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ant quelconque un local où celui-ci déclare vouloir faire le commerce; ce local n'a jamais reçu d'affectation .durable et constante à un commerce déterminé, aucune clientèle fixe n'a pris l'habitude d’y venir régulièrement : le propriétaire ne peut se plaindre qu'on lui rende en fin de bail sans clientèle, faute d’une exploitation régulière, ;la boutique qu'il avait louée dans les mêmes conditions. Il en serait autrement, si cette boutique avait depuis longtemps abrité un commerce déterminé, et que sa location comportàt ainsi, à titre accessoire, celle d’un achalandage que le locataire devrait entretenir par l'exploitation effective du:même commerce dans les lieux loués.

. Le raisonnement du savant auteur confond, à tort, deux situations distinctes : La location d’une boutique et la location d’un fonds de commerce ; le locateur d’un fonds de commerce, donne à loyer un achalandage : le locateur d’une boutique, non propriétaire du fonds de commerce qui sy est autrefois exploité, ne peut donner à bail que la boutique toute nue, et il est inexact de dire qu'il ait un droit quelconque à exiger de son acquéreur l'entretien d'un achalandage dont il n’est pas propriétaire.

La raison de décider est toute autre et conduit dans tous les cas à une solution uniforme : le bailleur à le droit d'exiger que le preneur exerce dans les lieux loués le commerce convenu, parce que son intérêt est que par la fermeture prolongée de ses boutiques, les locaux à usage commercial de son immeuble, n’acquièrent pas une mauvaise réputa-

tion qui en empêcherait la relocation. Quand une boutique

COR + à

est longtemps fermée, on pense avec raison qu'elle est sans doute mal située, mal commode, « que les affaires n y viennent pas »,eten fin de bail, la relocation est sinon impossible, du moins très difficile. Au contraire, la boutique où des commerçants, méme de divers métiers, se succédent sans interruption, ou, quelle que soit la marchandise vendue, les passants voient toujours des clients, cette boutique acquiert un renom de chalandise, d’heureuse situation que le propriétaire est intéressé à lui conserver contre les calculs trop habiles de certains locataires. Le procédé qui consiste à louer en fin de baitla boutique d’un concurrent, dans le seul but de la fermer et de profiter de sa clientèle, est une habileté commerciale parfois pratiquée, mais peu honorable. Notre solution, juridique à notre avis, a le mérite extrinsèque de déjouer ce calcul en imposant au nouveau locataire de doubles frais d'exploitation.

La solution aurait dù être maintenue même dans une hypothèse particulière, ou un défaut d'analyse, l’a fait rejeter par la Cour d'Orléans (Sirey, 65, 2, 169). L’acquéreur d’un fonds de boulangerie prétendait fermer boutique et installer ailleurs son commerce; son vendeur était en même temps le propriétaire de l’immeuble où le fonds s’exploitait. Il assigna son locataire en dommages-mtérêts. La Cour rejeta la demande par ce motif que l’article 1728 était hors de cause, l’acquéreur d’un fonds de commerce pouvant, à son gré, fermer boutique et ruiner ainsi l’acha-

landage qu’il avait acquis: le propriétaire-vendeur ne pou-

vait prétendre à retrouver, en fin de bail, l’achalandage par lui vendu à son acheteur-locataire.

Telle n’était pas la prétention du propriétaire-vendeur du fonds de commerce ; 1 n’avait aucun droit sur l’acha-- | landage cédé; mais, propriétaire d'immeuble, il avait un intérêt et un droit certain à ce que son locataire ne laissàt: pas sans entretien ni jouissance effective, les lieux loués. Cette prétention n’équivalait pas à retenir l’achalandage par lui vendu, puisque en fin de bail, tenu à la garantie envers son acquéreur, il n'aurait pu exercer à nouveau dans sa maison, par lui-même ou par un locataire, son commerce ancien. (V. infrà).

Le locataire qui ne jouit pas de la chose louée suivant sa destination, est passible de dommages-intérèts, et même de la résiliation du bail; l’action en dommages-intérêts est recevable au cours du bail, si le changement de destination des lieux loués, constitue en effet un préjudice que le propriétaire a l'intérêt le plus urgent à faire cesser.

Enfin, conformément au droit commun; le commerçant doit garnir les lieux loués, d'un matériel et de marchandises suffisantes pour garantir au propriétaire le payement des loyers. Le locataire a le droit de faire sortir du fondsles marchandises par lui vendues, mais il a le devoir de les remplacer au fur et à mesure, de façon à maintenir

dans les lieux loués (1) ce qu'il juge suffisant. Mais, saufle

(4) Trib. Seine, 11 décembre 4897. Carry ce. Demolliens. C. P., 43 janvier 4898. Le privilège qui appartient, aux termes de l’art. 2102 GC. civ., au propriétaire, sur le prix de tout ce qui garnit les lieux

cas d'enlèvement clandestin, les marchandises ne peuvent jamais être saisies revendiquées par le propriétaire entre les mains de tiers acquéreurs. En louant à un commerçant,. le propriétaire a dù prévoir ces ventes de marchandises, et faute de s'être opposé en temps utile à la-tradition des choses vendues, les tiers acquéreurs peuvent opposer au propriétaire une renonciation tacite à son droit de

gage, en leur faveur.

« Obligation de ne pas troubler la jouissance des co-

locataires ou des voisins.

Cette obligation n’est qu’une conséquence de celle plus générale de jouir des lieux loués en bon père de famille. Sa violation donne lieu à deux ordres de conflits qu'il faut soigneusement distinguer.

Le commerçant peut, dans l’exercice de sa profession, causer un dommage à ses co-locataires ou à ses voisins. S'es co-locataires, ce sont, précisément, les personnes habi-

tant la même maison que lui, ou même des maisons con-

loués ne saurait mettre obstacle à ce que le locataire puisse déplacer quelques-uns des objets, lorsque ce qui reste est plus que suflisant pour assurer le payement des loyers.

Et spécialement, lorsqu’aux termes de son bail le locataire n'est tenu que de garnir les lieux loués de marchandises suffisantes pour garantir le.payement des loyers. le propriétaire doit, à peine de dommages-intérêts en cas de préjudice, avant de faire procéder à une saisie-revendication de marchandises transportées dans un autre local, s’assurer qu'il ne reste plus dans le magasin loué de marchandises en quantité suffisante pour garantir Pexécution du bail.

tiguës, appartenant à un propriétaire unique. — Ses voisins, — ce sont les propriétaires riverains qu'aucun lien contractuel ne rattache à lui-même ou au propriétaire qui lui a fait bail. Ce second ordre de conflits, à cause des

difficultés qu'il présente, doit être d’abord examiné. 1° Rapports avec les voisins.

Primus, locataire de Secundus, cause à son voisin Tertius un dommage. Le commerce de Primus nécessite, par exemple, l'amoncellement de denrées trop odorantes (salaisons, mélasses); les moteurs de son industrie produisent un bruit génant : ses eaux industrielles, insuffisamment absorbées, infectent les fonds voisins et portent tort à leur culture. Le dommage est évident; de même, par exemple, son caractère illicite, attentatoire à la propriété des voisins. Une indemnité est due, mais par qui?

Des distinctions s'imposent, selon nous : la jurisprudence, suivie par la doctrine, les méconnaît (1). D’après les arrêts, l'indemnité sera poursuivie en première ligne contre le commerçant, preneur à bail, auteur direct du préjudice éprouvé. Mais si le commerçant n'a porté dommage aux voisins que par suite de l'exercice normal de sa profession, et par une conséquence nécessaire de l'usage qu'il était autorisé à faire des lieux loués, il pourra récupérer utilement contre son propriétaire l'indemnité par lui

payée ; celui-ci doit en effet lui garantir l'usage com-

(1) Sirey, 1872, 4. 403, Cassalion.

mercial des lieux loués, — le recours accordé au locataire découle de cette obligation.

Dans sa généralité, cette théorie nous paraît inacceptable. En équité, tout d'abord, on comprend mal qu'un commerçant où un industriel devienne débiteur de dommages-intérêts envers les tiers, uniquement pour avoir joui, en bon père de famille, d’un local qu'on lui a loué en vue d’une destination précise à laquelle il n’a fait que se conformer; on' conçoit mal que l'exécution scrupuleuse d’une obligation devienne, même au profit des tiers, un principe de dommages-intérêts.

En second lieu. et en droit, quel peut être le principe juridique de l’action intentée par les voisins contre le locataire? Qn invoque l’article 1382, mais ce texte suppose à la charge du défendeur une faute volontaire, une violation frauduleuse du droit d'autrui (délit), — où‘tout au moins un fait lésif, résultat d’une imprudence, d’une légèreté ou d’une inattention (quasi-délit). — Or, cette faute, dans l'hypothèse actuelle où la trouver? La convention de louage intervenue avait, on le suppose, un caractère licite : le locataire n'a point loué une maison bourgeoise avec l'autorisation d’en faire une maison de:tolérance, ni un local à usage de boutique pour en faire un atelier insalubre, soumis au décret de 1810 et à une autorisation préalable non obtenue. Dans de pareilles‘ hiypothèses, la convention immorale ou illicite ne pouvant eônférer de droit à personne, propriétaire et locataire reste-

raient tenus. même solidairement, envers toutes personnes

des conséquences de son exécution (Montpellier, 18 février 1898. Dutemps et Lestrade C. Falipou. G: Pal. 4 mai 1898. Alger, 22 février 1898, Lévy GC. Zohra. G. Pal. 1% juin 1898).

Mais tel n’est point le cas actuel : sans violer la loi pénale, les règlements ni les bonnes mœurs, la convention permet et peut-être même impose au locataire l'établissement dans les lieux loués d’une industrie déterminée. Le locataire n'a commis aucune faute personnelle, puisque l'arrêt autorise son recours contre le propriétaire ; le dommage causé aux voisins ne provient donc que de la mauvaise disposition des lieux loués, de leur agencement impropre au commerce autorisé par le propriétaire : qui donc, si ce n’est lui, doit en porter la responsabilité ?

Pour retenir le locataire dans les liens de la poursuite, les arrêts décident qu'il est «l'auteur direct » Au dommage. Peu importe ! Ge qu'il faudrait démontrer, c'est qu'il en est l'auteur responsable. L'entrepreneur qui fait sur un fonds des travaux nuisibles aux voisins est bien aussi l’auteur direct d'un dommage, et cependant, celui-là seul qui a ordonné.les travaux et en à prolité, le seul propriétaire du fonds, sera utilement recherché. N’en est-il pas de même ici? Le locataire n'a personnellement rien fait pour violer le droit des voisins. L'acte lésif essentiel réside dans la destination attribuée au fonds par un propriétaire imprudent. Gelte destination, il ne l'a pas réalisée lui-même, il! en à chargé un tiers, le locataire; mais, il n'en reste pas

moins vrai que la destination d’un fonds immobilier, son

LES ÉLEMENTS DU FONUS DE COMMERCE 77.

affectation à un commerce, à une industrie déterminée ne peuvent être en droit que l’œuvre personnelle du propriétaire du fonds, et que, par suite, il doit seul en répondre (1).

Il en serait autrement si le locataire outrepassait les droits que lui confère son bail. Cette jouissance abusive, violatrice des droits du voisin, donnerait à celui-ci une utile action en dommages-intérêts, justifiée par la faute du preneur qui ne pourrait ici répondre : Æeci, sed jure feci.

- Le propriétaire bailleur serait-il, dans cette dernière hypo-

thèse, également responsable? Nullement. Le propriétaire n'est responsable des faits de son locataire que dans la limite où il les a faits siens par son autorisation, ou sa ratification: mais si le locataire agit malgré la volonté du propriétaire, et en dehors des droits que celui-ci lui a conférés, on ne voit pas quelle raison juridique ferait remonter au propriétaire la responsabilité des actes du locataire qui, abusant des droits qu'il invoque, cesse de représenter son bailleur dans la limite où il les outrepasse.

Mais dans l'hypothèse précise où s'était placé l'arrêt

ci-dessus rapporté (S. 1872. 1.403), le preneur avait ren-

(4) Encore faut-il, pour que la responsabilité du propriétaire soit engagée, que le dommage articulé présente un caractère de persistance et de gravité tels que le juge doive les considérer comme excédant les obligations ordinaires de voisinage, et la tolérance mutuelle qu'elles supposent. (Cassation, 11 novembre 1896. Question des surprimes d'assurances dues à raison d'un voisinage dangereux. Journal

La Chambre Syndicale des propriétaires, n° 336, {er juin 1898.)

fermé sa jouissance dans les termes préeis de son bail ; cette convention de bail, qui n'était par ailleurs, ni immorale, niillicite, et tendait seulement à autoriser en faveur du preneur ce qui paraissait être un usage normal des lieux loués. Cette convention ne pouvait, lorsqu'il l’exécutait, l’exposer à aucune responsabilité personnelle, mais seulement à une interdiction de jouissance pour l'avenir, aussi longtemps que les lieux loués n'auraient pas reçu les changements nécessaires à la sauvegarde des voisins. Cette restriction n'est qu'une simple application de la règle que nul ne peut donner plus qu'il n'a. Les voisins, qui mettraient en cause propriétaire et locataire, obtiendraient utilement contre celui-ci, pris comme ayant cause de son bailleur, la défense d'user d'un droit qui n'a pu lui être conféré que sous la réserve du droit des tiers. 20 Rapports du preneur et des co-locataires.

Un commerçant avait déjà pris à bail une partie de limmeuble, où, ultérieurement, et, on le suppose, contrairement aux clauses formelles de son bail, un nouveau preneur vient exercer un commerce concurrent. Le locataire qui, le premier et seul. avait le droit d'exercer ce genre de commerce dans l'immeuble éprouve un préjudice certain. Qui en est responsable ?

Quant au locataire nouveau, pas de doute à avoir, il a commis une faute et, en outrepassant son droit, lésé celui d'autrui: l’article 1382 lui est applicable,

En ce qui concerne le propriétaire, sa responsabilité

n'est engagée que si l'acte de son locataire constitue un

trouble de droit à l'encontre du premier occupant. La définition du trouble de droit est d’ailleurs sujette à difficulté. L'article 1725 du Code civil laisse entendre qu'on doit appeler ainsi le «trouble causé par celui qui prétend droit sur la chose ». Or, dans notre hypothèse, l'auteur du trouble reconnaît qu'il agit contrairement à son bail, ou, du moins, on suppose que la justice l’a reconnu pour lui. Le trouble qu'il cause sans droit aux autres locataires ne devient-il pas une simple voie de fait, dont l’auteur direct est seul responsable ? |

Il ne suffit pas, pour ruiner cette solution, d'affirmer que le propriétaire est responsable du fait du locataire, son ayant cause. Ce serait, d'abord, étendre sans texte les cas de responsabilité du fait d'autrui, violer l'article 1725 en lui donnant une extension injustifiée aux troubles de fait, alors surtout que le locataire agissant à l'encontre des stipulations de son bail, ne peut être considéré comme un ayant cause du bailleur : il n’est qu'un tiers, agissant sans aucun droit, par pure voie de faitet sous sa responsabilité personnelle.

Le propriétaire, dont l'intérêt n’est pas en jeu, ne peut même pas être contraint à intervenir et à faire cesser la concurrence indue du nouveau locataire. I le peut, sil l'estime conforme à ses intérêts personnels ; il n’y est pas forcé, — le premier locataire jouissant d’une action personnelle en dommages-intérêts qui résume tout son droit (1).

(4) Cassation Req., 49 janvier 1898. Mettier c. Langlais. G. Pal., 10 mai 1898.

Il en serait autrement dans l'hypothèse d'une brève location se renouvelant périodiquement par tacite reconduction. En continuant le bail du locataire auteur du trouble, le propriétaire le ferait sien, et en deviendrait responsable.

Supposons maintenant, au contraire, que le locataire cause une concurrence dommageable à ses co-locataires, et cela, par l'exercice normal du commerce en vue duquel ul lui a été fait bail par le propriétaire. Quels recours vont naître de ce préjudice? Nous supposons d’ailleurs, ici encore, que l'exercice de ce commerce n’a pas lieu en contravention des lois et règlements en vigueur.

La responsabilité du propriétaire est certaine, c’est luimême qui à autorisé l'établissement du commerce concurrent, source du trouble, or, il ne peut par son fait porter atteinte à la jouissance paisible et utile de ses locataires. V. infra.

Le commerçant ou l'industriel locataire peut-il être recherché? Nous ne le croyons pas : par hypothèse, en effet, s’il a causé une gène à autrui, il ne l'a fait que dans la limite de son droit de jouissance, tel que le définit son bail: son fait personnel n’est pas distinct de celui du propriétaire. En réalité, c’est le propriétaire qui attribue à une partie. de son immeuble une destination nuisible aux anciens locataires: au lieu de réaliser par lui-même cette violation de leur droit, il choisit pour agent d'exécution un nouveau locataire ; 1l lui confère des droits plus éten-

dus que ceux dontil peut encore disposer, et sans réserver

LES ÉLÉMENTS DU FONDS DE COMMERCE St

ceux garantis aux autres locataires par leur bail. La seule faute à relever est la violation par le nouveau bail des droits résultant des baux antérieurs. Les locataires, parties à ces baux, ne peuvent en poursuivre l'exécution, à défaut, prétendre des dommages-intérêts, que contre leur co-contractant, — le propriétaire.

Pour condamner le locataire à des dommages-intérèts, il faudrait relever contre lui une connivence frauduleuse avec le propriétaire, constater en fait un accord, une compheité établis dans le seul but de nuire aux autres locataires. Mais si l’usage commercial des biens loués n’a pas un but purement vexatoire, que le locataire nouveau ne soit pas uniquement l'homme de paille du propriétaire, qu'il ait ouvert un commerce sérieux et de bon aloi : il doit être mis hors de cause, sans dépens. Il n'a pas à assurer l'exécution d'une obligation personnelle au bailleur,

et qui est, quant à lui, res inter alios acta. 6 Obligation aux loyers.

Le payement des lovers à terme échu, ou d'avance ne donne lieu à aucune difficulté ; le droit commun du bail s’y applique.

L'usage est, à Paris, de stipuler les loyers payables à terme échu, mais le propriétaire est, par ailleurs, nanti du loyer d’un terme d'avance, imputable sur le dernier terme de jouissance.

Usuellement, et, sur le papier, les échéances sont fixées au premier jour de chaque trimestre, et on devrait cal-

culer, de ce jour, le délai d’imputabilité des loyers d'avance. Une coutume constante ne permet cependant, à défaut d’une clause absolument formelle, d'exiger ce payement et de faire courir ce délai que du 15 du premier mois, — cette première quinzaine étant accordée au locataire sortant pour faire ses réparations locatives, — et pareil délai étant accordé en fin de bail au locataire actuellement entrant pour effectuer les siennes. Le bail conclu du 4% au 4, va donc en fait du 15 au 15 (4). Enfin l’action en payement de loyers n’est jamais de la compétence commerciale : sans doute la location d’un 1mmeuble en vue de l'exploitation d'un commerce pourrait être rattachée à cette exploitation par la voie de l’accessoire; mais il est de principe, en droit français, que les conventions ayant un immeuble pour objet échappent à la compétence consulaire : on ne peut songer à scinder le contrat de bail, — à rendre le preneur, débiteur de loyers, justiciable des juges du commerce, — tandis que le bailleur, tenu à procurer la jouissance d’un immeuble, devrait

être assigné devant les juges civils. Le principe d'indivi-

(2) Trib. Seine. Cour de Paris, 3 espèces : G. Palæis. 18 décembre 1896. Lyon, 2 janvier 1898. Brouillat c. Rebeaud. G. Palais, 26 mars 1898. L'usage constant et immémorial, à Paris et dans la banlieue, étant que les loyers, bien qu'indiqués payables le 4er de chaque trimestre, ne le soient en fait, ct alors qu'il s’agit d’un loyer annuel supérieur à 400 francs, que le 45. les poursuites exercées par le propriétaire avant cette date pour avoir payement du loyer afférent au trimestre écoulé, sont, en principe, prématurées et nulles et exposent celui-ci à des dommages-intérèts au regard du locataire. (4re et 2e espèees.)

sibilité des contrats synallagmatiques doit faire écarter

cette solution et faire maintenir, dans tous les cas! et par

préférence, la compétence des juges de droit commun (4).

y Influence de la cession de bail et de la sous-location

sur les obligations du preneur.

Cest un principe d’évidence, qu'un débiteur ne peut, par sa seule volonté, contraindre son créancier à accepter un nouveau débiteur en son lieu et place. La novation par changement de débiteur exige le ‘concours et l'agrément du créancier. En conséquence, le locataire qui sousloue ou cède son bail, ne se libère en rien des obligations contractées envers le bailleur.

Nous verrons, inversement, et d'après une jurispru-

dence que nous aurons à apprécier, que ces conventions

(4) Cf. en sens divers deux décisions de la cour de Gand et du tribunal de Termonde (Belgique). La seconde, contraire à notre solution,

s'appuie sur une Joi.de revision du 45 décembre 1872 qui a élargi les:

causes de commercialité. G&. Pal., 22 juillet 1898. Cour de (and, 17 juillet 4897. La prise en location d’un immeuble étant par son essence mème étrangère au commerce, le tribunal de commerce est incompétent pour connaitre d’une demande tendant à l'expulsion d’un locataire.

I importe peu que le locataire ait installé une usine dans les lieux.

Tribnal de Termonde, 2 juillet 4898. L'industriel qui prend en locaüon une usine pour y exercer sa profession, contracte une obligation qui a pour but exclusif la pratique de son industrie el dont la cause se confond avec ses opérations commerciales.

Par suite, la demande tendant à l'expulsion du locataire ne peut être portée devant le tribunal civil.

ont, au contraire, pour effet de donner au bailleur de nouveaux débiteurs. La sous-location et la cession de bail des lieux où s’exploitent le fonds de commerce constituent deux contrats importants, d’un grand caractère pratique,

et qu'il faut étudier en détail.

A. — Du droit de céder le bail ou de sous-louer.

Le principe que tous les biens sont de libre disposition doit faire décider que le locataire peut, en règle, disposer à son gré des droits qu'il tient de son bail. Cependant, comme, en certaines circonstances, la personne même du locataire a pu être prise en considération particulière par le bailleur, la loi permet aux parties de stipuler l’incessibilité du bail, ou l'interdiction de sous-louer.

Cette interdiction doit s'interpréter selon l'esprit du contrat. sans que cependant le juge puisse y admettre tous les tempéraments de pure équité reçus en cette matière par notre ancienne jurisprudence {Guillouard). C’est en ce sens seulement que l'interdiction de sous-louer ou dé céder le bail est une « clause de rigueur » (art. 1717. C. civ.).

L'interdiction de sous-louer entraîne, « fortiori, celle de céder le bail. La cession de bail, en substituant définitivement dans les lieux un nouveau preneur au preneur primitif, altère en effet plus profondément qu’une sous-location le contrat primitif, produit un effet plus radical, et peut

compromettre plus gravement les intérêts du propriétaire.

Ea outre, le texte de l'article 1717 appuie cette solution : le preneur a, dans le silence dé la convention, € le droit. de sous-louer et méme de céder son bail », ce qui indique que la loi reconnait à la cession un caractère plus grave qu'à la sous-location, et justifie ainsi notre 4 fortiori. |

L'interdiction de céder le bail entraine-t-elle, ipso jure, celle de sous-louer ? Non, selon Duranton (T. XVIL n° 93), oui, selon Duvergier (T. IL, n° 376) et Troplong (Louage, n° 134).

Dans cette dernière opinion on fait valoir que l'interdiction de céder le bail s’explique par la volonté évidente du bailleur de voir son immeuble confié à la seule garde du preneur primitif : et que cette intention serait trompée si l'interdiction de céder le bail laissait intacte la faculté de sous-louer.

Nous répondrons, d'abord, qu'une restriction au principe de hbre disposition des biens n'est pas susceptible d'une interprétation extensive, quelque conforme qu’elle paraisse à la volonté présumée des parties. Nous ajouterons que le sous-bail est assez différent de la cession de bail pour rester permis, alors que cette cession est interdite. Le sous-bailleur, à la différence du preneur primitif qui a cédé son bail, touche à intervalles réguliers des sous-loyers pour la sûreté desquels il doit exercer une surveillance qui sauvegarde en même temps les intérêts du premier bailleur. D’autre part, alors que la cession de bail est définitive, le sous-bail n’est que temporaire et fait

souvent, à un moment donné, place à la jouissance person-

nelle du premier preneur. Toutes ces différences favorables à la sous- -location, permettent de la valider quand la cession de bail a été seule interdite (1).

: Une clause usuelle dans le bail des lieux à usage commercial est la suivante : « Le preneur ne pourra céder son bail ou sous-louer qu'à une personne agréée par écrit du bailleur. »

. Remarquons d’abord que ce n'est plus là la clause fornelle d'interdiction, la clause « de rigueur », dont parle l’article 1717. Elle ne formule pas une interdiction, elle réserve seulement le droit de contrôle du bailleur. L'usage de ce droit de contrôle échappera-t-il lui-même au contrôle judiciaire? Le bailleur pourra-t-il, par pur caprice, ou par un calcul intéressé, refuser son agrément à un acquéreur du fonds de commerce æque idoneus ?

L'intérêt du commerce, celui de l'équité, commandent une interprétation plus humaine de cette clause. On ne doit pas présumer qu’en imposant au preneur la nécessité de faire agréer du bailleur son cessionnaire, la convention ait voulu, par un détour quelque peu hypocrite, faire dépendre du propriétaire de l'immeuble l'efficacité des ventes éventuelles du fonds de commerce, forcer les parties de s'assurer, et au besoin d'acheter son consentement. Le propriétaire n’est fondé à refuser l'entrée de sa maison qu'à un cessionnaire sans garanties; mais si les

süretés qu'il offre sont équivalentes à celles que fournis-

(4) Dalloz, Repre. V, Louage, n° 481, 3 arrèts de la eour de Paris,

sait le premier preneur, les tribunaux, après avoir tout apprécié, décideront si le bailleur est, ou non, fondé à refuser son agrément. Au surplus, s’il voulait interdire toute sous-location, sauf à les permettre ultérieurement, et à son gré. le bailleur, contre lequel s’interprète toute clause ambiguë, n'avait qu'à insérer la formule prohibitive absolue de l’article 1717. Il n'appartient pas au juge de suppléer cette rigueur (1). |

La Cour de cassation, saisie de la question, a évité de rendre un arrêt de principe, et reconnu au juge du fait le droit de donner à la clause litigieuse le sens d'une prohibition absolue ou relative, le tout suivant les circonstances de la cause. Il nous paraît au contraire qu'en présence de la clause sus rappelée, clause par elle-même claire et précise, une interprétation unique devrait prévaloir, les mêmes termes révélant en principe le même

esprit (2).

B. Rapports du sous-locataire ou du cessionnaire avec le

bailleur primitif.

Une jurisprudence constante, inexacte selon nous, mais contre laquelle on ne peut plus utilement protester, décide que le propriétaire, bailleur primitif, jouit d’une action

directe en payement de loyers contre le cessionnaire du

(4) En notre sens : Dalloz, Paris, 47. 2. 174. Contra, Lyon, Dalloz

(2) Cassat., Requêtés. D., 88. 1. 164,

bail ou le sous-locataire. Cette décision s'appuie sur l’article 1753. qui déclare le sous-locataire {enu envers le propriétaire mais seulement à concurrence, « du prix de la sous-location dont ilest débiteur au jour de la saisie. » Dans cette limite le sous-locataire, le sous-preneur sont tenus, donc, dit-on, exposés à une action personnelle en payement des loyers.

Nous admettons cette jurisprudence, tout en faisant nos réserves sur son exactitude. Nous sommes ainsi conduits à décider, avec elle, qne le bailleur a au moins deux débiteurs : le preneur primitif que la cession de bail ou la sous-location n’a pas libéré de ses obligations personnelles, et le sous-preneur actuellement dans les lieux, tenu envers le propriétaire, en vertu et dans les termes de l’article 1753.

Mais il a pu se produire plusieurs cessions ou souslocations successives, quel est le droit du propriétaire contre les anciens occupants de sa maison, un moment ses locataires, et qui, à leur tour, ont cédé leur bail en même temps que leur fonds de commetce ?

Il nous paraît que l’article 1753, avec le sens que lui donne la jurisprudence, devrait faire décider que tous les sous-locataires ou cessionnaires successifs. sans distinction, grevés, à un moment donné d'une obligation personnelle envers le bailleur, n’ont pu s'affranchir, par leur seul fait, de cette obligation.

Cette conséquence est rejetée par la jurisprudence ; elle

décide que, seuls, le preneur primitif et le locataire ac-

er |,

tuel sont tenus personnellement envers le propriétaire, l’un en vertu de son bail, l’autre en vertu de l’article 1753. Quant aux cessionnaires et sous-locataires intermédiaires, leur obligation aux loyers a cessé en même temps que leur jouissance des lieux loués (1).

Voici la raison de droit qui justifierait la solution : l’article 1753 n'accorde au propriétaire d'action contre le sous-locataire, qu’autant que celui-ci se trouve débiteur de sous-loyers ; il ne. peut l'être que s'il jouit des lieux loués. A la différence du bailleur primitif qui doit tous les loyers du bail, le sous-preneur ou le cessionnaire ne sont liés par aucun contrat avec le bailleur, leur seul titre d'obligation est leur jouissance, dès qu'ils ont quité personnellement les lieux, ils ne doivent plus rien au propriétaire.

Cette justification est peu décisive. M. Guillouard, qui l’a exposée et défendue (2), en a clairement révélé le défaut : « L'engagement du cessionnaire envers le propriétaire, dit-il en substance, n’est soumis à aucune condition de durée; si le: cédant et le cessionnaire du bail résiliaient leurs conventions, le propriétaire n'aurait aucun droit contre ee dernier ; or la nouvelle cession faite par le cessionnaire lui-même, équivaut à cette résolution ». Comment cela ? Le cessionnaire, qui quitte les lieux après

avoir à son tour vendu son bail, ne continue-t-il pas à en

(4) Paris, Sirey, 78. 2. 407. Lyon, Dalloz, 88. 2. 59. (2) Louage, I, p. 372 ets.

90 PREMIÈRE PARTIE, — CHAPITRE HI \ Pal 3

réclamer l'exécution de la part du propriétaire sinon pour lui-même, et par lui-même, au moins pour et par son cessionnaire ! Comment cette dernière cession, translative du droit au bail équivaudrait-elle à la résiliation, c'est-àdire à l’anéantissement de la cession antérieure, d'où ce droit est tenu ?

La vérité est que, si l’action de l’article 1753 est personnelle, elle est perpétuelle et grèvera tous les eessionnaires successifs du bail. C’est là une raison de plus de repousser l'interprétation donnée par les tribunaux à l'article 1753. La solution de la jurisprudence trouverait, au contraire, une base singulièrement logique dans l'opinion, vraie selon nous, qui ne reconnaît au propriétaire aucune action personnelle contre ses sous-locataires, mais seulement un droit réel de gage sur les meubles garnissant les lieux sous-loués. Ge droit de gage ne peut frapper que les meubles actuellement dans les lieux, on justifie ainsi, que le propriétaire ne dispose que de deux actions : l’une, personnelle, contre le preneur primitif ; l’autre, contre le locataire actuel et rée/le enquelque façon par la limitation qu'elle comporte. Il est sans droits contre tous autres.

Quelque justification qu’elle admette, la solution de la jurisprudenee est heureuse. Elle augmente. en effet, la valeur d'échange et de circulation du fonds de commerce. Dans le commerce de détail, un même individu a parfois été propriétaire de trois ou quatre maisons successives ; quelle situation serait la sienne s'il suffisait qu'un de ses

successeurs dans ces divers fonds ne payât pas son loyer

au jour dit, pour que le propriétaire füt autorisé à recourir, recta via, et immédiatement, contre Fun quelconque des anciens propriétaires du fonds ?

Mais si l’action directe du bailleur primitif ne peut atteindre tous les locataires successifs, ils restent exposés à d’autres recours. Le premier acquéreur du fonds s'est obligé envers le fondateur premier preneur à la garantie de toutes poursuites en payement de loyers postérieurs à sa prise de possession personnelle ; le second acquéreur a pris envers le premier le même engagement. L'action du propriétaire contre le preneur primitif va done mettre en jeu la série de ces recours successifs, série qui s'arrêtera au dernier acquéreur solvable. Ce dernier acquéreur solvable sera donc tenu, envers son vendeur, du payement des loyers comme s'il occupait encore les lieux. L'’avantage définitif à reconnaître à la solution de la jurisprudence, c'est qu'elle accorde aux acquéreurs successifs qui ne sont plus dans les lieux un certain répit, da poursuite ne pouvant les atteindre que successivement, mais d ailleurs avec des frais toujours grossissants. |

Le propriétaire de l’immeuble peut même, en cas di insolvabilité du premier preneur, utiliser par la voie de l action indirecte (art. 4166, C. civ.) le recours qui appartient à ce preneur contre les acquéreurs successifs. .Cette action indirecte présente, ici comme ailleurs, ses causes ordinaires d’infériorité.

\ jé

Au point de vue qui nous occupé, la situation des pro-

priétaires successifs d'un fonds de commerce est. en

général, aggravée par l'insertion au bail d’une clause, aujourd'hui de style : Le preneur. ne pourra céder son bail qu'en restant garant solidaire des loyers avec tous futurs cessionnaires. |

Nous savons que le droit commun donne comme obligés au propriétaire : le preneur primitif pour l'intégralité des loyers. le cessionnaire au sous-locataire pour les loyers dont il est personnellement débiteur au jour de la saisie. La clause ci-dessous rapportée va-t-elle augmenter ces garanties, adjoindre de nouveaux débiteurs à ces deux premiers ?

À la différence de ce que nous avons rencontré jusqu'ici, le sort du sous-locataire se sépare ici de celui du cessionnaire du bail.

Les charges et conditions du bail primitif sont en effet indifférentes au sous-locataire; toutes ses obligations tiennent dans le contrat original de sous-bail qu’il a passé avec le preneur primitif, el, si dans ce contrat celui-ci n'a pas stipulé du,sous-locataire dans l'intérêt de son bailleur qu'il serait avec lui débiteur solidaire des loyers, la solidarité n'existera pas : elle ne peut résulter contre le souslocataire d'une convention à laquelle il n’a pas été partie. … Le cessionnaire du bail est au contraire de la façon la plus absolue un véritable ayant cause du bailleur primitif; le bail consenti par celui-ci lui a été forcément communiqué, il a, dû en signifier le transport au propriétaire (art. 1690), il ne peut prétendre, ignorer la clause spéciale qui nous occupe. Que si le premier preneur

l'avait expressément exonéré du respect de cette clause la

convention ne serait plus une cession de bail, mais un sous-bail fait à des conditions originales, et nous rentrerions dans la précédente hypothèse.

. Ceci admis, cette clause lie-t-elle de plein droit le cessionnaire et quelle est sa portée ?

Un premier point certain c'est que, bien que la clause emploie les mots « garant solidaire », elle n’a évidemment pas pour but de placer le premier preneur, une fois le fonds de commerce vendu, dans la situation d’une simple caution, jouissant des privilèges attachés à ce titre. Exten-

sive du droit commun, cette clause ne doit pas transfor-

mer en débiteur accessoire, le preneur primitif qui, de

droit commun, est, nous l'avons vu, débiteur principal. A ne supposer qu'un seul cessionnaire du bail, les effets

certains de la clause de solidarité à l'encontre du preneur

primitif sont déjà appréciables. Le propriétaire en s’adres-

sant au cessionnaire, locataire actuel, ainterrompu valable-

‘ment la prescription contre le cédant premier preneur, il

fera de même courir contre lui les intérêts moratoires (art. 1206-1207).

Mais cette clause de solidarité est-elle opposable aux cessionnaires ? Oui selon nous et par le seul fait de la cession de bail. En acceptant le bail en son entier, le cessionnaire s'est engagé d'abord envers son cédant d'en assurer l’exécution de façon à ce que celui-ci ne fût jamais inquiété. Mais il y a mieux, et quand, dans un baïl’se rencontre la clause de solidarité, la cession de ce bail n’est

pas un simple contrat bilatéral conclu entre le cédant et le

cessionnaire : cette convention appelle l'intervention forcée d’un troisième contractant, le propriétaire. La cession de bail envisagée comme cession de créance donne au cessionnaire une action directe contre le propriétaire. Envisagée comme cession de dette, et tout au moins à raison du sens donné par la jurisprudence à l’art. 1753, elle concède au propriétaire une action directe en payement de loyers contre le cessionnaire, mais, si le bail cédé ren- N

ferme la clause de solidarité, la cession de ce bail comprend forcément de la part du cédant une stipulation implicite de solidarité en faveur du propriétaire : et cette stipulation valable, fait naître au profit du propriétaire, qui l’accepte expressément ou tacitement, une action personnelle et solidaire contre le cessionnaire (art. 1121, C. civ.).

Voici en effet le sens que nous donnons à la clause de solidarité : le propriétaire dit à son futur locataire : « Le jour où vous aurez cédé votre bail, et où votre cessionnaire laura lui-même cédé à d'autres, je n'aurai, en vertu de la loi, d'action directe que contre vous et contre l'acquéreur du fonds actuellement dans les lieux ; désireux d'augmenter mes garanties, je stipule de vous que vous resterez garant solidaire du payement des loyers avec tous futurs cessionnaires; cela ne veut pas dire seulement que je pourrai toujours vous demander l'intégralité des loyers ; le droit commun y suffit. Quelle est done mon exigence? C’est que je puisse à un moment quelconque, entre autres avantages, m'adresser à l’un quelconque

de la série des commerçants ayant occupé ou occupant le

fonds, pour obtenir payement de mes loyers. Je veux que tous vous me répondiez de l'honnêteté, de habileté commerciale, de la solvabilité des acquéreurs par vous introduits chez moi. En conséquence, en vendant votre fonds, vous, premier preneur, vous stipulerez dans mon intérêt de votre acheteur qu'il sera (toujours, même après la revente du fonds, tenu comme vous-même au payemeut des loyers ; que lors de cette revente, il le stipulera à son tour de son acheteur, et j'aurai ainsi, en m’appropriant le bénélice de ces stipulations pour autrui, « une chaine ininterrompue de débiteurs solidaires, tous garants les uns des autres ! »

Un arrêt (1) a reconnu à notre clause un sens plus restreint. La solidarité n'existerait pas dans les rapports du bailleur avec les cessionnaires successifs, mais seulement dans les rapports du bailleur et du premier preneur, seuls parties au bail primitif : c’est réduire à presque rien les effets de la clause de solidarité, puisque le premier preneur doit toujours tous les loyers. Si l’on veut donner un sens à la clause, il faut lui reconnaître le pouvoir de lier même les acquéreurs successifs du fonds. La Cour répond : mais ils ne sont pas parties au bail primitif d'où résulte la solidarité ? Objection inexacte : par l'effet de la cession, ils ont dùû accéder en pleine connaissance de cause à toutes les obligations du preneur; si on ne veut pas admettre, que dans l'acte de cession, le preneur cédant soit le mandataire du bailleur

(1) Sirey, 76, 2, 329. Note de Labbé.

* UF, dt RE

et stipule en son nom la solidarité, au moins doit-on reconnaître qu'en portant à la connaissance de l'acquéreur les clauses du bail primitif, en y obtenant son adhésion même générale, el sans rien préciser de la clause litigieuse, le cédant, intéressé à là cession dont il touche le prix, est dans les conditions nécessaires pour stipuler utilement en faveur du bailleur, la sûreté spéciale, la garantie de solidarité avec tous futurs cessionnaires qu'il lui a promise ? (Art. 1424.) S in

B. — Obligations et droits du bailleur.

Les obligations du bailleur se résument à garantir au preneur la jouissance paisible des lieux loués ; nous avons vu suprà que celte garantie ne s'étend au fait des tiers, que si ce fait est constitutif d'un trouble de droit. Nous n'avons plus à étudier ici à notre point de vue particulier que la garantie du fait personnel du bailleur

Un propriétaire a donné à bail à un commerçant pour l'exercice de son commerce tout ou partie de son immeuble. 11 doit lui garantir la jouissance utile des lieux loués avec la destination qui leur a été fixée d'un commun accord. Tout acte du propriétaire qui tendrait à diminuer cette utilité, constituerait un trouble et donnerait lieu à garantie. Il en est ainsi en particulier de l'établissement permis par le propriétaire, dans le même immeuble, ou dans un immeuble voisin lui appartenant, d'un commerce

identique ou même similaire, de nature à faire au pre-

mier occupant une concurrence nuisible. Cette solution d'équité n'a pas été toujours admise. On soutenait, en invoquant le principe de libre disposition des biens, que le fait de louer dans une maison une boutique à un commerçant ne suffisait pas, en l’absence d’une clause spéciale, à interdire au propriétaire le droit de louer à un commerçant similaire dans la même maison. C'était bien certainement méconnaître la règle que les conventions obligent au respect de toutes les promesses expresses ou tacites qu'elles renferment. Une fois établi que le propriétaire avait, d’une façon ou d’une autre, connaissance, en signant le bail, de la destination que recevraient les lieux loués, ce n'est pas seulement la tranquillité matérielle, mais aussi l'exploitation utile, sans concurrence par lui autorisée, et sans trouble de sa part, que le propriétaire doit assurer au locataire; et cette obligation doit être, au besoin, sanctionnée par justice.

Des difficultés de fait pourront s'élever sur le point de savoir si le second commerce installé fait effectivement concurrence au premier : si l’épicier, vendeur de saindoux, fait concurrence au chareutier, si le marchand de vins-charbon, fait concurrence au cafetier-crémier. Ce sont là des points secondaires que le juge du fait tranche souverainement, en conciliant dans la mesure du possible l'intérêt de la liberté du commerce et le respect des droits

acquis au commerçant premier établi.

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