DES OBLIGATIONS DU VENDEUR
Disposition» générale*.
Le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige. Tout pacte obscur et ambigu s'interprète contre le vendeur [1].
SOMMAIRE
256. Ces! ou vendeur a s'expliquer le premier. Il doit poser, en termes clair* , les bo.se>> «lu contrat. Pourquoi les pacte* obscurs s'interprètent contre lui.
257. Tempérament recommandé par le président Favre dans l 'implication île cette règle d'interprétation. Examen de quelques sAilioris données par les lois romaines, ci qui paraissent trop rigoureuses.
258. Il y a des cas où les clauses duutcusrs s'interprètent eonlre l'acheteur, par exemple, quand il a fait insérer
ans son intérêt.
259. Portée de l'obligation du vendenr d'expliquer clairement ses obligations. Renvoi.
260. C'est avec raison que la loi fait pencher la balance contre le vendeur, puisqu'il connaît la chose, et que l'acheteur ne la connaît pas. Il y a plut de fols i leur* que de fol» vtndrurM.
261. Précautions que doit prendre l'acheteur pour ter sûrement. Exemple de déceptions.
COMMENTAIRE
2.56. C'est au vendeur a s'expliquer le premier [»]. Le vendeur doit donc définir clairement ce à quoi il s'engage ; il doit poser en termes précis les bases du marché, et dire explicitement la loi qu'il impose à l'aliénation de sa chose [s] S'il le fait mal , c'est à son pré-
[I] Duvcrgierrriliqur la disposition de cet article, qu'on n fondé sur M que c'est le vendeur qui parle, et en outre (Or ce que le vendeur doit mieux connaître la chose vendue que l'acheteur. I.a première de ces raisons qui, dans • In litres imrurs, sous l'empire de certaines formes, avait quelque valeur, semble tout ù fait vide de sens aujourd'hui : le contrat de veute n'est pas plus l'œuvre du vendeur que celle de l'acheteur, pus plus l'un que l'autre ne ili.il souffrir du vice de la rédaction. I.e second motif |. urra quelquefois déterminer les juges a. rendre le vendeur responsable de l'obscurité uu de l'ambiguïté «les ternie-. ; mai» il est insuffisant pour justifier celle régie générale, que le vendeur doit être constamment victime du défaut «le clarté de toutes les clauses de la vente, ce qui
judice, dit Delaurière [4], et il doit s'en imputer la faute.
Un langage obscur est souvent un artifice, a Qui obscure loquitur, ce sont les paroles de » Cujas [s], fallendi causa id facerc videtur et- » ah eo dolus non abest. »
comprend même celles qui sont dantes de lu connaissance plus ou moins exacte qu'avaient le* parties de la chose vendue. Domat, til. 2, »eet. Il, S 14, |taralt restreindre l'application de la régie aux clauses qui ilélermincnt quelle est la chose vendue, en quoi elle consiste, ses qualités cl ses défauts. ( Duvergier, l. I, n" 242). {Sole de l edit, belge).
[2] C'est ce qui fait dire 6 Loiscl, dan» se* /rui. roui., qui rend le pot, dit le mot. liv. 3, til. 4, n° 1, De* ventes.
|3] Ih érudition i6u« dit Cuju») simfei Ityem dicet i ditor rei nui (sur la loi 39, Dig. depocti*, lib. 5, Papiniune&i.
[4] Lur Loisel, L 3, lit. i. n« 1.
[5] Sur la loi 21, Dig. de eoml. enpi.
H y a plus ; dans la vente, qui est un contrat commutatif, le vendeur ne figure pat seulement comme obligé, il figure aussi comme créancier. Mais ici comme tout à l'heure, c'est encore contre le vendeur que se résolvent les doutes. Car, « quum quaeritur in slipulatione quid acti » sit , ambiguitas contra tlipulalorem est [\] . » L'art. 1162 du Code civil est positif pour le condamner.
De là donc cftte règle générale, que les pactes obscurs [s] et ambigus [s] s'interprètent contre le vendeur. C'est une disposition que notre article a empruntée aux lois romaines. « Veteri- » bus placet , dit Papinien . pactionem obscu- » ram vel ambiguam venditori et ei qui locavit » nocere, in quorum fuit potestate legem aper- » tiusconscribere [»]. » Le même principe se trouve répété dans les lois Dig. de rtg. jurit, et 21, Dig. decont. empt. [s].
Il est d'autant plus rationnel, que les contrats n'étant valables qu'autant que les deux parties y ont consenti, l'acheteur est censé avoir adhéré a la clause obscure, parce qu'elle lui nuisait moins [•].
Les exemples de cette règle se présentent naturellement. Je vous vends un fonds de terre, et je dis qu'un cheval de travail nommé Zéphyr y sera attaché comme accessoire. S'il se trouve dans ce domaine deux chevaux ayant le même nom , je ne serai pas fondé à dire que j'ai entendu parler de celui-ci plutôt que de celui-là. C'est à l'acheteur qu'appartiendra le choix [»].
Je vous vends un domaine et je me réserve les carrières de pierre, là où tUet sont, cbicomqce ES9HXT. Longtemps après, on vient à découvrir dans ce fonds de nouvelles carrières ; je ne pourrai pas y prétendre un droit de propriété ; car, dans le doute, je ne suis pas censé avoir excepté de la vente ce que je ne savais pas exister. Si l'on venait à découvrir des carrières dans tout le domaine vendu , faudrait-il donc livrer ce domaine tout entier au vendeur [h] ? Ne serait-il pas absurde [nj de vouloir que tout le fonds eût été réservé et mis en dehors de la vente?
Je vous vends à Paris 100 pièces d'eau-de-vie livrables hors barrière, sans désigner laquelle. L'obscurité sur renonciation du lieu tournera contre moi , et faute par vous de prendre livraison dans le délai déterminé, je ne pourrai pas
[I] L. 27, Dig. dereb. dubiis.
[i] Obscure luquilur qui quod dixerit non apparet (Cuja*. sur la loi 39 précitée).
[3] Ambiguë luquitur si utrum dixerit non apparent. >'am nmbigua oratio est quK pluribas raodis accipi polest tCujas, loc. cit.).
[i] L. 39, dt pactis.
[5] l'otbier, Pund., t. |, n»70.
l«) Despeisse*. p. 33, n» SI.
[7] t'est ce qu'a prouvé Cujaî, en corrigeant le texte
profiter de l'art. 1657 et demander la résolution du marché [<o].
On pourra voir enfin une autre application remarquable de ce principe dans un arrêt de la cour de Riom , du À janv. 1 829.
257. Mais ce qui est décidé dans les lois que nous venons de citer doit être entendu suivant cette explication du président Favre [«].« lllud > plene verum est non statim faciendam esse » interpretationem contra venditorein aut loca- » torem . sed ita demum si nibil sit quod me- » lius dici posait. Id est, si neque probari possit » quid actum fuerit, neque verisimiliterconjici. » Cerlior enim et prior, et generalior il la régula » est, m obseuris inspieiendum esse quod verisi- » milius est , aut quod plerumque fieri solet. » L. 114 , Dig. de reg. jurit [«].
Ainsi , l'interprétation ne tourne contre le vendeur, que lorsque les autres présomptions admises par le droit commun pour découvrir le sens caché des actes, viennent à manquer. Avant tout , il faudra s'attacher à la volonté des parties, aux vraisemblances, aux usages locaux (art. 1156 et suiv.). Notre article n'est qu'un remède extrême, dont on ne doit user qu'à défaut des moyens ordinaires d'investigation.
Je ne sais si les jurisconsultes romains se sont toujours montrés fidèles à ce système de réserve. Je trouve au contraire dans le Digeste quelques exemples d'interprétation tellement sévère que les droits évidents du vendeur me paraissent avoir été sacrifiés.
Par exemple : un propriétaire de deux domaines contigus aliène l'un d'eux et excepte de la vente une source d'eau qui jaillissait dans le fonds vendu, plus, un espace de dix pieds autour de celte eau. Il s'élève la question de savoir si le vendeur ne s'était réservé qu'un droit de servitude sur l'eau et un droit de passage pour y arriver, ou bien s'il s'en était réservé la propriété. Les jurisconsultes Alfenus et Paul décident qu'il ne doit avoir qu'un droit de passage et de servitude [ts] ! Mais, en exceptant de la vente la source et un espace de dix pieds, le vendeur n'avait-il pas fait tout ce qu'il fallait faire pour établir qu'il ne se dépouillait de rien à cet égard, que l'acquéreur n'était investi d'aucun droit, qu'en un mot il n'y avait pas de vente relativement à cet objet réservé?
Dans une autre espèce, un propriétaire, en vendant une maison, avait dit : Les servitudes de
de la loi 34, Dig. deeonl. empt. (Olwcrv., lib. I, c.'IO, et lib. 33, Pauli adeditt, ad Dig., leg. 34). DespcUses e*t aussi de ce sentiment, loe. eit.
[81 L. 77, Dig. de vont. empt. Javolenus.
[9] C'est le mol de Cuja» sur reltc loi.
[lO] Arrêt de Paris, SU nov. 1810.
[Il] Hatioualia, sur la loi 39, Dig. de pactis.
I I - Cujas fait la même observation, loc. eit.
113] L. 30, Dig. de servit, pradior. rustic.
DE LA VENTE
gouttières demeureront dans Vital où elles sont. Stillicidu uti ncnc scnt, ut ita sint. Suivant Ulpic» [{], cette clause doit être interprétée en ce sens qu'il n'a été question que du droit de gouttière exercé par la maison vendue sur les édiCces voisins, mais non pas des servitudes du même genre que les maisons conliguës pourraient avoir à exercer sur la maison vendue ; en un mot , que le vendeur promet qu'il lui est dû une servitude et qu'il n'en doit à personne.
Pour moi, je crois qu'aujourd'hui personne n'hésiterait à donner à cette clause un autre sens , et qu'on y verrait une allusion suffisante aux servitudes tant actives que passives.
258. Mais quand nous disons que les clauses ohscures et ambiguës s'interprètent contre le vendeur, nous entendons que cette peine ne doit lui être appliquée que lorsqu'il s'agit de la chose même, du prix, et des deux obligations principales de délivrance et de garantie que le contrat de vente lui impose.
Car s'il s'agissait d'autres clauses de la vente, dans lesquelles l'acheteur aurait introduit des droits particuliers, aurait stipulé quelques conventions exceptionnelles, et ligurerait comme créancier et comme ayant dicté la loi. on rentrerait dans les règles" d'interprétation établies par le droit commun [*].
259. L'obligation imposée au vendeur, d'expliquer clairement ce à quoi il s'engage, a une grande portée. Elle l'oblige non-seulement à rejeter toutes les paroles obscures qui peuvent tromper l'acheteur, mais encore à ne pas se renfermer dans une dissimulation non moins insidieuse sur les défauts de la chose qu'il vend, a Dolum malum a se abesse prœslare venditor » débet, qui non tanlum in eo est, qui fallendi » causa obscure loquitur, sed etiam qui insidiose » obscureve dissimulât [»]. »
Nous reviendrons plus au long sur ce sujet en nous occupant de l'art. 1641.
260. C'est avec d'autant plus de raison que la loi s'est montrée sévère contre le vendeur, qu'il n'y a pas égalité de position entre lui et l'acheteur ; car il connaît exactement l'état de la chose vendue, tandis que l'acheteur, n'ayant sur elle que des notions peu précises et incomplètes, court beaucoup plus de chances d'erreur.
[\] L. 17, S 5, T)ig. de trrrit. urhanor. fjr.nt.
|2; C'est i'ubsrrvallon <|ue faisait Grenier, orateur du tiil.unat. Icnel, t. 14. \t. 194. Elle avait déjà été faite |.ar r>e*|n'is>es, p. 55, n" 24, *ur le fundeuient de la loi 34, Die. decunt. eutftl. Jungt Duranton, I. 9, n° lt*7.
[3] Florcnlinus, 1. 45, S 2, 1% Pothicr, Vcnle, n» 254.
Aussi l'expérience prouve-t-elle qu'il y a beaucoup plus d'acheteurs trompés ou imprudents, que de vendeurs téméraires. Loisel a dit dans I ses Inslilutes coutumières, qui ne sont qu'un recueil de proverbes et de maximes populaires au barreau [*], a il y a plus de fols acheteurs que de fols vendeurs; et Loiseau [s], commentant le le même adage , a montré les dangers dont est menacé l'acquéreur qui ne prend pas de minutieuses précautions, et qui, exposé à des troubles pour cause d'hypothèques antérieures ou de charges réelles, se trouve ruiné non par mauvais ménage, mais pour les debtes d'autrui et : pour n'avoir pas assez sûrement acheté.
261 . L'acheteur ne devra donc pas s'en rapporter exclusivement à la protection dont l'environne la loi; il s'aidera lui-même par de soigneuses investigations ; il fera expertiser la chose pour en connaître la valeur, il se fera représenter les baux, il prendra connaissance des titres pour constater l'origine de la propriété et pour s'assurer si elle est arrivée pure entre les mains de son vendeur; il consultera les registres hypothécaires pour savoir à quoi s'en tenir sur les charges dont elle est grevée depuis que le vendeur la possède ; il ne se dessaisira du prix qu'autant qu'il sera sûr que des tiers n'auraient pas droit à l'inquiéter, etc. [o].
J'ai vu un exemple frappant de l'imprudence qu'il y a à acheter sans prendre connaissance des titres, et particulièrement des baux anciens.
Pierre avait acheté une ferme, et le vendeur lui avait représenté un bail fait pour plusieurs années et mentionnant un canon annuel de 1800 francs. Pierre fut convaincu que la propriété était d'un produit annuel de 1800 fr. A l'expiration du bail, il crut qu'il renouvellerait au même taux; mais, à sa grande surprise, il apprit alors que la ferme ordinaire n'était que de 1200 fr., et que si le bail qui avait été produit parlait de 1800 fr.. c'est que le propriéj taire , étant créancier de son fermier d'une I somme de 3,i00 fr., et ne pouvant s'en faire payer, avait réparti cette somme sur les années du bail.
Si Pierre avait eu le soin de se faire représenter les baux anciens, il n'aurait pas été victime de celte tromperie.
[4] L. 5, ti«. 4, n° 2.
[:>] néjiucrpissemeul, liv. 5, ch. t, n« 19.
(fi] Voir mon Connu. Kurlr* hyfiolh., iv« 455 1er, 468 bi», 5fi3, 584, r.09 6i« , n- 722, 72G bis n°« 907, 908 , 920, cl la |>réfaee de ce même ouvrage.
Il a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend [1],
SOMMAIRE
565. Le vendeur a deux obligations principales : 1° délivrer la chose ; 5" la garantir. De l'obligation île délivrer considérée sous le rap|>orl de la divisibilité. Renvoi pour l'obligation de garantir. Ces deux obligations produisent au prolll de l'aeheleur l'action rx empto. Celle action était pure personnelle dans l'anncii droit. Il n'eu est plu* de même aujourd'hui que la vente
transfère la propriété. L'action en délivrance < r rmpto peut être réelle. Kllccst mixte contre le vendeur. Arrél de la cour de cassation (|ui le décide ainsi. Mamaist-s critiques dont cet arrél a été l'objet, cl réfutation de Poucet , Carré. L'action et tmplo est , suivant lc> taa , mobilière ou immobilière.
COMMENTAIRE
262. Le contrat de vente impose de droit au vendeur deux obligations principales:
La première, c'est de délivrer la chose qu'il vend ;
La seconde, c'est de la garantir.
L'obligation de livrer la chose est divisible quand cette chose est divisible; elle est indivisible, quand la chose est indivisible. Ainsi, si le vendeur laisse plusieurs héritiers , chacun d'eu* ne sera tenu, dans le premier cas, que de délivrer la chose pour sa part et portion [«). Il aura satisfait à son obligation en faisant tradition de sa portion virile.
Mais, dans le second cas, il sera tenu pour le total.
Quant à l'obligaiion de garantir, elle est indivisible. C'est ce que nous aurons occasion de développer plus tard [al,
Nous verrons dans les articles suivants l'étendue de ces deux obligations. Pour contraindre le vendeur à les remplir, l'acheteur a une action connue en droit romain sous le nom d'action ex empto. « Ex empto aclionc is qui émit utitur Celte action était, dans notre ancien droit, pure personnelle; elle ne pouvait avoir lieu que contre le vendeur et ses héritiers. Elle ne donnait aucun droit contre la chose ni contre le tiers qui la détenait [s].
Il n'en est plus tout à fait de même aujourd'hui. L'action ex emplo participe essentiellement de la nature de l'action réelle, lorsqu'elle a pour but d'obtenir la délivrance de la chose. La raison en est simple. L'obligation qui, dans le vieux droit, ne produisait jamais que le jus
Ml La vente de la propriété d'un journal peut être déclarée nulle ou rescindée, si immédiatement après le contrat, les rédacteurs se- retirent, quoique sans In faute et le fait du vendeur, pour faire paraître un autre journal sous le -même titre, mais avec une modiliealiou. (Br., 4 juin 1817. J. dcB., 1817.)
ad rem, est aujourd'hui un moyen de transférer la propriété même. Elle engendre le jus in rtr {supra, n° 37); et, dans la vente, l'acquéreur devient immédiatement et pleinement propriétaire par le consentement. Et comme le jus in re a toujours pour sanction une action réelle, il est clair que l'acquéreur peut se poser comme maître de la chose, et la réclamer, soit contre le vendeur direct, soit contre tous ceux à qui ce dernier l'aurait revendue ultérieurement, en exerçant une action marquée au coin de la réalité la plus évidente.
Néanmoins, à côté du caractère réel de celle action, se trouve un caractère personnel non moins frappant. Le vendeur est obligé personnellement , en vertu du contrat , à livrer la chose. Il est astreint à cette obligation par un lien qui saisit sa personne et engage aussi celle de ses héritiers. Il ne ressemble pas à un tiers détenteur que l'on n'actionne qu'à cause de la chose, et quoiqu'on n'ait jamais contracté avec lui. Il y a ici un vinculum juris qui enchaîne le vendeur et qui tient sa personne snus le joug.
Il suit de là que l'action de l'acheteur pour obtenir la délivrance est mixte à l'égard du vendeur. Car elle est partie personnelle et partie réelle. Les deux natures d'action y sont jointes et se prêtent un mutuel appui. Mais elle est purement réelle à l'égard du tiers détenteur, auquel la chose aurait été indûment revendue par le vendeur commun.
Cette qualiGcation d'action mixte, que je donne à l'action ex empto, a soulevé dans l'école de nombreuses critiques, lorsque, pour la pre-
[5] Pothier, Vente, n* 17*, et surtout 0MqMf.,S*SW. Infra, n» 437. Dumoulin, de dividuo, n» 578 el suiv. [3] Infra, n«« 434. 438, 457.
[4] L. Il, Di|*., de ael. eutpt. Clpicn.
[3] Pothier, Vente, m» 40, 41 cl 65.
DE LA VENTE
mière fois, elle lui fat attribuée par la cour de cassation dans un arrêt du 2 février 1809 [il. Cependant cet arrêt n'avait qu'un tort en la forme, c'est de statuer par voie de pétition de principe, ce qui n'est pas le moyen de donner à une décision judiciaire cette autorité imposante qui ne s'attache de nos jours qu'à des raisonnements sérieux. Mais, au fond, jamais arrêt ne fut plus juridique, et il faut rendre hommage à la sagacité des magistrats de la cour de cassation, qui ont vu que les anciennes doctrines du droit romain et de Pothier ont été mises au néant par les innovations du Code civil, et que c'était un étrange anachronisme que de vouloir les exhumer.
Néanmoins, un docte professeur, Poncct [t], s'est élevé avec force contre cette dénomination d'action mixte qui renverse toutes les vieilles idées. «Quel est l'ohjct, dit-il, quelle » est la nature de cette action? Son ohjct est » de poursuivre l'exécution d'un contrat contre » la personne engagée. Sa nature est de résulter » uniquement et exclusivement de l'obligation » contractée. Non-seulement une pareille action » ne peut pas être mixte, mais elle n'est pas » même mélangée de la plut légère apparence » de réalité! » Puis est venu Carré [3], qui a fait cause commune avec Poucet; et voici comment il cherche à fortifier la thèse de ce jurisconsulte : a II nous suffira d'invoquer la » doctrine de Pothier, suivant laquelle toute » action personnelle naît d'un droit à la chose » (jus ad rem) conféré par un contrat ; raison » pour laquelle l'auteur place parmi les choses » personnelles, qu'il appelle personnelles cl mobi-
» Itères, celles qui ont pour objet un immeuble, » comme celle, dit-il, qu'a f 'acheteur d'un héritage » contre le vendeur pour se le faire louer [*]. »
Mais , de bonne foi , la distraction de ces savants auteurs n 'est-elle pas un peu forte? Quelle autorité peut avoir Pothier, d'ailleurs si respectable dans ses décisions , lorsque le législateur a précisément voulu fonder un état de choses tout à fait opposé à celui sur lequel ce jurisconsulte avait basé se» doctrines? Pothier peut-il faire loi dans le cas où le Code civil l a sciemment condamné, et n'est-il pas inopportun de ressusciter, pour interpréter la législation nouvelle , des théories qu el e a déclarées mortes pour l'avenir? Que sert de nous dire que l'action personnelle naît d'un droit à la chose (jus ad rem) conféré par contrat , quand il est connu de tous (lonsoribus atque lippis ) que le contrat confère aujourd'hui le jus in re? S'il engendre le jus in re , il faut donc reconnaître aussi que l'action réelle marche à sa suite, et dès lors la question doit être envisagée sous un aspect tout nouveau , et nullement du point de vue du droit romain et du droit français, désormais suranné à cet égard. Poncet et Carré , si estimables d'ailleurs, ont, ce me semble, le tort de faire tout le contraire. Ils n'ont pas tenu compte d'une révolution fondamentale opérée par le Code civil , et ils se sont laissé dominer par des principes dont l'autorité a été renversée par les progrès du droit nouveau [5].
L'action fcrempi'o est mobilière ou immobilière, suivant que la chose qui en fait l'objet est meuble ou immeuble [0] .
SECTION u.
De la délivrance.
La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur [7].
SOMMAIRE
2G3. La définition de la délivrance sons le Code civil n'est plus la menu* que sous le druii romiiin et l uncienne jurisprudence. Critique «l'un arrêt de la cour de cassation qui a méconnu le nouvel état de* choses.
