Comparer avec le mortgage anglais. Supra, p

d’ailleurs, non de l’hypothèque telle que nous l’entendons, mais simplement du contrat de gage que nous venons de définir précédemment.

En fait, le régime hypothécaire n’a été introduit dans l’'Empire Ottoman que par la loi du 25 février 1328 H. (10 mars 1913) qui fait de l’hypothèque une sûreté distincte du gage.

En vertu des dispositions de cette loi, l’hypothèque peut porter, non seulement sur le droit de propriété des terres muiks, mais aussi sur le droit de possession des terres amiriés et sur les terres constituées wakouf. De plus, l’usufruit, l’emphytéose, les servitudes sont susceptibles d’hypothèque. Celle-ci ne porte que sur le sol lui-même et les constructions ; les fruits en sont exclus. Pour les terres amiriés et wakouf, si le débiteur est agriculteur, le terrain nécessaire à la subsistance de sa famille ne peut être vendu, sauf si la dette a été contractée pour acheter ledit terrain.

Le droit ottoman ne connaît que l’hypothèque conventionnelle. Le principe de la spécialité était respecté tant au point de vue de la créance garantie, dont le montant principal et Le taux de l’intérêt devaient être déclarés, qu’au point de vue du gage, dont iles parties devaient indiquer la contenance et les limites.

L'inscription hypothécaire se faisait par la déclaration verbale des deux parties ou de leur mandataire au bureau du Defter Khané, auquel deux certificats devaient être présentés : 1° un certificat du maire contenant la désignation de la propriéte et l’état des locations. Si le terme de la location était plus long que celui de la dette, il fallait également le consentement du locataire ; 2° un certiticat que les impôts avaient été dûment payés.

Le titre hypothécaire était établi en deux exemplaires dont l’un était remis au créancier et l’autre au débiteur; aucune mention n’était faite sur le titre de propriété qui était, en pratique, remis au créancier. La publicité était réalisée par l'inscription sur le registre des mutations, lequel pouvait être consulté par tout intéressé ; mais cet avantage était vicié par le mode défectueux d'enregistrement.

Dans les centres importants il existait bien, en effet, un registre spécial pour l'inscription des hypothèques et des ventes à réméré, mais, dans les bureaux locaux, celles-ci étaient inscrites sur le registre des mutations et dans l’ordre chronologique, de telle sorte que les recherches étaient à peu près impossibles lorsqu'il s’agissait de déterminer si un immeuble avait déjà fait l’objet d’une inscription.

Les biens immeubles pouvaient être mis en garantie au nom « de la Banque Agricole, de la caisse de l'Ewkaf, des sociétés ottomanes et banques autorisées par le gouvernement », mais ces sociétés ne pouvaient pas se rendre adjudicataires des immeubies hypothéqués (art. 2).

En cas de non paiement à l'échéance, la réalisation du gage était opérée par le service du cadastre dans un délai de 40 jours augmenté de 15 jours pour les surenchères ; aucrne instance n’était suspensive de l'exécution. La Chambre des Exécutions du Tribunal était compétente pour prononcer l’expulsion.

Promulguée en mars 1913 cette loi ne fut, en somme, Jamais appliquée. Soit par suite d’ignorance de la part des paysans, soit pour éviter le paiement des taxes afférentes aux inscriptions, les hypothèques n'étaient presque jamais enregistrées. Le mode normal de prêt était la remise du titre de Tapou au créancier en présence de témoins. Par suite d’habitudes anciennes la vente à réméré constituait également l’un des moyens de crédit les plus courants. Bien plus, pour éviter les frais d’’inscription, aussi bien que les formalités relatives l'exécution en cas de non paiement, le contrat de prêt se faisait sous la forme apparente d’une vente réelle avec inscription comme telle au registre des mutations. Un acte sous seing privé distinct ou une simple convention verbale devant témoins, stipulait le réméré. Il est difficile d'imaginer situation plus défavorable à un débiteur devant la mauvaise foi possible de son créancier.

Section 111

Le régime hypothécaire postérieur à l'institution du Mandat

A. Régime antérieur à l’arrêté 1329

C'est la législation que nous venons d’exposer qui subsista dans les Etats sous Mandat jusqu’à la promulgation de l’arrêté 1329 du 22 mars 1922 réorganisant le régime hypothécaire.

Le seul progrès réalisé jusqu'à cette époque sur le régime turc fut obtenu dans la surveillance plus grande des mutations et dans l'inscription plus régulière aux registres du Defter Khané. Toutefois, aucune action n'était possible sur les opérations volontairement non déclarées, non plus que la mise à Jour des registres en ce qui concerne les opératicns de transfert précédemment réalisées.

On conçoit que, pendant cette période, et même plus tard, les prêts hypothécaires n'étaient réalisés en Syrie et au Liban que par des particuliers, en dehors de tout établissement de crédit. Il est d’ailleurs à remarquer que les débiteurs avaient pour habitude de renouveler continueilement leurs hypotheques et que les créanciers, qui bénéficiaient de taux élevés (15 à 30 °), leur consentaient très facilement ce renouvellement.

Notons, d'autre part, que sous le régime de la loi de mars 1913, seules les sociétés ottomanes autorisées par le gouvernement pouvaient consentir des prêts hypothécaires sur les immeubles bâtis ou non.

B. Régime de l'arrêté 1329 Les conditions précédentes étaient éminemment défavo-

rables au développement du crédit des Etats sous Mandat. Il était impossible de se procurer du crédit à l'extérieur; à

l’intérieur, à des taux usuraires seulement, et en l’absence de toute sécurité pour le créancier hypothécaire 1. De plus, la Syrie et le Liban souffraient particulièrement, à cette époque, de l’absence de moyens de crédit, résultant de la première crise industrielle qui se faisait sentir sur les principaux marchés mondiaux, après la guerre.

Le Haut-Commissaire décida de maintenir, en améliorant son fonctionnement, la législation en vigueur, en attendant que la confection du cadastre et des registres fonciers, permissent d'instaurer un régime plus conforme aux besoins économiques.

L'arrêté 1329 ? reproduit donc, en somme, les dispositions de la loi ottomane revue provisoirement à la lumière des textes français et tunisiens sur la matière.

Deux considérants de cet arrêté en expliquent le caractère: Ù « Considérant que l’organisation définitive du régime hypo- « thécaire est subordonnée à la réforme du régime foncier, « qui ne pourra être poursuivie et menée à bien que lorsque la « réorganisation et la mise en point du régime actuel sera « terminée.

« Considérant que, sans attendre l’exécution intégrale des « réformes précitées, il est possible de remédier, dans une « certaine mesure, aux défectuosités actuelles du régime « hypothécaire et d’en poursuivre la réorganisation sur les « bases actuellement posées par la législation ottomane... »

L'arrêté détermine d’abord les conditions de publicité des droits réels, puis règle le régime des privilèges et des hypothèques.

1. Les banques locales consentant du crédit sur hypothèque exigeaient, outre l’acte hypothécaire et le depôt du titre de propriété, un billet à ordre signé du débiteur afin d’être à l'abri de toute discussion sur le bien fondé du droit de propriete.