II. Purge des oppositions et dévolution de la propriété

La documentation ainsi réunie est ensuite transmise à la Commission de Délimitation, à qui il appartient de procéder à la purge des oppositions et à la dévolution des propriétés. S'il n’y a pas d’oppositions et si les droits des prétendants propriétaires sont dûment établis, la Commission homologue purement et simplement, après audition des parties, le procès-verbal établi par le géomètre de la Régie du Cadastre, de manière à ce qu'un titre puisse être délivré aussi rapidement que possible au propriétaire.

S'il y a des contestations sur la propriété même, sur les limites de 1 immeuble ou sur un droit grevant celui-ci, la Commission, qui comprend nécessairement un juge, rend une décision. La procédure est relativement rapide, et les plus longs procès, ayant fait l'objet des plus nombreux renvois, demandés d’ailleurs par les avocats des parties, n’ont jamais dépassé de sept à dix mois ?.

de Rapport à la Société des Nations sur la situation de la Syrie et du Liban,

Année 1927, p. 131.

2. Rapport à la Société des Nations sur la situation de la Syrie et du Liban,

Année 1927., p, 132. .

Il a cependant été reconnu utile d'apporter quelques modifications à cette procédure en ce qui concerne l’homologation des procès-verbaux de délimitation relatifs à des biens n'ayant donné lieu à aucune contestation. Ces simplifications ont été apportées par les arrétés 512 du 15 septembre 1926, et 952 du 8 avril 1927, qui ont décidé que, si aucune opposition ne s'était produite, tant au cours des opérations de délimitation provisoire que dans un délai de trente jours suivant la date de clôture, dans la circonscription foncière, des dites opérations, les indications des procès-verbaux seraient réputées exactes et serviraient de base à l'inscription au registre foncier sans que la Commission de Délimitation et de Recensement ait à procéder à l'examen et à la confirmation des opérations de délimitation.

D'autre part, dans les régions où la propriété est plus morcelée, où les droits de chacun sont, en général, mieux connus, et où, de plus, la terre appartient presque toujours à celui qui l’habite, l'établissement méthodique du cadastre a été, pour activer les opérations qui ne souffraient pas de difficulté dans ces pays, remplacé par un simple croquis général de délimitat'on, complété, éventuellement, par un arpentage superficiaire de chaque immeuble.

Il est à remarquer que le travail des Commission de recensement et de délimitation à abouti, dans la plupart des cas, à l'attribution de la terre à l'occupant, en faveur de qui jouait la prescription légale ?.

Enfin ie droit des opposants éventuels a été sauvegardé

1. La seule application de la prescription ottomane relative aux droits réels découle de l’art. 78 du Code foncier et de l’art. 8 de la circulaire du 7 chaoual 1276 H... 11 résulte de ces dispositions que le possesseur qui invoque à l'appui d’un juste titre présumé une possession paisible de dix ans, est, malgré l'absence d’un «sened tapou », maintenu dans son droit et reçoit un titre nouveau. 11 n’est pas tenu de prouver le juste titre, mais simplement la possession paisible et prolongée. Par contre, s’il reconnaît spontanément l’absence d’un juste titre à l’origine de sa possession, il doit être dépouillé de la terre. C’est une sorte d’usucapion basée sur le juste titre présumé. Elle trouve sa justification dans le désir du législateur de 1276 de consolider les droits des personnes de terres

domaniales après la suppression de la féodalité ottomane, et à diminuer le plus possible l’étendue des terres mortes ou vacantes (Nassib Mounayer op.cit. p.152)

après la clôture des opérations de recensement et de détimitation en permettant d'introduire toute action devant les tribunaux ordinaires dans un délai de deux ans à compter de 1a date de l’immatriculation de l’immeubie, Nous verrons que des modifications ont dù:être apportées à cette disposition pour permettre de réaliser, dès l'achèvement des travaux du cadastre, des opérations de Crédit Foncier 1.

Dans un but de développement économique, toutes facilités ont été données aux propriétaires de réunir et de délimiter, en un seul lot, les parcelles continues, de même nature juridique, appartenant à un même propriétaire ou à plusieurs propriétaires indivis.

Arrêtés 188 et 189

Institution du Registre Foncier

Nous avons vu précédemment que le livre foncier est un registre qui groupe, dans un feuillet, tous les documents juridiques concernant un immeuble. Ce registre, tenu par circonscription administrative, comprend trois séries de renseignements :

19 Ceux ayant trait à la désignation de l'immeuble (situation, superficie, attenants, nature des cultures ou des constructions).

20 Charges et servitudes grevant l’immeuble. Restrictions du droit de disposer de son propriétaire.

30 Droits réels et privilèges accordant à des créanciers upe garantie sur l’immeuble.

Un plan de l'immeuble est en outre annexé au feuillet.

Comme on l’a répété fréquemment depuis l'institution de l’Act Torrens, le livre foncier constitue en quelque sorte « l’état civil d’un immeuble », puisqu'il permet de connaître rapidement ses origines, son histoire et enfin, par la mise à

tInfra titre V:

jour très rigoureuse de toute modification apportée aux renseignements figurant à l’origine sur le feuillet, d’être renseigné à tout moment sur sa situation Juridique exacte.

Le registre foncier est constitué, dans chaque circonscription foncière’, par la transcription de l’état descriptif des propriétés tel qu’il résulte des procès-verbaux définitifs de délimitation et de recensement, sur la base, soit du plan cadastral complet, soit du plan photographique et du croquis d’arpentage dans les régions où ce precédé, plus rapide, a été employé.

Sont en outre obligatoirement inscrits au registre foncier :

1° Tous les droits réels ?.

20 Les restrictions au droit de disposer et les saisies immcbilières.

30 Toutes actions réelles ayant l'immeuble en question pour objet.

40 Tous actes postérieurs constituant des droits sujets

. à inscription au registre foncier ou ayant pour objet de transmettre, modifier ou éteindre ceux-ci.

Enfin la loi prévoit l'inscription facultative de tous les baux consentis sur l’immeuble et des quittances ou cessions d’une somme équivalente à plus d’une année de loyers ou de fermages échus.

L'article 25 de l'arrêté 188 prévoit la possibilité de « prénotation » au registre foncier, d’un droit sur un immeuble, pour assurer la conservation provisoire de celui-ci : « quiconque prétend à un droit sur un immeuble inscrit au registre foncier peut requérir une prénotation pour la conservation provisoire de ce droit. Il en est de même pour celui dont 1a réquisition d'inscription a été rejetée aux fins de compléter les justifications voulues. Hors les cas où 1a prénotation est

1. Chaque ville ou village constitue, dans ses limites, une circonscription foncière et fait l’objet d’un registre foncier.

2. Notamment : le droit de propriété, le tessarouf, le wakf, la superficie, l’usufruit, l’antichrès», le beia el wafa, le beia el istighlal, les privilèges et hypothèques, les servitudes, le droit de préférence sur les terres mortes, le machadmasca, l’iradjeratein, et l’idjera-tawilé. (arrêté 188, art. 2).

requise, soit du consentement des intéressés, soit en vertu d’un titre, la requisition d’une prénotatien doit être appuyée d’une ordonnance rendue par le Président du Tribunal de Première Instance du ressort de l’immeuble. La. date de 1a prénotation fixe le rang de l'inscription ultérieure du droit ».

-« Lorsque 1a prénotation a été requise en vertu d’un titre, son effet cesse à l’expiration d’un delai de dix jours ; si la prénotation a été inscrite par suite d’un accord des intéressés, son effet cesse à l'expiration du delai fixé ; si elle a été enfin requise en vertu d’une autorisation du Président du Tribunal de Première Instance, son effet cesse à l'expiration du délai d’un mois, si une demande en justice n’a pas été formée et mentionnée au registre foncier dans ce délai. Dans tous les cas la prénotation cesse ses effets si l'inscription définitive n’a pas été opérée dans les six mois qui suivent l'inscription ».

La copie certifiée exacte du feuillet relatif à un immeuble t constitue, entre les mains du propriétaire, le titre de propriété. Les droits de celui qui a été inscrit comme propriétaire ne peuvent plus être contestés s’il s’est écoulé deux ans à dater du jour de l’immatriculation de l’immeuble, sans qu'aucune opposition portant sur la propriété ait été faite et mentionnée au registre foncier, ou si les oppositions faites ont été écartées.

Enfin la prescription ne peut être opposée aux droits inscrits au registre foncier.

L'inscription au livre de propriété est la condition exigée par la loi pour qu'un titulaire puisse se prévaloir de tous droits réels, actions, contrats, ou jugements sur l'immeuble, opposables aux tiers. En outre, tous les actes volentaires et les conventions ayant pour objet de constituer, transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un drcit réel ne produisent d’effet, même entre les parties, qu'à dater de l'inscription, sans préjudice toutefois des droits et actions réciproques des parties pour l’inexécution de leurs conventions (art ail)

1/56 propriétaire, à l'exclusion de tout autre, a droit à une copie exacte et complète du.feuillet relatif: à son immeuble. + ;,:

Lorsqu'un immeuble inscrit est divisé par suite d’un partage ou autrement, il est procédé au partage de chacun des lots, et cette opération est rapportée au plan topographique ou cadastral sur le croquis d’arpentage. Il est établi un feuillet distinct pour chacune des divisions de l’immeuble.

La publicité des inscriptions figurant sur les registres fonciers est assurée par la possibilité, appartenant à tout intéressé, d’obtenir du conservateur du bureau foncier l’un des documents suivants :

1° Certificat constatant la concordance d’un feuillet foncier et la copie dudit feuillet constituant le titre de propriété.

20 Copie d’un feuillet foncier et des mentions consignées sur celui-ci ou de celles des mentions désignées dans la réquisition de l'intéressé.

30 Certificat de non inscription.

40 Copie authentique, faisant foi en justice, de tout acte ou autre document déposé au dossier d’un immeuble immatriculé.

5° Copie ou extrait du plan, intéressant les propriétés inscrites au livre foncier, déposé dans les archives foncières.

En cas de perte ou de destruction d’une copie du feuillet réel ou d’un certificat d'inscription, le titulaire, assisté des personnes pouvant avoir Connaissance des circonstances de la perte ou de la destruction de la copie originaire, doit se présenter en personne au conservateur chef du bureau foncier et faire en sa présence une déclaration, reçue sous forme de procès-verbal, contenant tous lesr enseignements qui peuvent être fournis à l’appui de sa qualité et relativement aux charges et hypothèques grevant l’immeuble. Le procès-verbal est clos par les signatures des comparants et du conservateur chef du bureau foncier.

Il est publié au Journal Officiel et dans trois journaux de la région.

Si aucune opposition ne s’est produite dans un délai de 15 jours, le conservateur peut, si la déclaration lui paraît

sincère, délivrer au déclarant une copie du feuillet ou un certificat d'inscription provisoire, qui est la reproduction exacte du titre foncier et qui énonce les circonstances dans lesquelles il a été délivré.

Le conservateur fait mention, au registre des titres de propriété, de la délivrance d’une copie du feuillet réel ou d’un certificat d'inscription provisoire.

La copie ou le certificat provisoires ainsi délivrés ont la même valeur et servent au même objet que la copie ou le certificat originaire.

Au cas d'opposition à la délivrance du duplicata ou si le conservateur estime qu'il n’a pas à donner suite à la demande qui lui est adressée, le requérant peut se pourvoir devant le Tribunal de Première Instance, qui &tatue dans les formes prescrites par le Code de procédure civile.

Outre le livre de propriété dont nous venons de parler, la conservation de la propriété foncière tient également les livres suivants :

19 Un registre-journal, tenus en double exemplaire, mentionnant par ordre chronologique les indications reçues par le conservateur et arrêté en fin de journée. Ce document a pour but de prouver d’une manière irréfutable l’ordre de réception des inscriptions qui seront portées ultérieurement sur le registre foncier. On sait que c’est, en effet, l’ordre des inscriptions qui règle, vis-à-vis des tiers, l’exercice du droit de préférence des divers créanciers de même ordre sur un immeuble.

20 Un registre d'ordre des formalités sub£équentes à pimmatriculation des immeubles (morcellement, fusion, etc...)

30 Une table alphabétique par circonscription des propriétaires ou titulaires de droits réels et de baux inscrits.

40 Une table alphabétique, par circonscription, des immeubles immatriculés.

Arrêté 2576

Le régime créé par les arrêtés précités laissait toutefois

subsister, sous les formes antérieures,le système de publicité auquel restaient assujettis les droits réels immobiliers sur les immeubles non immatriculés, dans les régions où les opérations du cadastre n’avaient pas encore eu lieu. Dans ces régions, les tiers acquéreurs demeuraient sous le risque d’éviction résultant de la rétroactivité de décisions d'annulation, pouvant survenir ultérieurement, lors de la procédure de recensement et de délimitation. Par voie de conséquence, les propriétaires urbains et ruraux demeuraient dans l’impossibilité de trouver, par le crédit foncier à long terme, les fonds qui pouvaient leur être utiles pour la gestion de leurs immeubles ou la mise en valeur de leurs terres. Un arrêté du 24 mai 1929 fut promulgué dans le but de remédier à ces inconvénients. Cet arrêté créa au siège de chaque caza ou district, «un registre foncier spécial, destiné à l’immatriculation des immeubles situés dans les circonscriptions du ressort où la procédure du registre foncier n'était pas encore en vigueur ».

A la différence du régime de l’arrêté 188, qui créait un système de l’immatriculation obligatoire, l’immatriculation résultant de l’arrêté qui nous occupe est facultative. I] est intéressant de remarquer que cette inscription peut être demandée, non seulement par le propriétaire ou le copropriétaire indivis ct Jes représentants des personnes incapables, mais encore par tout détenteur d'un droit réel sur l'immeuble.

Les opérations de bornage et la procédure d'immatriculation et d'opposition se font d’une manière analogue à celle prévue par l'arrêté 188. :. |

Le registre foncier est tenu par l'agent local des services fonciers de 1a même manière que le registre tenu en vertu des dispositions des arrêtés 188 et 189.

Il était prévu que, lors de l'application ultérieure, dans la circonscription de l’immeuble ainsi immatriculé, du régime

de l'inscription obligatoire, les indications figurant au registre foncier spécial seraient purement et simplement reproduites dans le procès-verbal de délimitation et de recensement, de même que les oppositions qui auraient été reçues au cours des opérations précédentes.

Arrêté 3339

Le Contrôle Général des Services Fonciers avait entrepris, en 1929, par les soins d’un Comité inter-Etat, l’étude d’un projet de Code de la propriété et des droits réels immobiliers.

La réforme du régime foncier réalisée par les arrêtés du 15 mars 1926, et, notamment, l'institution du registre foncier, nécessitait une adaptation de la législation civile existante aux principes nécessaires au bon fonctionnement de l’immatriculation : publicité absolue des droits réels immobiliers, force probante et pérennité des inscriptions.

Rappelons, en effet, qu’en dehors des dispositions contenues dans les arrêtés précités et qui ne concernaient que la procédure de délimitation et d'inscription au registre foncier, toute la matière immobilière restait soumise à un régime extrêmement complexe et disparate.

Le droit musulman, qui gouvernait la propriété et les droits réels n’était qu’en partie codifié. Ses dispositions remontaient à la loi religieuse ou Chéria, à la jurisprudence musulmane ou Fikyl, à la doctrine professée par les jurisconsultes arabes. Le Code civil Medjellé n’embrassait pas tout le droit immobilier et n’était, à proprement parler, que le code des obligations civiles et commerciales. Le Code foncier Kanoun Arazi, fixant le statut et la condition juridique des terres, était un instrument suranné, auquel, d’ailleurs, la doctrine et la coutume avaient apporté des modifications importantes. Les six décrets-lois de 1912, les iradés et règlements édictés en la matière, créaient une confusion qui rendait très difficile aux tribunaux de fixer leur jurisprudence et aux personnes privées de connaître la nature et l’étendue de leurs droits.

Cardon 19

C'est pour ces différentes raisons qu’au mois de mai 1929, à la demande des Etats, le Haut-Commissaire décida la réunion d’une commission comprenant les représentants de chacun des Etats et Gouvernements, les services compétents du Haut-Commissariat et des jurisconsultes, afin de codifier les dispositions du droit immobilier local, en les adaptant, en même temps, à la réforme administrative.

Les travaux de la Commission ont abouti à la rédaction d’un texte que le Haut-Commissaire a promulgué par l'arrêté 3339 du 12 novembre 1930, qui réglemente la propriété foncière et les droits réels immobiliers. Ce texte abroge généralement les lois antérieures et constitue un instrument juridique moderne, s'inspirant pourtant du droit ancien dans la mesure où celui-ci est susceptible de s’adapter aux nécessités du registre foncier, aux besoins du crédit et au souci d'améliorer l’exploitation des biens-fonds.

L'arrêté 3339 n’est donc pas, à proprement parler,comme le Medijellé, une codification du droit musulman. Dans sa forme générale il se rapproche des textes qui forment le droit foncier des pays de l’Afrique du Nord : Tunisie, Algérie, Maroc. Il emprunte au Code civil Suisse un certain nombre de dispositions et, comme lui, crée en quelque sorte, le droit du registre foncier, en faisant des inscriptions de ce registre le point de départ de l'existence des droits réels immobiliers.

I contient, d'au re part, certaines dispositions que l’on s’est trouvé obligé, en raison des lacunes de la 1égislation antérieure, d'introduire dans le corps de l’arrêté, bien que, normalement, elles eussent dû prendre place au nombre des lois de procédure. Telles sont notamment les dispositions concernant la procédure d'exécution, en matière de réalisation du gage à l'échéance ou celles relatives à l'inscription de la promesse de vente.

Dans le même ordre d'idées l'arrêté précité innove dans certaines matières du droit civil ressortissant du statut personnel, spécialement en matière de succession immobilière ab intestat ou testamentaire, où l'étranger se voit accorder le bénéfice

de sa loi nationale sous réserve, toutefois, de l'application du principe de réciprocité. Quoi qu'il en soit, ce texte conserve un caractère spécifiquement local en ce qu’il maintient, en les précisant, les principes du droit relatifs à la distinction et la condition juridique âes immeubles, ainsi que les droits dont ils peuvent faire l’objet. De même, il réglemente des droits tels que le wakouf et les divers contrats de démembrement qui l’affectent, régis, jusqu'à la promulgation de l’arrêté, par les dispositions de la loi canonique musulmane, à savoir :

L'arrêté 3339 est divisé en neuf titres : Titre I : des immeubles ; Titre II, des droits réels immobiliers ; Titre III, des servitudes ; Titre 1V, des droits de gage; Titre V, des privilèges et hypothèques ; Titre VI, des institutions spéciales au droit musulman : le wakf, l’idjaratein et l’idjara tawilé ; Titre VII, de l’acquisition, de la transmission et de l’extinction des droits réels ; Titre VIII, de la promesse Ge vente et de l’option ; Titre IX, acquisition du droit à l’inscription au registre-foncier.

Il nous paraît suffisant d'indiquer, pour les dispositions adoptées par le nouvel arrêté, les seules modifications apportées à la législation antérieure.

Nous examinerons successivement

1° La classification des immeubles.

20 Les droits dont ils peuvent faire l’objet.

30 L’acquisition, la transmission et l’extinction des droits réels.

40 L'’acquisition du droit à l’inscription au registre foncier.