I.. Classification des immeubles

La loi ottomane ne donnait de définition que des immeubles par nature, mais les textes légaux et la pratique coutumière considéraient également comme tels les immeubles par destination et les immeubles incorporels. Ces dispositions ont été précisées par l'arrêté 3339.

Le droit ottoman comprenait sept catégories de terres, divisées elles-mêmes en plusieurs sous-catégories

10 La terre mulk, susceptible de faire l’objet d’un droit de pleine propriété, se subdivisant en mulk de pleine propriété (située à l’intérieur des villes et villages) Mulk uchrié (assujettie à la dîme) Mulk karadjé (assujettie au payement d’un tribut).

20 La terre wakouf, faisant l’objet d’une vocation au profit d’une œuvre pie.

30 La terre Amirié se divisant en six catégories répondant à la destination de la terre ou à la nature du droit dont elle faisait l’objet.

40 Les terres Métroukés Mehmiés (du domaine public) destinées à l’usage du public.

5° Les terres Murefekés (collectives) destinées à l’usage d’une collectivité.

60 Les terres mortes (non appropriées de mémoire d'homme) dont chacun pouvait acquérir la propriété en vivifiant la terre.

7° La terre Mubah (hors du commerce) ne pouvant faire l’objet d’aucun droit.

Les terres ainsi définies par la loi ottomane se rangeaient en deux grandes divisions : les terres régies par la loi religieuse et celles soumises aux dispositions de la loi civile.

La première catégorie comprenait les immeubles mulks et les terres wakoufs. L'arrêté 3339 respecta cette distinction et les principes religieux musulmans. en décrétant que ces deux catégories de terres demeureraient régies par la loi canonique musulmane.

Il y a lieu de noter à ce sujet que la législation antérieurement applicable à ces terres était muette en ce qui concerne la nature juridique des droits réels immobiliers : elle réglementait simplement l’exercice du droit de propriété ou de. possession.

À ces 7 catégories de terres l’arrêté 3339 a substitué une

classification en 5 catégories, répondant à la destination des immeubles et permettant de placer au nombre des droits réels le droit principal dont ils peuvent faire l’objet.

Désormais, donc, les terres, au Liban et en Syrie sont classées de la façon suivante :

1 Les immeubles « mulks », pouvant faire l’objet d’un droit de pleine propriété et qui sont ceux situés à l’intérieur du périmètre des agglomérations bâties, tel qu’il est déterminé administrativement (les immeubles situés sur le territoire de l’ex-Gouvernement Autonome du Mont-Liban demeurent toutefois régis par les us et coutumes locaux).

20 Les immeubles « amiriés » dont le domaine éminent ou «rabaka » appartient à l'Etat et qui peuvent faiie l’objet d’un droit de jouissance ou « tessarouf » au profit de particuliers.

30 Les immeubles métroukès murefekés qui sont ceux qui « appartenant à l'Etat, font l’objet, en faveur d’une collectivité, d’un droit d’usage dont les caractères et l’étendue sont précisés par les usages locaux ou les règlements administratifs ».

40 Les immeubles métroukés mehmiés qui sont ceux qui « appartenant à l'Etat ou aux municipalités, font partie du domaine public ».

50 Les immeubles libres : khalya mubah ou terres mortes sont «les terres amiriés qui, appartenant à l'Etat, n'ont pas été reconnues et délimitées et sur lesquelles le premier occupant acquiert, avec l’autorisation de l’Etat, un droit de préférence dans les conditions fixées par les règlements du domaine ».

Il faut noter que deux catégories de terres régies par la coutume et par la tradition, et qui étaient restées en dehors de la classification de la loi ottomane, sont supprimées :

1° Les biens de mainmorte, incorporés dans la cinquième catégorie.

20 Les terres collectives de parcours qui, selon le cas, rentrent dans l’une ou l’autre des catégories précédentes.

IT. Droits dont peuvent faire l’objet les immeubles

Les droits dont peuvent faire |” objet les immeubles sont : 1° La propriété.

20 La possession ou tessarouf.

30 Le droit de superficie.

40 L’usufruit.

5Le'droit-détprélérence:

6° Les servitudes foncières.

79 Les droits de gage et l’antichèse.

8° Les privilèges et INPOLS SC 90 Le wakf.

10° L’idjeratein.

11° L’idjara tawilé.

12° L'option résultant de la promesse de vente.

Nou; étudierons la législation relative à l'exercice de chacun de cés droits

10 La prop'iété. GC? droit, qui ne peut s'exercer que sur les immeubles mulks, donne à son titulaire, conformément à {a législation antérieure, des attributs identiques à ceux du droit français.

20 Le «tessarouf » est toujours le droit que possède le tenancier d’une terre domaniale (amirié). Ce droit constitue pratiquement un v'ritable droit de propriélé qui reste toutefois soumis à deux ordres de restrictions :

a) Une restriction au droit de disposer, qui résulte de l’interdiction DOUÉ le titulaire d’un «tessarouf » de constituer celui-ci « Wakf

b) Une déchéance de l'exercice même du droit : letessar ouf s'éteint par l'absence de mise en culture ou par le non usage pendant cinq ans. La législation ottomane prévoyait un délai de trois ans seulement.

Entre l'alternative qui se présentait pour le législateur d’unifier le droit de propriété en Syrie,en déclarant toutes les terres mulk, ou de conserver la dualité du régime des terres, mulks et amiriés, c'est cette deuxième solution qüia prévalu.

L ŒUVRE DU HAUT-COMMISSARIAT FRANÇAIS lo

Elle nous semble, effectivement, la meilleure au point de vue économique. En effet, l'impossibilité, résultant de la législation antérieure, de disposer par testament des immeubles amiriés, ayant été supprimée par l’arrêté 3339, les deux seules restrictions du droit de propriété qui demeurent sur les terres amiriés, telles que nous venons de les énumérer, ont essentiellement un but d’ordre économique : empêcher l’immobilisation des terres et obliger leur mise en culture.

L’indivision a été réglementée par l’arrêté 3339 de la même façon qu’en droit français par le droit pour tout co-indivisaire d’exiger le partage et par la limitation à cinq années de la durée des contrats d’indivision.

30 Le droit de superficie. La constitution de tout nouveau droit de superficie,qui est défini par l'arrêté «le droit qu’exerce le propriétaire de bâtiments, ouvrages ou plantations reposant sur un fond appartenant à autrui » est interdit pour l'avenir.

40 L’usufruit est réglementé de la même manière qu’en droit français, il a été défini : « un droit réel d’usage et de jouissance sur une chose appartenant à autrui, droit qui s’éteint nécessairement à la mort de l’usufruitier et peut porter sur la propriété, sur le tessarouf, sur la superficie, sur l’idjaratein et sur l’idjara tawilé. »

50 Le droit de préférence sur les terres libres : chefa sur les terres mulks, rudjha sur les terres amiriés.

Le droit de préemption ou de préférence chefa consiste dans le droit reconnu soit au copropriétaire d’un fonds mulk dont une part indivise est vendue à un tiers, soit à tout copropriétaire d’un droit réel établi sur un fonds mulk, soit à tout propriétaire d’un fond mulk contigu à un autre fonds vendu à un tiers, d'acquérir la propriété de la chose vendue, en la reprenant entre lés mains de l’acheteur, contre remboursement du prix de vente et des sommes déboursées en supplément par celui-ci pour l'achat de ce fonds.

Le droit de préférence rudjha est analogue au droit de chefa; mais ne s’exerce que sur les terres amiriés. J1 est accordé

au copropriétaire de la terre, d’un droit réel ou d’une servitude sur le fonds transféré, aux habitants du village où le fonds est situé et aux propriétai.es de plantations ou de constructions mulks existant sur un terrain amirié lorsque le fonds est vendu à un tiers.

60 Les servitudes foncières. La loi distingue les servitudes naturelles (écoulement des eaux), les servitudes légales d’intérêt public (accès des cours d’eau, entretien des ouvrages publics), les servitudes légales d'intérêt privé (vue, mitoyenneté), et les servitudes établies par le fait de l’homme (droit de passage sur un fonds voisin).

L'arrêté a réglementé d’une manière précise la captation, l'usage et l'écoulement des eaux, le drainage et l’assèchement des terres ; enfin, un phénomène économique récent, qui est la propriété par plusieurs personnes des différents étages d'un même immeuble, a donné lieu à une réglementation spéciale qui prévoit les modes de répartition des charges incombant aux différents propriétaires.

Toutes les servitudes doivent faire l’objet d’une inscription au registre foncier, sauf deux : les servitudes dérivant de la situation naturelle des lieux, et celles découlant des obligations imposées par la loi.

Le mode unique d'extinction est la radiation du livre foncier ; elle s’obtient par l’effet des conventions, judiciairement ou par l'effet de la prescription. Le juge peut toutefois ordonner la radiation dans les cas d’inutilité ou d’inapplicabilité.

70° Les droits de gage et l’antichrèse.

a) le beia bei wafa où nantissement par transfert de propriété est la vente d’un immeuble sous la condition qu’à toute époque ou à l'expiration du délai stipulé le vendeur pourra reprendre la chose vendue contre restitution du prix et l’acquéreur exiger le remboursement du prix en restituant la chose vendue.

b) le beia bei istighlal est le même contrat que le précédent avec la stipulation supplémentaire que le, vendeur continuera à occuper l’immeuble à titre de locataire.

Le nantissement par transfert de propriété peut être consenti sur tout immeuble mulk ou amirié.

La faculté de réméré, qui est restreinte, en droit français, à cinq années ne fait l’objet d'aucune limitation.

Enfin la loi a donné au vendeur des garanties supérieures à celles de l’art. 1673 du Code civil français. En France, en effet, le venderr, rentrant dans son héritage, le reprend exempt de toutes charges et hypothèques dont l’acquéreur l'aurait grevé ; par ailleurs il est obligé de respecter les baux consentis par celui-ci. Au contraire, l’arrêté 3339 stipule que, ni l’acquéreur pile vendeur, ne peuvent pendant la durée du contrat ni louer l’immeuble, ni le céder ou le grever de droits réels sans le consentement express de leur co-contractant. Notons qu’au décès de l’acquéreur et du vendeur, leurs droits réciproques, et notamment, le droit de résolution, passent à leurs héritiers

c) L’antichrèse ou ghan, est un contrat par lequel le débiteur met un immeuble en la possession de son créancier ou d’un tiers convenu entre les parties, et qui confère au créancier le droit de retenir l’immeuble jusqu’au remboursement de sa créance et, à défaut, de poursuivre l’expropriation de son débiteur par les voies légales.

L’antichrèse ne confère pas, comme les contrats précédents, un droit de propriété au créancier et peut donc être consentie sur les immeubles inaliénables. Elle ne préjudicie pas aux droits réels régulièrement acquis et conservés sur l'immeuble, avant qu’elle ait été inscrite au registre foncier. Son extinction ne produit d'effet juridique qu'après sa radiation de ce même registre. Le débiteur ou le créancier ne peuvent, sans leur consentement réciproque, disposer de l’immeuble donné en antichrèse : tout acte d’aliénation effectué contrairement à cette règle serait nul de plein droit.

80 Les privilèges et hypothèques. Nous n'’envisagerons ici que les premiers, les hypothèques faisant l’objet du titre

suivant.

Le privilège est un droit réel qui confère à son titulaire, en

qualité de la créance qu’il possède, le bénéfice d’être préféré aux autres créanciers, mêmes hypothécaires.

Les seules créances privilègiées ! dispensées d”’ Rae sont :

a) La créance de l'Etat relative aux droits et taxes de

mutation, bornage, recensement, délimitation et d’arpentage prévues par l’arrêté 1862.

b) Les frais de justice exposés pour la réalisation de l’immeuble et la distribution du prix.

c) Les droits et taxes de mutation et les amendes qui frappent les fausses déclarations portant sur le prix de vente.

90 Le wakf, -100 L’idjaratein ;

110 L’idjara tawilé.

Nous étudierons les dispositions relatives à ces différents droits dans le chapitre réservé aux biens constitués wakouf.

12° L'option résultant de la promesse de vente.

La promesse de vente est une convention par laquelle une personne s’engage à vendre une chose à une autre personne dès que celle-ci déclarera qu’elle lève l’option qui de a été ainsi Consentie.

La promesse de vente ne fait l’objet que de deux dispositions insuffisantes du Code civil français, qui exige simplement l’accord des contractants sur la chose faisant l’objet de l’op-

1. En droit français les principaux privilèges reconnus par la législation sont les suivants : Se

A. Privilèges généraux : 1° frais de justice; 2° frais funéraires ; 3° frais de dernière maladie ; 4° frais de nourrice ; 5° salaire des gens de service ; 6° salaire des commis et ouvriers ; 7° fournitures de subsistance ; 8° indemnités d’accidents industriels.

B. Privilèges spéciaux sur les meubles :

20 créance du bailleur; 3° privilège des fonctionnaires et officiers ministériels pour frais de charge ; 40 Privilège des ouvriers et fournisseurs sur les sommes dues aux entrepreneurs de travaux publics.

C. Privilèges immobiliers : 1° Privilège du vendeur d'immeuble 2° du copartageant ; 3° des architectes et entrepreneurs.

2. Ces opérations donnent lieu à la perception d’un droit unique égal à 10 4 du revenu brut annuel de l’immeuble. Il est fait masse de ces droits et taxes, et

s’il y a lieu du montant du beial missel. Le total est payable en dix annuités, perçues chaque année, en sus de l’impôt foncier.

1° Privilège du créancier gagiste ;

tion et sur le prix! L'arrêt 3339 y a ajouté? : la limitation du délai pendant lequel le. bénéficiaire peut lever l’option, lequel délai ne peut pas dépasser quinze ans. La sanction de cette limitation est la suivante : Au cas où les parties auraient convenu d’un délai supérieur, la promesse serait valable mais n'aurait d'effet que pendant cette durée.

La promesse de vente est susceptibie de comporter la clause à ordre, mais dans ce cas, l’endossement, pour être valable, doit comporter la date écrite en toutes lettres, la signature du cédant et la légalisation de celle-ci par un notaire. L’acte constitutif et les endossements successifs ne sont opposables aux tiers de bonne foi qu’à partir de la prénotation faite au registre foncier et mentionnant le prix de vente, le nom et l’adresse du bénéficiaire et la mention de clause à ordre, s’il y a lieu. -

La promesse de vendre un immeuble empêche le promettant d’aliéner celui-ci ou de constituer sur lui un droit réel autre que l’hypothèque pendant le délai imparti au bénéficiaire pour lever l’option. L'hypothèque, qui aurait été ainsi constituée, ne-pourrait pas, en tout cas, faire obstacle au droit du bénéficiaire de la promesse, et, au cas où ce dernier lèverait l’option, 1l y aurait, en faveur dés créanciers hypothécaires, subrogation réelle du prix de vente de l’immeuble hypothéqué.