Le prix doit être sérieux

Car si le prix est simulé, s'il n'a été mentionné qu'avec l'arrière-pensée de ne pas l'exiger [u], le contrat serait , non une vente , mais une donation.

L'art. 918 nous donne un exemple de pareille vente. Cet article, par une présomption jurit et de jure , imprime de plein droit la qualité et le caractère de donation à une vente à charge de rente viagère, ou à fonds perdu, ou avec réserve d'usufruit, faite à l'un des successibles en ligne directe. Il suppose que le prix est fictif, et qu'il n'a pas été stipulé avec l'intention de l'exiger.

Ce serait aussi une donation et non une vente , si le prix était tellement minime , qu'il n'y eût aucune proportion avec la valeur de la la chose [ta).

Par exemple, si je vous vendais un domaine considérable pour un écu , nummo uno, comme disent les lois romaines [toj, ce serait là un prix dérisoire et un véritable jeu , venditio nigatobu [17]. L'acte ne pourrait valoir que comme donation fis].

150. Mais remarques qu'il n'est pas nécessaire que le prix soit absolument égal à la valeur delà chose ; le vendeur pourrait stipuler un prix inférieur, même vil, et fort petit, et cela n'empêcherait pas que le contrat ne fût une véritable vente [ift].

C'est ainsi que la cour de Riom a décidé que la vente d'un immeuble, à la charge d'une rente viagère, était valable encore que la rente fût

qui est intervenue entre nu. Des denrées, même celles dont la valeur est la plus certaine, et dont la conversion en argent est la plus facile, ne constituent point un prix de vente ; et à plus forte raison une obligation de faire, ou la promesse de certaines prestations, ne saurait en tenir lieu. |/arrèl de la cour d'Agcn est mal a propos cité comme consacrant un système contraire, parce qu'il im-

rait peu dans cette espèce qu'il y eut vente ou échange, reste, Duvergier ajoute que si c'était précisément pour faire fraude 6 la loi et pour éluder la disposition do Part. 1674. protectrice du vendeur, qu'on eût converti In vente en échange, il faudrait restituer au contrat son véritable nom, et appliquer les règles qui doivent le régir. [Traité de la vente , l. 1 , a» 147.) {Note de l edit, belge.) [12] Pothier, Retraitt, n» 79.

[13] Rente viagère, no 18.

[14] I.. 36, Dig. de cont. empt. L. 3, C. de cont. empt. Voet, ad Pand.. de cont. empt., n» 22. Despeisses, t. 1, p. 10, n° 4. Pothier, n° 18.

[15] Pothier, n° 19. Supra, n» 6. Rfp., v° Prix.

[16] L. 10,52, Dig. de acq.potsett. L. 46, Dig. loc.cit.

[17] L. Godefroy, sur la loi 46, Dig. loc. cit.

[18] Même loi 48.

(Iî)| llpien , L. 38. Dig. de cont. empt. Pothier, nn'20, 21. Drspcisscs, p. 10, w> 4, dit « fort petit.» Arg. de l'ai t. 1071 du Code civil.

Est uullc, pour dcfuul de prix, la vente faite a cou

inférieure au revenu de l'immeuble vendu [i] , et le pourvoi dirigé contre cette décision a été rejeté par arrêt de cassation du 1 er avril 1829 [a].

C'est également ce qui a été jugé- par arrêts de la cour de Toulouse du 21 nov. 1831 [s], de la cour royale d'Agen du S mai 1829 , de la cour royale de Grenoble du 18 août 1831 [*].

Et telle est encore l'opinion de Delvincourt .[&].

On s'étonne qu'elle soit controversée. Elle l'est cependant avec vivacité ; les cours royales sont en lutte d'arrêts [e] , et la cour de cassation , saisie trois fois de la question . a\\u rien de mieux « faire (elle qui est chargée de' maintenir l'unité dans la jurisprudence) que de passer tour à tour d'un système à l'autre, de consacrer successivement le pour et le contre, et de- mettre tout la monde d'accord en se mettant en désaccord avec elle-même.

dition de fournir ù l'entretien du vendeur, ou de lui payer une rente viagère, lorsque celle renie est inférieure au revenu des biens vendus (Bourges, 10 mai 1826; Br., 9 aoûl 1839; Duvergicr, n° 149.)

Un acte qualifié vente doit ou peut, selon les circonstances , élre réputé ne renfermer qu'une donation déguisée, lorsque le prix stipulé consiste dans une rente viagère dont les annuités n'excèdent pas les revenus de l'immeuble. (Montpellier 18juin 1834.)

Une vente moyeunaul une rente viagère peut être annulée pour défaut de prix , si le revenu des biens aliénés surpasse ou égale même le montant de la rente.

Il en est tout autrement quand , outre le service de la rente viagère, l'acheteur prend à sa charge, & la décharge du vendeur, des capitaux de rentes hypothéqués sur les biens vendus. Dans ce cas, la vente est valable quoique pouvant être rescindée pour vileté du prix. (Uand, 23 juillet 18*3; Jur., de Br. 1843, 491.

Il y a ici trois systèmes en présence : il y en g (cl c'est le système le plus insoutenable) qui n'accordent aucun remède contre une pareille vente ; ils n'accordcul pas l'action en nullité, parce qu'il y a un prix , quelque minime que soit la rente; ils refusent l'action en rescision du chef de lésion , parce que le contrat est aléatoire, et que nommément, en ce qui concerne le contrat de rente viagère, Pari. 1976 , Code civil , semble la proscrire, la rente viagère pouvant , d'après cet article, être constituée au taux qu'il plall aux parties contractantes de fixer. — \ ou. en ce sens Riom, 26 mai 1826 (Sirey, 28, 2, 34). L'arrêt de rejet du 1*' avril 1829 (Sirey, 29, 1, 285) laisse la question intacte. Mais voy. dans le même sens un arrêt de la cour de Toulouse du 22 nov. 1831 (Sirey, 32, 2, 108). /(. Favard de Langlade, v° Contrai aléatoire, $ 2, art. I", ii» 2. D'autres accordent l'action en rescision , mais refusent l'action en nullité. Troplong, de la Vente, n°* 130 et 791, dons une longue dissertation, soutient cette opinion. Duranton, du Contrat de vente, n° 441 ; Zuchuric, Droit civil, 2" part., liv. 1, fol. 414, admettent l'action en rescision et ne se prononcent pas sur l'action en nullité; mais l'une action n'cst-ellc pas exclusive de l'autre? En d'autres termes , l'action en rescision pour vileté du prix , supposant l'existence d'un prix quelconque, n'exclut-ellc pas l'action en nullité pour défaut de prix , et viee versa?.,.. Un arrêt de la cour de cassation de France du 22 fév. 1836 (Sirey, 36, 1, 186), cassant l'arrêt de la cour de Toulouse ci-dessus rapporté, admet l'action en rescision. Un arrêt de la cour d'Agen du 5 mai 1829 (Sirey, 32, 2, 110) refuse l'action eu nullité. F.nlin une troisième opinion (c'est l'opinion la plus généralement suivie) est celle île l'arrêt recueilli, d'après laquelle la

ART. «ir.92. 83

On a vu tout à l'heure son arrêt du I e ' avril 1829. En oici un qui décide tout le contraire.

La demoiselle Pellé vend au sieur Gamelin tous ses droits héréditaires, d'une valeur actuelle

de [t] , à charge : 1° d'acquitter toutes les

dettes de la succession ; 2° de payer à elle, demoiselle Pellé, une rente viagère de 2,000 fr. [s] ; 3° de payer à deux de ses parentes deux rentes s'élevant ensemble à 600 fr.

Deux mois après, décès de la demoiselle Pellé. Carré, son héritier, demande la nullité de celte vente, pour cause de dol, de fraude et pour défaut de prix. Le tribunal de Tours rejette cette demande; mais, sur l'appel, la cour royale d'Orléans, partant de cette fausse idée, qu'il faut que le prix représente d'une manière exacte la valeur de l'objet vendu, et trouvant qu'il y avait

vente moyennant une rente viagère inférieure aux revenus des biens vendus , est annulable et non sujette à rescision. — Voy. en cesens Poitiers, 23 thermidor an II (Sirey, 32, 490), même cour, 10 prairial on 12 (Sirey, 4, 2, 376); Cass., 2juill. 1806 (Sirey, 6, 1, 333); Bourges,

10 mai 1826 (Sirey, 27, 2, 40); Paris, 25 juill. 1826 (Sirey, 27 , 2, 187) ; Angers, 21 fév. 1828 (Sirey, 30. 2, 131); Orléans, 24 mai 1831 (Sirey, 31, 2, 200) ; Cass. de France, 23 déc. 1831 (Sirey, 32, 1, 300) ; Br., 9aoûl 1837 Jur. de Br. , 39, 2 , 327), et cass. de France du 23 juin 1841 (Sirey, 41,1, 867). Les auteurs qui professent cette doctrine sont Dalloz, t. 28, p. 73, n« 41 ; mnis celui qui entre dans le plus de développements est Duvergicr, de la Vente, a- 148 et 149, où , en combattant Troploug, il cherche à défendre la cour de cassation de France du reproche de versatilité que lui fait cet auteur. Du reste, la cour de Gand , par l'arrêt dont nous donnons ici le texte, n'a fait que persister dans la jurisprudence que déjà elle avait adoptée par arrêt du 26 fév. 1838. — De celte doctrine ne résulte pas que les ventes faites à charge de rente viagère, pourvu que celle-ci surpassât les revenus réels du bien , ne fussent susceptibles de l'action en rescision pour cause de lésion. Nous pensons même que dans ce cas le vendeur n'aurait que Ce seul remède contre la cupidité de son acheteur. Voy. en ce sens [Nancy, 2 août 1837 (Sirey , 39, 2, 183).

Voy. , sur la deuxième solution Duvergicr, loeo citato, et l'arrêt cité de la cour de Poitiers du 10 pruirinl an 12, précédé du réquisitoire du procureur général Bcra.

[1] 26 mai 1826 (Sirey, 1828, 2,54.)

2] Sirey, 1829, 1, 285.

3] Sirey , 1832, 2, 108.

4] Sirey, 1832, 2, 110.

6] En sens contraire aux arrêts précédents. Angers, 21 février 1828 (Sirey, 30, 2, 131). Orléans, 24 mai 1831 (Sirey, 1831, 2, 200.) Poitiers, 23 thermidor an 11 (Dalloz, t. 10, p. 179, note.) Mais la cour de Poitiers en est revenue a Vautre opinion par arrêt du 10 prairial on 12 (Dalloi, id.)

[7] Dans l'exposé des faits, or. lit que les valeurs, actions mobilières et immobilières, déduction faite des dettes, s'élevaient à 279,000 francs. Au contraire, dans les considérants de l'arrêt, il est dit que l'acquéreur recevait des valeurs pour plus de 50,000 francs ; et c'est encore de 50,000 francs qu'il est question dans l'arrêt de cassation.

[8] L'arrètiste parle de 3,000 francs lorsqu'il rend compte des débats devant la eonr (Sirey, 1831, 2, 200).

11 parle de 2,000 franc? dans la discussion devant lo cour

DE LA VENTE

Ici vileté [<] dans le prix, déclare que la rente manque d'un de ses trois élément». Gamelin , dit-elle en substance, ne payait pas même l'intérêt de la somme reçue ; il ne courait aucune chance de perte, puisqu'il trouvait dans les va» leurs à lui fournies des revenus plus que suffisants pour le service des arrérages, quelque prolongée que fût l'existence du rentier ; il ne déboursait absolument rien du sien ; il n'y avait donc pas de prix, pas de contrat commutalif, pas de vente [a].

Derrière ces motifs apparents, il y en avait un autre que la cour ne disait pas ; c'est que le contrat lui semblait entaché de lésion, et que l'article 1976 du Code civil paraissant n'admettre pas l'acttion en rescision dans le contrat de rente viagère [5], les magistrats n'ont eu d'autre moyen de venir au secours de l'acquéreur , que de dire que la vente était mille faute de prix.

Il y eut pourvoi contre cette décision, et par arrêt du 28 déc. 1831 [4), la section des rcquêtes décida que la cour avait tiré une juste conséquence des faits appréciés par elle , et n'avait contrevenu à aucune loi.

Mais alors, comment la cour de cassation conciliera-t-elle ce respect pour la saine appréciation des faits déclarés par la cour d'Orléans, avec l'approbation qu'elle a donnée à la saine appréciation des faits déclarés par la cour de H mm [sj? car les circonstances étaient identiques; ici , comme là, il y avait vileté dans le taux de la rente viagère , et cependant , à Orléans, on juge qu'il n'y a pas de prix ; à Riom, on juge qu il y en a un sérieux , et la cour de cassation approuve l'une et l'autre décision 1

Pour voir à quels tiraillements fâcheux se laisse aller la cour de cassation, il faut mettre son arrêt du 1* avril 1829 en regard avec un arrêt antérieur du 2 juillet 1808 [ej.

Martelly vend aux frères Jauffret un immeuble. Le prix est fixé à 30,000 fr. Les acheteurs promettent de paver une rente viagère de 2,1 30 fr., ou bien , si Martelly l'aime mieux, de lui livrer la moitié des fruits que produira le domaine vendu , de le laisser jouir de l'habitation des bâtiments, etc. Martelly préféra la jouissance des fruits à la rente : mais bientôt il demanda la rescision du contrat pour lésion énorme, pour dol , pour fraude.

La cour d'Aix, saisie par appel de cette décida que la rente viagère était in-

de cassation (32, 1, 300). Il parait que le véritable prix était 2,000 francs. Mais on conviendra que voila Lien des inexactitudes I

[11 Dans les débats du conseil d'État, on s'est toujours servi du mot vileté, et non vilUé.

(21 Sirey, 1831, 2, 200.

(3j Portaiis , Expo»* des motif». Fenet, t. 14, p. 546. Favart , Hrp.. v<> Cantrmt aléatoire. Arrêt de cassation, t«r avril 1829 (Sirey, 1829, !, 283). Mais la cour de Grenoble a décidé le contraire, la 18 avril 1831.

férieure à la moitié des fruits; qu'un fermier eût donné la moitié des fruits pour simple jouissance du domaine prétendu vendu; que les frères Jauffret n'avaient donc rien eu a payer, et qu'ils ne couraient risque de rien débourser pour l'acquisition d'un domaine de 30,000 fr. : en conséquence, elle déclara la vente nulle et sans prix.

Sur le pourvoi, arrêt de la section civile, qui, considérant que la cour d'Aix a pu, sans contrevenir à aucune loi, déclarer la vente dépourvue d'un prix rjjel , puisque les demandeurs ne devaient payer au plus que la moitié de# fruits, pendant la vie du demandeur et de son épouse, et qu'elle jugeait, en fait, que, suivant l'usage du pajs, un fermier eût fourni cette moitié de fruits pour prix d'une simple jouissance....

Rejette.

Ainsi, en 1806, la cour de cassation approuve qu'on ait décidé qu'il n'y a pas de prix dans une vente faite à charge de rente viagère inférieure aux revenus des immeubles ; en 1829, elle approuve qu'on ait juge qu'il y a un prix sérieux ; enfin , en 1831 , elle en revient à approuver ceux qui ont dit qu'il n'y avait pas de prix !

On ne pourrait pallier ces contradictions en disant que la cour de cassation n'a vu , dans ces débats, qu'une question de fait. Sans doute, la question de savoir s'il y a juste prix est une question défait, subordonnée aux circonstances, aux localités, aux cours actuels; mais la question de savoir si un prix , quoique vil , est un prix conventionnel dans le sens de l'art. 1591 du Code civil , constitue une question de droit et non pas une queslion de fait , alors qu'il n'est pas allégué que les parties ont voulu faire une simulation.

Portaiis a très-bien dit [7] : « On appelle prix » la somme d'argent qui, comparée à la valeur » d'une chose, est réputée lui être équivalente. » Mais la valeur d'une chose n'est pas la même pour tous. Elle se mesure sur l'utilité qu'on en retire [a], sur l'affection qu'on lui porte, sur l'empressement qu'on a à s'en défaire, etc.

De là , deux sortes de prix , qui ont toujours été distingués l'un de l'autre [•] : te juste prix , ou le prix commun , et le prix convention nel , c'est-à-dire, le prix fixé par le contrat , au gré des parties, et à un taux, soit supérieur, soit inférieur au prix commun. « Le prix convention-

[4] Sirey, 1832, f, 300.

[3] L'arrêt de rejet contre le pourvoi de Riom et de Ih section civile.

(6] Dalloi, Vente, t. 28, p. 175.

[7] Locré sur Part. 1592, t. 7, p. 79, Voel a dit, dans le même sens 1 « Prelium , quo tcilieM ret Ad. l'uni. <i: eont. empt., a 0 22.

[8] Portaiis, toc. cit.

[9] Cujas, sur la loi 1, Dig. deaet. empt. .• ■ Prctii . divisio est. Prctium vel oonventio facit (pri* cvn

» nel , disait encore Portalis [t], n'est que l'ou- » vragedes volontés des parties qui ont concouru » à le fixer. Le juste prix est le résultat de l'opi- » nion commune. ■

Cette distinction V*Jl marquée en termes explicites dans l'art. 1681 , Code civil ; elle domine toute la matière des rescisions.

L'opinion que je combats ne tend cependant à rien moins qu'a effacer cette distinction. Elle veut qu'il n'y ait pas de prix lorsque le prix conventionnel n'est pas au moins l'équivalent du juste prix. Sous prétexte que la vente est un contrat commutatif, elle rejette comme prix non sérieux celui qui ne représente pas la valeur intrinsèque de l'objet vendu. Mais rien ne me parait plus faux et plus contraire aux lois.

Toutes les fois qu'un prix a été stipulé avec l'intention de l'exiger, il est sérieux [s]. Dans le sens des interprètes du droit romain qui ont dit : « Oporlei ul prelium tit si nu m , » on n'appelle prix non sérieux que celui qui a été indiqué pour la forme, nugalorie, et avec l'intention de ne pas l'exiger [s] ; soit qu'il soit l'équivalent de la valeur de la chose, soit qu'il soit modique, c'est toujours là qu'il faut en revenir. Si je vous vends une terre de 100,000 (r. pour un écu , un tel prix n'a rien de sérieux ; car il est clair que je veux vous faire une donation pure et simple [*} ; il est manifeste que je me suis fait un jeu de désigner ce prix dérisoire, et que je n'irai pas vous inquiéter pour le payement de cet écu.

Mais s'il résulte des circonstances que le prix a été fixé avec intention de l'exiger [s] , il sera sérieux , bien qu'il soit modique. Des textes abondent pour le prouver. La loi I , au C.

Théod . de cont. , empt : « Nec enim sola pretii » vilioris querela, contractus sine ulla culpa » celebralus, liligioso strepitu turbandus est. » A l'époque de la promulgation de cette loi, l'action en rescision n'était pas admise [e] , et, bien que le prix fût vil et exigu , la vente ne devait pas moins subsister ; ce qui prouve qu'on n'avait pas encore imaginé de soutenir qu'une vente dont le prix n'était pas l'équivalent de la valeur de la chose était sans prix.

La même conclusion se tire de la loi 38 au Dig. de conl. empt. « Qnoties vero yimore pre- » do res, donalionis causa , distrabitur, Dubiim » non est venditionem valere. »

» lionne/) vel commuuis populi consensus et tritura fort » (prix coiNJNNit), vcl affeelio cl ulililus tingulorum

■ (prisr d'afftetion). Pretii ratio varia, multiples et rau-

■ tabilis. »

[1] Locré, t. 7, p. 79.

[S] l'anlcMUS attache une autre idée à ce qu'on appelle en droit prix ttrieu» / il dit : • / / faut que te prix «oit té- » rieur, c'esl-a-dii e, qu'il toit un équivalent ruitmnubU » de la chose vendue. » n« 274. Celle définition Ml fautive, et ne s'appuie sur aucune autorité.

[31 l Ipien, 1. 36, Dig. Heeont. empt.

Le Code n'est pis moins formel. En autorisant i 'action en rescision pour vikté de prix . il reconnaît nécessairement , par 11 , que la vente subsiste dans ses trois éléments, et que, pur conséquent, le prix, quoique vil, est un prix sérieux. Lui-même, il le qualifie du nom dé prix dans l'art. 1081 , ou il le met en regard avec le juste prix , et dans l'art. 1682. Si , en effet , ud prix inférieur aux cinq douzièmes de la valeur de la chose n'était pas un prix sérieux, le Code n'aurait pas eu besoin d'introduire l'ac* tion en rescision , qui suppose l'existence de la vente; il se serait borné a dire que la vente était nulle pour défaut de prix.

L'infériorité du prix n'empêche donc pas que le prix ne soit sérieux.

Sans doute , cette infériorité est Un vice ; quand elle est excessive, elle ôte à la vente le caractère du contrat commutalif ; mais à cela la loi n'a apporté qu'un remède , c'est l'action en rescision , qu'il lui a paru nécessaire de circonscrire dans un court délai. Vouloir Caire plut que le Code lui-même, prétendre assimiler à un prix non sérieux le prix minime stipulé avec intention de l'exiger , c'est bouleverser tous les principes sur la vente, c'est rayer l'art. 1676, qui limite à deux ans la recevabilité de l'action en rescision ; c'est créer un détour pour échapper à une prescription que le législateur a établie afin de rassurer les acquéreurs, et de donner à la propriété de fortes garanties de stabilité.

On objecte que dans une vente à rente viagère, telle que celle qui fait l'objet de cette discussion , l'acquéreur ne débourse rien du sien , puisqu'il ne fait que prendre sur la chose vendue la portion de revenu nécessaire pour le service du canon viager; que dès lors 11 n'y a pas de prix.

Je réponds que c'est Ut une pure subtilité 1

Le contrat de vente transporte, par sa propre énergie, la propriété sur la tète de l'acheteur. Or, dès lorsqu'il est propriétaire, n'estce pas sur sa propre chose qu'il prélève ce qui est nécessaire pour desservir la rente?

(Voy. art. 1683.)

Si l'on adoptait , comme Vraie l'objection que je repousse , et qu'on voulût la conduire à ses conséquences nécessaires , il n'y a pas de vente qu'on ne pût ébranler.

[i] h. M, Dta.tfoe.i

[& ] Quand une cour n'a pas déclaré que le prit était ns> gatorium, etie reconnaît implicitement qu'il e*t sérieux, c'eel-è-dire, que le vendeur avait 1 intention de l'exiger. La cour de cassation n'a plus alors qu'à décider si e* prix, quoique minime, est un pria, eest-e-dlre, à interpréter les art. 1991 et 1681 Gode civil.

[6] Thnsatsins , ét aquituf crrttrinu, diseert. 78 , sur la loi 8, G. tforvaéàMt. «end, Bartter, dans Ucré, tome 7,

DE LA VENTE

J'achète un domaine valant 100,000 fr.

pour le prix de 105,000 fr. N'ayant pas d'argent pour payer, je revends en détail , et je retire 115,000 fr. Avec le raisonnement de la cour d'Aix et de la cour d'Orléans, on soutiendra que la première vente n'est pas valable, parce que je n'ai rien débourse du mien , parce que je me suis libéré avec la valeur de la chose achetée, et qu'ainsi il n'y a pas de'prix 1

J'achète une forêt pour 30,000 fr. J'obtiens permission de la défricher, et la vente que je fais de la superficie me permet de payer la totalité de mon prix. Argumentez comme les cours d'Aix et d'Orléans , et vous viendrez m'enlever le bénéfice de mon marché, en prétendant que je n'ai rien débourse du mien ! De pareilles théories se réfutent d'elles-mêmes.

Si ces deux cours eussent vu la possibilité de faire tomber, par voie de rescision , les ventes lésionnaires qui leur étaient soumises, je ne doute pas qu'elles n'eussent dédaigné tous ces petits moyens d'équité cérébrine [i].

Mais était-il donc impossible de concilier les principes avec l'intérêt qui se portait sur les vendeurs? Je ne le crois pas.

Les ventes avec rente viagère, dont il s'agissait, ne présentaient rien d'aléatoire ni de chanceux pour l'acquéreur. Dès lors, aucun motif ne s'opposait à l'admission de la rescision. Les auteurs l'ont toujours décidé ainsi pour la vente d'une hérédité, lorsque l'acheteur n'a aucun hasard à courir [*].

[1] Explosion de Thomasius.

[3] Despeisses, t. 1, p. 20, n» 6, S 1», fine. Infra, n» 790.

[3] Duvergier prouve que les arrêts «le la cour de Poitiers des 33 thermidor an 11 et 10 prairial an 13, bien loin de se contredire, se concilient parfaitement : dam l'espèce du premier arrêt , il s'agissait d'une vente faite, par une personne d'un âge avancé, d'objets valant 12,870 fr., moyennant 600 fr. de rente viagère. Cette vente fut déclarée nulle comme n'ayant pas de prix, en ce

£'en supposant que la venderesse eût encore vécu pennt plusieurs années, les acquéreurs n'auraient jamais rien payé sur le capital, et n'auraient jamais même payé les intérêts du prix. Dans l'espèce du second arrêt il s'agissait de la vente d'un domaine moyennant une rente viagère qui n'en excédait pas le revenu , mais en outre moyennant une somme de 300 fr. payable après la mort du vendeur : c'est celte dernière circonstance qui a motivé le maintien de la vente. Duvergier cite encore deux arrêts de la cour de Paris du 35 juillet «836, et un arrêt de la cour de Bourges du 10 mai 1836 (Sircy, 27, 3, 40 et 188), qui décident expressément tous deux que la rente viagère inférieure au revenu de l'immeuble vendu ne forme pas un prix de vente. Le dernier arrêt a statué dans une espèce où l'acheteur s'était obligé à loger, nourrir et entretenir le vendeur : mais il était stipulé qu'en cas d'incompatibilité d'humeur , l'acheteur serait libre de payer seulement une rente viagère de 100 fr. qui, en fait, était inférieure aux revenus. Cette dernière circonstance faisait cesser toute chance aléatoire. La cour de Poitiers avait aussi annulé une vente faite moyennant la charge de nourrir, loger, chauffer et éclairer le vendeur, tant en santé qu'en maladie et jusqu'à son décès celte charge nvait été

En appliquant ce moyen tout légal aux ventes avec rente viagère, on sauvait les principes, et la justice était satisfaite [s].

151. La troisième condition du prix, c'est qu'il soit certain [4].

Ainsi, il n'y aurait pas de vente, si l'une des parties restait maîtresse de déterminer arbitrairement ce qu'elle devra payer ou recevoir; par exemple, si le vendeur s'en rapportait à la discrétion de l'acheteur et à l'évaluation qu'il fera lui-même de la chose « quanti velis, quanti » aquum putaveris, quanti œstimaveris, habebis >• emptum [s].

C'est ce que l'art. 1591 a voulu exprimer lorsqu'il a dit que le prix devait être déterminé et désigné par les parties. La détermination du prix doit être l'ouvrage des deux parties, et non pas l'ouvrage d'une seule.

152. Mais ce ne serait pas un prix incertain, que celui qui serait ainsi désigné : Je vous achète cet immeuble pour le prix que vous l'avez acheté, quanti lu ru m emisti, ou bien , je vous achète cet immeuble pour la somme d'argent que j'ai dans ce coffre-fort , quantum pretii in arca habeo. Dans ces deux cas, le prix est sans doute ignoré de l'une des parties; mais il est certain. Magis ignoratur quam in rei veritate incertum est [e].

Le prix n'est pas non plus incertain, lorsque, étant certain pour partie, il n'y a d'éventuel que le surplus. Par exemple, je vous vends cet immeuble pour 15,000 fr., et le surplus sera à

évaluée par les parties à une somme annuelle inférieure au revenu de l'immeuble vendu ; mais comme il était stipulé que celte évaluation ne pourrait dispenser les acheteurs de remplir Jes obligations qu'ils avaient contractées, en sorte qu'il était à peu près impossible de déterminer l'importance du prix , que les maladies du vendeur pouvaient exiger des dépenses considérables, la cour de cassation a cassé l'arrêt de la cour de Poitiers, le Iti avril 1822. (Sirey, 1833, 1, 346.) Du reste, Duvergier pense que la comparaison dn prix a la chose vendue, pour apprécier si le prix est sérieux ou si le prix est vil, appartient aux cours royales seules, et que la cour de cassation doit accepter leur solution sur ce point, comme la reconnaissance d'un fait. Les cours royales pensent que pour qu'il y ait prix réel, prix sérieux, il faut que l'acheteur prenne dans son patrimoine quelque chose, et le transmette au vendeur. Si, à raison de quelque circonstance particulière, malgré l'infériorité de la rente viagère au revenu de l'immeuble , il y a des chances aléatoires contre l'acheteur, alors I y a un prix. L'arrêt de cassation de 1822 en fournit un exemple : si, a coté de ta stipulation de rente viagère, on trouve la stipulation d'une autre obligation imposée à l'acheteur, c'est encore le cas de reconnaître que le prix est sérieux, quoiqu'il puisse être vil : l'arrêt de la cour de Poitiers ne laisse aucun doute a cet égard. ^Duvergier, t. 1 , n» 149.)

(A'ote de (éditeur belge.) (4] lnst.de ro»/. empl.,$ I.

[5) Caius, L 35, $ 1, Dig. de co»l. evtpt. Despeisses, t. 1, p. Il , n» 6. — Pothier, Fente, u» 23. Ducaurroy, Intl. expliq., i*> 1037.

16] L. 7, S I, Dig. de ront. tmpl. t'Ipien. Des fuisses , n« 7. Fachin, Cont., lib. 2, c. 1 .

votre discrétion. Il y a là un prix certain , 15,000 fr. Le reste n'est qu'un accroissement de prix , dont l'incertitude ne saurait vicier la vente [(].

153. Mais le contrat serait nul, s'il était fail pour le prix qu'on m'offrira [a] ; l'acheteur n'aurait qu'à interposer une personne qui offrirait un prix très-bas; le vendeur pourrait en interposer une qui offrirait un prix très-haut. Ce serait une source de fraudes.

154. Pothier {Vente, n° 28) enseigne que c'est une manière de vendre fort usitée dam l'Orléanais , que de vendre le vin de sa récolte au prit que Us voisins vendront le leur, et il décide que le contrat est valable : cette opinion ne parait pas susceptible de difficulté [si.

155. Quoique l'art. 1591 du Code civil porte que le prix doit être déterminé et désigné par les parties, il peut cependant être laissé à l'arbitrage d'un tiers [«]. C'est une limitation apportée par l'art. 1592 [s] au principe consacré par l'art. 1591.

Dans le droit romain , il y avait eu des difficultés sur ce point; Labéon etCassius pensaient que l'évaluation de la chose ne pouvait pas être laissée à l'arbitrage d'une tierce personne. Ofilius et Proculus professaient une opinion contraire. Justinien fit cesser ces différends en adoptant l'avis de ces derniers jurisconsultes [e]. Une pareille convention rend la vente conditionnelle, et fait dépendre son effet de la fixation qui sera faite par la personne désignée M. Si cette personne fait l'estimation, la vente devient pure et simple, et le prix qu'elle a arbitré doit être payé par l'acheteur; si elle ne peut faire l'estimation, la vente est nulle, faute de prix.

Ici plusieurs questions ont été agitées.

156. Lorsque l'arbitre désigné pour fixer le prix refuse sa mission, peut-on le faire remplacer par un arbitre nommé d'office par justice?

La négative est certaine, à moins que la volonté des parties de se soumettre à un arbitre

[I] Arg. de la loi 7, S 2 , Dig. de eont. empt. Pothier, Pand., t. I , w 29. Voy. Dnraiiton, n« t07.

12] Pothier, Vente, n« 27. Pardessus, n« 273. Mai* r«y. Duvergier , n» t>0.

[3] Pardessus, n«275.

[4] De ce que l'art. 1392 parle de l'arbitrage d'en tiers, Grenier, orateur du tribunal, en a conclu que les parties ne peuvent choisir qu'un $rui arbitre, et nullement plusieurs. (Locré, /oc. rit.) Cette opinion est tellement erronée qu'il est inutile de la réfuter. Si les parties choisissent deux experts au lieu d'un, et qu'ils ne s'accordent |kis, il n'y aura pas Tente {infra.n 0 156). S'ils s'accordent, la vente sera évidemment parfaite. On voit avec quelle défiance il faut adopter les assertions des orateurs du

Kivernement. (Junge Duranton, t. 9, u» 108, p. 49. vergier, n» 131.)

[5] L'article primitif était ainsi conçu : * Il peut cependant être laitêê à l'arbitrage d'un fiers. * Le tribunal proposa d'ajouter « i\mtsi%i*T détigne par le$ partie$. Si le tiers ne peut ou ne veut pas faire l'estimation, il n'y

nommé d'office ne résulte positivement de la convention. Dans tous les autres cas, l'homme du choix des parties ne peut être remplacé par un homme du choix de la justice. Le texte de l'art. 1592 conduit à ce résultat, et la loi 15, au C. de cont. empt., n'était pas moins formelle pour proclamer la nullité de la vente , en cas d'impossibilité de l'arbitre nommé de procéder à l'estimation [•].

La cour royale de Paris a cependant décidé, par arrêt du 18 novembre 1831, que lorsque l'appréciation n'exige pas des connaissances spéciales, qui ont pu motiver le choix de tel ou tel expert, il y a lieu de croire que la personne des arbitres n'a pasété la cause déterminante de leur désignation, et que l'on peut les remplacer d'office, sur leur refus de procéder [o]. Mais il me parait que cette décision est en contradiction avec la règle posée dans l'art. 1592, et qu'elle prête aux parties une intention qu'elles n'ont pas eue.