Code civil, art. 1589 et

Cette brièveté des textes s'explique du fait que la promesse de vente était beaucoup moins répandue autrefois que de nos jours. Ce contrat s’est développé récemment dans des proportions .considérables en même temps que s’accroissaient les variations des cours des marchandises, de la valeur des immeubles, du taux du change des monnaies, ainsi que la rapidité des moyens de communications. L'achat à option est en effel une sorte d'assurance que l’on pourra acquérir, à telles conditions déterminées, l’objet dont on pourra avoir besoin ultérieurement.

2. La promesse de vente avait déjà fait l’objet d’un arrêté n° 2615 du 15 juin 1929, dont les principales dispositions ont été reprises par l'arrêté ci-dessus.

III. L'acquisition, la transmission et l'extinction des droits réels

L'art. 204 de l’arrêté 3339 spécifie que toute concession de droits réels n’a d’effet qu’à partir de son inscription au registre foncier.

L’acquisition d’un immeuble par succession, expropriation ou jugement n’a également d’effet qu’à partir de l’accomplissement de la même formalité.

La propriété et le tessarouf s’acquièrent en outre par

l’accesion.

IV. L’acqusition du droit à l'inscription au registre foncier

Le droit d'inscription au registre foncier s’acquiert : 1° Par succession.

29 Par donation entre vifs et testament.

30 Par l’occupation.

40 Par la préemption.

50 Par la prescription.

6° Par l'effet des contrats.

19 Les successions.

Les successions restent soumises au droit commun antérieur, L'arrête 3339 innove toutefois en la matière en accordant aux étrangers, sous réserve de réciprocité diplomatique, l’application de leurs lois nationales, tant en ce qui concerne la succession ab intestat que testamentaire.

Cette disposition de faveur se comprend étant donné la nature très particulière de la législation successorale musul-

mane.

20 Les donations et testaments.

Le droit local continue à régir également la matière des donations entre vifs et testamentaires ainsi que le droit de constituer des biens wakfs.

30 L’occupation.

L'arrêté a également conservé et consacré le droit d’occupation conféré par la vivification du sol, droit commun à tous les pays musulmans. « L’occupation», dit l’art. 234 « confère au premier occupant dûment autorisé par l'Etat le droit d’être préféré à tous autres pour acquérir le tessarouf des immeubles libres. Elle ne peut toutefois faire acquérir aucun droit sur un immeuble inscrit au registre foncier ou soumis à Ja législation du domaine, ni sur les immeubles métroukés murefekés ou mehmiyés ».

« Le titulaire d’un droit de préférence qui, à l'expiration du délai de trois années, justifie soit avoir défriché le terrain, soit avoir édifié des constructions ou fait des plantations, soit y avoir exécuté des travaux d'aménagement dans les conditions fixées par les règlements spéciaux du domaine, acquiert gratuitement le droit à l’inscription du tessarouf sur la partie défrichée, plantée, construite ou aménagée. Toutefois il perd le tessaroufsi, postérieurement à l'inscription et pendant les dix années qui suivent, il cesse de faire usage de son droit pendant trois années consécutives » (art. 235).

Enfin la découverte de trésors trouvés dans le sol a été réglementée de la façon suivante : 3/5° appartiennent au maître du sol et les 2/5e restant sont partagés par mcitié entre l’inventeur et le trésor public.

49 La préemption.

On peut comparer la préemption du droit musulman au « retrait » de la législation française.

«On appelle «retrait » le droit accordé à certaines personnes de prendre pour elles un achat fait par une autre, en se substituant à celles-ci comme acheteur.

1. Les retraits étaient nombreux dans l’ancien droit français. Les principaux étaient : le retrait lignager et le retrait féodal.

Le droit civil a conservé quelques retraits d'importance secondaire : le retrait litigieux (C. c. art. 1689), le retrait successoral (C. c. art. 881), le retrait d’indivision (C. c. art. 1408). On peut également regarder comme un retrait conventionnel la stipulation de réméré.

Le Code espagnol admet un retrait particulier au profit des voisins de petites

Le droit de préemption ou chefa était dans la législation antérieure, le droit reconnu à tout copropriétaire soit d’un fonds mulk dont une partie indivise se trouvait vendue à un tiers, soit d’un droit établi sur un fonds mulk vendu à un tiers, de reprendre la chose entre les mains de l’acquéreur contre remboursement du prix de vente et des sommes déboursées par l’acheteur !.

L'exercice de ce droit appartenait :

a) Au copropriétaire indivis.

b) Au propriétaire d’un droit réel immobilier sur le fonds vendu.

c) Aux propriétaires du fonds contigu au fonds Vendu

En cas de renonciation du premier ayant-droit, le bénéfice du retrait s’exerçait successivement dans l’ordre de préférence énoncé ci-dessus.

Entre copropriétaires le droit de préemption chefa s’exerçait en commun, chacun en proportion de ce qu’il possédait. En cas de renonciation d’une des parties, le droit était exercé par les autres, proportionnellement à leur part; en cas de concurrence entre. plusieurs personnes ayant en commun l'exercice de servitudes ou de droits réels sur le fonds, la préférence était donnée à celle possédant la servitude la moins générale.

Sur les lerres amiriés la loi foncière musulmane distinguait deux autres catégories de droits de préférence :

À. Le droit de préférence ou rudjha.

En cas de transfert par acte entre vifs, ce droit était accordé :

a) Aux copropriétaires du fonds.

b) Aux copropriétaires d’un droit réel ou d’une servitude sur le fonds.

c) Aux habitants du village où le fonds est situé s'ils avaient un besoin reconnu de cette terre ou si celle-ci avait été transférée à un étranger au village.

propriétés de moins de 2 hectares, qui a pour but de favoriser la formation des propriétés d’un seul tenant (art. 1523, Code civil espagnol). 1. Supra, titre IV, p. 151.

d) Aux propriétaires de constructions ou de plantations mulks existant sur la terre amirié.

B. Le droit.de « tapo ».

En cas de décès du possesseur d’une terre amirié n’avant pas d’héritier, l'exercice de ce droit dépendait simpiement du paiement de la valeur de la terre (tapo) estimée au dire d'experts.

Les ayants droit au tapo se divisaient en plusieurs catégories

a) Les individus ayant hérité d’arbres ou de constructions mulks existant sur la terre.

b) Les associés ou co-intéressés.

c) Les habitants du village dans les limites duquel se trouve la terre.

Le droit de renvendication se presciivait pour les premiers par dix années, pour les seconds par cinq années, et pour les derniers par un an.

En cas de concurrence entre les habitants du village, et si la terre était susceptible de division, elle était partagée entre les concurrents, sinon elle était attribuée à celui des habitants qui était reconnu en avoir le plus besoin. Si cette détermination n’était pas possible, l'avantage était à celui qui avait servi dans l’armée ; à défaut il était procédé au tirage au sort.

On comprendra que le législateur de 1939 ait désiré mettre fin à un système aussi complexe et peu en rapport avec les nécessités économiques actuelles Il était toutefois intéressant de conserver le droit de préemption afin de permettre, notamment, le remembrement des propriétés . morcelées entre divers copropriétaires.

Le droit de chefa a donc été conservé, par l'arrêté 3339 pour les terres mulks seulement, et en faveur des copropriétaires

1. Rappelons que l’acquéreur d’une terre amirié indivise pouvait, en effet,

redouter l'exercice du retrait dans l’un des cas que nous avons envisagé pendant dix années.

indivis et des copropriétaires de droits réels immobiliers ; toutefois, pour assurer la sécurité dela propriétéila été décidé que le droit de préemption se prescrirait par deux mois à compter de la date du contrat, si celui-ci avait été établi en présence des copropriétaires, et, dans tous les cas, dans le délai d’un an à partir de l’inscription de la vente. Enfin, pour permettre d'assurer, d’une manière définitive, le droit du propriétaire dans les cas urgents, l’acquéreur peut, aussitôt après l'inscription de son acquisition, notifier celle-ci à tous les ayants-droits à la préemption, qui en seront déchus s’ils ne l’exercent dans le délai de trois jours après la notification augmenté des délais de distance.

À noter que le droit de préemption ne peut s'exercer en cas d'exécution forcée.

L'arrêté 57 L. R. du 18 juin 1931 a supprimé les droits de rudjha et de tabo sur les immeubles amiriés prévus par le Code foncier ottoman, et étend à ces immeubles et aux droits réels y afférents, l’exercice du droit de préemption chefa, précédemment réservé aux immeubles mulks.