DES OBLIGATIONS DU BAILLEUR

Les obligations qui naissent du bail à la charge du bailleur sont les suivantes :

P L'obligation principale du bailleur est de fournir la chose au preneur, pour l'usage ou la jouissance convenue, pendant tout le temps fixé (art. 1719-r God. civ.). Le bailleur doit donc livrer la chose et la livrer avec tous les accessoires expressément ou tacitement convenus dans le bail.

D'après les articles 1765, 1617 et 1G22 du Gode civil, la plus légère dilférence, en plus ou en moins, entre la mesure déclarée et la mesure livrée, donne lieu à une augmen lation ou à une diminution proportionnelle du prix de bail, lorsque ce prix a été fixé à raison de tant la mesure. Autrement, il n'y a lieu à augmentation ou à diminu-

tiûii (Jepiix, que si la différence en plus ou en moins est d'un vingtième au moins. Au reste, clans les deux cas, lorsqu'il y a un excédant de plus d'un vingtième le fermier peut toujours à son choix ou fournir le suplément du prix ou demander la résiliation du bail. (art. 1765, 1617 à 1622. Cod. civ.).

L'action en supplément ou diminution du prix et l'action en résiliation de bail, en cas de différence entre la mesure déclarée et la mesure livrée, se prescrivent par un an, à compter du jour du bail.

Le droit de chasse appartient, dans le silence du bail, au propriétaire et non au fermier. (Cassât. 4 Juillet 1845).

2° Le bailleur répond des vices et des défauts de la chose, soit qu'il les ait connus ou ignorés, lorsque ces vices et défauts empêchent l'usage ou la jouissance convenus.

Au reste, dans le cas où le bailleur aurait connu les vices et défauts, ou du moins s'il avait dû les connaître, il répondrait envers le preneur de tous les dommages et intérêts. Si au contraire, il les avait ignorés, sans qui 1 y ait eu aucune faute de sa part, il subirait seulement une diminution proporticnnée du prix, mais cette diminution pourrait aller, suivant les circonstances, jusqu'à la perte totale. Telle était du moins la décision que l'on donnait en droit romain.

En outre, le bailleur ne répond jamais des vices appar nts, car des vices de cette nature doivent être connus du preneur.

3" Dans certains cas, le bailleur peut être tenu de rembourser au preneur les dépenses nécessaires et utiles que celui-ci a faites sur la chose.

4" Le bailleur ne doit pas seulement fournir, il doit encore garantir au preneur la jouissance de la chose livrée. 11 doit, par conséquent, entretenir la chose en bon état et faire toutes les réparations nécessaires, (art. 1720 2^ alinéa Cod. civ.).

Il ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée (art. 1723).

11 doit enhn acquitter les contributions et autres charges dont la chose est frappée.

5** Le bailleur doit garantir le preneur contre toute éviction.

Le bailleur n'est pas tenu sans doute de garantir le preneur contre le trouble que des tiers apportent par des voies de fait à sa jouissance, si d'ailleurs ces tiers ne prétendent aucun droit sur la chose louée. C'est au preneur à se garantir lui-même contre ces voies de fait et à en poursuivre la répression en son nom personnel. Mais il en serait autrement, si ceux qui commettent les voies de fait préfendaient avoir quel-

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que droit sur la chose louée, ou si le preneur était lui-même cité en justice à l'effet d'être condamné, soit au délaissement de tout ou partie de la chose, soit à l'exercice de quelque servitude. Dans ce cas, le preneur aurait le droit et le devoir de dénoncer le trouble et l'empêchement au bailleur, afin que celui-ci le fasse cesser comme ayant seul qualité à cet effet. 11 pourrait aussi assigner le bailleur en garantie.

Au reste, dans tous les cas d'éviction, le preneur a droit à la réparation intégrale du dommage qu'il éprouve, pourvu d'ailleurs que le trouble et l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire (art. 1726 God. civ.). Si cette dénonciation n'était pas intervenue, le bailleur échapperait à toute responsabilité, en prouvant qu'il aurait eu, à supposer qu'il eût été averti à temps, des moyens de mettre fin au trouble.

6" Dans l'exécution de ses obligations, le bailleur est tenu de toute faute, puisque le contrat de bail est intéressé de part et d'autre et de bonne foi, mais il ne répond pas du cas fortuit. Si donc la chose louée périt ou si l'usage en devient impossible par force majeure, il est déchargé de toute obligation et ne peut être contraint de fournir une autre chose ou de payer des dommages et intérêts.

De même, si la chose n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, réclamer soit une dimmution du prix, soit la résiliation même du bail si la partie qui subsiste ne suffit plus pour l'usage convenu. Mais il n'y a lieu, ni dans l'un, ni dans l'autre cas, à aucun dédommagement, (art. 1722. God. civ.).

C'est ainsi qu'au cas de destruction partielle d'une maison par cas fortuit, le locataire, s'il opte pour la continuation de son bail, ne l)eut pas exiger du propriétaire qu'il fasse les reconstructions nécessaires pour remettre l'immeuble en état, son droit se borne à une diminution du prix de bail. (Gassat. 10 février 1864).