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sont immeubles par destination : comme tels, ils seront saisis et vendus avec l’immeuble qui les renferme; le prix global de cet immeuble et de ces accessoires sera réparti entre les créanciers par ordre d'hypothèque.

- Mais autre est la question de savoir si le fonds de commerce-en {ant qu'individualilé juridique, en tant que bien particulier et incorporel, peut être immobilisé par destination; et devenir, à tous points de vue, l'accessoire d’un ammeuble. L’achalandage, les brevêts, les marques de fabrique, passeront-ils, par voie d’accessoire à l’adjudicataire de l’immeuble où ils étaient exploités, le prix s’en distribuera-t-1l par ordre d'hypothèques ?

La négative s'impose selon nous : la nature incorporelle ‘du fonds de commerce s'oppose, dans le système de la loi positive, à ce qu'il devienne l'accessoire d'un immeuble. Peuvent seuls devenir immeubles par destination /es objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds (art. 524, C. civil). Tout d’abord, on ne peut pas dire qu'un fonds de commerce soit placé dans un immeuble. Le droit incorporel n'a pas de situation par lui-même, il siège au domicile de son titulaire, et précisément parce qu'il ne se présente pas sous la forme d’une réalité tangible, il n’est pas susceptible d'acquérir par lui-même, et pour lui-même, un siège distinct du domicile de la personnalité juridique qui le met en œuvre.

En outre, la loi a clairement montré par l’énumération

de l’article 524 que seuls les objets corporels (ustensiles,

semences, animaux), pouvaient devenir immeubles par destination ; le rattachement d’un droit incorporel à un immeuble manquerait, le plus souvent, du caractère de publicité et de permanence, que la loi semble avoir recherché en cette matière comme une garantie d'ordre public. Tout ce qui touche à l’organisation de la propriété est, en effet, hors de la volonté des particuliers, Pour conférer àun meuble le titre et les qualités d’immeuble, il faut que les conditions de l’article 524 soient rigoureusement remplies; or, d'après les termes de la loi, et d’après la nature mobilière éncorporelle du fonds de commerce, elles ne peuvent pas l'être.

Peut-on concevoir, au point de vue législatif, une solution différente, et cette solution est-elle désirable ?

Il est visible que. depuis cinquante ans, le commerce de détail tend à s'organiser sous la forme de plus en plus fréquente de vastes bazars où l’acheteur trouve groupés, pour sa plus grande commodité, les objets les plus divers ; à Paris, le Louvre, le Bon-Marché, la Belle-Jardinière, sont, avec d’autres maisons similaires, autant d'exemples de cette tendance. Cette organisation commerciale exige un cadre tout spécial: chacun de ces établissements possède en fait la totalité d’un immeuble bâti en vue de sa destination particulière, et absolument impropre à tout autre usage : qui penserait un instant à transformer utilement l'immeuble de la Belle-Jardinière en maison de

rapport? La construction en a été effectuée sur des plans

tellement spéciaux que la transformation de l’immeuble coûterait autant que sa reconstruction totale.

En outre, des motifs ornementaux, répétés à profusion, reproduisent dans la pierre et dans le fer, les initiales entrelacées des propriétaires, la marque de la maison, son enseigne, indiquant d’une façon aussi permanente que l'immeuble lui-même, la volonté qu'a eue le propriétaire d'établir à demeure son fonds de commerce dans l'immeuble spécialement construit ‘pour lui servir de cadre.

Dans ces conditions de fait, et dans d’autres analogues, ne serait-il pas juridique de considérer comme parties nécessaires d’un tout unique : d’une part, les divers éléments du fonds de commerce ; d'autre part, l'immeuble où il est exploité? La volonté du propriétaire d’attacher le fonds de commerce à l'immeuble est évidente ; par ailleurs, cet immeuble n’atteignant sa pleine valeur que par l'exploitation effective d’un commerce déterminé dans ses murs, ne peut-on dire avec la loi elle-même que le fonds de commerce estici « attaché à l'immeuble pour l’exploitation et l'utilité de ce dernier ? »

A la vérité, il serait plus logique de dire, faisant la part exacte du principal et de l’accessoire, que c'est l'immeuble

qui est attaché au fonds de commerce (1): cette solution

(4) Voyez en ce sens, mais à üUtre de curiosité juridique seulement, un jugement d’un tribunal de Commerce retenant par devant lui la connaissance d’un litige se rapportant à la vente d’un immeuble, par ce motif que la destination de l'immeuble

qui pourrait être logique ne serait pas d'accord avec les principes de la loi actuelle, qui consacre, en tout cas, la prééminence de l'immeuble sur le meuble. Et, par ailleurs, aussi longtemps que la propriété immobilière bénéficiera seule, dans nos lois, d’une protection complète et d’un crédit bien organisé, le jurisconsulte devra tendre à assimiler les propriétés mobilières qui lintéressent à de véritables immeubles : c’est ce que nous proposons, au moins pour les cas typiques que nous venons de relever, en reconnaissant à de semblables fonds de commerce, par une disposition législative formelle, le caractère d'immeubles par destination.

Dans ces mêmes cas, cette solution permettrait d'étendre au fonds de commerce le bénéfice du crédit hypothécaire. Dans la théorie qui est celle du Code civil actuel, l'hypothèque ne grève que l'immeuble et non le fonds de commerce qui y est exploité, quelque nécessaire et évident que soit le lien qui unit ces deux valeurs. En conséquence, en cas de vente conjointe de l’immeuble et du fonds de commerce, il y aura lieu d'isoler leurs valeurs respectives, l’une étant le gage des créanciers hypothécaires, l’autre celui de la masse chirographaire. Le droit de préférence du créancier hypothécaire ne s'étend jamais au fonds de

commerce exploité dans l'immeuble hypothéqué ; cet

était commerciaie. Ce jugement renferme une erreur juridique cerlaine, le tribunal de Commerce est radicalement incompétent pour connaître de tous les litiges immobiliers. Mais, en législation, la solution peut se discuter. (Revue critique, XXIV-228-XXV-359).

immeuble doublerait sa valeur de crédit si l’hypothèque qui le grève, atteignait, par voie d’accessoire, le fonds de commerce qu'il abrite.

Sans doute, une loi récente a organisé, au moins d’une façon rudimentaire, l’hypothèque mobilière, le nantissement du fonds de commerce, mais cette hypothèque obéit à des règles toutes spéciales de publicité. Au cas où le fonds de commerce contient un immeuble, la valeur de crédit de cet immeuble ne peut être mise en œuvre que par une constitution d'hypothèque immobilière ; il y aurait au contraire intérêt à ce que le gage du créancier comprit sous une seule affectation tous les éléments, mobiliers ou immobiliers, du fonds de commerce.

En effet, l'immeuble une fois hypothéqué, ou le fonds de commerce, une fois donné en nantissement, une partie du patrimoine commercial reste disponible et peut être affectée à la sûreté exclusive d’un nouveau créancier : d’où l'éventualité d’une double procédure d’exécution, brisant l’unité du fonds de commerce et ruinant sa valeur. En ce qui concerne cet intérêt particulier du crédit commercial, une disposition légale nous paraît désirable qui statuerait ainsi, modifiant l’article 2.118 Codecivil: « Est susceptible d’'hypothèque, par voie accessoire, le fonds de commerce exploité dans un immeuble par le propriétaire de cet immeuble, pourvu que linseription l'ait spécialement

mentionné comme affecté à la garantie de la créance (1) ».

(4) 1 y aurait lieu, pour ordre, de prescrire en mème temps

“ Cette question a été indiquée, mais à notre avis, sans

discussion suffisante, par M. le président Lespinassé (Gas. Trib. 24 septembre 1884). Un hôtel avait été saisi et vendu. Certains créanciers chirographaires prétendirent enlever aux créanciers hypothécaires, par ventilation, uné partie du prix représentant, selon eux, le prix de l’achalandage attaché à l'immeuble. Le Tribunal rejeta la de’ mande « attendu que dans l'espèce, la seule cause d’achalandage réside tout entière dans la situation du bâtiment, sa distribution intérieure et son aménagement, éléments de succès inséparables de l'immeuble et se transmettant forcément avec lui. »

Les termes mêmes du jugement, approuvés par l'annotateur, laissent la question entière pour le cas où le fonds de commerce eût compris, à part de l'immeuble et de ses qualités intrinsèques, d’autres élé ments parfaitement distincts, un nom commercial, une marque notablement connue, des brevets; tous ces éléments devaient, d’après les principes de la loi actuelle, être l’objet d’une adjudication séparée, ou, en cas de vente conjointe avec l’immeuble, d'une ventilation, et le prix y afférent devait être attribué aux créanciers au mare le franc, par voie de simple contribution. Cette éventualité, de nature à se réaliser de plus en plus fréquemment, à

mesure que s’ouvriront de nouveaux « Grands magasins »,

l'inscription de cette hypothèque accessoire sur le registre de la loi du 4er mars 1898,

appelle une solution législative que nous souhaitons conforme à nos vues. | |

Les auteurs ont coutume de se demander si le fonds de commerce — meuble incorporel — est, ou non, fongtble. Cette question, qui sera examinée à propos de l’usufruit des fonds de commerce ne devrait même pas être posée. La volonté des parties est souveraine pour décider de la fongibilité ou de la non fongibilité d'un bien. En l’absence d’une volonté précise, la présomption doit être que le fonds de commerce n'est pas fongible. Un fonds de commerce est un bien déterminé ayant une valeur particulière qu'il tient du lieu où il s’exploite, du passé commercial que lui ont acquis ses propriétaires successifs. Par suite, on ne peut prétendre que tout fonds de commerce en vaille un autre, c’est là un bien qui a son individualité, et qui doit être déclaré non fongible.

Une dernière question a été soulevée, qu’on formule souvent en ces termes d'école : le fonds de commerce estil un wniversum jus où seulement un universum corpus ? Ce qu’on peut ainsi traduire : le fonds de commerce constitue-t-il, dans le patrimoine moderne, une unité juridique distincte vivant de sa vie propre, ayant, en particulier, ses créanciers et ses débiteurs particuliers ? Ou n'est-il, au contraire, qu'un bien complexe unissant, sous une même loi d'action, des éléments divers, mais d'une condition juridique égale, sans plus, à celle des

autres droits que nous possédons ?