On peut également opposer l'exception de garantie

COMMENTAIRE

415. Alors même que le vendeur" a gardé le silence sur la garantie en cas d'éviction, il en est tenu de droit, par la nature même du contrat de vente. Car, il a contracté l'obligation de rendre l'acheteur propriétaire de la chose, ou bien, comme le dit l'art. 1604, de la transporter en sa puissance et possession ; il est clair que cette obligation ne serait pas accomplie si l'acheteur n'avait qu'une possession inquiète et troublée [t]. Le vendeur doit donc faire cesser le trouble ; il doit rendre la possession de l'acheteur paisible, comme doit l'être celle d'un propriétaire muni d'un titre sérieux ; et si l'acheteur est évincé d'une partie ou de la totalité de la chose, ou bien s'il est obligé de supporter des charges qui n'avaient pas été déclarées lors de la vente, le vendeur doit l'en garantir.

Tel est le résumé de notre article. Nous allons le développer sous toutes ses faces.

D'abord quel est le sens du mot éviction ? Ce mot, emprunté au droit romain, eviclio, signiûc ôter quelque chose à quelqu'un en vertu d'une sentence. Evincere ai aliquid vincendo auferre. L'éviction, dit Pothier ( Vente, n° 83 ), est le délaissement qu'on oblige quelqu'un de faire

[t] Pomp., 1. 3, D.de act. empt.

[2] Pothier, Vente , n« 96.

[3] Dtp,, I. 13, S 6, de art. empl. Julien . li 39. idem. Polluer, Ytutr, ii» 97. Duranton, t. 9. n« 249.

d'une chose, en vertu d'une sentence qui l'y condamne. Mais, comme Pothier le reconnaît lui-même, le séns de ce mot est bien plus large; il comprend tous les cas où, même sans sentence, l'acheteur ne peut conserver la chose dont la vente lui a été faite. Ainsi, c'est une véritable éviction si l'acheteur, actionné pour une cause légitime, reconnaît la justice de la demande, et s'exécute de bonne grâce pour éviter des frais inutiles et souvent considérables [»].

Ainsi encore (et ceci est remarquable ), si vous m'avez vendu une chose grevée, à mon insu, d'une cause d'éviction, et que je vienne à succéder au véritable propriétaire de cette chose, il y a éviction, quoiqu'il n'y ait pas jugement. Car ce n'est pas en vertu de votre vente que je jouis ; c'est en vertu de mon titre successif, et vos obligations envers moi ne sont pas remplies. J'ai donc droit de me plaindre de vous et de vous forcer à me rendre le prix [s].

Il y a plus ! Nous verrons plus tard, n° 431, qu'on peut comprendre sous la dénomination d'éviction le simple trouble apporté à la jouissance du vendeur [*].

Enfin, il y a également éviction lorsque l'a-

[4] Pour confirmer ceci, voir l'arrêt de la cour d'Orléandu 5 juin 1829.

CHAI». IV. -

cheteur, poursuivi par les créanciers hypothécaires comme tiers détenteur, paye les dettes inscrites du vendeur pour conserver la possession de la chose vendue. L'art. 2178 le décide expressément [i].

Nous allons examiner, 1° quel est le genre d'éviction dont l'acheteur, peut exiger que le vendeur le garantisse ; 2° sur quelle personne il faut que l'éviction ait lieu, pour qu'on ait droit de s'en plaindre; 3° quelle chose doit être évincée pour donner lieu à la garantie ; 4° quelle est la nature de l'action en garantie; 5° contre qui elle s'intente ; 6° quelles personnes sont sujettes à l'exception de garantie.

Lorsque nous serons parvenus aux articles suivants, nous verrons comment la garantie peut être restreinte ou étendue, en quelles condamnations elle se résout, et quelles sont toutes ses conséquences ; enfin, quelles plaintes l'acheteur peut élever quand il trouve la chose grevée de charges occultes et non déclarées lors du contrat.

416. Sur le premier point, il est une règle fondamentale, c'est qu'il faut que l'éviction procède d'une cause antérieure à la vente. Car, on sait qu'après la vente, toutes les causes de péril sont pour le compte de l'acheteur [s]. Mais quand le germe de l'éviction est inhérent à la chose vendue et procède d'une cause antérieure à la vente, ou même contemporaine, le vendeur en est responsable. Il a promis à l'acheteur de le rendre propriétaire, de le faire jouir paisiblement et sans trouble. Il ne peut donc se décharger sur lui d'un péril dont sa chose était affectée et dont il devait la purger avant de l'aliéner.

Cette règle souffre néanmoins quelques exceptions.

417. La première a lieu quand, par un pacte exprès inséré dans le contrat de vente, l'acheteur s'est chargé du péril de la chose vendue. Telles sont les ventes faites aux risques et périls de l'acheteur ( article 1629 du Code civil ).

418. La deuxième a lieu, quoiqu'il n'y ait pas de clause expresse, lorsque la cause d'éviction a été déclarée à l'acheteur [s]. Par exemple, quand on lui a dit qu'elle était grevée d'un droit de retour, de réméré, etc. : « Quœ et tu notan- » ter intellige ctiam si scibns a sciente quoque » émit. Nam nec tum quoque agit de evictione,

[I] Comment. tur ht hypothéqua, n»844.

[2] Polhler, Vente , n« 87, cl Paud., t. 1 , p. 607, n» 21.

[3] Texte de noire article , el art. 1638, 1642.

\i]De retraet. gentil., $ 12, glose i, n« 7, 8. Il Tait allusion au cas où l'acheteur a acquis connaissant la cause de l'éviction. Telle est aussi la doctrine de Voet (adPand., de evict., a 0 32) , de Brunemann (sur la loi 27, C- de eviet.), de Perei {sur le Code de evict., n» 25), de C.aballinus {de etiel. $ 2, n« ."52). Voyca Potliier, no 188. Cirérona dit, dans ses Office», liv. 3, n° 13 : ■ l'bi enim « judiciumcmploriscsl, Un fraus vjwdiloris quœ polesl « esse? »

A HT. 16*0 m

* nisi de ea expressim caveat. » Ce sont les paroles de Tiraqueau [4]. Elles se fondent sur la loi 27 au C. de evicl. [s]. Il est évident que l'acquéreur a voulu prendre alors la chose avec les dangers qui y étaient attachés ; fundutn emere qualis ert videtur, dit Brunemann.

■ Il ne faut pas considérer comme contraire à cette règle un arrêt de la cour de Paris du 16 juillet 1832 [c]. Car dans l'espèce il s'agissait uniquement de la répétition du prix, et l'acheteur prétendait que, malgré l'énonciation formelle d'un droit de retour conditionnel, il avait droit à en être rembourse. C'est en ce sens que la cour royale se prononça, et l'on voit que la question qu'elle décida est tout autre que celle que j'examine ici. En effet, la non-garantie n'est nullement incompatible avec la restitution du prix, comme le décide l'article 1620. Tel peut être affranchi d'un recours en garantie, qui n'est pas moins tenu de restituer le prix qui a été verse entre ses mains. Il est vrai que l'arrêtiste, en formulant la rubrique de cet arrêt, lui a donné une portée tellement générale, qu'il semblerait que la cour de Paris a prétendu juger que la déclaration positive des charges existantes ne modifie en rien la garantie de droit. Mais je crois que c'est aller trop loin. Voy. infra, n° 483.

Disons donc que si, par exemple, le vendeur déclare à l'acheteur les hypothèques dont la chose vendue est grevée (7], c'est comme s'il la lui vendait à charge de ces mêmes hypothèque* ; il n'y a pas lieu alors à un recours pour éviction. La charge ayant été déclarée , l'art. 1626 n'admet pas de garantie. C'est absolument comme si les parties avaiei.t stipulé dans le contrat l'affranchissement exprès de tout recours en garantie [8].

Ce que je viens de dire d'une déclaration expresse faite par le vendeur, s'applique-t-il au cas où l'acheteur a connu extrituecut le péril dont la chose était menacée, bien que le vendeur ne lui en ait pas parlé?

En thèse générale, l'affirmative est certaine. Peu importe d'où vienne la connaissance qu'a l'acheteur du danger de l'éviction. Si cette connaissance existe positivement» elle suffit pour que l'acheteur ne puisse rien reprocher au vendeur au sujet d'une éviction à laquelle il a dû s'attendre [0].

15] Potliier, n" 88 et 188. Infra, 426,481, 323, 544. Duranton , t. 9, n* 61.

[6] Dalloi, 32,2, 214.

[7] Ce cas est prévu par Polhier, l 'ente , n» 188 i et la loi 27, C de evict., le décide également. « Si fundum « ciens alicnum vel oblicatck compara vit Alhenoclcs, etc.» Voy. Infra, n« 426.

1*8) Mais quid si les hypothèques étaient le fait du vendeur? Voy. infra. n" 474, 477 et 428.

19] C c S t aussi l'avis de Pothicr, if 188.

La loi 27 au C de eviclionibus me parait décisive. Elle ne s'enquiert que d'une chose. L'acheteur a-t-il connu le péril {scient) ? Ce point une fois constaté, elle ne recherche pas quelle est la voie qui a conduit l'acheteur à ces informations ; car ceci est indifférai i . En effet, c'est le cas de répéter avec Cicéron : « Ubi judicigm » cmploris est, ibi fraus venditoris quac potest » esse? »

Et c'est en partant de celte idée que l'ancienne jurisprudence décidait que l'acheteur n'avait pas de recours en garantie pour l'éviction causée nir le retrait lignager. Car ce retrait procédait d'une loi municipale que nul n'était censé ignorer; ex contuetudine nota lippis H lonsoribut, comme ditTiraqueau [t].

Voilà aussi pourquoi le retrait successoral, consacré par l'art. 841 du Code civil, ne donne pas ouverture à la garantie [»]. C'est une cause d'éviction présumée connue.

EnGn la règle qui veut que le vendeur ne soit pas tenu des servitudes apparentes (art. 1 638| et des défauts visibles de la chose (art. 1642) est la conséquence de ce principe.

Toutefois, en ce qui concerne les hypothèques, il ne faut l'admettre qu'avec un juste lerapérarament, et moyennant une distinction.

Si les hypothèques émanent du vendeur luimême et qu'elles servent à garantir ses dettes personnelles, la connaissance que l'acheteur a pu en avoir ne suffit pas pour prouver qu'il a voulu acheter à ses risques et périls, et prendre les charges pour son compte. Car il a pu penser, et il a même naturellement supposé que le vendeur payerait ses dettes, et ferait cesser par là les causes de l'hypothèque. Le vendeur, en ne le chargeant pas de payer les créanciers hypo-

[I Dr ,-rlnirl. qr.it.. " I 2, glo»e I . n'C,

[*) Jung* Durante», I. 9, n* 359.

l3 Jun<jt Polhier, u« 188.

|*j Vuy. art. IG38 et i(Ui du Code civil.

Ouvcrgier pense avec Troplong que lr vendeur qui déclare I existence d'une hypothèque , même créée par lui , avertit l'acheteur qu'il se repose mu- lui du soin de verser le pris entre les mains du créancier et de purger (voy. infra, n° 477), et que, par conséquent, il s'affranchit de la garantie : il | nuise également que la connaissance acquise, par l'acheteur, de» by|H»tbèques créées par le vendeur ne décharge pas celui-ci de la responsabilité; mais il se sépare de Troplong lorsque rclui-ci soutient que l'acheteur, instruit par un moyen quelconque de l'existence d'hypothéqués provenant des propriétaires antérieurs , n'a iH>inl d'action eu garantie contre le vendeur, s'il est troublé ou é*incé par l'effet de ces hypothèque*. Il pense que le vendeur étant tenu au payement, soit en nom personnel soit comme tiers détenteur, il y a même raison dans les deux cas pour supposer que t'acbrteur a compté sur l'acquittement de« obligations ; il est indifférent que les unes soient la conséquence d'un engagement personnel du vendeur, et que pour les autres il ne soit obligé qu'à raison de la détention de l'immeuble : car tant que la détention dure, tant que le délaissement n'est pas fait , son obligation subsiste arec les mimes effets qua

VENTE

thécaires, lui a suffisamment donné la persuasion

que son intention était de s'acquitter lui-même envers eux. C'est ici qu'il y a une grande différence entre l'hypothèque et d'autres charges analogues, telles que servitudes, droit de retour, etc. Celles-ci affectent l'immeuble pour des causes qu'il n'est pas au pouvoir du vendeur de faire disparaître. Mais il n'en est pas de même de l'hypothèque qui sert de garantie aux dettes personnelles du vendeur. Celui-ci a toujours moyen de l'effacer, et l'acquéreur doit présumer que le vendeur libérera l'immeuble en se libérant lui-même. L'obligation de garantie subsistera donc dans toute son étendue ; on doit le décider avec d'autant plus de raison, qu'il s'agit ici d'un fait personnel au vendeur, dont il ne faut pas facilement croire qu'il a voulu se décharger sur l'acheteur [infra, n° 477).

Mais si les hypothèques procèdent du chef de ceux qui ont possédé l'immeuble avant le vendeur, si ce dernier n'avait pas l'obligation personnelle de les acquitter, si, en un mot, il n'était que tiers détenteur pur et simple, je pense que la connaissance positivement acquise par l'acheteur des hypothèques existantes sera une cause suffisante d'exclusion de la garantie. La loi 27 au C. de evictionibus, le décide ainsi , et sa solution est tout à tait rationnelle [s]. Quelle différence y a-t-il, dans ce cas, entre uue hypothèque connue et une servitude apparente , ou un défaut visible [4] ?

419. La troisième exception a lieu quaud la sentence portant condamnation de délaisser est tombée en péremption, sans avoir été exécutée, ou qu'il ne se présente personne pour en procurer l'exécution et lui donner effet [§}.