II. Système des Registres Fonciers ou de la publicité réelle

Les systèmes de publicité réelle comprennent, à leur origine, deux groupes de législations distinctes : celui des législations germaniques et celui des législations anglaises.

A. Système germanique.

Le trait principal de ce système t est l’existence d’un registre foncier grundbuch dans lequel chaque feuillet est attribué, non à un propriétaire, mais à un fonds de terre, ce qui constitue le point de départ de toute publicité réelle. Sur ce registre on inscrit tous les actes qui concernent l'immeuble, de sorte que celui-ci donne à tout moment l’état civil exact de la propriété. L'inscription sur le registre foncier est Cattributive de propriété» et elle ne peut se faire que par l’intervention d’un officier public qui examine les titres produits

1. Ce régime a été institué dans les Etats Prussiens par une loi du 5 mai 1872.

11 a été étendu aux autres Etats par le Code civil et mis en application par une loi du 24 mars 1897, modifiée le 14 juillet 1905.

et qui a toute autorité pour écarter ceux qu’il ne juge pas irréprochables. Ce magistrat se nomme le grundbuchrichter, et ses décisions sont soumises à appel devant la Cour.

Le système allemand ne peut fonctionner que par le maintien continuel d’une concordance parfaite entre le livre foncier et le registre cadastral flurbuch. Tout changement matériel constaté par l’administration du cadastre doit être communiqué au juge qui tient le registre foncier, et, inversement, toute modification juridique résultant des mutations enregistrées sur le livre foncier doit être transmise à l’administration du cadastre !.

En ce qui concerne le droit hypothécaire, le droit germanique repose sur une conception totalement différente de celle du Code civil français.

L’hypothèque allemande se dédouble en hypothèque ordinaire et en hypothèque de sûreté. La première donne lieu habituellement à la délivrance d’une lettre ou cédule hypothécaire, hypothekenbrief, sans laquelle le droit de la briefhypethek ne peut pas être exercé; mais la délivrance de la cédule hypothécaire peut être exclue par une convention spéciale, auquel cas on a une buch-hypothek. L'hypothèque de sûreté, sicherung-hypothek, ne donne jamais lieu à la délivrance d’une cédule et dépend au contraire de la créance d’une manière absolue.

Une particularité notable du droit allemand est l’existence, à côté de l’hypothèque, d’un autre droit analogue, la dette foncière grundschuld.

Un créancier hypothécaire, en Allemagne comme en France, a deux droits :

19 Sa créance personnelle, grevant tout le patrimoine du débiteur, qui est transmissible, au point de vue passif, uniquement aux successeurs nniversel du débiteur.

20 Son hypothèque, qui lui donne une action réelle lui permettant de «suivre» l’immeuble entre toutes mains.