I. Système de la publicité personnelle

Le régime du Code civil français, qui est celui de la publicité personnelle, consiste à réunir sous le nom du propriétaire d’un immeuble tous les actes portant constitution translation ou modification de propriété immobilière ou de droits réels.

Ce système, dans son principe, présente un double inconvénient : |

19 Un inconvénient en ce qui concerne la recherche de la preuve du droit de propriété ;

29 Un inconvénient en ce qui concerne la recherche des droits réels qui grèvent un immeuble.

19 Inconvénient en ce qui concerne la recherche de la preuve du droit de propriété.

Pour que le détenteur actuel d’un bien immobilier soit effectivement reconnu propriétaire, il importe que son auteur, celui de qui il tient ce bien, en ait été lui-même propriétaire, et ainsi de suite en remontant de possesseur à possesseur. Le seul moyen de fournir une preuve absolue du droit de propriété est, dans ces conditions, de prouver que l’on a possédé par soi-même ou par ses auteurs pendant le temps voulu pour l'usucapion. C’est cette preuve que doit établir l'acquéreur éventuel d’un immeuble pour s'assurer que son vendeur est bien propriétaire. L'obligation de rechercher par leur nom personnel les propriétaires successifs d’un immeuble pendant le temps nécessaire à l’usucapion par le dernier propriétaire

ou par ses auteurs, rend d’autant plus difficile la recherche de la preuve de la propriétét.

29 Inconvénient en ce qui concerne la recherche des droits réels qui grèvent un immeuble

Nous avons vu qu'après s'être posé la question de savoir si l'immeuble dont on lui propose l’achat ou sur lequel on lui offre une hypothèque est bien la propriété de son co-contractant, le capitaliste doit pouvoir se renseigner si des droit antérieurs aux siens n’ont pas été concédés précédemment sur ce même immeuble. Or, les registres hypothécaires étant, comme ceux des mutations immobilières, tenus par noms de propriétaires, on ne peut obtenir le relevé exact des inscriptions sur un immeuble qu’en fournissant les noms, non seulement du propriétaire actuel, mais également des propriétaires précédents.

L'’ignorance ou la déformation d’un seul nom dans la succession de ceux-ci peut donc exposer à de graves préjudices, si l'immeuble en cause a été grevé de droits réels provenant précisément d’un auteur dont l’acheteur ignore l’existence.

Indépendamment des vices qui sont propres au régime de la publicié personnelle, le système actuellement pratiqué en France fait l’objet de nombreuses autres critiques. Cellesci portent tant sur la transcription des transferts de propriété ? que sur l'inscription de la cession de droits réels sur les immeubles ?.

En France, les notaires sont la cheville ouvrière de tout le système. Comme ils conservent d’ordinaire les mêmes clients de génération en génération, ils réussissent sans trop de peine à reconstituer, dans leurs études, l’histoire de chaque domaine un peu important, et à obtenir des conservateurs des hypothèques des états à peu près exacts. (Charles Gide, Bulletin de la Société de législation comparée, avril 1886, p. 323).

2. La transcription est la copie sur un registre spécial, tenu dans chaque arrondissement par le conservateur des hypothèques, de tous les actes qui opèrent une translation de propriété entre vifs. Cette copie est remplacée, depuis la loi du 24 juillet 1921, par la remise au conservateur de deux expéditions ou de deux extraits de l’acte ou du jugement à transcrire; l’un, revêtu de la mention de l'inscription, est rendu au déposant ; l’autre est conservé au bureau des hypothèques.

3. L'inscription est la copie sur un registre tenu, par le conservateur des hypothèques de chaque arrondissement, des contrats constitutifs de droits réels sur

A. En ce qui concerne la transcription :

1° La loi française laisse sans publicité aucune toutes les mutations par décés, et cela, non seulement lorsque le nouveau propriétaire est l'héritier légitime du de cujus, mais même lorsque rien ne révèle aux tiers sa qualité, comme c'est le cas pour le légataire particulier. Le registre ne mentionne pas davantage les actes déclaratifs de droit, comme les partages et les transactions. Enfin les jugements prononçant la résolution, la nullité ou la rescision d’un acte transcrit ne sont pas transcrits eux-mêmes, mais seulement mentionnés en marge de la transcription de l’acte. Cette obligation reste, de plus, inopérante du fait que l’omission de cette formalité n’empêche pas l’acte de conserver toute son efficacité à l’égard des tiers.

Un autre inconvénient résulte du caractère facultatif de la transcription. La transcription n’est pas obligatoire, et, en fait, un très grand nombre de ventes, particulièrement celles

qui portent sur des valeurs peu importantes, ne sont pas transcrites.

B. En ce qui concerne l'inscription des droits réels immo-

biliers, les inconvénients du système du Code civil français résultent :

1° De l'existence d’hypothèques dispensées d'inscription :

celles des femmes mariées sur les biens de leurs maris, des mineurs en tutelles et des interdits sur les biens de leurs tuteurs ou curateurs !, celles de l'Etat, des communes et des établissements publics sur les biens de leurs comptables.

un immeuble. Cette copie est remplacée depuis la loi du 1° mars 1918 par la réunion de bordereaux remis par les parties elles-mêmes au conservateur et reliés par celui-ci.

1. Le Code civil oblige effectivement les maris, tuteurs, subrogés-tuteurs et curateurs, el, à leur défaut, le Ministère Public, à prendre inscription en faveur des incapables qu'ils représentent, mais le défaut de sanction dans la pratique de ces prescriplions les rend inopérantes.

Le législateur de 1855, il est vrai, a restreint la dispense d'inscription au point de vue de sa duré, en exigeant la publicité de l’hypothèque des incapables dans l’année qui suit la cessation de la cause d'incapacité : dissolution du mariage ou cessation de la tutelle. D'autre part, la loi du 23 mars 1855, complétée

29 De l'existence d’hypothèques privilégiées inscrites, mais qui, soustraites à la règle commune qui détermine leur rang par l’ordre de date d’inscription, passent avant d’autres hypothèques régulièrement inscrites qui leur sont cependant antérieures. Ce sont celles du vendeur d'immeubles 1 et du co-échangiste sur les immeubles vendus ou partagés, celles des architectes et entrepreneurs sur les immeubles construits par leurs soins. Il faut y joindre le bénéfice de séparation des patrimoines qui empêche les créanciers de l'héritier d’une succession de concourir avec les créanciers propres du de cujus sur les biens de la succession.

30 De l'existence de l’hypothèque judiciaire.

40 De l'existence de privilèges généraux dispensés d’inscription, tout au moins pour ce qui concerne la conservation du droit de préférence (frais de justice, salaire des gens de service, salaire des commis et ouvriers, fourniture de subsistance, indemnité d’accidents industriels, privilège du Trésor pour le recouvrement des impôts, etc.….). On admet, toutefois que ces privilèges doivent être inscrits pour que leurs bénéficiaires puissent exercer le droit de suite contre un acquéreur de bonne foi.

Si nous résumons les vices du régime de 1a publicité personnelle, nous voyons que ce système a l'inconvénient de présenter un tableau des propriétaires et non des propriétés immobilières, de telle sorte que, pour savoir qui est propriétaire, il faut connaître quels ont été tous les propriétaires

par celle du 15 février 1889 soumet à la publicité les subrogations ou renonciations de la femme mariée à son hypothèque légale.

Mais ces réformes partielles n’empêchent pas l’hypothèque de la femme mariée et celle du mineur et de l’interdit de rester, le plus généralement, clandestines du jour de leur naissance au terme fixé pour leur inscription par l’art. 8 de la loi du 23 mars 1855.

1. La conservation du privilège du vendeur d'immeuble est assurée par la seule transcription de la vente, sans que le vendeur soit obligé de faire inscrire spécialement son privilège. Cependant, pour faciliter les recherches sur les registres, la loi prescrit au conservateur de procéder à cette formalité en même temps qu’il transcrit l’acte de vente. On donne à cette inscription le nom « d'inscription d'office »(C, c, art. 210).

Cardon

successifs et que, d'autre part, beaucoup de ceux-ci ne sont pas révélés par la transcription.

Tels qu’ils sont tenus en France, les registres fonciers et hypothécaires ne représentent nullement la situation juridique de la propriété immobilière : le système adopté laisse à l’écart, sans publicité, un grand nombre de transferts de propriétés (transfert à cause de mort) et ne crée qu’une publicité imparfaite pour d’autres (résolutions, annulations de contrat transférant la propriété, etc.….).

Il reconnaît enfin l’existence de trop nombreux droits de privilège admis à bénéficier d’un rang ne correspondant pas à la date à laquelle ils ont été inscrits et qui apportent ainsi un nouveau trouble au système hypothécaire.