DE L'EXTJNGTIOX DU BAIL ET DE SA RÉSILIATION

Le louage de choses finit naturellement par l'expiration du temps pour lequel il a été convenu, il finit aussi quelquefois, avant l'arrivée de ce terme, par l'elfet d'une résiliation.

Parlons d'abord de l'expiration du temps convenu, nous nous occuperons ensuite des causes de résiliation.

DE l'extinction DU BAIL.

I. De V extinction du bail par V expiration du temps convenu.

Le bail finit naturellement de plein droit à l'expiration du temps pour lequel il a été expressément convenu.

Mais, dans un bail dont la durée n'a pas été expressément déterminée par les parties, chacune d'elles peut toujours, en principe et à chaque instant donner congé, à moins qu'il ne s'agisse du bail d'un immeul)le rural, ou de certains baux à loyer pour lesquels il existe des régies particulières. A défaut d'un temps fixé par les parties pour la durée du bail, celles-ci doivent être, en effet, naturellement censées l'avoir fait, pour durer jusqu'au moment où Tune d'elles signifiera à l'autre la volonté de le résoudre.

On appelle précisément congé l'acte par lequel on signifie cette volonté. Le congé n'est assujetti par la loi à aucune forme particulière et il peut être donné par acte sous-seing privé aussi bien que par exploit d'huissier, verbalement ou par écrit, mais la preuve testimoniale n'est pas admissible pour en établir l'existence, quand même il s'agirait d'une somme inférieure à 150 francs. (Cassât. 12 mars 1816).

Le congé doit être donné à l'avance dans les délais fixés par l'usage des lieux, afin que la partie qui le reçoit puisse se pourvoir ailleurs. (art. 1736 Cod. civ.).

Notre Gode appelle bail ézrit, tout bail, même purement verbal, qui est à durée fixe, et bail non écrit, tout bail, même écrit, qui aurait été fait sans fixation de durée, (art. 1736, 1737 Cod. civ.). Ces expressions équivoques sont, dans notre Code, un vestige d'une loi romaine, elles s'expliquent d'ailleurs, dit-on, par ce fait, que la durée des baux faits verbalement est presque toujours indéterminée, tandis qu'il en est tout autrement des baux faiis par écrit.

S'il faut la signification d'un congé pour mettre fin à un bail non écrit, dans le sens que le Code donne à ces expressions, ce congé n'est point, au contraire, nécessaire, au point de vue qui nous occupe, lorsqu'il s'agit d'un bail écrit, c'est-à-dire d'un bail dont la durée a été fixée par les parties. Un bail de cette nature finit de plein droit et sans congé à l'arrivée du terme convenu.

Il en est de même, comme nous le verrons un peu plus loin, des baux

à ferme éo^its ou non éc7its, pour lesquels il y a toujours, à défaut d'un terme exprés, un terme tacite lixé par la loi elle-même.