DES OBLIGATIONS DU PRENEUR

Les différentes obligations du ])reneur ont principalement pour objet de payer le prix du louage aux termes fixés, et de rendre la chose à la fin du bail. (art. 1728 à 1732 God. civ.j.

Enumérons ces obligations :

Première obligation.

Le preneur doit payer exactement le prix convenu.

En fait, le prix du bail se décompose en plusieurs sommes exigibles à des époques périodiques, }iar année, semestre ou trimestre, et même par mois, semaine, ou jour. La stipulation que le l)ail sera résilié de plein droit, après un simple commandement, à défaut de paiemment d'un terme est licite et obligatoire, et les juges ne peuvent, en ce cas, accorder de délai au débiteur ou preneur, ils doivent nécessairement, prononcer la résiliation. (Cassât. 3 décembre 1838).

Le prix du bail doit être, dans tous les cas, proportionnel à la jouissance. A défaut de conventions ou d'usages contraires, les termes n'en sont dus, en général, qu'après la jouissance. 11 sensuit que le preneur qui, par force majeure, par suite de circonstances accidentelles et imprévues a été privé en tout ou en partie de la jouissance de la chose, peut exiger une diminution du prix proportionnée au temps que la privation a duré. Si les termes avaient été payés d'avance, ils pourraient être répétés.

Règles spéciales aux baux à ferme.

En appliquant le principe à un bail rural, on décidera que le fermier qui se trouve par cas fortuit dans l'impossibilité de faire une récolte complète, peut exiger la remise d'une portion correspondante du prix de ferme. Mais il faut naturellement que la perte soit considérable, qu'elle provienne d'un accident extraordinaire auquel le fermier ne devait point s'attendre, et enfin qu'elle soit survenue avant que le fermier n'ait récolté les fruits. En etTet, dés que les fruits ont été perçus par le fermier, le bailleur se trouve avoir rempli l'obligation de faire jouir dont il était tenu. En outre, si l'excédant des bonnes années, suffisait à compenser la perte des mauvaises, il n'y aurait lieu à aucune remise. Dans tous les cas, la remise ne pourrait donc devenir définitive qu'à la fin du bail.

Enfin, si c'est par la faute du fermier que la récolte a manqué, il est évident que celui-ci n'aurait droit à aucune remise. Si c'était, au contraire, par la faute du bailleur que la récolte a été compromise, le fermier pourrait réclamer en môme temps une remise proportionnelle du prix et des dommages et intérêts.

Ces décisions, malgré l'autorité des lois romaines qui les avaient consacrées, n'ont été cependant reproduites par les art. 1769 à 1773 de notre Code civil que sous certaines modifications. C'est ainsi qu'aujourd'hui la perte n'est censée considérable chez nous, et qu'elle ne-

donne lieu à une remise proportionnelle, qu'autant qu'elle est au moins de la moitié de la récolte ordinaire. De même, il n'y a aucune distinction à établir entre les cas fortuits ordinaires auxquels un fermier doit s'attendre parce qu'ils arrivent fréquemment, et les cas fortuits extraordinaires, les seuls qui, suivant le droit romain, pouvaient donner lieu à une remise.

Les pertes des récoltes doivent, en général, être constatées par un procès -verbal, néanmoins il peut y avoir des circonstances dans lesquelles la preuve testimoniale suffira ; la loi, à cet égard, s'en remet à la sagesse des juges. D'autre part, le fermier peut réclamer indemnité du propriétaire, bien qu'il se soit fait assurer par une compagnie d'assurances. (Cassât. 4 mai 1831).

Aucune indemnité n'est due, lorsque la cause de la perte était déjà existante et connue au moment du bail. 11 en est de même lorsque, par une clause expresse du bail, le fermier a pris à sa charge les cas fortuits prévus et imprévus. S'il s'était simplement chargé des cas fortuits, on supposerait qu'il n'a voulu se charger que des cas fortuits ordinaires, les seuls qui ont dû se présenter à l'esprit des contractants.

Deuxième obligation.

Le preneur est obligé de souffrir, sans indemnité, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé pendant qu'elles se font d'une partie de la chose louée, les réparations que le propriétaire fait à la chose louée, lorsque d'ailleurs ces réparations sont nécessaires, urgentes, et telles qu'elles ne puissent être différées jusqu'à la fin du bail.

Toutefois, si ces réparations duraient plus de quarante jours, le prix du bail devrait être diminué à proportion du temps et de la partie de la chose dont le preneur aurait été privé. Bien plus, lorsque les réparations sont de telle nature qu'elles occasionnent une impossibilité de jouissance, en rendant inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci, alors même que cette impossibilité ne devrait pas durer quarante jours, serait admis à faire résilier le bail. (art. 1724. Cod civ.).

Troisième obligation.

Le preneur doit se servir de la chose louée, conformément à la destination qui a été donnée à cette chose par le bail, ou qui, à défaut de convention, doit être présumée suivant les circonstances, (art. 1728-PGod. civ.).

On doit nalurellenient présumer que la chose a é(é louée au preneur pour être employée aux usages de la profession de celui-ci. A défaut de cette indication, il y a lieu de penser que la chose a élé louée pour servir aux usages auxquels elle est de sa nature destinée et qui sont ceux auxquels le propriétaire avait l'habitude de la faire servir.

Qualrième obligatio^i.

Le preneur doit user de la chose en bon père de famille, c'est-àdire comme un propriétaire soigneux et diligent. S'il causait à la chose quelque dommage, le propriétaire pourrait demander contre lui des dommages et intérêts, et même suivant les circonstances la résiliation du bail. (art. 1728-1" Cod. civ.).

Règles particulières aux liaux à ferme.

Le fermier doit cultiver en bon père de famille et ne pas employer la chose à un autre usage que celui-ci auquel elle a été destinée. S'il manquait à l'une de ces obligations, ou, en général, s'il n'exécutait pas les clauses du bail, et qu'il en résultât un dommage pour le bailleur, celui-ci pourrait demander une indemnité, et même, suivant les circonstances, si le préjudice était grave, la résiliation du bail. En cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci serait condamné aux dommages et intérêts résultant de l'inexécution du bail. (art. 1706 Cod. civ.).

Le fermier sortant doit laisser à celui qui lui succède dans la culture les logements convenables et autres facilités pour les travaux de Fannée suivante; réciproquement, le fermier entrant doit procurer à celui qui sort les logements convenables et autres facilités pour la consommation des fourrages et pour les récoltes restant à faire. On doit, dans l'un et l'autre cas, se conformer à l'usage des lieux. Le fermier sortant doit également laisser les pailles et engrais de l'année, s'il les a reçus lors de son entrée en joui.ssance, et quand même il ne les aurait pas reçus, le propriétaire peut encore les retenir et le forcer à les laisser suivant l'estimation, (art. 1777, 1778 Cod. civ. ).

Le fermier a entln le droit d'exiger le remboursement des dépenses nécessaires qu'il a faites sur la chose; quant aux dépenses simplement utiles qui ont produit une plus-value, il peut enlever tout ce qu'il peut de ces améliorations, sous la condition de remettre les choses dans l'état où il les a prises. Mais, en ce qui concerne les constructions, le propriétaire peut, à son choix, les conserver en payant tout ce qu'elles II. 7

98 LE DHOIT PRIVÉ.

ont coulé, OU forcer le fermier à démolir et à payer des dommages et intérêts pour le dégât causé. Le fermier peut, en effet, être traité par le propriétaire comme un possesseur de mauvaise foi qui a fait des constructions ou plantations. ( art. 555 Cod. civ. ). (1)

Cinquième obligation.

Le preneur est tenu de rendre la chose à la fin du bail dans l'état où il l'a reçue, sauf l'hypothèse d'une détérioration ou d'une perte totale arrivée par cas fortuit ou par vétusté.

Lorsqu'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté, bien entendu, ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, (art. 1730 Cod. civ.).

Règles particulièi-es aux baux à loyer.

S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels. Toutefois, il n'y a là qu'une simple présomption qui peut être détruite par la preuve contraire, (art. 1731 Cod. civ. ).

On appelle réparations locatives, celles de menu entretien qui sont désignées comme telles par l'usage des lieux, entre autres les réparations à faire :

« Aux âtres, contre-creux, chambranles et tablettes de cheminées;

« Au récrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation, a hauteur d'un mètre;

« Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

« Aux vitres, portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutique, gonds, targettes et serrures. ( art. 1754 Cod, civ.). •

Les réparations locatives sont, en principe, à la charge du locataire. On présume que ces réparations ont été nécessitées par le fait du locataire lui-même ou par celui des personnes dont il répond parce qu'elles habitent avec lui. (art 1735 Cod. civ. ). Toutefois, aucune de ces réparations n'est à la charge îles locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure, (art. 1755 Cod. civ-).

(1) Tome L Livre II, Cbap. IV. Sect. II. p. 191 et suiv.

Sixième obligation.

Tenu de rendre la chose à !a lin du bail, dans l'état où il l'a reçue, le preneur doit naturellement veillera sa conservation. Dans l'exécution de cette obligation, il doit non seulement apporter les soins qui lui sont habituels dans ses propres affaires, mais les soins d'un père de famille diligent. 11 répondrait non seulement de son dol, mais de sa faute.

Le preneur est également tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. ( art. 1735 God. civ. ). Seule la perte fortuite totale ou partielle de la chose le libérerait de toutou partie de son obligation. Mais, dans ce cas, ce serait à lui à établir, conformément aux principes généraux, l'existence du cas fortuit qui l'a libéré. C'est, en effet, à celui qui se prétend libéré d'une obligation à prouver sa libération.

Règles particulières aux baux à loyer en cas d'incendie.

Le locataire répond de t'incendie, à moins qu'il ne prouve : « que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. »

Ainsi, en cas d'incendie, le locataire est légalement présumé en faute. Mais cette présomption légale de faute, établie contre le locataire au protit du propriétaire, cesse d'être applicable, lorsque ce dernier abitait lui aussi la maison incendiée. Dans ce cas, le locataire ne pourrait être rendu responsable de l'incendie, que s'il était établi par le propriétaire que cet incendie n'a pu commencer dans les lieux habités par lui.

Au surplus, la présomption légale de faute, qui est établie par la loi au profit du propriétaire contre le locataire, ne saurait être invoquée par ce dernier, contre le propriétaire, dans le cas où il est reconnu que l'incendie a pris naissance dans la partie de la maison que ce propriétaire occupait lui-même. Le locataire qui, dans ces circonstances, veut rendre le propriétaire responsable de l'incendie, doit établir que c'est parla faute de celui-ci que l'incendie a éclaté. II n'a contre lui que l'action ordinaire en dommages-intérêts. (Cassât. 20 Nov. 7 Mai 1855.)

De même, une compagnie d'assurance qui n'aurait pas été subrogée conventionnellement par le propriétaire assuré à son action contre le locataire, ne pourrait exercer une action en dommages -intérêts contre

ce dernier qu'en établissant que l'incendie a été causé par sa faute. (Cassât. 2 Mars 18-29.)

€ S'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l'immeuble qu'ils occupent, — à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas, celui-là seul en est tenu — ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont point tenus. (Art. 1734 Cod. civ.).

Régie spéciale au bail à ferme.

« Le preneur d'un bien rural est tenu, sous peine de tous dépens, dommages et intérêts, d'avertir les propriétaires des usurpations qui peuvent être commises sur les fonds. Cet avertissement doit être donné dans le même délai (pie celui qui est réglé en cas (l'assignation suivant la dislance des lieux. » (art. 1768 Cod. civ.; art. 72, 1033 Cod. prijc).

Ainsi averti, le bailleur pourra conserver les avantages qui résultent pour lui de la possession. Autrement, le fermier engagerait sa responsabilité.

Septième obligation.

Le preneur doit garnir les lieux loués de meubles suffisants pour la sûreté du propriétaire.

11 y a lieu de distinguer ici entre le bail à ferme et le bail à loyer.

Bail à ferme.

Le fermier d'un héritage rural doit le garnir des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, alin que le bailleur ait tout à la fois une garantie pour la l)onne culture et une sûreté pour le paiement du prix. (art. 1766).

D après l'art. 2102-1° du Code civil, le bailleur d'un héritage rural jouit, en etfet, comme nous lavons vu, d'un privilège, c'est-à-dire du droit d'être payé par préférence à tous autres, sur les objets qui garnissent la ferme et sur ceux qui servent à son exploitation.

Faute parle preneur d'exécuter l'obligation dont il s'agit ici, le bailleur serait autorisé à demander la résiliition du bail.

Tout preneur de bien lural est en outre tenu d'engranger dans les lieux à ce destinés d'après le bail. (art. 1767 Cod. civ.). C'est une conséquence de ce que le bailleur d un héritage rural jouit d'un privilège.

LES PRINCIPAUX CONTPaATS.

non seulement sur les objets qui garnissent la ferme et sur ceux qui servent à son exploitation, mais encore sur les fruits de la réculte de l'année, (art. 2102. Cod. civ.).

Bail à loyer.

Le bailleur à loyer jouit également d'uu privilège sur les meubles qui garnissent la maison louée (art. 2102-1° Cod. civ.). 11 est en couséquence autorisé à faire résilier le bail, lorsque le locataire ne garnit pas la maison de meubles suffisants, et qu'il refuse de fournir une aulre sûreté capable de répondre du loyer, comme une hypothèque, un gage. (art. 1752. Cod. civ.).

Les tribunaux peuvent, suivant l'usage des lieux, considérer une sûreté comme suffisante, lorsque celte sûreté garantit le terme courant et le terme à échoir.

Huitième obligation.

Le locataire est tenu d'une obligation particulière, lorsque le bail est résilié par sa faute. 11 est, en ellet, tenu dans ce cas de payer le prix; du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages-intérêts qui ont pu résulter de l'abus de jouissance, (art. 176!) Cod. civ.).

Au reste, le temps nécessaire à la relocalion ne doit pas s'entendre de tout le temps qui pourrait s'écouler entre la ré.siliation du bail et le jour où le bailleur loue effectivement, mais seulement du terme courant, selon l'usage des lieux, et de celui qui le suit. (Cassât. 1 juillet 1851).

En outre, le prix du bail ne doit jamais être continué que jusqu'au jour de la relocation, lorsque le bailleur trouve un autre locataire avant l'expiration du temps.