour contraindre l'auteur de la promesse à passer acte; et ils ont cru que les auteurs du Code civil, eu s emparant de la formule, n'avaient voulu dire précisément que ce qu elle di>ail dans l'ancien droit, ni plus ni moins, et qu'ils n'avaient pas entendu assimiler absolument la promesse de vente h la vente, en la rendant translative de la propriété, comme l'est la vente sous le Code civil. Admettons que le législateur moderne, adoptant une locution toute faite, soit présumé avoir voulu exprimer la pensée qu'elle exprimait pour ceux qui l'avaient autrefois employée ; mais je crois qu'il y a erreur dans l'interprétation qu'on donne n la maxime elle-même. L'analyse «l'une promesse de vente avant montré qu'elle renfermait les éléments constitutifs d'une véritable vente, In majorité des jurisconsultes et la jurisprudence des arrêts lui attribuèrent tous 1rs rflV-ts qui étaient alors attribués à la vente. A la vérité, res effet» étaient moins étendus qu'ils ne le sont aujourd'hui : il n'y avait pas transmission île la propriété par la seule force de la convention ; mai» comme les effet* de la promesse île vente n'étaient pas déterminé* par suite du caractère spécial de cette espèce d'obligation, qu'au contraire ils étaient la conséquence de l'nssimilation*élablic entre la vente et la promesse, lorsqu'une législation nouvelle est venue imprimer au contrat de vente une puissance plus grande, la promesse de vente a dit éprouver une modification semblable. Prétendrait-on que l'ancienne maxime n'exprimait point cette identité de force obligatoire entre la vente et la promisse de vendre ? ce serait s'élever d'abord contre le fait, ce serait méconnaître d'ailleurs le sens naturel d'une formule aussi remarquable par sa clarté que |Mir son énergie ; ce serait accuser les jurisconsultes qui l'avaieut présentée, et les rédacteurs du Cod* civil qui l'ont reproduite, d'iguorcr la

séquence de cette promesse , que court le délai de deux ans dans lequel doit être intentée l'action en rescision de celte vente [s] .

Cet arrêt me parait irréprochable. Il est fondé sur la combinaison exacte des art. 1589 et 1676. En effet, la promesse de vendre et d'acheter produisant une obligation de livrer la chose et de payer le prix , c'est du jour où elle a été passée que s'ouvre l'action pour s'en faire décharger.

132. Puisque la promesse de vendre est équipollente à la vente , il faut dire qu'elle est susceptible des mêmes conditions suspensives et résolutoires que la vente. Il est même assez ordinaire qu'elle soit conditionnelle. ,

On trouve dans le recueil des arrêts deColmar une espèce dans laquelle la promesse de vente était subordonnée à la condition suspensive que l'un des contractants épouserait la ûlle de l'un l'autre M.

Voici d'autres exemples.

valeur des termes qu'ils ont employés, et les plus simples règles delà logique. » Répondant ensuite à l'objection que celui qui promet de vendre une chose ne la vend pas encore , Duvergier dit qu'elle serait décisive contre ce système, si le fait auquel s'oblige l'auteur de la promesse était tellement dépendant de sa volonté qu'il pùt a son gré acconqdir ou refuser d'exécuter sa promesse, sauf les dommages-intérêts qui seraient prononcés contre lui ; mais, et Pothier nous l'enseigne, si l'auteur de la promesse résiste à la demande d'exécution formée contre lui, un jugement interviendra qui tiendra lieu du contrat de

vente Ainsi, en rapprochant la convention du résultat

qu'elle doit nécessairement produire, ou trouve dans la promesse de vente le germe certain , et que la volonté du débiteur ne peut détruire, de l'obligation délivrer la chose vendue : d'où la conséquence que la promesse synallagmalique de vente vaut vente , dans toute l'étendue de l'expression, opère transmission delà propriété, et met la chose aux risques de l'acheteur. Du reste , Duvergier, n« 125, avoue que si les parties ont manifesté l'intention de rejeter dans l'avenir les effet» de leur convention, il sera impossible de résister a la force d'une volonté tellement exprimée, et de faire prévaloir sur cette volonté la maxime que la promesse de vente vaut vente : par exemple, si je promettais de vous vendre dans deux an» le fonds Cornélien pour le prix de 20,000 fr., et que de votre coté vous vous engageassiez à l'acheter pour cette somme dans deux ans, la promesse de vente ne produirait pas actuellement son effet; mais le jour fixé par la convention une fois arrivé, la vente apparaîtra complète, parfaite, avec toutes ses conséquences, transmettant la propriété pnr la force même de In convention primitive : d'où Duvergier tire la conséquence que la vente consentie a de» tiers postérieurement a une semblable promesse serait soluble, si elle était antérieure a l'expiration du terme stipulé ; nulle, si elle était postérirurc.

(.Vo/e de l edit, belge.) [5] Arrêt dn 2 mai IH27. Je remarque ici peu de précision dans l'exposé des faits donné par l'arrélislc. En rendant compte de l'arrêt de la cour de Paris qui donna lieu au pourvoi, Dnlloz appelle rente l'acte primitif sous seing privé. Au contraire, en rendant compte de l'arrêt de cassation , il l'appelle promette de vente. Infra , u» 822.

[4] Arrêt du 18 mai 1813, t. 10, p. 329.

Un sieur Polisson fit au sieur Commandeur une promesse de vendre ainsi conçue : « Si le n sieur Pélisson se décide à aliéner la terre qui » lui reste au lieu dit de Molard-Bresson , il » promet d'en passer vente au sieur Comman- » deur par préférence et à l'exclusion de tous » autres, au prix de 1,100 fr. »

Au mépris de cette promesse , Pélisson vendit ce même immeuble au sieur Carriot.

Informé de ce fait , Commandeur dirigea une action en revendication contre Pélisson et contre Carriot. Par arrêt du 23 mai 1829, la cour de Grenoble décida que la promesse de vente passée à Commandeur n'était pas une promesse du genre de celles dont s'occupe l'art. 1589 du Code civil; que dans tous les cas elle serait nulle sous ce rapport , comme soumise à une condition potestative de la part de l'obligé (art. 1174, Code civil); qu'on ne pouvait la considérer que comme accordant à Commandeur un droit de préférence, se résolvant en dommages et intérêts (art. 1142, Code civil) [t].

Le dispositif de cet arrêt est à l'abri de toute critique, mais les motifs sur lesquels il se fonde ne sont pas admissibles. Il n'est pas vrai que la condition, ti je me décide à aliéner, soit purement potestative de ma part , cl fasse tout à fait dépendre l'obligation de ma volonté. Je peux être forcé par les affaires à aliéner, mes créanciers peuvent m'y contraindre, une convenance peut m'y décider. Or, si je prends cette résolution , je serai tenu envers vous de vous vendre, je ne pourrai vendre qu'à vous, je ne pourrai paralyser l'obligation qu'en ne vendant pas, et je serai dans l'obligation de vous vendre si je me décide à vendre [*]. Il y a une grande différence entre une pareille promesse et celle qui contiendrait la condition si je veux [s]. Celle-ci est purement potestative; rien n'entrave mon caprice. Je suis maître de vouloir ou de ne vouloir pas aliéner; si je me décide à aliéner, je suis libre de ne pas vous vouloir pour acheteur ; il n'y a pas de lien de droit. Les eboses sont fort différentes dans l'hypothèse jugée par la cour de Grenoble.

La cour l'a si bien reconnu, que par une contradiction évidente , elle a donné pour sanction à l'obligation une condamnation en des dommages et intérêts. Si la promesse eût été purement potestative , aurait-elle pu sortir de sa nullité radicale pour servir de base à une indemnité?

La seule manière de considérer cette affaire , c'était do reconnaître que la promesse liait Pélisson, mais que, ne produisant pas une transmission immédiate de la propriété comme l'aurait fait une vente , Pélisson était resté pro-

fil Sirey, 1829, 2, 177.

[2] Supra, n» 52.

[3] Supra, A* 5 1 ,

priétaire et avait pu vendre à Carriot ; que néanmoins, n'ayant pas rempli son obligation de faire, il y avait lieu à des dommages et intérêts [*].

Une espèce à peu près semblable s'est présentée devant la cour de cassation dans l'affaire suivante :

Par acte sous seing privé du 13 octobre 1821 , Dardillac promet de vendre à la veuve Dardillac, femme Bouré, et celle-ci promet d'acheter, au prix de 1,600 fr., une écurie, avec fenil et un jardin , sous condition que la vente n'aura lieu que le 1 4 décembre prochain, si, à celte époque, Dardillac en est encore propriétaire; car s'il lui arrive de vendre la maison dont ces objets sont une dépendance, il pourra comprendre ces objets dans ladite vente , et alors ces présentes demeureront nulles et non écrites.

Le sieur Dardillac ne vendit pas sa maison. Il voulut dès lors donner suite à la promesse de vente de l'écurie, et demanda le prix à la femme Bouré.

Celle-ci soutint que la promesse était nulle , comme faite sous condition potestative de la part du vendeur.

Le 18 août 1826, arrêt de Poitiers qui prononce la nullité de la promesse.

On est étonné de trouver une pareille décision dans la jurisprudence d'une cour souveraine , d'ailleurs très-éclairée. Les notions les plus élémentaires du droit suffisent pour déterminer le caractère de la condition apposée à la promesse dont il s'agit, condition évidemment mixte, puisque Dardillac ne pouvait vendre sa maison , qu'en trouvant un acheteur dans le délai de deux mois.

Aussi , sur le pourvoi , cet arrêt fut-il cassé le 17 décembre 1828 [5].

133. De même que la promesse de vendre peut être conditionnelle, de même elle peut être à terme.

On vient d'en voir un exemple dans l'espèce précédente. Le sieur Dardillac avait promis de vendre dans le délai de deux mois; la vente no devait avoir lieu que le 14 décembre.

Ce n'est donc qu'à compter du 14 décembre que Dardillac pouvait exiger le prix, et que l'acquéreuse aurait pu exiger la tradition.

La cour décida qu'uue pareille clause était valable, quoique M Odilon Barrot eût soutenu le contraire dans l'intérêt de la veuve Bouré [•].

134. Si les parties veulent se désister d'une promesse réciproque de vente, elles en sont maitresses, et l'on ne saurait considérer ce désistement comme une rétrocession de la propriété; les tiers , qui auraient hypothèque générale sur tous les biens de celui à qui la promesse aurait

[i] Supra, n» ISO. Opinion de Tourner.

[51 Sirey, 1829, 1,235. * [6] Sirey, toc. cit.

été faite , ne pourraient s'en plaindre ; t'ila prétendaient que leur hypothèque , soit légale , soit judiciaire, suit l'immeuble dans les mains du promettant désormais affranchi de son obligation, ils seraient infailliblement repoussés; car l'immeuble n'a jamais été la propriété de leur débiteur. Duranton n'a soutenu le contraire, que parce qu'il est imbu de la fausse idée que la promesse de vente transfère toujours la propriété, comme la vente même

VENTE

Si celui à qui 1a promesse a été faite ne se

présente pas à l'époque indiquée, pour passer contrat, il faut distinguer s'il y a un terme indiqué , ou bien si la convention ne porte pas de délai.

Dans le premier cas, la convention est résolue de plein droit, et le promettant est dégagé.

Dans le second cas , il faut suivre la marche que nous avons tracée au n° 117.

Si la promesse de yente a été faite avec des arrhes, chacun des contractants est maître de s'en départir.

Celui qui les a données en les perdant, et celui qui les a reçues en restituant le double [2].

SOMMAIRE

135. Quand la promesse de venle a été faite avec des arrhes, elle n'est pas obligatoire. A quelles conditions il est permis de s'en départir.

136. Si la chose vient à périr, les arrhes doivent être rendues. Il en serait de même si les parties renonçaient A la promesse par un mutuel consentement.

137. Lorsque la promesse est exécutée, les arrhes s'imputent sur le pris.

138. Ce n'est pas seulement la promesse de vente qui peut être faite avec arrhes; c'est encore la vente ellemême. Influence des arrhes sur le contrat de vente

t dans le droit romain. Exposé du droit anléjuslinien suivi dans les Gaules jusqu'en II 13. Les arrhes sont nu signe de la perfection de la vente, et les parties ne peuvent en disrédrr. Justinien transforme les arrhes en dédit. Réfutation des auteurs qui ont nié ce point.

139. Exposé de l'ancienne jurisprudence. Opinion de Domat, de Mnynard.de Polhler. Textes des coutumes. Arrêts sur la matière.

110. État des opinions sous le Code civil. Grenier, orateur du tribunal, annonce que les arrhes, en cas de vente.

ne sont qu'un dédit. Mais avis contraire de Malleville, Pardessus, Dclvincourt, Duranton. Arrêt de Colmar neutre sur la question. Autre arrêt plus concluant , dans le sens de Polbier.

141. Ce qu'il faut penser au milieu de ce conflit. D'abord, dans le doute, on doit supposer plutôt qu'il y a eu promesse de vente que vente consommée. Quid s'il est prouvé que la vente a eu lieu ? Dislinet ions.

142. Si la vente est soumise a une condition suspensive, les arrhes ne sont qu'un dédit. Critique d'un arrêt de Colmar de 1813.

143. Si la vente est soumise à une condition résolutoire potentat ive, les arrhes ne représentent que dis dommages et intérêts. Raison spéciale de cette solution.

144. Quid du cas où la venle est pure et simple? Première espèce, dans laquelle on suppose qu'il s'agit d'une vente d'immeubles. Résolution que les arrhes ne sont qu'un i h impie sur le prix.

I4<*. Deuxième espère, dans laquelle il s'agit de vente de meuble. Même solution. Réponse à l'analogie qu'on voudrait établir entre U vente cl la promesse de vente.

COMMENTAIRE

135. Notre article forme exception au principe posé dans l'art. 1589. Il veut que, lorsque la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, elle cesse d'être obligatoire, si l'une des parties désire s'en départir. Tout ce qui résulte de celte rupture du contrat, c'est que si celui qui se désiste est aussi celui qui a donné des arrhes, U

[i] La somme remise a un agent de change par son client, à valoir sur le prix d'effets publies achetés ne peut être considérée connue des arrhes dont U perlo autori-

tés perdra ; si, au contraire, c'est celui qui les a reçues, il rendra le double [s). Tel est l'effet que la loi attache de plein droit à la stipulation d'arrhes. Il est néanmoins permis aux parties de régler d'une manière différente, par une convention expresse, les conséquences de stipulation [s].

serait le client a se dégager du marché. (Paris, 9 juin 183fi.)

[3] Disc, du tribun Faure. Locré, t. 7, p. 90. 14] Portons, Etpoté de* m*ift. Locré, t. 7, p. «9.

nig'tiTasrfayX^QCJg.

Ainsi donc, lorsque la promesse de Tente est faite avec arrhes, elle reste en suspens tant que les parties ne sont pas sorties de» termes d'une simple promesse, pour faire un contrat de vente définitif. Il y a toujours lieu au repentir, et le promettant et l'acceptant sont qensés être convenus que le défaut d'exécution se résoudrait en simples dommages et intérêts, dont les arrhes sont la mesure.

136. Si la promesse devenait inexécutable parce que la chose aurait péri, ou par tout autre événement de force majeure, les arrhes devraient être rendues [i].

11 en serait de même si les parties renonçaient à la promesse par un mutuel consentement [■].

137. Lorsque la promesse est exécutée, la somme donnée pour arrhes s'impute sur le prix.

138. Ce n'est pas seulement la promesse de vendre qui peut être faite avec arrhes, il arrive quelquefois que l'on en ajoute à la vente elle-même; c'est même ce qui arrive souvent dans les foires [s], dans les marchés publics, et dans les ventes de denrées, de bestiaux et autres objets mobiliers.

On demande quelle est l'influence des arrhes sur le contrat de vente.

Dans le droit romain, tel qu'il existait avant Justinien, les arrhes [*] étaient considérées comme une preuve de la perfection de la vente, et jamais comme un moyen d'échapper aux actions qu'elle produisait, a Quod arrh» nomine » datur, dit Caïus dans ses lnslitules [s] , argu- » mentum est emplionis et venditionis con- » tracta: ; » et c'est ce que répèle en d'autres termes le même jurisconsulte dans la loi 3â,Dig. deconi. empl. — Lt evidenlius probari possil con- Veniri de pretio.

Celte règle de droit était conforme au sens •étymologique du mot arrha; car il vient du grec APPABftN (reliquum). C'est pourquoi on l'employait pour signifier , ut reliquum reddalur [s].

Tantôt les arrhes consistaient en argent, tantôt en un objet mobilier, comme par exemple un anneau \ -\. Quand elles consistaient en argent, on les imputait sur le prix ; dans le second

[1 ; Delvinonurl, t. 7, p. 114.

[X] Cujas, iur In lui 17 C. de fide ùut, (3) Voyci-cn un exemple, .Malin , llèp., v° Vente, % I, art. 3, n<> 3.

[4] Voy., sur la dation d'arrhes, Cujas, Obttrv., Uv. H, cap. 17, et sur la loi 17, Cod. dt fide itut. 15] Coiu.3, n- 13!).

[C] Varron, De lingua lalina, 4, 36. Polluer, Pand., 1. 1, no 49.

[7] Ulpien, 1. Il, S 6, de art. empt., Pline, I. 33, c. 1.

W Même loi. Yoel, de eont. empt. , n« 85. Polluer, Vente, n«507.

[9] Ducaurroy, Inst. expliq., n< 1 035. <

[101 Lib. 5, c. 363, «dit. de Baluzc, 1. 1 , p. 901 : « Qui » arrha* dederU prit fuaeumqut rt, prttium evgatur im-

cas, on répétait la chose après que le contrat

avait été exécuté [s].

Et comme le contrat, dès qu'il était formé, ne pouvait se dissoudre sans un mutuel dissentiment, il en résultait que l'un des con tractants ne pouvait pas, même en sacrifiant les arrhes ou leur valeur, revenir sur la vente qu'il avait consentie [a]. Nous voyons cette jurisprudence pratiquée dans les Gaules et dans l'empire d'Occident , soit par les capilulaires de Charlemagne[io], soit par la loi des Bavarois [n] et des Wisigolhs [h], soit par le témoignage d'Yves [ta] qui devint évèque de Chartres en 1000 , et qui mourut en 1115 [u].

C'est une grande question parmi les interprèles de savoir si Juslinicn n'a pas modifié ce point de droit, et s'il n'a pas voulu que les parties pussent se dispenser d'exécuter la vente même parfaite , l'une en perdant les arrhes qu'elle a données, l'autre en restituant le double de celles qu'elle a reçues. La discussion s'est vivement engagée à cet égard sur le proœmium du tit. des Inst, de cont.empt. Cynus, Alberic, Salicel, Gomès, Zazius et Fachinée [tts] tenaient . l'allirmative, et celte opinion est reproduite par Ducaurroy, dans son excellent ouvrage les lnslitules expliquées. 1\ croit que les arrhes qui, dans l'ancien droit, indiquaient toujours uu contrat formé, et étaient un lieu de plus pour son exécution , ont pris dans la législation de Justinien le caractère d'un dédit [ie].

Au contraire, Veissembach [ni, Vinnius [liL Pothier [ta], Dcspcisses[*o],Vocl [*t],Guyot fa*], et enûn Cujas [as], d'accord avec Bariole, Paul de Castro, Fabius de Monte, etc., rejetaient ce sentiment. Ils disaient qu'il fallait distinguer deux espèces d'arrhes, dont une servait à indiquer une vente parfaite, tandis que l'autre n'était qu'une sorte de dédit ou de peine établie contre quiconque refuserait de conclure une vente convenue, mais encore imparfaite; que celait seulement dans le cas où le marché avait été proposé, mais non conclu, qu'il était permis, d'après les textes de Justinien , d'en discéder, moyennant la perte ou la restitution des arrhes; mais qu'il en était autrement quand la vente

[11] T. 15, c. 10, de Suviguf (Mit. du Droit au moyen àye, I. 4, p. 72).

[12] Lib. j, lit. 4, c. 4. Sur celte loi, voy de Soviguy, toc. ctt., p. .'ii et suiv.

[13] Part. 16, e. 2X6.

[14] Voy. de Savigny, toc. cit., p. 246.

[15] Cont., lib. 2, c. 28. Il cite toui le» auteurs.

116] Ducaurroy, n" 1036.

[17] Parai., sur le tit. de eont. empt., n« 9.

Ils. Sur le lit. de» ln»t., de eont. empl.

[19] Polliier. /'ente, n« 508.

[20] T. 1, p. 14, col. 2.

[21 J De cont. empl., if 23.

[22] Merlin, Rép., v» Vente.

Ii5) Sur la lot 17, mC.de/idiintt.

DE LA VENTE

était parfaite ; qu'alors, l'acheteur pouvait être contraint à payer le prix, et le vendeur à livrer la chose, sous peine de tous dommages et intérêts.

La première opinion me paraît préférable à la seconde, et je n'hé ile pas un instant à l'adopter.

Cujas, Vinnius, Polhier, etc., ne peuvent, en effet, soutenir leur distinction qu'en corrigeant arbitrairement le texte des Insti tûtes, ou du moins en détournant le sens naturel des mots [ij. Mais, pris en lui-même et sans arrière-pensée, ce leile est clair; il ne présente aucune ambiguïté. Il embrasse expressément les ventes parfaites et les ventes imparfaites, et il attribue le même effet aux arrhes ajoutées aux unes et aux autres. Je dirai donc avec Fachinée : a Et cum » iis legibus specialiter, in proposito casu, deci- » su m sit, et satis clare, quid statuendum, non » puto interpretationeac disputatione haucrem » in dubium revocari posse [a). »

139. Dans l'ancienne jurisprudence , Dotnat se formait sur les arrhes une opinion conforme au sens que nous donnons aux décisions de Justinien.u S'il n'y a pas de convention expresse » qui règle quel serait l'effet des arrhes contre » celui qui manquera d'exécuter la vente, si c'est » l'acheteur, il perdra les arrhes , et si c'est le » vendeur, il rendra les arrhes et encore au- » tant [s]. »

Maynard [4] envisageait aussi la chose sous le même point de vue, lorsqu'il disait : « Autre y chose est des arrhes baillées à une vente, les- » quelles quittant, l'acheteur demeure quitte du » surplus; autre chose d'une somme baillée en y> commencement de paye, auquel cas l'acheteur » peut être contraint de parfaire le contrat. »

D'où il suit que, suivant ce savant magistrat, ce qui était donné à titre d'arrhes était chose bien différente de ce qui avait élé donné par forme d'à-compte sur le prix.

D'un autre coté, on sait ce que pensait à cet égard Potbier, dont l'autorité est si grande, parce que son esprit est si juste, si net, si précis [5].

Quant aux coutumes, voici ce que j'ai trouvé sur notre difficulté.

L'art. 197 de la coutume de Bar portait :

« Vendeur de vin ne sera tenu de le garder plus » de quinze jours, et perd l'acheteur ses arrhes, » s'il ne le prend dans ledit temps, soit que ledit » vin soit revendu ou non, etc. »

[I] I.c texte porte : Site in icriptù niée non scriptit remiilio ceiebr»ta est. Vinnius l'interprète comme s'il y mil relebmri cœpla etl. Il explique aditnplere dans le sens de perficere. pnthier adopte aussi ces deux interprétations (Venir, n» S08). Mais n'est-ce pas deviner plutdl qu'expliquer?

[S] Cunl., lib. i, c. 28.

[5] P. 40, col. 2, ii« 5.

18] Polhier est cependant tombé, en Allemagne, dans une grande défaveur. Mai» elle ne fera jamais, en France,

L'art. 278 de la coutume de Laon disait aussi : « Marchandises vendues se doivent lever dedans » vingt jours , s'il n'y a autre convention , et à » faute de le faire dedans ledit temps , sont les » arrhes perdues , et peut le vendeur faire son » profit ailleurs «le sa marchandise. »

Enlin, la coutume de Reims avait une disposition semblable : « Tous acheteurs de vin et » autres marchandises doivent, dans vingt jours » après l'achat, lever ladite marchandise; au- » treuienl les arrhes seraient perdues, et ne sera » tenu le vendeur de la livrer, s'il ne lui » plaît. »

Jusqu'ici tout semble favoriser le système qui considère les arrhes comme un dédit'; mais l'article de la coutume de Reims ajoute le paragraphe suivant, qui déroute cette idée : «Néanmoins sera >» au chois du vendeur de poursuivre sou ache- » leur pour raison de ses dommages et inlé- » rèts. »

Et l'on trouvait le même usage établi sons l'empire des coutumes de Sens (art. 256), de Chàlons (art. 218). et d'Auxcrre (art. 141) [al.

Ainsi donc, malgré les arrhes, il est au choix du vendeur de poursuivre l'acheteur en dommages-intérêts! les arrhes ne sont pas la mesure de la réparation à laquelle le vendeur a droit! il peut exiger de l'acheteur l'accomplissement d'une obligation plus étendue !

Mais s'il peut demander quelque chose de plus que les arrhes, si les arrhes ne sont pas la limite à laquelle ses prétentions doivent s'arrêter, il faut donc en conclure que son droit n'a d'autres bornes que celles que lui donne le contrat ; dès lors, il peut demander l'exécution de la vente, et préférer à la résolution l'action personnelle, qui a pour but de forcer l'acheteur à prendre livraison. En d'autres termes, les arrhes n'ont plus le caractère de dédit; cette conséquence me paraît d'une évidence frappante.

Et il ne faut pas s'étonner de voir dans nos coutumes des habitudes si contraires aux idées que Justinien s'était formées de la vente avec arrhes; car on sait que le droit antéjustinien était suivi à cet égard dans les Gaules, qu'on en trouve des traces vivantes jusque dans le xii« siècle [7], et qu'il est naturel qu'il se soit conservé dans la plupart de nos provinces pour former les usages locaux, qui ont servi de base à la rédaction des coutumes [s] .

beaucoup de progrès, parce que (comme l a dit le comte de Maistrci nous tenons a\ant tout A la justesse d'esprit, et que Polhier est éminemment doué de celle qualité, quoiqu'il laisse à désirer sous le rapport des connaissances historiques el de la profondeur philosophique si recherchées de» Allemand». ( Voy. du reste Préface, n» t ).

(G] Art. 400. Voy. mfra, n" (175 et 680, quelques iu-^ ductious nouvelles tirées de ces coutumes.

[7] Supra, n» 138.

[*] Il ne faut pas confondre avec les arrhes le denier A Dieu, que Pothier appelle, à tort, le denitr d'udieu* et

J'ignore où Vinnius et Pacius ont trouvé qu'en France on suivait l'opinion qui transformait les arrhes en dédits; ces auteurs étrangers ont mal connu sans doute nos coutumes, dont les textes, précités, sont positifs pour condamner leurs assertions; ils ont peut-être cru sur parole quelque auteur qui , comme Domat ou Maynard. aura professé les doctrines contenues dans la législation de Justinien.

Pour ce qui concerne la jurisprudence, elle n'offre que de rares monuments, et encore sontils pi u concluants.

Boni face rapporte un arrêt du parlement de Provence du 14 juin 1645, dont il rend compte en ces termes :

« Si un marchand ayant convenu par acte » public, avec un autre marchand, de lui ache- » ter une grande quantité de peaux qui de- » vaient être livrées dans un certain temps, en » payant le prix accordé, et donné 24 écus » d'arrhes, devait perdre les arrhes, sur la de- » mande qu'il fit des 24 écus longtemps après » le terme expiré.

» Le demandeur fut débouté de sa requête , » quoiqu'il soutint qu'il avait requis vcrbalc- » ment, avant le terme, le vendeur de lui livrer » lesdites peaux, en payant le prix, ou de lui » rendre les arrhes. L'arrêt est fondé sur la loi a quicumque, S 15. Dig. de inst. acl. [l], »

Cet arrêt est à peu près neutre sur la question, puisqu'il est interveuu dans une espèce où le vendeur s'était contenté de l'indemnité des 24 écus donnés à titre d'arrhes, et n'avait pas poursuivi plus avant l'exécution de la vente. Je n'ai connaissance d'aucune autre décision rendue sur la matière [«].