SECTION ÏIL. — LE DROIT AU BAIL

Si on excepte le commerce ambulant des colporteurs ou porte-balles, et celui des marchands suivant les foires, on peut dire que tout fonds de commerce comporte naturel-

lement un siège fixe, un immeuble où l'exploitation com-

merciale à lieu ‘d’une façon régulière, et constante. Cet immeuble est occupé par le commerçant soit comme propriétaire, soit comme preneur à bail. Dans ce dernier cas; l'application des règles du bail à la location des lieux ôù s’exploité un fonds de commerce donne naissance à quelques questions particulières, à l'examen desquelles cette

section est consacrée.

A. Obligation du preneur.

x Art. 1728. 1° — Le preneur doit jouir des lieux loués suivant la destination indiquée par le bail ou celle aie font présumer les circonstances.

Le bail pur et simple de tout ou partie d’un immeuble: ne donne certainement pas, par lui-même ef ipso jure; au preneur le droit de commerce dans les lieux loués :: c'est là une destination spéciale de l’immeuble, et qui né: peut résulter que d’un accord entre propriétaire et locataire. Dans le silence du bail, et quand il est prouvé qu'aucune convention expresse ou tacite n’est intervenue sur l'usage des lieux loués, le propriétaire est en droit d'empêcher lexploitation commerciale que le locataire voudrait ultérieurement entreprendre dans son immeuble : l'usage civil et privé des lieux loués doit toujours être, en première ligne, présumé.

Cette première présomption, d'après la loi elle-même, : est utilement combattue par une convention expresse ou même par de simples présomptions contraires. Il va sans

dire que la convention expresse fait ici comme ailleurs la:

loi des parties; la convention tacite a la mème force. et la commune volonté des parties s'induira, soit de la disposition matérielle des lieux, soit de leur destination antérieure, soit même uniquement des circonstances de la cause indiquant que le propriétaire n'a pu ignorer l'intention de son locataire d'exercer son commerce dans les lieux loués. Ce sont là des points dont l'appréciation appartient entièrement aux juges du fait; ils peuvent tenir dans leur jugement un compte variable de ces diverses circonstances. Aucune règle fixe n'est à poser à cet égard.”

Le même pouvoir d'appréciation permettra aussi aux tribunaux de donner à la question suivante des solutions variables avec l'intention constatée des parties : on demande si le locataire autorisé à exercer un commerce déterminé dans les lieux loués, est en droit d'y ajouter tout commerce similaire. La difficulté soulevée est de pur fait, et revient à chercher si le nouveau tralic entrepris est une branche naturelle du commerce autorisé par le bail, si ce développement a pu être prévu comme normal par les parties, et s'il ne constitue pas à l'encontre du propriétaire une jouissance abusive, génante pour lui-même ou pour les autres locataires.

Des arrêts ont pu ainsi sans violer aucun principe, et statuant purement en fait, décider que le commerce de bois-charbon n'impliquait pas forcément le droit accessoire de gérer un débit de boissons, que le commerce d'épicier

et celui de boulanger n'avaient entre eux aucun lien de

similitude autorisant l’épicier à ouvrir un débit de pain dans sa boutique (1): Au contraire, et avec tout autant de raison, On a autorisé un débitant de vins à établir chez lui un eommerce (?) de marrons grillés — un marchand de bronzes à vendre également des bronzes d'imitation. (Sirey, 59. 2. 486.)

L'obligation d'user de la chose suivant sa destination nous paraît dans tous les cas faire obstacle à ce que le locataire n’exerce aucun commerce dans les lieux loués. On a parfois soutenu le contraire, au moins dans certaines circonstances de fait. Nous affirmons qu'il n’y a aucune distinction à faire et que, toujours, la location d’un local à usage commercial implique l'obligation d'y exercer le commerce convenu (2).

Troplong (Louage, n° 309) a au contraire formulé une: première distinction (3) : l'obligation d'exploiter n’existerait que s'il était reconnu « que l’achalandage, menacé'de des-. truction par la fermeture du fonds, est un attribut inhérent de la chose louée. » Voici l'hypothèse concrète, :

base de la distinction : le propriétaire loue à un commer-

(4) Dalloz, P. 44. 2. 30 ; Sirey, 81. 2. 229.

(2) Trib. Seine, Cantor c. Fontana, 9 mai 1896. G. P., 29 oct. 1896. Le commercant qui s’est engagé vis-à-vis de son bailleur à tenir les lieux loués garnis de marchandises de son commerce et à les affecter constamment à l’exereice de ce commerce ne peut, sans violer cet engagement, laisser sa boutique vide et vacante pendant un temps assez long et à une époque de l’année où son commerce et la cireulation du public ont le plus d'activité.