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Les principaux régimes fonciers et hypothécaires

Si l’oncherche à déterminer quel est, dans le monde moderne, le rôle de la propriété immobilière, l’on s'aperçoit que celleci correspond à deux emplois de nature différente, mais qui corroborent au même but normal : la satisfaction des besoins du détenteur de cette propriété.

Ea”-terre est,"en effet, de’nos jours :

1° Un instrument de production,

29 Un instrument de crédit.

Une bonne législation foncière doit donc tendre au développement de ces deux facteurs.

19 Tendre au développement de la production.

Pour être un bon instrument juridique de production, la législation foncière doit assurer la sécurité et la stabilité du droit du propriétaire : la sécurité, en ce qui concerne son droit de propriété, l'étendue de celui-ci et son indépendance par rapport au droit des autres propriétaires, la stabilité dans les règles qui président à la transmission ou à l’extinction de son droit ou à l’acquisition de nouveaux; la législation immobilière doit permettre, enfin, la réalisation d’acquisitions rapides et faciles.

Cette protection du droit du propriétaire est nécessaire

pour attacher le cultivateur à la terre, lui permettre une exploitation rationnelle et continue de son bien, autoriser la mise en valeur des parties du sol encore inexploitées. Elle est indispensable, pour créer chez les populations le désir d'ordre et de paix ; elle est non moins nécessaire pour donner aux nouveaux venus dans un pays les garanties qui leur permettront de s'établir et d'apporter des capitaux et des richesses nouvelles.

20 Assurer à la propriété immobilière, dans les meilleures conditions possibles, son rôle d’instrument de crédit.

C’est un lieu commun de dire que le commerce vit de crédit. La pratique du commerce avait fait reconnaître aux Romains l'importance du crédit et leurs jurisconsultes surent en découvrir et adapter à la législation tous les modes principaux. Le crédit semble acquérir, de nos jours, une place de plus en plus importante avec l’usage, dans le droit privé, de la traite, du chèque et des virements de comptes, et par l’emploi, universellement répandu en droit public, de signes représentatifs de la valeur des monnaies.

En se plaçant au point de vue de la garantie offerte par l’emprunteur au créancier, on distingue le crédit réel et le crédit personnel.

Le mot crédit tire son origine du latin credere, croire, avoir confiance. Le crédit personnel est la confiance qu’une personne fait à son débiteur que celui-ci la remboursera, selon sa promesse, à l'échéance.

Le crédit réel est celui qui est consenti, non plus en considération de la confiance que l’on accorde à une personne, mais en considération de la valeur d’un ou de plusieurs biens déterminés, affectés spécialement par l’emprunteur à la garantie du créancier en cas de non paiement de la créance.

L'histoire montre qu'à l’origine des sociétés, c’est le crédit sous la forme personnelle qui apparaît le premier. On peut se demander la raison de cet ordre de choses, étant donné que, de nos jours, la sûreté réelle nous apparaît, à l'inverse, comme

la plus certaine et la plus sûre des garanties. La cause essentielle en est que lorsque les individus formant un même groupe social sont encore peu nombreux, ils se connaissent les uns les autres, peuvent apprécier la valeur morale de chacun d'entre eux et se contenter de traiter ensemble en prenant en seule considération la personne de leur co-contractant.

Lorsque l’on cherche à accroître, par un procédé quelconque la garantie offerte par le débiteur, la première qui se présente donc à esprit est une garantie d’ordre analogue à la considération primitive : l’engagement pris par des personnes autres que le débiteur (des membres de sa famille, des voisins, l'ensemble d’une tribu) d'effectuer le remboursement à l’échéance ou de réaliser la prestation promise par le débiteur principal si celui-ci ne s'exécute pas.

Mais à mesure que les sociétés se développent, l’importance du corps social s’accroît, la rapidité des moyens de communications permet de se déplacer en peu de temps d’un endroit à un autre, 1l devient plus difficile de connaître la personnalité morale de son débiteur. Avec la création de sociétés anonymes la personnalité des associés disparaît complètement derrière celle des administrateurs, qui s’efface plus où moins, ellemême devant la personne morale que forme la société et leur personnalité propre ne peut plus que constituer un adjuvant éventuel et secondaire à celle de la société.

C'est dans ces conditions que le créancier est amené à demander au débiteur de lui remettre en gage un objet d’une valeur égale ou supérieure à celle de la somme prêtée et au moyen duquel il pourra se payer à échéance, soit en le vendant, soit en se l’appropriant. Aisé pour les objets mobiliers, le gage sur les immeubles présente au contraire une complication beaucoup plus grande par suite de l’obligation de mise en possession du créancier.

L'hypothèque permet de réaliser l’opération de prêt sur un gage constitué par un immeuble « sans déplacement »?.

1. Collinet et Girard, Précis de Droit Romain, Librairie Dalloz, Paris, 1929, p 238.

C'est, à ce titre, la plus parfaite des sûretés réelles. On peut la définir : « Une sûreté réelle qui, sans déposséder actuellement le propriétaire du bien hypothéqué, permet au créancier de s’en emparer pour le faire vendre, en quelques mains qu’il se trouve, et se faire payer sur le prix par préférence aux autres créanciers »1.

Pour qu’elle puisse remplir, dans l'intégralité, son rôle, l’hypothèque doit réunir un certain nombre d’éléments qui assurent au créancier le bénéfice effectif de la sûreté qui lui est promise. Ces éléments sont relatifs, les uns à la constitution du bien engagé, les autres à la conservation du droit du créancier sur ce bien, les derniers à la possibilité pour iui de le réaliser en cas de non paiement à l'échéance.

I. Avant de consentir un prêt, le capitaliste doit pouvoir se rendre compte de deux choses :

a) La personne qui lui offre une garantie hypothécaire est-elle réellement propriétaire ?

b) N’a-t-elle pas déjà épuisé son crédit par des constitutions antérieures d’hypothèques ?

IT. Pendant la durée du prêt, le créancier doit pouvoir être assuré que :

a) La propriété du bien hypothéqué ne sera pas transmise à un tiers en fraude de ses propres droits.

b) Au cas où ce transfert serait effectué, il pourra «suivre » le bien entre les mains du tiers acquéreur.

III. Après le contrat, le créancier doit trouver dans son hypothèque :

a) Le droit d’être payé par « préférence » aux autres créanciers de son débiteur.

b) Toutes les facilités voulues pour réaliser son gage et être remboursé du montant de son prêt.

1. Planiol. Traité élémentaire de Droit Civil. Librairie Générale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 1926, t. II, p. 861.

c) Etre indemnisé des frais que lui occasionne cette réalisation, en lui permettant detirer de la vente du gage le plus haut prix possible.

L'expérience prouve que ces conditions ne peuvent être réalisées que par la constitution d’un régime foncier offrant au propriétaire de tout immeuble la certitude de son droit, lui faisant connaître la nature et l’étendue de celui-ci et le garantissant enfin de sa conservation.

Tous les systèmes anciens ou actuels, ayant pour but d’assurer la conservation et la transmission des droits sur la terre, sont basés sur une triple action de la part des pouvoirs publics. |

1° Une action technique, qui est le cadastre, c’est-àdire la détermination matérielle sur le terrain et sur des plans cadastraux des limites des propriétés.

29 Des opérations administratives, qui consistent

a) Dans l'inscription des résultats des opérations cadastrales sur des registres à cet effet.

b) Dans l'inscription sur ces mêmes registres de toutes les qualifications propres à identifier les immeubles cadastrés et à faire connaître exactement l'étendue du droit du propriétaire, les démembrements de ce droit et les charges grevant celui-ci.

c) Dans la conservation de ces registres par un tiers qui en assure la garde dans des conditions d’impartialité indiscutables : l'Administration.

d) Dans la publicité largement assurée des mentions contenues dans ces registres.

e) Dans l'inscription de tous changements survenus ou de toutes charges nouvelles consenties sur les immeubles ainsi répertoriés.

30 Une action législative, qui réalise et coordonne les opérations précédentes et assure la pérennité des résultats obtenus.

Le point de différenciation des différentes législations, en ce qui concerne le régime foncier, consiste, de nos jours, dans les règles qui président à la tenue des registres précités. Ces règles se ramènent à deux :

1° Le système de publicité personnelle.

20 Les systèmes des livres fonciers ou de la publicité réelle.