du 22 Mars

19 Publicité des droits réels.

Les droits réels soumis à l’inscription au registre hypothécaire sont : l’hypothèque, le gage, l’antichrèse, la vente à réméré. La tenue des registres est laissée aux fonctionnaires du Defter Khané. La publicité est assurée par les mesures les plus sévères qui soient, puisque l'inscription au registre est une condition sine qua non de l'existence même du droit qu’elle constate, et que, d'autre part, la garantie des droits du créancier hypothécaire n’est obtenue, même entre les parties, que par l'inscription au registre hypothécaire.

Les inscriptions aux registres hypothécaires, tenus et conservés par les fonctionnaires du Defter Khané, ont force probante et forment le point de départ unique et exclusif des hypothèques, gages, antichrèses, ventes à réméré dont fait l’objet l’immeuble au moment de l'inscription. Elles constituent le titre hypothécaire (art. 1‘).

La garantie des droits du créancier hypothécaire, gagiste ou acheteur à réméré, n’est obtenue, même entre les parties, qu’au moyen de la publication desdits droits par voie d’inscription au registre hypothécaire (art. 2).

De même qu’en Tunisie, le fonctionnaire du Defter Khané doit s’assurer que l'inscription requise n’est pas en opposition avec les inscriptions existantes au registre hypothécaire et avec les énonciations du zabyt deftérié (livre foncier).

Les registres tenus au bureau du Defter Khané comprennent

1° Un registre hypothécaire sur lequel sont répétées par ordre chronologique les énonciations des conventions portant cession de droits réels.

29 Un registre alphabétique par noms des débiteurs des hypothèques constituées sur des immeubles leur appartenant.

L’acte donnant lieu à inscription au registre foncier peut être rédigé sous seing privé, et, contrairement à la législation précédente, la comparution en personne ou par mandataire, devant le fonctionnaire du Defter Khané, n’est plus obliga-

toire. Une survivance de cette disposition semble cependant subsister dans l'obligation de faire élection de domicile dans la circonscription foncière de l’immeuble hypothéqué.

Enfin, mention sommaire est faite des énonciations du livre hypothécaire sur le titre de propriété (sened tabo), qui est remis au propriétaire.

Les inscriptions sont effectuées dans l’ordre chronologique, en suivant l’ordre du dépôt des demandes : l’exercice du droit de préférence sur un même immeuble se détermine par ordre des inscriptions au registre.

Les causes donnant lieu à la radiation du registre hypothécaire sont les mêmes qu’en droit français. L’art.61 prévoit les conditions dans lesquelles s’effectue la radiation en cas de remboursement anticipé : « Le débiteur ayant consenti une hypothèque jouit de la faculté de se libérer sans le consentement du créancier, soit à l’échéance stipulée soit par anticipation, de l'obligation garantie par l’hypothèque. Dans ce cas, il est tenu de déposer, pour le compte du créancier et au nom de l’Administration du Defter Khané, à la caisse de l’établissement tenant lieu de Caisse des Dépôts et Consignations, le montant de la créance principale, intérêts et frais, et, le cas échéant, les indemnités de remboursement stipulées. Sur le vu du récépissé de dépôt et, après vérification de la concordance des sommes déposées avec le montant des sommes dues stipulées dans la convention hypothécaire, le fonctionnaire du cadastre notifie au créancier le dépôt effectué par le débiteur selon les règles fixées par le Code de procédure civile, et, sauf opposition du créancier par voie de justice dans les délais légaux, opère la radiation de l’inseription au registre hypothècaire. Toutefois, au cas où les inscriptions font mention de stipulations ou de clauses spéciales dont l'exécution ne peut être valablement et légalement constatée que par voie de Justice, la radiation ne peut être effectuée que sur le vu de la décision de justice constatant l’exécution des dites stipulations ou conventions ».

Les fonctionnaires du Defter Khané sont, en vertu de l’art.

26, «tenus responsables du préjudice résultant soit de l’omission d’une inscription régulièrement requise dans leur bureau, soit des erreurs ou omissions sur les certificats ou extraits du registre hypothécaire ou du Zabyt Deftérié délivrés et signés par eux, soit encore du refus d’effectuer les inscriptions, modifications ou radiations requises et pour lesquelles les formalités légales auraient été accomplies ».

Toute personne peut obtenir copie des renseignements consignés soit au livre foncier, soit au registre hypothécaire. Les renseignements ainsi délivres revêtent l’une des deux formes suivantes :

a) Certificat constatant la concordance des inscriptions du Sened Tabo ou du titre relatant la constitution d’hypothèque, de gage, d’antichrèse ou de vente à réméré avec les inscriptions du Zabyt Deftérié ou du registre hypothécaire.

b) Relevé indiquant les noms, les numéros des titres et la situation sommaire des immeubles inscrits au nom d’un propriétaire ou sur lesquels une personne, nominativement désignée, aurait des droits réels immobiliers.

c) Copie d’un sened tabo ou extrait des inscriptions du registre hypothécaire.

Tous les documents délivrés par les fonctionnaires du Defter Khané doivent être revêtus du sceau officiel du Bureau.

20 Le régime des privilèges et hypoihèques

L'arrêté 1329 est très restrictif en matière de privilèges et n’en admet qu’un seul ! : le montant des frais exposés pour la réalisation de l’immeuble hypothéqué et la distribution du prix. Le privilège du Trésor a été assuré par un moyen détourné : pour prendre valablement inscription il faut fournir un certificat constatant que les taxes et impôts dus au Trésor ont été réguièrement acquittés.

1. La législation tunisienne, considérée déjà comme restrictive, comporte trois

privilèges : celui des frais de justice, celui du Trésor public, et celui du crédit rentier d’enzel, ce dernier droit soumis à l’inscription.

L'hypothèque est définie par l’art. 51 « un droit réelimmobilier sur 1es immeubles, affecté à l’acquittement d’une obligation ». Elle est indivisible et suit les immeubles en quelques mains qu’ils passent.

Sont seuls susceptibles d’hypothèque, et à condition d’être possédés en vertu d’un « sened tabo », c’est-à-dire d’un titre délivré par l’administration du Defter Khané, les immeubles suivants, conformément d’ailleurs à la loi musulmane.

10 Les fonds de terre bâtis ou non bâtis, mulks, amiriés ou mewcoufés, en possession individuelle ou indivise si ces biens sont dans le commerce, et, avec eux, leurs accessoires réputés immeubles.

20 L’usufruit des mêmes biens et accessoires pendant le temps de sa durée.

30 Les droits d’idjaretein et de moukataa, résultant du démembrement du wakouf et leurs accessoires.

40 Les biens du domaine privé des municipalités.

L'arrêté 1329 se conforme également à la législation ottomane en spécifiant que l’hypothèque ne s'étend pas aux produits de l’exploitation et aux revenus des immeubles hypothéqués. Par contre, il s’en éloigne, en libérant l’immeuble hypothéqué de la surveillance du créancier : «le propriétaire d’un immeuble hypothéqué», spécifie l’art. 51, «en dispose librement. Il peut, notamment, soit l’aliéner sans le consentement du créancier, soit le donner à bail, à ferme ou à loyer. Dans le cas d’aliénation, le tiers détenteur demeure, par l'effet seul des inscriptions, obligé à toutes les dettes hypothécaires : il jouit des termes et délais accordés au débiteur originaire ».

Le même articie fait toutefois une concession à l’ancienne législation en admettant que le bail consenti sur 1’immeuble hypothéqué ne peut être valable que pour une durée ne dépassant pas le délai fixé pour l’échéance. Toutefois, au cas où, antérieurement à l'inscription, l'immeuble aurait été loué pour une durée supérieure au délai de la créance, le locataire « ne peut être obligé, sans son consentement, de vider les lieux avant l'expiration du baïl en cours, en cas d’exécution forcée du débiteur ».

Pour éviter toute confusion avec la pratique antérieure, l’art. 43 dispose expressément qu’un même immeuble peut faire l’objet de plusieurs hypothèques.

L'arrêté 1329 innove enfin sur la législation ottomane en admettant l’hypothèque forcée.

Il y a quatre catégories d’hypothèques forcées :

19 Celles des mineurs et des interdits sur les biens de leur tuteur.

29 Celles des femmes mariées sur les biens de leur mari.

39 Celles de l'Etat, des municipalités et administrations publiques, telles qu’elles sont régies par les lois qui les concernent.

40 Celles des personnes bénéficiant d’un jugement ou d’une décision passée en force de chose jugé, comportant hypothèque, rendue, soit par des tribunaux de droit commun, soit par les tribunaux Cherieh soit par les tribunaux des causes étrangères, soit par les tribunaux étrangers (art. 52)1,

L'hypothèque forcée est nominative; elle est toujours déterminée quant aux sommes garanties et quant aux immeubles hypothéqués. |

Le privilège du Trésor est assuré, en ce qui concerne ces hypothèques, par l’ebligation qui est faite aux fonctionnaires du cadastre de s’assurer, préalablement à l’inscription, que les impôts et taxes de l’immeuble ont été acquittés, et, dansle cas contraire de prendre, avant toute autre inscription, hypothèque en garantie des sommes dues au Trésor.

Alors qu’en droit français tout acte constitutif d’hypothèque doit être dressé sous la forme notariée, l’hypothèque peut, dans les Etats sous Mandat, être constituée, soit par déclaration des parties en présence du fonctionnaire du cadastre, soit simplement par acte sous seing privé.

Les hypothèques conventionnelles «ne peuvent être consenties que par ceux qui ont qualité pour aliéner les immeubles qu’ils soumettent, toutefois les mineurs capables de discer-

1. Cette dernière catégorie d’hypothèque forcée a été supprimée par l'arrêté 3.339 qui, par contre, admet celle du vendeur, de l’échangiste et du copartageant ainsi que celle des créanciers et légataires d’une succession, Voir infra, page 247.

nement (rechid) selon les dispositions légales peuvent valablement consentir une hypothèque sur les immeubles qu’ils possèdent » (art. 62).

« Le créancier inscrit pour un capital, intérêts ou arrérages, a droit d’être colloqué pour cinq années et pour l’année courante au même rang d’hypothèque que pour le capital, à condition que ce droit résulte des conventions entre les parties inscrites au registre hypothécaire: et que le taux de l’intérêt soit indiqué » (art. 75).

« L’hypothèque consentie pour sûreté d’un crédit ouvert à concurrence d’une somme déterminée prend rang à la date de son inscription, sans égard aux époques successives de l’exécution des engagements pris par le débiteur » (art. 78).

« L’hypothèque consentie pour sûreté d’une obligation au porteur n’est valable et ne peut, par conséquent, faire objet d’une inscription au registre hypothécaire qu'autant que le total des inscriptions antérieures affectant l’immeuble, augmenté du montant de la créance résultant de l’obligation dont l'inscription est requise, représente une somme inférieure à la valeur estimée de l’immeuble telle qu’elle résulte des inscriptions des registres de l’impôt foncier » (art. 69).

Enfin l’art. 70 dispose que les contrats passés à l'étranger peuvent consentir stipulation valable d’hypothèque sur des immeubles situés sur les territoires de Syrie et du Liban à condition d’être conformes aux dispositions légales en vigueur dans ces territoires.

En ce qui concerne la vente par expropriation forcée, le Mandataire a adopté les principes précédemment admis, qui constituent un procédé tout à fait original et propre à la législation ottomane. Il est caractérisé par : 10 l’absence du besoin de titre exécutoire ; 29 la direction de la procédure par l’administration du Defter Khané.

€ Tout créancier ou ses héritiers, quel que soit le rang de l'inscription de l’hypothèque au registre foncier, nanti d’un certificat hypothécaire délivré par le fonctionnaire du Defter Khané, peut, lorsque la créance est devenue exigible, soit par

suite d'expiration des délais, soit par application d’une clause résolutoire, ou à défaut de paiement à l’échéance, poursuivre par les soins de l’administration du Defter Khané la vente par expropriation forcée de l’immeuble ou des immeubles assujettis à l’hypothèque » (art. 79).

Une importante dérogation est apportée à la réglementation antérieure en ce sens que toutes les sociétés régulièrement constituées peuvent, sans autorisation préalable, consentir des prêts sur hypothèques.

Deux restrictions sont toutefois apportées à cette autorisation. Il est, en effet, interdit à ces sociétés :

1° de consentir des prêts sous la forme de gage immobilier, d’antichrèse ou de vente à réméré.

20 d'effectuer, sans autorisation spéciale préalable, des opérations de crédit hypothécaire affectant la propriété rurale et des opérations de crédit foncier dont le terme excède deux années.

Les détails de l’exécution sont réglementés par les art. 80 à 100 :

« En cas d’affectation de plusieurs immeubles à une même créance, l’exécution ne peut être poursuivie que jusqu’à concurrence du montant de la créance.

« Le fonctionnaire du cadastre ne peut, en conséquence, procéder simultanément à la vente par expropriation forcée que des meubles dont le total des valeurs, telle qu’elle résulte des inscriptions des registres de l’impôt foncier, suffit pour couvrir le montant de la créance.

« Le débiteur a, sous cette condition, le droit de désigner le ou les immeubles, dont la vente doit être effectuée en remboursement de la créance » (art. 80).

« Le créancier ne peut poursuivre la vente des immeubles qui ne lui sont pas hypothéqués que dans les conditions

L’art, 63 énumère comme susceptibles de se faire consentir une hypothèque, en garantie d’une obligation : Les administrations, banques, sociétés de commerce, de crédit hypothécaire, foncier ou agricole, et, en général, toutes les associations ou établissements investis de la capacité civile.

Cardon

fixées par les dispositions du Code civil et des lois sur la procédure et seulement en cas d'insuffisance des biens qui lui sont hypothéqués » (art. 81 ).

« Le fonctionnaire du cadastre, saisit d’une demande de vente par expropriation forcée d’un immeuble assujetti à l’hypothèque, doit, dans les conditions prévues par les lois de la procédure civile, notifier au débiteur, et, en cas de décès de celui-ci à ses héritiers ou à leur tuteur, s’ils sont mineurs, ou, en cas de faillite du débiteur, à ses syndics, commandement d’avoir à acquitter la dette ou à justifier du paiement dans un délai de huit jours francs, faute de quoi il sera procédé à l’aliénation de l’immeuble et à la distribution du prix entre les créanciers » (art. 82).

« Le délai prévu à l’article précédent compte du jour de la signification faite à la personne ou à domicile ; il est augmenté des délais légaux de distance » (art. 83).

«A l’expiration des délais fixés par les art. 82 et 83 précités et en cas de non paiement du débiteur, l'immeuble sera vendu à la diligence du fonctionnaire du Defter Khané, nonobstant toute opposition, ou action du débiteur ou du tiers par voie de justice » (art. 84).

« Préalablement à la vente, et après liquidation de la créance, le fonctionnaire du cadastre peut exiger du créancier qui a requis l’exécution, une caution solvable pour la sûreté de la créance » (art. 85).

« La vente est effectuée aux enchères à la diligence du fonctionnaire du Defter Khané dans les formes fixées par les arricles suivants » (art. 86).

« L'ouverture des enchères est publiée dans les conditions fixées par les dispositions légales en vigueur » (art. 87).

« Toute personne privée, capable, susceptible d'acquérir dans les conditions prévues par les lois en vigueur, peut participer aux enchères. Peuvent y participer également les administrations, établissements, sociétés, communautés, énumérées à l’art. 631, s’ils sont créanciers hypothécaires