Faut-il que les ricures à la vente

tl'insolvabilité soient posté-

COMMENTAIRE

31 3. — Cet article , emprunté à Pothicr, a été résumé par nous dans le numéro précédent, auquel il se liait d'une manière intime.

Nous n'ajouterons ici que deux observations.

314. — l.a première, c'est que, pour que l'acquéreur soit déchu du bénéfice du terme, il faut qu'il y ait , non pas des craintes vagues d'insolvabilité, mais faillite ou déconfiture [4]. Ce sont les termes de notre article. Ils sont l'écho de l'art. 1188 [s].

On peut aussi ajouter que si l'acheteur avait donué des sûretés pour le payement du prix , comme une hypothèque , une caution , et qu'il diminuât ces sûretés par son propre fait , le vendeur pourrait se refuser à la délivrance , encore

[I] Cesl aussi In doctrine de Dumoulin , de tiitiduo et indiriduo. part. 2, n»« 20.1. 20b\ [2] Pothicr, Venir, n» fi7.

[3] Idem, n"t>7. Art. llHKdu Code civil. Donial, p. 3G, n» 22. L. 31 , S 8, Dijî. de edil. edicto. Art. 1613. Dtiranlon , 11° 203, Duvergier, n» Î6K.

[l\ Ihuis son exposé au corps lcgi*lulif, Porltilis n remplace le mot déconfiture par celle phrase un peu plus c, mais qui reud, je le crois, la pensée de la loi :

que l'acheteur ne fiH ni en faillite ni en déconfiture. L'art. 1188 précité contient à cet égard une règle applicable a tous les contrats.

315. — Notre seconde observation portera sur ces mots, depuis la rente, qu'on lit dans noire article. Est-il absolument nécessaire que la faillite ou la déconfiture aient lieu depuis la vente? ou bien le vendeur pourrait-il refuser la délivrance s'il était prouvé que l'état de faillite ou de déconfiture était antérieur à la vente, mais de telle sorte que le vendeur n'a accordé terme que parce qu'il a ignoré l'insolvabilité de celui avec qui il traitait?

Disons d'abord , que si le vendeur connaissait les embarras pécuniaires de l'acheteur, et qu'il

Un tint de dreadenre qui pui*»c srrietuement menacer la nurrlé du vendeur. (Locré, I. 7, p. 73.) Kl Faure, orateur du tribaM< : f)an.t une xitualian telle qu'il y ait pour lui dmujtr imminent de perdre le prie (l.ocré, t. 7. p. 93).

[3] Mais si la fortune de l'acheteur n'avait pas éprouvé des changements suflîsants pour élever des doutes, le vendeur ne sci ait pas fondé à demander cautiou. (Arrêt de Turin de t8l0.)

lut eût accorde délai , la question ne serait pas un moment douteuse; la délivrance devrait avoir lieu.

Mais si le vendeur a été trompé , si on a fait briller à ses yeux un crédit imaginaire, si on lui a présenté comme florissant un état de fortune tombant en ruine , je pense qu'il y aurait erreur suffisante pour affranchir le vendeur de son obligation (1110 du Code civil)

La cour royale de Paris a rendu un arrêt qui se rapproche de cette opinion si équitable.

Boisserand et compagnie vendent à Faye et Courcclles cent dix pièces de vin , un terme est accordé pour une partie du prix ; mais les vendeurs exigent une hypothèque , et les acheteurs leur assurent deux maisons situées à Paris. Bientôt les vendeurs apprennent qu'ils ont été trom-

pés et que les acheteurs ne sont que locataires des deux maisons. Boisserandet compagnie s'opposent alors à l'enlèvement des vins ; ils font valoir que les garanties promises sont illusoires; et leur prétention est successivement accueillie par le tribunal de la Seine , et par arrêt de la cour royale du 30 ventôse an 11 [*].

On voit que dans celte espèce ce n'était pas depuis la vente que les sûretés avaient échappé aux vendeurs ; l'insuffisance de ces garanties datait du moment même du contrat [s].

La justice veut , de même, que quand les apparences de solvabilité qui ont déterminé la confiance du vendeur sont démontrées trompeuses au moment de la vente, les tribunaux viennent au secours de celui qui a été surpris dans sa bonne foi.

La chose doit être délivrée dans l'état où elle se trouve au moment de la vente. Depuis ce jour) tous les fruits appartiennent à l'acquéreur.

L'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

SOMMAIRE

3IC. Le vendeur doit faire délivrance de la chose dans l'clat où elle se trouve lors de la vente. Raison de cette règle.

317. Il «Hit de laque, s'il y u terme pour la délivrance, le vendeur doit veiller, en attendant, a la conservation de la chose.

318. Dans les ventes conditionnelles, le vendeur ne peut changer l'état de la chose, pendente condilione. Mais il n'est tenu de la délivrance que dans l'étal où la chose

,*e trouvait à l'échéance de la condition.

319. Dés riii.st.nit de la vente, lorsque le contrat est j>ur et simple , tous les fruits appartiennent à l'acheteur. Les fruits font partie de la chose , et l'acheteur est eensé en avoir payé le prix.

350. Cas singulier dans lequel il y a difficulté sur l'application de la règle, que la chose doit être délivrée dans l'étal où elle se trouve.

331. L'acheteur est lié par le bail existant au moment de la vente. Quid dans le droit romain et l'ancienne jurisprudence? Aujourd'hui, le bail affecte réellement

M] Voy. aussi l'art. 1276, qui fournit on argument. 12] Dalloz, v» Ven(e, 92 notes. Dalloz aurait du donner le* considérations de rette décision. L'omission des motif*

morwsc, — M u «Mi.

la chose. Mais l'acheteur relire les canons que le bail produit.

322. Dans la vente conditionnelle, les fruits appartiennent au vendeur ptndente condilione. Les fruits suivent le maître du sol, elnon le maître de la semence.

323. Utilité des lois romaines et de l'ancienne jurisprudence pour déterminer 1rs accessoires d'une chose. Énuroéralion de certains accessoires. S 1» Ce que comprend la vente d'une maison. S 2" Et d'une maison meublée. J 3» Ce que comprend la vente d'un fond* de trrrt. Les troupeaux sont-ils un accessoire du fonds de terre? S *° Que comprend la vente d'un navire? S S" De Ut vente d'un fonds de commerce. $ 6° La vente du vin comprend-elle les bouteilles qui le renferment ? S 7» Que comprend la vente d'un cheval.» $ 80 Et la vente d'un moulin »

324. Deux régies générales : la première, que le vendeur doit délivrer les titres, plans, etc. Réponse aux objections. La seconde, qu'il doit délivrer l'augmcnt éprouvé par la chose.

ote n un arrêt tout son intérêt, et à un recueil une partie de son utilité.

(3] Jungc Duraiyton, t. 9 , n« 204, qui esl aussi de cet avis.

DE LA VENTE

COMMENTAIRE

316. La chose doit être livrée dans l'état • où elle était au moment de la vente. !,a raison

en est que l'acquéreur est investi de la propriété par le contrat même , et que son droit la saisit dans cet instant précis, de telle sorte qu'elle entre dans son domaine avec tout ce qui la constitue en principal , accessoires , dépendances, etc.

317. Il suit de là que s'il s'écoule un délai entre le contrat et la délivrance, le vendeur doit veiller à la conservation de la chose , afin qu'elle n'éprouve par son fait aucune détérioration M, et que l'acheteur puisse la recevoir dans l'état où elle était lorsqu'il a contracté.

Nous reviendrons sur cette obligation du vendeur en commentant l'art. 1624 , dont elle découle directement.

318. Dans les ventes soumises à une condition suspensive, le vendeur n'est tenu que de délivrer la chose dans l'état où elle se trouve au moment de l'échéance de la condition , pourvu toutefois que les détériorations ne proviennent pas de sa faute [*].

Pourquoi ne peut-il par son fait changer, pctidenle condilione, l'état de la chose vendue, puisqu'il est propriétaire [s]? C'est que l'événement de la condition produit un effet rétroactif au jour de la vente, et efface le temps intermédiaire [4] ; il faut donc que dans l'expectative de l'arrivée de la condition. le vendeur maintienne les choses dans l'état où elles étaient lors de la vente, afin que, la condition se réalisant, l'acquéreur ne s'aperçoive pas que la perfection de la vente a été suspendue et différée.

Cependant nous verrons tout à l'heure qu'en ce qui concerne les produits de la chose, il y a à cette règle une exception fondée sur des motifs particuliers (n° 322).

319. Puisque l'acheteur doit trouver la chose dans l'état où elle était lors de la vente, il faut en conclure, comme le fait notre article , que , dès ce moment même, il a droit à tous ses produits, soit qu'il ait payé le prix , soit qu'il ait obtenu terme pour s'acquitter. D'ailleurs, l'ob-

[I] Voy. les art. H37 et ti4K, dont h notre est un

corollaire. (Arg. «te l'art. 1018. Duranton, l. 6, il" 396. Toullier, t. 3. n« 231 a 236. Pothier, 06/*., n« 142, et Venir, d°» 53 et 54.)

[2] Polhier de la Vente, h* 512. Voyez infra, a» 406; articles 1245 et H 82 du Code civil.

[3] Supra, n° 54.

[4] I.. 2 et 3, Dig. de peric. et eomtn. rei vendilaf. Furgole, T*$t., t. 2, p. m, a» 14. Pothier, Venté, n»3l2. Supra, n" 54 et 160.

(5] Diorf. « t Maxim., I 13, Code de ool. empt.

(6'j Si [rurlibut jam tnaturit agrr dùlraclut «l'i, citant frucuu empiori redtre nui alii'o lorvbhmit ttrpiorutum ett. l'Ip., 1. 13, 5 10. Dig. de art. empt.

jet vendu étant à ses risques et périls, ainsi que nous le verrons plus bas, la justice voulait qu'il profitât des avantages qu'on peut en retirer. • Fructus post perfeclum jurecontractum emp- » toris spectare personam convenît, ad quem et » fonclionum gravamen pertinet [s]. » Ainsi , les fruits pendants lors de la vente («1, lesquels, comme dit Cujas, par* agri fttisse videntur et ob eos eliam plurù vœniis$t [7] , le croît des troupeaux [al, le travail des bête* de somme [»]. le produit du navire [m], tout cela appartient à l'acheteur à compter du jour de la vente, à moins de conventions contraires [h].

Duranton croit , sur la foi de Pothier , que Cujas enseigne que l'acheteur n'a droit aux fruits que lorsque le prix est payé [«]. On vient de voir tout à l'heure le contraire; voici du reste Je texte entier de Cujas, on verra en quel sens il parle du payement du prix dans ses rapports avec les fruits.

Après avoir dit que l'acheteur est censé avoir payé les fruits pendants, il s'occupe des fruits non murs lors de la vente , et il enseigne, qu'à cause de leur incertitude, ils n'ont pas été pris on considération pour la fixation du prix, puis il ajoute : « Al *i apud vendiiorem permaturue- » rint etabeo percepti fuerinl, minus de ci» du- » bitiitur an ex die periecla» venditionis resti- » tuendi sint , videticet si pretium numeratum » sit. ut apud Paulum, 2 sent., lit. 17. legendum » esse docui Obterc. , xxi , 15; alioqui usurae » pretii nondum numerati compensantur cum » fruclibus [13]. »

Cujas ne parle donc ici que du cas où les fruits ont été récoltés par le vendeur , et où il s'agit d'en faire la restitution à l'acheteur; alors il pense que ces fruits doivent se compenser avec les intérêts du prix non pavé. On voit que celte règle équitable n'ébranle pas le priucipe que les fruits sont dus à l'acheteur depuis la vente.

320. A ce sujet, je ferai connaître une difficulté dont j'ai été témoin, et qui servira d'exeufple pour apprécier à leur juste valeur les clauses

[7] Cujas, >ur cette loi ; Brunemann, p. 738, dit aussi : • Prelium. prv frwtibtu pendenlibut eife conttitututn , • et il cite Itarbosa, Molina, Covarruvias, etc. Vou. sur les fruits pendants lors de la vente, infra, n- 7B9.

[K] Mo* M ttuin., 1. W,C. for. cit. Pnul, Sentent., lit. 2, Ut. 17, S 7.

[9] Paul, toc. cit., ci Ulp., 1. 18, S 13, toc. cit.

[lOjSiquid vecturis navium quiesilum est. L. 13, Z 13, précitée.

[1I]L. 13. S 10, précitée. V. Polluer, iW., t. I, p. 327., n"» 64. et suiv.

[12] T. 9, n» 213. Pothier, tVn/e, n» 47.

L13] Sur la loi 13, S 10, u. de act. empt.

spéciales d'une vente d'où l'on prêtent! tirer une dérogation à la règle contenue au numéro précédent.

Pierre avait vendu à Paul une forêt considérable , pour un prix qu'on convenait èlre fort élevé ; quelque temps auparavant, Pierre avait aliéné plusieurs arpents de taillis dépendants de cette forêt, par actes sous seing privé. En traitant avec Paul, il stipula que les ventes passées au profit de ces tiers #froien( respectées. Plus lard , Paul prétendit que le prix de ces ventes devait lui appartenir, par la raison que les taillis faisaient partie de la forêt qufil avait achetée, et qu'ils en étaient un accessoire nécessaire ; il ajoutait qu'en consentant à respecter les ventes faites aux tiers , il n'avait pas renoncé par la a* toucher le prix de ces ventes ; que son unique pensée avait été de permettre que les acquéreurs des taillis pussent lui opposer leurs titres , qui', n'ayant pas de date certaine, n'auraient pu sans cela le lier. Enfin il disait que, dans le doute, la stipulation devait s'interpréter contre le vcn>deur.

Je pense que ce système n'était pas fondé.

Paul n'avait droit à la chose que dans l'état où elle se trouvait au moment de la vente (art. 161 4),' et son vendeur lui avait fait coonaitrë , d'une manière expresse , qu'une certaine quantité de taillis avait été distrait» 1 du corps de la forêt. En disant que Ces ventes de taillis devaient être respectées , c'était expliquer assex clairement qu'elles devaient être respectées tant à l'égard du vendeur qu'à l'égard des acheteurs ; car la vente est un contrat bilatéral , qui ne doit pas être scindé. Enfin, on ne voit pas sur quoi Paul' pouvait s'appuyer pour vouloir toucher le prix des taillis. Ce prix n'était pas un accessoire, une dépendance, un produit de la forêt. Il ne faisait pas partie de la chose achetée; il n'était pas un droit réel qui lui fut attaché ; il formait un droit tout à fait en dehors du contrat; car la vente portait sur un objet matériel , sur une forêt , et elle ne conlcuait pas de cession d'un droit mobilier et délégation d'un prix.

321 . Dahs les principes du droit romain, l'acquéreur ne profitait pas du bail qu'il trouvait établi sur la maison ou sur la ferme qu'il achetait. C'était le vendeur qui continuait à percevoir les loyers [i] ; mais l'acheteur n'était pas lié par le bail , et il avait le droit d'empêcher Iè baillistc de jouir [«]. On peut s'étonner d'une telle disposition, lorsqu'on voit les lois romaines attribuer à l'acheteur les fruits naturels de la chose, le produit du UAiagc d'un navire et* d'une bête de somme. Les loyers ne sont-ils pas aussi

les fruits* d* M clrosef Cu/aS à expliqué ce point de droit eh disant [s] : •< Ét ratio differentia: » inter fruefùs , qui ex praèdiis rustieis prove- » mont vel nalora , sponte , vel cultura nostra » et opéra , et penxîbnes pr^diorn'm , h;ec est : » quia ex re ipsa , ex pnediis îpsis , pensiones » non sont , séd ex negoHo gesto , ex obligation?, a ex lotatioHe Vcndîforis ; fructusalii prrcdiorum » rustieof um ex re ipsa suftt , idcîrco cmptôris * res debentor. »

Cette explication Ht ingériieurse. Cujas la complète en recherchant ensuite pourquoi le louage d'un navire et d'un animal appartient â l'acheteur, el pourquoi pas le louage d'un immeuble [*]. « Et varictatis ratio ha*e est quia in fructu ho- » roinis sunt oper» et ob opéras mercedes [s] ; » et similrtcr in fructu jumeritorum sunt vec- » tur.f qu» sunt opéra jumentofum ; in fructu - quoque navium sunt vecturao et ob veeturam

» mercedes, sive naula At mercedes pradio-

» rura non sunt in fVnctu. »

On ne saurait mieux pénétrer dans l'esprit des tors romaines, ni mieux saisir leur sens cache et leurs subtiles distinctions.

Je dois dire cependant, que, suivant Voet et plusieurs auteurs" qu'il cité [6], les textes dont s'appuie Cujas' n'Ont par* pour* effet d'attribuer définitivement les loyérs au vendeur ; que tout* leur* efltet est que lé vendent, comme locateur, peut à kV vérité exiger Seul les lovers, mais que j l'aehereuv a' aetiOiV contre lui pour le forcer à les verser entre ses» mains [if. Ainsi, suivant ces auteurs, les loyers auraient appartenu a l'acheteur ; mais ils n'auraient pu parvenir entre ses mains que paf AW circuit ou une éession d'aé- ! tion.

Quoi qu'il en soit, la simplicité du Code civil répugne à ces laborieux efforts du génie romain. Il a opéré une grande innovation par l'art. 1743, qui force l'acquéreur à'réspecter les baux ayant date certaine. Il a renversé sur ce point tout le système de 1'anciënne jurisprudence [s]. Il a' ; transformé le bail en un droit réel , qui affecte la' chose et qui la suit en quelques mains qu'elle passe. Si l'acheteur est lié par le bail, s'il doit en supporter la gène, il doit ausM recueillir l'émolument qu'il' procure adx propriétaires. L'acquéreur' succède donc au verfdeur dans les bénéfices de bail. Ces bénéfices sont de véritables fruits annuels, et, d'après notre article , le vendeur ne pourrait les retenir sans injustice.

Seulement . il' firut remarquer que l'acheteur ne succède qu'aux loyers non échus , et non à ceux qui lors de la vente étaient à terme;- et quand l'année est commencée lors du contrat ,

[I] D1p.,L 13, S H, Hig.de act. empt.

[i] Polluer, Pond,, t. I, p. 5ï7, note «, el Louage,

131 Sur la loi 13, S 11, Dig. * art. empt.

14] Sur le $ 13 de U même loi.

[5] L. 3, Dig. de operib, tervor.

[6J Ad Pand., deperie. et romm., n» 9.

' (7] Voy. aussi Ole», de cet$io»t jurium, t. 4, mitrell.,

[8] Foy. Pothier, Louage, n" 288 et suiv.

iGi

DE LA VENTE

le canon se partage entre le vendeur et l'i teur à proportion du temps écoulé [<].

322. Lorsque la chose est vendue sous une condition suspensive , les fruits échus pendenle conditions n'appartiennent pas à l'acheteur ; ils tournent au profit du vendeur, qui est encore propriétaire, et qui a droit de les recueillir ex jure soli et comme possesseur. « Ut puta , dit » Cujas [«] , venditione contracta sub co'nditione, » percepti a nie condUionem impletam , quod est » ante porfectam venditioncm , non pertinent » ad emptorem, sed ad venditorem. » Car, c'est une règle que l'événement de la condition ne produit pas d'effet rétroactif en ce qui concerne les fruits [s]. Ne serait-il pas injuste d'ailleurs que l'acheteur qui , avant l'événement de la condition, ne doit pas le prix de la chose, ni par conséquent les intérêts de ce prix, recueillit les fruits?

On voit par là que l'acheteur conditionnel n'a pas un droit absolu et sans exception sur la chose , telle qu'elle se trouve au moment de la vente : les fruits qui couvraient le sol dès cette époque ne lui appartiennent pas , et le vendeur peut en disposer.

Mais si, au moment de l'événement de la condition , il y a des fruits pendants, ils feront le profit de l'acquéreur ; car l'échéance de la condition le rend propriétaire, et dès lors tous les fruits encore existants , quoique non semés

Îtar lui, lui appartiennent exclusivement; les ruits suivent le maître du sol et non celui de la semence [4J •

323. D'après l'art. 1616, l'obligation de délivrer la chose comprend set accessoire* et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel.

Pour l'intelligence de ces mots, l'ancienne et la nouvelle jurisprudence , et surtout le droit romain , nous fournissent de précieuses décisions. Nous les grouperons autour des objets suivants , dont elles décomposent avec exactitude les parties et les accesoires.

§1 . Une maison. La vente d'une maison comprend les jardins renfermés dans les murs de clôture, et qui ont leur entrée par la porte de la maison [s] ; les écuries qui tiennent à l'édifice , qui n'en sont pas séparées [a] ; les digues faites en avant du bâtiment, pour le garantir du cours

[1] Gomcz, Variai-, rttolut., tlt. 2, cap. 2, n» 11. Fatrr, Code, lit». 4, tit. 33, def . 13. Despcissea, p. 23, n° 9. Voet, tac. cit.

[2] Sur les S$ 10 et 1 1 de la loi 13, au Dig> de aet. empt. f [3] L. 31, S 1. Dig. de Ug. *» Furgole, t. 2, ch. 7, serf, 4, n«* 46, 141, 147. Toullier,t. 3, p. 573 ctsuiv.

[4] Diocl. et Maxim., I. 22, C. de reivindieat. L. 23, Dig. de uturis. Imrt., S 2, de off. jud.

[5] Voet, ad Pand., de act. empt., n»5. L. 91, S 5- Dlg. de leg. S».

[fi| Idrm. L. 4. S 1, Dig. t'n qvib. cauiit pignut.

[71 L. j2,^ 3, Dig. de act.

|X] Voel, toc. eil.

[9] L. 18, de act. empt.

de la rivière ou des vagues de la mer [7] ; la moitié du mur mitoyen [s] ; las cours et bassescours , et greniers [9] ; les aisances pour dépôt de fumiers et stationnements de charrettes dans les villages; les puits [10], les réservoirs d'eau, les fontaines [11] ; en un mot, tout ce qui dépend de la maison , tout ce que les notaires désignent dans les actes sous ces mots : appartenances H dépendances. Ce qu'il faut entendre seulement ( comme le dit notre article , d'accord en cela avec les lois romaines) [«], de ce qui est pour le service perpétuel de la maison et non pour son usage temporaire.

Ainsi, les tuyaux qui servent à l'écoulement des eaux appartiennent ou non à la maison vendue, suivant qu'ils ont une destination continue ou momentanée [15] ; l'on reconnaîtra , en prenant pour guide l'art. 525 du Code civil, quand ils sont placés à perpétuelle demeure. C'est aussi avec l'art. 525 du Code civil qu'on se décidera pour les glaces d'un appartement, les tableaux et ornements , les statues [u] , et autres objets de ce genre , dont les lois romaines donnent une longue énumération.

Sont aussi compris dans la vente , les portes ou planches qui ferment la boutique , les barrières, les fenêtres et persiennes, les serrures, les clefs [is]; le couvercle du puits , les cordes, les sceaux qui servent à puiser [ic] ; l'artillerie du château , les ornements de la chapelle [n] ; ce qui a coutume d'être joint à la maison, quoique distrait pour un certain temps [ir] ; les canaux par lesquels s'écoulent les eaux de la maison, encore qu'ils se plongent hors de l'édifice [»],

Toutes les servitudes actives, les droits de prise d'eau, de passage, etc. [ao].

Maison doit en exclure , 1° les poêles qui ne sont pas scellés dans le plancher ou dans la muraille, encore bien que l'extrême feuille du tuyau soit scellée à l'orifice du mur qui reçoit la fumée ; car le reste du tuyau et du poêle est mobile , et la chaux que l'on place autour de cette dernière feuille est bien moins pour fixer ce meuble à perpétuelle demeure, que pour empêcher que l'acide pyroligneux ne reflue dans les appartements. C'est ce qu'a jugé la cour de Nancy par arrêt inédit du 28 avril 1828.

[10] L. 13, $ fin. et 14. Dig. decont. empt.

111] L. 38, S 2, Dig. de act. empt.

[12} L. 17, S 7, Ui^.de aet. empt.

[13] ibid.

[14] L. 17, S 3, Dig. eod. tit.

(15 L. 77, Dig. eod. lit.

(16] L. 14, lït.deacl.empt. L. 40,Dig.</( cont. empt.

[17 Polhier, Orlèan*, art. 353.

[18] L. 17, $ 10, Dig. de aet. empt.

[19] t. 47, 48, 49, Dig. de cont. empt.

[20] Si oqurcductus debcatnr prirriio, et jus aqux transit ml riiiptorcni. t lp., 1.47, Dig. de cont. empt. Agen, 28 mai 1831 (Dallox, 33,2, I2.i).

2° Les tuiles achetées pour couvrir le toit, et qui n'ont pas encore été mises en œuvre [t] ; en un mot tout ce qui était destiné à être employé à l'amélioration ou à la réparation rte lédiGce , mais qui n'a pas reçu sa destination;

3° Les cuves , les tonneaux , tout le mobilier de la cave, qui n'est pas scellé ou placé à perpétuelle destination [s].

On trouvera d'autres détails sur ce sujet dans l'ouvrage du cardinal Mantica, intitulé Detaeiti» et ambiguis convenlionibu*

$ 2. Une maison meublée. La vente d'une maison meublée ne comprend que les meubles meublants [*].

Si la maison est vendue avec tout ce qui t'y trouve, tous les effets mobiliers seront compris dans l'aliénation , mais non pas l'argent comptant, les dettes actives et les droits dont les titres sont déposés dans la maison [s].

S 3. Un fonds de terre. La vente d'un fonds de terre embrasse tout ce que le propriétaire [e] a placé dans ce fonds pour son service et son exploitation (art. 525); savoir:

Les animaux attachés à la culture , mais non pas les animaux de basse-cour, les volailles, les chevaux de selle [t] ;

Les ustensiles aratoires,

Les semences données aux colons,

Les pigeons des colombiers,

Les lapins des garennes ,

Les ruches à miel [s] ;

Les poissons des étangs, mais non pas ceux qui sont renfermés dans des réservoirs plutôt pour les conserver que pour les faire multiplier; s'ils étaient destinés à multiplier, ils feraient partie du vivier [o] ; Les pressoirs, chaudières, alambics, cuves,

Les ustensiles nécessaires à l'exploitation des forges , papeteries , et autres usines ;

Les pailles et engrais; ce qui ne doit s'entendre que des fumiers destines à féconder les terres dépendantes de la ferme achetée, pas des fumiers que le vendeu en faire commerce [io] ;

Les écbalas servant à la vigne, encore bien

qu'au moment de la vente ils fussent retirés des terres et déposes en faisceaux dans des lieux circonvoisins; car leur destination est d'être de nouveau employés quand l'époque annuelle d'étayer la vigne sera arrivée [h] ; mais ceci ne doit pas s'étendre [u] aux échalas que le maître aurait achetés avec l'intention de les faire servir à l'entretien de sa vigne, et dont il n'aurait pas encore fait usage ;

Les fruits pendants [ts] , mais non les fruits détachés du sol [h] , ni les bois coupes [«], ni les pierres , sable et minerai extraits des carrières fiel et mines , ni les charbons [n] , ni le vin [i8j, et autres choses semblables [io].

En un mot, la vente embrasse généralement tous les objets quelconques , même meubles , pourvu que le maître ait voulu les attacher à la ferme a perpétuelle demeure. (Art. 524.)

Doit-on considérer comme faisant partie d'un fonds les troupeaux de bœufs, vaches, moutons, porcs, qui y sont réunis par le propriétaire?

Pothicr les considérait comme servant à l'exploitation [«o] , et un arrêt de la cour de lliom , du 30 août 1820 a décidé qu'ils étaient virtuellement compris dans une adjudication sur saisie immobilière.

Cet arrêt est fondé en grande partie sur ce que les troupeaux ayant pour objet de fertiliser les terres par les engrais , tournent ainsi au profit de l'agriculture et en sont les moyens. Mais ces motifs me paraissent manquer de justesse. L'éducation des troupeaux contribue sans doute à l'amélioration des terres; mais son but direct n'est pas en premier ordre de les féconder par des fumiers et des engrais. Le soin des troupeaux forme une branche d'industrie trèsintéressante, ayant pour auxiliaire l'agriculture, ouvrant un débouché et des moyens de consommation à ses produits; mais ayant beaucoup plus à son service les terres d'une ferme, qu'elle n'est au service de ces terres.

Je crois que la véritable raison est que le plus souvent les troupeaux sont attachés à la ferme à perpétuelle demeure. Ce qui le prouve, c'est que des logements, ordinairement fort vastes et fort dispendieux, leur sont attribués; qu'à

[11 L. 18, S S, dtart. empt.

[î] L. 26, Dig. dt intt. legato.

13) Lib. 4, til. 16, n»* 5 al suiv.

. [4] Art. 534 du Code civil. Voyez au Dig. de tuppelleetilelegata, et deimt. légal. (Despcisscs, p. 24, n»12.)

[5] L. 92, Dig. de leg. 3« Art. 926 du Code civil.

[6] Quid si c'était le fermier qui eut donné cette destination? Voyei Hypothèque», no 105.

[71 Dan» le droit romain , ils n'étalent pas immeuble* par destination. L. 2, S I, Dig. de nul, leg. Mais Pothicr émettait le vœu qu'une lot les déclarât tels. Communauté, n" 43 et 44. Denitart, v° Nrublrt.

[81 Paul, 1. 16. Dig. de act. empt. Despeisses, p. 24, n* 13. Pothier, Communauté, n« 43.

[01 tlp., 1. 13, Dig. deaet.empt. Dumonlin, suxParis,

S I , glose 8, n- 18. DespeUses, p.24, n° 13 sur cette loi.

[t01Ulp.,l. 17, S 2, loe.eti.

[H]L. 17, S Hi précitée. Pothier, Communauté, 0*38.

[121 Idem.

[13j Supra, n« 319. L. Dig. de rei vindie, Calus.

[141 l'ip- 1- 17. S L Dig. de act. empt.

[151 ld., 1. 17,52, id.

[171 Ulpien, 1. 17, S 6.

[18 ld.. I. 17, S L

[191 Y- Voct, decont. empt.,n9i. Mantica detacilis, el ambiguit, lib. 4, til. 16.

1201 Pothier, Communauté, no 43.

DE LA YENTE.

sure qu'une tôle disparaît, elle est aussitôt remplacée par une autre ; que la distribution des assolements et le genre de culture se règlent sur leur nombre et leur importance ; enfui , qu'ils forment un produit précieux de l'immeuble dont ils sont comme un accessoire , ou plutôt une partie intégrante.

$ t. Vn navire. La vente d'un navire comprend tout ce qui sert à appareiller, le gouvernail, le mât, les antennes, les voiles, les ancres, quasi membra naris esse [\\.

Mais, suivant Alfenus, la chaloupe qui est employée pour aller du port jusqu'au navire, n'en fait pas partie, n'y ayant aucune union nécessaire entre b> bâtiment et cette barque [*].

Cette solution fait à nos yeux difficulté; elle est contraire à nos usagés, et Grœnewcge» dit avec raison que cette loi a été abrogée par les modernes. C'est aussi l'opinion de Voet [3]. L'achat du navire doit comprendre implicitement celui de la chaloupe ; car le service d'un navire ne peut se passer d'une chaloupe, soit pour aller et venir dans le port, soit pour lever l'ancre, soit pour aborder quand on est en voyage. C'est un accessoire nécessaire, qui, faute dénonciation, ne doit pas être retranché de la vente. (Arg. de l'art. 200 du Code de commerce.)

$ 5. La vente d'un fonds de commerce comprend toutes les marchandises, le comptoir, les balances, les rayons sur lesquels les marchandises sont placées (*], et même le bail de la boutique, les armoiries et autres insignes servant à désigner rétablissement cl à fixer l'achalandage, car l'emplacement est d'une grande importance, surtout dans le négoce en détail, et les insignes du prince qui accorde sa confiance à rétablissement contribuent à l'accréditer au loin, et à donner plus de valeur au fonds de commerce [s].

§ 6. La vente du vin en bouteilles comprend le verre qui le contient je]. Lorsqu'un marchand de vin expédie du vin à uu de ses correspondants qui I a acheté, les barriques sont comprises dans la vente, a Minora vasa, in qua? vinurn , » asportalionis causa, transfundi solet, una cum » vinovenditoin emptorem in dubio transeutit.u Ce sont les expressions de Voet Néanmoins, les usages doivent être pris en considération. On doit aussi s'attacher aux circonstances de la vente. Si j'achète du vin à tant la mesure, et que mon marchand m'expédie ce vin dans dçs futailles, je pense que les futailles seront hprs

[Il Paul, M, Pip- de evinionibuM.

12] Idem.

[3 Ad l'ami., de act. empt.. n» 8 , iu fine.

H) L. 13, Dig. de inil. legalo. Paul. Voet, ad Pand. de art empt. , n» 7.

[3" Ainsi jugé par dr.u,* arr/eï*. l'un de Pari», 18 uov. I8it : Tàulr-r do Rouen . 9 juin 1828.. \ w raïsou coiuuicrrL.lr ne devient p;.- . il luoiu* d> >li|.ulnti U « oxrui-u,.-,

de la vente et resteront au vendeur. Ordinairement on a soin de placer dans le marché une clause qui prévienne la difficulté, et de dire si la vente est faite ou non à verres ou futailles perdues.

$ 7. Suivant Voet [al, lorsqu'on vend un cheval, la selle, la bride et autres objets qui étaient destinés à monter le cheval au temps de la vente . et qui étaient à son usage , passent à l'acheteur si on ne les a formellement exceptés. Mais cette décision , que le judicieux auteur hol landais appuie sur la loi 38 au Dig. de atdil. ediet., n'est vraie, d'après ce texte lui-même, qu'autant que le cheval était revêtu de ses harnais quand il » été mis en vente, a Jumenta.... » ofnala, vbndesdi calsa, Ua emptoribus tra- 9 denlur. 9

^ S . La vente d'un moulin ou d'une usine que l'eau met en activité, comprend nécessairement la prise d'eau, ainsi que le canal de main d'homme qui reçoit et conduit l'eau sous les roues [•}. C'est ce qu'enseigne Henry s. a Comme » en cette province de Forex et en plusieurs » autres , un moulin ne peut être inouiin sans » sa prise d'eau, il s'ensuit aussi que la prise » d'eau en est une partie nécessaire, intéressante » et presque principale, puisque, sans elle, le » moulin serait inutile; d'où il faut pareille- » ment inférer que le béai ou canal qui conduit » l'eau au moulin , n'est pas scuhiment un » simple accessoire ou dépendance, mais plutôt a que c'est une portion inséparable, et qui, » prise conjointement avec les bâtiments, ne » fait qu'une même chose; par conséquent, que » celui qui est propriétaire du moulin , l'est » aussi du béai ou eanal qui conduit l'eau ; que <• le sol lui appartient et qu'il faut croire qu'a- » vant de bâtir le moulin, il s'est assuré de la » prise d'eau et du passage d'icelle. » (Hcnrys, t. 2, liv. 2, q. 35.)

Telle e&t |a règle. Mais les circonstances de la vente peuvent la modifier. Un arrêt de la cour de Rouen, du 21 février 1824, offre un exemple de cette influence des faits particuliers d'une cause sur les principes généraux. Un sieur Quçsnay avait acheté un moulin qui s'alimentait au moyen d'un canal de 800 pieds de longueur, traversant des herbages et prés que le vendeur s'était réservés; on avait donné pour limites au moulin aliéné des baies qui rejetaient le canal en dehors de ces bornes; de plus, le vendeur avait conservé, sans réclamation de la part de