Une troisième difficulté se présente

Si l'estimation des arbitres est évidemment inférieure au prix réel , pourra-t-on se pourvoir contre leur décision?

Accurse veut que , s'il y a lésion énorme, les parties ne soient pas tenues de respecter cette estimation [a].

Cujas a une opinion conforme, a Ex quo nasci » potest haec qusestio : Si tertius ille iniquum » pretium dcfinial , an standum ait ejus defini- » tioni? Et videbalur esse standum, quia, quo- » lies eligimus aliquem qui aliquid facit, de eo » queri uon debemus. .Equius tamen est ut , si » manifesta iniquitas appareat, corrigatur a ju- » dice bonse fidei. Hoc est expressum in leg. 76 » et 79., Dig. proiocio [»]. »

Pulhier trouve ce sentiment équitable. Il veut que, s'il est prouvé que l'estimation est trop faible (ce qui doit être laissé à l'arbitrage du juge), le contrat de vente soit déclaré nul [10].

Malgré ces imposantes autorités , je crois que l'estimation de l'arbitre est une base dont il n'est pas permis de s'écarter [il], Juslinien l'avait ainsi entendu dans sa loi dernière au C. de cont.empl. dont les termes ne laissent aucun doute. « Ut si » quidem ipse qui nominatus est pretium deG-

; de nommer un arbitre faire : si cette obligation est tellement per-

sonnelle qu'on ne puisse contraindre h l'exécuter celui qui l'a ronl raclée, on peut et l'on doit le condamner a réparer le préjudice que cause h l'autre partie l'inexécution de l'obligation , conformément - l'art. 1142. (Duvergier, Trnitede la rente, t. I, n» 133.)

(Xote de l'éditeur belge.) [5] Voet . eont empt., n» 23.

[61 Jutlo prelio tune icslimandam, (. 16, S déni., Dig. ilt piqnor. et htjp, (7] Supra , n» 77.

[8] Sur la dernière, au C. de eont. tmpt.

(9] Sur la loi 2. $ I, Dig. de eont. empt.

[10] Vente, a* 24. C'eil aussi l'opinion de Voet , eont. empt.. n« 23; de lVrex, sur le Code, même litre, n« 29 t de Vinniti» , sur les lusl., même titre, S I, et de presque toute l'école Cujueicnne.

(Il] Del» iueoiirt estime qu'il y a lieu & restituer, lorsque la lésion est de plus des sept douzièmes. Troploug pense qu'il n'est jamais permis de (.'écarter de l'ouiuiuu du tiers arbitre, même lorsque la lé>ion est de plus des sept douxièmes. Voy. Ilastia , 3 avril 1839 (Sirey, 40, p. 137). Duranton. 1. 10, n» tIG, n'adopte que la première partie de celle opinion. Voy. p. suiv., la note 5.

CHAP. I-. — ART. im.

» nient, omNimoDo, se eu ndu m rjus tesiimalionetn, » et pretia persolvi, et venditionem ad affectum » pervenire. »

Cujas oppose le» lois 76 el 79, Dig. pro «oeto, dont la première dit qu'il y a deux sortes d'arbitres, les uns a la décision desquels nous devons obéir dans tous les cas, soit que cette décision soit juste, soit qu'elle soit inique, tels sont ceux qui statuent sur un débat en vertu d'un compromis ; les autres, qui ne sont consultés que pour interposer l'opinion d'un homme de bien, tels sont ceux à qui l'on s'en rapporte pourûxer les parts d'une société. Alors si la décision est inique* il est permis, suivant la loi 79, de recourir au ministère du juge.

Mais cette distinction est précisément ce que Justinien a voulu eflaeer, en ce qui concerne le prix de vente par les termes généraux, précis et énergiques, dont nous venons de voir qu'il s'est servi. En effet, il le déclare plus expressément encore à la fin de la loi dernière, au C. de tout, empl.

«c Nu lia conjectura (imo magis divinatione) » in poslerum servanda, utrum in personam cer- » tam , an in boni viri arbUrium respieienles , » contrahentes ad haec pacta venierint ; quia hoc » penitus impossibile esse credentes per bujus- » modi sanctionem expcllimus. »

Cette opinion est celle que Despeisses soutenait dans l'ancienne jurisprudence [t] . Elle a paru à la cour de Toulouse plus conforme aux lois romaines et à l'art. 1592 du Code civil, qui ne contient ni exception, ni modification à la règle qu'il pose [s]. La cour royale de Lyon a même pensé, en s'appuyaut sur le mot arbitrage, dont se sert cet article , que la décision du tiers choisi pour faire l'estimation, est une véritable sentence arbitrale en dernier ressort, qu'aucune autorité ne pourrait réformer [s]. Je ne crois cependant pas qu'il faille en général appliquer les dispositions des art. 1003 et suiv. du Code de procédure civile aux arbitres, dont parle l'art. 1592 du Code civil. Mais leur décision n'en est pas moins une règle irréfragable; et quoi

!] T. I, p. Il, n»6.

3] Arrêt du 15 février 1830. Dalïoi, Vtntr, t. 38,

p. 74, n* 44, et p. 73,

[3] Arrêt des 34 août t836 el 6 juin 1813 (Dtllox, v° Arbitrage.

[S] Telle est aussi l'opinion de Duvergier, qui en donne pour motif que l'action en rescision pour lésion de plus de sept douzièmes est autorisée connue une ressource laissée au vendeur qui , pressé par les circonstances , a pu rendre a fil prix a un acheteur qui a abusé de sa position ; c'est |»ar ce motif que la rescision n'a pas lieu en faveur de l'acheteur : il est impossible que la lésion résultant de l'appréciation d'un tiers autorise faction en rescision , car le vendeur n'a point a se défendre contre une oppression dont il n'a pu être victime, el s'il éprouve un dommage, ce n'est pas l'exigence de l'acheteur qui le lui cause, c'est l'erreur du tiers qu'il a choisi : pour être

qu'en dise Delvincourt [à], jo refuserais l'action en rescision pour lésion de plus de sept douzièmes contre la vente dont ils auraient fixé le prix [s].

159. Les auteurs se sont demandé, en quatrième lieu, si la convention de s'en rapporter à des arbitres ne résulte pas implicitement des stipulations suivantes : Je vous vends telle chose pour le prix qu'elle vaut, je vous vends telle chose pour son juste prix.

A l'égard de la première stipulation , P ni hier ( Vente, n° 26) la déclare valable; il veut que les parties soient censées être convenues du prix que la chose serait estimée valoir par des arbitres dont elles conviendront [a].

Cette interprétation parait, au premier coup d'œil, équitable : mais remarquez que c'est sortir d'une difficulté pour retomber dansuneautre. Car la partie qui a intérêt à la nulUté de la vente peut l'obtenir à coup sûr en re des experts. (Supra, n. 157.)

Quant à la seconde stipulation , elle a < sidérée par Fachinée comme entachant la vente de nullité [7]. « JVempe, dit-il , in ta speeie non » esse venditionem ; » et cette opinion doit être suivie a cause des raisons qui viennent d'ôtre données.

160. Examinons maintenant l'effet de la vente dont le prix doit être fixé par des experts désignés , dans ses rapports avec la translation du domaine et le péril de la chose.

Nous avons dit ci-dessus , n° 156 , avec l'autorité des lois romaines qu'une telle vente est conditionnelle. Dès lors , la propriété n'est pas transférée tant que la condition est pendante fa]. C'est le vendeur qui reste propriétaire. Mais dès que les experts ont fait leur estimation , la vente devient pure et simple , et l'accomplissement de la condition produit un effet rétroactif au jour de l'engagement (art. 11 79 du Code civil) (oj. H suit de là que les ventes que le vendeur aurait consenties pendente conditione sont résolues. La cour de Montpellier l'a ainsi jugé par arrêt du 13 février 1828 [10].

juste, il faudrait admettre l'action en rescision en faveur de l'aeqVreur, qui , exposé aux mêmes chances , aurait droit aux mêmes garanties. (Traité de la vente, t. I, n» 157.) (A'ofe de l'éditeur belge.)

16] Mais Yoy. Duvergier, n» 161. Uumnton, 1. 16, n* 51.

[7] Cont., lib. 3, e. t. Pinellus, souvent cité en matière de vente, professe aussi ce sentiment dans ses comment, sur la loi 3 , C. de reteind. vend. Il déride qu'une «elle stipulation ne vaut ni comme vente, ni comme con-

[8j Supra. n« 49 et 54.

[9] Les parties peuvent, dans un acte de vente d'immeuble, s'en rapporter à l'arbitrage d'un tiers pour la fixation du prix , et la vente est parfaite du moment que le liera a satisfait a son mandat. (Hr. , 9 ooul 1839. Dalloi, t. 28, p. 74, n«« 44 el 75.»

(IO]Sircy,i838,2,338. .

DE LA VENTE

Quid en ce qui concerne le péril de la chose? quelques auteurs ont proposé de résoudre la question par le principe suivant , posé par Pothier (Vente, n° 312). « Lorsqu'une vente a été » contractée sous condition, la perte qui arrive t> par la détérioration de la chose , pendant le » temps intermédiaire entre le contrat et l'exis- » tence de la condition , tombe sur l'acheteur si » la condition vient à exister; car le vendeur » n'est tenu de la livrer que telle qu'elle se » trouve.

» Mais la perte totale tombe sur le vendeur ; » car la condition qui existerait après la perte » totale de la chose ne peut pas conûrmer la » vente de ce qui n'est plus. »

Ainsi, a-t-on dit, la chose périt-elle en entier? Il est d'autant plus certain que la perte doit être supportée par le vendeur, que l'estimation est impossible , et que la condition, qui tenait la vente en suspens, ne peut plus se réaliser.

La chose éprouve-t-elle seulement des détériorations? Si ces détériorations peuvent être constatées sans arbitre , elles sont aux risqnes de l'acheteur.

Pour moi , je pense que ces distinctions ne sont pas toutes applicables à la vente qui nous occupe. Il me semble que les parties sont censées avoir voulu que l'immeuble fût estimé suivant sa valeur au moment de l'estimation [1]. Car rien ne serait plus arbitraire et plus captieux

Îu'une estimation qui porterait sur l'état aucien e l'immeuble, sur un état dont il ne reste plus de trace , et dont on n'a plus que des souvenirs. Ainsi, en pareille matière, je crois qu'il faut décider que , d'après l'intention présumable des parties , les détériorations survenues avant l'estimation doivent rester pour le compte du vendeur [«].

[1] Voy. Pardessus, n° 275 ; il estime que l'usage et les circonstances valideraient une pareille .stipulation.

[2] D'âpre* Duvergier, l'immeuble doit être estimé non pas suivant sa valeur an moment de l'estimation, mais d'après sa valeur au moment du contrat : il est évident que c'est la valeur de la chose au moment même ou Ion contractait qui a déterminé l'un à vendre et l'autre à acheter : le premier ne se fut point décidé peut-être, s'il eut vu la chose extrêmement avilie : il eût préféré a llrndre des temps meilleurs ; le second, au contraire, s'il eût prévu l'augmentation, ne se fut point engagé a payer une somme qui pourrait être au-dessus de ses facultés; s'ils ont chargé un tiers de déterminer le prix, c'est qu'ils n'ont pu le déterminer eux-mêmes : ils lui ont conféré le pouvoir de faire ce qui ordinairement est fait par les parties : or, c'est incontestablement la valenr au moment du contrat que les parties considèrent. (Traité delà vente, t. t , n° 156.) Aussi Duvcrgier cnseigne-t-il, au n° 1(32, que si la chose n'a pas péri en cutier, et o seulement éprouvé des détériorations, on doit laisser a l'acheteur le choix entre la résolution et l'exécution pure et simple du contrat, par application de l'art. 1 1 82 du Code civil.

(Note de l'édiïcur belge.)

161. Sons la dénomination de prix , on comprend tout ce qui, étant déboursé par l'acheteur au sujet de la vente , passe dans les mains du vendeur, soit à titre de prix principal , soit à titre d'intérêts , d'épingles , de pot-de-vin , etc. [s].

162. Le prix n'est pas subrogé à la chose, et no participe pas de sa nature. Ainsi , si la chose vendue est un immeuble , le prix ne doit pas être considéré comme immeuble entre les mains du vendeur. Il est chose mobilière [*].

163. Si l'argent vient à éprouver une altération , par suite de mesures extraordinaires prises par le gouvernement [s], quel est celui du vendeur ou de l'aèneteur qui profite de cette altération , ou en supporte le dommage? Supposons , par exemple, qu'un immeuble ait été vendu pour le prix de 100 louis d'or. Peu de temps après, mais avant le payement, cette monnaie est réduite ; l'acheteur sera-t-il libéré en payant les 100 louis, ou bien faudra-t-il qu'il complète l'appoint ?

Cette question était jadis une des plus controversées du droit , et Voet disait qu'après avoir lu beaucoup de commentaires et d'auteurs , on ne savait à quoi s'en tenir [o].

Je n'entre pas ici dans le fond de toutes les opinions émises à ce sujet [7]. Je renvoie à mon commentaire de l'art. 1895 , Code civil , où la matière sera traitée plus convenablement.

Je me contenterai de faire observer que l'article 1895 doit être notre règle , quoiqu'il ne soit relatif qu'à la matière du prit ; car , comme Fachinée le remarqua très-bien, les raisons sont les mêmes pour se décider à l'égard de la vente [s] . Ainsi , quel que soit le changement dans le litre des espèces, l'acheteur doit payer la valeur numérique convenue [•].

[3] Voy. mon Coutm. sur 1rs hypothèque». n°' 120 et929.|Mcrlin, Rrp.,\° Prix. Loi.sel dit, à la vérité, liv.5, tit. 4, ii u 14 : * Vin de marché n'enlrcpas au compte du » prix ; ■ mais il se hâte d'ajouter : « pour en prendre » droit de vente, sinon qu'il fut excettif. » Ainsi ce n'est qu'eu égard aux droits de lods et ventes que Loisel s'exprimait ainsi. Au surplus, plusieurs coutumes décidaient que le vin du marché faisait partir du prix, et qu'il en était dû lods et ventes. Chanmonl , 37. Vitry, 49. (Voy. de Laurière, RurLoisel;el Brodeau, sur Paris, art. 76, n<>26.)

[4] Merlin , Rèp., v« Subrogation de chose», cout. d'Épinal, tit. 4, art. 12; infra, n°6l4.

[3] L'altération des monnaies est un mal dont les progrès de l'économie politique paraissent avoir guéri les société* modernes.

(6] /Je rebu* eredili», n° 24.

[7] Tiraq., ret. gentilit., glose 18, n» 27. Faehineus, eonl., lib. 2, c. 9 et 10. Favrc, Cod., lib. 8, tit. ÔO.dcf. 11. Dumoulin, de uturit, quœst. 86.

[8] Lot. fil., c. 10.

[9] Arg. de la loi 1. Dig. de eonl. empt.

Les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur [I].

164. L'acheteur quia intérêt à avoir un titre de propriété, j sommes accessoires k la «nie. Des frais d'enregistredoit en payer les frais. Il doit payer aussi toutes les I ment, de transcription et de purgeaient.

COMMENTAIRE

164. C'est à celui qui veut se^procurer un titre , à payer les frais qui sont nécessaires pour le constituer. L'acheteur, qui a besoin d'un acte d'achat pour consolider entre ses mains la propriété dont il se fait investir, doit donc supporter les dépenses qu'entraîne la confection de l'acte, comme les honoraires du notaire, les frais de papier timbré, les déboursés nécessaires pour le faire enregistrer et transcrire ; et tous les autres frais accessoires à la vente , tels que ceux de visite de lieux, d'arpentage, etc. [s].

Néanmoins la convention des parties peut déroger à ce point de droit [s].

L'acheteur doit supporter aussi, à moins de stipulations contraires , les frais de purgement qui sont destinés à lui procurer sa tranquillité personnelle [4] . Si cependant il avait été induit en erreur par le vendeur , qui lui aurait assuré que l'immeuble était franc et quitte, l'acheteur pourra se plaindre légitimement du surcroît imprévu de dépenses que lui occasionne la nécessité de purger, et il aura son recours contre le vendeur [»].