Oui doit payer les frais de mesurage

COMMENTAIRE

320. Cet article s'occupe de la vente d'un immeuble faite à tant la mesure. Pour en comprendre la portée, il faut se faire des idées justes sur le cas qu'il envisage.

On peut vendre un certain nombre d'arpents de terre à prendre dans tel champ , à tant la mesure. Dans cette espèce, le chose vendue est incertaine, tant qu'il n'y a pas eu de mesurage. L'acheteur ne sait pas encore positivement quelles seront les parties du champ qui entreront dans son domaine. Il ne peut pas dire :

Ceci est à moi. De son c<lté, le vendeur n'a encore rien se'paré de sa propriété. Il ne peut pas dire : Ceci n'est plus à moi. Ainsi donc, la vente est conditionnelle , elle est régie par les principes que nous avons exposés ailleurs sur les aliénations de ce genre.

Supposons encore qu'un corps certain (un pré ou ud champ) soit vendu à tant la mesure , mais sans indication de la contenance. Il est clair que la vente est imparfaite, et qu'elle n'acquerra sa perfection que lorsque le mesurage sera effectué. Si, en effet, la chose est certaine, le prix est absolument inconnu. L'acheteur ne peut pas dire : J'ai acheté cet immeuble pour telle somme ; car ignorant combien cet immeuble a d'hectares , il reste dans un vague dont il n'y a que l'arpentage qui puisse le tirer. Ainsi donc, avant le mesurage, il n'y a pas translation de la propriété [tj ; et la chose péril pour le vendeur.

Mais ce ne sont pas des hypothèses semblables que pose notre article. Il ne suppose pas qu'on a vendu une chose consistant in génère et qui ne peut être convertie in ipecic et individualisée,

[1] Si c'est un champ entier, nn domaine déterminé qui est vendu sans indication de la contenance et à raison de tant la mesure, l'objet vendu est certain; dès lors, et conformément au droit commun , la propriété est surle-champ transférée a l'acheteur. Cela a été jugé ainsi par un arrêt de la cour de cassation rendu dans une espèce où il s'agissait de la vente de nurehandises formant un tout bien distinct et bien déterminé. (Sirey , 1813, |, B2.) Toutefois, comme le dit Troplong, et mal-

que par une opération ultérieure. Il n'admet pas que le prix reste inconnu et que la contenance n'est pas déclarée. C'est un corps certain qui a été l'objet du contrat , On domaine , un fonds de terre , un champ , un pré , dont on a indiqué la contenance , et qui a été vendu moyennant un prix rond , en ajoutant cependant que chaque mesure sera payée tant. Par exemple , je vous vends le pré Jacquot, contenant 50 hectares , pour le prix de 4,000 fr. , à raison de tant par hectare de terre , de manière que le prix se distribue proportionnellement sur chaque mesure [a].

Ceci posé, voyons maintenant quelle est l'influence de cette stipulation sur le contrat.

Et d'abord la vente est-elle parfaite, ou bien est-elle conditionnelle ? La perte survenue depuis le contrat, mais avant le mesurage, sera-t-elle pour lo vendeur ou pour l'acquéreur? Ces questions sont importantes; elles présentent des difficultés.

Si l'on pouvait invoquer, pour les résoudre , l'art. 1585 du Code civil, la solution n'aurait rien d'embarrassant. Mais ne peut-on pas dire que l'art. 1585 n'est fait que pour les choses mobilières qui se pèsent, se comptent et se mesurent? En effet, lorsqu'il fut discuté par le conseil d'État, on reconnut unanimement qu'il ne devait pas être étendu aux immeubles.

« Jollivet observe que le principe de cet » article , posé d'une manière aussi générale , m serait peut-élre étendu aux immeuble*, quoique » ce fût une fausse application.

» Le consul Cambacérès répond qu'il ne peut » pas y avoir de surprise , parce que l'article

gré la translation delà propriété, les risques resteront 4 la charge du vendeur jusqu'au mesurage , parce qu'ici , de même que dans les ventes de marchandises , la perte de la chose , rendant le mesurage impossible , ne laisse aucun moyen de déterminer le nombre de mesures vendues , et par conséquent le prix : d'où il résulte que la vente est privée d'un de ses éléments essentiels. (Duvergier, I. 1 , n* 284.) (Aofe de iHtiteur M.,?.,

[2] Porlali», Expo** Ht$ motif* (\ ocré . 1.7, p. 73\

» explique clairement que ses dispositions » ne concernent que les ventes de marchan- » dises {ij. »

Ainsi , soi van i la pensée du conseil d'État, le principe écrit dans l'art. 1585, que la chose vendue n'est pas aux risques de l'acheteur tant qu'il n'y a pas eu mesurage, ne concerne pas les veutes d'immeubles.

Néanmoins, on ne peut s'empêcher de reconnaître qu'il n'y ail de l'exagération dans cet aperçu. Quand j'achète tant d'arpents à prendre dans un champ , moyennant tant par arpent , c'est une vente immobilière à la mesure, et certainement la chose n'est pas aux risques de l'acheteur; la perte retombe sur le vendeur, tout aussi bien que dans la vente de marchandises vendues au compte, au poids, à la mesure. Si Jollivet lui-même eût clé consulté sur une vente ainsi farinée, il n'eût pas donné une autre solution.

Mais quand la vente est d'un corps certain, comme un domaine, un pré, et qu'il y a condition de mesurage , l'opinion manifestée au conseil d'État peut se soutenir par d'imposantes autorités.

Écoutez le langage d'Ulpien dans la loi 10, § 1 , Dig. , de perte, et comm. : « In libro 7 » Digeslorum Juliani Scœvola notât : Fundi » nominc emptor agere non potest, cum, prius- » quam mensura fierit, inundatione aquarum aut » chasmatc aliove casu pars fundi inlerierit. »

Et Pothier en rapportant cette loi dans ses Pandectes [a] , l'accompagne de cette réflexion qui rentre tout à fait dans le svslème du conseil dÊtat.

« Rerum qua; pure vsnicrint , péri en lu m » spectat emplorem , statim atque vaenierint , » quamvis sub lege meliendi vendiiio facta sil, » quum ea res est quae per se certam fioitionem » habet, née ex his sit qua, nalura sua, mensura » constant. »

On voit que toutes les fais qu'un immeuble se présente dans une vente comme corps certain, ayant des limites indépendantes du mesurage, Pothier considère la vente comme pure et simple, bien qu'on y ait expressément stipulé l'obligation de mesurer la contenance.

Il faut convenir cependant que cette opinion trouvait de nombreux contradicteurs.

A leur tète se p!ace Bariole [s], qui veut que le texte d'Ulpien, que f ai cité, soit entendu en ce sens, que la perte retombe sur le vendeur; d'après lui , la vente dont parle la loi en question doit être assimilée à la vente d'une chose fongihle faite avec la même condition , et le

[I] Locré, t. 7, p. 30,

12] l'otbier, Pa*d., t. 1 , p. S10, a« 7.

[S] Sur la loi 10 , $ 1 , Dig. de périt. et*

[*} Sur U mènie loi.

15] T. 8, p. 131, col. 5, m fin.

jurisconsulte romain ne refuse à l'acheteur l'action ex empto , que parce qu'il n'y avait pas de vente parfaite avant le mesurage.

« Nota quod , sicut in rébus mobilibus non a dicilur perfecta vendiiio , antequam meusu-

■ retur , ita in rébus immobilibus. »

El Godefroy est du même avis [4] : « Ut in » rébus mobilibus , ita in immobilibus non » dicilur perfecta vendiiio anlequam menture- » tur... Ante mensuram , de qua facieuda con- » venil , non est fundi vendUio. »

Il est vrai qu'en fondant cette doctrine sur la loi 10, § 1 , Dig. , de perte, et comm. , Bariole était , en général , accusé d'en avoir méconnu l'espèce. Connanus appelait son interprétation une hallucination [s] , et presque tous les docleurs s'accordaient à dire qu'Ulpien, en refusant une action à l'acheteur, avait voulu exprimer que la perte retombait sur lui. Mais pénétrés qu'ils étaient de l'idée de Bariole, que lorsque la vente est faite à la mesure , le péril ne concerne pas l'acheteur, ils expliquaient la décision qu'Ulpien en soutenant que le texte dont il s'agit ne parle pas d'une vente conditionnelle faite ad mensuram , mais d'une vente pure dans laquelle la mesure n'est indiquée que comme charge de la vente [«]. Voici, eu effet, comment s'exprime Bruncmann. a I.egem hanc de re ad » mensuram vendita immobili intelligit Barto- » lus, et alii ipsum secutî; sed melius cum » Fulgoso intelligit Covarruvias de eo casu , » quando venditur ager pure , sed adseveravit » esse in eo 100 jugera, et ita de mensura » sub modo, non conditionaliter intelligenda » lex M. »Et ailleurs, Bruncmann s'appuie sur le témoignage de Lauterbach pour décider que , sous le rapport du péril de la chose , les ventes d'immeubles h tant la mesure sont égales aux ventes de choses mobilières quœ numéro , pondère , mensurat* constant [*].

Et quand j'énonce que les docteurs entendaient que la vente d'un immeuble faite ad mensuram, est conditionnelle et que la perte retombe sur le vendeur , je ne dois pas omettre de citer parmi eux le président Favre , donl l'opinion est toujours si grave [0].

« In vendilione certi corporis , cum roodi an » mensura: adjectione, si qusenlur quid in » venditioncm veniat , aut quando perfecta ven-

■ ditio videatur, placel senatui ea distinetio, que » et summa nititur juris ratione, an vendiiio a » corpore roe périt an a modo vel mensura. Nam » posteriore casu , non prius perfecta venditio » videlur quam modus probatus sit aut men- » sura. Ideoque periculum rei vendit» intérim

[6] On peut voir on exemple d'une vente de celle lurr avec charge dans la loi 40 , D. de coni. empt. 17] Sur la loi 10 , g » , D. de perte, et ownm. 18] Sur la U>t 3 r D. mené lilre.

19] Coda, lit». 4, til. î»,def.3.

» ad venditorem pertinebit , si non facta rit a mora per emptorem. Nec plus minusve vena di(um intelligetur , quant quod in modo erit • vel mensura , licel confines plus minusve lara giantur. Videtur euim haïe vetidilio facta m 1> » condilione quse per modi et mensura; probaa Uoueni implelur. a

Et qu'on ne dise pas que ces autorités ne s'appliquent pas au cas spécial prévu par noire article. Car Brunemann, dans sa dissertation sur les ventes ad mensuram ou ad corpus, qui forme le commentaire de la loi dernière au 1). de parle, et commod. rei vend., a pris soin de le discuter expressément (n° 21).

a Si dicatur : Vendo tibi agrum 10 jugerum ; » pro singulis jugeribus dabis 10 flor. facit » summa lotius agri 100 flor.; non potesl dicî » hanc venditioncm esse ad corpus.. . et distri- » bulio pretii pro qualibet mensura facit ven- » ditioucm ad mensuram (»]. a

Et il décide expressément que dans ce cas le péril retombe sur le vendeur (ibid. , n* 24).

Puis , il pose l'hypothèse suivante [ibid. ,

27). qui esta peu près la

« Scd dicet aliquis : Nonne esse ad corpus a venditio, quando vendo agbum totum, per » agri mensorom mensurandum, ita tamen ut » pro singulis jugeribus 10 flor. pretium sit?

» Nam vendilionem ad corpus esse , non ad a mensuram voluerunt Baldus |a] , Castrensis a et Mantica [s].

» Verum communius et verius ab bac sen- » tentia disceditur , et banc sententiam merito » sequimur... Sed docloresilli qui vendilionem a banc ad corpus vocaut, illud laulum innuere a voluerunt, totum fundura , quantuscumque » est, esse vendilum... Sed quando on pbriculo » seruio est , qui prvcipuus est eûectus bujus a dispulalionis, maie eousque processerunt Bala dus et Castrensis. Sed dicimus periculum in » hoc casu esse vtnditoris, tU in aliit vtnditioni- » but ad mensuram. a

lin li n , Brunemann explique en quel sens il entend que le péril retombe sur le vendeur [«] : « Sed quod de periculo supra dictum, id de a periculo interitus, non vero deterioratiouis, a est intelligendum. Hoc en un, evenienle cona ditione, v. g., hic, mensuralione , est empa toris [s], a

Entre cette doctrine et celle de Polbier, venait se placer celle de Cujas, qui voulait qu'on ne fit aucune différence entre les ventes de meu-

[I] Il citeMolina, Salieel, Covarruviu, etc.

[1] Sur la loi sicut. ptricul. C. de ael. tmpt., n» I.

[51 fat, a» 7.

[i] BruiMiimun, »-» 58 ci 59.

15} i. », u.^^r.c. a| aaaa*. ni tend. C'eat la principv géuéral en uwli-r. d« vente condilionaelk.

[6] Récit soleon. sur le Code dt perte, et

bles et les ventes d'immeubles a la mesure, mais qui , sur le fondement de la loi 10, $ 1, D. de ntrie. et eomm. , décidait que , dans les uns et les autres , le péril de la force majeure devait retomber sur l'acheteur. Car, disait-il , ces sortes de ventes ne sont que quasi imparfaites; il y a entre elles et les ventes tout à fait imparfaites, cède différence que dans celles-ci le péril retombe sur le vendeur. « Et eliam in fundo, ut a si fundus wnierit, non aversiooe sed in sin- » gula jugera, constituto prelio; nam antequam » fiai mensura fundi, periculum pertinet ad ven- » ditorem, nisi easu majore interieril... igitur a multum interest an imperfecta sit venditio, » vel quasi imperfecta. Est quasi imperfecta , n quando vinum vaanierit ad mensuram et non- » dum sit admensum... Si venditio sit penitus » imperfecta , et res perierit casu majore , peria culum est vendiloris , et pretium ei non dem betur. Si sit quasi imperfecta, et res casu » majore perierit, periculum est emptoris, et a ah eo pretium peti pot est [«]. »

Voila quel était l'état des opinions dans l'ancienne jurisprudence. Camhacérès et Jollivet l'ont certainement ignoré, lorsqu'ils ont affirmé d'un ton si tranchant que le principe de l'article 1585 ne doit pas s'appliquer aux ventes d'immeubles.

Maintenant, pour mettre d'accord et Pothier et Brunemann et Cujas , que j'ai cités, il serait difficile de prendre son point d'appui dans la loi 10, $ 1 , D. de peric. et comm. Car, séparée par le ciseau de Trihonien de ce qui la précédait et la suivait dans le texte d'Ulpien, on ne sait si elle a été faite pour le cas d une vente ad corpus ou d'un vente ad mensuram. Mais j'avoue que de toutes les opinions que j'ai rappelées, la moins vraisemblable me parait être celle de Cujas, dont la distinction entre les ventes imparfaite et quasi-imparfaite est peu satisfaisante pour la raison.

Voyons quel parti l'on doit prendre sous le le Code civil [7].

Dans la vente dont nous parlons, la condition de mesurage n'a pas pour objet de faire savoir ce qui a été vendu. Car la chose forme un corps certain contenu dans des limites déterminées, et dont toutes les parties uns exception sont comprises dans le marché. Sans le mesurage , on sait , à n'en pas douter, en quoi consiste l'objet vendu. ,

En est-il de même du prix ?

Sans doute , le prix n'est pas invariable. Le

[7| Duranlon , t. 9, n» fW. dit que dans le eas de l'art. 1617 la vente est tn ourlque $or1t conditionnelle; qu'en conséquence, si le foadi vieal à être enlevées tout i :n partie avant le aacwurage, la perte est i

ilî DE LA

mesurage peut faire modifier en moins on en plus les énonciations portée* dans le contrat. Mais on ne peut pas dire que la condition de m es u rage suspende ie prix , ou le rende complètement incertain. Provisoirement, il y a un prix indiqué par le vendeur et calculé sur le nombre d'arpents déclarés. Ce prix n'est pas une énoncialion sans valeur. Il forme l'une des bases du contrat, il est considéré comme tellement important, que l'art. 1618 autorise l'acbeteur à y voir un maximum qu'il n'est pas forcé de dépasser. Ce n'est pas comme quand on s'en rapporte à des experts pour déterminer le prix.

Alors, il y a incertitude complète tant que les experts ne se sont pas expliqués, et l'acbeteur, qui est censé avoir voulu courir une chance , est obligé de payer le prix déclaré par eux , quelque fort qu'il soit. Dans notre espèce, au contraire, l'acbeteur a traité sur une base sérieuse. C'est par elle qu'il a mesuré ses facultés et qu'il s'est déterminé à l'achat. La loi ne veut pas que ses espérances soient trompées. La condition de mesurage. n'a été prescrite que comme moyen de contrôle, comme vérification des dires du vendeur. Mais en attendant , il y a un prix : seulement , il pourra par l'événement être augmenté ou diminué.

C'est ce que reconnaît l'art. 1617 quand il dit : l'acquéreur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du pris. Le prix existe donc : il n'est pas dans les futurs contingents. Il a une certitude provisoire.

Il suit de là , que la vente n'est pas grevée d'une condition suspensive. Il n'y a rien qui soit en suspens, rien qui arrête ou retarde le concours des trois éléments, res, pretium, consensus, dont la vente se compose. Le mesurage n'est qu'une faculté prescriptible par le délai d'un an (art. 1622), faculté introduite pour rectifier des erreurs de calcul qui ne doivent pas faire compte. Mais du reste, quand même il ne serait pas fait, il n'empêcherait pas l'acheteur d'entrer en possession , et un premier mesurage ne serait pas un obstacle à un second, de telle sorte que si l'acheteur reconnaissait qu'il a été trompé par la première opération , il pourrait réclamer, tant que l'année de grâce ne serait pas écoulée [ij. Ce qui prouve bien que ce n'est pas le fait de l'arpentage qui rend la vente définitive et la purifie de la charge qui lui a été imposée.

11 est si vrai que, dans l'hypothèse que je discute , la vente est parfaite , mais que seulement elle est sujette à modification (comme dans un compte où il y aurait des erreurs) , que l'article 1622 ouvre à l'acheteur une action bk

[Il L. 40, D. de eout. tmpl.

[i] Au surplus, on arme également à ce résultat, lors même que l'on tient pareille vente pour conditionnelle et qu'on la considère du point de vue des principes qui ont précédé l'art, t 18* Code civil, {\oy.npro, p. I89,lcp»s-

VENTE

résiliation à partir du contrat, s'il doit payer un excédant du prix plus fort que le vingtième du prix convenu. Or, une action en résiliation suppose un contrat parfait, et non pas un contrat suspendu par une condition. La clause de mesurage est si peu suspensive, que, si elle ne s'exécute pas, le contrat ne continue pas moins a subsister, et que même il devient pur et simple au bout d'un an (art. 1622). Or, tout le monde connaît la définition de la condition suspensive donnée par Cujas. Condiiio est causa apposila legato, qua existante, legalum debelur, déficiente pbrimitcr , suspensa suspendilur. Eh bien! avant le mesurage, le corps certain est dû à l'acheteur! Avant le mesurage, rien ne l'empêche de se mettre en possession ! Malgré le défaut de mesurage, la vente n'en atteint pas moins sa perfection!

Je pense donc que la vente à la mesure, prévue par notre article, est accompagnee.de circonstances telles qu'on doit l'assimiler à l'espèce posée dans la loi 40 , D. de cont. empt. « Qui fundum vendebat ita in lege dixerat , ut » emplor in diebus triginta proximis fundum » metiretur, et de modo renuntiaret, et si ante

» essel. »

Au lieu de trente jours, c'est un an que donne l'art. 1622; mais, à mon sens, il n'y a pas d'autre différence.

On voit que ces considérations nous rapprochent de l'opinion de Pothier et de la doctrine soutenue au conseil d'État.

Nous les confirmerons par quelques réflexions sur les risques de la chose avant le mesurage.

J'achète une foret, à tant, l'hectare , pour le prix de 25,000 fr. Un incendie dévore les futaies; des dévastations ruinent les taillis avant que le mesurage ne soit fait. Est-ce que je \ ourrai me désister de la vente à cause de ces détériorations, ou exiger que le vendeur en supporte le dommage par une diminution du prix?

Non, sans doute. J'ai droit, à la vérité, de me plaindre du défaut de contenance , mais non pas de ce que la contenance qui m'est délivrée a perdu de sa valeur depuis le marché [s].

J'achète une métairie, à tant la mesure, moyennant 60.000 fr. Mais, avant que l'arpentage n'ait constaté la contenance déclarée, la rivière s'ouvre un passage entre les limites , partage la métairie en deux , emporte la maison de ferme ; et se substitue à des terrains fertiles sur lesquels j'avais compté. Quelque fâcheuse que cette perte soit pour moi, je n'aurai pas le droit de me plaindre ; tes périt domino. La place que

sage <le Rrunemann.) Mais, pour que mon argumentation soit plus complète, je pars des hypothèses non contestées par les anciens auteurs qui ont approfondi la question, pour arriver progressivement » celles qui font difficulté.

CHAR IV.-

les champs occupaient devra être comptée dans le calcul des contenances.

Mais arrêtons-nous à un autre cas plus difficile en apparence.

La rivière emporte les limites et engloutit une partie des terres qui la bordaient. Serai-je responsable de la force majeure qui a fait disparaître les parties de l'immeuble indiquant le bornage? J'ai acheté à tant la mesure; je ne dois payer que ce que le mesurage permet de constater d'une manière sûre.

Malgré ces raisons, il faut encore décider que la perte doit retomber sur l'acheteur. Nous avons dit, en effet, qu'il pouvait se mettre en possession avant le mesurage. Eh bien ! supposons qu'il ait joui de la pièce de terre ou de pré qui bordait la rivière. Pourrait-il, après qu'il en aura fait la récolle, soutenir que c'est le vendeur qui est responsable de la perte essuyée? La raison se refuse à cette conséquence.

Il en est de même alors que l'acheteur n'aurait pas pris possession avant le mesurage. La stipu lation de mesurage a pour objet d'empêcher que les parties ne soient respectivement dupes d'une erreur de calcul. Elle leur ouvre une voie pour la faire corriger ; mais ce serait exagérer sa portée que d'en faire pour l'acheteur un moyen de se garantir de la force majeure. Dans l'intention des contractants , il est impossible qu'elle aille jusque-la. Voici donc quelle sera la position des parties. L'opération de l'arpentage constatant un déficit, l'acheteur demandera une diminution de prix ; mais le vendeur aura la faculté de prouver que ce déficit provient d'un événement postérieur à la vente, et dont il n'est pas responsable ; et s'il a les moyens d'établir les anciennes limites, l'acheteur devra payer le prix de tout ce qu'elles contenaient, lies péril domino. Ce résultat sera juste ; car le mesurage relève d'une erreur, d'une fausse enonciation, et non pas de la force majeure.

Enfin, arrivons à une dernière supposition, et admettons qu'avant le mesurage l'immeuble ait péri en entier. Au premier coup d'œil, il semble que l'acheteur puisse dire. J'ai acheté â condition que je pourrai mesurer ; la perte de la chose me met dans l'impossibilité de faire cette opération, qui seule peut constater ce que je dois payer. Je suis donc entièrement dégagé.

Il faut néanmoins répondre que l'acheteur doit le prix.

[I] Ad Pond., de eont. empt„n<>7.

Sons doute la différence en moins, quoique égale à an vingtième, pourra n'être pas jugée suffisante pour autoriser l'acheteur à se désister , et c'est là tout ce qui résulte de ce passage de Grenier. Il est hors de doute que donner un moindre prix ne peut être un embarras pour l'acheteur, et il faut admettre avec Grenier la prtiomp- /ïon d'avoir voulu achclrr unr-rontrnanee moindre ; niais cette présomption doit céder a la preuve contraire. Si la différence c»t telle qu'elle rende ta chose impropre à

AKT. mi. 175

D'abord, nous retrouvons ici la raison que tout à l'heure nous faisions valoir, c'est-à-dire, que la clause de mesurage n'a trait qu'aux erreurs de contenance, et non pas aux événements de force majeure qui, depuis la vente ont change l'état des lieux. Le vendeur a abdiqué en faveur de l'acheteur un immeuble ayant une contenance certaine ; ce n'est pas un être problématique qui a fait l'objet du contrat. Ce domaine a été transmis à l'acheteur par un acte qui n'était suspendu par aucune condition. 11 n'est donc pas juste qu'un fait postérieur et imprévu le prive du prix sur lequel il a dû compter.

Vainement l'acheteur se plaint-il de ce qu'il ne peut faire le mesurage, et qu'il est exposé à payer plus que la véritable contenance ne l'exigeait, puisqu'il serait possible que, de fait, le domaine vendu ait eu moins d'étendue que celle qui a été déclarée. On lui répond que s'il est exposé à payer plus, le vendeur peut craindre, de son côté, d'avoir fixé un prix inférieur à sa véritable contenance; car il a l'action quanti majorti , de même que l'acheteur a l'action quanti minorU. Ainsi, il y a égalité de craintes. Une chance compense l'autre , et l'équité no saurait rien changer à la règle res péril domino.

Enfin , ce qui achève de confirmer cette argumentation, c'est que le Code n'ouvre à l'acheteur qu'une action en diminution de prix ou en résolution, si la contenance est trop forte. Mais il ne lui accorde aucun droit pour l'exempter de payer le prix en totalité.

Telles sont les raisons qui me déterminent à préférer l'opinion de Polhier, et celle qui a été soulevée au conseil d'État. J'avoue néanmoins que cette question n'est pas exempte d'embarras, et je désirerais que les jurisconsultes l'examinassent à fond pour suppléer à ce qui manque à mon travail.

330. Le déficit dans la contenance d'un immeuble acheté avec indication du nombre d'hectares, n'est pas un motif de faire annuler la vente. « Si in quantitate, dit Voet, erratum » fuerit, valet quidem vtndUio, née ullo in casu » ipso jure nulla est...; nam, si, verbigratia, » fundus ad quantitatem distractus sit... ; mi- » nuendum esset pro rata prelium, prout an- » gustior inventus fuerit agri modus , quani » contractu expressum est [i]. »

La comparaison de l'art. 1617 avec l'article 1618 fournit une preuve à l'appui de cette

Tusagc nuqnel elle est destinée, ou qu'elle diminue cet usage au point que l'acquéreur n'eût point acheté s'il l'eut connue, il pourra également se désister du contrat : par exemple, si l'acquisition est faite pour établir une usine qui exige abiolumrnt la contenance indiquée , condainnera-t-on l'acheteur a conserver un terrain qui, par un déficit plus ou moins considérable lui devient inutile? (l)uvergicr, t. 1 , n u 286. — V. aussi Championnièrc H» 400.) {Xolc de l'éditeur belge.)

vérité. Car le législateur, en donnant à l'acheteur l'action en résiliation pour le cas prévu dans l'art. 1618, 1» lui refuse implicitement pour le cas de l'art. 1617. Celte idée se trouve aussi exprimée dans le rapport de Grenier, organe du tribunal, a On remarque une différence entre » la circonstance de l'excédant de contenance » et celle du déficit. C'est que pour la première » l'acquéreur peut se désister du eonlrat, au » lieu qu'à l'égard de la seconde cette faculté ne » lui est pas accordée. La raison en est, que » lorsqu'il y a une moindre contenance, l'ac- » quéreur est toujours présumé avoir voulu » l'acheter, et il esl incontestable qu'il en a les » moyens, puisqu'il avait voulu en acquérir une » plu» grande [i]. »

Je ne saurais donc partager l'opinion de Duranton [t], qui pense que l'acheteur peut demander la résolution pour défaut de contenance.

Opposera-t-on feomme je l'ai vu faire quelquefois] l'art. 1636 du Code civil, pour soutenir que l'acheteur doit être admis à prouver qu'il n'aurait pas acheté s'il eût su que la contenance était moindre? mais l'argument serait fautif. On trouvera au numéro suivant des raisons qui s'appliquent parfaitement ici, et expliquent le vice radical de celte analogie imaginaire.

La vente subsistera donc.

Mais l'acheleur pourra forcer le vendeur à lui délivrer là quantité indiquée au eonlrat ; et si la' chose ne lui est pas possible, le vendeur devra subir une diminution proportionnelle du prix M.

L acquéreur pourra aussi opler pour une diminution de prix.

331. J'ai dit que la vente subsistera. Mais celle combinaison de la loi ne parail-ellc pas en contradiction avec l'art. 1602 du Code civil, qui porte que si, au moment de la vente, une partie de la chose est péric, il est au choix de l'acheteur d'abandonner la vente ou de demander la partie conservée, en faisant déterminer un prix inférieur par ventilation? Quelle différence y a-t-il pour l'acheteur entre le cas où la chose est diminuée par force majeure, et celui où elle offre un déficit par suite d'une erreur? N'est-ce pas toujours, pour une cause ou pour une autre, aboutir à un défaut de délivrance? N'est-il pas évident que la perte d'une portion de la chose aura toujours pour résultai d'amener la déli-

ai l.orré, 1.7, p. tll.

[ï] Durantnn, l. 1», W 225.

[51 L* vendeur est é\ i.lcmuient autorisé par noire article a se procurer ce qui manque. Il pourro. a cet cflcl. détacher une portion «le terre «l'un fonds voi-in qui lui appartient, on l'acquérir d'un propriétaire limilrophc.

[*] Pan), I. 5l,l)ig. Heronl cm/,/., et I. 7, S M' prrie. rt romm. Pnthicr, Venir, n" 232.

[5] l.a loi 7, 3 t, précitée, permet la convention pur laquelle on convient qu'un chemin public §crn compris

vraOce d'une moindre contenance? Pourquoi

donc, dans l'art. 1602, la vente «et -elle soumise à une condition potestative résolutoire de la part de l'acheteur Pourquoi, au contraire, dans le cas de l'art. 1617, l'acheteur est-il Ké par une obligation indissoluble?

Cette antinomie n'esl qu'apparente, et il n'est pas difficile de donner une conciliation. Dans le cas de l'art. 1602, la vente porte sur une chose certaine promise à l'acheteur; il a droit à l'avoir matériellement telle qu'elle lui a été cédée, sinon à rompre un marché qui ne remplit pas son attente. Il en est autrement dans l'espèce de l'art. 1617. L'acheteur a vu 1* chose; telle il l'a examinée, telle on la lui livre; aucune portion matérielle n'en est retranchée ; elle subsiste 1 dans l'état où elle élait lors du contrat. Scule- ! ment , il y a mécompte dans l'opinion qu'on , avait de sa contenance. Mais cette opinion n'est pas entrée dans les motifs déterminants du contrat, puisque l'acheteur n'a voulu traiter qu'à ; raison de tant la mesure. Il n'y a donc pas de raison pour concéder à l'acheteur la faculté de discéder de la vente.

332. Dans la mesure de la contenance il ne faut pas comprendre les chemins publics et les rivières qui traversent ou bordent le fond* vendu, ni les bords de la mer qui viennent le joindre ; car toutes ces choses, faisant partie du domaine public, sont évidemment placées en dehors des stipulations des parties [*], à moins de convention contraire [s].

Il en serait autrement d'un canal ou d'un cours d'eau qui formerait un accessoire du fonds vendu ; d'un sentier d'exploitation ouvert pour le parcourir; d'un mur ou d'un fossé mitoyen ou non mitoyen , qui servirait de clôture o].