HISTOIRE DU REGIME DE LA PROPRIETE FONCIERE

Teile qu’elle est déterminée par les traitést, la Syrie comporte une superficie de l’ordre de 150.000 km. carrés 2. Cette surface ne correspond pas à la représentation que l’on pourrait se faire en la comparant avec celle des Etats d’une importance similaire de l’Europe Occidentale : le désert, les marais, les montagnes, les terres en friche, forment une superficie s’élevant à plus d’un dizième de ce total. Nous avons vu que, selon la nature de ces terrains, les formes de propriété et les modes de tenue du sol étaient des plus diverses : depuis les plus archaïques (régime féodal du Hauran, propriété collective des tribus bédouines) jusqu'aux plus rapprochées de notre civilisation (propriété individuelle du Liban).

Sur cette terre, de très nombreuses races se sont rencontrées, se sont fixées et sont demeurées. Les confessions religieuses les plus diverses ÿ ont subsisté dans toute leur force primitive.

1. Accords d’Angora des 20 octobre 1921, 22 et 28 juin 1929, convention franco-britannique du 23 décembre 1920.

2. La superficie du territoire français est de 550.000. kilomètres carrés.

3. M. Raymond O’zoux dans son livre Les Etats du Levant sous Mandat Français (Paris, Librairie Larousse, 1931), compte en Syrie et au Liban, 11 rites catholiques et chrétiens, 12 communautés islamiques et post-islamiques et 2 rites

israélites.

Le lien qui unit ces éléments épars au triple point de vue historique, géographique et ethnique n’a jamais été que la communauté de la direction exerçant le pouvoir sur ces différentes populations. Ce sont essentiellement, suivant l’ordre historique, les Assyro-Chaldéens, les Égyptiens, les Grecs, les Romains, les Arabes et enfin les Turcs.

Hammourabi, roi de Chaldée qui régnait 2.000 ans av. J, C. avait réuni sous forme d’un code en 282 articles tout le droit privé tel qu’il résultait de la coutume et des lois antérieures 1 : l’affermage des terres, la pâture des troupeaux, la vente, la donation, la mise en gage des biens de mainmorte ainsi que la protection de la petite propriété, font l’objet de dispositions spéciales.

Les principes essentiels de cette législation étaient les suivants : la propriété de la terre appartient aux dieux qui en sont les créateurs. Les rois possèdent l’exercice du droit de propriété en tant que représentants des dieux, alors que les particuliers ne peuvent exercer qu’un droit de possession précaire, lorsque celui-ci leur est spécialement concédé par les premiers, contre l’obligation, toujours stipulée, de mettre en valeur les terres concédées et de payer l’impôt. Le droit de propriété appartenant, par nature, aux dieux était, de ce fait, incessible en faveur de qui que ce fut. La pratique pe tarda pas, toutefois, à faire reconnaître en faveur des détenteurs de la terre le droit de transmettre à leurs héritiers, puis à des tiers, la possession de celle-ci. Enfin certaines terres affectées au bénéfice des temples ou de l’armée étaient perpétuellement inaliénables.

Dans le but d’asseoir la perception de l’impôt, la surface de chaque province était mesurée et les parcelles qui la divisaient, enregistrées sur des tablettes d’argile avec le nom du maître, l'indication des voisins, des limites et des droits sur les eaux. Le recensement se faisait assez fréquemment, et

1. Maspéro, Histoire ancienne des Peuples de l'Orient, Paris, Hachette, p. 157.

notamment après chaque nouvelle conquête. La contenance des parcelles et le montant des impôts étaient évalués d’après la production en blé.

Les Egyptiens appliquèrent à la Syrie la distinction qu'ils avaient établie entre les immeubles en divisant ceux-ci en quatre catégories :

10 Les immeubles des villes (nouit) et leur banlieue.

20 Les immeubles ruraux (ouou), représentant les terres fécondées annuellement par les inondations du Nil.

30 Les immeubles non productifs du fait de l’activité de l’homme, mais servant soit aux pâturages, soit à la culture du letus ou du papyrus.

Ces trois premières catégories d'immeubles pouvaient faire l’objet d’appropriation privée.

49 Les immeubles collectifs : digues, canaux, bassins, etc.., ne pouvant faire l’objet d’un droit privatif, et dont chacun était tenu de participer à la construction et à l’entretien au moyen de corvées et de prestations.

En vertu du droit public de Rome, le citoyen désigné au gouvernement d’une province recevait en délégation l’imperium. Cela signifiait que Rome se désaississait pour un temps déterminé, en sa faveur, du droit de souveraineté que l’Empereur possédait sur le pays. Dès lors le gouverneur, détenteur de tous les droits, exerçait également tous les pouvoirs : législatif, exécutif et judiciaire. Aucune constitution ne réglait son autorité au regard de la province soumise, aucune loi ne pouvait s'imposer à lui : ni celle des provinciaux, puisqu'il était romain, ni la loi romaine puisqu'il administrait des provinciaux. Aussi les gouverneurs contractèrent-ils l'habitude de publier à leur entrée en fonctions un Code de lois qu’ils appellèrent leur « Edit » et auquel ils s’engageaient moralement à se conformer.

L’Edit n’était applicable que durant une seule année, puisque les gouvernements n'étaient eux-mêmes nommés que

pour cette durée, mais les magistrats contractèrent l'habitude de reprendre l’Edit de leur prédécesseur, en le confirmantouen le modifiant selon les besoins.

D'après les jurisconsultes romains, les provinciaux étaient considérés comme n'ayant plus leur loi propre, puisque la conquête avait, en principe abrogé, celle-ci, et qu'ils ne bénéficiaient pas des lois romaines, puisque seuls les citoyens romains pouvaient en jouir. Mais, comme le Provincial, mis en principe en dehors du droit, avait besoin, pour vivre dans une société organisée, de lois, ou, au moins, de coutunes, le génie romain eut recours à un détour pour lui concéder une législation calquée sur la sienne : en principe les provinciaux vivaient en dehors du droit ; en fait, ils vivaient «comme s'ils en avaient un ». Ils n’étaient pas propriétaires de leur sol, mais ils continuaient à le cultiver, à le vendre, à le lésuer, à en disposer par tous les moyens légaux, parce qu'ils en avaient la possession. Le sol du possesseur n’était pas le sien, mais « pro suo », il n’était pas sa propriété, « dominium », mais il était dans ses biens, «in bonis ».

Les exceptions à cette règle furent, toutefois, nombreuses. Un grand nombre de villes syriennes furent déclarées libres par Pompée et conservèrent la jouissance de leurs lois et leurs coutumes propres : des cités et leurs habitants obtinrent le « jus civitatis » et bénéficièrent, en conséquence, des lois romaines. Enfin Garacalla, dont la mère Julia était Syrienne, conféra le droit de cité à tous les sujets de l'Empire. La terre provinciale fut réputée terre d'Etat et fit partie de «lager publicae », la seule servitude qui la frappa fut un tribut annuel. Elle était en outre soumise au cens.

On peut constater une interpénétration intéressante du droit romain et du droit syro-byzantin dans les dispositions du Gode théodosien concernant les « agri deserti » : La propriété foncière est considérée, dans ce code, comme un droit relatif subordonné à la mise en valeur de la terre, or c’est là un principe emprunté à l’ancien Code hammourabi, exorbi-

tant du droit romain qui considère au contraire la propriété comme un droit absolu, intangible et perpétuel 1.

Après la mort du Prophète les Arabes envahirent, enl’an XII de l’Hégire (633-34), d’abord la Palestine, puis ensuite la Syrie, ne rencontrant devant eux que des résistances locales organisées par les populations autochtones?. En vertu des principes mêmes posés, explicitement ou implicitement, par le Prophète et appliqués par lui en pareil cas, le sort réservé aux populations soumises et à leurs biens fut différent selon que celles-ci étaient musulmanes ou infidèles et résistaient par les armes à l’envahisseur ou se soumettaient, au contraire en composant avec lui, à sa domination. |

M. Génnardi ! a réuni en un certain nombre de règles l’attitude adoptée le plus généralement par le vainqueur et le sort réservé par celui-ci aux biens du vaincu. Ces règles sont les suivantes :

19 Les poputations qui se convertissaient spontanément à l’Islam, en pays de guerre, conservaient leurs biens en toute propriété ainsi que leurs terres : celles-ci étaient, comme celles des territoires arabes de Médine et de la Mecque, simplement frappées de la dîme aumônière « achour ».

20 Les populations appartenant à une religion révélée, qui refusaient la conversion mais sesoumettaientsans combat-

1. La législation romaine, en s'appliquant en Syrie, dut tenir compte du droit et des coutumes déjà établis dans ces pays et résultant de civilisations aussi développées que la nouvelle venue. C’est là qu’il faut voir l’origine des différences assez considérables qui existent entre le droit privé des possessions françaises d'Afrique du Nord et le droit privé syrien. En Afrique du Nord, au contraire, la loi romaine s’est imposée, sans aucune restriction, soit à des populations berbères primitives, soit à des peuples réduits à la soumission la plus absolue tel que les Carthaginois après la destruction de leur cité.

2. Le Siège de Damas, commencé au début de mars 635 se termina en septembre de la même année. Le siège de Jérusalem, commencé en 636 dura deux ans. Césarée ne se rendit qu’en 640 après un siège plus ou moins continu de sept années. Cette date marque l’achèvement de la conquête arabe.

1. Rapport général sur les études foncières effectuées en Syrie et au Liban. (Haut-Commissariat de la République française en Syrie et au Liban. Beyrouth, 1921 p. 52).

tre, étaient admises à traiter avec la collectivité musulmane 1. Elles conservaient la jouissance et la propriété de leurs biens mais elles étaient astreintes au paiement d’un tribut annuel (Karadj), consistant en une taxe sur les revenus de la terre et en un impôt de capitation. Elles bénéficiaient, en retour de la protection de l’Islam.

3° Les populations arabes polythéistes étaient exclues du bénéfice de ces dispositions : elles devaient, ou bien se convertir, ou bien subir les rigueurs édictées par Mahomet, c’est-à-dire la mort pour les individus arabes mâles et pubères et l'esclavage pour les femmes et les enfants ; leurs biens devaient être en outre confisqués au profit de la communauté musulmane.

40 Quant aux populations qui prenaient les armes et dont l'Islam s’était rendu maître par la force, leurs terres pouvaient être, selon la volonté de ce dernier, soit confisquées et partagées entre les conquérants : elles devenaient alors terres de dîmes ?, soit laissées en la possession des vaincus, en toute propriété ou à titre de jouissance précaire, moyennant le paiement d’un tribu « Karadj ».

9° Les mêmes faveurs pouvaient être accordées à tous les peuples non arabes, polythéistes, qui concluaient la paix avec l'Islam, reconnaissaient son autorité et acquittaient le « Karad] ».

6° Enfin le sol était divisé en deux catgories : le territoire arabe, comprenant les villes saintes de la Mecque et de Médine, et les territoires non arabes comprenant les autres pays. Les premiers étaient exclusivement terres de dîmes. Le taux de celles-ci pouvait être augmenté lorsqu'elles étaient concédées à des non musulmans en rem-

1. En Afrique du Nord les terres dont les occupants se soumirent par traité à la domination islamique prirent le nom de Solah (terres de traité ou de transaction). Elles ne furent soumises qu’à une redevance dite Djézia qui cessait d’ailleurs si le possesseur se convertissait à l’islamisme ou si la terre était vendue à un musulman.

2. En Afrique du Nord ces terres portèrent le nom d’Anoua (terres de violence).

placement du « Karadj », mais la condition juridique de la terre restait toujours, selon la volonté du Prophète, immuable et indépendante de la qualité du possesseur. Les seconds pouvaient être, soit terres de dîmes, soit terres de « Karadj » selon qu'elles étaient concédées à des musulmans ou à des non musulmans, et selon les conditions d'occupation du pays: par la conquête (terres de tribut) ou par suite de traités (terres de dîmes).

Le résultat de la politique arabe fut que les villes, qui formaient des flots de résistance sur la route des envahisseurs, purent, en général, composer avec ceux-ci et conserver leurs biens et leurs statuts juridiques antérieurs. Même les villes soumises par la force conservèrent, dans certains cas, leur liberté contre paiement du Karadj. Les terres rurales furent, au contraire, toujours considérées commie théâtre des opérations et la propriété en fut attribuée à la collectivité musulmane. Les terrains furent laissés toutefois, le plus souvent, à la disposition des habitants à titre précaire et sous la double condition de la mise en valeur et du paiement d’un Karadij perpétuel.

D'ailleurs, et c'était l’une des raisons qui présidait encore en 1913 à la répartition des terres au point de vue de la perception de l’impôt, les villes intéressaient beaucoup moins le vainqueur que la terre des campagnes, qui permettait la perception d'impôts certains, assurés quant à leur produit et établis soit d’après le rendement de la terre en blé ou d’après le nombre d’attelages employés au labour.

La domination des Francs fut, au dire même des écrivains arabes, des plus clémentes qui fussent. Un auteur musulman, Ibn Djobair, écrivait à ce sujet, parlant de ses coréligionnaires soumis à la domination franque

« Les musulmans sont propriétaires de leurs habitations et s’administrent comme ils l’entendent. C’est la condition de tous les territoires occupés par les Francs sur le littoral de la Syrie et dans tous les districts, bourgs et villages tous

peuplés par des musulmans. Les musulmans des autres pays ont leur cœur assoiffé de la tentation en voyant l’état de leurs frères dans les principautés ».

Les paysans cultivaient le territoire divisé en « casaux », répartis eux-mêmes en «charrues » ou «gastines », mesurant environ 31 hectares. L’administration des casaux appartenait à un représentant du seigneur appelé «raïs », qui était d'ordinaire de la religion de la majorité de ses administrés.

La conquête et l’occupation de la Syrie par les Ottomans ne changea rien aux principes appliqués précédemment par la domination arabe. l’Empire ottoman se considéra comme successeur des Khalifes, dans la propriété des biens ruraux. Les revenus du karadj furent attribués au « beit-el-mal » ou Trésor Public. Le terrain des villes demeura la propriété entière des occupants.

Mais il se produisit alors sous la pression, d’une part, des besoins militaires de l’Empire et, d’autre part, sous celle du développement de l’activité économique, un double mouvement en sens contraire.

Pour assurer le traitement des fonctionnaires et pour pourvoir aux besoins de l’armée, le Sultan procéda à des attributions de terres à titre d’apanages aux dignitaires de l’Empire. Les benéficiaires devaient, en retour, outre le service personnel en temps de guerre, équiper un nombre de soldats proportionnel aux revenus de leurs terres, soit un cavalier par 3.000 aspres de rente. Les bénéficiaires de ces terres jouissaient de tous les droits attachés à la possession pendant la durée de leurs fonctions, ils purent même assez rapidement transmettre leurs droits à leurs héritiers mâles, à condition toutefois que ceux-ci satisfissent aux mêmes obligations et aux mêmes charges.

Par un phénomène d’ordre général, les bénéficiaires de ces apanages s’attribuèrent eux-mêmes le droit de concéder à leur tour à des particuliers, tout ou partie des terres qui leur étaient attribuées. Les descendants de sexe féminin acqui-

rent, enfin, comme les héritiers mâles, le droit à la succession en vertu d'un droit de préférence ou « tabo » qui leur permit d'acquérir les biens de leur auteur contre paiement à l'Etat de la valeur du sol. Ce droit de préférence fut étendu, par la suite, aux collatéraux, aux ascendants et même aux co-propriétaires et aux voisins. Enfin la faculté de céder son bien ou d’en disposer à titre gratuit fut expressément reconnu à l’occupant du sol.

Ce démembrement de la terre féodale au profit de celui qui la cultive était un fait accompli en l’an 1255 de l'Hégire.

Par un phénomène inverse les terres qui avaient été concédées et qui n'avaient pas été mises en culture ! firent retour au souverain.

La terre morte, ceile qui de mémoire d'homme n'avait jamais eté appropriée, ne put plus l’être qu'avec l’autorisation du souverain, et sous la réserve expresse, par celui-ci, de son droit de nue-propriété sur le fonds concédé. :

Dès le début de l’Islam s’était constituée une catégorie spéciale de biens consacrés par des particuliers ou par le souverain à de$ œuvres pieuses et qui de ce fait devenaient perpétuellement inaliénables. Ces terres prirent le nom de «mewcoufées, c’est-à-dire «emprisonnées » et restèrent soumises à la loi religieuse musulmane.

Les dispositions de la loi religieuse furent codifiées par un «iradé » impérial qui reçut le nom de « Medijellé ».

Avec l'abandon par les Tures du gouvernement à forme militaire de la Syrie, et l’organisation d’une administration civie, l’œuvre de codification ainsi commencée se poursuivit. Le Code Foncier fut promulgué en 1275 et complété par les lois de 1279, 1286 et 1288 qui permirent l’hypothèque des terres concédées par le souverain (terres amiriés).

1. Cette obligation de mise en culture ou de vivification du sol sous peine de déchéance du droit de possession, que l’on retrouve dans Je droit musulman appliqué en Afrique du Nord, trouve son origine dans le désir des souverains d’assurer le paiement régulier des dîmes, calculées sur le revenu effectif des ter-

res.

Plusieurs projets de lois, élaborés, de 1908 à 1911, par des jurisconsultes ottomans, furent repoussés par suite de l’opposition des culémans », parce que ces projets portaient atteinte à la loi religieuse musulmane.

La guerre des Balkans retarda encore les réformes réclamées par les populations de l’Empire avec une force de plus en plus grande. Enfin, en février 1912, Mahmud Pacha promulgua plusieurs décrets-lois réglementant la question du régime foncier.

Ges textes, par suite des circonstances, ne reçurent aucune application pratique ce sont :

1° Le décret du 18 février 1913 sur la délimitation et l’enregistrement de la propriété immobilière.

20 Le décret du 21 février 1913 sur la succession des biens immeubles.

30 Le décret du 25 février 1913 sur l’hypothèque.

49 Le décret du 20 mars 1913 sur la possession des immeubles ;

50 Le décret du 16 février 1913 donnant aux personnes morales la capacité de posséder des biens immeubles.

6° Le décret du 16 mars 1913 sur le partage des biens immeubles.