II. De la Incite reconduction

Lorsqu'à l'expiration du terme fixé pour la cessation du bail, le preneur était laissé en possession et continuait de jouir sans opposition du bailleur, il y avait, en droit romain, ce que les interprètes ont appelé, une tacite reconduction. Le silence réciproque des parties équivalait à un renouvellement tacite de l'ancien bail.

Ces principes ont été reproduits par le Code civil, (art. 1738 et suiv.; art. 1759 Cod. civ.).

Il n'y a pas tacite reconduction par cela seul que le preneur a été laissé en jouissance après la cessation du bail, il faut que cette jouissance se prolonge assez longtemps pour faire présumer l'accord des volontés. C'est d'ailleurs une question de fait laissée à l'appréciation des juges, que celle de savoir si la prolongation de jouissance a eu une durée suffisante.

D'autre part, il n'y a pas non plus tacite reconduction, parce que l'intention commune des parties fait défaut, lorsque lune d'elles a signifié un congé à l'autre, soit avant l'expiration du bail, soit même depuis son expiration, mais avant l'écoulement d'un temps suffisant pour faire présumer la tacite reconduction, (art. 1730 Cod. civ.).

Enfin, comme la tacite reconduction repose évidemment sur un accord présumé de volontés, il s'ensuit qu'elle ne peut être admise, qu'autant qu'à l'arrivée du terme, les deux contractants sont encore capables de consentir. Si donc, l'un d'eux était décédé déjà à cette époque sans héritier, ou s'il était interdit et non pourvu d'un tuteur, le bail ne se renouvellerait point.

Lorsque la tacite reconduction a lieu, le nouveau bail doit naturellement être censé fait pour le même prix, et, en général, aux mêmes coAiditions que le bail originaire.

Néanmoins les sûretés données par un tiers pour l'exécution du bail originaire n'accèdent point au nouveau bail, car on ne peut pas présumer l'adhésion d'un tiers à une convention à laquelle il n'a pris aucune part. (art. 1740 Cod. civ.).

11 en est de même des hypothèques fournies pour l'exécution du premier bail, elles ne garantissent point l'exécution de la tacite reconduction. Des hypothèques ne sauraient, en etfet, résulter chez nous d'une convention tacite, elles supposent nécessairement une convention expresse faite devant notaires, (art. 2127 Cod. civ.).

En ce qui concerne la durée, la tacite reconduction n'est pas non plus

soumise aux mêmes conditions que le bail originaire. C'est ainsi que le nouveau bail est toujours censé fait sans écrit, c'est-à-dire sans terme fixe, alors même que le premier bail était un bail écrit, c'est-àdire à terme fixe.

Dans le cas d'une tacite reconduction, il y a donc toujours possibilité de donner congé dans les délais tlxés par l'usage des lieux. ( art. 1738, 1736 Cod. civ. ).

Néanmoins, dans la tacite reconduction des baux à ferme, il s'opère un nouveau bail dont la durée doit être réglée, conformément aux régies spéciales qui déterminent la durée des baux de cette nature, lorsque cette durée n'a pas été formellement fixée par les parties. ( art. 1776 Cod. civ. ).

III. De V extinction des baux à ferme qui 7i' ont pas de terme exprès.

Lorsque la durée des baux à ferme n'a pas été expressément déterminée par les parties, la loi suppose que ces baux ont été faits pour tout le temps, mais seulement pour le temps nécessaire au fermier afin de recueillir les fruits de l'béritage affermé. C'est ainsi que, d'après la loi elle-même, « le b;iil à ferme d'un pré, d'une vigne, et de tout autre fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l'année est censé fait pour un an. b Au contraire, le bail des terres labourables, lorsqu'elles se divisent par soles ou saisons, doit être censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles ( art. 2774 Cod. civ. ).

Au reste, si à défaut de convention formelle, les baux à ferme sont toujours censés faits pour le temps nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits, ils ne sont censés faits que pour ce temps ; aussi cessent-ils de plein droit lorsque le temps est expiré, comme sil y avait eu terme expressément convenu (art. 1775 Cod. civ.).

Lorsque le bail comprend à la fois des fonds qui ne se cultivent qu'en plusieurs années et des fonds qui se cultivent et se récoltent en un an, pour déterminer la durée de ce bail, il faut rechercher que^ en est l'objet principal.

]V.De la durée de certains baux à loyer quand elle n'a pas été expressément déterminée par les parties.

Le bail des meubles fournis pour garnir une maison entière, un corps de logis entier, une boutique, ou tous autres appartements, doit être censé fait pour la durée ordinaire des baux de maisons, corps de logis, boutiques ou autres appartements, selon l'usage des lieux, à moins qu'il ne résulte des circonstances que les parties ont assigné à ce bail une autre durée ( art. 1757 Cod. civ. ).

LES PRINCIPAUX CONTltATS. 105

D'après l'article 1758, le bail d'un appartement meublé devrait être censé fait à l'année, au mois, ou au jour, et par conséquent lînir de plein droit, sans congé, à l expiration de l'année, du mois, ou du jour, lorsque ce bail a été fait, à tant par an, par mois, ou par jour. Mais la présomption consacrée par cet article n'est pas exclusive de la preuve contraire, de telle sorte que la durée du bail dont il s'agit doit être en réalité réglée, d'après l'intention des parties, l'usage des lieux ou les circonstances (Cassât. 6 nov. 1860). C'est ainsi qu'à Paris le bail d'un appartement meublé fait à tant par an, est censé fait, selon l'usage, sans durée limitée, pour Unir seulement quand il plaît à l'une des parties de donner congé, suivant le délai lixé par l'usage des lieux.

DE LA RÉSILL-VTiON DU BAIL.

Un bail finit quelquefois avant larrivée du terme par l'effet d'une résiliation. Cette résiliation peut être demandée, soit par le bailleur, soit par le preneur conformément à la règle générale écrite dans l'article ll8i; elle peut aussi résulter de la résiliation du droit du bailleur.

1. Des cas dans lesquels la résiliation peut être demandée par les parties.

11 est plusieurs cas dans lesquels il y a lieu à résiliation du bail :

1° Le bailleur peut demander cette résiliation du bail, lorsque le preneur abuse de la chose de telle manière, qu'il en résulte un dommage considérable (art. 1729 Cod. civ.). 11 peut même y avoir abus de jouissance par l'effet d'un simple non usage. înous savons déjà, d'ailleurs, quelles sont, en cas de résiliation par la faute du preneur, les obligations de ce dernier, (art. 1760 Cod. civ.).

2' Le bailleur à loyer pouvait encore, en droit romain, demander la résiliation, lorsqu'il avait lui-même besoin de la maison louée, pour l'occuper. Cette faculté a été étendue par notre ancienne jurisprudence qui n'exigeait même pas que le bailleur prouvât le besoin qu'il avait de sa maison, il suffisait qu'il affirmât ce besoin en justice. Mais notre Code l'a supprimée, comme contraire à l'intérêt public. 11 importe, en effet, à la libre circulation des biens (jue les locataires puissent compter sur une jouissance fixe et durable, (art. 1761).

Bien plus, alors même que le bailleur se serait expressément réservé, par une clause formelle du bail, le droit d'expulser le preneur, il ne pourrait le faire qu'à la condition de prévenir ce dernier par un congé régulier et aux époques déterminées par l'usage des lieux, (art. 1762 God. civ.).

3° Le droit de demander la résiliation s'ouvre à l'inverse contre le bailleur et au profit du preneur, lorsque celui-ci subit, par la faute du premier, un retard ou une interruption considérable dans sa jouissance.

11 en est de même, lorsque, sans qu'il y ait faute de la part du bailleur, la chose louée devient impropre à l'usage auquel elle était desùnée.

II. De la résiliation du droit du bailleur et des effets du bail à regard des tiers acquéreurs.

Le bail finit, en principe, par la résiliation du droit du bailleur.

Toutefois, de nombreuses exceptions à ce principe ont été formellement consacrées par la loi. C'est ainsi que le bail consenti par un mari ou un usufruitier ne s'éteint point nécessairement, comme nous l'avons vu, avec le droit du bailleur.

De même, ni la mort du bailleur ni celle du preneur ne mettent fin au contrat. Les créances et les obligations du défunt passent, en efïet, à ses héritiers, et rien, dans la nature du louage, ne s'oppose à ce que, soit les créances, soit les obligations nées du contrat, ne se transmettent, à la mort du bailleur ou du preneur, aux héritiers de ceux-ci.

Mais ce qui est vrai de la transmission par succession à titre universel, l'est-il également de la transmission à titre particulier, par vente, donation ou autrement. L'acquéreur à titre particuher de la chose louée peut-il en expulser le preneur?

On décidait, en droit romain, que dans le cas où le bailleur aliénait la chose louée, sans imposer formellement à l'acquéreur le maintien du bail et sans lui céder ses droits à cet égard, le louage prenait fin, en ce sens, que ni l'acquéreur d'un côté, ni le locataire de l'autre, n'étaient forcés de le maintenir. N'ayant pas contracté entre eux, ils ne pouvaient pas être liés l'un à l'autre, car si nos créances et nos obligations passent à nos héritiers, elles ne passent pas de même à nos successeurs à titre particulier.

Au reste, le preneur expulsé par le nouvel acquéreur pouvait toujours recourir en dommages et intérêts contre le bailleur ou ses héritiers. D'autre part, il demeurait obligé vis-à-vis de son bailleur origi-

naire tant que celui-ci satisfaisait à l'obligation de lui procurer la jouissance de la chose.

Notre ancienne jurisprudence maintint, en général, ces principes. Toutefois, elle admit que l'acquéreur ne pourrait pas expulser immédiatement le preneur, qu'il devrait lui laisser un certain temps. Bien plus, les acquéreurs à titre gratuit furent exclus du droit d'expulsion.

L'article 1743 du Code civil va plus loin, il décide, d'une manière générale, que l'acquéreur ne peut pas expulser le preneur, lorsque ce dernier se trouve muni d'un bail authentique ou ayant une date certaine.

Néanmoins, le preneur peut encore être expulsé par l'acquéreur, s'il a été convenu lors du bail ou par un acte postérieur (ju'en cas de vente l'acquéreur pourra expulser le fermier ou locataire et faire cesser le bail, s'il ne lui plaît pas de l'entretenir, (art. 1744 God. civ.).

Dans ce cas, sil n'a été fait aucune stipulation sur les dommages et intérêts à réclamer par le preneur, le bailleur devra l'indemniser de la manière réglée par les articles 1745, 174(3 et 1747 du Gode civil.

Art. 1745. « S'il s'agit d'une maison, appartement ou boutique, le bailleur paie, à titre de dommages et intérêts, au locataire évincé, une somme égale au prix du loyer, pendant le temps qui, suivant l'usage des lieux, est accordé entre le congé et la sortie. »

Art. 1746. « S il s'agit de biens ruraux, l'indemnité que le bailleur doit payer au fermier, est du tiers du prix du bail pour tout le temps qui reste à courir.

Art. 1747. « L'indemnité se réglera par experts, s'il s agit de manufactures, usines ou autres établissements qui exigent de grandes avances. »

En outre, l'acquéreur qui veut user du droit d'expulsion réservé par le bail dcàt avertir le preneur au temps d'avance usité dans le lieu pour les congés, s'il s'agit d'un bail à loyer, et au moins un an à l'avance, s'il s'agit d'un bail à ferme, (art. 1748 Cod.civ.).

Tout bail authentique ou à date certaine peut donc, en principe, d'après le Gode, être opposé à un tiers acquéreur- Mais, d'après la loi du 23 mars 1855, les baux qui n'ont pas été portés à la connaissance des tiers par la transcription, ne leur sont opposables que pour 18 ans au plus.

En outre, d'après la môme loi, les quittances ou cessions de loyers ou fermages non encore échus ne sont également opposables aux tiers, si elles équivalent à trois années au moins, qu'autant qu'elles ont été transcrites, (art. i^-5% art. 3 de la loi du 23 mars 1855.)

Mais de ce que le bail est, en principe, opposable aux tiers acqué-

reurs, faul-il conclure qu'il confère aujourd'hui chez nous au preneur, un droit réel sur la cliose ?

La question est controversée. Les uns soutiennent que si l'acquéreur doit respecter le bail, c'est que le bail confère un droit réel au preneur. Les autres prétendent, au contraire, que si l'acquéreur doit subir le bail, c'est uniquement parce que la loi, dans un intérêt public, lui impose les obligations du bailleur, auxquelles elle l'associe en quelque sorte.

Bornons-nous à dire, sans entrer dans l'examen de cette controverse, qu'en droit romain et encore dans notre ancien droit le contrat de louage n'a jamais été considéré comme pouvant être l'origine ou la cause d'une translation quelconque de droit réel. 11 ne donnait au preneur qu'îoi droit de créance ou droit personnel contre son bailleur, sans aucun droit réel sur la chose louée. Si le preneur pouvait exiger que la cliose lui fût remise, celte remise ne lui transférait ni possession ni droit réel. Le preneur n'avait même pas la possession de la chose, car il ne détenait que pour le compte du propriétaire et comme son instrument. Il n'avait pas d'autres droits que ceux qui étaient nés pour lui du contrat de bail, et qui avaient par conséquent le caractère de simples droits de créa?? ce contre le bailleur. Or, ces décisions sont encore celles, ce semble, qu'il convient de donner aujourd'hui, toutes les fois que la loi n'y a pas formellement et expressément dérogé.

11 faudrait donc décider, avec les articles 1725 et suiv. du Code civil, qu'à la différence de l'usufruitier, qui peut en vertu de son droit réel, attaquer par une action réelle ou possessoire, toute personne qui détiendrait la chose, ou qui le troublerait dans l'exercice de son droit, le preneur pourrait simplement, en pareille hypothèse, s'adresser au bailleur pour que celui-ci vienne le défendre.