DES CAS LES PLUS IMPORTANTS DE LOUAGE DE CHOSES

Les cas les plus importants de louage de choses sont le bail à loyer «t le bail à ferme. Le bail à loyer est le louage des maisons ou des meubles, le bail à ferme, celui des héritages ruraux.

On appelle, dans le louage de choses, bailleur, celle des parties qui s'engage à procurer à l'autre la jouissance de la chose louée. Le bailleur est aussi appelé quelquefois joropriétaire, encore bien qu'il ne soit pas toujours et nécessairement propriétaire de la chose louée, parce que, qu'il soit ou non propriétaire de la chose, il est toujours traité comme tel, dans ses rapports avec l'autre partie. Quant à celle des parties qui paie le prix, on l'appelle preneur. Le terme de preneur n'est d'ailleurs qu'une qualification générique qui s'applique indifféremment aux différentes espèces de louages de choses. Quand la chose louée, est une maison ou un meuble, le preneur s'appelle spécialement locataire. Il prend dans le bail à ferme d'un bien rural le nom de fermier, si le prix du bail consiste en argent, et celui de colon, si le prix consiste en une quotité des fruits de l'immeuble loué.

11. Des choses qui peuvent être louées et de ceux qui peuvent les donner à bail.

Toute chose dont l'usage et la jouissance sont physiquement et légalement possibles peut être donnée à bail ( art. 1713. God. civ. ). C'est ainsi qu'un droit d'usufruit peut être loué, mais il n'en serait pas de mêaie d'une servitude prédiale ou service foncier parce que celte servitude est une qualité inhérente au fonds dominant dont elle ne peut être détachée.

Celui-là a le droit de donner une chose à bail qui peut l'aUéner ou qui a pouvoir de l'administrer. Mais, tandis que celui qui a le pouvoir d'aliéner la chose, peut en passer bail pour le temps qu'il juge convenable, sans dépasser toutefois quatre-vingt-dix-neuf ans ( Loi des 18- 29 décembre 179.>, art. 1. ), le simple administrateur de cette chose, au contraire, ne peut consentir un bail, ou un renouvellement de bail que dans les limites des articles 1429 et 1430. ( art. 1718, 595 Cod. civ. ). De même, celui qui peut aliéner, peut louer pour tel usage qui lui convient, celui qui na, au contraire, que le pouvoir d'administrer, ne peut louer la chose que pour les usages auxquels cette chose a coutume de servir.

Le preneur peut som-louer et même céder son bail à un autre, lorsque cette faculté ne lui a pas été interdite. Mais l'interdiction, lorsqu'elle existe est toujours de rigueur (art. 1717 Cod. civ.).

Dans notre ancien droit, on reconnaissait au preneur qu'une circonstance imprévue empêchait de continuer le bail, la faculté de contraindre le bailleur à accepter, en son lieu et place, un autre preneur, tel que le bailleur n'eût pas d'intérêt à le refuser. Notre Code décide, au contraire, que la clause qui refuse au preneur le droit de sous-louer est toujours de rigueur. Bien plus, il a été jugé qu'un locataire, bien qu'il n'ait pas la faculté de sous-louer, ne peut pas obtenir la résiliation de son bail, même en offrant de payer des dommages-intérêts. ( Cassât. 20 février 1812).