LES MODES DE CONSTATATION DES DROITS SUR LA TERRE

L'une des principales conditions de la conservation d’un droit privatif sur la terre est la détermination d’une manière apparente et permanente de l’emplacement sur lequels’exerce ce droit : détermination matérielle, soit par des obstacles naturels, soit artificiels.

Ce procédé est suffisant dans les sociétés primitives et restreintes où tous les individus se connaissent les uns les autres, et lorsque l’on peut recourir avec suffisamment de certitude et de foi au témoignage de la commune renommée. Très tôt, cependant, l’on s’aperçut de la nécessité de délimiter juridiquement l'étendue des droits de l’homme sur la terre : dans un but d'intérêt général, d’abord, puis, dans celui de permettre la constatation des divers droits résultant du démembrement de la propriété ; enfin, dans le but, pour l'Etat, d’asseoir sur une base fixe et certaine la perception des impôts à recouvrer.

Aperçu Historique.

Déjà à l’époque chaldéenne l’état des propriétés avait été dressé sur des tablettes d’argile avec les éléments néces-

saires pour les identifier d’une manière suffisante : nom du maître et des voisins, indication des mouvements du terrain, des fossés, des canaux ; des plans sommaires accompagnaient cette description. Le recensement se faisait à de fréquents intervalles, notamment après chaque conquête.

Plus tard les fonctionnaires de cens romain furent chargés de l'inscription et du contrôle des biens : leurs indications portaient sur l’étendue, la qualité et le revenu du bien-fonds.

Sous la Dynastie des Ommeyades s'établit un système de constatation du droit de propriété consistant dans la rédaction d’un acte privé contenant la relation du témoignage d’un certain nombre de personnes affirmant la véracité du fait à constater : emplacement de la propriété, contenance, limites, etc... Le nombre des témoins nécessaires fut fixé à un chiffre jugé assez considérable pour que l’on puisse admettre l'impossibilité de collusions ou d’ententes pour porter un faux témoignage. Le titre ainsi rédigé était conservé soit par le propriétaire, soit par le possesseur du terrain.

Indépendamment de la précarité des témoignages, l’insuffisance des précisions concernant l’abornement, le danger de perte ou de destruction des titres, les possibilités de falsification par leurs détenteurs, eussent rendu cesystème tout à fait illusoire en mettant le juge, en cas de production de deux titres différents sur un même immeuble, dans l’impossibilité de rendre sa sentence.

L'usage s'établit cependant, peu à peu, de recueillir les témoignages des propriétaires des parcelles voisines, de préférence à ceux présentés par des personnes habitant parfois d'autres villages ; puis les titres furent authentifiés par les chefs des villages ou par des juges et enfin inscrits sur des registres conservés par ceux-ci.

Mais, parallèlement à cette tendance des particuliers à assurer par écrit la réalité de leur droit, le pouvoir souverain, guidé par le souci de recouvrer avec plus de sûreté les taxes dues pour l'occupation du sol concédé par lui, et par le désir de reprendre la possession de celui-ci en cas d’inexécu-

tion des conditions imposées par l’acte de concession (mise en valeur, absence de destruction ou de moins-value donnée au bien fonds) avait cherché depuis longtemps à recenser les immeubles et à garder trace de ce recencement dans les registres officiels. |

Les Arabes, puis les Ottomans, conservèrent ainsi des registres constatant les concessions de terres faites par le gouvernement à des particuliers.

Peu après la conquête, au X°e siècle de l’Hégire, une commission de jurisconsultes fut désignée pour effectuer un inventaire détaillé et un recensement des droits de propriété sur le sol. En 1255 le gouvernement ottoman conféra pouvoir aux fermiers des dîmes, ou « multezims », et aux percepteurs, ou «mouhassibs », de délivrer et d’authentifier les actes reconnaissant aux particuliers un droit d'occupation sur la terre, ces derniers étant plus spécialement chargés de veiller aux intérêts de l’Etat sur les terres amiriés. En 1278 (1858) un iradé impérial conféra compétence exclusive, d’une part aux agents de l’administratior des finances, et, d’autre part, aux gouverneurs des provinces, pour délivrer tous les titres concernant les terres amiriés. Les titres ainsi délivrés, soit aux concessionnaires nouveaux des terres, soit aux occupants antérieurs, qui purent, de cette manière, faire reconnaître leurs droits d’une façon plus certaine, portèrent le nom de « sened tapous ».

Système du Defter Khané.

Enfin deux iradés de 1291 et 1293 instituèrent une administration spéciale : le « Defter Khané » à qui fut attribuée une compétence exclusive pour tout ce qui concerne la délivrance des titres de possession. Les attributions de cet organisme furent même étendues à la délivrance des titres reconnaissant l'existence d’un droit de pleine propriété sur les terres mulks et les biens wakfs : c'était la première fois que les pouvoirs publics consentaient à sanctionner un droit

complet de propriété sur la terre, à des particuliers. La reconnaissance pratique de ce droit avait été effectuée trois siècles auparavant, au Xt siècle de l’Hégire, mais sans que l'Etat ait consenti à consacrer lui-même effectivement la légalité de ce droit absolu sur la terre, enen mentionnant la reconnaissance dans les actes officiels de son administration.

Les textes qui instituèrent le système du « defter khané », et une loi postérieure de 1331 décidèrent que seuls les titres délivrés par la nouvelle administration feraient foi absolue du droit de propriété ou du droit de possession sur la terre. Les tribunaux et les diverses administrations reçurent l’interdiction de connaître des procès ou d'accomplir aucune formalité relative à des immeubles lorsque le droit du propriétaire ou du possesseur ne serait pas appuyé d’un titre délivré par l’administration » « sened tapou ».

Par ailleurs, une loi de 1318 H avait déjà déclaré nulle, non seulement à l’égard des tiers mais, même entre les intéresses, toute aliénation immobilière non constatée par un transfert sur le registre foncier.

Ce serait une erreur de traduire par « cadastre » l’organisation du « defter Khané » établie par le régime ottoman. Le principe de ce système consistait, en effet, dans l'inscription par ordre chronologique de toute opération ayant pour objet un immeuble, sur des registres spéciaux tenus par caza. Les indications mentionnées sur ces registres étaient les suivantes : emplacement, limite et superficie de l’immeuble, nature de la propriété (maison ou terrain), nature du droit du détenteur (bien mulk, amirié, wakf), impôt supporté par la propriété, origine de celle-ci, et raisons du transfert (vente, succession, donation), mention de l'inscription sur un précédent registre, nom des parties à l’acte, montant du transfert et valeur de l'estimation de l'immeuble d’après les matrices des rôles du « virgo », inscriptions hypothécaires, vente à reméré ou séquestre, enfin légalisation de l’acte par les directeurs du cadastre.

En dehors de ces registres des mutations immobilières ladministration du Defter khané tenait encore :

1° Les minutes du recensement des terres (conservées par la direction générale à Constantinople).

2° Des registres spéciaux (malhoulats) pour l'inscription des immeubles tombés en déshérance et des autorisations de mise en valeur des terres mortes.

Les bureaux du Virgo, qui déterminaient l’assiette des impôts pour l'estimation de la valeur des immeubles, tenaient à jour les matrices des rôles en concordance avec les opérations effectuées par les bureaux du Defter Khané. La direction générale de cette administration, située, comme nous l’avons dit, à Constantinople, centralisait et contrôlait par ses inspecteurs les opérations effectuées par les bureaux des vilayets, des sandjaks et des cazas. ,

Les formalités nécessaires pour obtenir l'inscription au Defter Khané différaient selon qu’il s’agissait d’un immeuble ayant ou n'ayant pas déjà fait l’objet d’une inscription.

S'il s’agissait d’un immeuble non encore inscrit, le titulaire devait établir, par tous les écrits et les éléments de preuve dont il disposait, son droit de propriété et sa possession paisible s’il s’agissait d’une terre memlouké; une possession paisible pendant dix années, seulement, s’il s'agissait d’une terre domaniale. La demande de délivrance du titre était alors transmise au Conseil Administratif du caza qui, après enquête et transport sur les lieux, rendait une ordonance accordant ou refusant la délivrance du titre. Cette décision était susceptible d’appel devant le Conseil Administratif du sandjak.

S'il s'agissait d’un immeuble déjà inscrit, la délivrance du titre nouveau se faisait à l’occasion d’une mutation ou d’une transmission par décès. Dans le premier cas les parties ou leurs mandataires devaient présenter au bureau foncier un certificat par lequel le mouktar et le conseil des Anciens du village ou du quartier de la ville attestaient que le vendeur possédait réellement et actuellement l'immeuble ; le prix, les limites et toutes autres indications utiles étaient également

désignés. Les deux parties étant présentes ou représentées par mandataires, devant le bureau foncier ; le vendeur confirmait le contenu du certificat et apposait sa signature sur le registre des mutatations.

Dans le cas d’une transmission héréditaire, la déclaration ou «ilman khabar » présentée par l'héritier, devait établir le droit de propriété ou de possession du de cujus. Le sened tapou, délivré au titulaire, sous la signature et la responsabilité du directeur du bureau foncier, contenait toutes les indications essentielles relatées sur le registre des mutations,

D'après l’art. 1737 du Code civil et l’art. 3 de la loi sur la possession des immeubles, le sened tapou, faisait foi de toutes les indications qu’il contenait et s’imposait au respect des tribunaux jusqu’à ce que le titre ait été annulé par un jugement définitif du Tribunal civil t.

Etant donné l’état de la législation ottomane telle que nous venons de l’exposer on peut se poser la question suivante : quelle était donc la situation, du propriétaire d’un immeuble non inscrit au registre du Defter Khané, tenant son droit d’un titre délivré anciennement dans les conditions que nous avons vues plus haut, soit par des bénéficiaires de fiefs, soit par des gouverneurs de province, des percepteurs de l’impôt, soit en vertu d’un acte dressé devant le tribunal religieux (chérieh) ?

Il est hors de doute que ces titres étaient insuffisants pour établir en justice le droit de propriété ou de possession ; ceci résulte des dispositions de la loi ottomane elle-même. Ils constituaient cependant des éléments suffisants pour justifier la délivrance d’un nouveau titre par l’administration du Defter kané, à condition toutefois que l’ancien titre ait possédé une valeur d'authenticité suffisante, c’est-à-dire à condition qu'il ait été délivré par le fonctionnaire ayant eu qualité pour le faire à l’époque où le propriétaire (ou le possesseur) prétendait faire remonter son droit.

1. M. Nassib Mounayer. Le régime de la terre en Syrie. Thèse, Lyon, 1929 p. 177 et suiv.

ÉTUDE HISTORIQUE DE LA LÉGISLATION FONCIÈRE 93 Inconvénients du système

Tel qu’il était constitué, et surtout appliqué, le régime du Defter Khané n'était pas sans présenter de multiples lacunes. Ce système ne présentait, en effet, aucune garantie, ni d’exactitude, ni de sécurité, ni de constatation efficace du droit de propriété.

1° Aucune garantie d’exactitude.

Le mode de désignation des immeubles sur le titre était tout à fait insuffisant, sans aucune indication précise : la contenance, évaluée en général par les intéressés, était, le plus souvent, inexacte.

29 Aucune garantie de sécurité.

À la base du titre il n’existait qu’un simple certificat du mouktar ou de l’iman témoignant que, de commune renommée, le requérant était en possession paisible. Toutes les usurpations et toutes les fraudes étaient ainsi rendues possibles à l’origine même du titre de propriété. D'autre part si, au début du système de l’enregistrement, il était peut-être encore possible de situer les propriétés sur le terrain, avec l’accord des différentes parties intéressées et des propriétaires limitrophes, les mutations ultérieures, par voie de succession et de partage, non enregistrées, rendirent rapidement impossibles toutes recherches tendant à déterminer les personnes pouvant avoir un droit sur un bien-fonds quelconque ou l’étendue de ce droit.

Enfin la constitution de servitudes, d’hypothèques et de tous droits réels, en général, ne figuraient pas sur les sened tapous, lorsque ces droits étaient consentis après l’établissement du titre original.

30 Absence de constatation du droit de propriété. Seule, en effet, l'exécution d’un cadastre complet peut permettre l'identification des biens-fonds avec l’aide des titres auxquels il se rapporte. L'absence de points de repère fixes sur le terrain et de plans cadastraux, concordant avec ces repères et avec les indications portées sur les titres de propriété, empêchait fréquemment, en effet, de pouvoir identifier le terrain auquel se rapportait un titre donné.

Si l’on ajoute que l'application était rendue encore plus défectueuse, tant par l'insuffisance et l’esprit de lucre des fonctionnaires chargés de ce service, que par les manœuvres frauduleuses de certains propriétaires, on comprend que, pressé par les nécessités économiques et l’opinion publique, le gouvernement ottoman ait envisagé, à la veille de la guerre mondiale, une refonte complète de ce système.

Régime spécial au Territoire Autonome du Mont Liban

Au Liban, grâce à l'indépendance relative dont a toujours bénéficié la Montagne !, les propriétés ont été soustraites à la législation écrite et sont restées régies par la coutume et la tradition. Jusqu'à l’intervention des Principales Puissances, en 1860, les terres au Liban ne faisaient l’opjet d'aucune inscription. Le Protocole signé en 1864, en affranchissant le Liban de l’autorité ottomane avait aussi visé à constituer une propriété paysanne. Le soin d’établir un cadastre fut laissé à l’autorité locale. Le recensement, opéré par des Commissions soumises à l’influence des seigneurs et des notables, fut, comme en Syrie, faussé par des déclarations frauduleuses. Les indications concernant les propriétés furent consignées dans un registre tenu par un fonctionnaire siégeant au cheflieu de chaque caza, qui fut également chargé d'enregistrer les t’ansactions dont ces propriétés feraient ultérieurement l’objet.

Pour arriver à ce but, il fut décidé que tout propriétaire d'immeuble qui voudrait effectuer une opération immobiliaire, serait tenu d’obtenir du Cheik de son village un certificat, revêtu du sceau du mouktar, attestant la réalité de son droit.

Ce certificat devait comporter le nom de l’immeuble, sa si-

1. Les terres du Liban, comme, en Algérie les territoires Kabyles, situés dans des massifs montagneux où la domination arabe n’a pas pu s'implanter, ou comme les oasis du Sahara, éloignées du centre d’action du pouvoir gouvernemental, étaient possédées à titre mulk par leurs propriétaires.

tuation, sa contenance, son numéro au registre cadastral, ses limites, ses tenants et ses aboutissants, sa valeur estimative en drihems kiratts ou hablis, ainsi que le nom du propriétaire. Il devait, en outre, attester que l’immeuble n’était pas hypothéqué, ni mis er gage, ni grevé d'impôts arriérés ; y figurait également la nature de la transaction donnant lieu à inscription (vente, transfert, hypothèque, donation, etc., toutefois il ne mentionnait pas les servitudes actives ou passives qui grevaient l’immeuble, non plus que la nature des droits réels dont il pouvait faire l’objet.

À ce document était annexé le contrat passé entre les parties, qui devait contenir l’indication des noms et qualités de celles-ci, du prix convenu et reproduire les indications du certificat du mouktar.

Il fallait, d’autre part, apporter le témoignage tant du paiement du prix convenu que de la délivrance et de la décharge des droits antérieurs. Un paragraphe spécial était consacré à l'inscription des clauses spéciales, selon la nature de la transaction immobilière accomplie. A ce contrat, devaient comparaître, en personne, avec les parties ou leur fondé de pouvoir, deux témoins légalement capables. Le receveur du Caza percevait les droits afférerts à la transaction et attestait l’exécution du contrat par une mention portée sur l’acte.

Les parties étaient tenues ensuite de se présenter devant le tribunal du caza pour témoigner en présence du président et des membres du tribunal, du contenu de l’acte.

Après vérification sur le registre officiel, le tribunal affirmait la purge de tous droits sur l’immeuble, homologuait la teneur de l’acte et légalisait les signatures par une mention écrite sur la pièce elle-même, qui était ensuite signée par le président et les membres du tribunal. L'acte ainsi homologué était transmis à l’agent de l’enregistrement qui transcrivait littéralement le contenu sur son registre et cotait cette copie du numéro de la page du registre sur lequel la transcription avait été effectuée. L'acte original était alors remis à l’acquéreur et constituait le titre établissant légalement ses droits.

Les inconvénients d’un tel système ne sauraient échapper. La plupart du temps, le Cheik du village n'avait aucune connaissance de la suite donnée à la transaction immobilièré pour laquelle il avait délivré un certificat, transcrit sur ses registres. Nile tribunal, nil’agent de l'enregistrement n'étaient, en effet, tenus de lui donner avis de la suite donnée au projet qui lui avait été soumis ; il se trouvait donc qu’il pouvait avoir conservé l'indication de transactions n'ayant pas eu lieu et qu'il pouvait, au contraire, ne pas avoir conservé trace d’aliénation effectivement consenties. De toutes façons, il était dans l'impossibilité de connaître d’une façon certaine le véritable propriétaire de l’immeuble.

Eu outre, en cas d’aliénation partielle d’un bien fonds, au lieu de départagér d’une manière précise les droits entre les nouveaux propriétaires et les anciens, l’acte indiquait simplement que la transaction s’était effectuée sur une fraction de l’immeuble s’élevant à un nombre donné de hablis, kiratts ou dirhems. Il arrivait souvent, à la faveur de ces errements, que, lorsqu'on additionnait les superficies dont témoignaient les titres existant entre les mains des copropriétaires, l’on constatât que le total était supérieur à celui indiqué par les titres primitifs. En outre, il était possible à des individus de mauvaise foi d'effectuer sur un même immeuble, grâce à un certificat falsifié, plusieurs aliénations successives, à des acquéreurs différents.

Le tribunal ne disposait, en effet, d'aucun inventaire exact de la propriété. Les registres étaient très confus, leurs indications des plus imprécises, par suite de la non concordance de la désignation des immeubles en cas de mutations ou de transferts successifs. Les usurpations étaient des plus faciles et les droits de propriété, par conséquent, des plus précaires, les procès très fréquents. Enfin, un autre grave inconvénient du système résidait dans le fait que les titres primitifs restaient en la possession des anciens propriétaires, ce qui facilitait encore la fraude.

Bref, le système en usage au Liban se présentait comme une

conception des plus mauvaises, basant le droit de propriété sur l’état civil du propriétaire ; de ce fait, il donnait à ce droit, un caractère des plus précaires qui nuisait gravement à la mise en valeur du sol et interdisait formellement de se servir de la terre comme instrument de crédit 1.

C'est à ce régime que fut due, en grande partie, la situation créée par la guerre, au cours de laquelle les populations rurales furent mises dans l’obligation, pour se procurer des moyens d'existence, de vendre dans des conditions désastreuses les immeubles dont elles étaient possesseurs, par suite de l'impossibilité où elles se trouvaient d'offrir aux bailleurs de fonds aucune sûreté réelle sérieuse.

Etat de l’immatriculation en Syrie et au Liban avant et pendant la guerre riondiale.

D'une façon générale, on pouvait, en ce qui concerne l’inscription des propriétés, distinguer en Syrie et av Liban avant la Guerre Mondiale :

1° Des régions où le service de l’immatriculation fenccionnait régulièrement : les villes et la région côtière du Liban, les villes de Syrie.

20 Des régions où une faible partie seulement des immeubles avait été l’objet d'inscription : plaines de la Bekaa et d’Akkar (50 ° des propriétés non enregistrées) ; immeubles ruraux des gouvernements d'Alep, d’Alexandrette, des Alaouittes, le Hauran.

Pendant la guerre, l’action arbitraire des directions locales, privées du contrôle et de la centralisation effectués précédemment par la direction générale de Constantinople, augmenta encore le désordre et la confusion des registres. De nombreuses archives furent détruites et emportées par les fonctionnaires

1. Rapport sur les Etudes foncières effectuées en Syrie et au Liban, 1921, pp. 125 etss.

Cardon

turcs. Après le départ de ceux-ci les services furent assurés provisoirement par des fonctionnaires ne possédant pas la compétence voulue pour l’exécution correcte des fonctions qui leur incombaient. D'autre part, le contrôle des terres domaniales amiriés, possédées avec Tapou, dans les conditions fixées par la législation foncière, avait cessé depuis 1914. Il en est résulté que les déchéances, encourues par suite de la non observation, par les possesseurs d'immeubles, des obligations mises à leur charge par l'autorité disposante, n'ont pas été prononcées.

Cet état de chose a fait naître, dans l'esprit des populations, en particulier des gros propriétaires, la croyance à l’abrogation pure et simple des dispositions du code foncier, sanctionnant l’obligation de mise en valeur des terres amiriés. Cette situation tint autant au manque de direction du Defter-Khané qu'à l’incompétence des fonctionnaires de ce service ; en effet, de nombreuses terres amiriés restaient incultes sans que les propriétaires fussent mis en demeure de les mettre en valeur, et ces derniers se désintéressèrent complètement de celles-ci, convaincus que leurs droits ne seraient pas contestés du fait de l’état anormal dans lequel se trouvait le Defter-Khané.

Les conséquences économiques étaient encore bien plus graves. L’inobservation de cette prescription du Code foncier entraîna une diminution dans la production, par suite, dans la richesse publique, au moment où les nécessités mondiales obligeaient à l'intensification de la production agricole. Or, ces dispositions de la loi ont un but d'intérêt général et économique : Le retour des terres non cultivées régulièrement à l’État, qui peut les aliéner à nouveau, sous la même condition de mise en rapport, constitue, en effet, à la fois une sanction qui atteint le propriétaire négligeant et une menace propre à maintenir, voire même à augmenter, le niveau de la production.

Ges errements entraînèrent même un abandon progressif de la terre, les propriétaires ne s’astreignant plus, pour

conserver leur droit de possession, à faire produire les terrains amiriés que l’État leur avait concédés ou qu’ils avaient acquis ou reçus en héritage, et ne se souciant pas d'engager des capitaux pour se procurer l'outillage agricole nécessaire à la mise en valeur du sol. Ainsi, jusqu’à l’arrivée de la Puissance Mandataire, des terres autrefois cultivées avaient été laissées en friches et se transformaient peu à peu en terres de parcours, au plus grand détriment des intérêts généraux du pays.

On voit toutes les difficultés de la tâche qui attendait le Mandataire. On peut les résumer d’un mot : Mettre l’organisation là où n’était que le désordre. Ceci représente souvent une tâche beaucoup plus délicate qu’organiser de toutes pièces un système complètement nouveau.

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